Bijlage bij raadsvoorstel nr. 10-46
Nota van Uitgangspunten 25 uitgangspunten voor de Visie op wonen 2010-2015
Timo Wagteveld Afdeling Leefomgeving 20 mei 2010
Inhoud
1. Inleiding ...............................................................................................................2
2.
3.
1.1
Waarom een Nota van Uitgangspunten? ..................................................................2
1.2
Proces ......................................................................................................................2
Uitgangspunten voor woonbeleid 2010 - 2020 ................................................4 2.1
Wonen voor doelgroep ............................................................................................4
2.2
Keuzevrijheid voor de consument............................................................................6
2.3
Duurzaam bouwen en wonen ..................................................................................6
2.4
Leefbaarheid ...........................................................................................................7
2.5
Groei van gemeente Barneveld ...............................................................................7
Uitgangspunten voor woonbeleid 2010 - 2020 ................................................8 3.1
Waar willen we staan in 2020? ................................................................................8
3.2
Wat zijn de beleidsuitgangspunten? ........................................................................8
1
1.
Inleiding
1.1
Waarom een Nota van Uitgangspunten?
Op 6 november 2009 heeft het College ingestemd met het startdocument voor een nieuwe Visie op wonen. In dit startdocument is uitgelegd waarom het noodzakelijk wordt gevonden om een nieuwe Visie op wonen vast te stellen, wat we verwachten kunnen van de Visie op wonen, welke stappen zullen worden doorlopen bij de totstandkoming en wie daarbij zullen worden betrokken (ambtelijk en extern). De huidige Woonvisie dateert uit 2004 en was in de achterliggende zes jaar het kader voor het gevoerde woonbeleid. Het startdocument is besproken in de commissie Samenleving, in haar vergadering van 27 januari jl. Het doel is om dit jaar een nieuwe Visie op wonen vast te stellen. De Nota van Uitgangspunten is bedoeld om de besluitvorming over de nieuwe Visie op wonen „te trechteren‟. In deze nota worden 25 uitgangspunten voor de Visie op wonen geformuleerd. Deze 25 uitgangspunten maken helder waar de Visie op wonen zich op baseert. De uitgangspunten vormen tevens het ijkpunt voor de Visie op wonen. De Strategische Visie vormt het brede kader waarbinnen in de Visie op wonen het woonbeleid wordt uitgezet.
1.2
Proces
Gelopen traject Na de zomer van 2009 is gestart met een grootschalig woningmarktonderzoek. Het laatste woningmarktonderzoek door middel van een schriftelijke enquête dateert uit 2006. De omvang van de steekproef was toen echter te laag om representatieve uitspraken te kunnen doen naar (groepen van) woonkernen in de gemeente Barneveld. Gezien ook de sterk veranderde marktomstandigheden is, overeenkomstig de aanbeveling uit de evaluatie van de huidige Woonvisie, besloten om voorafgaand aan het opstellen van een nieuwe Visie op wonen een uitgebreid woningmarktonderzoek uit te laten voeren. Het hoofdbestanddeel van dit woningmarktonderzoek vormt een schriftelijke en digitale enquête onder 6.000 eenheden in de gemeente Barneveld; 5.480 huishoudens en 520 thuiswonende jongeren in de leeftijd van 18-30 jaar. Met een respons van ongeveer 30% (bijna 1.800 ingevulde vragenlijsten) is voldoende informatie verzameld over de woonwensen en woontevredenheid van Barnevelders om representatieve uitspraken op het niveau van afzonderlijke woonkernen of groepen van woonkernen te kunnen doen. De enquête is afgenomen in oktober 2009. In april 2010 is de rapportage definitief geworden. Tegelijk met de enquête heeft Companen voor een aantal factoren die bepalend zijn voor de dynamiek op de Barneveldse woningmarkt, kwantitatieve analyses uitgevoerd. Daarbij is uitgegaan van 2 hoofdscenario‟s. Namelijk het scenario dat de gemeente Barneveld tot 2030 doorgroeit van 52.000 naar 60.000 inwoners (natuurlijke bevolkingsgroei en migratie conform de trend in de afgelopen 5 jaar) en het scenario dat de gemeente doorgroeit naar 67.500 inwoners in 2030 (scenario van de Strategische Visie: natuurlijke bevolkingsgroei + fors migratieoverschot). De analyses hebben geleid tot een demografische prognose