Nota van uitgangspunten Woonzorgzone Hillegom mei 2005

Nota van uitgangspunten Woonzorgzone Hillegom mei 2005

nota van uitgangspunten Woonzorgzone – versie 25 mei 2005

pagina 1 / 12

Nota van uitgangspunten Woonzorgzone te Hillegom De nota van uitgangspunten is opgesteld aan de hand van: - Overleg met partijen in de Woonzorgzone over hun programmatische aandelen; - Algemeen beleidskader Stedelijke Vernieuwing; - Bestemmingsplan Leidsestraat en Havenkwartier; - Het raadsbesluit d.d. februari 2002 inzake de woonzorgzone en de locatie Paulus; - Sessie inventarisatie programma van eisen d.d. 2 april 2003 met vertegenwoordiging beleidsambtenaren civiele werken, milieu, economie, stedenbouw, volkshuisvesting, brandweer, politie, verkeer en vervoer; - Aanvullingen januari 2005 op deze nota door de werkgroep stedenbouw; - Aanvullingen in mei 2005 door de leden van de kerngroep woonzorgzone;

Inleiding Het realiseren van een woonzorgzone in Hillegom heeft als doel de zelfredzaamheid en het probleemoplossend vermogen van ouderen in Hillegom te verhogen. Dit doel kan volgens de gezamenlijke partijen worden bereikt door integraal de woningen en woonomgeving, zorg- en welzijnsvoorzieningen en het aanbod van zorg en welzijnsactiviteiten te optimaliseren. Binnen een woonzorgzone worden daarom intramurale zorgvoorzieningen, extramurale zorg, welzijnsvoorzieningen en voor zorg geschikte woningen in samenhang met elkaar ontwikkeld. Het model van de Woonzorgzone bestaat uit een centraal Multi Functioneel Dienstencentrum (MFD) en aangepaste of aanpasbare woningen in diverse vormen verspreid liggend in de wijk Elsbroek. De woonzorgzone in Hillegom beslaat het gehele bedieningsgebied van de zorg. Uitgangpunt daarbij is een centrumpunt gekozen op de huidige locatie van het terrein van Bloemswaard. Binnen dit “zorgvriendelijk gebied” worden echter een aantal ontwikkelingslocaties geschetst: de locatie Rembrand e.o., de locatie Bloemswaard, de locatie Fioretti, de locatie ten westen van het Fioretti, en de locatie ten zuiden van Bloemswaard. Een kaartje vindt u als bijlage I bij deze nota van uitgangspunten.


pagina 2 / 12

Algemeen woonzorgzone Voor een goed functionerende woonzorgzone is het van belang dat er geïnvesteerd wordt in de volgende elementen: - Multifunctioneel Dienstencentrum; - Zorgeenheden en aangepaste wooneenheden; - Woonomgeving; - Een klantgericht zorgaanbod. Dit kader beperkt zich tot de minimale eisen van de woonomgeving, de ruimtelijke relaties en de ruimtelijke kwaliteit van de onderdelen. De voorwaarden waaraan moet worden voldaan kunnen worden onderverdeeld in: - Functies; - Intensief ruimtegebruik; - Volkshuisvesting; - Parkeren en verkeer; - Milieu; - Veiligheid; - Woonomgeving, spelen, groen en water; - Archeologie en ecologie;

