ANALISIS KELAYAKAN BISNIS PADA MINIMARKET TOKO RATNA
Oleh HARISA ABDILLAH H24096012
PROGRAM SARJANA ALIH JENIS MANAJEMEN DEPARTEMEN MANAJEMEN FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR BOGOR 2014
iii
RINGKASAN
HARISA ABDILLAH. H24096021. Analisis Kelayakan Bisnis Pada minimarket Toko Ratna. Di bawah bimbingan FARIDA RATNA DEWI. Perkembangan minimarket sebagai salah satu bentuk usaha eceran atau retail di Indonesia kini semakin marak. Menjamurnya perkembangan bisnis retail di Indonesia seperti minimarket, supermarket, dan hypermarket, khususnya di kotakota besar telah membawa persaingan yang semakin ketat diantara mereka dalam menarik calon pembeli atau pelanggan untuk berbelanja di tokonya. Minimarket sebagai salah satu jenis industri eceran atau retail menghadapi persaingan yang ketat dalam memperoleh pangsa pasar, karena jumlah minimarket di Indonesia, khususnya di Bogor dewasa ini semakin banyak. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk (1) Menganalisa kelayakan bisnis usaha Toko Ratna dari segi aspek pasar, aspek teknis, aspek manajemen dan aspekfinansial. (2) Memberikan langkahlangkah atau masukan-masukan yang dapat digunakan untuk memajukan usaha minimarket “Toko Ratna” tersebut. Metode pengolahan data dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif. Analisis secara kualitatif dilakukan dengan menganalisis kelayakan usaha jasa minimarket dilihat dari aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis, aspek manajemen. Metode analisis data secara kuantitatif dilakukan dengan menghitung kelayakan usaha ini dari aspek finansialnya, dengan menghitung Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Net B/C, Payback Period (PBP). Hasil analisis kelayakan, baik dari segi kuantitatif maupun kualitatif menunjukkan bahwa usaha minimarket ini layak untuk dijalankan. Hal tersebut salah satunya ditunjukkan dengan analisis finansial yang menghasilkan nilai NPV yang positif yaitu sebesar Rp. 40.309.000, nilai IRR 16 persen dimana nilai ini lebih besar dari nilai suku bunga pinjaman yang digunakan (7,5 persen), Net B/C 1,72, dan PBP 6,6 tahun yang berarti usaha ini sudah dapat menutup biaya investasi.
iii
ANALISIS KELAYAKAN BISNIS MINIMARKET PADA TOKO RATNA
SKRIPSI Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar SARJANA EKONOMI pada Program Sarjana Alih Jenis Manajemen Departemen Manajemen Fakultas Ekonomi dan Manajemen Institut Pertanian Bogor
Oleh HARISA ABDILLAH H24096021
PROGRAM SARJANA MANAJEMEN ALIH JENIS DEPARTEMEN MANAJEMEN FAKULTAS EKONOMI MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2014
iv
Judul Skripsi
: Analisis Kelayakan Bisnis Minimarket Pada Toko Ratna
Nama
: Harisa Abdillah
NIM
: H24096021
Menyetujui Pembimbing
Farida Ratna Dewi, SE, MM NIP 19710301.200501.2.001
Mengetahui Ketua Departemen
Dr. Mukhamad Najib, STP, MM NIP 19760623.200604.1.001
Tanggal Lulus :
iii
RIWAYAT HIDUP
Penulis dilahirkan pada tanggal 28 April 1986 di Bogor. Penulis adalah anak ke empat dari empat bersaudara dari pasangan (Alm) H. Eli Kusaeri dan (Alhm) Eva Farianingsih. Pada tahun 1998 penulis lulus dari sekolah dasar SDN Pengadilan III Bogor, tahun 2001 penulis lulus dari Sekolah Lanjutan Tingkat Pertama (SLTP) di SLTP PGRI 3 Bogor dan pada tahun 2004 penulis berhasil menyelesaikan Sekolah Lanjutan Tingkat Awal di Sekolah Menengah Umum Bina Insani Bogor. Pada tahun itu pula penulis terdaftar sebagai mahasiswa Program Diploma Administrasi Keuangan, Fakultas Ilmu Sosial dan Politik, Universitas Padjadjaran Bandung dan lulus pada tahun 2008. Pada tahun 2009 penulis melanjutkan studinya di Program Sarjana Alih Jenis Manajemen, Departemen Manajemen, Fakultas Ekonomi Manajemen, Institut Pertanian Bogor.
iii
iv
KATA PENGANTAR
Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, Tuhan pemiliksemesta alam dan penguasa atas segalanya yang telah memberikan rahmat danhidayah-NYA dan junjungan Nabi Muhammad SAW, sehingga penulis dapat menyelesaikan Skripsi berjudul “Analisis Kelayakan Bisnis Pada Minimarket Toko Ratna” sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Manajemen, Fakultas Ekonomi Manajemen, Institut Pertanian Bogor. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun untuk perbaikan dan penyempurnaan laporan ini. Penulis sangat berharap laporan ini dapat bermanfaat bagi ilmu pengetahuan dan pihak-pihak yang memerlukannya. Terutama bagi minimarket “Toko Ratna”
Bogor, April 2014
Penulis
iv
v
UCAPAN TERIMAKASIH
Dalam menyelesaikan Skripsi ini penulis mendapat bantuan, bimbingan dan dorongan dari semua pihak, sehingga pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terimakasih yang tak terhingga kepada : 1. Kedua orang tua yang telah berpulang, serta kakak-kakak dan keponakankeponakan yang aku sayang, yang selalu memberikan do’a dan motivasi. 2. Ibu Farida Ratna Dewi, SE, MM. selaku dosen pembimbing atas dukungan, masukan, motivasi dan bimbingannya dalam penyelesaian skripsi. 3. Bapak Dr. Mukhamad Najib, S.TP, MM selaku Ketua Departemen Manajemen. 4. Veto, Arimansyah dan Rakeyan terimakasih atas motivasinya. 5. Danny Achmad Subary dan Achmad Budi Prasetya sebagai teman berdiskusi. 6. Pegawai dan staf sekretariat Program Sarjana Alih Jenis Manajemen yang selalu menjembatani setiap kegiatan perkuliahan dan pada masa bimbingan. 7. Teman-teman yang tak bisa disebutkan satu persatu terimakasih atas dukungan, dorongan dan semangat.
v
vi
DAFTAR ISI Halaman RINGKASAN RIWAYAT HIDUP ........................................................................................ iii KATA PENGANTAR.................................................................................... iv DAFTAR TABEL .......................................................................................... ix DAFTAR GAMBAR....................................................................................... x DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................. xi 1. PENDAHULUAN ..................................................................................... 1 1.1. Latar Belakang..................................................................................... 1 1.2. Perumusan Masalah ............................................................................. 5 1.3. Tujuan Penelitian ................................................................................. 5 1.4. Manfaat Penelitian ............................................................................... 6 2. TINJAUAN PUSTAKA............................................................................ 7 2.1. Definisi Minimarket............................................................................. 7 2.2. Sejarah Minimarket.............................................................................. 7 2.3. Studi Kelayakan Bisnis........................................................................ 8 2.3.1 Aspek – Aspek Studi Kelayakan Bisnis.................................... 9 a. Aspek Pasar............................................................................... 9 b. Aspek Teknis .......................................................................... 10 c. Aspek Manajemen .................................................................. 10 d. Aspek Finansial....................................................................... 11 2.4. Penelitian Terdahulu .......................................................................... 12 3. METODE PENELITIAN ....................................................................... 14 3.1. Kerangka Penelitian........................................................................... 14 3.2. Lokasi dan Waktu Penelitian ............................................................. 15 3.3. Metode Pengumpulan Data................................................................ 15 3.4. Metode Pengolahan dan Analisis Data .............................................. 16 3.4.1. Aspek Pasar ........................................................................... 16 3.4.2. Aspek Teknis ………………………………………………..17 3.4.3. Aspek Manajemen ................................................................. 17 3.4.4. Aspek Keuangan ....................................................................17 a. Net Present Value ............................................................. 17 b. Internal Rate of Return ..................................................... 18 c. Net B/C.............................................................................. 19 d. Payback Period ................................................................. 20 e. Break Event Point ..............................................................20
vi
vii
4. HASIL DAN PEMBAHASAN ............................................................... 21 4.1. Sejarah Berdirinya Minimarket Toko Ratna...................................... 21 4.2. Studi Kelayakan Aspek Pasar ............................................................ 21 4.2.1. Produk.................................................................................... 22 4.2.2 Harga ..................................................................................... 22 4.2.3. Distribusi ............................................................................... 22 4.2.4. Promosi.................................................................................. 22 4.2.5. Orang ..................................................................................... 23 4.2.6. Bukti Fisik ............................................................................. 23 4.2.7. Proses..................................................................................... 24 4.3. Studi Kelayakan Aspek Teknis ......................................................... 25 4.3.1. Lokasi..................................................................................... 25 4.3.2. Peralatan dan Fasilitas ........................................................... 25 4.3.3. Proses Produksi...................................................................... 25 4.4 Studi Kelayakan Aspek Manajemen ................................................. 26 4.5 Aspek Finansial ................................................................................ 26 4.5.1. Net Present Value .................................................................. 29 4.5.2. Internal Rate of Return.......................................................... 29 4.5.3. Net B/C.................................................................................. 29 4.5.4. Payback Period ..................................................................... 29 4.5.5. Break Event Point.................................................................. 29 KESIMPULAN DAN SARAN ..................................................................... 30 1. Kesimpulan ............................................................................................... 30 2. Saran.......................................................................................................... 31 DAFTAR PUSTAKA ................................................................................... 32 LAMPIRAN .................................................................................................. 34
vii
viii
DAFTAR TABEL No.
Halaman
1. Hasil perhitungan analisis kelayakan usaha.............................................. 28
viii
ix
DAFTAR GAMBAR No. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Halaman
Jumlah minimarket di Indonesia ................................................................ 2 Jumlah minimarket di Kota Bogor ............................................................. 3 Grafik presentase jumlah minimarket per Kecamatan di Kota Bogor ....... 4 Kerangka penelitian .....................................................................................15 Gambar took Ratna tampak depan ...........................................................24 Gambar toko Ratna tampak dalam ..............................................................24 Struktur organisasi minimarket, Toko Ratna ...............................................26
ix
x
DAFTAR LAMPIRAN No. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Halaman Perhitungan rencana kebutuhan fisik pendirian usaha.............................. 35 Daftar indeks harga barang ....................................................................... 36 Perhitungan rencana anggaran biaya ........................................................ 37 Perhitungan biaya penyusutan asset.......................................................... 38 Cash Flow ................................................................................................. 39 IRR dan Net B/C ...................................................................................... 40 Perhitungan BEP ....................................................................................... 40 Gambar Grafik BEP ................................................................................. 41
x
1
I. PENDAHULUAN
1.1.
