NOTA VAN UITGANGSPUNTEN

NOTA VAN UITGANGSPUNTEN gebiedsontwikkeling

Crailo

Eindconcept 2 november 2006

EINDCONCEPT 2 november 2006

1


2

Inhoudsopgave

1 2 3

Inleiding ........................................................................................................ 5 Kenschetsen plangebied .................................................................................. 7 Uitkomsten onderzoek en planproces: bouwstenen ............................................ 11 3.1 Resultaten inventarisaties ...................................................................... 11 3.2 Verkenning bedrijvenprofiel .................................................................... 13 3.3 Resultaat scenariostudie en vervolgacties ................................................. 13 4 Ruimtelijke hoofdstructuur van Crailo .............................................................. 17 4.1 Kenmerken ruimtelijke hoofdstructuur...................................................... 17 4.2 Programmatisch kader ........................................................................... 24 5 Ruimtelijk en functioneel programma van eisen................................................. 25 5.1 Algemeen ............................................................................................ 25 5.2 Deelgebied Palmkazerne ........................................................................ 25 5.3 Deelgebied Middengebied ....................................................................... 27 5.4 Deelgebied AZC-terrein .......................................................................... 29 6 Financiële haalbaarheid ................................................................................. 31

Bijlagen (los bijgevoegd): - onderzoek Alterra - onderzoek luchtkwaliteit Literatuuroverzicht Colofon


3


4

1

Inleiding

Kader In het streekplan Noord-Holland Zuid worden voor het plangebied Crailo bedrijventerrein en een ecologische verbindingszone als toekomstige functies aangegeven. Het streekplan gaat uit van een capaciteit van 11 ha uitgeefbaar (ondergronds) en er wordt rekening gehouden met een vergroting van het bedrijventerrein Crailo door uitbreiding met het oefen- en rampenterrein. Ligging binnen de rode contouren maakt ook ontwikkeling van andere stedelijke functies in het plangebied mogelijk. De afgelopen jaren zijn al verschillende verkenningen gedaan naar de mogelijke uitwerking van het gebied. In 2001 is het Masterplan Crailo opgesteld, waarin gesignaleerd werd dat er verschillende claims op het gebied waren gelegd (bedrijven, woningbouw, natuur), die niet gemakkelijk tot elkaar konden worden gebracht. In het Masterplan is daarom een voorstel gedaan voor een ondergrondse ontwikkeling van bedrijfsruimte, met daarboven een heidegebied. Dit bleek echter financieel niet haalbaar, ARBO-technisch waren er hindernissen en de vraag was ook of hieraan behoefte zou bestaan. Ook de nadien ontwikkelde scenario’s kenden niet voldoende draagvlak. In de brief d.d. 31 januari 2006 hebben Gedeputeerde Staten aan de betrokken partijen voorgesteld op welke wijze de planontwikkeling van Crailo zal worden vervolgd. De direct betrokken partijen hebben daarmee ingestemd. Doel van deze fase Kort samengevat gaat het nu om het zoeken naar een goed evenwicht tussen wonen, bedrijven en natuur en recreatie binnen een financieel haalbaar plan. Het resultaat van deze fase is de voorliggende Nota van uitgangspunten, waarin de programmatische randvoorwaarden en uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling van Crailo zijn vastgelegd. De nota is in de stuurgroep van 20 oktober 2006 behandeld en geaccordeerd; opmerkingen van de stuurgroep zijn in deze versie verwerkt. In onderstaand schema is beschreven op welke wijze dit proces verder inhoud heeft gekregen.

GEBIED lagen

functies infrastructuur ondergrond

ruimtelijke verschijningsvorm / structuur

tijd / autonome ontwikkeling omgeving

Scenario 1

Harde randvoorwaarden Kwaliteiten

kansen

Wensen / uitgangspunten

knelpunten

bouwstenen variabelen / knoppen

Scenario 2 Scenario 3

(kwaliteit, functie, vorm) Keuze BETROKKEN PARTIJEN Gemeenten, GNR, provincie programma van eisen

nota van uitgangspunten

Schema planproces Crailo


5

De Nota van Uitgangspunten is het vertrekpunt voor het vervolg: de ontwerpfase. Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze Nota van Uitgangspunten wordt een kenschets gegeven van het gebied en de omgeving. De resultaten van uitgevoerde inventarisaties en verkenningen ten aanzien van wonen, werken, natuur en bereikbaarheid worden in hoofdstuk 3 besproken. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de ruimtelijke hoofdstructuur van het gebied, die het kader vormt voor de ontwikkelingen. Het voorgaande is vertaald in een ruimtelijke programma van eisen, dat in hoofdstuk 5 aan de orde komt. Hoofdstuk 6 gaat kort in op de financiële haalbaarheid van het plan.


6

2

Kenschetsen plangebied

Plangrens (rood) en exploitatiegrens (rood + grijs)

Ligging en algemene kenmerken Het gebied Crailo ligt centraal in het Gooi. Het gebied is ca. 62 ha groot en omvat de terreinen van de voormalige Palmkazerne en het voormalige Azielzoekerscentrum (AZCterrein). Op dit moment is het gebied nog met een hekwerk afgesloten van de omgeving. Het gebied sluit aan de westkant aan bij de bebouwde kom van Bussum. Aan de noordzijde wordt het globaal begrensd door de A1 en bijbehorende aansluiting. Aan de noordkant van deze verkeersknoop ligt het ziekenhuis Gooi-Noord. Aan de oost en zuidzijde ligt een groot, aaneengesloten bos- en heideterrein: de Bussumerheide / Westerheide. Dit natuurgebied is een belangrijk uitloopgebied voor bewoners uit de regio. Het plangebied maakte oorspronkelijk deel uit van een groter bos- en heidegebied dat zich uitstrekte over het Gooi. Alleen de genoemde Bussumerheide en Westerheide aan de zuidzijde van de A1 en Blaricumerheide en Tafelbergheide aan de noordzijde van de A1 zijn daarvan overgebleven. Ter hoogte van Crailo is door stedelijke uitbreiding van Bussum, de aanleg van rijksweg A1, de ontwikkeling van de Palmkazerne en het AZC-terrein een nieuwe laag over de oorspronkelijke natuurgebieden heen gelegd. Zowel het kazerneterrein als het AZCterrein hebben in wezen een tijdelijk karakter en stralen dat ook uit. Op het terrein zijn nog diverse gebouwen aanwezig, een bonte verzameling van bouwstijlen en gebruikte materialen. Ondanks deze bebouwing en het gebruik als militair terrein en AZC zijn binnen het terrein van Crailo nog steeds relicten van de natuur aanwezig in de vorm van boombeplanting en heiderestanten, die naast de aanwezige natuur in de directe omgeving, in belangEINDCONCEPT 2 november 2006

7

rijke mate bepalend zijn voor het groene karakter van het terrein. Door de aanwezigheid van een hekwerk om het terrein heen is er voor een aantal diersoorten weinig mogelijkheid tot uitwisseling tussen het gebied en de omgeving. Nader onderzoek naar de ruimtelijke en ecologische kwaliteiten van het terrein moet nog plaatsvinden. Vanuit de omgeving is het terrein bijna niet zichtbaar. In feite past dit goed bij het algemene kenmerk van het Gooi, waarbij sprake is van een zogenaamd illusielandschap: er is eigenlijk sprake van stedelijk gebied, maar vanuit de natuurgebieden wordt dit nauwelijks zo ervaren.