1. Functies Programma van eisen In een aparte notitie (bijlage III) is beschreven welk programma van eisen nagestreefd wordt. Woningbouw is daarbij een belangrijke financiële en inhoudelijke drager. De omvang van deze drager wordt bepaald door de ruimte en minder door de behoefte. De omvang van het programma aan zorgeenheden (buiten eenheden in het kader van de gehandicaptenzorg) is afhankelijk van de groei. Met een nauwkeurigheid van circa 15% wordt het gewenste aanbod van intramurale zorgvormen beschreven in de vraag en aanbodnotitie voor Elsbroek west (bijlage IV) Maatschappelijke bestemming Het terrein van de basisschool, de Pauluslocatie, huisartsen/tandarstenpraktijk en Bloemswaard hebben allen een maatschappelijke bestemming. Gronden en voorzieningen voor maatschappelijke instellingen zijn een schaars goed. Op basis van het integraal huisvestingsplan streeft de gemeente naar multifunctioneel gebruik van de beschikbare ruimte. Indien herbestemming niet aan deze doelstelling bijdraagt kan in principe niet worden meegewerkt aan herbestemming. Anders zullen tekorten ontstaan in de ruimte die nodig voor maatschappelijke voorzieningen. Clustering van maatschappelijke voorzieningen met/van de basisvoorzieningen (= limitatieve lijst) hebben hierbij de voorkeur, daar dit kan leiden tot versterking van deze voorzieningen. Voor het Fioretti-terrein wordt een uitzondering gemaakt, aangezien voor deze functie in de gemeente een nieuw terrein met deze bestemming wordt gerealiseerd op het evenemententerrein. Zaalruimte De zaalruimten van het Fioretti en Bloemswaard hebben een functie in het maatschappelijk leven in Hillegom. Op basis van de oplossingen geboden in het nieuwe Fioretti dient te worden bezien in hoeverre deze schaal van zaalruimte wenselijk is om in de woonzorgzone te handhaven of dat een zaalruimte van de omvang van het huidige Bloemswaard voldoende is.


pagina 3 / 12

Speelruimte oudere jeugd Het basketbalveld heeft een belangrijke functie voor de oudere jeugd. Van belang is om een soortgelijke voorziening terug te brengen. Water en groenvoorziening Het is zeer wenselijk om een water en groenverbinding tot stand te brengen tussen de Vincent van Gogh-singel en het nieuw te realiseren water in Complex 49. De waterstructuur van de wijk zal hierdoor sterk verbeteren. De koppeling kan ook worden gerealiseerd middels koppeling van het water op de locatie De Boer met de Singel en Complex 49. Groenverbinding door ecologische oevers of kademuren gevoegd met schelpkalkmortel Groen karakter Bloemswaard Met name het terrein van Bloemswaard heeft op dit moment een sterk open en groen karakter. Bij herontwikkeling moet gezorgd worden dat in het plan de volgende compensatie wordt gevonden: - 15% van de toename aan dakoppervlak + verhard oppervlak dient in extra oppervlakte water te worden gerealiseerd; - Verlies van het water van de vijver van Bloemswaard dient te worden gecompenseerd. Het plan moet uiteindelijk goed worden gekeurd door het Waterschap en Hoogheemraadschap (de watertoets). In tweede instantie kan het groene karakter ook toenemen door muurbeplanting en door platte daken voorzien van tuinen. Het terrein van het Fioretti-college heeft op dit moment grotendeels al een verhard karakter. Streven is echter om de verstening van het terrein af te laten nemen. In het algemeen wordt gestreefd naar een minimalisatie van het oppervlak verhardingen ofwel optimalisatie van het groen. Hierbij kan tevens gebruik worden gemaakt van half-verhardingen. Het terrein van de Boer is momenteel braakliggend en onverhard. Hiervoor gelden de standaard groenvereisten: 60 m2 groen / woning; minimaal 15% van het oppervlak aan te realiseren verhardingen en dakoppervlakken moet worden omgezet in water. Bestaand water (de dichtgeslibde watergang achter het terrein) dient te worden teruggebracht. In overleg met het waterschap kan worden onderzocht of verplaatsing van de watergang verantwoord is. Indien voor verplaatsing wordt gekozen moet ook onderzocht worden of dit zodanige negatieve effecten heeft op de waterstand die een bedreiging kunnen vormen voor de woningen langs de Leidsestraat. Realisatie parkeergelegenheid ten bate van Leidsestraat Het is wenselijk om ten bate van de woningen aan de Leidsestraat (19 woningen) extra parkeergelegenheid te realiseren. Dit ten bate van de nodige verbeteringen van een veilige fietsroute langs de Leidsestraat. Het gaat om 15 parkeerplaatsen. Parkeergelegenheid Palet De parkeergelegenheid nabij het Palet heeft een belangrijke functie voor het winkelcentrum en dient te worden behouden. Openbaar groen Streven naar handhaving van bestaande volume aan gebruiksgroen en speelruimte. Waar mogelijk koppelen aan het water. Eventueel stapelen van groen op daken indien openbaarheid gehandhaafd kan worden;