Latar Belakang Perkembangan minimarket sebagai salah satu bentuk usaha eceran atau retail di Indonesia kini semakin marak. Menjamurnya perkembangan bisnis retail di Indonesia seperti minimarket, supermarket, dan hypermarket, khususnya di kota-kota besar telah membawa persaingan yang semakin ketat diantara mereka dalam menarik calon pembeli atau pelanggan untuk berbelanja di tokonya. Perbedaan istilah minimarket, supermarket dan hypermarket adalah di luas bangunan dan fasilitas yang diberikan,
untuk
minimarket
sebesar
100m2-999m2,
supermarket
1.000m2-4.999m2, hypermarket 5.000m2 ke atas. Sebenarnya minimarket adalah semacam "toko kelontong" atau yang menjual segala macam barang
dan
makanan,
perbedaannya
disini
biasanya
minimarket
menerapkan sebuah sistem mesin kasir point of sale untuk penjualannya, sedangkan supermarket semua barang ada, mulai dari kelontong, sepeda, TV dan kamera, furnitur, baju, ikan dan daging, buah-buahan, dan hypermarket adalah supermarket yang berukuran sangat besar termasuk lahan parkirnya. Bisnis minimarket melalui jejaring waralaba alias franchise berkembang sampai pelosok kota kecamatan kecil. Minimarket telah menyebar ke berbagai daerah seiring dengan perubahan orientasi konsumen dalam pola berbelanja untuk kebutuhan sehari-hari. Sebelum minimarket berkembang seperti sekarang ini konsumen hanya mengejar harga murah, sekarang tidak hanya itu saja tetapi tuntutan kebutuhan akan tempat berbelanja dengan ragam produk yang lengkap, suasana belanja yang nyaman, dan kemudahan dalam menemukan produk yang dibutuhkan pun menjadi daya tarik tersendiri. Sebagai sebuah retailer, tiap minimarket harus melakukan strategi yang tepat agar dapat bertahan dalam persaingan dan tidak kalah bersaing dengan minimarket lainnya dalam menarik dan mempertahankan pelanggan yang ada. Setelah melakukan segmentasi, targeting, dan
2
positioning, sebuah retailer harus merancang strategi untuk mendukung positioning yang telah dibuat tersebut. Survey Nielsen Retail Etablishment (2012) menyebutkan, jumlah minimarket di Indonesia terus bertambah karena konsumen merasa lebih nyaman berbelanja di pasar modern tersebut. Survey yang mengambil sampel 300 ribu toko itu menyimpulkan bahwa promosi harga besarbesaran yang dilakukan toko modern melalui media cetak dan elektronik memikat masyarakat untuk berbelanja. Survey Nielsen menunjukkan, jumlah minimarket 2012 mencapai 22.379 tumbuh 15% dibanding pada 2011 sebanyak 19.460 gerai. Data selengkapnya dapat dilihat dalam Gambar 1 berikut :
25
22.379
20 16.922
15 10 5
7.356 5.604 6.465
8.889
10.289
19.46
11.927
0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Gambar 1. Jumlah minimarket di Indonesia (AC Nielsen, 2012). Pada Gambar 1 dapat dilihat peningkatan jumlah minimarket di Indonesia dari tahun ketahun sangatlah pesat terlihat dari jumlah pendirian minimarket yang terus meningkat tiap tahunnya. Dengan banyaknya jumlah gerai-gerai minimarket di pemukiman-pemukiman penduduk, tentunya hal tersebut memiliki dampak positif dan negatif. Dampak negatif dari semakin menjamurnya minimarket akan mematikan pedagangpedagang kecil atau setidaknya dapat menurunkan pendapatan pedagang kecil terutama untuk pedagang yang bertempat dekat dengan minimarket tersebut. Namun selain dampak negatif tersebut, dengan semakin banyaknya gerai-gerai minimarket maka akan besar pula penyerapan tenaga kerja, namun hal ini dapat juga menciptakan kecemburuan sosial dari para pedagang-pedagang kecil yang terancam usahanya. Menurut
3
pengamat franchise (Budhisetiawan, 2012), mengatakan bahwa ”jumlah penduduk Indonesia yang mencapai 220 juta jiwa membutuhkan lebih dari dua juta titik gerai untuk melayani mereka. Idealnya, satu gerai melayani 1000 orang”. Minimarket sebagai salah satu jenis industri eceran atau retail menghadapi persaingan yang ketat dalam memperoleh pangsa pasar, karena jumlah minimarket di Indonesia, khususnya di Bogor dewasa ini semakin banyak. Sebagai contoh di Bogor sudah ada banyak minimarket, seperti Alfamart, Indomart, Yomart, Circle K, dll. Dengan banyaknya minimarket yang ada, konsumen memiliki banyak pilihan dalam menentukan minimarket dimana konsumen akan memenuhi kebutuhannya. Dalam usaha untuk menarik konsumen, pengelola minimarket harus menyadari pentingnya peranan konsumen dan mengerti akan kebutuhan konsumen. Di kota Bogor terdapat 115 gerai minimarket. Minimarket ini tersebar di 6 kecamatan dan 68 kelurahan Kota Bogor. Ini berarti di setiap kecamatan rata-rata terdapat sekitar 20 minimarket. Pada Gambar 2 dapat kita lihat pertumbuhan minimarket dari tahun ke tahun.
140 120 100 80 60 40 20 0
87 59
2006
112
115
115
2010
2011
2012
94
66
2007
2008
2009
Gambar 2. Jumlah minimarket di Kota Bogor (DISPERIDAGKOP, 2012). Untuk tahun 2011 dan 2012 jumlah minimarket di Kota Bogor masih berjumlah 115 gerai hal itu dikarenakan perizinan untuk pendirian minimarket sangat sulit dan tidak seperti tahun-tahun sebelumnya yang masih relativ mudah untuk memperoleh izin pendirian gerai-gerai
4
minimarket baru. Berdasarkan hasil olah data dari Dinas Perdagangan dan Perindustrian Kota Bogor dari 115 gerai minimarket yang tersebar di 6 Kecamatan maka dapat digambarkan sebagi berikut : Tanah Sareal 20 17%
Bogor Barat 24 21% Bogor Tengah 10 9%
Bogor Utara 28 24%
Bogor Selatan 20 18% Bogor Timur 13 11%
Gambar 3. Grafik presentase jumlah minimarket per Kecamatan di Kota Bogor (DISPERINDAGKOP, 2012) Minimarket “Toko Ratna” merupakan salah satu bisnis yang dimiliki oleh bapak H. Umin Arumin dan ibu Hj. Ulan Ratna Wulan yang berdiri sejak tahun 2008 dan bergerak dibidang jasa retail. Sebagai salah satu gerai minimarket yang berada di Kota Bogor tepatnya di Kecamatan Bogor Utara yang merupakan daerah terbanyak gerai minimarket dengan jumlah 28 gerai. Tentunya dengan banyaknya gerai yang berada di wilayah tersebut membuat persaingan antar gerai semakin meningkat, maka alasan penelitian ini adalah untuk mengetahui sejauhmana “Toko Ratna” sebagai salah satu pelaku dari usaha minimarket, mampu bertahan dan beroprasi ditengah-tengah gencarnya usaha minimarket yang semakin hari semakin pesat perkembangannya. Oleh karena itu penulis mengambil penelitian dengan judul “Studi Kelayakan Bisnis Minimarket Pada Toko Ratna“ yang terletak di jalan Kedung Halang no.15, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor.
5
1.2.
Perumusan Masalah Minimarket “Toko Ratna” merupakan salah satu gerai minimarket yang berada di Kota Bogor yang berdiri sejak tahun 2008. Seperti yang diketahui pada Gambar 3 di atas, menyatakan bahwa Kecamatan Bogor Utara merupakan wilayah dengan jumlah minimarket terbanyak di Kota Bogor dengan jumlah 28 gerai minimarket atau sekitar 24% dari keseluruhan minimarket yang berada di Kota Bogor, artinya di wilayah ini akan lebih banyak persaingan antar gerai minimarket. Namun minimarket “Toko Ratna” memiliki potensi yang sangat besar dalam mencari pasar karena sepanjang jalan raya kedung Halang hanya ada satu minimarket yaitu minimarket “Toko Ratna”. Ditengah arus persaingan antara minimarket yang satu dengan yang lain, baik dari segi harga, pemasaran seperti discount, iklan dan yang lainnya. Selain persaingan dengan bisnis sejenis, minimarket “Toko Ratna” juga memiliki masalah pada jumblah dan jenis barang yang dijual. Oleh karena itu penulis mencoba melakukan studi kelayakan pada “Toko Ratna” yang memang belum pernah melakukan studi kelayakan tersebut. Adapun perumusan masalah penelitian ini adalah : 1. Bagaimanakah kelayakan bisnis Toko Ratna jika dilihat dari aspek non finansial, seperti aspek pasar, aspek teknis dan aspek manajemen ? 2. Bagaimanakah kelayakan bisnis “Toko Ratna” jika dilihat dari aspek finansial ?
1.3.
Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah, sebagai berikut : 1. Menganalisa kelayakan bisnis usaha Toko Ratna dari segi aspek non finasial, seperti aspek pasar, aspek teknis, aspek manajemen. 2. Menganalisa kelayakan bisnis usaha Toko Ratna dari segi finansial.
6
1.4.
Manfaat Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi “Toko Ratna” sebagai bahan pertimbangan dalam pengembangan usaha tersebut. Sedangkan bagi pembaca penelitian ini diharapkan dapat menjadi referensi untuk menambah informasi mengenai studi kelayakan bisnis di dalam bidang usaha minimarket.
7
II. TINJAUAN PUSTAKA
2.1.