Illusielandschap

Bebouwing Bussum

Knooppunt A1

Rijksweg A1

Ensemble Palmkazerne

Garages palmkazerne


8

Gebouwen oefenterrein middengebied

Voormalige parkeerplaats AZC-terein

Groene zone sportvelden middengebied

Een van de gebouwen op het AZC-terrein

Eigendom en grenzen Nagenoeg alle in het plangebied gelegen gronden zijn nog in eigendom bij het rijk (ministeries van Defensie, Justitie en Verkeer en Waterstaat) maar zullen worden verworven door de provincie Noord-Holland. Binnen de plangrenzen behoort het terrein tot het grondgebied van de gemeenten Bussum, Hilversum en Laren; de gemeenten Blaricum en Huizen liggen net ten noorden van het plangebied. De gemeenten Bussum, Hilversum en Laren alsmede het Goois Natuurreservaat zijn actief betrokken bij de planvorming, mede omdat nabij het plangebied sprake is van meerdere ontwikkelingen die elkaar beïnvloeden. Ontwikkelingen in de omgeving Er zijn gevorderde plannen om ten oosten van het gebied een ecoduct aan te leggen over de A1 en de Naarderstraatweg. Naast de benodigde kunstwerken, moeten ook de toelopen naar het ecoduct opnieuw worden ingericht om de ecologische corridor te laten functioneren. Dit geldt zowel voor de huidige terreinen ten zuiden als die ten noorden van de A1. De toeloop aan de zuidkant zal over een groot deel van het huidige AZC-terrein moeten lopen om goed te kunnen functioneren. Volgens GNR wordt bovendien uitgegaan van een stiltegebied nabij de toegang van het ecoduct. Bij de ontwikkeling van het gebied is hiermee zo goed mogelijk rekening gehouden.


9

Rijksweg A1 krijgt op korte termijn spitsstroken en verhoogde geluidsschermen. Mogelijk dat in de nabije toekomst ook de verkeersknoop moet worden aangepast om het verkeer goed af te kunnen wikkelen. Hiervoor bestaan echter nog geen concrete plannen. De ontwikkeling van Crailo is hierbij mede van invloed: als er veel verkeer wordt aangetrokken, zal het knooppunt meer worden belast dan nu het geval is. Vooralsnog is ervan uitgegaan dat bij de aansluiting op Crailo een rotonde moet worden aangelegd om het verkeer van en naar Bussum, Huizen, Laren en A1 beter te laten doorstromen.

Ligging ecoduct en ecologische corridor

Overig beleid Bij de studie naar keuzes voor tracés ten behoeve van een Hoogwaardig Openbaar Vervoersverbinding (HOV) is ook een tijd lang een tracé door het plangebied Crailo aan de orde geweest, maar deze optie is inmiddels verlaten. De planontwikkeling voor de HOV is daarom niet van invloed op de gebiedsontwikkeling van Crailo.


10

3 3.1

Uitkomsten onderzoek en planproces: bouwstenen Resultaten inventarisaties

In opdracht van het projectbureau RES is vorig jaar aan Grontmij opdracht verleend om een risicoscan voor het plangebied uit te voeren. Omdat deze risicoscan zich voornamelijk beperkte tot het signaleren van onderzoek dat noodzakelijk zou zijn, is besloten in deze fase een inventarisatie uit te laten voeren. Door Grontmij zijn inventariserende onderzoeken gedaan voor archeologie, natuur en fauna, lucht en geluid. Voor zover de resultaten van het onderzoek relevant zijn, zijn deze betrokken bij de definiëring van de hoofdstructuur en verdere invulling van het plangebied. Omdat bij de start van het onderzoek nog geen uitspraken over de hoofdstructuur beschikbaar waren heeft Grontmij zich gebaseerd op de uitgangspunten van scenario 3 (halfverdiept bedrijventerrein) zoals dat vorig jaar is verkend. Archeologie De archeologische verwachtingswaarde van het plangebied laat zien dat het gebied dat naar verwachting het minst intensief bebouwd zal worden (deelgebied voormalig AZCterrein) de hoogste archeologische verwachtingswaarde kent, terwijl de gebieden die het meest intensief bebouwd zullen worden de laagste archeologische verwachtingswaarde kennen. Een belangrijk deel van het plangebied is als mogelijk verstoord aangemerkt. Het onderzoeksrapport signaleert dat: - vervolgonderzoek noodzakelijk is om eventuele vindplaatsen en waarden op te sporen en de mate van verstoring in beeld te brengen; - sprake zou zijn van een uit 1880 daterende schans (terrein Kazerne), die om nader archeologisch onderzoek vraagt. Conclusies - voorshands bij ontwikkeling scenario’s geen rekening houden met specifieke eisen vanwege archeologie, waarbij alleen m.b.t. de gesignaleerde schans een (voorlopig) voorbehoud moet worden gemaakt; - vervolgonderzoek zal in een volgende (ontwerp)fase plaatsvinden en de aard van het onderzoek zal afhankelijk zijn van de keuzes die in de nota van uitgangspunten worden vastgelegd; - in de grondexploitatie alleen rekening houden met onderzoekskosten (globale indicatie ca. € 10.000 excl. graven proefsleuven). Natuur Het onderzoeksrapport heeft opgeleverd dat er (te) weinig gegevens over actuele natuurwaarden in het plangebied beschikbaar zijn. De belangrijkste constatering is dat alleen via veldonderzoek meer informatie beschikbaar kan komen. De constatering in het rapport dat de bestaande vegetatie grotendeels zal verdwijnen is gebaseerd op de uitgangspunten van het vorig jaar gepresenteerde scenario 3 en is gezien de thans gehanteerde uitgangspunten voor de hoofdstructuur niet meer passend. Conclusies - er zal in de volgende fase een vervolgonderzoek uitgevoerd moeten worden op het terrein zelf; - er moet in het vervolgproces in ieder geval rekening worden gehouden met de aanvraag van een algemene ontheffing van de verbodsbepalingen in Flora en Faunawet en het beschermd natuurmonument ingevolge de externe werking van de


11

-

NB-wet. De Flora- en Faunawet kan leiden tot het treffen van compenserende en mitigerende maatregelen; realisering van het ecoduct, als onderdeel van het plan, levert een belangrijke bijdrage aan de verbetering van de herkolonisatie en uitwisseling van diersoorten en heeft daardoor een hoge compensatiewaarde; bij de realisering zal rekening gehouden moeten worden met broedseizoen (en mogelijk bij sloop van gebouwen met vleermuizen); de resultaten van het onderzoek zijn naar verwachting niet van invloed op de planontwikkeling, mogelijk wel op het planproces; in de financiële haalbaarheidsanalyse is rekening gehouden met kosten voor veldonderzoek.