pagina 4 / 12

2. Intensief ruimtegebruik Bij de planvorming dient te worden gestreefd naar intensief ruimtegebruik door het combineren en stapelen van functies. Los parkeren daarom zoveel mogelijk ondergronds op. Daarbij is uitgangspunt om waar mogelijk te streven naar reductie van het aantal te realiseren parkeerplaatsen door conform het ASVV 2004 dubbelgebruik van parkeerplaatsen te realiseren. Hier moet dan ook in het beheer rekening mee worden gehouden. Bouwhoogte De gemiddelde bouwhoogte voor het gebied is 6 lagen. Een eerste analyse van het gebied leert dat een hoogte incidenteel tot maximaal 8 tot 10 lagen verantwoord is. Voldoende ruimte en zorg voor de bezonning van de omliggende bestaande bebouwing moet daarbij gegarandeerd blijven. Bij het stedenbouwkundig plan moet worden uitgegaan van een goede aansluiting van de randen van het gebied met de bebouwingshoogte van de bestaande bebouwing. Randbebouwing is hierdoor minder hoog dan de genoemde 6 lagen. Pleinruimtes moeten in het stedenbouwkundig plan worden begrenst door een duidelijke wand, zodat de begrenzing van het plein duidelijk is en de ruimte 1 geheel vormt. Aansluitingen tussen voor en achterkanten moeten zoveel mogelijk worden voorkomen, dan wel moet in het stedenbouwkundig plan ruimte worden geboden voor een oplossing van deze situaties op lange termijn.

3. Volkshuisvesting De woningbouwdifferentiatie dient aan te sluiten bij de differentiatie en kwaliteitsnormen uit de woonvisie 2004. Voor de huurwoningen gaat het hierbij expliciet om woningen die duurzaam zullen worden verhuurd voor de doelgroep. Hiertoe wordt beheer door een toegelaten instelling die zich conformeert aan de lokale prestatieafspraken als garantie gevraagd; woningstichting PAGO heeft hiertoe de voorkeur van de gemeente. Woonkeur Binnen dit plan kan daarbij het accent liggen op de realisatie van voor zorg geschikte woningen en ouderenwoningen. Deze woningen dienen te voldoen het Woonkeur en in ieder geval geschikt te zijn voor de levering voor zorg aan huis voor 2 personen. Om de leefbaarheid voldoende te garanderen is het streven daarbij om maximaal 60% van de woningen of woningequivalenten voor ouderen en/of zorgbehoevende te bestemmen. 40% van de woningen betreft “gewone woningen”, niet specifiek geschikt voor ouderen of zorgleverantie. Het betreft dan de verhoudingen in het hele bedieningsgebied van de woonzorgzone (500 m1 vanaf de kern) – zie bijlage II) Overige woningen dienen voor andere doelgroepen te worden ontworpen en bestemd. Een zorgeenheid wordt hierbij beschouwd als ½ woningequivalent.


pagina 5 / 12

De minimale eisen aan zorgeenheden zijn gedefinieerd door het College Bouw Zorgvoorzieningen. Deze woningequivalenten worden buiten de volkshuisvestingsdifferentiatie gehouden. De samengestelde huur van deze woningequivalenten overtreft veelal de betaalbare / bereikbare huur. De eenheden kunnen buiten de zorg als vrijwel onverhuurbaar worden beschouwd. Belangrijk is daarom dat de eenheden eenvoudig samen te voegen zijn tot volwaardige wooneenheden voor ouderen dan wel dat zij om te zetten zijn in volwaardige woningen.

