oplaatsmaken
ABN/AMRO locatie Prins Bernhardstraat Nota van Uitgangspunten en mogelijkheden herontwikkeling - augustus 2007
Zwolle
plaatsmaken
ABN/AMRO locatie Prins Bernhardstraat Nota van uitgangspunten en mogelijkheden herontwikkeling Gemeente Zwolle, augustus 2007 Expertisecentrum, Stad & Landschap
ABN/AMRO locatie
plaatsmaken
ABN/AMRO locatie
plaatsmaken
Inhoudsopgave 1. Inleiding Plangebied Aanleiding en programma
7 7 7
2. Wonen in de Veerallee Huidige situatie Mogelijkheden voor nieuwbouw
8 8 8
3. Uitgangspunten Groen Groenstructuur Natuur Waardevolle bomen Recreatieve route´s Spelen
9 9 9 9 9 9
4. UItgangspunten Verkeer Ontsluiting Verkeersintensiteiten Parkeren
11 11 11 11
5. Geluid Oplossingsrichtingen geluid 1. Bestaande geluidschemen doortrekken 2. Bestaande geluidschemen doortrekken 3. De geluidwering is een onderdeel van de woning
12 12 12 12 12
6. Overige milieuaspecten Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bodemkwaliteit Duurzaamheidsaspecten (energie, infiltratie regenwater, duurz. bouwen)
14 14 14 14 14
7. Civieltechnische aspecten Civieltechnische randvoorwaarden
15 15
8. Planologische situatie Nieuw bestemmingsplan 9. Uitvoeringsaspecten Contractvorming Planning Financiën Kwaliteit Organisatie Communicatie
16 16
Bijlagen 1. Kaart Plangrens 2. Kaart Eigendomssituatie 3. Kaart Kabels en leidingen
19 19 20 21
ABN AMRO locatie
17 17 17 17 17 17 17
plaatsmaken
ABN/AMRO locatie
De ABN/AMRO Locatie Prins Bernhardstraat
plaatsmaken
1. Inleiding Vorig jaar heeft de ABN/AMRO het nieuwe kantoor op de Voorsterpoort in gebruik genomen. Dit betekent dat de huidige locatie in de wijk de Veerallee nu herontwikkeld kan worden. Met de eigenaar van de grond is overeengekomen dat wordt afgezien van de mogelijkheden die het huidige bestemmingsplan biedt; te weten uitsluitend kantoren. Er is besloten de locatie zo te ontwikkelen dat er een betere aansluiting komt met de woonwijk. Het hoofdaccent ligt dus op wonen. Aangevuld met een beperkte hoeveelheid kantoren. Het belang van de wijk bij deze herontwikkeling is groot. Daarom is besloten de bewoners de mogelijkheid te geven hun wensen en ideeën kenbaar te maken en in te zetten bij de planvorming. Zoals bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet rekening gehouden worden met wetten, regels, beleid en procedures. In deze Nota van Uitgangspunten en Mogelijkheden worden vanuit verschillende beleidsvelden de randvoorwaarden, uitgangspunten en mogelijkheden beschreven. Het doel van dit stuk is het kader aan te geven voor de herontwikkeling van de locatie. En dan niet alleen vanuit beperkingen en eisen maar vooral vanuit mogelijkheden en kansen. Na bestuurlijke vaststelling van dit kader wordt een interactief proces met de bewoners van de wijk opgestart. De initiatiefnemer, te weten Bouwfonds MAB Ontwikkeling b.v. neemt daartoe het voortouw. Hoe dit proces van ‘Community Planning’ er uit ziet, wordt tijdens een raadscommissie gepresenteerd. De bewoners worden geinformeerd en denken mee maar beslissen niet. Het resultaat van de sessies met de wijk is een stedenbouwkundige schets, de basis voor een Stedenbouwkundig Plan (SP).
In deze notitie zijn geen stedenbouwkundige verhalen te vinden. Dus niets over hoe en waar de woningen en kantoren worden gesitueerd, hoe wordt aangesloten op de bestaande straten en het park en hoe om te gaan met de nabijheid van de A28. Dit alles staat nog open.