Geluid Op basis van de gegevens, die Grontmij van RWS heeft ontvangen, is de geluidsbelasting bepaald. In de gegevens van RWS is wel rekening gehouden met de aanleg van ZOAB, maar is geen rekening gehouden met de verhoging van de geluidsschermen langs de A1 en er is ook geen rekening gehouden met de (positieve) invloed van de aanleg van het ecoduct. Grontmij constateert in haar onderzoek op basis van de gehanteerde gegevens dat de meest noordoostelijk gelegen te handhaven woningen in het deelgebied Palmkazerne vanaf de derde bouwlaag een geluidsbelasting van 56 dB(a) kennen. Bij de mogelijke ontwikkeling van woningbouw langs de A1 is op basis van die gegevens realisering van geluidsgevoelige functies op de derde bouwlaag en hoger alleen mogelijk als de betreffende gevel als dove gevel wordt uitgevoerd. N.a.v. nader overleg tussen Grontmij en RWS heeft Grontmij aanvullend in haar rapport geconcludeerd dat: “Als de voorgenomen plannen van Rijkswaterstaat tot verhoging van de bestaande geluidsschermen van 3,5 naar 5,0 m langs de A1 uitgevoerd worden, zal de geluidbelasting bij dezelfde verkeersintensiteiten op de Rijksweg naar verwachting afnemen tot onder de 56 dB(A). In dat geval wordt wel voldaan aan de maximum ontheffingswaarde en is aanpassing van de betreffende gevels tot dove gevel niet vereist." Conclusies: Op basis van de huidige inzichten leidt het aspect geluid niet tot beperkingen voor de planvorming. Wel is het noodzakelijk dat in het vervolg, zodra de plannen definitief zijn en in besluiten zijn vastgelegd, in een nader onderzoek de werkelijke akoestische gevolgen worden bepaald. Een en ander hangt ook samen met de realisatie van het ecoduct nabij het studiegebied en actualisatie van de verkeersprognoses op de A1. Lucht Op basis van de berekeningen wordt geconstateerd dat: - er sprake is van een overschrijding op de Amersfoortseweg voor NO2, in zowel de autonome situatie als met de planontwikkeling Crailo; - er geen sprake is van een planbijdrage aan deze overschrijding van de normen; met andere woorden het plan draagt niet bij aan een verslechtering van de (reeds slechte) luchtkwaliteit. Conclusies: - verwijzend naar de thans door de projectgroep gehanteerde uitgangspunten, mag worden gesteld dat de planontwikkeling op Crailo zelf niet zal leiden tot normoverschrijding t.o.v. autonome ontwikkeling op het onderliggend wegennet; - conform het Besluit Luchtkwaliteit er geen belemmering is vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit voor realisatie van het plan; - het wel aandacht verdient de actuele ontwikkelingen inzake luchtkwaliteit en mogelijke gevolgen voor het plan actief te blijven volgen.


12

3.2

Verkenning bedrijvenprofiel

Een belangrijk thema bij het vaststellen van het gewenste profiel voor bedrijvigheid vormt de aard en omvang van de vraag naar direct uitgeefbare bouwrijpe grond voor bedrijventerreinen. Op basis van diverse bestaande onderzoeksrapporten en bijeenkomsten met ondernemers (onder leiding van de Kamer van Koophandel) en een expertmeeting met regionale bedrijvenmakelaars is geconcludeerd dat: 1. De regionale behoefte vooral wordt beïnvloed door de bedrijvigheid in de gemeenten Hilversum en, zij het in mindere mate, ook door die van de gemeente Bussum en de andere omliggende gemeenten. 2. Het profiel van Crailo het best aansluit bij de regionale behoefte wanneer enerzijds wordt ingespeeld op kleinschalige bedrijvigheid (units van 100 tot 250 m2 bvo) en anderzijds op de behoefte aan locaties voor bedrijven, die zich binnen hun huidige locatie niet verder kunnen ontwikkelen. 3. De positionering van Crailo als een hoogwaardig bedrijventerrein alleen kansrijk zou zijn als gekozen wordt voor een onderscheidend thema (bijvoorbeeld media), dat aansluit bij de specifieke ligging van het gebied of een specifiek marktsegment. 4. Een aanbod van de combinatie van wonen en werken alleen succesvol kan zijn wanneer die is gericht op de doelgroep die hoogwaardig wonen wil combineren met de uitoefening van haar professie. 5. Gezien de natuurwaarden in de omgeving, het groene karakter van het plangebied en de keuze om van Crailo geen zichtlocatie te maken, de vestiging van bepaalde categorieën (perifere en grootschalige detailhandel en autobranche) niet wenselijk is. 3.3

Resultaat scenariostudie en vervolgacties

Algemeen Op basis van deze uitgangspunten heeft met behulp van scenario’s een verkenning van mogelijke programma’s voor Crailo plaatsgevonden, zowel voor wat betreft de functie wonen als bedrijven. Deze scenario’s zijn o.a. beoordeeld op de aspecten kwaliteit, markt en financiën. In het aan de bespreking van die resultaten in de stuurgroep d.d. 13 juli j.l. ten grondslag liggende rapport “Ontwikkelingsscenario’s voor gebiedsontwikkeling Crailo” wordt geconstateerd dat: ‐ ‐

‐

‐

aanwezigheid van groen/natuur een belangrijke indicator vormt voor ruimtelijke kwaliteit; de groene hoofdstructuur niet alleen bijdraagt aan de groene uitstraling van Crailo, maar het ook mogelijk maakt om natuur, wonen en bedrijvigheid in een plangebied met elkaar op een zorgvuldige wijze te kunnen combineren; door de afmetingen van de groene hoofdstructuur het beschikbare netto plangebied voor bedrijvigheid achterblijft bij de minimale eis van de in het streekplan Noord-Holland Zuid geformuleerde 11,0 ha netto uitgeefbaar terrein; een sluitende gebiedsexploitatie niet mogelijk is als het woningbouwprogramma in het deelgebied Palmkazerne alleen wordt afgestemd op doelgroepen (starters, ouderen), het Middengebied wordt ingericht als gemengd bedrijventerrein en het deelgebied AZC-terrein niet wordt bebouwd. Een sluitende gebiedsexploitatie is mogelijk wanneer een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gecombineerd met voldoende volume bedrijvigheid in het Middengebied en gedeeltelijke bebouwing van het AZC-terrein.