van de bevolkingsomvang en bevolkingssamenstelling naar leeftijd en huishoudenssamenstelling voor de peiljaren 2020 en 2030 alsmede tot een prognose van de ontwikkeling van de doelgroep van beleid, de benodigde kernvoorraad (kernvoorraad = sociale huurwoningvoorraad tot de tweede aftoppingsgrens van € 548,18) en de behoefte aan verschillende soorten zorgwoningen. De verkregen informatie geeft een zeer actueel beeld van de huidige en toekomstige woningvraag alsmede van woningoverschotten – en tekorten over 10 jaar indien de huidige woningvoorraad ongewijzigd zou blijven. Daarmee is het mogelijk in kaart te brengen welke aanpassingen in de voorraad tot 2020 noodzakelijk zijn, zowel door nieuwbouw, woningtransformatie, sloop en verkoop. Daarbij zijn niet alleen kwantiteiten belangrijk, maar 2
zeker ook de kwaliteiten van het wonen. Bij dat laatste is gedacht aan bijvoorbeeld de levering van zorg en welzijn, duurzaamheid, keuzevrijheid en leefbaarheid. Op 17 februari 2010 heeft een eerste werkconferentie voor de nieuwe Visie op Wonen plaats gevonden. In zalencentrum/dorpshuis De Belleman te Zwartebroek hebben vertegenwoordigers van relevante ambtelijke afdelingen (wonen, ruimtelijke ordening, milieu, stedenbouw, welzijn en zorg, leefbaarheid, gebieds-/projectontwikkeling) alsook vertegenwoordigers van makelaars, bouwondernemers, wijkplatforms en groepen voor Plaatselijk Belang, de WMO-raad en de Woningstichting Barneveld (WSB) zich een ochtend gebogen over wat de toekomst is van het woonbeleid in Barneveld. De werkconferentie had vooral een kwalitatieve insteek. Vanuit het College waren de verantwoordelijke wethouders voor wonen, projecten/grondbedrijf en welzijn/zorg aanwezig. Voorafgaand is door de gemeente een gespreksnotitie opgesteld en aan de deelnemers rondgestuurd. Hierin is beschreven wat de gemeente op het terrein van de volkshuisvesting de afgelopen zes jaar heeft gedaan, is een karakteristiek gegeven van de huidige situatie op de woningmarkt en geschetst wat volgens de gemeente de volkshuisvestelijke thema‟s voor de jaren ‟10 zullen zijn. Het woningmarktonderzoek en de werkconferentie vormen de inhoudelijke pijlers voor deze Nota van Uitgangspunten. De nota is ambtelijk besproken in de begeleidingsgroep Visie op wonen. Nog te lopen traject Op een tweede werkconferentie in de tweede helft van juni zal de (concept-)nota worden besproken door ongeveer dezelfde vertegenwoordigers als bij de eerste werkconferentie. Nadat de NvU is vastgesteld en extern is besproken, zal de Visie op wonen worden opgesteld. De Visie op wonen bevat de uitwerking van de 25 uitgangspunten voor beleid, met name voor wat betreft de vraag „wie wat zal doen en verantwoordelijk voor is‟. Na de zomer wordt de visie ter besluitvorming aangeboden aan het College en de Raad.
3
2.
Uitgangspunten voor woonbeleid 2010 - 2020
2.1
Wonen voor doelgroep
Lage(re) inkomensgroepen Één van de kerntaken van de gemeente en de woningcorporaties is zorgen voor voldoende huisvesting voor huishoudens die behoren tot de zogenaamde doelgroep van beleid1 en/of behoren tot de beneden-modale inkomensgroep (bruto jaarinkomen < € 33.000). Afgaande op de jongste economische raming (maart 2010) van het CPB, is het te verwachten dat in de komende jaren de koopkrachtgroei gemiddeld gesproken nihil zal zijn. Dat betekent dat de omvang van doelgroep van beleid op korte termijn nog niet zal afnemen en met de bevolkingsgroei zal meegroeien. Op langere termijn (na 2015) wordt wel een afname van de doelgroep verwacht. De kernvoorraad dient te worden vernieuwd. Namelijk door nieuwbouw te combineren met verkoop, transformatie en sloop in de bestaande voorraad. Daardoor kunnen nieuwe groepen huishoudens (vooral senioren en zorgvragers) geholpen worden. Veel lage middeninkomen-huishoudens (met bruto jaarinkomen tussen € 33.000 en € 45.000) verdienen teveel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een geschikte koopwoning. Het overbruggen van het “gat tussen huur en koop” is een belangrijke opgave. Flexibiliteit in huur en koop is voor de groep „modale inkomens‟ in ieder geval geboden. Te denken valt aan tussenvormen van koop en huur en regelingen voor verkoop en terugkoop van woningen. Woningen kunnen eigendomsneutraal worden aangeboden. Opgemerkt moet worden dat de financiële armslag van Woningstichting Barneveld de komende jaren waarschijnlijk minder zal zijn dan tot op heden het geval is geweest. Een efficiënte besteding van beschikbare middelen is daarom belangrijk.