4. Parkeren en verkeer 1. Het ontwerp moet met behulp van VPL (Vervoersprestatie op locatie) uitgevoerd worden (CROW publicatie 163). Gezien de functies wordt hierbij geen reductie van het autogebruik verwacht maar de relatie tussen doelgroepen en de verkeersoplossingen zijn echter wel van belang. 2. Realiseer goede (veilige en comfortabele) langzaam verkeer routes; 3. Het plan wordt conform het convenant Duurzaam Veilig ingericht; 4. De woonwijk wordt conform de publicatie ‘de omgeving van een brandveilig gebouw’ (Nederlandse Brandweer federatie 1991) ingericht; 5. De Garbialaan is één van de drie ontsluitingswegen van Elsbroek. Als besloten wordt de Garbialaan wordt afgesloten voor autoverkeer moet een reëel alternatief beschikbaar zijn. 6. De Leidsestraat is de onveiligste weg in Hillegom. Dit wordt mede veroorzaakt door het ontbreken van vrijliggende fietspaden. De parkeerstroken op de Leidsestraat maken de aanleg van fietspaden echter niet mogelijk. Onderzocht moet daarom worden of deze parkeerplaatsen in het plangebied kunnen worden gecompenseerd waarna deze op de Leidsestraat kunnen worden opgeheven. 7. Extra aandacht voor veilig laden- en lossen; 8. Extra aandacht voor inrichting openbare ruimte (publicatie 177 CROW ‘Richtlijn integrale toegankelijkheid openbare ruimte’ is uitgangspunt. 9. Het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt berekend op basis van de CROW ASVV 2004. We gaan hierbinnen uit van de klassering “weinig stedelijk, rest bebouwde kom, minimum norm.” De belangrijkste parkeernormen zijn: Woning laag segment

1.4

/ woning

Woning midden segment

1.8

/ woning

Woning hoog segment

2.0

/ woning

Serviceflat/ aanleunwoning *)

0.6

/woning

Buurtwinkelcentrum

3.0

/ 100 m2 bvo

Verpleeg-/verzorgingstehuis

0.5 1.5

/ wooneenheid / behandelkamer min 3 per praktijk

2.0

/100 m2 bvo

Arts/maarschap/kruisgebouw /therapeut Cultureel centrum/ wijkgebouw

*) voor servicewoningen is rekening gehouden met de maximale norm in verband met parkeren van onder andere scoot-mobiels en dergelijke.


pagina 6 / 12

5. Milieu Duurzame stedenbouw Aandacht dient te worden gegeven aan de eisen uit het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw. Het gaat dan om een ambitieniveau passend bij een middelhoogbouw. Het betreft: - Waar mogelijk zongericht bouwen, compact bouwen en warmtelevering.

-

Extra aandacht voor routevorming langzaam verkeer en openbaar vervoer

Duurzaam bouwen a. Kwalitatief hoogwaardig bouwen: woonkeur (zie volkshuisvesting); b. Plan van aanpak duurzaam bouwen is van toepassing (min. € 1500,- / woning aan aanvullende maatregelen);

c.

Toepassing Laag Temperatuur Verwarming. Eventueel koppeling aan zonneboilers of andere benutting van zonne-energie (bijvoorbeeld zonneweg N208).

Bodem De locatie “De Boer” is bekend als een ernstig verontreinigd terrein. Voor het terrein is een saneringsplan in eigen beheer opgesteld. Het gaat daarbij om een immobiele verontreiniging. Daarnaast is er sprake van een oude olietank onder de school. Tevens dient bij de praktijklokalen autotechniek te worden gekeken naar olieverontreinigingen. Nabij Bloemswaard heeft eveneens een ondergrondse tank gelegen die inmiddels is verwijderd. Daarbij is (visueel / op geur) enige mate van olieverontreiniging om de tank aangetroffen. Bij hergebruik dient te worden onderzocht of er (in ieder geval beperkt van omvang) nog sprake is van een mobiele olieverontreiniging. Asbest De fietsenstallingen achter de school zijn op dit moment bedekt met (waarschijnlijk) asbestplaten. Via onderzoek moet worden nagegaan wat voor materiaal is gebruikt. Voordat asbest kan worden verwijderd dient een sloopvergunning te worden aangevraagd. De platen dienen deskundig te worden verwijderd. Deel van de platen is overigens reeds vervangen na een storm in oktober 2002. Gezien de bouwperiode van Bloemswaard en het Pauluscollege zal een asbest-inventarisatie-rapport vooraf aan de sloop moeten worden opgesteld. Energie Prestatie Norm (EPN) Een EPN van 0,75 is het streven. Hierbij is het goed denkbaar en wenselijk om uit te gaan van een differentiatie in de aanpak (bv. hoger ambitieniveau voor deel van de woningen, normale eis (1) voor de overige woningen). Grondbalans De locatie de Boer is een bekende verontreinigde locatie. De overige gronden zijn (op enkele olietanks na) vrij schoon. Het is wenselijk om te streven naar een gesloten grondbalans. (Een gesloten grondbalans betekent dat grondverzet zoveel mogelijk binnen het project dient plaats te vinden) Bij de realisatie van parkeergarages wordt iets dergelijks niet haalbaar geacht. Wellicht is het toepassen van “Werk met Werk maken” (hergebruik van de gronden elders) een optie. Dit dient echter zeer zorgvuldig te worden gepland.


