Nota van uitgangspunten Santrijngebied. Inleiding. Al meer dan 10 jaar worden er plannen ontwikkeld voor de herontwikkeling van het Santrijngebied. Het Santrijngebied is globaal het gebied tussen Strijenstraat, Torenstraat, Markt en Rutselboslaan. Basis voor de planvorming in de afgelopen periode was het “Masterplan en beeldkwaliteit Santrijn Oosterhout” (8 december 2008) en het daaraan ten grondslag gelegen Ontwikkeldocument “Santrijn komt tot uitvoering” (30 juni 2008). Het Masterplan en de grondexploitatie zijn op 27 januari 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. Op 13 juli 2010 is het Bestemmingsplan “Santrijn” door de raad vastgesteld. Dit, inmiddels onherroepelijke, bestemmingsplan maakt de realisatie van de in het Masterplan opgenomen ontwikkeling van een Huis voor Cultuur, woningbouw, detailhandel en parkeergarage mogelijk. In het Coalitieakkoord 2010-2014 is onder programma 7, bouwen en wonen, het volgende opgenomen: “De bouw van het Huis voor Cultuur en de herinrichting van het Santrijngebied leveren een belangrijke kwaliteitsimpuls voor het voorzieningenniveau van onze gemeente en voor de stedelijke kwaliteit van onze binnenstad. De coalitie is overtuigd van de wenselijkheid van deze ontwikkeling en is tegelijkertijd van mening dat met de realisatie pas kan worden begonnen als duidelijk is dat de financiering binnen het financieel kader past zoals de gemeenteraad dat begin 2009 heeft vastgesteld. Hierover komt begin 2011 duidelijkheid.”. Deze besluitvorming heeft plaatsgevonden 21 december 2010. Het college heeft besloten “De planvorming voor het Santrijngebied niet in de huidige omvang voort te zetten en alternatieven te onderzoeken zonder Huis voor Cultuur”. Daarbij heeft het college opgemerkt dat dit besluit niet betekent dat een Huis voor Cultuur voor eens en altijd van de baan is. Naast de hiervoor genoemde stukken hebben ook de volgende documenten betrekking op het Santrijngebied: • Actieplan Stadshart (16 december 2009); • Cultuurnota “Laat duizend bloemen bloeien” (15 juli 2009); • Coalitieakkoord 2010-2014; • Conceptinrichtingsplan (juni 2010, nog niet vastgesteld); • Projectopdracht bezuiniging bibliotheek (25 januari 2011).
Op basis van de recente besluitvorming en de hiervoor genoemde documenten zijn de volgende doelstellingen en uitgangspunten geformuleerd voor de herontwikkeling van het Santrijngebied zonder de realisatie van een Huis voor Cultuur.
Algemene doelstellingen: • • • • •
Versterken van de centrumfunctie van het Santrijngebied; Verbetering van de huidige structuur van Santrijn tot een hoogwaardig binnenstedelijk milieu; Herinrichting van de toegang tot het centrum tot een hoogwaardige representatieve entree; Herinrichting van Santrijn tot een gebied met een verblijfs- en ontmoetingsfunctie voor bewoners en bezoekers; Verbetering van de huisvesting van Theater de Bussel, bibliotheek Theek 5 en het Filmtheater de Bussel. Een eventuele uitbreiding van het culturele aanbod dient aantoonbaar te voldoen aan de vraag en een structureel positief effect op de exploitatie van de cultuurinstelling(en) te hebben.
Deze doelstellingen geven aan wat met de herontwikkeling van het Santrijngebied bereikt moet worden, waaraan het eindresultaat moet voldoen. Daarnaast zijn uitgangspunten geformuleerd, dit zijn zaken die als basis moeten worden meegenomen bij het uitwerken van de alternatieven. Bij de uiteindelijke bepaling van het voorkeursalternatief wordt per alternatief aangegeven in hoeverre dit alternatief voldoet aan de geformuleerde doelstellingen en uitgangspunten. Voor het realiseren van deze doelstellingen worden de volgende uitgangspunten gehanteerd, onderverdeeld in de volgende categorieën: 1. stedenbouwkundige uitgangspunten; 2. uitgangspunten voor het openbaar gebied, verkeer, parkeren, groen en water; 3. uitgangspunten voor wonen; 4. uitgangspunten voor duurzaamheid; 5. uitgangspunten voor de culturele voorzieningen; 6. uitgangspunten voor detailhandel en horeca; 7. financiële uitgangspunten.
1.
Stedenbouwkundige uitgangspunten.
Het bestemmingsplan Santrijn is in principe leidend voor het opstellen van een geactualiseerd Masterplan. De huidige locatie van Theater De Bussel en Theek 5 heeft in dit bestemmingsplan echter geen culturele bestemming meer. Op basis van het overgangsrecht is het mogelijk om deze functies op deze locatie te handhaven. Op termijn moet de culturele bestemming in een actualisatie van het bestemmingsplan weer worden opgenomen. Verbeteren van de stedenbouwkundige structuur: • Voorzien in een sterk stedenbouwkundig raamwerk voor bebouwing en openbare ruimte. • Toevoegen van stedelijk wonen. • Duidelijke herkenbaarheid van verschillende openbare ruimtes. • Samenhang tussen de bebouwing en bijbehorende functies. • Differentiatie en variatie in bebouwing. • Herkenbaarheid door onderscheidende architectuur.