Starters2 Barneveld is een jonge gemeente. Volgens het Woningmarktonderzoek 2010 zal de groep starters tot 2020 in omvang stabiliseren op het huidige niveau (uitgaande van scenario trendmatige bevolkingsgroei). Opvallend is dat de meerderheid van de starters een vrije sectorwoning in de (middel)dure prijsklasse (vanaf € 200.000,- VON) denkt te kunnen opbrengen. Extra ondersteuning, in welke vorm dan ook, behoeft dus een deel van de starters. Voor een deel zal het daarbij gaan om starters die ook op termijn niet of met moeite een dusdanige inkomensgroei zullen meemaken dat zij zelfstandig een woning zullen kunnen bemachtigen. Voor hen dient de sociale huursector beschikbaar te zijn. In de andere gevallen gaat de voorkeur uit naar een kleinere, goedkopere en vooral grondgebonden koopwoning (stichtingskosten tot ongeveer € 200.000,-). Dit kan via nieuwbouw en verkoop van bestaande huurwoningen. In dit goedkopere marktsegment worden momenteel weinig woningen aangeboden. Onder starters is de tussen- en 1
Inkomens voor doelgroep van beleid, belastbaar jaarinkomen (prijspeil 2010): alleenstaand < 65 jaar: € 22.275 meerpersoons < 65 jaar: € 28.900 alleenstaand 65 +: € 20.950 meerpersoons 65+: € 28.100 Modale inkomens bedragen anno 2010 ongeveer € 33.000 bruto per jaar. 2 Onderscheid kan worden gemaakt tussen starters op de woningmarkt (meestal jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen) en starters op de koopwoningmarkt (huishoudens die voor het eerst zelfstandig een koopwoning betrekken). Uiteraard overlappen deze groepen elkaar deels, maar in de tweede categorie zitten ook huurders die gaan kopen. In de Nota van Uitgangspunten wordt met starters gedoeld op starters op de woningmarkt.
4
hoekwoning veruit favoriet. Binnen die woonvoorkeur zijn in de nieuwbouw creatieve woonvormen mogelijk (zoals de „rug-aan-rugwoning‟ en de „Timpaanwoning‟) of kan gedacht worden aan CPO-projectontwikkeling. Speciale aandacht verdient de groep alleenstaande jongeren. Bekeken kan worden of voor deze groep in de appartementensfeer in de andere kernen dan Barneveld voldoende aanbod bestaat. De praktijk leert dat VROM Startersleningen vooral worden aangevraagd voor woningen van € 220.000,- tot ongeveer € 250.000,- en dat dit instrument dus aanvullend werkt op het aanbod van goedkopere koopwoningen. De starterslening is blijkbaar niet nodig als er meer aanbod van goedkopere koopwoningen zou zijn. Het is wenselijk dat de starterslening in te zetten voor de groep starters voor wie deze onmisbaar is.
