Alles flex, is dat een mismatch?
(Impliciete) voorkeuren van zzp’ers voor een externe werklocatie
drs. N.E. de Vries (Panteia/EIM) R. van den Besselaar MBA (KvK Rotterdam) Zoetermeer, maart 2013
Rapportnummer:
A201312
Dit onderzoek is mede gefinancierd door het programmaonderzoek MKB en Ondernemerschap (www.ondernemerschap.nl).
Voor alle informatie over MKB en Ondernemerschap: www.ondernemerschap.nl. De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij Panteia/EIM. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van Panteia/EIM. Panteia/EIM aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
The responsibility for the contents of this report lies with Panteia/ EIM. Quoting numbers or text in papers, essays and books is permitted only when the source is clearly mentioned. No part of this publication may be copied and/or published in any form or by any means, or stored in a retrieval system, without the prior written permission of Panteia/EIM. Panteia/EIM does not accept responsibility for printing errors and/or other imperfections.
2
1
De behoefte aan een externe werklocatie
De afstemming tussen de vraag en het aanbod van externe werklocaties is niet in balans. Veel van het huidige kantooraanbod is niet geschikt voor zzp’ers, omdat zij specifieke behoeften hebben. In het regiogebied van Kamer van Koophandel Rotterdam1 (KvK Rotterdam) heeft 57 procent van de zzp’ers in de zakelijke dienstverlening behoefte aan kantoorruimte. Zzp’ers met behoefte aan een externe werklocatie bepalen hun keuze voornamelijk door een afweging te maken op prijs en type werklocatie. Niet iedere zzp’er heeft echter dezelfde behoefte. Op basis van verschillen in behoefte is een indeling gemaakt in een groep Privékantoorgebruikers (18 procent), Flexwerkers (27 procent) en een groep Stedelijke professionals (12 procent). De eerste gebruikersgroep prefereert een afsluitbaar privékantoor, het liefst in het centrum van de stad. Flexwerkers prefereren een flexibele werklocatie in de stad, en wegen daarbij de maandelijkse kosten en het type werklocatie zwaar mee. Stedelijke professionals geven ook de voorkeur aan een flexibele werklocatie, maar hechten vooral veel waarde aan de locatie, flexibele contracten en hoogwaardige faciliteiten in de nabijheid. Op basis van deze inzichten in de specifieke behoeften van zzp’ers kunnen beleidsmakers betere ruimtelijk-economische plannen maken. Ook kunnen vastgoedaanbieders binnen hun vastgoedportefeuilles beter beoordelen welke (leegstaande) kantoren aansluiten op de (veranderende) vraag van zzp’ers naar externe werklocaties.
1.1
Opkomst van de externe werklocatie Het aantal zzp’ers in Nederland is de afgelopen jaren flink toegenomen. De groep zzp’ers is zeer heterogeen en daarmee lopen ook hun behoeften sterk uiteen. Wat betreft hun werklocatie zijn de eisen die zij daaraan stellen divers en aan verandering onderhevig. Uit recent onderzoek is bijvoorbeeld gebleken dat zzp’ers steeds minder vaak aan huis werken en steeds vaker werken vanuit wisselende (flexibele) locaties. 2 Steeds vaker zijn er signalen dat de markt voor kantoren onvoldoende inspeelt op de specifieke huisvestingsbehoefte van zzp’ers. Een op de acht zzp’ers die aan huis werkt, heeft in 2011 behoefte aan een externe werklocatie. Uit onderzoek blijkt dat deze behoefte vooral ontstaat vanwege ruimtegebrek, de behoefte aan contact met andere ondernemers, de mogelijkheid om klanten te ontvangen en het scheiden van wonen en werken.3
1
Regio Rijnland, Drechtsteden en Midden Holland
2
Vries, de N., C. Deijl en A. Bruins (2012), Gezocht: werklocatie 3.0. Zoetermeer: Panteia/EIM.