13

Wonen Palmkazerne Uitgangspunt is dat het zogenaamde ensemble van kazernegebouwen gehandhaafd blijft. Binnen de regio Gooi en Vechtstreek wordt bij nieuwbouw gestreefd naar een differentiatie van 33% goedkoop, 33% middelduur en 33% duur. Deze verdeling wordt ook voor de Palmkazerne gehanteerd in een ‘groenstedelijk milieu’ . Het programma kan worden samengesteld uit eengezinswoningen (rijtjes, 2 onder 1 kap en vrijstaande woningen) en gestapelde bouw (urban villa’s en portiekwoningen). Daardoor ontstaat de mogelijkheid om een woningbouwprogramma te ontwikkelen waarmee kan worden ingespeeld op specifieke doelgroepen (jongeren en ouderen): een bij het plangebied passende groene uitstraling bij een dichtheid van gemiddeld 20 tot 25 woningen per ha bruto woongebied. Het bruto woongebied bedraagt inclusief de helft van de groenbuffer ca. 11 ha. Bedrijven In het plangebied Crailo zal een gedifferentieerd milieu voor bedrijvigheid worden aangeboden, dat past bij de uitstraling van de verschillende deelgebieden. In het Middengebied, waar het grootste deel van de bedrijvigheid geconcentreerd zal worden, wordt een gemengd bedrijventerrein gerealiseerd. Op het AZC-terrein zal, rekening houdend met de beperkingen die de ecologische zone aan bebouwing van dit gebied oplegt, op beperkte schaal een hoogwaardig milieu bedrijvigheid worden gerealiseerd. In het deelgebied Palmkazerne zal de bedrijvigheid gecombineerd met wonen worden gerealiseerd. Door dit gedifferentieerde aanbod kan worden ingespeeld op een ook gedifferentieerde behoefte uit de regio. Middengebied Voor het middengebied is een profiel gedefinieerd. Dit profiel bepaalt welk soort bedrijven zich op Crailo mag en kan vestigen. Het Middengebied krijgt het profiel van een modern gemengd vestigingsmilieu met de navolgende kenmerken: Karakter Kenmerken Eisen

: : :

Ontsluiting

:

bedrijventerreinen voor lichte industrie geen bijzondere kenmerken geen bijzondere eisen, kwaliteitsverbetering veelal gewenst, geen menging met wonen mogelijk per auto

Het profiel is verder aangescherpt door het te beperken tot de navolgende functies: lichte industrie (milieucategorie maximaal 3); bouw; groothandel; geen perifere en grootschalige detailhandel; geen zichtlocatie. Met dit profiel wordt het Middengebied geschikt voor bedrijven met regionale binding en/of met dienstverlening, die gericht is op de regio. Het profiel maakt het geschikt voor de vestiging van bedrijven die behoefte hebben aan kleinschalige bedrijfsruimten en voor bedrijven uit de regio, die zich wegens ruimtegebrek of andere factoren op Crailo willen vestigen. Van de 9,0 ha netto bedrijventerrein wordt 2,0 ha gereserveerd voor de realisering van een regionaal oefencentrum voor de hulpdiensten. Bij de exacte positionering van deze functie in het plangebied en het gebruik zal rekening gehouden moeten worden met de eisen die een goede inrichting van het bedrijvengebied verlangt en de omliggende deel-


14

gebieden. Overigens functioneert zoals bekend een deel van het Middengebied ook in de huidige situatie als oefenterrein. Palmkazerne In het deelgebied Palmkazerne wordt in het programma 2,0 ha gereserveerd voor de combinatie wonen/werken. Werken kent daarbij een zekere exclusiviteit qua aard en beeldkwaliteit van de bedrijvigheid en de doelgroep bestaat uit professionals, die hun bedrijfsmatige activiteiten ten dele dicht bij huis kunnen en willen uitoefenen. De combinatie tussen wonen en werken kan worden gerealiseerd via bedrijfsruimten direct aan huis (kantoor, atelier- of praktijkruimte), gecombineerd met bedrijfsverzamelgebouwen voor dergelijke functies. AZC terrein Goois Natuurreservaat heeft aan Alterra opdracht verleend om te onderzoeken welke invloed bebouwing op het AZC-terrein heeft voor het functioneren van de ecologische zone. Uit dit onderzoek blijkt dat de nadelige effecten (ruimtebeperking rustgebied en verstoring), die bebouwing heeft t.o.v. de nul-situatie (functioneren ecologische zone zonder bebouwing in AZC-terrein), via mitigerende maatregelen deels kunnen worden teruggedrongen. Deze mitigerende maatregelen staan in hoofdstuk 5 genoemd. Op basis daarvan is geconcludeerd dat beperkte bebouwing op het AZC-terrein mogelijk is. Voorgesteld wordt dat in het deelgebied AZC-terrein 3,0 ha uitgeefbaar terrein voor een hoogwaardige bedrijvenmilieu wordt gereserveerd. Via dat milieu is het mogelijk te voldoen aan de mitigerende maatregelen, zoals die in het onderzoeksrapport van Alterra staan vermeld. Natuur Natuur op het voormalig AZC-terrein; toeloop ecoduct Uitgangspunt is dat het voormalige AZC-terrein voor het overgrote deel (ca. 13 ha) teruggegeven wordt aan de natuur. Het gebied zal wat betreft inrichting naadloos aansluiten bij de natuur in de omgeving en hierdoor een belangrijke functie vervullen in de toeloop naar het nabijgelegen ecoduct over de A1. De bestaande beplanting op het terrein kan waar mogelijk behouden blijven en mede een basis bieden voor de verdere natuurontwikkeling. De verdere inrichting zal in de vervolgfase in overleg met Goois Natuurreservaat nader moeten worden uitgewerkt en afgestemd op het functioneren van het ecoduct (stiltegebied, doelsoorten etc.).


15


16

4 4.1

Ruimtelijke hoofdstructuur van Crailo Kenmerken ruimtelijke hoofdstructuur

Algemeen De ruimtelijke hoofdstructuur van Crailo wordt in hoge mate bepaald door de bestaande en (gewenste) ruimtelijke en ecologische kwaliteiten van het gebied en de directe omgeving daarvan. De hoofdstructuur vormt het ruimtelijk kader waarbinnen de nieuwe functies een plek krijgen en is maatgevend voor de (groene) sfeer van het plangebied. In de huidige situatie is op de Bussumerheide en Westerheide, ten zuiden van het plangebied, sprake van een illusielandschap. Vanaf de heide is de stedelijke omgeving nauwelijks zichtbaar en beleefbaar en waan je je in een uitgestrekt natuurgebied. De huidige Palmkazerne en het voormalige AZC-terrein zijn fysiek (middels een hek en beplanting) afgescheiden van de omgeving en niet openbaar toegankelijk. Hierdoor vormt het gebied een fysieke barrière tussen woongebieden en heide. Bovendien is het plangebied nu voor een aanzienlijk deel bebouwd en/of voorzien van verharding. Daarnaast is er sprake van verschillende beplantingselementen, waarvan een deel restant is van het heide- en bosgebied dat zich hier bevond voor de ontwikkeling van de Palmkazerne en het AZC. De huidige situatie ten opzichte van de omgeving is hieronder links weergegeven. Het beeld rechts geeft de situatie weer wanneer de planontwikkeling op Crailo plaatsvindt: naast het feit dat hier een bedrijventerrein en woongebied komt, is er sprake van een aanzienlijke toename van de hoeveelheid groen (bos en heide) en een versterking van de relatie van het gebied met de omgeving via groene buffers en natuurontwikkeling op het AZC-terrrein. Hieronder wordt daar nader op in gegaan.