Plangebied Het plangebied ligt tussen de rijksweg A28 en de wijk Veerallee (zie Bijlage 1). Het wordt aan de noordzijde begrensd door het Clauspark en aan de zuidzijde door de IJsselallee. Het terrein van ABN/AMRO is ongeveer 5 hectare groot. Het plangebied omvat: • • •
Zwolle heeft op 15 mei 2007 een voorbereidingsbesluit genomen met het doel ongeveer 10.000 m2 kantoren en 140 tot 200 woningen te realiseren op de locatie. Inmiddels is het terrein gekocht door Bouwfonds MAB Ontwikkeling b.v.. De overdracht van de gronden zal plaatsvinden wanneer het gebouw is gesloopt. Zoals al vermeld is het de bedoeling dat het project middels beginspraak, in samenspraak met de buurt wordt ontwikkeld.
De locatie van het voormalige ABN/AMRO gebouw en het bijbehorende parkeerterrein; De Spoolderparkweg, het Nijromenpark en de Prinses Margrietstraat; Een zone van 15 meter breed in het park langs de perceelsgrens.
Aanleiding en programma Aanleiding voor deze notitie is het plan voor de herontwikkeling van het terrein van het voormalig ABN/ AMRO gebouw aan de Prins Bernhardstraat. Er zijn gesprekken gevoerd met de initiatiefnemer, te weten Bouwfonds MAB Ontwikkeling b.v., over nieuwe gewenste ontwikkelingen. Gezamenlijk is globaal bekeken wat er mogelijk is op de locatie. Een drietal opties kwam daarin naar voren. In de eerste optie werd het huidige gebouw verhuurd. In de tweede optie werd op basis van het huidige bestemmingsplan circa 20.000 m2 nieuwe kantoorruimte gebouwd. De laatste optie was woningbouw.
ABN/AMRO locatie
plaatsmaken
2. Wonen in de Veerallee Huidige situatie De Veerallee is een aantrekkelijke en gewilde woonwijk. De wijk doet het goed. In vergelijking met andere wijken zijn de bewoners honkvast. Het aantal huishoudens met jonge kinderen is de afgelopen 10 à 15 jaar weer gestegen na jaren van daling. Ondanks de wat duurdere woningen ziet de wijk blijkbaar kans zich te verjongen. Het gemiddelde inkomen in de Veerallee ligt op een wat hoger niveau dan gemiddeld. De prijzen van de woningen behoren tot de hoogste van de stad. In de wijk wonen veel studenten. Dit aantal is de laatste tijd wel gedaald. Er zijn weinig voorzieningen in de vorm van winkels, artsen e.d. Het aantal voor senioren geschikte woningen ligt erg laag. Het gebrek aan voorzieningen en de afstand naar het openbaar vervoer maken de wijk minder aantrekkelijk voor ouderen.
Mogelijkheden voor nieuwbouw
• De locatie leent zich voor een hoogteaccent: een wat hoger woon- of kantoorgebouw, met (architectonische) kwaliteit. Maximale hoogte is 30 meter. • Op voorhand geen absoluut maximum vaststellen m.b.t. stapeling. Randvoorwaarde is meer dat met het plan goed aangesloten wordt op bestaande stedelijk weefsel. Een aandeel van minimaal 35% grondgebonden woningen lijkt daarvoor voldoende. • Prijsindicatie: gelet op de locatie (nabij snelweg, geluid) moeten de woningen extra kwaliteit hebben (bijv. afgesloten balkons, een ruim woonoppervlakte) om het gebrek aan rust te compenseren. Realisatie van goedkope woningen is daarom te geforceerd. De koopprijzen moeten dan ook eerder worden gezocht in het segment middenduur en duur. • Er zijn geen specifieke voorkeuren m.b.t. huurwoningen of koopwoningen.
Er lijken mogelijkheden te zijn voor drie typen huishoudens: jonge (twee-) verdieners zonder kinderen (25 tot 35 jaar; dicht bij snelweg en station), ‘jonge oudere’ huishoudens (50 tot 70 jaar), waarvan de kinderen het huis uit zijn, en gezinnen. Deze typen huishoudens sluiten goed aan op het leefmilieu van de wijk. • Afgeraden wordt om te bouwen voor studenten (de wijk kent al een groot aantal studenten). • Indien gekozen wordt voor specifieke ouderenhuisvesting (voor de ‘oude ouderen’), moet de omvang zodanig zijn dat in de voorzieningensfeer in en rond de locatie voldoende aangeboden wordt.