3
Kamer van Koophandel Rotterdam (2012). Zzp’ers in beeld. Rotterdam: KvK Rotterdam
Daar staat tegenover dat er een enorm overaanbod is van kantoorruimte. In 2012 is er in Nederland ruim 7 miljoen vierkante meters aan leegstaande kantoorruimte.1 Grotendeels bestaat dit aanbod uit kale ruimten met veel vierkante meters, met vaste contracten en hoge huurprijzen. De mismatch tussen het traditionele aanbod en de toenemende behoefte van zzp’ers aan flexibele, ingerichte kantoorruimte waar veel andere zzp’ers werken, is een reden voor zorg. Om de afstemming tussen vraag en aanbod beter tot stand te laten komen en leegstaande kantoren geschikt te kunnen maken voor zzp’ers, is het van belang om inzicht te krijgen in de specifieke behoefte van zzp’ers en te weten hoe die behoefte tot stand komt. In deze rapportage zijn de (impliciete) voorkeuren van zzp’ers verkend met betrekking tot een externe werklocatie. De bevindingen zijn afkomstig uit een onderzoek in 2012 en gebaseerd op waarnemingen van 944 Rotterdamse zzp’ers in de zakelijke dienstverlening.2 Zij zijn met behulp van conjunct meten3 gevraagd naar hun voorkeuren voor een werklocatie. Waar in deze rapportage wordt gesproken over zzp’ers, worden zzp’ers uit het regiogebied van de KvK Rotterdam, werkzaam in de zakelijke dienstverlening bedoeld. Het onderzoek is een gezamenlijke studie van Panteia/EIM en KvK Rotterdam.
1.2
Het meten van (impliciete) voorkeuren voor een externe werklocatie In de wijze waarop zzp’ers een keuze maken voor een externe werklocatie kan op meerdere manieren inzicht worden verkregen. Dat kan door rechtstreeks te vragen naar de behoefte aan een externe werklocatie en te vragen in hoeverre bepaalde kenmerken van de werklocatie het keuzeproces beïnvloeden. Op die manier wordt de uitgesproken (expliciete) voorkeur in kaart gebracht. Het probleem van deze methode is dat respondenten zich bewust moeten zijn van hun voorkeuren, en in staat moeten zijn om een afweging te maken op basis van afzonderlijke kenmerken. Is dit niet het geval dan zal een antwoord op een rechtstreekse vraag een minder goede voorspeller zijn voor daadwerkelijk gedrag.4 Met andere woorden: mensen handelen niet altijd (bewust) zoals ze zeggen.5
1
Bak, R.J. (2012), Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt. Nieuwegein: NVM Data & Research, augustus 2012.
2
Besselaar, R. H. A. van den (2012), Understanding the needs of the zzp’er in the CCI Rotterdam area regarding office space. Elshout: TiasNimbas Business School, Master Thesis.
3
In dit onderzoek is een Choice-Based Conjoint (CBC) uitgevoerd met Hierarchical Bayes Regression (HB) schattingen voor de berekening van individuele utiliteitsscores.
4
Berkhout, P., D. de Graaf en M. van Leeuwen (2005), Terug naar meer? Langere werkweek in de collectieve sector. Amsterdam: SEO Stichting voor Economisch Onderzoek.
5
Bertrand, M. en S. Mullainathan (2001), Do people mean what they say? Implications for subjective survey data. The American Economic Review, 91, 2, pp. 67-72.
4
In de praktijk kiezen mensen anders. Ze kiezen voor een compleet product, een totaalpakket van kenmerken. In dit geval zal de zzp’er een keuze maken tussen werklocatie A met specifieke kenmerken of werklocatie B. Bepaalde kenmerken kunnen (onbewust) wel zwaarder meegewogen worden in het keuzeproces. Dat kan bijvoorbeeld de prijs zijn of de locatie. Door een zzp’er verschillende aanbiedingen voor te leggen met combinaties van kenmerken, en te vragen om daar tussen te kiezen, kan het keuzeproces nagebootst worden. Na een aantal keuzes gemaakt te hebben, onthult de zzp’er als het ware een voorkeur voor bepaalde kenmerken door steeds weer de combinatie te kiezen waar die kenmerken zijn opgenomen. Dit is het principe achter conjunct meten en daarmee worden onbewuste (impliciete) voorkeuren gemeten. K e n me r k e n In dit onderzoek is een inventarisatie uitgevoerd naar kenmerken van externe werklocaties die zzp’ers belangrijk vinden bij hun keuze. De lijst met kenmerken is gebaseerd op verkenning bij websites van aanbieders van externe (flexibele) werklocaties en relevante studies naar de opkomst van dit fenomeen.1
2 3
De totale lijst met kenmerken is op basis van expertinterviews en interviews met zzp’ers, teruggebracht tot de acht meest relevante kenmerken. Een overzicht van de kenmerken en een uitwerking van de verschillende niveaus die deze kenmerken konden aannemen, is weergegeven in Tabel 1.