Definisi Minimarket Dalam dunia perdagangan saat ini, toko barang kebutuhan seharihari dengan ruangan yang tidak terlalu luas (minimarket) bukan lagi merupakan istilah asing bagi masyarakat umum, terutama bagi orang yang tinggal di kota-kota besar. Minimarket merupakan perantara antara produsen dan konsumen akhir dimana aktivitasnya adalah melaksanakan penjualan eceran. Menurut Ma’ruf (2005) pengertian minimarket adalah : “Toko yang mengisi kebutuhan masyarakat akan warung yang berformat modern yang dekat dengan pemukiman penduduk sehingga dapat menggungguli toko atau warung.“ Sebagai minimarket yang menyediakan barang kebutuhan seharihari, suasana dan keseluruhan minimarket perlu penanganan yang professional dan khusus agar dapat menciptakan daya tarik pada minimarket. Tata letak pada minimarket dapat mempengaruhi sirkulasi kembali untuk berbelanja. Terkadang suasana yang nyaman, bersih dan segar lebih diutamakan dari pada sekedar harga rendah yang belum tentu dapat menjamin kelangsungan hidup dari minimarket tersebut.
2.2. Sejarah Minimarket Sekitar 17 tahun yang lalu (Di jaman Orde Baru), Kementrian Koperasi/Departemen Koperasi Pusat menggandeng sebuah Yayasan Pendidikan yaitu Yayasan Prasetya Mulya (Bag CSR-nya) dan supermarket terdepan pada waktu itu yaitu supermarket “Hero” (Bag CSR-nya) mengadakan pelatihan ke”minimarket”an untuk koperasi, dan UKM. Pelatihan pada waktu itu mendorong koperasi-koperasi peserta pelatihan untuk mendirikan minimarket dan yayasan serta supermarket besar tersebut memberikan pendampingan dimana Supermarket “Hero” berperan sebagai konsultan.
8
Pada sistem pendampingan, minimarket koperasi harus mencari pasokan barang dan petapan harga sendiri sehingga harga sesuai pasaran. Supermarket hanya sebagai konsultan tentang cara dan strategi pengelolaan dan pemasaran saja, sehingga minimarket koperasi ini tidak mematikan warung-warung kecil, salah satu koperasi yang berhasil adalah KUD Soliamitra yang berada di Kecamatan Limo Depok. Adapun nama minimarketnya adalah Minimarket “Soliamitra” (MM Soliamitra). MM Soliamitra, mampu berkembang dengan baik, (sekarang memiliki dua minimarket), bahkan juga mampu memberikan pendampingan (bukan Franchise) kepada Koperasi, atau UKM yang ingin mendirikan minimarket. Adapun yang sudah berhasil mendirikan minimarket dengan sistim pendampingan oleh MM Soliamitraa dalah minimarket Indocement Cibinong (milik perusahaan semen, PT Indocement Cibinong) dan minimarket “Al Hilal” (milik perseorangan) di Pancoran Jakarta. MM Soliamitra, tidak menjadi ancaman bagi warung/toko kecil, karena tidak ada persaingan harga yang tajam. Penetapan harga di minimarket Soliamitra, tidak berdasarkan penetapan oleh pihak pendamping pada waktu itu (supermarket “Hero”), tetapi dibiarkan mengikuti pasaran bebas. Jadi harga di MM Soliamitra lebih mahal sedikit dari warungwarung kecil, tapi masih lebih murah dari supermarket. Jadi semua segmen masyarakat bisa terlayani. Tidak seperti minimarket franchise sekarang ini, yang pasang harga jauh lebih murah dari warung kecil, sehingga menyedot konsumennya warung kecil. 2.3. Studi Kelayakan Bisnis Studi kelayakan bisnis ini merupakan suatu penelitian terhadap satu rencana usaha yang tidak hanya menganalisa layak atau tidak layak usaha/bisnis tersebut yang akan atau sudah berjalan, akan tetapi juga saat usaha tersebut berjalan dan dioperasionalkan secara rutin dalam rangka pencapaian keuntungan yang maksimal untuk waktu yang tidak ditentukan (Umar, 2003).
9
Menurut Ibrahim (2003), studi kelayakan bisnis adalah suatu kegiatan untuk menilai akan sejauh mana manfaat yang dapat diperoleh dalam melaksanakan suatu kegiatan usaha atau proyek. Sedangkan menurut Kadariah (1999), kelayakan bisnis adalah proyek sebagai suatu keseluruhan aktivitas yang menggunakan beragam sumber untuk mendapatkan kemanfaatan (benefit) atau suatu aktivitas di mana dikeluarkan uang dengan harapan untuk mendapatakan hasil (return) di waktu yang akan datang dan dapat direncanakan, dibiayai dan dilaksanakan sebagai satu unit. Layaknya suatu gagasan usaha dalam arti social benefit tidak selalu menggambarkan layak dalam arti financial benefit, tergantung dari segi penilaian yang dilakukan (Ibrahim, 2003). Menurut Gray dan Larson (2007) tujuan dilakukannya analisis bisnis adalah : 1. Untuk mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi dalam proyek. 2. Menghindari
pemborosan
sumber-sumber
daya,
yaitu
menghindari pelaksanaan kegiatan yang tidak menguntungkan. 3. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada sehingga kita dapat memilih alternatif kegiatan yang paling menguntungkan. 4. Menentukan prioritas. 2.3.1
Aspek Studi Kelayakan Bisnis Menurut Umar (2003), belum ada keseragaman mengenai aspek bisnis apa yang harus dikaji dalam rangka studi kelayakan bisnis. Beberapa aspek yang diteliti adalah : a. Aspek Pasar Analisis aspek pasar bertujuan untuk memahami berapa besar potensi pasar yang tersedia, berapa bagian yang dapat diraih oleh perusahaan atau usaha yang diusulkan, serta strategi pemasaran yang direncanakan untuk memperebutkan konsumen (Husnan dan Muhammad, 2000). Pada dasarnya, analisis aspek pasar bertujuan untuk mengetahui berapa besar luas pasar,
10
pertumbuhan permintaan, pangsa pasar dari produk bersangkutan, kondisi persaingan antara produsen dan siklus hidup produk. b. Aspek Teknis Aspek teknis ini mengungkapkan kebutuhan apakah yang diperlukan dan bagaimana secara teknis proses produksi akan dilaksanakan. Beberapa hal umum yang perlu diperhatikan adalah mengenai kapasitas produksi, pemakaian peralatan dan mesin, lokasi dan tata letak usaha yang paling mempengaruhi besar kecilnya pendapatan. Hal lain aspek bertujuan untuk meyakini apakah secara teknis dan pilihan teknologi perencanaan yang telah dilakukan dapat dilakukan secara layak atau tidak layak (Husnan dan Muhammad, 2000). Aspek teknis ini berfungsi untuk meyakini secara teknis dan pilihan teknologi perencanaan yang telah dilakukan dapat dilakukan secara layak atau tidak (Husnan dan Muhammad,2000). Studi teknis akan mengungkapkan kebutuhan apakah yang diperlukan dan bagaimana secara teknis proses produksi akan dilaksanakan. Beberapa hal yang harus diperhatikan diantaranya mengenai kapasitas produksi, pemakaian peralatan dan mesin, lokasi serta tata letak usaha yang paling menguntungkan. c. Aspek Manajemen Studi aspek manajemen meliputi penyusunan rencana yang
terlibat,
bagaimana
mengkoordinasi
dan
mengawasi
pelaksanaan usaha, jenis-jenis pekerjaan, struktur organisasi dan pengadaan tenaga kerja yang dibutuhkan. Aspek manajemen juga perlu mengkaji mengenai legalitas atau aspek yuridis dari suatu perusahaan. Hal ini dimaksudkan untuk meyakini apakah secara yuridis perencanaan usaha yang telah dibuat dinyatakan layak atau tidak layak dihadapan pihak yang berwajib dan masyarakat (Umar, 2003) Aspek manajemen meliputi penyusunan rencana kerja,siapa saja yang terlibat, bagaimana mengkoordinasi dan mengawasi
11
pelaksanaan usaha, jenis-jenis pekerjaan, struktur organisasi dan pengadaan tenaga kerja yang dibutuhkan d. Aspek Finansial (Keuangan) Dari sisi keuangan, suatu usaha akan dibilang sehat jika dapat memberikan keuntungan yang layak dan mampu memenuhi kewajiban keuangan. Kegiatan pada aspek keuangan ini, antara lain penghitungan perkiraan jumlah dana yang diperlukan untuk keperluan modal kerja awal dan pengadaan harta tetap. Analisis
finansial
adalah
suatu
analisis
yang
membandingkan suatu proyek menguntungkan selama umur proyek
(Husnan
dan
Muhammad,2000).
Analisis
finansial
berkaitan dengan sumber dana (investasi) yang akan diperoleh dan proyeksi pengembaliannya dengan tingkat biaya modal dan sumber dana yang bersangkutan. Analisis finansial meliputi : 1.
Net Present Value (NPV) NPV suatu proyek menunjukkan manfaat bersih yang
diterima proyek selama umur proyek pada tingkat suatu bunga tertentu. Menurut Keown dkk (2001) Nilai bersih sekarang sebuah proposal investasi sama dengan nilai bersih sekarang arus kas tahunan setelah pajak dikurangi dengan pengeluaran awal investasi. Kriteria kelayakan investasi berdasarkan NPV yaitu : 1) NPV > 0, artinya proyek sudah dinyatakan menguntungkan dan dapat dilaksanakan. 2) NPV < 0, artinya proyek tidak menghasilkan nilai biaya yang dipergunakan. Dengan arti lain proyek tersebut merugi dan sebaiknya tidak dijalankan. 3) NPV = 0, artinya proyek mampu mengembalikan persis sebesar modal sosial opportunity cost faktor produksi normal dengan kata lain proyek tersebut tidak untung dan tidak rugi. 2.
Internal Rate Return (IRR)
12
IRR adalah suatu tingkat bunga yang menyamakan present value (PV) kas keluar yang diharapkan dengan PV kas masuk yang diharapkan atau dapat diartikan sebagai tingkat bunga yang menyebabkan NPV = 0. Gittinger (1986) menyebutkan bahwa IRR adalah tingkat rataan keuntungan
internal
tahunan
bagi
perusahaan
yang
melakukan investasi dan dinyatakan dalam satuan persen. Tingkat IRR mencerminkan tingkat suku bunga maksimal yang dapat dibayar oleh proyek untuk sumber daya yang digunakan. Suatu investasi dikatakan layak, apabila IRR memiliki nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku dan sebaliknya jika nilai IRR lebih kecil dari tingkat suku
bunga yang berlaku, maka proyek tersebut
dapat dikatakan tidak layak. 3.