•
Toepassen en stimuleren van meervoudig ruimtegebruik.
Verbeteren van de entree vanaf de Strijenstraat richting centrum: • Representatieve entree voor het centrum en het Santrijngebied. • Royaal profiel voor Torenstraat. • Vanaf de rotonde zicht op de Basiliektoren. • Oriëntatie van bebouwing op deze entree. Verbeteren van de groene ruimte richting het centrum: • Het groen tot in het stadshart brengen door het creëren van een park dat verbinding legt met de omgeving rond de Basiliek. Verbeteren van waardevolle stedelijke ruimtes: • Het creëren van (sociaal) veilige openbare verblijfsgebieden. • Kwaliteit van de openbare ruimte is een grote meerwaarde voor de totale ontwikkeling. • Openbare ruimte inzetten voor verblijf en ontmoeting door bewoners en bezoekers. • Openbare ruimte in samenhang ontwerpen waarbij de verschillende ruimtes herkenbaar en duidelijk te onderscheiden zijn. • Bebouwing inzetten als begeleiding van de pleinruimtes. • Functies/bebouwing op de begane grond hebben een sterke relatie met de openbare ruimte. • Het dominerende beeld van verharding en auto’s terugbrengen en het parkeren zoveel mogelijk aan het straatbeeld onttrekken.
2.
Uitgangspunten voor het openbaar gebied, verkeer, parkeren en groen.
Algemeen: • De kwaliteit van de openbare ruimte is een grote meerwaarde voor de totale ontwikkeling van het Santrijngebied. • Het gebruik van duurzame materialen, verlichting en straatmeubilair, een zorgvuldige detaillering en een beheer volgens kwaliteitsniveau B zorgen voor een verzorgde openbare ruimte. • De openbare ruimte dient als plaats voor verblijf en ontmoeting door bewoners en bezoekers. • De openbare ruimte dient in samenhang te worden ontworpen waarbij de verschillende ruimtes herkenbaar en duidelijk te onderscheiden zijn. • Kwaliteit van de openbare ruimte dient de woonkwaliteit te versterken. • Aandacht voor het verkeer (fietsparkeren, laden en lossen, hulpdiensten en weekmarkt) • De Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) is zoveel mogelijk leidend.
Verkeerstructuur: • Het realiseren van een heldere verkeerstructuur conform het bestemmingsplan. • Centrale en representatieve ontsluiting van het Santrijngebied en het centrum via de Torenstraat. • Een gebouwde openbare parkeervoorziening niet rechtstreeks op de Torenstraat en/of de Strijenstraat ontsluiten en voldoende afstand t.o.v. de rotonde Strijenstraat in acht nemen. • De doorstroming van het verkeer op de Strijenstraat en de rotonde Strijenstraat-Torenstraat dient gewaarborgd te zijn.
Parkeren: • Het is wenselijk het straatparkeren zo veel mogelijk onder te brengen in een gebouwde parkeervoorziening (ondergronds of bovengronds). • Parkeerplaatsen die bij de herontwikkeling verloren gaan (ongeacht of dat openbare of privéparkeerplaatsen betreft), dienen 1 op 1 gecompenseerd te worden in het gebied in deze gebouwde parkeervoorziening. • Het Torenplein en het Basiliekplein worden autovrij of minimaal autoluw. • Het Waterlooplein dient als parkeerterrein gehandhaafd te worden (voor vergunninghouders). • Het resterende straatparkeren dient zoveel mogelijk uit het zicht plaats te vinden. • Uitbreiding aantal parkeerplaatsen dient gekoppeld te zijn aan uitbreiding / toevoeging functies aan het gebied. Hiervoor worden de volgende parkeernormen gehanteerd: wonen: afhankelijk van de prijsklasse, maximaal 1,7 ppl per woning inclusief 0,3 voor bezoekers, bij woningen dient minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. (fim)theater: 0,4 ppl / zitplaats; bibliotheek: 1,2 ppl / 100 m2 bvo; winkels: 3,8 ppl / 100 m2 bvo. • Een gebouwde openbare parkeervoorziening moet rendabel zijn, een eventueel onrendabele top moet vanuit het parkeerfonds kunnen worden gedekt. • Parkeergelegenheid dient voor meerdere motieven te worden ingezet (meervoudig gebruik). • Parkeren dient bij nieuwbouw (zo veel mogelijk) plaats te vinden op eigen terrein. Groen: • Het groen tot in het stadshart brengen door het versterken en uitbreiden van het bestaande park tot de omgeving rond de Basiliek. • Het Valkenplein wordt zo veel mogelijk onderdeel van het park. De vervallen parkeerruimte wordt elders in het plan gecompenseerd. • Opwaardering van groen in het openbaar gebied. • Sociale veiligheid belangrijk in ontwerp. • Behoud van monumentale bomen. • Bomencompensatie volgens de compensatierichtlijn. • Beperken beheerkosten door beheerbewust te ontwerpen. Water: • Bij herontwikkeling van het gebied moet zo veel mogelijk waterneutraal gebouwd worden. Hiermee wordt bedoeld dat het regenwater zo veel als mogelijk in het gebied moet blijven (bodeminfiltratie waar mogelijk). • Van de bestaande bebouwing/verharding moet zo veel mogelijk regenwater afgekoppeld worden. • Onderhoudsaspecten bepalen mede de te kiezen oplossingsrichtingen. • Overschotten aan regenwater kunnen worden afgevoerd naar de regenwaterriolering in de Strijenstraat en Hoofseweg. • Er moet gerekend worden met regenbui 10 voor de waterneutrale opgaaf en om water op straat te voorkomen. Een regenbui 100 moet aangehouden worden om inundatie (onder water zetten van een gebied) te voorkomen. • Het vuilwaterriool hoeft niet te worden aangepast als gevolg van uitbreiding van het woningaantal.