1
Kamer van Koophandel Rotterdam (2012). Zzp’ers in beeld. Rotterdam: KvK Rotterdam
2
Regus (2011), Why Place Still Matters in the Digital Age. London: ZZA Responsive User Environments.
3
Frisblik (2009), Onderzoek naar de succesfactoren van open flexkantoren in Nederland. Den Haag: Frisblik Onderzoek.
5
Tabel 1
Overzicht van relevante kenmerken en de waarden
Kenmerk
Niveaus
Type werklocatie Locatie
Privékantoor
Flexibele werklocatie
Stadskern
Bedrijventerrein
Reistijd Interieur
Woonwijk
10 min
20 min
30 min
Functioneel
Zakelijk
Exclusief
Ondersteuning
Geen
Op afstand
Op locatie
Openingstijden
9.00-17.00 uur
5:00-22:00 uur
Altijd open
Contractvorm
Per gebruik
Maandabonnement
Jaarcontract
Maandelijkse kosten (flexibele werklocatie)
€ 100,-/ mnd.
€ 200,-/ mnd.
€ 300,-/ mnd.
Maandelijkse kosten (privékantoor)
€ 300,-/ mnd.
€ 400,-/ mnd.
€ 500,-/ mnd.
Bron: Panteia/EIM en KvK Rotterdam
1.3
Hoe kiezen zzp’ers? Het onderzoek toont aan dat er onder zzp’ers een grote diversiteit bestaat in voorkeuren voor een externe werklocatie. Elke individuele zzp’er hecht weer een andere waarde aan een bepaald kenmerk van de werklocatie, ook in relatie tot de overige kenmerken. Een belangrijke uitkomst is dat 43 procent van de zzp’ers geen enkele behoefte blijkt te hebben aan een externe (flexibele) werklocatie. Van de 57 procent zzp’ers die wel geïnteresseerd zijn in een externe werklocatie zijn hun impliciete voorkeuren in kaart gebracht. De gemiddelde waardering en het relatieve belang van de afzonderlijke kenmerken van de werklocaties zijn in Figuur 1 uiteengezet. Zij zijn op volgorde gezet van ‘meest belangrijk’ tot ‘minst belangrijk’. Figuur 1
Relatieve belang van werklocatie kenmerken: totale groep zzp’ers
Maandelijkse kosten
27%
Type werkplek
20%
Type locatie
12%
Reistijd
12%
Openingstijden
11%
Contractvorm
7%
Interieur
7%
Ondersteuning
6% 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Bron: Panteia/EIM en KvK Rotterdam
6
Zzp’ers hechten in de eerste plaats vooral belang aan de maandelijkse kosten die zij kwijt zijn aan een externe werklocatie. Hoe hoger de prijs, hoe minder aantrekkelijk het is om een externe werklocatie te huren. Vervolgens is ook het type werklocatie van belang bij de afweging om een externe werklocatie te betrekken. 1 Des te vaker de externe werklocatie een flexibele kantoorruimte vormt, hoe vaker zzp’ers daar hun keuze op laten vallen. Het type locatie, de gemiddelde reistijd en de openingstijden zijn vervolgens het meest belangrijk in het afwegingsproces. De voorkeur gaat daarbij vaker uit naar een locatie in het stadscentrum, met het liefst een reistijd van tien minuten en zoveel mogelijk openingstijden van 24/7. Contractvorm, interieur en ondersteunende diensten zijn het minst van belang bij de keuze.
1
Deze vragen zijn ook beantwoord door zzp’ers die al een externe werklocatie hadden.
7
2
Welke verschillende voorkeuren zijn er?
De groep zzp’ers is heterogeen. Niet voor een ieder blijken de voorkeuren voor een externe werklocatie hetzelfde te zijn. Er zijn verschillende voorkeuren gemeten voor verschillende typen zzp’ers. Toch zijn er binnen de totale groep wel subgroepen (gebruikersgroepen) waargenomen met overeenkomstige behoeften. Met behulp van een clusteranalyse 1 zijn er drie subgroepen onderscheiden, te weten: 1
Privékantoorgebruikers (18 procent)
2
Flexwerkers (27 procent)
3
Stedelijke professionals (12 procent)
De gebruikersgroepen zijn zo samengesteld dat de verschillen in behoefte binnen de groep zo klein mogelijk is, terwijl de verschillen tussen de subgroepen zo groot mogelijk is.