Payback Period (PP) PP atau tingkat pengembalian investasi adalah suatu
metodedalam menilai kelayakan usaha yang digunakan untuk mengukur periodewaktu pengembalianmodal yang digunakan. Semakin cepat modal kembali, maka semakin baik suatu proyektersebut untuk diusahakan karena modal yang digunakan akan cepat kembali dan digunakan untuk membiayai kegiatan lain (Husnan dan Muhammad, 2000) 2.4. Penelitian Terdahulu Subary (2012), menganalisa Analisis Kelayakan Bisnis Warung Internet (Warnet) dan Game Center Pada Firdaus Net. Ciomas, Bogor. Metode pengolahan data dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif. Analisis secara kualitatif dilakukan dengan menganalisis kelayakan usaha jasa warung internet dilihat dari aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan operasional. Metode analisis data secara kuantitatif dilakukan dengan menghitung kelayakan usaha ini dari aspek finansialnya, dengan menghitung Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Net B/C, Payback Period (PBP) dan analisis sensitifitas.
13
Analisis finansial menghasilkan nilai NPV yang positif yaitu sebesar Rp. 401.302,000 nilai IRR 35 persen dimana nilai ini lebih besar dari nilai suku bunga pinjaman yang digunakan (18 persen), Net B/C 2,10, dan PP 3,0 tahun sedangkan nilai BEP 54.101 jam/tahun. Dan hasil analisis sensitivitas dengan skenario kenaikan tingkat inflasi 8 persen dan 14 persen yang menunjukan bahwa usaha ini dapat dikatakan masih layak untuk dijalankan. Heidyningsih (2009) Analisis Kelayakan Usaha Death By Chocolate & Spaghetti Restaurant Kota Bogor ,hasil dari penelitian inimenunjukkan bahwa restaurant tersebut jika dilihat dari analisis kelayakanusaha maka usaha ini layak untuk dilanjutkan, dan dapat terusdikembangkan dengan menaikkan tingkat penjualan agar mencapai target penjualan perusahaan. Dilihat dari aspek finansial usaha Death By Chocolate & Spaghetti Restaurant layak untuk dijalankan, hal iinidibuktikan dengan hasil perhitungan analisis kelyakan finansial padatingkat diskonto tujuh persen diperoleh nilai NPV sebesar Rp. 632,62 juta, Net B/C sebesar 3; IRR sebesar 27 persendan payback period selama enam tahun tujuh bulan. Dari analisis switching value ini diketahui perusahaan ini tidak sensitive terhdap penurunan jumlah output hingga tujuh persen menjadikan nilai IRR sebesar 18 persen, sedangkan nilai Net B/C sebesar 2,15 kemudian payback period Sembilan tahun tiga bulan menjadikan usaha ini masih layak untuk dijalankan dan tidak sensitive terhadap perubahan kenaikan input.
14
III. METODE PENELITIAN
3.1.
Kerangka Penelitian Toko Ratna berdiri sejak 2008 adalah salah satu gerai minimarket di Kota Bogor yang mencoba menawarkan kenyamanan, dan kebersihan dalam berbelanja kebutuhan rumah tangga sehari-hari. Pendirian usaha minimarket ini bertujuan untuk memenuhi kebutuhan rumah tangga dari warga sekitar toko yang
membutuhkan tempat
berbelanja yang nyaman, bersih dan harga yang terjangkau oleh masyarakat, seiring dengan adanya kebutuhan masyarakat akan tempat berbelanja yang nyaman dan terjangkau, memunculkan persaingan yang ketat, yang dapat mengancam kelangsungan usaha ini, dan selama minimarket berdiri ini belum pernah dilakukan analisis terhadap kelayakan dari setiap aspek dalam usahanya. Studi Kelayakan Bisnis membahas mengenai kelayakan dari berbagai segi kelayakan bisnis seperti aspek finansial, aspek pasar, aspek teknis, dan aspek manajemen. Sedangkan aspek finansial dilakukan dengan cara menganalisis mengenai NPV, Net B/C, IRR, PP, BEP dari usaha minimarket ini. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan pedoman bagi Toko Ratna untuk meningkatkan omset usahanya dan menambah jenis-jenis kebutuhan rumah tangga. Apabila penelitian ini menunjukkan hasil yang menyatakan bahwa usaha minimarket ini layak dilakukan, maka minimarket Toko Ratna memang layak untuk melanjutkan usahanya. Sebaliknya dilihat dari hasil penelitian ini pada kelayakan finansialnya tidak layak maka akan menjadi pedoman bahan evaluasi. Dilihat dari uraian di atas maka gambaran kerangka pemikiran usaha minimarket “Toko Ratna” dapat dilihat di Gambar 4.
15
Usaha minimarket Toko Ratna Adanya persaingan dengan usaha sejenis
Studi Kelayakan Bisnis
Aspek Non Finansial :
Aspek Finansial :
1. Aspek Pasar
1. NPV
2. Aspek Teknis
2. Payback Periode 5. BEP
3. Aspek Manajemen
3. Net B/C
Layak
4. IRR
Tidak Layak Evaluasi
Rekomendasi
Gambar 4. Kerangka penelitian 3.2.
Lokasi dan Waktu Penelitian Penelitian dilakukan di minimarket “Toko Ratna” yang berlokasi di jalan Kedung Halang No.15 Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor. Penelitian ini dilakukan pada bulan Agustus 2013 sampai Oktober 2013.
3.3.
Metode Pengumpulan Data Data dan informasi dibutuhkan untuk memberikan gambaran dan berbagai keterangan yang dapat berguna dalam penelitian. Pengumpulan data terbagi dua tahap yaitu pengumpulan data primer dan data skunder.
16
Data primer dan data sekunder yang digunakan adalah data kualitatif dan data kuantitatif. Data primer merupakan data yang diambil atau diperoleh secara langsung melalui hasil dari pengamatan di lapangan, dan wawancara dengan pihak minimarket “Toko Ratna”. Sedangkan data sekunder merupakan dokumen-dokumen yang diperoleh dari minimarket “Toko Ratna”. 3.4.
Metode Pengolahan dan Analisis Data Pengolahan data dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif. Analisis secara kualitatif adalah menganalisis kelayakan usaha minimarket “Toko Ratna” dilihat dari aspek pasar, aspek teknis dan aspek manajemen. Metode analisis secara kuantitatif dilakukan dengan cara menghitung Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Net Benefit/Cost (Net B/C), Break even Point (BEP), payback Periode(PP). 3.4.1
Aspek Pasar Pada aspek pemasaran, pengkajian dilakukan dengan menganalisis permintaan, penawaran, harga, peluang pasar, program pemasaran dan juga kebijakan bauran pemasaran, serta pesaing dan prediksi penjualan yang akan dilakukan. Menurut Umar (2003), kriteria yang harus dipenuhi dalam aspek pasar pemasaran adalah :
1) Mampu menentukan jenis pasar yang akan dipilih, baik dari sisi produsen maupun dari sisi konsumen. 2) Mampu melakukan analisis untuk dapat menentukan pergerakan permintaan konsumen akan produk yang akan dijual. 3) Mampu memberikan informasi tentang pangsa pasar (market share) produk tersebut. 4) Mampu menetapkan bagaimana segmen, target dan posisi produk yang akan dijual. 5) Mampu menentukan strategis bersaing dan program pemasaran melalui bauran pemasaran. 6) Mampu memperkirakan penjualan yang bisa dicapai perusahaan.
17
7) Mampu memperkirakan market share yang bisa dikuasai perusahaan. 3.4.2
Aspek Teknis Aspek teknis dinilai dengan cara menganalisis segi pembangunan dan segi implementasinya, yaitu dengan mengetahui rancangan biaya investasi awal dari usaha ini. Hal-hal yang dianalisis seperti berikut :
a. Lokasi berdirinya usaha b. Peralatan dan fasilitas produksi c. Proses produksi 3.4.3
Aspek Manajemen Aspek
ini
bertujuan
untuk
mengetahui
apakah
pembangunan dan implementasi usaha dapat direncanakan, dilaksanakan, dan dikendalikan. Hal yang dianalisis pada aspek manajemen adalah manajemen dalam operasi seperti bentuk organisasi, kebutuhan sumber daya manusia atau tenaga kerja, sistempeng gajian, rekruitmen, sanksi-sanksi sampai dengan pemecatan tenaga kerja (PHK). 3.4.4
Aspek Keuangan Analisa aliran kas atau cash flow mencakup criteria kelayakan usaha yang terdiri dari analisis Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Net Benefit/Cost (Net B/C), Break EvenPoint (BEP), Payback Periode (PP). a. Net Present Value (NPV) Net present value (NPV) adalah manfaat bersih yang diterima perusahaan selama umur proyek. NPV dapat diartikan sebagai nilai selisih present value antara nilai investasi dengan penerimaan arus kas bersih pada masa yang akan datang (Kadariah,2001). Rumus yang digunakan untuk menghitung NPV adalah: =
Bt − ( 1 + i)
Ct ( 1 + i)
… … … … … … (1)
18
Keterangan : Bt
: Penerimaan (benefit) bruto pada tahun ke-t (Rp)
Ct
: Biaya (cost) bruto (Rp)
t
: Tahun
n
: Umur ekonomis proyek (tahun)
i
: Tingkat suku bunga atau discount rate yang berlaku (%) Penilaian kelayakan investasi bedasarkan nilai NPV
adalahsebagai berikut : 1. NPV > 0, maka usaha tersebut layak atau menguntungkan untuk dilaksanakan 2. NPV = 0, maka usaha tersebut tidak memperoleh keuntungan dan tidak juga mengalami kerugian (titik impas) 3. NPV < 0, maka usaha tersebut tidak layak atau tidak menguntungkan untuk dilaksanakan. b. Internal Rate of Return (IRR) IRR ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas diharapkan dimasa datang, atau arus penerimaan kas dengan mengeluarkan investasi awal (Umar, 2003). Menurut Gittinger (1986), IRR dapat pula dianggap sebagai tingkat keuntungan atau investasi bersih dari suatu usaha maksimal yang dapat dibayarkan oleh proyek untuk sumber daya yang digunakan. IRR biasanya dinyatakan dalam persen. Rumus yang digunakan untuk menghitung IRR seperti berikut : =
+
Keterangan :
( −
)
… … … … … … … (2)
: Tingkat discount rate yang menghasilkan NPV positif
1 2
−
: Tingkat discount rate yang menghasilkan NPV negatif 1 2
: NPV yang bernilai positif : NPV yang bernilai negatif
19
Kriteria kelayakan investasi berdasarkan metode IRR adalah sebagai berikut : 1. Jika
IRR
>
i,
maka
usaha
tersebut
layak
atau
menguntungkan untuk dilaksanakan 2. Jika IRR = i, maka usaha tersebut tidak memperoleh keuntungan dan tidak juga mengalami kerugian (titik impas) 3. Jika IRR < i, maka usaha tersebut tidak layak atau tidak menguntungkan untuk dilaksanakan c. Net Benefit and Cost Ratio (Net B/C) Net benefit cost ratio menunjukkan tingkat besarnya tambahan manfaat tambahan biaya sebesar satus atuan. Angka ini merupakan perbandingan antara jumlah NPV positif dengan NPV negatif
(Kadariah,
2001).