pagina 7 / 12

Voldoende opbergmogelijkheden binnen de gebouwen realiseren voor afvalberging Afvalberging voor meergezinswoningen dient in het ontwerp te worden meegenomen. Daarbij dient rekening gehouden te worden met de afstand tot logische opstelplekken voor het ophalen van het afval. Deze opstelplekken dienen zich op maximaal 60 m1 loopafstand van de woningen te bevinden. Wijkvoorziening ondergronds Tegenover het palet is er sprake van een afval inzamelingsplek voor papier, textiel en glas. De plek heeft een centrale rol in de gescheiden afvalverzameling van de wijk en dient te worden behouden. Gezien het uitgangspunt intensief ruimtegebruik dient de centrale afval-inzamelingsplekken (voor papier, textiel en glas) bij het Palet ondergronds worden teruggebracht. Geluid en luchtkwaliteit Onderzocht moet worden of het plan voldoen aan de normen voor verkeersgeluid op de gevel en de normen geldend voor de luchtkwaliteit.

6. Veiligheid Politiekeurmerk Veilig Wonen Voor de gebieden die betrokken worden in ontwikkelingen is het Politiekeurmerk Veilig Wonen vereist. Voor het projectgebied is de realisatie van een Politiekeurmerk voor de woonomgeving vereist (keurmerk veilige wijk of veilige buurt). Het is hierbij wenselijk om op een hoger schaalniveau doorgaande veilige langzaam verkeersroutes te realiseren door op bestaande / in ontwikkeling zijnde routes aan te sluiten. Brandweer Regelgeving op het gebied van brandveiligheid is sterk aan veranderingen onderhevig. De brandweer dient daarom geconsulteerd te worden op basis van een eerste stedenbouwkundige schets. Voor hoogbouw (> 20 m) moet de bereikbaarheid voor een ladderwagen kunnen worden gegarandeerd. Een minimale doorgang brandweer 3,5 m1 voor doorgaande routes moet worden gerealiseerd. Bij doodlopende routes geldt een eis van minimaal 5,5 m1 ruimte. Er moet rekening houden met de vereiste afstanden tot ondergrondse brandkranen. De brandweer maakt gebruik van schoonwater, niet van open water.

7. Woonomgeving Bij de inrichting van de woonomgeving moeten plannen en uitvoering getoetst worden via de methode van de “ouderenbril”, waarbij gelet wordt op de toegankelijkheid en kwaliteit van de aanleg voor mensen met rolstoelen of looprekken. Richtlijn hiervoor ligt vast in de CROW-richtlijn 177 (richtlijn integrale toegankelijkheid openbare ruimte). Bij de inrichting van de omgeving en vormgeving van fietsroutes moet rekening worden gehouden met een toenemend gebruik van scootmobiels. Een deel van de parkeerbehoefte zal zich voordoen in de vorm van opstelplaatsen voor scootmobielen (zie opmerking parkeernorm service-flats).