2.1
Privékantoorgebruikers Achttien procent van de zzp’ers valt binnen deze gebruikersgroep. Hiervan maakt op dit moment iets meer dan de helft (56 procent) nog geen gebruik van een betaalde externe werklocatie. Zij werken vanuit huis, op locatie bij de klant of op verschillende locaties. De gemiddelde leeftijd van deze groep zzp’ers is iets meer dan 46 jaar. Gemiddeld werken zij 39,3 uur per week in het bedrijf. Daarmee behalen zij een relatief hogere bedrijfsomzet. 70 procent heeft een opleidingsniveau op hbo-niveau of hoger. Daarmee is dit nog steeds een hoogopgeleide groep, maar ten opzichte van de andere twee gebruikersgroepen zijn de Privékantoorgebruikers minder hoog opgeleid. Het relatieve belang dat Privékantoorgebruikers hechten aan de afzonderlijke kenmerken is weergegeven in Figuur 2. Het type werklocatie wordt veruit het zwaarst meegewogen in het keuzeproces voor externe werkruimte. De maandelijkse kosten, de openingstijden en de locatie van de werklocatie tellen wel mee, maar zijn een stuk minder belangrijk. De wijze van ondersteuning is voor Privékantoorgebruikers het minst doorslaggevend in het keuzeproces.
1
Er is een Two-step clusteranalyse uitgevoerd in SPSS 20.
8
Figuur 2
Relatieve belang van werklocatie kenmerken: Privékantoorgebruikers
Type werkplek
31%
Maandelijkse kosten
12%
Openingstijden
12%
Type locatie
11%
Contractvorm
10%
Reistijd
10%
Interieur
8%
Ondersteuning
6% 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Belang (gewogen)
Bron: Panteia/EIM en KvK Rotterdam
D e i de a l e e x t e r n e w e r k l o c a t i e v o o r P r i v é k a n t oo r g e b r u ik e r s Meest geprefereerde externe werklocatie van deze groep is een privékantoor, gevestigd in het stadscentrum. Zij geven de voorkeur aan korte reistijd van maximaal 10 minuten. De openingstijden van de aangeboden kantoorruimte moet ruimer zijn dan standaard kantoortijden. Zij geven een voorkeur aan openingstijden van 5:00 tot 22:00 uur. De kantoren moeten bij voorkeur een professioneel interieur hebben. Het geboden contract mag maximaal voor een jaar zijn. Ondersteunende diensten moeten op afstand beschikbaar zijn. B e re i d h e i d t o t be ta le n Aangezien een privékantoor een andere faciliteit betreft dan een flexwerklocatie, valt dit type externe werklocatie in een hogere prijsklasse. Daarom is voor deze gebruikersgroep een vraagcurve berekend die varieert van 300 tot 500 euro per maand te betalen (Figuur 3). Voor privékantoorgebruikers bleek prijs belangrijk, maar niet doorslaggevend. Bij een prijsstijging van 200 euro per maand daalt de vraag in de markt voor dit type werklocatie met circa 20 procent.
9
Figuur 3
Vraagcurve en prijselasticiteit: Privékantoorgebruikers
100% 90%
Marktvraag
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
€
€
€
€
€
€
€
€
€
0 50
5 47
0 45
5 42
0 40
5 37
0 35
5 32
0 30
Prijs per maand
Bron: Panteia/EIM en KvK Rotterdam
2.2
Flexwerkers De zzp’ers die graag gebruik willen maken van een flexibele externe werklocatie vormen de grootste gebruikersgroep (17 procent). Van deze groep Flexwerkers maakt op dit moment 89 procent nog geen gebruik van een betaalde externe werklocatie. De gemiddelde leeftijd van Flexwerkers is iets meer dan 45 jaar (net iets jonger dan Privékantoorgebruikers). Het aantal uren dat Flexwerkers gemiddeld besteden in hun bedrijf is 33,7 uur per week. Van de drie onderscheiden gebruikersgroepen is dat het minst en dat resulteert ook in een relatief lagere bedrijfsomzet (slechts 28 procent heeft een omzet hoger dan 50.000 euro). Het opleidingsniveau van Flexwerkers is hoog met 77 procent op hbo-niveau of hoger. De keuze voor een externe werklocatie wordt bij Flexwerkers met name beinvloed door maandelijkse kosten en ook het type werklocatie (Figuur 2). Zij kiezen veelal bewust voor een flexwerklocatie om andere zzp’ers te ontmoeten en eventueel mee samen te werken. In mindere mate vinden Flexwerkers de openingstijden, de contractvorm en het type locatie en de reistijd van belang. Evenals bij de zzp’ers met een voorkeur voor een privékantoor vinden Flexwerkers het interieur en de ondersteuning het minst belangrijk. Redenen waarom Flexwerkers kiezen voor een externe werklocatie is vanwege meer contact met anderen (50 procent), een meer professionele werkomgeving (45 procent), een betere privé-werkbalans (29 procent) en een hogere verwachte productiviteit (21 procent).