Senioren3 De gemeente Barneveld gaat een omvangrijke vergrijzinggolf tegemoet. Met name de groep oudere senioren (75-plus) blijkt in de praktijk een dringende en aangepaste woningvraag te hebben: gelijkvloersheid van primaire functie, nabijheid van voorzieningen en de mogelijkheid om zorg op maat te krijgen. Volgens het Woningmarktonderzoek 2010 zal in de komende 10 jaar de behoefte aan nultredenwoningen en verzorg wonen4 (zelfstandige woningen) met bijna 1.300 toenemen. Op een woningvoorraad van 18.300 woningen anno 2010 gaat dit een substantiële verandering van de woningvraag en –aanbod betekenen. Senioren kennen een zogenaamd terugstroomprofiel. Men blijkt massaal over te willen stappen van een regulier woningtype, met name de rijwoning, naar een gestapelde nultreden en vooral een grondgebonden nultredenwoning. Een groot deel van de toekomstige nieuwbouw zal voor senioren en ouderen moeten worden gerealiseerd. Met name verdienen potentiële inbreidingslocaties en de financiële en ruimtelijke mogelijkheden voor sloop-nieuwbouw aandacht. Belangrijk is dat er woningen worden ontwikkeld in de nabijheid (binnen straal van 500 meter) van zorg- en welzijnsvoorzieningen, in een voor ouderen geschikte woonomgeving. Voor het hogere marktsegment kunnen nieuwe woonconcepten aantrekkelijk zijn Ook in de bestaande woningvoorraad zijn echter maatregelen nodig. Te denken valt aan woningaanpassing, zowel in de sociale als de vrije (koop) sector. Een brede toepassing van domotica wordt belangrijk om in ieder geval een belangrijk deel van de zorgvraag in de eigen woning op te kunnen lossen. Belangrijk is senioren zoveel als mogelijk de kans te geven in de eigen wijk of buurt te blijven wonen danwel door te stromen.
3
Onder senioren wordt verstaan personen in de leeftijd van 55 jaar en ouder. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de termen jonge senioren (55-74 jaar) en oude senioren (75 jaar en ouder). 4 Onder nultredenwoning wordt verstaan een woning die zonder traplopen bereikbaar, rollator toe- en doorgankelijk is en waarvan de primaire functies (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Verzorgd wonen heeft betrekking op woningen die optimaal geschikt zijn voor het bieden van zorg en die in de nabijheid liggen van zorginstellingen, zoals aanleunwoningen.
5
Gezinnen De groep gezinnen blijft een grote groep huishoudens (ruim 40% van het totaal aantal huishoudens) op de woningmarkt, hoewel de relatieve omvang afneemt. In tegenstelling tot senioren kenmerken gezinnen zich door een opstroomprofiel. Op dit moment bewoont nog bijna tweederde van de gezinnen een rij- of hoekwoning. Ongeveer de helft van hen wenst een 2-kapper, geschakelde of vrijstaande woning danwel een grondgebonden nultredenwoning. Het algemene beeld is dat de sociale sector door gezinnen nauwelijks interessant wordt gevonden (maximaal 10%). De opgave voor dit deel van de woningmarkt is vooral het voorzien in voldoende aantrekkelijk aanbod. Verhuizende gezinnen maken bovendien woningen vrij in het goedkope en middeldure prijssegment die geschikt zijn voor starters op de woningmarkt.
2.2
Keuzevrijheid voor de consument
Het Woningmarktonderzoek 2010 laat zien dat reeds op dit moment in Barneveld de belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap (een eigen bouwkavel, PO) en collectief particulier opdrachtgeverschap („groepsbouw‟, CPO) groot is. Ruim éénderde van potentiële kopers van een nieuwbouwwoning zou belangstelling hebben voor een eigen bouwkavel. Eenderde van de huishoudens heeft eveneens belangstellingstelling voor CPO. Keuzevrijheid kan ook kostenbesparend zijn en kan ook als zodanig worden benut (denk aan minderwerk, casco-oplevering, PO en CPO). Bij de vraag welke organisatievorm van woningbouw wordt toegepast is de geschatte vraag in de markt leidend. Die kan per plan en per dorp verschillen. Er ligt dus een opgave om de wensen van Barnevelders op dit punt meer te honoreren en het aandeel (collectief) particulier opdrachtgeverschap substantieel te vergroten. Gekeken kan worden of PO ook in het middeldure koopsegment kan worden gerealiseerd. Ervaringen elders in Nederland leren dat woningbouwontwikkeling het meest floreert bij een gradatie aan keuzevrijheid. Gemeenten, ontwikkelaars en bouwers dienen dan wel minder bepalend en meer regisserend en faciliterend te worden.