ABN/AMRO locatie
plaatsmaken
3. Uitgangspunten Groen Groenstructuur Volgens het Groenbeleidsplan (1998) en het ontwerp Structuurplan (2006) behoort het begeleidende groen langs de IJsselallee en langs de A28, alsmede het Clauspark tot het structuurgroen op stedelijk niveau. Langs de IJsselallee gaat het om een stevige begeleiding van bomen in bosplantsoen. Langs de A28 wordt het beeld bepaald door een zeer brede grasberm. Langs het Clauspark is deze brede berm met opgaand bos beplant. Het uitgangspunt is de stedelijke hoofdgroenstructuur te behouden en te versterken. De bestaande beplanting langs de IJsselallee en de A28 wordt gehandhaafd en met elkaar verbonden. Dit kan op twee manieren: • Door het aanbrengen van beplanting langs deze twee wegen, of • Door gebruik te maken van de bestaande beplanting langs de Spoolderparkweg. De eerste mogelijkheid heeft als voordeel dat het gebied als één geheel ontwikkeld kan worden. De beplanting langs de A28 en IJsselallee kan geïntegreerd worden in een geluidwerende voorziening. De tweede mogelijkheid heeft als voordeel dat op een logische manier het plangebied in tweeën wordt verdeeld. Een zichtlocatie voor kantoren aan de IJsselallee en een woongebied aansluitend op de wijk. Het Clauspark voorziet de wijk Veerallee van diverse groene wijkvoorzieningen. De Oranje Nassaulaan, de Spoolderparkweg en het Nijromenpad behoren tot de wijkgroenstructuur. Uitgangspunt is dat het Clauspark niet kleiner wordt. Een betere relatie tussen park en het
projectgebied behoort tot de mogelijkheden. Gedacht kan worden aan het laten aansluiten van de padenstructuur in het pad op die in het plangebied of dat groene zones in elkaar overlopen. Het oriënteren van nieuwe woningen op het park kan de betekenis van het park voor de gehele wijk versterken. De Oranje Nassaulaan is een prachtig element in de wijk. Het ligt voor de hand dat bij de planvorming de potenties van deze laan worden uitgebuit.
Natuur In een later stadium van het proces moeten de natuurwaarden van het plangebied nader worden onderzocht. De sloten rondom het plangebied zijn mogelijk leefgebied van beschermde amfibieën en vissen. Mogelijk komen er in het gebied vogels voor met een vaste verblijfplaats (holen, horsten). Ook is het mogelijk dat in het gebied vleermuizen voorkomen. Het is onwaarschijnlijk dat er andere beschermde soorten in het plangebied voorkomen. Enkele aandachtspunten: • De gebouwen in het plangebied moeten op vleermuizen worden onderzocht. • Het gebied moet op vogels met een vaste verblijfplaats worden onderzocht. • Als er sloten in het gebied worden gedempt, moeten die op deze diergroepen worden onderzocht. • Afhankelijk van de uitkomsten van deze onderzoeken moet een Flora- en Faunawet-ontheffing worden aangevraagd. • In de broedtijd (15 maart -15 juli) mogen geen kap- en rooiwerkzaamheden worden verricht. • Nieuwe watergangen hebben natuurvriendelijke oevers.
ABN/AMRO locatie
Waardevolle bomen Er komen in het plangebied volgens de gemeentelijke lijst geen Bijzondere Bomen voor. Er komen wel veel bomen voor die het waard zijn om te worden ingepast of te worden verplant. Een overzicht hiervan ontbreekt nog. Verderop in het proces moet een bomeninventarisatie en waardering worden gemaakt.
Recreatieve route´s Het Nijromenpad is een belangrijke recreatieve route. De zichtbaarheid en herkenbaarheid laten nu te wensen over. Bij de herontwikkeling doet zich een kans voor deze route meer bij het geheel te betrekken. De bereikbaarheid van de Clauspark vanuit de wijk en vanuit het plangebied is erg belangrijk. De herontwikkeling opent mogelijkheden het park en plangebied meer op elkaar te betrekken.