pagina 8 / 12

Spelen, groen en water Er dient voldoende groen, speelgelegenheid en water aanwezig te zijn. Richtlijn is hierbij de realisatie van 60 m2 openbare ruimte (exclusief verkeersruimte) per huishouden. Doelgroepen voor de speelruimte moeten worden bepaald aan de hand van het beschikbare aanbod en de doelgroepen voor de nieuw te realiseren woningen. Aansluitend bij de doelgroepen gelden de normen voor formele en informele speelruimte uit het Speelruimtebeleidsplan. Accent bij de inrichting van het groen ligt op de doelgroep senioren en zorgbehoevenden. Afkoppeling en realisatie van groen en water a. Afkoppelen van nieuwe daken: opvangen en afvoer naar open water. Houd alle regenwater zoveel mogelijk (en zo lang mogelijk) in de wijk; b. Probeer met het extra water zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande waterstructuren en koppelingen te leggen (geen dode einden), waar mogelijk zelfs de structuur verbeteren door een koppeling te leggen tussen de singel en complex 49; c. Benut kansen voor groene oevers dan wel een oeverdetaillering die kansen biedt voor gedifferentieerd groen; d. Indien privé groen verdwijnt door een grotere mate van verharding breng dan groen terug in de vorm van groene daken en gevels; Nieuwe dakoppervlakken en stoepen dienen te worden afgekoppeld op open waterberging. Het wateroppervlak dient hiertoe minimaal 15% van het afgekoppelde oppervlak te beslaan. Deels kunnen ook oplossingen worden gevonden in het toepassen halfverharding en/of waterberging onder de weg (aquaflow). Op basis van een globaal schetsplan dient in overleg te worden getreden met het Waterschap en Hoogheemraadschap. Zij moeten het plan uiteindelijk goedkeuren. (Watertoets). De te realiseren watergangen dienen goed te kunnen worden onderhouden via een eenduidig principe (of maaiboten; of: vanaf de oever). De maatvoering van de watergangen en bruggen dient hierop te worden afgestemd. (ecologische oevers zijn eenvoudig en goedkoop in onderhoud)

8. Archeologie en ecologie Archeologie Het gebied ligt in een zone met een redelijke tot hoge archeologische verwachtingswaarde. Vooraf aan de planontwikkeling dient een verkennend onderzoek plaats te vinden op de locaties die nog niet zijn verstoord (cq.: eerder zijn bebouwd). Ecologie In binnenstedelijke locatie, zijn de ecologische verwachtingswaarden niet al te hoog. Wel dient er een vooraf een globale toets plaats te vinden. Uitvoering en planvorming civiele werken Bij de uitvoering moet rekening gehouden worden met de nota algemene en civieltechnische voorwaarden zoals geformuleerd in de Nota algemene en civieltechnische voorwaarden.


pagina 9 / 12

Financieel

9.

Het plan moet haalbaar zijn binnen de financiële uitgangpunten. De gemeenteraad stelt echter alleen haar eigen financiële kaders voor de inbreng van de Pauluslocatie en locatie plantsoen Palet vast. Planschade en aanpassingen aan de woonomgeving moeten worden gedragen door de ontwikkeling. Indien een financiële bijdrage of concessie op het gebied van deze kwaliteitsuitgangspunten vanuit de gemeente hiertoe noodzakelijk is zal hiertoe in een apart voorstel een vraag aan de raad worden geformuleerd.

Bijlagen: -

kaart met begrenzingen projectgebied (bijlage I) kaart met werkingsgebied woonzorgzone (bijlage II) programma van eisen woonzorgzone (PVE Zorgzone hillegom Elsbroek Zuid-AMS-0502221) vraag en aanbodnotitie Elsbroek West (dd. 16 augustus 2004) financiële uitgangspunten woonzorgzone (dekkingsmogelijkheden Zorgzone Elsbroek-zuid Hillegom concept-AMS-0503021)


pagina 10 / 12

Bijlage 1: Begrenzing projectgebied Begrenzing projectgebied

Studiegebied

De kern Complex 49 St Jozef


pagina 11 / 12

Bijlage 1I: Werkingsgebied woonzorgzone


pagina 12 / 12

Nota van uitgangspunten Woonzorgzone Hillegom mei 2005

Recommend Documents