2.3
Duurzaam bouwen en wonen
Tot op heden wordt door de gemeente Barneveld nog gewerkt met het regionale Duurzaam Bouwen convenant; deze is echter verouderd en wordt niet meer herzien. De gemeente Barneveld zal zelfstandig maar waar mogelijk in samenspraak met andere gemeenten in de regio duurzaamheidbeleid ontwikkelen. Het Milieubeleidsplan stelt bijvoorbeeld verscherpte eisen aan de energiezuinigheid van nieuwe woningen (lagere EPC5 en hogere EPL6 dan Bouwbesluit). Concreet heeft de gemeente inmiddels de duurzaamheidslening geïntroduceerd. De gemeente heeft in het prestatiecontract 2009-2012 inmiddels afspraken gemaakt met de WSB over de energiezuinigheid bij nieuwbouw en renovatie. Deze afspraken dienen verbreed te worden tot een afsprakenkader voor duurzaam bouwen. Dergelijke afspraken zijn ook belangrijk tussen de gemeente en ontwikkelaars en bouwers. Daarnaast kan het leerzaam zijn met geïnteresseerde partijen één of meerdere experimenten met een verdergaande ambitie te ontwikkelen.
5
EPC staat voor energieprestatie-coëfficient. Het drukt uit hoe energiezuinig een woning is. De waarde wordt uitgedrukt in een getal. Sinds een aantal jaren is een EPC van 1 de norm. Een betere energieprestatie wordt uitgedrukt met een lager getal, bijvoorbeeld 0,8. 6 Een maat, waarmee het berekende verbruik aan fossiele brandstoffen van een wijk wordt aangegeven in relatie tot een referentiegebruik. Een EPL kan zowel voor nieuwbouw- als voor bestaande wijken worden berekend. De EPL wordt uitgedrukt in een (rapport)cijfer van 1 tot 10.
6
Voor het slagen van duurzaam woonbeleid is bewustwording van de woonconsument essentieel. Namelijk bewust worden en maken dat bijvoorbeeld energiemaatregelen noodzakelijk zijn om de snel stijgende energielasten betaalbaar te houden. Gemeenten en andere partijen kunnen een voorlichtende en ook voorbeeldgevende rol vervullen.
2.4
Leefbaarheid
Uit het Woningmarktonderzoek 2010 blijkt dat Barnevelders in het algemeen tevreden zijn over hun woonomgeving. Voor de toekomst is het uiteraard belangrijk deze tevredenheid vast te houden en waar nodig te verbeteren. Betrokkenheid van de bewoners is daarbij essentieel. De gemeente speelt daarin op dit moment een actieve rol, al dan niet wijkgericht (wijkplatforms, Plaatselijk Belanggroepen). Belangrijk is dat (grootschaligere) nieuwbouwwijken in vroeg stadium beschikken over winkels, maatschappelijke voorzieningen en faciliteiten in de openbare ruimte voor ontmoeting en recreatie. De kwaliteit en leefbaarheid van de woonomgeving wordt ook bepaald door een veelzijdige verschijningsvorm van woonwijken en het creëren van karaktervolle woonsferen door bijvoorbeeld het bouwen in aansprekende, gedifferentieerde en duurzame architectuur. Integrale planontwikkeling, zowel voor bestaande als nieuwe wijken, is daarbij essentieel. Een belangrijk opgave is daarnaast het behouden van het dorpse en groene karakter van de kernen, ook bij groei van de bebouwde omgeving en inwoneraantal. Specifiek is aandacht nodig voor de oudere wijken en buurten in de dorpen.
2.5
Groei van gemeente Barneveld
Het Woningmarktonderzoek 2010 laat zien dat de gemeente Barneveld tot 2030 nog een substantiële bevolkingsgroei zal doormaken. Volgen we de huidige trend, dan ligt de prognose voor de gemeente Barneveld op 56.000 tot bijna 60.000 inwoners in 2020. Afhankelijk van de economische groei van de gemeente Barneveld is een groei naar 65.000 tot 70.000 inwoners in 2030 mogelijk.
7
3.
Uitgangspunten voor woonbeleid 2010 - 2020
3.1
Waar willen we staan in 2020?