Rumus
yang
digunakan
untuk
menghitung Net B/C adalah : Net B/C =
(
(
)
)
Untuk (Bt-Ct) > 0 !
............ (3)
Untuk (Bt-Ct) < 0
Keterangan : Bt
: Penerimaan (benefit) social bruto pada tahun ke – t (Rp)
Ct
: Biaya (cost) bruto (Rp)
t
: Tahun
n
: Umur ekonomis proyek (tahun)
i
: Tingkat suku bunga atau discount rate yang berlaku (%). Kriteria kelayakan investasi berdasarkan nilai Net B/C
adalah sebagai berikut : a. Net B/C Ratio> 1, maka usaha tersebut layak atau menguntungkan untuk dilaksanakan karena tiap satu satuan modal akan menghasilkan manfaat bersih yang lebih besar. b. Net B/C Ratio = 1, maka usaha tersebut tidak memperoleh keuntungan dan tidak juga mengalami kerugian (titik impas)
20
karena tiap satuan modal akan menghasilkan manfaat bersih yang sama besar. c. Net B/C< 1, maka usaha tersebut tidak layak atau tidak menunguntungkan untuk dilaksanakan karena tiap satu satuan modal akan menghasilkan manfaat bersih yang lebih kecil. d. Payback Period (PP) PP juga digunakan untuk menghitung manfaat sekarang dari suatu nilai yang akan datang pada akhir periode yang diperlukan untuk
menutup
kembali
pengeluaran
investasi
dengan
menggunakan aliran kas (Gittinger, 1986). Rumus yang digunakan untuk menghitung Payback Period adalah : =
V I/( 1 + i )
Keterangan : PP
… … … … … … … … … … … … … … … … . (4)
= Waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal investasi
V
= Jumlah modal investasi
I
= Manfaat hasil bersih rata – rata per tahun periode Nilai PP berbanding terbalik dengan nilai NPV. Jika nilai
NPV semakin besar, maka menunjukkan waktu pengembalian semakin cepat. Suatu proyek dikatakan layak jika PP lebih kecil dari umur proyek ( PP ≤ n). e.
Break Event Point (BEP) BEP atau titik impas adalah suatu keadaan dimana tingkat
produksi atau besarnya pendapatan sama dengan besarnya pengeluaran pada suatu proyek. Pada keadaan ini usaha tidak mendapatkan keuntungan dan tidak mengalami kerugian.
21
IV. HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1.
Sejarah Berdirinya Minimarket Toko Ratna Minimarket ini didirikan oleh bapak H. Umin Arumin dan ibu Hj. Ulan Ratna Wulan pada tanggal 11 Agustus 2008, dimana pada awalnya pendirian minimarket ini adalah hanya untuk memanfaatkan lahan dan bangunan yang memang dimiliki untuk dapat diberdayakan. Namun pada akhirnya pemilik usaha ini melihat peluang usaha yang sangat baik dari minimarket tersebut, dikarenakan pendirian minimarket tersebut berada di lokasi yang memang sangat strategis, sehingga dapat menciptakan lapangan pekerjaan dan juga pendapatan. Jika dilihat dari segi lokasi berdirinya, minimarket tersebut berada di pinggir jalan raya dan juga berdekatan dengan pemukiman penduduk. Dimana lokasi tersebut sering dijadikan tempat berhentinya angkutan umum baik itu angkot dan bus antar wilayah. Sehingga banyak orang yang melewati di sekitar minimarket tersebut, sehingga minimarket tersebut sering disinggahi orang-orang yang lewatdi daerah tersebut, untuk membeli makanan atau minuman ringan sambil menunggu angkutan umum yang ditunggunya datang. Belum lagi tepat di sebelah minimarket tersebut terdapat warnet yang mempunyai pelanggan tetap, sehingga pengguna jasa warnet tersebut bisa membeli makanan dan minuman ringan dari minimarket tersebut.
4.2.
Studi Kelayakan Aspek Pasar Usaha minimarket ini termasuk pada pasar persaingan sempurna. Dimana jenis usaha ini memiliki jumlah produsen yang tidak terbatas karena usaha ini dijalankan oleh berbagai pihak yang memiliki kemampuan pada bidangnya. Sedangkan pada konsumen yang dipilih adalah termasuk dalam pasar langsung atau direct selling, hal ini didasarkan karena sudah memiliki tempat usaha yang sudah tetap dan memungkinkan untuk menjual langsung ke konsumen.
22
4.2.1
Produk (Product) Produk yang ditawarkan oleh minimarket “Toko Ratna” adalah jasa ritel, dimana minimarket menyediakan barang-barang yang menjadi kebutuhan rumah tangga diantaranya : Rokok, mie instan,
minyak
goreng,
barang-barang
toiletries,
alat
kecantikan/cosmetic, susu bubuk dan kental manis, aneka biskuit dan roti basah, minuman ringan bersoda atau tidak dengan kemasan yang beraneka (kotak, kaleng, botol), perlengkapan rumah tangga, pembasmi serangga, obat-obatan bebas, alat listrik, alat tulis, perlengkapan bayi dan juga bisa di tambah dengan mainan anak-anak. 4.2.2
Harga (Price) Harga yang diterapkan di minimarket “Toko Ratna” ini mengikuti harga pasar dan harga yang di tetapkanpun dapat bersaing dengan minimarket lainnya. Minimarket “Toko Ratna” ini termasuk ke dalam pasar persaingan sempurna.
4.2.3
Distribusi (Place) Lokasi usaha ini sangat strategis karena berada di jalan utama, sehingga banyak sekali di lewati oleh banyak orang, baik itu yang pejalan kaki maupun yang berkendara menggunakan kendaraan roda empat atau roda dua dan “Toko Ratna” tersebut berada tepat didepan perumahan Graha Indah sehingga menjadikan “Toko Ratna” sebagai tujuan untuk memenuhi kebutuhan rumah tangga sehari-hari. Letak usaha minimarket tersebut berada di jalan raya Kedung Halang no. 15 Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor.
4.2.4
Promosi (Promotion) Bentuk promosi yang dilakukan oleh pihak minimarket “Toko Ratna” adalah dengan cara memberikan potongan harga untuk produk tertentu seperti sembako, memberikan program hadiah langsung maupun program undian dan menyebarkan atau memberikan brosur-brosur mengenai harga-harga barang yang di
23
jual. Sehingga hal tersebut semakin dapat menaikan daya tarik pembeli untuk berbelanja di minimarket “Toko Ratna”. 4.2.5
Orang (People) Sumber daya manusia (SDM) adalah faktor utama atau kunci dari pada pemasaran. Yang dimaksud orang yang disini adalah pegawai pada minimarket tersebut, dimana minimarket tersebut memperkerjakan satu orang pegawai saja yang sudah diberi pelatihan untuk menguasai program INCA yang merupakan sebuah sistem untuk melakukan transaksi pada komputer kasir dimana seluruh kegiatan transaksi pembayaran dilakukan oleh penjaga kasir tersebut yang sesuai dengan standar operasional yang diberlakukan di “Toko Ratna”. Di setiap usaha maupun organisasi jasa harus tahu apa yang diharapkan oleh karyawan dalam interaksinya dengan pelanggan. Pelayanan yang baik, ramah, cekatan tentu akan menarik minat pelanggan untuk kembali datang berbelanja, sehingga hal itu dapat menaikan pamor minimarket diantara para pesaing.
4.2.6
Bukti Fisik (Physical Evidence) Bangunan merupakan bagian dari bukti fisik, karakteristik yang menjadi persyaratan yang bernilai tambah bagi konsumen dalam perusahaan jasa yang memiliki karakter. Perhatian terhadap interior, perlengkapan bangunan, termasuk lightning system, dan tata ruang yang lapang menjadi perhatian penting dan dapat mempengaruhi
mood
pengunjung.
Bangunan
harus
dapat
menciptakan suasana dengan memperhatikan ambience sehingga memberikan pengalaman kepada pengunjung dan dapat membrikan nilai tambah bagi pengunjung. Bangunan minimarket “Toko Ratna” dapat dilihat pada Gambar 5 dan 6 di bawah ini.
24
Gambar 5. “Toko Ratna” tampak depan
Gambar 6. “Toko Ratna” tampak dalam 4.2.7
Proses (Process) Yang dimaksud proses dalam point ini adalah bagaimana kelangsungan pelayanan yang dilakukan oleh pegawai dalam menyikapi pelanggan yang datang untuk berbelanja di minimarket tersebut. Dengan pelayanan yang baik kepada pelanggan tentu akan memberikan nilai tambah untuk minimarket tersebut, sehingga pelanggan tersebut akan kembali lagi untuk berbelanja. Dengan meningkatkan kualitas pelayanan maka dengan sendirinya pelanggan akan semakin datang berbelanja dan dapat meningkatkan pemasukan yang cukup signifikan. Salah satu cara meningkatkan kualitas pelayanan tersebut adalah dengan cara mengucapkan kata sambutan kepada pelanggan yang datang berbelanja, seperti dengan kata “selamat datang” dan jika
25
pelanggan
sudah
selesai
berbelanja
maka
ada
baiknya
mengucapkan “terima kasih, datang kembali”. 4.3.