Spelen Het woningbouwprogramma gaat voorlopig uit van 140 tot 200 woningen. Ondanks de nabijheid van het Clauspark zullen binnen het plangebied speelvoorzieningen moeten worden aangelegd: • Het aantal speelplekken is afhankelijk van de grootte van woningbouwgebied. Het beleid, vastgelegd in de Nota Speelruimte in Zwolle, is dat er binnen 100 meter van iedere woning een speelplek voor kinderen van 0-6 jaar moet zijn. Gezien de grootte van dit gebied (ruim 5 ha lijkt) 1 speelplek met een grootte van gemiddeld 250m2 (100 – 500 m2) voldoende, maar nogmaals, dit is afhankelijk van de situering van de woningen. Eventueel zijn dan twee plekken nodig. • De kinderen van 6-12 jaar kunnen gebruik maken van de bestaande speelplekken buiten het plangebied.
plaatsmaken
Mogelijkheid 1: Groen om de woonwijk, kantoren presenteren zich naar de IJsselallee
Mogelijkheid 2: Groen volgt de wegen en sluit het gehele plangebied in.
Huidige situatie groenstructuur 10
ABN/AMRO locatie
plaatsmaken
4. Uitgangspunten Verkeer Ontsluiting De locatie wordt ontsloten vanaf de Veerallee en de Oranje Nassaulaan. De ontsluiting via de Spoolderparkweg is sinds 1 september 2006 afgesloten voor autoverkeer en omgezet in een (brom-)fietspad. Het profiel van de weg is nog steeds dat van een autoweg. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen of deze route gebruikt kan worden ten behoeve van de werknemers van de gedachte kantoren of dat het brom- fietspad wordt heringericht. Een aandachtspunt bij de planvorming is de studie die nu gaande is naar mogelijkheden de IJsselallee en de aansluiting op de A28 aan te passen in verband met de verwachte groei van het autoverkeer.
woningen). Daarvan kan een deel op eigen erf worden gerealiseerd, bijvoorbeeld 1 parkeerplaats per woning. Voor de kantoren is de parkeernorm 1 plaats per 62,5 m2 bebouwing. Een kantoor van 10.000 m2 heeft dus 160 parkeerplaatsen nodig. Door dubbelgebruik kan het aantal parkeerplaatsen met circa 50 verminderd worden.
Verkeersintensiteiten Het voorgestelde programma van woningen en beperkt kantoren genereert ongeveer evenveel verkeer als het oude programma. Het huidige kantoorgebouw leidt tot 1000 à 1500 motorvoertuigen per etmaal. Het voorgestelde programma met 140 tot 200 woningen en 10.000 m2 kantoor genereert eenzelfde hoeveelheid voertuigbewegingen. Door de gemengde samenstelling van het programma zal de verdeling van ingaande en uitgaande voertuigen evenwichtiger zijn dan in de oude situatie. Kantoren genereren een sterke ingaande stroom in de ochtendspits en een sterke uitgaande stroom in de avondspits. Bij woningen zijn de verkeersstromen min of meer tegengesteld aan die van kantoren, bovendien zijn de verkeersbewegingen ten gevolge van woningen ook meer gespreid over de dag.
Parkeren Voor het woningbouwprogramma is parkeernorm 1,7 parkeerplaats per woning (uitgaande van dure
Verkeersontsluiting (stippellijn is langzaamverkeer) ABN/AMRO locatie
11
plaatsmaken
5. Geluid Het plangebied ligt binnen de geluidzones van de IJsselallee en de A28. De locatie heeft een hoge geluidbelasting als gevolg van deze twee wegen. De geluidbelasting is 60 dB(A) of hoger. Dit betekent dat er maatregelen genomen moeten worden om de geluidbelasting op de toekomstige woningen te verminderen. Zonder maatregelen is woningbouw niet mogelijk. De afbeelding op deze pagina geeft schematisch aan waar het meeste geluid vandaan komt. Duidelijk is te zien dat het ontbreken van geluidschermen leidt tot een hoge geluidbelasting op de locatie. Uit modelberekening (onderstaande figuur Geluidscontouren wegverkeer) blijkt ook dat de geluidbelasting hoog is. Volgens de Wet Geluidhinder is alleen woonbebouwing in het lichtblauwe gedeelte mogelijk. Het gaat in die situatie nog steeds om een
uitzonderingssituatie en de gemeente zal hogere grenswaarden moeten verlenen. Hogere grenswaarden worden alleen gegeven indien al het mogelijke is gedaan de geluidbelasting te verminderen.