In 2020 is Barneveld een gemeente van ongeveer 58.000 inwoners. De dorpen Barneveld en Voorthuizen zijn flink gegroeid. De uitbreidingen in De Burgt en Veller zijn nagenoeg afgerond en de woningbouw in Voorthuizen-Zuid is goed op stoom geraakt. Opvallend is de gedifferentieerde architectuur, de aantrekkelijk ingevulde plantsoenen met speelplekken en ontmoetingsruimten in de nieuwe wijken. In de kleinere dorpen is de woningbouw op een organische en kleinschalige wijze toegevoegd. In de huidige bebouwde kom heeft vooral rondom de verzorgingstehuizen en in de centra en op markante locaties gestapelde woningbouw plaats gevonden. Op enkele in ongebruik geraakte locaties in en nabij centra is gestapeld gebouwd voor kleine huishoudens met een kleine portemonnee, meestal jongeren. Op de nieuwbouwwebsite van Barneveld, te bereiken via alle websites van lokale makelaars, verhuurders en de gemeente, vindt u een omvangrijke keuze aan allerlei soorten woningen, qua prijs en typologie. Opvallend is dat de consument tot een modaal inkomen grotendeels zelf kan kiezen of hij zijn woning wil kopen met korting of volledig wil huren. In veruit de meeste gevallen gaat het om grondgebonden woningen met een grootte die geschikt is voor een startend huishouden (minimaal woonkamer van 25 m2 en drie slaapkamers). Doordat het aanbod van goedkope woningen (zowel huur als koop) in de laatste 10 jaar fors is vergroot, is de inschrijfduur voor een sociale huurwoning eenderde lager dan in 2010 het geval was. In het duurdere segment is naast projectmatige woningbouw ook een grote keuze aan bouwkavels in verschillende oppervlakten. Op bouwkavels, maar indien mogelijk ook bij bestaande woningen, is het mogelijk een tweede kleinere (tijdelijke) woning voor grootouders te realiseren. Tevens kunt u inschrijven op verschillen groepen voor zelfbouw. De laatste jaren worden veel woningen klimaatneutraal gebouwd. In de bestaande voorraad vertoont inmiddels het grootste deel van de woningen substantieel energiezuiniger gedrag. De Woningstichting Barneveld transformeert in traditionele doorzonwoningen naar grondgebonden nultredenwoningen (ook hier weer huur en koop naar keuze), biedt huurwoningen te koop aan en vervangt op „chirurgische‟ wijze verouderde wooncomplexen door nieuwbouw voor senioren. Bewoners kunnen (binnen vooraf gestelde kaders) meebeslissen over de inrichting van hun woonomgeving.
3.2
Wat zijn de beleidsuitgangspunten?
Wonen voor lage(re) inkomensgroepen 1. In het gemeentelijke woonbeleid heeft de huisvesting van de doelgroep van beleid alsmede van huishoudens met een beneden-modaal inkomen (tot € 33.000,- bruto jaarinkomen, prijspeil 2010) prioriteit. Het betreft degenen die tijdelijk of structureel niet of moeilijk zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. 2.
De huidige omvang van de kernvoorraad (maandhuur tot €548,-, prijspeil 2010) dient tot 2015 nog mee te groeien met de groei van de woningvoorraad.
3.
De toekomstige kernvoorraad dient een goede differentiatie te kennen van verschillende woningtypen en adequaat verspreid te zijn over de verschillende kernen. De nadruk zal liggen op kleinere woningen voor alleenstaanden en 2persoonshuishoudens.
4.
Transformatie van de kernvoorraad is noodzakelijk. Een deel van de „oudere‟ eengezinswoningen kan worden verkocht. Woningcomplexen die niet meer op 8
rendabele wijze zijn aan te passen, dienen te worden gesloopt. De compenserende nieuwbouw zal grotendeels uit nultreden-woningen dienen te bestaan, deels in nabijheid van (zorg)voorzieningen. 5.
Lage middeninkomensgroepen (bruto-inkomen € 33.000 t/m € 45.000) verdienen specifieke aandacht. Het betreft zowel gezinnen als kleine(re) huishoudens. Met name voor deze doelgroep is flexibiliteit in huur en koop geboden. Nieuw te bouwen woningen in de goedkopere sector kunnen, afgezien van vervangende nieuwbouw in de kernvoorraad, eigendomsneutraal worden aangeboden. Op dit moment wordt daarvoor het systeem van Koopgarant gehanteerd. Dat dient te worden gecontinueerd. Ook andere systemen (die mogelijk minder financieel armslag vragen) zijn denkbaar, zoals uitgifte van grond in erfpacht. Naast de Woningstichting Barneveld, die waar mogelijk het primaat heeft voor de sociale woningbouw, kunnen ook andere (commerciële) partijen daartoe in de gelegenheid worden gesteld.
6.
Woningstichting Barneveld en de gemeente zullen in samenwerking periodiek dienen te bepalen welke woningbouwprojecten prioriteit genieten, gezien de beperktere investeringscapaciteit. De afweging daarbij is het volkshuisvestelijke belang en de (juridische) haalbaarheid versus de vereiste financiële investering.