Natuurgebied en illusielandschap huidige en nieuwe situatie. Rood: indicatieve bebouwingsgrens


17

Huidige groenstructuur: terrein en directe omgeving

Gebed zonder End; cultuurhistorisch element

Bussumerheide: illusielandschap

Groen raamwerk Het groene raamwerk bestaat uit de (bestaande) aangrenzende natuur in de omgeving en twee groene buffers binnen het plangebied. De groene buffers vormen de begrenzing van de deelgebieden. Het groene raamwerk vormt ruimtelijk en functioneel één geheel: de buffers zijn verbonden met het aangrenzende natuurgebied van de Bussumerheide en andersom kan worden gesteld dat de natuur uit de omgeving via de groene buffers het terrein binnendringt. Een deel van de beplanting in de groene buffers is nu al aanwezig, maar een belangrijk verschil met de huidige situatie is dat na het verwijderen van het hekwerk het groen ook openbaar toegankelijk wordt en een betere ecologische relatie krijgt met de omgeving. De groene buffers dragen in hoge mate bij aan het natuurlijke karakter van het plangebied en vervullen een belangrijke rol in de visuele afscherming EINDCONCEPT 2 november 2006

18

van met name het bedrijventerrein in het Middengebied. Deze manier van visuele afscherming past goed bij het reeds aanwezige principe van het illusielandschap. Een van de groene buffers is gekoppeld aan de Nieuwe Crailose Weg oftewel het Gebed zonder End; een lange historische lijn met begeleidende beplanting, die gebruikt wordt als doorgaand fiets- en wandelpad voor recreatief- en woon-werkverkeer. Het Gebed zonder End vormt de ruimtelijke begrenzing tussen het Middengebied en het deelgebied AZC-terrein en bestaat in de huidige vorm uit een (deels verharde en deels onverharde) strook van ca. 7 m breed fiets-/wandelpad en een beplantingsstrook van ca. 12 m aan beide kanten. De bestaande beplanting wordt aan de oostkant extra aangevuld tot een breedte van totaal 50 m. De totale breedte van de groene buffer wordt hierdoor ca. 70 m. Deze bufferzone blijft zoveel mogelijk gevrijwaard van bebouwing. Dit is vooral relevant bij de bedrijfsontwikkeling op het AZC-terrein; verder naar het zuiden sluit deze buffer naadloos aan op de natuur die zich hier ontwikkelt. Aan de westkant wordt maximaal ruimte geboden aan bedrijvigheid, maar is wel visuele afscherming gewenst (zie verder). De bestaande beplanting wordt in ieder geval gehandhaafd. Behalve deze groene buffer komt aan de noordzijde van het AZC-terrein een groene buffer. Hierdoor wordt het terrein visueel afgeschermd van de snelweg (het is immers geen zichtlocatie). De tweede groene buffer ligt tussen het deelgebied Palmkazerne en het Middengebied. Deze buffer bestaat uit een zone van gemiddeld 100 m breedte. Deze zone lijkt wat betreft inrichting en uitstraling op het natuurgebied ten zuiden van het plangebied (afwisselend bos en heide), waarbij zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van reeds aanwezige beplanting (vaak bos- en heiderestanten). Centraal in deze groene buffer loopt een fietsroute. Deze zone zal een belangrijke uitloopfunctie vervullen voor bewoners van het gebied en een belangrijke groene corridor richting Bussumerheide vormen, zonder dat het bedrijventerrein ervaren wordt. Betrokken partijen hebben een resultaatsverplichting om in goed onderling overleg, afhankelijk van de situatie ter plekke, te variëren met de breedte van de bufferzone, zodat er meer ruimte beschikbaar kan komen voor bedrijvigheid op het Middengebied. Dit echter zonder dat het karakter en de effectiviteit van de bufferzone in het geding komt. Rondom het Middengebied komt, buiten de groene buffers, een extra visuele afscherming die gezien de functie en intensieve inrichting van het bedrijventerrein zo smal mogelijk is: dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een grondwal met beplanting. Aan de zuidwestzijde vormt deze beplante wal een visuele afscherming vanaf de Bussumerheide; aan de noordwestzijde en zuidoostzijde sluit deze aan bij de genoemde groene buffers. Voor de extra afscherming wordt het groen gebruikt dat anders in de openbare ruimte binnen het bedrijventerrein zou worden aangebracht; binnen het Middengebied zelf is daarom verder weinig groen aanwezig. In de ontwerpfase zal de groenstructuur verder moeten worden uitgewerkt. Richtlijnen hiervoor zijn te vinden in het volgende hoofdstuk. Onderzocht wordt nog of de toekomstige groenstructuur in eigendom en beheer kan komen van Goois Natuurreservaat.

Voorbeeld beplante grondwal (bestaande wal bij schietbaan)


19

Hoofdstructuur, schematisch: deelgebieden, groene buffers en extra visuele afscherming Middengebied

Indicatieve doorsnede groene buffer tussen Palmkazerne en Middengebied, gemiddeld 100 m breed

Indicatieve doorsnede groene buffer tussen Middengebied en AZC-terrein, ca. 70 m breed


20

Voorbeelden sfeer bufferzone

Eén gebied, drie deelgebieden De groene buffers van het Gebed zonder End en langs de rand van Bussum leiden tot het ontstaan van drie deelgebieden in het plangebied, die elk een andere karakter zullen kennen: Palmkazerne, Middengebied en AZC-terrein. De deelgebieden en functies die daarbij horen zijn al in het vorige hoofdstuk beschreven. In de ontwerpfase zal moeten worden bekeken welk van de bestaande gebouwen een functie zouden kunnen blijven vervullen en welke beplantingselementen kunnen worden gehandhaafd.

Groenstructuur en hoofdfuncties deelgebieden


21

Zonering Gelet op de natuurlijke kwaliteiten in de directe omgeving van Crailo is voorgesteld om bij de nadere invulling van de deelgebieden een zonering aan te brengen in gebruiks- en bebouwingsintensiteit. Hoe dichter bij de natuur, hoe lager de intensiteit. Enerzijds is gekozen voor een zonering van meer intensief naar meer extensief vanaf de Bussumse kant (Palmkazerne) naar de Larense kant (voormalig AZC-terrein), anderzijds vanaf de aansluiting op de A1 (verkeersknoop) richting de natuurgebieden aan de zuiden zuidoostelijke richting. Door het intensieve ruimtegebruik op het bedrijventerrein in het Middengebied is de gewenste zonering hier minder goed mogelijk. Dit wordt gecompenseerd door een goede visuele afscherming van dit deelgebied, waardoor het van buitenaf niet zichtbaar is.