10
Figuur 4
Relatieve belang van werklocatie kenmerken: Flexwerkers
Maandelijkse kosten
28%
Type werkplek
25%
Openingstijden
10%
Contractvorm
10%
Type locatie
9%
Reistijd
8%
Interieur
5%
Ondersteuning
5% 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Belang (gewogen)
Bron: Panteia/EIM en KvK Rotterdam
D e i de a le e x t e r n e w e r k l o c a ti e v o o r F le xw e r k e r s Deze groep gebruikers heeft de sterkste voorkeur voor een flexibel kantoor, gevestigd in het stadscentrum. Zij geven de voorkeur aan een korte reistijd van maximaal 10 minuten. De openingstijden moeten het liefst 24/7 zijn. De kantoren moeten bij voorkeur een professioneel interieur hebben en de contractvorm moet ook flexibeler zijn. Flexwerkers hebben een voorkeur voor het betalen per gebruik. Ondersteunende diensten moeten het liefst op locatie beschikbaar zijn. Figuur 5
Vraagcurve en prijselasticiteit: Flexwerkers
100% 90%
Marktvraag
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
€
€
€
€
€
€
€
€
€
0 30
5 27
0 25
5 22
0 20
5 17
0 15
5 12
0 10
Prijs
Bron: Panteia/EIM en KvK Rotterdam
11
B e re i d h e i d t o t be ta le n Flexwerklocaties zijn minder geoutilleerd dan een privékantoor en vallen in een ander prijssegment. In Figuur 5 is de vraagcurve voor deze gebruikersgroep dan ook afgezet voor het prijssegment tussen de 100 en 300 euro per maand. Voor hun ideale werklocatie zijn Flexwerkers bereid te betalen, maar de prijs is wel een doorslaggevende factor. De stijging van de maandelijkse kosten van 200 euro per maand betekent dat er 43 procent minder zzp’ers nog zullen kiezen voor een flexwerklocatie.
2.3
Stedelijke professionals Ten slotte is er een groep zzp’ers die hun keuze voor een externe werklocatie laten leiden door de locatie en de mate van flexibiliteit. Twaalf procent van alle zzp’ers valt binnen deze gebruikersgroep. De gemiddelde leeftijd van deze Stedelijke professionals is met een gemiddelde leeftijd van circa 43 jaar iets jonger dan de andere gebruikersgroepen. Zij werken gemiddeld 35,9 uur per week in hun bedrijf. Het opleidingsniveau van Stedelijke professionals is met 83 procent op hbo-niveau of hoger het hoogst van de drie gebruikersgroepen. De gerealiseerde bedrijfsomzetten liggen tussen Flexwerkers en Privékantoorgebruikers in. Ongeveer een op de drie realiseert meer dan 50 duizend euro per jaar. Het merendeel van de Stedelijke professionals maakt momenteel geen gebruik van een externe werklocatie (83 procent). Zij werken vanuit huis, op locatie bij de klant of op verschillende locaties. De impliciete voorkeur van deze gebruikersgroep gaat uiteindelijk net als bij Flexwerkers uit naar een flexibele werklocatie. Wel is deze voorkeur veel minder doorslaggevend in het afwegingsproces. Daarnaast zijn er duidelijke verschillen. Een belangrijk verschil is dat Stedelijke professionals niet echt een duidelijke voorkeur hebben voor een of twee specifieke kenmerken. Meerdere aspecten van de externe werklocatie worden hoog gewaardeerd (Figuur 6). Daar zijn zij ook bereid voor te betalen, want prijs is van ondergeschikt belang in het keuzeproces. De Stedelijke professional is voornamelijk georiënteerd op een locatie in stedelijke centra (16 procent). Ook flexibiliteit blijkt impliciet van belang, blijkens de voorkeur voor flexibele contractvormen (15 procent) en een voorkeur voor flexibele werklocaties (14 procent). Uiteindelijk zijn zij meer op zoek naar een externe werklocatie met een hoogwaardige, professionele uitstraling en hoger serviceniveau dan de Flexwerkers. Bijna 30 procent vindt het belangrijk dat de externe werklocatie in de buurt ligt van horecagelegenheden. Ook de nabijheid van parken (19 procent) en winkels (17 procent) is van belang.