Studi Kelayakan Aspek Teknis Aspek ini sangat diperlukan untuk melihat dari segi pembangunan dan implementasi secara teknis. Berdasarkan analisa ini dapat diketahui penaksiran biaya investasi awal dari usaha ini. 4.3.1
Lokasi Aspek yang tidak kalah penting adalah aspek lokasi tempat usaha. Minimarket “Toko Ratna” ini terletak di jalan Kedung Halang No. 15 Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor.
4.3.2
Peralatan dan Fasilitas Peralatan dan fasilitas yang digunakan oleh minimarket “Toko Ratna” adalah sebagai berikut : a. Bangunan satu lantai b. 2 komputer c. 1 meja kasir d. 1 meja server e. 1 air conditioner ( AC ) f. 1 lemari es g. 1 sensor harga h. 20 etalase i. 10 lampu j. 1 printer
4.3.3
Proses Produksi Pada proses ini minimarket “Toko Ratna” memulai aktivitasnya dari pukul 08.00 pagi sampai dengan pukul 23.00 WIB. “Toko Ratna” ini beroprasi setiap hari terkecuali tanggaltanggal tertentu yang tidak memungkinkan untuk beroprasi sebagaimana seharusnya.
26
4.4.
Studi Kelayakan Aspek Manajemen Suatu bentuk usaha atau bisnis akan diakui oleh hukum jika telah memiliki legalitas atau badan hukum perusahaannya tersebut, sehingga jika terjadi sesuatu maka akan mendapat perlindungan dari hukum pemerintah. Minimarket “Toko Ratna” adalah salah satu usaha yang dimiliki oleh ibu Hj. Ulan Ratna Wulan dan masih terbilang baru di bidangnya tersebut, jika dibandingkan dengan minimarket lainnya. Struktur organisasi minimarket “Toko Ratna” sangatlah sederhana tidak seperti perusahaan besar atau tidak seperti minimarket – minimarket lainnya. Dan minimarket “Toko Ratna” hanya memperkerjakan satu pegawai saja yang merangkap berbagai pekerjaan, mulai dari kasir dan menjaga kebersihan minimarket tersebut. Sedangkan untuk masalah keuangan baik itu pendapatan dan pengeluaran “Toko Ratna” diserahkan kepada anaknya untuk membantu segala keperluan toko tersebut. Struktur organisasi minimarket “Toko Ratna” dapat dilihat pada Gambar 7 di bawah ini. Hj. Ulan Ratna Wulan ( Pemilik )
Manajer Operasional Pegawai Gambar 7. Struktur organisasi minimarket “Toko Ratna” 4.5.
Aspek Finansial Analisis aspek finansial ini bertujuan untuk menetukan atau memperkirakan besar kecilnya biaya yang diperlukan untuk mendirikan minimarket “Toko Ratna”. Analisis ini mencakup kebutuhan dana aktiva tetap maupun sumber daya yang digunakan sebagai modal. Ketentuan-ketentuan asumsi yang harus diperhatikan dalam menentukan kriteria kelayakan sebagai berikut :
27
1. Usaha yang dilakukan adalah usaha mandiri. 2. Periode analisis usaha ini diproyeksikan dalam jangka 10 tahun. 3. Harga-harga yang digunakan adalah harga yang berlaku pada
tahun analisis, yaitu harga tahun 2013. 4. Harga dikelompokan pada jenis dan pemakaian barang. 5. Tingkat inflasi yang terjadi adalah 0.55 persen (BPS, Desember
2013) dan dianggap konstan setiap tahunnya. 6. Biaya untuk setiap gaji karyawan tetap, perlengkapan dan penjualan diasumsikan akan meningkat 0.55 persen pada tahun kedua dan seterusnya, dari nilai tahun sebelumnya.
7. Tingkat suku bunga yang digunakan adalah 7,50 persen, yaitu tingkat suku bunga deposito yang berlaku pada bulan November 2013 (BI Rate, 2013). 8. Asumsi jumlah tenaga kerja ada satu orang dengan gaji karyawan tetap per bulan Rp. 1.000.000/orang 9. Usaha dimulai pada bulan Agustus tahun 2008 10. Berdasarkan UU No. 17 tahun 2000 Pasal 17 tentang pajak usaha dan perseroan yang berbunyi : “Apabila pendapatan di bawah dari Rp. 50.000.000 dikenakan pajak sebesar 10 persen”. Aspek finansial dilakukan untuk mengetahui kelayakan usaha yang dijalankan layak secara finansial. Pada penelitian ini yang termasuk arus biaya adalah biaya investasi, biaya tetap dan biaya variabel. Kebutuhan investasi merupakan modal yang dikeluarkan pada awal periode usaha. Usaha ini dilakukan tanpa ada pinjaman modal kepada bank manapun, modal usaha ini murni dari uang pribadi bapak H. Umin Arumin dan ibu Hj. Ulan Ratna Wulan. Yang dimaksud pada biaya investasi ini adalah dimana biaya investasi dilakukan untuk membeli peralatan guna menunjang sarana dan prasarana dari minimarket tersebut hingga secara ekonomis tidak dapat digunakan kembali. Biaya investasi ini digunakan untuk membeli aset-aset operasional seperti komputer untuk kasir dan server, AC ( air conditioner ), lemari es, etalase dan barang-barang lain. Pada tahun ke 3, 6 dan 9 di asumsikan pemilik minimarket akan mengganti
28
keseluruhan lampu yang berada di toko tersebut, dengan harga lampu yang flat dalam artian harga lampu tersebut tidak naik atau pun turun. Selain biaya investasi ada biaya lain yang harus dikeluarkan oleh minimarket “Toko Ratna“ yaitu biaya variabel dan biaya tetap. Biaya variabel adalah biaya yang berubah–rubah sesuai dengan tingkat kebutuhan, sehingga per tahunnya pun berubah-rubah. Biaya yang termasuk biaya variabel adalah pembelian kertas struk, pita printer, plastik dan alat kebersihan. Sedangkan biaya tetap adalah biaya yang tidak berubah dengan tingkat penjualan. Biaya tetap ini mencakup biaya tenaga kerja, listrik dan telepon. Selain biaya variabel dan biaya tetap ada beberapa biaya lain diantaranya biaya penyusutan, biaya nilai sisa, biaya penerimaan dan biaya pengeluaran. Biaya penyusutan yang telah dikeluarkan oleh minimarket “Toko Ratna” sesuai dengan perhitungan yang bedasarkan umur ekonomis semua peralatan selama produksi sekitar Rp.4.162.000,- per tahun. Sedangkan nilai sisa ini diperoleh dari nilai umur ekonomis pada jangka waktu analisis kelayakan finansial sekitar Rp. 5.572.000,-. Ada beberapa kriteria kelayakan usaha pada analisis arus kas ini, diantaranya NPV, Net B/C, IRR, dan PP.. Hasil perhitungan ini dapat dilihat pada Tabel 1 berikut. Tabel 1. Hasil perhitungan analisis kelayakan usaha No
Kriteria Kelayakan
Satuan
1.
NPV > 0
Rp
2.
IRR > DR
Persen
3.
Net B/C
4.
PP > Jangka Waktu
Jumlah 40.339.000 16
-
1.70
Tahun
4.6
29
4.5.1 Net Present Value (NPV) Berdasarkan hasil perhitungan diperoleh nilai NPV untuk “Toko Ratna” adalah Rp 40.339.000,-. Nilai tersebut merupakan penerimaan kas bersih yang diterima usaha minimarket “Toko Ratna” selama lima tahun periode analisis. 4.5.2 Internal Rate of Return (IRR) IRR ini didapat dengan nilai 16 persen. Nilai ini lebih besar dari tingkat Discount rate 7.5 persen. Usaha ini layak untuk dijalankan. Karena nilai IRR lebih besar dibandingkan dengan nilai Discount rate. 4.5.3
Net B/C Net B/C ini atau Rasio keuntungan/Biaya sama dengan Profitability Index (PI) menunjukkan kemampuan menghasilkan laba per satuan nilai investasi. Hasil analisis ini menunjukkan nilai Net B/C adalah 1,70 nilai ini berarti perbandingan penerimaan dari usaha lebih besar daripada jumlah biaya yang dikeluarkan untuk memperolehnya, atau dengan kata lain usaha minimarket “Toko Ratna” ini layak untuk dijalankan.
4.5.4
Payback Period (PP) PP (Payback Period) adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu investasi yang dihitung dari arus kas bersih. Dari perhitungan didapat nilai PP adalah 4,6 tahun. Hal
ini
berarti
usaha
minimarket
“Toko
Ratna”
dapat
mengembalikan modal usaha lebih cepat dari jangka waktu analisis yang direncanakan yaitu 10 tahun, sehingga usaha minimarket “Toko Ratna” layak untuk dijalankan dan menguntungkan. 4.5.5
Break Event Point (BEP) Berdasarkan hasil perhitungan, usaha minimarket “Toko Ratna” mencapai BEP atau titik impas pada Rp 43.467.000,-. Artinya pendapatan “Toko Ratna” harus melebihi nilai tersebut untuk mendapatkan margin atau keuntungan.
30
KESIMPULAN DAN SARAN
1.
Kesimpulan Berdasarkan hasil penelitian dari minimarket “Toko Ratna” mengenai aspek pasar, aspek teknis dan aspek manajemen dapat ditrarik kesimpulan sebagai berikut : a. Pada aspek pasar yaitu :
1. Product : Produk yang ditawarkan oleh minimarket “Toko Ratna” adalah menyediakan barang-barang kebutuhan rumah tangga. 2. Price : Harga yang diterapkan di minimarket “Toko Ratna” ini dapat bersaing dengan minimarket lainnya. 3. Place : Lokasi usaha minimarket “Toko Ratna” ini sangat strategis karena berada di jalan utama, sehingga di lewati oleh banyak orang dan tepat di depan komplek perumahan sehingga “Toko Ratna” menjadi lebih unggul dari minimarket disekitarnya. 4. Promotion : Promosi yang dilakukan oleh pihak minimarket “Toko Ratna” adalah dengan cara memberikan potongan harga untuk produk tertentu dan memberikan program hadiah langsung maupun program undian. 5. People : Pegawai minimarket tersebut sudah diberi pelatihan untuk menguasai program INCA yang merupakan sebuah sistem untuk melakukan transaksi pada komputer kasir dimana seluruh kegiatan transaksi pembayaran dilakukan oleh penjaga kasir tersebut yang sesuai dengan standar operasional yang diberlakukan di Toko Ratna. 6. Physical Evidence : Layout yang berada di “Toko Ratna” memudahkan pengunjung untuk mendapatkan barang yang dibutuhkan, sehingga faktor interior, perlengkapan bangunan, termasuk lightning system, dan tata ruang yang lapang menjadi perhatian penting dan dapat mempengaruhi mood pengunjung.