Zonering intensief - extensief

Infrastructuur Langzaam verkeer De langzaam verkeersverbindingen zijn hierbij het meest structuurbepalend. Deels zijn deze de basis voor de groene hoofdstructuur (bijv. route langs Gebed zonder End en route door de groene buffer tussen Palmkazerne en Middengebied), deels zorgen ze voor de ontsluiting van het terrein en de functionele samenhang tussen het plangebied en de omgeving. De routes zullen goed aan moeten sluiten op het reeds bestaande netwerk in de omgeving. In het woongebied zijn langzaam verkeersverbindingen belangrijker dan de auto-ontsluiting; een verkeersluwe, veilige woonomgeving is uitgangspunt. Op het AZC terrein komt, behalve bij de ontsluiting van de hier te ontwikkelen bedrijven, geen langzaam verkeersverbindingen. De (fiets)route richting ecoduct loopt aan de zuidkant om het AZC-terrein heen, via een bestaand fietspad.


22

Autoverkeer Het plangebied ligt vlakbij de aansluiting op de A1. Vanaf dit knooppunt lopen regionale wegen richting Bussum, Huizen, Laren en Blaricum. Deze ontsluitingsstructuur is mede bepalend voor het functioneren van een deel van het gebied als bedrijventerrein. Naast groen is infrastructuur mede van invloed op de structuur en inrichting van het gebied. Uitgangspunt is dat de drie deelgebieden afzonderlijk worden ontsloten. Dit heeft verschillende redenen: in elk gebied ligt de nadruk op een andere functie, menging van verkeerssoorten (bijv. vrachtverkeer bedrijventerrein en autoverkeer woongebied) is niet gewenst; voorkomen moet worden dat de groene buffers doorsneden worden, waardoor de ruimtelijke en functionele samenhang in de groenstructuur zou worden aangetast; voorkomen moet worden dat sluipverkeer gebruik maakt van kortere / minder drukke routes door het plangebied. Ontsluiting van het deelgebied Palmkazerne vindt vooralsnog plaats via de Amersfoortse Straatweg en via een nieuwe toegang vanaf de Koekoeklaan. Bij de nadere uitwerking hiervan moet nog goed gekeken worden naar de huidige verkeerssituatie op genoemde wegen en het functioneren van de aangrenzende woongebieden. Voorwaarde is wel dat verkeer naar het woongebied niet ervaart dat er sprake is van een nabijgelegen bedrijventerrein. Het Middengebied wordt apart ontsloten, rechtstreeks vanaf het knooppunt bij de A1. De aansluiting op het knooppunt zal moeten worden aangepast; dit moet in relatie met de reeds aanwezige verkeersproblematiek op dit punt. Vooralsnog is voorgesteld om hier een rotonde aan te leggen, die ook het verkeer van en naar Bussum beter laat doorstromen. Om het voormalig AZC-terrein te bereiken wordt geen gebruik gemaakt van de huidige toegang (door het Gebed zonder End heen), maar van een nieuwe toegang vanaf de Amersfoortse Straatweg (deel richting Laren). Algemeen uitgangspunt is ook dat parkeren op eigen terrein wordt opgelost.

Voorstel infrastructuur plangebied


23

4.2

Programmatisch kader

Op basis van de randvoorwaarden en uitgangspunten, zoals die door de projectgroep Crailo op 27 april j.l. zijn vastgesteld en op 12 mei 2006 in de stuurgroep Crailo aan de orde zijn geweest en de vervolgacties n.a.v. de stuurgroep op 13 juli 2006, zijn de volgende kernpunten in het programma van belang: 1. Een ruimtelijke hoofdstructuur, bestaande uit drie deelgebieden en gescheiden door groene buffers. 2. Afzonderlijke ontsluiting van de drie deelgebieden. 3. In het deelgebied Palmkazerne het accent op wonen, gecombineerd met bedrijvigheid, in het Middengebied bedrijven en in het deelgebied AZC-terrein hoofdaccent op natuur en, mits goed ingepast (beperkt) bedrijfsmatige activiteiten. 4. De bebouwingsintensiteit verloopt van intensief naar extensief van Bussum richting ecologische corridor en vanaf het verkeersknooppunt A1 richting het natuurgebied van GNR. 5. Zorgvuldige inpassing bedrijven; in principe op maaiveld, lokaal ook opgetild maaiveld en versterken van het illusielandschap. 6. Optimalisatie van het netto uitgeefbaar terrein voor bedrijvigheid door realisering van bedrijvigheid met verschillende profielen in alle drie de deelgebieden, aanpassingen aan de hoofdstructuur en efficiënter gebruik van het netto plangebied in het Middengebied 7. Behoud van het ensemble van kazernegebouwen in het deelgebied Palmkazerne. 8. Realiseren van een woonmilieu in het deelgebied Palmkazerne dat voldoende aansluit bij het doelgroepenbeleid.


24

5 5.1

Ruimtelijk en functioneel programma van eisen Algemeen

Ondergrond ‐ handhaven bestaande reliëf in het gebied; ‐ indien nodig plaatselijk verdiept bouwen of gebruik maken van opgetild maaiveld; ‐ behoud archeologische waarden (onderzoek afwachten). Groene buffers ‐ in groene buffers is, uitzonderingen daargelaten, geen bebouwing mogelijk; ‐ bestaande beplanting dient zoveel mogelijk te worden gehandhaafd (mede afhankelijk van nog uit te voeren ecologisch onderzoek binnen het plangebied); ‐ breedte groene buffer tussen Palmkazerne en Middengebied: gemiddeld 100 m; ‐ breedte groene buffer Gebed zonder End: ca. 70 m, inclusief bestaande beplanting aan weerszijden. Infrastructuur, ontsluiting ‐ alle ontsluitingswegen worden aangelegd volgens het principe “duurzaam veilig” met als doel goede doorstroming en veiligheid; ‐ elk deelgebied apart ontsluiten; geen menging verkeer Palmkazerne, Middengebied en AZC-terrein; ‐ doorgaande fietsroutes in woongebied en groene buffers vrijliggend en dubbelzijdig; breedte verharding 3 m + 2 bermen van 0,75 m; ‐ parkeren ondergronds / uit het zicht / op eigen terrein; ‐ hoofdleidingen langs Gebed zonder End blijven gehandhaafd. Gebouwen ‐ in principe worden alle bestaande gebouwen gesloopt, met uitzondering van de gebouwen van het ensemble op de Palmkazerne en een enkel gebouw dat een nieuwe (hergebruiks)functie kan krijgen; ‐ maximale bouwhoogte: 4 bouwlagen (onder de toppen van de bomen in de omgeving). 5.2

Deelgebied Palmkazerne

Indicatieve doorsnede deelgebied Palmkazerne


25

Ontsluiting ‐ hoofdontsluiting vanaf Amersfoortse Straatweg (huidige toegang Palmkazerne) en/of vanaf Koekoekslaan (nader onderzoek nodig naar huidige verkeerssituatie; bewoners hebben aangegeven dat een ontsluiting hier ongewenst is); ‐ fietsroutes binnen woongebied goed aansluiten op al dan niet bestaande fietsverbindingen in groene buffers en omgeving; bij voorkeur aparte toegang voor fietsers, los van autoverkeer; ‐ in woonstraten fietsverkeer op rijweg; ‐ breedte voetpaden: 2,5 m; ‐ breedte woonstraten: 5 m; ‐ breedte buurtontsluitingsweg: 6 m. Woningen ‐ behoud ensemble en functiewijziging (wonen of combinatie wonen-werken); ‐ woningdifferentiatie afstemmen op groenstedelijk milieu: 33% goedkoop, 33% middelduur, 33% duur; ‐ bebouwingsdichtheid van 20 tot 25 woningen per ha (gerekend over het hele deelgebied, zijnde het bruto plangebied); ‐ op basis van voorgaande en kijkend naar financiële haalbaarheid: mix van rijtjeswoningen, 2-onder-1 kapwoningen, urban villa’s, portiekwoningen met groene voet en vrijstaande woningen gebouwen met “groene voet” zoveel mogelijk langs groene buffer bouwen; meer compacte bouw; ‐ parkeren onder de woning of in ondergrondse parkeergarages. ‐