3.
Uitgangspunten voor wonen. •
• • • •
4.
Woningbouw in het gebied dient primair een volkshuisvestelijk doel. Daarnaast moet de woningbouw een stedenbouwkundige meerwaarde te hebben. Woningbouw dient niet alleen gerealiseerd te worden omwille van de financiële haalbaarheid. Functies/bebouwing op begane grond hebben een sterke relatie met de openbare ruimte Ontsluiting van de woning op straatniveau. Verscheidenheid in woningbouwprogramma. Wonen in combinatie met andere functies, bijvoorbeeld in combinatie met maatschappelijke functies, commerciële functies of bibliotheek.
Uitgangspunten voor duurzaamheid. • • • • •
5.
Bij woningaantallen kleiner dan 200 streven naar het bouwen met een 10% verscherpte EPC ten opzichte van het bouwbesluit. Zo veel mogelijk zongericht verkavelen. Rekening houden met de principes van duurzaam bouwen. Door de gemeente te realiseren gebouwen dienen te worden gerealiseerd met een minimaal 20% verscherpte EPC. Bij deze nieuwe gebouwen dienen alle energiemaatregelen uitgevoerd te worden die binnen de levensduur kunnen worden terugverdiend.
Uitgangspunten voor de culturele voorzieningen. • • • • • • • • • •
•
Theater De Bussel, de bibliotheek en zo mogelijk het Filmtheater blijven gehuisvest in het Santrijngebied. H19 zal niet in het Santrijngebied gehuisvest worden. Theater De Bussel zal gehuisvest blijven in het huidige gebouw. Het achterstallig onderhoud aan het gebouw de Bussel uitvoeren. Er zal een quick scan worden uitgevoerd om te bepalen welke theatertechnische aanpassingen noodzakelijk zijn. De uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw De Bussel zal worden verbeterd ten behoeve van de opwaardering van het Santrijngebied. De aanpassingen moeten flexibel zijn, waardoor er kan worden ingespeeld op veranderingen in de toekomst. Er wordt gestreefd naar multifunctioneel ruimtegebruik. De ruimtebehoefte van de culturele voorzieningen dient objectief en zo mogelijk conform normeringen te worden bepaald. De bibliotheek dient te functioneren als een sterke centrale vestiging die voor alle burgers goed bereikbaar is. Om met de tijd mee te kunnen is er de wens van Theek 5 om een belevingsbibliotheek op te zetten overeenkomstig de landelijke ontwikkelingen van bibliotheken. De huidige huisvesting van de bibliotheek in Oosterhout biedt te weinig ruimte om aan de wensen die behoren bij deze nieuwe functie te voorzien. In de cultuurnota: “Laat duizend bloemen bloeien” staat het cultuurbeleid voor de periode 2009 – 2012. Hierin is vastgesteld dat kunst in de openbare ruimte onderdeel van de opdracht voor stedelijke ontwikkelingen wordt. Deze wordt gefinancierd door in de berekeningen een percentage te reserveren voor kunst en door actief in te spelen op de bereidheid van veel particuliere ontwikkelaars ook in kunst te investeren.
6.
Uitgangspunten voor detailhandel en horeca. •
• •
7.
Het evenwicht in de stad terugbrengen door het creëren van ruimte voor detailhandel in het Santrijngebied die groot genoeg is om te fungeren als publiekstrekker, gecombineerd met goede parkeervoorzieningen. Deze publiekstrekker dient te bestaan uit één (of twee) relatief grootschalige winkel(s) (dus geen kleine eenheden) met een formule die nog niet in Oosterhout aanwezig is. Uitbreiding hotel conform het bestemmingsplan Santrijn met ca. 550 m2 bvo (opgenomen als wro-zone wijzigingsgebied).
Financiële uitgangspunten.
De beschikbare bestemmingsreserve voor het Santrijnproject handhaven tot op het moment dat op basis van het geactualiseerde Masterplan inzicht gegeven kan worden in de kosten en opbrengsten. Verwacht mag worden dat de herontwikkeling van het Santrijngebied op basis van een geactualiseerd Masterplan, dus zonder Huis voor Cultuur, substantieel minder zal kosten dan de beschikbare bestemmingsreserve.