Oplossingsrichtingen geluid Er zijn drie oplossingsrichtingen te onderscheiden. 1. De bestaande geluidschermen langs de IJsselallee en de A28 doortrekken en met elkaar verbinden. 2. Hetzelfde als 1, maar de kantoren worden geïntegreerd in het geluidscherm. 3. De geluidwering is een onderdeel van de woning of van een cluster woningen. Bij het oplossen van geluidproblemen is een aantal vuistregels van belang: • Een geluidscherm of wal is effectiever wanneer deze zich dichter bij de bron bevindt. In dit geval zal het scherm zo dicht mogelijk tegen de rijbaan aangelegd moeten worden. • Indien de geluidwering niet dicht bij de bron gerealiseerd kan worden zal deze zo dicht mogelijk bij het geluidgevoelige object gesitueerd moeten worden. • Een woning of geluidgevoelig object dient altijd een geluidluwe gevel te hebben. Dat wil zeggen de gevelbelasting mag daar niet hoger zijn dan 48 dB(A).
1. Bestaande geluidschermen doortrekken
Geluidscontouren wegverkeer
12
De geluidbelasting in het hele gebied daalt. Deze oplossing is ook gunstig voor de bestaande woningen. Het zal niet zeer stil worden achter het scherm, de auto’s blijven hoorbaar bij drukte en ongunstige wind (vergelijk Villawijk Katerveer). Het nadeel is de hoge kosten van het
ABN/AMRO locatie
geluidscherm.
2. Bestaande geluidschermen doortrekken en kantoren integreren De geluidbelasting in het hele gebied daalt. Deze oplossing is ook gunstig voor de bestaande woningen. Ook bij de oplossing zal het niet zeer stil worden achter het scherm, de auto’s op de A28 en op het verkeersplein blijven hoorbaar bij drukte en ongunstige wind (vergelijk Villawijk Katerveer). Het voordeel van integratie van kantoren in het geluidsscherm is dat de kosten van het geluidsscherm dalen. Door optimalisatie van de kantoren is misschien een nog lagere geluidbelasting mogelijk in vergelijking met 1. Een nadeel is dat het verkeer van en naar de kantoren door de nieuwe woonwijk kan gaan.
3. De geluidwering is een onderdeel van de woning of cluster woningen In deze oplossing hebben woningen of clusters van woningen een dove gevel aan de zijde van de IJsselallee en de A28. Het voordeel is dat de wijk niet “achter” een geluidscherm komt te liggen maar onderdeel blijft uitmaken van een dynamisch gebied. De kosten van een geluidsscherm worden uitgespaard. Het nadeel is dat de directe omgeving van de woningen niet geluidluwer wordt.
plaatsmaken
Hoge geluidsbelasting door ontbreken geluidwering
Integreren kantoren in geluidscherm
Doorgetrokken geluidscherm
Geluidwering als onderdeel van woningen (clusters) ABN/AMRO locatie
13
plaatsmaken
6. Overige milieuaspecten Luchtkwaliteit Het besluit luchtkwaliteit 2005 stelt eisen aan de luchtkwaliteit. Aan deze eisen zal altijd voldaan moeten worden. Uit een onderzoek van de luchtkwaliteit waarin de situatie in 2020 wordt berekend blijkt dat de normen uit het Besluit Luchtkwaliteit niet worden overschreden binnen het plangebied. De rijksweg en de IJsselallee hebben echter wel invloed op de luchtkwaliteit van de locatie en deze is om die reden slechter in vergelijking met gebieden verder weg van de snelweg. De GGD Nederland geeft een indicatief aan te houden afstand voor extra gevoelige functies van 100 meter vanaf de snelweg. Voor lokale wegen adviseert de GGD een afstand van 50 tot 100 meter te hanteren. Onder “extra gevoelige functies” verstaat de GGD onder andere, woongebieden, woonwagenstandplaatsen, scholen, naschoolse opvang, kinderopvang, sportvelden en speelplekken.