Rijtjeswoningen, traditioneel

Urban villa’s


Portiekwoningen met groene voet

2 onder 1 kap

26

Vrijstaande woning

Woningen in groene setting

Bedrijven ‐ ontwikkeling van ca. 2 ha combinatie wonen/werken dat gerealiseerd kan worden in combinatie met bedrijfsruimten aan huis (woon-werk) en/of in bedrijfsverzamelgebouwen in kleinschalige eenheden met een campusachtige uitstraling. Openbare ruimte ‐ bij inrichting openbare ruimte ensemble gebruik maken van bestaande beplantingselementen (bomen, hagen etc.); ‐ openbare ruimte binnen en vlak bij ensemble vrijwaren van bebouwing (ensemble ruimtelijk los van andere ontwikkeling); ‐ openbare ruimte wordt zo groen mogelijk ingericht; hierbij zoveel mogelijk inspelen op/gebruik maken van bestaande beplantingselementen; ‐ (sociaal) veilige inrichting openbare ruimte. 5.3

Deelgebied Middengebied

Indicatieve doorsnede Middengebied

Ontsluiting ‐ ontsluiting vindt plaats vanaf de rotonde bij het knooppunt; ‐ aanleg van een interne ontsluitingsstructuur in de vorm van een rondweg die aansluit bij de ruimtelijke structuur van het gebied en de richting van de naastgelegen groene buffers; ‐ bij breedte ontsluitingswegen, rekening houden met manoeuvreerruimte voor vrachtwagens; wegbreedte 7 m; ‐ voetpaden los van de rijweg; breedte 3 m; ‐ geen aparte fietspaden of fietsstroken in het gebied (fietsers op de rijbaan); ‐ parkeren op eigen terrein (bij voorkeur ondergronds); geen parkeerruimte langs ontsluitingsweg.


27

Bedrijven ‐ kleine tot middelgrote bedrijven: bvo 400 – 1400 m2; ‐ uitgiftepercentage binnen het netto plangebied is 75%; totaal ca. 9 ha netto uitgeefbaar; ‐ bebouwingspercentage op de kavel varieert van 70% (voor middelgrote bedrijven) tot 80% (voor kleine bedrijven); ‐ maximaal 30% kantoorhoudende functies; ‐ maximale bouwhoogte 3 lagen (kantoorgedeelte bedrijven); ‐ fsi 1,0; ‐ van netto uitgeefbaar terrein wordt 2 ha bestemd als brandweeroefencentrum / oefencentrum voor hulpdiensten, bij voorkeur in het midden van het gebied situeren in verband met de uitstraling naar de omgeving; licht, geluid geur etc.. De gehanteerde (hoge) CROW-normen voor parkeren voor middelgrote bedrijven (1 pp. per 40 m2 bvo) en kleine bedrijven (1 pp. per 60 m2 bvo) maken het noodzakelijk een deel van de parkeerbehoefte via dubbel grondgebruik in bebouwde parkeervoorzieningen op te lossen. In de ontwerpfase zal nader worden beoordeeld of deze hoge parkeernorm gehandhaafd moet blijven. Ook de wijze van verkaveling is nog van invloed op de mate waarin de parkeerbehoefte wel of niet op uitgeefbaar terrein opgelost kan worden. Voor kleinschalige bedrijfsruimten kan het daarnaast wenselijk zijn om de parkeerbehoefte gedeeltelijk in gemeenschappelijke bouwkundige voorzieningen op te lossen.

Referentiebeeld kleinschalige bedrijfsruimte

Referentiebeeld middelgrote bedrijfsruimte

Openbare ruimte ‐ openbare ruimte binnen het bedrijventerrein beperkt tot ontsluiting; groen wordt “verzameld” in buitenrand (zie hieronder); ‐ rondom het bedrijventerrein (buiten de groene buffers) komt een aanvullende visuele buffer in de vorm van een grondwal met beplanting (25% wintergroen): hoogte grondwal ca. 3 m, helling 1:2 (alleen aan buitenkant terrein), aan binnenzijde verticale wand (bijv. in de vorm van schanskorven). De breedte is ca. 6 m. Manege ‐ de manege vanaf de huidige locatie in het Middengebied verplaatst naar de locatie waar nu de schietbaan ligt (kadastrale nrs.: gemeente Hilversum sectie C nrs. 6534 en 6535) en daar gecombineerd met een uit te verplaatsen manege uit Laren; ‐ totale oppervlakte van het terrein is 1 ha; ‐ bereikbaarheid vanaf de ontsluitingsweg op het bedrijventerrein.


28

5.4

Deelgebied AZC-terrein

Indicatieve doorsnede deelgebied hoogwaardig bedrijventerrein AZC-terrein

Ontsluiting ‐ ontsluiting vindt plaats vanaf de Amersfoortse Straatweg / Rijksweg west; ‐ wegbreedte 6 m; fietsers op de weg; breedte voetpad 3 m; ‐ geadviseerd wordt om alle (gemotoriseerde) verkeersstromen naar en van de kantoorlocatie ondergronds aan te leggen: ondergronds parkeren werknemers en bezoekers en ondergronds aan- en afvoer van goederen. Bedrijven ‐ ontwikkeling 3 ha uitgeefbaar terrein voor een hoogwaardig bedrijvenmilieu; ‐ positionering kantoorbebouwing op zo groot mogelijk afstand van de natuurbrug (zo dicht mogelijk bij het Gebed zonder End); ‐ maximale bouwhoogte: 4 bouwlagen, de gebouwen blijven onder hoogte van de boomtoppen in de omgeving; ‐ het ruimtebeslag van de kantoorbebouwing dient zo beperkt mogelijk te blijven; maximalisatie van de groene (niet openbare) ruimte rond de gebouwen; ‐ het ontwerp moet bij voorkeur alle licht- en geluidverstoring aan de kant van de natuurverbinding voorkomen, bijvoorbeeld door een – al dan niet – groene “blinde” muur.