12
Figuur 6
Relatieve belang van werklocatie kenmerken: Stedelijke professionals
Type locatie
16%
Contractvorm
15%
Type werkplek
14%
Maandelijkse kosten
13%
Reistijd
13%
Openingstijden
13%
Interieur
9%
Ondersteuning
7% 0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
Belang (gewogen)
Bron: Panteia/EIM en KvK Rotterdam
D e i de a le e x t e r n e w e r k l o c a t i e v o o r S t e de l ij k e p r o f e s s i o n al s Stedelijke professionals hebben de sterkste voorkeur voor een externe werklocatie in het stadscentrum en met veel faciliteiten in de omgeving. Zij geven de voorkeur aan een flexibele werklocatie met een flexibel contract, waarbij betaald wordt per gebruik of per maand. Het liefst hebben zij een korte reistijd van maximaal 10 minuten en 24/7 openingstijden. De werklocaties moeten bij voorkeur een professioneel of exclusief interieur hebben. Ondersteunende diensten moeten het liefst op locatie beschikbaar zijn. Figuur 7
Vraagcurve en prijselasticiteit: Stedelijke professionals
100% 90%
Marktvraag
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
€
€
€
€
€
€
€
€
€
0 30
5 27
0 25
5 22
0 20
5 17
0 15
5 12
0 10
Prijs
Bron: Panteia/EIM en KvK Rotterdam
13
B e re i d h e i d t o t be ta le n Voor dit ideale aanbod zijn Stedelijke professionals bereid om relatief veel te betalen. Door een voorkeur voor een flexlocatie is de bereidheid tot betalen weergegeven in een vraagcurve tussen de 100 en 300 euro (Figuur 7). Ten opzichte van de Flexwerkers en de Privékantoorgebruikers is deze gebruikersgroep minder prijsgevoelig. Een stijging van 200 euro per maand zal bij slechts 10 procent van de Stedelijke professionals leiden tot een andere keuze.
14
3
Aanpassen van het flexaanbod
Het grootste deel van de ondernemerspopulatie wordt gevormd door zzp’ers. In het regiogebied van KvK Rotterdam staan in juli 2012 ruim 104 duizend eenpersoonsbedrijven ingeschreven, waarvan ruim 30 procent in de zakelijke dienstverlening. De landelijke groeicijfers van zzp’ers tonen een toename van 50 procent in de laatste tien jaar.1 Het huidige aanbod van externe werklocaties sluit niet goed aan op de vraag en de behoefte van grote groepen zzp’ers. Momenteel is een zzp’er voor externe werkruimte veelal aangewezen op het huidige kantooraanbod, waar veel leegstaand bestaat (meer dan 7 miljoen m2 in 2012 in Nederland).2 Structurele leegstand is een sterke indicator voor een mismatch van vraag en aanbod in de kantorenmarkt. De behoeften van de zzp’ers wijken af ten opzichte van het reguliere kantooraanbod, er is een mismatch. In Figuur 8 is een opzet van het vraag- en aanbodmodel van de markt voor externe werklocaties weergegeven. Door inzicht te krijgen in de specifieke (impliciete) voorkeuren van zzp’ers is het beter mogelijk om het proces van vraag en aanbod te stroomlijnen. De inzichten kunnen beleidsmedewerkers aanknopingspunten bieden bij het formuleren van ruimtelijk-economisch beleid. Daarnaast kunnen vastgoedaanbieders de inzichten gebruiken om hun portefeuilles beter af te stemmen op de veranderende ruimtebehoefte van de groeiende groep zzp’ers. Figuur 8
Vraag- en aanbodmodel van externe werklocaties
Aanpassingen in de markt
Inzichten in behoefte
Aanbod
Vraag:
Behoefte aan externe werklocaties
Effect:
Mismatch ?
Bron: Gebaseerd op Goetgeluk (1997) 3
1
Centraal Bureau voor de Statistiek (2011), Bevolkingstrends. Den Haag: CBS.
2
Bak, R.J. (2012), Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt. Nieuwegein: NVM Data & Research, augustus 2012.
3
Goetgeluk, R. (1997), Bomen over wonen. Nederlandse Geografische Studies, 235. Utrecht: dissertatie, Universiteit Utrecht.