Externe veiligheid Externe veiligheid zijn risico´s die veroorzaakt worden door het bewerken, het opslaan en transporteren van gevaarlijke stoffen. Over de A28 en de IJsselallee worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Dit transport vormt een risico voor haar omgeving. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van beide wegen. Uit onderzoek van de gemeente Zwolle blijkt dat de veiligheidssrisico’s als gevolg van de A28 en de IJsselallee geen belemmering vormen voor het ontwikkelen van de lokatie. Wel zal bij het ontwikkelen van de lokatie rekening gehouden moeten worden met
14
snelle en logische evacuatieroutes. Deze leiden personen bij voorkeur zo snel mogelijk weg van de A28 en de IJsselallee.
Bodemkwaliteit Uit het gemeentelijk bodemarchief blijkt dat er op de locatie geen sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Wel zijn er in het verleden ondergrondse olietanks geweest. Deze zijn opgeruimd en de bodemverontreinigingen zijn gesaneerd. In de omgeving van het plangebied zijn wel ernstige grondwaterverontreinigingen aanwezig, bijvoorbeeld het voormalige ROVA-terrein op Voorsterpoort. Bij het onttrekken van grondwater tijdens de bouwwerkzaamheden zal hier rekening mee gehouden moeten worden. Voor het stedenbouwkundig ontwerp hebben deze grondwaterverontreinigingen geen consequenties.
Duurzaamheidsaspecten Energie Conform het gemeentelijk energiebeleidsplan mag de EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) van nieuw te bouwen woningen niet meer dan 0,76 bedragen. Zongericht verkavelen en de toepassing van duurzame energie (warmtepomp, zonneboiler en PV-installatie) kunnen daar een substantiële bijdrage aan leveren. Ook bij renovatie van woningen dient aandacht besteed te worden aan energiebesparende maatregelen en voorzieningen, de toepassing van duurzame energie en waterbesparende technieken.
ABN/AMRO locatie
Infiltratie regenwater Op grond van het gemeentelijk beleid infiltratie hemelwater (juli 2006) dient regenwater te worden afgekoppeld en in de bodem te worden geïnfiltreerd. Ontheffing van deze verplichting kan worden verleend indien onderzoek aantoont dat infiltratie niet mogelijk is. In verband met de infiltratie van regenwater dient het gebruik van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper, en andere stoffen, die schadelijk zijn voor het milieu, te worden vermeden. Duurzaam bouwen Op 8 januari 2007 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie Duurzaam Bouwen vastgesteld. Het beleid is van toepassing op gebouwen en grond.-, weg- en waterbouw en is erop gericht dat overal een minimaal niveau voor duurzaamheid bereikt moeten worden. De beleidsvisie biedt 2 mogelijkheden voor het realiseren van het minimale niveau. Bouwpartijen kunnen een keuze kunnen maken voor één van beide methodes, die verschillen in flexibiliteit. Voor meer informatie wordt verwezen naar de betreffende beleidsvisie.
plaatsmaken
7. Civieltechnische aspecten Civieltechnische randvoorwaarden Voor het plangebied gelden de volgende civieltechnische randvoorwaarden: • Bestaande bermsloten, met huidig profiel handhaven. • De afvoerduiker tussen bermsloten Nijromenpad en afvoer pompput fietstunnel waarborgen. • Voor het gedeelte langs rijksgrond rekening houden met de aanleg van een schouwpad van 5m breedte aan de projectplanzijde. • Rekening houden met de aanwezige / toekomstige kabels en leidingen. Een belangrijk aandachtspunt is de aanwezige gastransport leiding, die door het zuidelijk gelegen deel van het plangebied loopt. Een kaartje met daarop de situering van kabels en leidingen is opgenomen in bijlage 3. • T.a.v. het toekomstige openbaar gebied wordt een PvE Openbare ruimte opgesteld.
ABN/AMRO locatie
15
plaatsmaken
8. Planologische situatie Nieuw bestemmingsplan De ABN/Amro locatie aan de Prins Bernhardstraat is planologisch vastgelegd in drie bestemmingsplannen. De bestemmingsregeling legt de huidige situatie vast. De bestemmingsplannen bieden geen mogelijkheden voor de nieuw gedachte ontwikkeling. Dit houdt in dat voor het nieuwe stedenbouwkundige plan ook een nieuw bestemmingsplan gemaakt moet worden, met alle procedures die daarbij horen. Vandaar dat 15 mei 2007 een zogenaamd voorbereidingsbesluit is genomen. Een voorbereidingsbesluit is de eerste stap om te komen tot een nieuw bestemmingsplan.