Wonen voor starters 7. Bijzondere aandacht is vereist voor starters die moeilijk zelfstandig een huur- of koopwoning kunnen verwerven. Voor deze groep starters is het belangrijk dat, naast huurwoningen, er een fors aantal nieuwe goedkope(re) koopwoningen beschikbaar komt (stichtingskosten minder dan 2 ton euro), door middel van nieuwbouw en verkoop van bestaande (sociale) huurwoningen. Dergelijke woningen kunnen eigendomsneutraal worden aangeboden: te huur, te koop (met korting) of in bijvoorbeeld erfpacht. Creatieve, kostenbesparende, woonvormen dienen te worden overwogen. 8.
Goedkope(re) woningen, bedoeld voor starters, dienen voor het grootste deel grondgebonden te worden gerealiseerd. Een goede differentiatie is echter gewenst. Kleine woningen bedoeld voor alleenstaanden of 2-persoonshuishoudens, naast woningen waar een klein gezin in kan wonen. De stichtingskosten van „starterswoningen‟ dient bewaakt te worden (niet te groot en te luxe). Sober en doelmatigheid is uitgangspunt.
9.
De zelfwerkzaamheid onder starters dient te worden benut. Uitgangspunt is dat starters en jongeren in de gelegenheid moeten worden zelf bouwwerkzaamheden uit te voeren. Dat kan door facilitering van PO en CPO en casco-woningbouw door de bouwer. De gemeente zal dienen te bezien hoe zij in samenwerking met WSB en marktpartijen een faciliterende rol kan vervullen.
10.
De VROM Starterslening is bedoeld als aanvullend instrument zolang het aanbod van goedkope woningen ontoereikend is. Voorop staat dat de starterslening bedoeld is voor starters met een beperkt inkomen en een beperkt eigen vermogen. Vanuit dat perspectief wordt de huidige startersregeling gecontinueerd maar qua voorwaarden heroverwogen.
9
Wonen voor senioren 11. Het voorzien in de snel groeiende woningvraag van zowel jonge senioren (55-75jarigen) als oudere senioren (grofweg vanaf 75 jaar) krijgt prioriteit. Nieuw aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendig woningen dient gerealiseerd te worden door transformatie in de bestaande voorraad en door nieuwbouw, vooral op inbreidingslocaties. Het is noodzakelijk een gedifferentieerd palet aan woningen aan de voorraad toe te voegen, naar eigendomsvorm (nadruk op huur), woningtype (nadruk op grondgebonden woningen) en prijsklasse (nadruk op middelduur en duur). 12.
Inzet dient te zijn dat senioren kunnen blijven wonen in hun eigen dorp of wijk (in Barneveld en Voorthuizen). Doorstroming van senioren is derhalve geen doel op zichzelf (om woningen vrij te maken).
13.
Naast aandacht voor de woning, is het evenzeer belangrijk om voor (oude) senioren geschikte woningen te realiseren op loopafstand (< 500 mtr.) van voorzieningen (winkels, apotheek e.d.) en de woonomgeving geschikt te maken voor ouderen en gehandicapten). In de directe nabijheid van verzorgingstehuizen en zorgpunten dienen nultredenwoningen te worden gerealiseerd waar 24 uur per dag „zorg op maat‟ kan worden geleverd, tijdelijk zelfs tot op verpleegtehuisniveau (verzorgd wonen, levensloopbestendig).
14.
In de bestaande koopsector ligt een belangrijke transformatieopgave. Eigenaarbewoners dienen door gemeente en andere partijen bewust gemaakt te worden van de (on)mogelijkheden om op tijd de woning aan te passen (slaap- en badkamer op begane grond, domotica, anti-slipvloeren etc.). Gemeenten en andere partijen dienen een faciliterende rol spelen.
15.
Mantelzorg dient gefaciliteerd te worden door het mogelijk maken en houden van dubbele bewoning in het buitengebied en de bouw van meergeneratiewoningen.
16.
Marktpartijen dienen geïnteresseerd te worden om concepten van duurdere woningbouw voor senioren te realiseren, zoals collectieve woonvormen, CPO en fullservice-wonen. In dat kader kan ruimte worden geboden voor bijvoorbeeld nieuwe vormen van wonen in het buitengebied, zoals wonen op een landgoed met eigen voorzieningenniveau.