31
7. Process : Kelangsungan pelayanan yang dilakukan oleh pegawai dalam menyikapi pelanggan yang datang untuk berbelanja di minimarket tersebut. b. Pada aspek teknis : Aspek teknis yang berkaitan dengan lokasi, peralatan dan fasilitas dan juga proses produksi dapat ditarik kesimpulan bahwa “Toko Ratna” telah memenuhi persyaratan untuk menjadi minimarket. c. Pada aspek manajemen : Minimarket “Toko Ratna” telah diakui oleh hukum sehingga dapat menjalankan bisnis minimarket tersebut. d. Pada aspek finansial : Berdasarkan hasil analisis aspek finansial maka usaha ini layak untuk dijalankan. Dimana nilai NPV positif Rp. 40.339.000. Nilai IRR 16 persen dimana nilai ini lebih besar dari suku bunga pinjaman yang digunakan (7.5 persen). Pada nilai NET B/C 1,70, nilai PP 4,6 tahun yang berarti usaha ini sudah dapat menutup biaya investasi awal. 2.
Saran Langkah atau masukan yang dapat digunakan untuk memajukan usaha dan meningkatkan keuntungan minimarket ini antara lain, memberikan rekomendasi yang dapat digunakan untuk memajukan bisnis minimarket “Toko Ratna”. Dan juga dapat ditinjau dari segi internal dan bauran pemasaran. Dari segi internal menambah jumlah karyawan agar pelayanan terhadap konsumen menjadi meningkat, selain hal tersebut penambahan jumlah varian produk yang dijual baik itu makanan ringan, minuman ringan dan produk pelengkap lainnya yang berguna menarik animo konsumen untuk berbelanja. Sedangkan dari segi bauran pemasaran minmarket “Toko Ratna” dapat memperbaiki dengan mempromosikan produknya lebih intensif.
32
DAFTAR PUSTAKA
AC Nielsen. 2012. Jumlah Minimarket di Indonesia [Internet]. Jakarta (ID). AC Nielsen. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada: www.indonesiafinancetoday.com/read/4689/Nielsen-Jumlah-MinimarketTumbuh-42-Pada-2012. BPS. 2013. BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok Bank 2002-2013 [Internet]. Jakarta (ID). BPS. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada: http://www.bps.go.id/tab_sub/view.php?kat=2&tabel=1& daftar=1&id_subyek=13¬ab=23. DISPERINDAGKOP. 2012. Jumlah Minimarket di Kota Bogor. Bogor (ID). Gittinger, J P. 1986. Analisis Eknomi Proyek – Proyek Pertanian (Terjemahan). Jakarta (ID): Universitas Indonesia-Press. Gray, C dan E. Larson. 2007. Manajemen Proyek – Proyek Manajerial (Terjemahan). Yogyakarta (ID): Andi. Heidyningsih, NA. 2009. Analisis Kelayakan Usaha Death By Chocolate & Spaghetti Restaurant Kota Bogor. Bogor (ID): Institut Pertanian Bogor. Husnan, S. Dan S. Muhammad. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta (ID): Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN. Ibrahim. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta (ID): Salemba Empat. Kadariah, L. Kahlien dan G. Clive. 1999. Pengantar Evaluasi Proyek. Jakarta (ID): FEM UI. Keown. 2001. Dasar-dasar Manajemen Keuangan (Terjemahan). Jakarta (ID): Salemba Empat. Kristiyanto, Anggi. 2007. Minimarket dan Pasar [Internet]. Jakarta (ID). Scribd. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada: http://www.scribd.com/doc/10 8563090/bab-ii-mimimarket-dan-pasar. Majalah Franchise. 2013. Minimarket Bisnis Tahan Banting [Internet]. Jakarta (ID). Majalah Franchise. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada: http://www.majalahfranchise.com/v2/newsflash/467-minimarket-bisnistahan-banting.html. Ma’ruf. 2005. Pemasaran Retail. Jakarta (ID): Gramedia Pustaka Utama.
33
Republik Indonesia. 2000. Undang-Undang Pajak Usaha dan Perseroan. Jakarta (ID): Sekretariat Negara. Soliamitra. 2012. Sejarah Minimarket [Internet]. Jakarta (ID). Soliamitra. [diunduh 2014 Januari 7]. Tersedia pada: http://soliamitra.blogspot.com/20 12/12/sejarah-mini-market-soliamitra.html. Subary, 2012. Analisis Kelayakan Bisnis Warung Internet (Warnet) dan Game Center Pada Firdaus Net. Bogor (ID): Institut Pertanian Bogor. Umar, H. 2003. Studi Kelayakan Bisnis : Manajemen, Metode dan Kasus. PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Wikipedia. 2013. Supermarket [Internet]. Jakarta (ID). Wikipedia. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada: http://id.wikipedia.org/wiki/Supermarket.
34
LAMPIRAN
35
Lampiran 1. Ren-fisik
RENCANAKEBUTUHANFISIKPENGEMBANGANUSAHAM INIMARKET
NO
ITEM
A. BANGUNAN: 1Lantai1 B. PERALATAN&PERLENGKAPAN: 1PERALATAN: a. Kom puterKasir b. Kom puterServer c. Printer d. M ejaKasir e. M ejaServer f. AirConditioner g. Lem ariEs h. SensorHarga i. Etalase j. Lam pu 2PERLENGKAPAN: a. KertasStruk b. PlastikHDS c. PlastikHDM d. PlastikHDL e. PitaPrinter f. AlatKebersihan C. BELANJATOKO a. M akananRingan b. M inum anRingan c. Sem bako d. Kosm etik e. Obat f. PerlengkapanKam arM andi g. Rokok h. PerlengkapanBayi i. AlatListrik j. AlatTulis k. M ainanAnak D. TENAGAKERJA: 1KaryawanTetap
STN
0
m 2
100
Unit Unit Unit Bh Bh Unit Unit Bh Unit Bh
1 1 1 1 1 1 1 1 20 10
1
TAHUNANALISAPROYEK 3 4 5 6
2
7
8
JUM 10 LAH
9
100
1 1
1
1 1 1 20
10
Pack Pack Pack Pack Bh Set
120 120 120 120 6 1
Pcs Pcs Pcs Pcs Stripe Pcs Slope Pcs Bh Set Bh Org
120 120 120 120 6 1
1
1
10
10
1 1
1 1 1 20
120 120 120 120 6 1
120 120 120 120 6 1
120 120 120 120 6 1
120 120 120 120 6 1
120 120 120 120 6 1
120 120 120 120 6 1
120 120 120 120 6 1
120 120 120 120 6 1
6,000 3,600 360 240 720 600 480 180 120 240 120
6,000 6,000 3,600 3,600 360 360 240 240 720 720 600 600 480 480 180 180 120 120 240 240 120 120
6,000 3,600 360 240 720 600 480 180 120 240 120
6,000 3,600 360 240 720 600 480 180 120 240 120
6,000 3,600 360 240 720 600 480 180 120 240 120
6,000 3,600 360 240 720 600 480 180 120 240 120
6,000 3,600 360 240 720 600 480 180 120 240 120
6,000 3,600 360 240 720 600 480 180 120 240 120
6,000 3,600 360 240 720 600 480 180 120 240 120
1
1 1
1
1
1
1
1
1
1
3 3 4 1 1 3 3 3 60 40
1
36
Lampiran 2. Indeks harga
DAFTARINDEKSHARGAITEMUNTUKPROYEKPENDIRIANUSAHAMINIMARKET,('000Rp/STN)
NO
ITEM
A. BANGUNAN: Lantai1 B. PERALATAN&PERLENGKAPAN: 1PERALATAN: a. KomputerKasir b. KomputerServer c. Printer d. MejaKasri e. MejaServer f. AirConditioner g. LemariEs h. SensorHarga i. Etalase j. Lampu 2PERLENGKAPAN: a. KertasStruk b PlastikHDS c. PlastikHDM d. PlastikHDL e. PitaPrinter f. AlatKebersihan C. BELANJATOKO a. MakananRingan b MinumanRingan c. Sembako d. Kosmetik e. Obat f. PerlengkapanKamarMandi g. Rokok h. PerlengkapanBayi i AlatListrik j. AlatTulis k. MainanAnak D. TENAGAKERJA 1KaryawanTetap
STN
0
1
m2
400
Unit Unit Unit Bh Bh Unit Unit Bh Unit Bh
2,500 2,500 800 750 120 2,000 3,000 750 150 30
2
3
TAHUNANALISAPROYEK 4 5
2,500 2,500
800
2,000 3,000 750 150
30
6
7
8
9
800
10
800
30
30
2,500 2,500
2,000 3,000 750 150
Pack Pack Pack Pack Bh Set
20 25 25 25 10 50
21 26 26 26 11 53
22 28 28 28 11 56
23 29 29 29 12 59
25 31 31 31 12 62
26 33 33 33 13 65
28 34 34 34 14 69
29 36 36 36 15 73
31 38 38 38 15 77
32 40 40 40 16 81
Pcs Pcs Pcs Pcs Stripe Pcs Slope Pcs Bh Set Bh
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
5 6 35 25 2 10 12 20 25 15 30
Org
12,000
12,660
13,356
14,091
14,866
15,684
16,546
17,456
18,416
19,429
37
Lampiran 3. RAB NO
ITEM