16
ABN/AMRO locatie
plaatsmaken
9. Uitvoeringsaspecten Contractvorming
Financiën
De ABN/AMRO locatie zal worden ontwikkeld door Bouwfonds MAB Ontwikkeling b.v. Een intentieovereenkomst wordt naar verwachting in september ondertekend. Hierin is opgenomen dat de gemeente een programma van eisen opstelt. Bij de start van de ontwerpfase wordt een samenwerkings- resp. exploitatieovereenkomst opgesteld. Het ontwerp en realisatie van de openbare ruimte binnen het plangebied is een zaak van de ontwikkelaar. Ten aanzien van gebieden die in de toekomst openbaar gebied worden of blijven wordt door de gemeente een programma van eisen opgesteld. Voor de overdracht van het openbaargebied stelt de ontwikkelaar een overdrachtsdocument op.
In een ontwikkelovereenkomst en samenwerkingsresp. exploitatieovereenkomst worden nadere afspraken gemaakt over de kostenverdeling. De kosten voor het maken van een bestemmingsplan en/of onderbouwing artikel 19 procedure zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De procedurele kosten zijn voor rekening van de gemeente. De aanleg van openbare ruimte in/rond het plangebied t.b.v. van het te ontwikkelen plan komen in principe voor rekening van de ontwikkelaar (overeenstemming de gemeentelijke exploitatieverordening).
Beheerplan Na realisatie van het project is er sprake van privé, semi-openbaar en openbaar gebied. Bij de uitwerking van de plannen wordt aandacht besteed aan een heldere afbakening van de verschillende gebieden. Randvoorwaarde: • Ten aanzien van het gebruik en onderhoud moet de ontwikkelaar, in samenwerking met de gemeente, een beheerplan opstellen.
Planning De planning is vooralsnog indicatief. De planning wordt tijdens het proces aangepast aan de laatste ontwikkelingen. Beide partijen steven naar een verkorting van proceduretijden. Belangrijke toetsmomenten in de planning zijn: • Vaststellen stedenbouwkundig plan door het college. • Bestemmingsplanprocedure en Juridische planologische procedure t.b.v. van de bouwvergunning.
projectleider ontwikkelaar en vanuit de gemeente de projectmanager voor dit project en, afhankelijk van het onderwerp, aangevuld met medewerkers vanuit verschillende disciplines.
Communicatie De communicatie wordt verzorgd door de ontwikkelaar in overeenstemming met het communicatie en participatieplan die gezamenlijk door ontwikkelaar een gemeente wordt opgesteld.
Kwaliteit Overleg met de gemeente tijdens het ontwikkelingsproces is noodzakelijk om met elkaar tot een zo hoog mogelijke kwaliteit te komen. Aandachtspunten zijn de stedenbouwkundige kwaliteit en de samenhang met de wijk. Daarnaast worden in de samenwerkings- resp. exploitatieovereenkomst ook afspraken gemaakt over het participatieproces om tot een goede ontwikkeling te komen. Belangrijke producten die aan gemeente en bewoners worden voorgelegd zijn: • VO stedenbouwkundigplan • DO stedenbouwkundigplan • VO bouwplan • DO bouwplan
Organisatie Ten behoeve van de afstemming tussen gemeente en ontwikkelaar wordt een regulier overleg georganiseerd (kernteam). In dit overleg is minimaal aanwezig de
ABN/AMRO locatie
17
plaatsmaken
Bijlagen
18
ABN/AMRO locatie
plaatsmaken
Bijlage 1: Kaart Plangrens
ABN/AMRO locatie
19
plaatsmaken
Bijlage 2: Kaart Eigendomssituatie
20
ABN/AMRO locatie
plaatsmaken
Bijlage 3: Kaart Kabels en leidingen
ABN/AMRO locatie
21
plaatsmaken
Colofon Afbeelding luchtfoto: Vormgeving:
KLM Aerocarto Het Atelier
ABN/AMRO locatie
23