Wonen voor gezinnen 17. Een groot deel van huishoudens met kinderen heeft een stevige kwaliteitsvraag en is zelfredzaam op de woningmarkt, mits voorzien wordt in voldoende aanbod van duurdere koopwoningen. Het is noodzakelijk, om via doorstroming woningen vrij te maken voor starters, dat voor (kapitaalkrachtige) huishoudens met kinderen een gedifferentieerd palet aan duurdere koopwoningen aan de voorraad wordt toegevoegd, zowel door middel van projectmatige bouw als PO.
Keuzevrijheid voor de consument 18. Keuzevrijheid is een belangrijk onderdeel van woonkwaliteit. Over de gehele linie van de woningmarkt is het gewenst dat consument, afhankelijk van de persoonlijke financiële mogelijkheden, zelf kan kiezen hoe hij wil wonen. Dat kan variëren van consumentgerichte projectontwikkeling, tot casco-oplevering, PO en CPO.
10
Duurzaam bouwen en wonen 19. Duurzaam bouwen en wonen dient vanzelfsprekend te zijn. Het gemeentelijk beleid op dit punt dient aan te sluiten op de ambities in het Milieubeleidsplan en wordt uitgewerkt in samenwerking met Woningstichting Barneveld en waar mogelijk ook met andere ontwikkelende partijen. Overwogen kan worden of vooruit gelopen kan worden op landelijke regelgeving, ook in het licht van te boeken kostenbesparingen. 20.
Duurzaam bouwen en wonen dient een brede invulling te krijgen. Naast energiezuinigheid, ook aandacht voor flexibele indeelbaarheid, weinig milieubelastende en onderhoudsarme materiaalkeuze en optimale zonoriëntatie.
21.
Als het gaat om duurzamer wonen ligt er in de bestaande voorraad een belangrijke opgave. Eigenaar-bewoners dienen door gemeente en andere partijen bewust gemaakt te worden van de noodzaak om duurzaamheidmaatregelen te treffen. Gemeenten en andere partijen kunnen bij de uitvoering een faciliterende rol spelen. (De door de gemeente geïntroduceerde duurzaamheidlening is daarvan een voorbeeld.)
Leefbaarheid 22. Het is wenselijk dat toekomstige (grootschaligere) nieuwbouwwijken zoals Voorthuizen-Zuid en Barneveld-Noord in een vroeg stadium beschikken over winkels voor dagelijkse levensbehoeften, maatschappelijke voorzieningen en faciliteiten in de openbare ruimte voor ontmoeting en recreatie. Daarnaast is het wenselijk te streven naar aansprekende (voor Barneveld), gedifferentieerde en duurzame architectuur. 23.
Blijvende aandacht is nodig voor de leefbaarheid en fysieke kwaliteit van de woonomgeving in de oudere wijken en buurten (van grofweg voor 1980) van de gemeente Barneveld. Waar uit monitoring negatieve tendensen blijken, is een wijkgerichte aanpak noodzakelijk (fysiek en sociaal), waarbij betrokkenheid van bewoners essentieel is.
Woningbouwprogramma 24. De omvang van de woningbouw dient afgestemd te zijn op de natuurlijke bevolkingsgroei en instroom van huishoudens van buiten de gemeente (zogenaamde „weglek‟). Gezien de prognose van de bevolkingsgroei, gaan wij uit van een woningbouwopgave van 300 tot 400 woningen per jaar (voor de periode 2010 tot 2015 komt dat neer op 1.500 tot 2.000 woningen). 25.
Woningbouw dient zowel op uitbreidings- als inbreidingslocaties plaats te vinden. Voorkomen moet worden dat een te snelle ontwikkeling van uitbreidingslocaties de ontwikkeling van inbreidingslocaties belemmert. Woningbouw op inbreidingslocaties verdient kwalitatief en volkshuisvestelijk prioriteit (bereikbaarheid voorzieningen, efficiënt ruimtegebruik, vernieuwing van de woningvoorraad), maar vereist tegelijk organisatorisch en financieel vaak een relatief grote inspanning. Een goede balans tussen inbreiding en uitbreiding is belangrijk. Er is een extra inspanning nodig zijn om voldoende kwalitatief geschikte inbreidingslocaties in voorbereiding te brengen cq. „vlot te trekken‟.
11