A. BANGUNAN: Lantai1 B. PERALATAN&PERLENGKAPAN: 1PERALATAN: a. KomputerKasir b. KomputerServer c. Printer d. MejaKasir e. MejaServer f. AirConditioner g. LemariEs h. SensorHarga i. Etalase j. Lampu 2PERLENGKAPAN: a. KertasStruk b PlastikHDS c. PlastikHDM d. PlastikHDL e. PitaPrinter f. AlatKebersihan C. BELANJATOKO: a. MakananRingan b MinumanRingan c. Sembako d. Kosmetik e. Obat f. PerlengkapanKamarMandi g. Rokok h. PerlengkapanBayi i AlatListrik j. AlatTulis k MainanAnak JUMLAH(A,B,C) NO
ITEM
D. TENAGAKERJA: 1Karyawantetap E. BIAYAUMUM: 1Listrik 2Telepon 3AirPAM 4BiayaPromosi/Iklan 5BiayaSosial Jumlah(D,E) Jumlah(A,B,C,D,E)
RENCANAANGGARANBIAYA(RAB)PROYEKPENGEMBANGANUSAHAMINIMARKET,('000Rp/STN) 0
1
2
3
4
TAHUNANALISAPROYEK 5 6
7
8
9
10
40,000
JUMLAH 40,000
2,500 2,500 800 750 120 2,000 3,000 750 3,000 300
2,500 2,500
800
2,000 3,000 750 3,000
300
2,973 3,716 3,716 3,716 74 62
800
300
300
2,000 3,000 750 3,000
7,500 7,500 3,200 750 120 6,000 9,000 2,250 9,000 1,200
2,400 3,000 3,000 3,000 60 50
2,532 3,165 3,165 3,165 63 53
2,671 3,339 3,339 3,339 67 56
55,720
30,000 21,600 12,600 6,000 1,440 6,000 5,760 3,600 3,000 3,600 3,600 108,710
30,000 21,600 12,600 6,000 1,440 6,000 5,760 3,600 3,000 3,600 3,600 109,343
30,000 21,600 12,600 6,000 1,440 6,000 5,760 3,600 3,000 3,600 3,600 111,111
0
1
2
3
12,000
12,660
13,356
14,091
14,866
15,684
16,546
17,456
18,416
19,429
154,504
12,000 4,800 0 1,000 300 30,100 138,810
12,000 4,800 0 1,000 300 30,760 140,103
12,000 4,800 0 1,000 300 31,456 142,567
12,000 4,800 0 1,000 300 32,191 142,906
12,000 4,800 0 1,000 300 32,966 158,175
12,000 4,800 0 1,000 300 33,784 147,127
12,000 4,800 0 1,000 300 34,646 147,717
12,000 4,800 0 1,000 300 35,556 149,500
12,000 4,800 0 1,000 300 36,516 152,480
12,000 4,800 0 1,000 300 37,529 167,115
120,000 48,000 0 10,000 3,000 335,504 1,542,220
55,720
2,818 3,523 3,523 3,523 70 59
800
2,500 2,500
3,137 3,921 3,921 3,921 78 65
3,309 4,137 4,137 4,137 83 69
3,491 4,364 4,364 4,364 87 73
3,683 4,604 4,604 4,604 92 77
3,886 4,857 4,857 4,857 97 81
30,901 38,626 38,626 38,626 773 644
30,000 30,000 30,000 21,600 21,600 21,600 12,600 12,600 12,600 6,000 6,000 6,000 1,440 1,440 1,440 6,000 6,000 6,000 5,760 5,760 5,760 3,600 3,600 3,600 3,000 3,000 3,000 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 110,716 125,209 113,343 TAHUNANALISAPROYEK 4 5 6
30,000 21,600 12,600 6,000 1,440 6,000 5,760 3,600 3,000 3,600 3,600 113,070
30,000 21,600 12,600 6,000 1,440 6,000 5,760 3,600 3,000 3,600 3,600 113,943
30,000 21,600 12,600 6,000 1,440 6,000 5,760 3,600 3,000 3,600 3,600 115,964
30,000 21,600 12,600 6,000 1,440 6,000 5,760 3,600 3,000 3,600 3,600 129,586
7
8
9
10
300,000 216,000 126,000 60,000 14,400 60,000 57,600 36,000 30,000 36,000 36,000 1,206,715 JUMLAH
38
Lapiran 4. Penyusutan
PERHITUNGAN BIAYA PENYUSUTAN ASSET
NO
1 2 3 4 5 6 7
JENIS ASSET TERKENA BIAYA PENYUSUTAN
Bangunan Komputer Sensor Harga Ac & Lemari Es Meja Server & Meja Kasir Etalase Printer, Lampu
TOTAL DIBULATKAN
NILAI AWAL NILAI AKHIR UMUR ASSET (10% x NAA) EKONOMI ('000Rp) ('000Rp) (Th)
40,000 5,000 750 5,000 870 3,000 1,100 54,620
[ NILAI AWAL- NILAI AKHIR] [ UMUR EKONOMI ASSET]
=
4,000 500 75 500 87 300 110 5,572 6,000
30 5 5 5 5 5 3
BIAYA PENYUSUTAN (RP./THN.)
BIAYA PENYUSUTAN ('000Rp/Th)
1,200 900 135 900 157 540 330 4,162 4,000
39
Lampiran 5. Cash flow
INFLOW PendapatanUsaha TotalInflow OUTFLOW BiayaInvestasi Bangunan KomputerKasir KomputerServer Printer MejaKasir MejaServer AirConditioner LemariEs SensorHarga Etalase Lampu TotalBiayaInvestasi BiayaOperasional BiayaVariabel KertasStruk PlastikHDS PlastikHDM PlastikHDL PitaPrinter AlatKebersihan TotalBiayaVariabel BiayaTetap Karyawantetap Penyusutan BiayaUmum TotalBiayaTetap TotalBiayaOperasional TotalOutflow EBIT PajakPenghasilan EAT DiscountFactor(r=7.5%,n=10) PresentValue AccumulatedPV NPV IRR NETB/C PAYBACKPERIODE
0
CASHFLOW 1
2
3
4
TAHUN 5
(Dalam:000Rp)
6
7
8
9
10
53,414 56,351 59,451 62,720 66,170 69,809 73,649 77,700 81,973 53,414 56,351 59,451 62,720 66,170 69,809 73,649 77,700 81,973
91,482 91,482
2,500 2,500
2,500 2,500
40,000 2,500 2,500 800 750 120 2,000 3,000 750 3,000 300 55,720
800
2,000 3,000 750 3,000
800
13,750
2,400 2,532 2,671 2,818 2,973 3,137 3,309 3,491 3,683 3,000 3,165 3,339 3,523 3,716 3,921 4,137 4,364 4,604 3,000 3,165 3,339 3,523 3,716 3,921 4,137 4,364 4,604 3,000 3,165 3,339 3,523 3,716 3,921 4,137 4,364 4,604 60 63 67 70 74 78 83 87 92 50 53 56 59 62 65 69 73 77 55,720 11,510 12,143 12,811 13,516 14,259 15,043 15,870 16,743 17,664
3,886 4,857 4,857 4,857 97 81 18,636
-55,720 1 (55,720) (55,720)
40,339 16% 1.70 4.65
12,000 4,000 18,100 34,100 45,610 45,610 7,804 780 7,024 0.930
12,660 4,000 18,100 34,760 46,903 46,903 9,448 945 8,503 0.865
13,356 4,000 18,100 35,456 48,267 49,367 11,184 1,118 10,065 0.805
13,750
14,091 4,000 18,100 36,191 49,706 49,706 13,014 1,301 11,712 0.749
14,866 4,000 18,100 36,966 51,225 64,975 14,945 1,495 13,451 0.697
300 1,100
2,000 3,000 750 3,000
300 1,100
55,720 -55,720
300 1,100
800
15,684 4,000 18,100 37,784 52,827 53,927 16,982 1,698 15,284 0.648 6,534 7,358 8,102 8,770 9,369 9,904 (49,186) (41,828) (33,726) (24,956) (15,587) (5,683)
16,546 4,000 18,100 38,646 54,517 54,517 19,132 1,913 17,219 0.603 10,379 4,696
17,456 4,000 18,100 39,556 56,300 56,300 21,400 2,140 19,260 0.561 10,799 15,495
18,416 19,429 4,000 4,000 18,100 18,100 40,516 41,529 58,180 60,165 59,280 73,915 23,793 31,317 2,379 3,132 21,413 28,185 0.522 0.485 11,169 13,675 26,664 40,339
40
Lampiran 6. IRR dan Net B/C
NO A B C D E
URAIAN
KEUNTUNG ANBERSIH DF(n=10,r=7.5% ) NPV1(r1=7.5% ) DF(n=10,r=11% ) NPV2(r2=11% )
IRR NPV(+) NPV(-) NetB/C
0
1
IRRDANNETB/C 2
3
TAHUNANALISA 4 5 6
7
8
9 10
NPV
-55,720 7,024 8,503 10,065 11,712 13,451 15,284 17,219 19,260 21,413 28,185
1.0000 -55,720 1.0000 -55,720
16% 40,339 23,687 1.70
0.9302 6,534 0.9009 6,328
0.8653 7,358 0.8116 6,901
0.8050 8,102 0.7312 7,360
0.7488 0.6966 0.6480 0.6028 0.5607 0.5216 0.4852 8,770 9,369 9,904 10,379 10,799 11,169 13,675 0.6587 0.5935 0.5346 0.4817 0.4339 0.3909 0.3522 7,715 7,982 8,172 8,294 8,358 8,371 9,926
40,339 23,687
Lampiran 7. BEP ( Rp ) & BEP ( Q ) PerhitunganBEP(Rp)danBEP(Q) NO
URAIAN
Stn
TAHUNANALISA 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1 TOTALBT(FIXEDCOST);=FC
(000Rp)
34,100 34,760 35,456 36,191 36,966 37,784 38,646 39,556 40,516 41,529
2 TOTALBTT(VARIABELCOST);=VC
(000Rp)
11,510 12,143 12,811 13,516 14,259 15,043 15,870 16,743 17,664 18,636
3 HASILPENERIMAANKOTOR;=S
(000Rp)
53,414 56,351 59,451 62,720 66,170 69,809 73,649 77,700 81,973 91,482
4 PenjualanRata-Rata(Rp/Item);=P
(000Rp)
5 KAPPenjualan
(Item/Th)
6 VC/KapPenjualan;(Rp)=V
(000Rp)
7 BEP(Rp)=FC/(1-VC/S);
(000Rp)
43,466 44,308 45,195 46,132 47,120 48,162 49,261 50,421 51,645 52,153
(Item/Th)
8,681 8,983 9,313 9,673 10,066 10,497 10,972 11,495 12,075 12,720
8
BEP(Q)=FC/(V-P); Q=Kapasitas Penjualan,PadaBEP;
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
5.0
10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 1.07
1.13
1.19
1.26
1.33
1.40
1.48
1.56
1.64
1.74
41
Lampiran 8. Grafik BEP