15
Uit de resultaten blijkt dat de markt voor externe werkruimte voor zzp’ers uit verschillende segmenten bestaat. In dit onderzoek zijn drie gebruikersgroepen omschreven. Naast deze gebruikersgroepen blijkt dat een aanzienlijk deel van de zzp’ers helemaal geen behoefte heeft aan externe werkruimte (43 procent). De zzp’ers die interesse tonen, geven de voorkeur aan werklocaties gelegen in stadscentra dicht bij huis. Een omvangrijke groep van 39 procent1 heeft een voorkeur voor flexibele werklocaties. Deze groep bestaat uit Flexwerkers (26 procent) en Stedelijke professionals (12 procent). Daarvan heeft respectievelijk 89 en 83 procent op dit moment nog geen passende kantoorruimte gevonden. Dit toont aan dat er een enorme vraag is naar flexibele kantoorruimte en dat deze met het huidige aanbod niet ingevuld wordt. Van de beperkte groep zzp’ers (18 procent) die gebruik wil maken van traditionele kantoorruimtes (een afsluitbaar privékantoor), geeft 56 procent aan een dergelijke werklocatie nog niet te hebben gevonden. Ruim de helft van de zzp’ers in de zakelijke dienstverlening heeft behoefte aan externe kantoorruimte. Driekwart van hen heeft deze ruimte nog niet gevonden. Het reguliere aanbod sluit onvoldoende aan op hun wensen. Implicaties Met inachtneming van de groeiende groep zzp’ers kunnen de uitkomsten uit dit onderzoek bijdragen aan een betere afstemming van vraag en aanbod. Zodoende zijn er mogelijkheden om de immense leegstand op de kantorenmarkt terug te brengen. Het huidige aanbod bestaat grotendeels uit grote oppervlakten, kale kantoorruimte vaak buiten de stadscentra. Een groot deel van de zzp’ers zit daar niet op te wachten. Voor het ruimtelijkeconomische beleid kan het dus verstandig zijn om de voorkeuren van zzp’ers mee te nemen in de planvorming. Een mogelijke koers om verdere structurele leegstand van kantoorruimte te voorkomen, is om meer restrictief beleid te voeren op kantooraanbod in industriële en residentiële gebieden, en meer te sturen op flexibele kantoorruimte op centrumlocaties. Daarmee wordt beter ingespeeld op de behoeften van Flexwerkers en Stedelijke professionals. Ook zou verdere mismatch tegengegaan kunnen worden door het geschikt maken van gemeentelijke panden voor zzp’ers. Voor vastgoedaanbieders zijn er kansen om de (leegstaande) kantoren geschikt te maken voor de specifieke eisen van zzp’ers; ruime openingstijden, kortlopende contracten en betaalbare maandkosten. Verder is het aan te bevelen om de voorkeuren van privékantoorgebruikers te projecteren op het bestaande aanbod en dit eventueel meer in overeenstemming te brengen, aangezien meer dan de helft van deze gebruikers nog geen geschikte locatie heeft gevonden.
1
In het regiogebied van de Kamer van Koophandel Rotterdam betreft dit bijvoorbeeld al ruim 11.000 zzp’ers.
16
De resultaten van het Programma MKB en Ondernemerschap worden in twee reeksen gepubliceerd, te weten: Research Reports en Publieksrapportages. De meest recente rapporten staan (downloadable) op: www.ondernemerschap.nl.