Voorbeeld hoogwaardig bedrijventerrein


29

Onbebouwde deel bij gebouwen ‐ de inrichting van het onbebouwde deel van het terrein dient een natuurlijk karakter te hebben en zoveel mogelijk aan te sluiten op de natuurlijke biotopen van de verbindingszone; ‐ aanleg van een visuele afscherming tussen kantoorlocatie en natuurverbinding bijvoorbeeld in de vorm van een begroeide aarden wal; ‐ aanleg van een fysieke barrière tussen kantoorlocatie en natuurverbinding die voorkomt dat de bufferzone rond de natuurbrug vanuit de kantoorlocatie kan worden betreden; ‐ het gebruik van het buitenterrein rondom de gebouwen dient afgestemd te worden op het gebruik van het omliggende natuurgebied; extensief en vermijden van verstoringsbronnen. Openbaar gebied / natuurgebied (buiten bedrijvenlocatie) ‐ inrichting en beheer dienen afgestemd te zijn op het ecologisch functioneren van het ecoduct; ‐ waar mogelijk, en passend, gebruik maken van bestaande beplantingselementen; ‐ geen wandel-, fiets- of ruiterpaden door dit gebied.

Overzicht gebiedsontwikkeling (zie ook los bijgevoegde kaart)


30

6

Financiële haalbaarheid

Algemeen Om de financiële haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling van Crailo te bepalen is een grondexploitatiebegroting opgesteld. In deze grondexploitatie zijn de uitgangspunten die in deze nota beschreven worden financieel vertaald. Voor de grondopbrengsten is marktonderzoek uitgevoerd naar de mogelijke VON-prijzen van de woningen en de commerciële huren van de bedrijfsgebouwen. De bouwkosten van de woningen en bedrijfsgebouwen zijn geraamd en met deze gegevens zijn de grondopbrengsten residueel bepaald. De grondkosten voor de gebiedsontwikkeling bestaan uit de kosten voor ontsluiting van het gebied, de sloop van de opstallen, het verwijderen van de aanwezige verhardingen en de inrichting die past bij de uitgangspunten voor het toekomstig gebruik van het gebied. De verwervingskosten zijn (nog) niet opgenomen. Het resultaat van de grondexploitatie is positief en biedt naar verwachting voldoende ruimte om de aankoop van het terrein te bekostigen. Kansen en bedreigingen In de grondexploitatie is rekening gehouden met een beperkt percentage onvoorzien in de eenheidsprijzen in de sloopkostenraming. Toch blijft er een prijsrisico bestaan zodat de kosten hoger kunnen uitvallen. Daarnaast kan blijken dat bij nadere uitwerking van de projectonderdelen er extra elementen moeten worden aangelegd. Gebruikelijk is om dit raming- en projectonvoorzien in deze prille fase van het planproces op 15% in te schatten. Zo is er bijvoorbeeld nog geen goed inzicht in de maatregelen en kosten die nodig zijn voor een goede verkeerskundige ontsluiting via de knoop A1. In de grondexploitatie is hiervoor een stelpost opgenomen. In de grondopbrengsten is daarentegen nog optimalisatie mogelijk zodanig dat onrendabel parkeren wordt vermeden. Dit is een kwestie die bij de verdere planuitwerking de nodige aandacht moet krijgen. Afzetrisico doet zich voornamelijk voor bij de bedrijfsbestemmingen. Met name het tempo waarin het terrein tot ontwikkeling komt kan lager liggen dan nu is aangenomen.


31

BIJLAGE 1. Onderzoek Alterra Los bijgevoegd BIJLAGE 2. Onderzoek luchtkwaliteit Los bijgevoegd


32

LITERATUUROVERZICHT Alterra, E.A. van der Grift, Natuurbrug Het Gooi, toetsing plannen voor kantoorbeebouwing op voormalig AZC-terrein, oktober 2006. Breedveld B., in opdracht van Dienst Ruimtelijke Inrichting en Beheer, Landschapsvisie Bussumse zuidrand; landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten voor de toekomst, december 2004. BRO / Gemeente Bussum, Hergebruik gebouwen Kolonel Palmkazerne, oktober 2005. BRO, Masterplan Crailo, Uitgangspunten voor een verantwoorde planontwikkeling, februari 2001. Bouwdienst Rijkswaterstaat, Ecoducten Gooise Knoop; integraal programma van eisen, versie 3.0, augustus 2004. Bouwdienst Rijkswaterstaat, Voorontwerptekening ecoducten Gooise Knoop t.b.v. ecologische hoofdstructuur, versie BD 209 019,september 2005. Bureau Waardenburg, Ecologische verbindingszone A1 Laren; visie en aanbevelingen, september 2000. Gemeente Blaricum, De Blaricummermeent; wonen en werken aan het water, 2005? Grontmij, Archeologisch Onderzoek Kolonel Palmkazerne Crailo; bureau-onderzoek, concept april 2006. Grontmij, Luchtkwaliteit Plangebied Crailo; luchttoets conform het Besluit luchtkwaliteit 2005, concept, oktober 2006. Grontmij, Natuurtoets Crailo, concept april 2006. Grontmij, Planontwikkeling woningbouw Crailo; akoestisch onderzoek A1, concept april 2006. Grontmij, Risicoscan Crailo / Kolonel Palmkazerne, Alkmaar, februari 2005. Grontmij / Ecorys, Crailo scenario 3; bijlage: variant 3, optimalisatie woningbouwprogramma, Alkmaar augustus 2005. Grontmij / Ecorys, Haalbaarheidsonderzoek Scenario 3; onderzoek naar de haalbaarheid van een landschappelijk ingepast bedrijventerrein op Crailo / Kolonel Palm Kazerne, Alkmaar, augustus 2005. Grontmij / Ecorys, Uitwerking planontwikkeling Crailo, Alkmaar, februari 2005. Landschapsbeheer Nederland, Bedrijven in het groen; 12 voorbeelden van groene bedrijventerreinen. Pierik Projecten Groep B.V, et.al, Denken over Crailoo; ruimtelijke analyse Crailo, maart 1998.


33

Stichting Gooisch Natuurreservaat, et.al., Uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug; gebiedsplan & projecctenprogramma natuur, landschap en recreatie in het Gooi en het noordelijk deel van de Utrechtse Heuvelrug, oktober 2004.


34

COLOFON

Opsteller: Provincie Noord-Holland: Henk Savelkoul (projectleider) Hans van Helden Arjan van der Hout Boris Hocks Ton Schippers Marije Raap Hakan Celik Elske Oranje Bijdragen: Gemeente Bussum: Thijs Herngreen Elsbeth Carp Sander Blommenstein Gemeente Hilversum: Mary-Anne Verhoofstad Derk van der Velden Erik van Schaijk Herma Harmelink Gemeente Laren: Maarten de Kruif Fred Sanders Gemeente Blaricum: Karina de Graaf Gemeente Huizen Ben van Herwerden Jan Luizink Goois natuurreservaat: Dick landsmeer Rens Dubbelt Annemieke Bergsma-Eijsackers Stuurgroep: Provincie Noord-Holland Albert Moens Gemeente Bussum: Arie Gouka Gemeente Hilversum: Otger Meuwisen Jan Rensen Gemeente Laren: Leo Janssen Goois Natuurreservaat: Henk Korten

EINDCONCEPT / Haarlem, 2 november 2006


35

NOTA VAN UITGANGSPUNTEN

Recommend Documents