Recente Publieksrapportages A201305 A201303
24-01-2013 24-01-2013
A201302 A201218 A201217
08-01-2013 15-01-2013 17-01-2013
A201216 A201215 A201214 A201213 A201212 A201211 A201210 A201209 A201208 A201207 A201206 A201205 A201204 A201203 A201202 A201201 A201113 A201112 A201111 A201110 A201109
9-1-2013 19-12-2012 7-12-2012 4-12-2012 4-12-2012 12-11-2012 19-11-2012 8-8-2012 6-7-2012 20-6-2012 20-6-2012 28-6-2012 30-5-2012 22-5-2012 16-4-2012 4-4-2012 22-11-2011 22-11-2011 21-9-2011 25-8-2011 22-8-2011
A201108 A201107 A201106 A201105 A201104 A201103 A201102 A201101 A201012 A201011 A201010 A201009 A201008 A201007 A201006
14-7-2011 19-5-2011 27-4-2011 20-4-2011 28-4-2011 10-3-2011 8-3-2011 5-1-2011 8-12-2010 16-11-2010 9-11-2010 14-10-2010 14-10-2010 30-9-2010 23-6-2010
Grondstofschaarste? Algemeen beeld van het MKB in de marktsector in 2012 en 2013 - Update december Financiering van innovatie in het MKB Samen starten Inkomen, vermogen en dynamiek van zelfstandigen zonder personeel Financieringsmonitor topsectoren 2012 Ondernemen zonder personeel Meer innovatie door buitenlanders?! Meerwaarde van studentbedrijven Duurzaam ondernemen in het MKB Global Entrepreneurship Monitor 2011 The Netherlands Gebruikers en communities Wagenpark MKB en Grootbedrijf 2010 Nieuwe financieringsvormen voor het MKB Monitor Inkomens Ondernemers Een typologie van ondernemers met lage inkomens Kleinschalig Ondernemen 2012 Hoe ondernemend zijn zzp'ers? Duurzaam ondernemen in het kantoorhoudende MKB Vergrijzing en ondernemerschap Hoe werken bedrijven samen in projecten? Ondernemen in de Sectoren 2011 Zelfbewust een Zelfstandige Positie Kerngegevens MKB 2011 Financieringsmonitor 2011 Arbeidsproductiviteitstrends in klein-, midden- en grootbedrijf 1995-2015 Global Entrepreneurship Monitor 2010 The Netherlands Ondernemen voor de toekomst Trendstudie MKB en Ondernemerschap: Synthese Uitvinders in Nederland Kleinschalig Ondernemen 2010 Trendstudie MKB en Ondernemerschap Monitor vrouwelijk en etnisch ondernemerschap 2010 Startende ondernemers Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid Global Entrepreneurship Monitor 2009 The Netherlands Ondernemen in de sectoren 2010 – 10 brochures De arbeidsmarkt van Midden-Nederland Monitor Inkomens Ondernemers Stand van Zaken Zonder Personeel Internationale benchmark ondernemerschap 2010
17
A201005 A201004 A201003 A201002 A201001
31-5-2010 april 2010 12-4-2010 15-2-2010 11-1-2010
A200918 A200917 A200916 A200915 A200914
1-12-2009 2-11-2009 30-10-2009 17-8-2009 16-6-2009
A200913 A200912 A200911 A200910 A200909 A200908 A200907 A200906 A200905 A200904 A200903 A200902 A200901 A200815 A200814
15-5-2009 20-5-2009 3-4-2009 1-4-2009 27-3-2009 half juni 2009 24-3-2009 19-3-2009 17-3-2009 12-3-2009 5-2-2009 13-1-2009 13-1-2009 19-12-2008 16-12-2008
A200813 8-12-2008 A200812 8-12-2008 A200811 28-10-2008 A200810 23-9-2008 A200809 8-9-2008 A200808 3-9-2008 A200807 september 2008 A200806 A200805
18-9-2008 8-7-2008
A200804 A200803 A200802 A200801 A200714 A200713 A200712 A200711 A200710 A200709 A200708 A200707
14-7-2008 26-6-2008 27-3-2008 25-2-2008 21-12-2007 19-12-2007 15-11-2007 7-11-2007 25-10-2007 13-9-2007 21-6-2007 21-6-2007
Bedrijfsbeëindigingen in het kleinbedrijf Octrooien in Nederland Ondernemen voor anderen! Een kwestie van ondernemen Innovatief ondernemerschap in detailhandel, horeca en ambacht Slim en gezond afslanken Ondernemen in de Sectoren Springen over de Grens Criminaliteitspreventie door kleine bedrijven Global Entrepreneurship Monitor 2008 The Netherlands Internationale benchmark ondernemerschap 2009 Kleinschalig Ondernemen 2009 Kopstaartbedrijven Ondernemerschap in de wijk Van werknemer tot ondernemer Review: Internationalisering van het Nederlandse MKB Monitor Inkomens Ondernemers Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid Afhankelijkheid in de metaalsector Beter inzicht in multicultureel ondernemerschap Ten years entrepreneurship policy: a global overview Toekomst concurrentiepositie MKB MKB in regionaal perspectief Succes met samenwerking Tijdelijke samenwerkingsverbanden in het Nederlandse MKB Sociaal ondernemerschap Ondernemen in de Sectoren Ondernemerschap in de zorg In- en uitstroom in de detailhandel Internationale benchmark ondernemerschap Nalevingskosten van wetgeving voor startende bedrijven Stimulering van ondernemerschap in middelgrote gemeenten HRM-beleid in het MKB Global Entrepreneurship Monitor 2007 The Netherlands Kleinschalig Ondernemen 2008 Ondernemerschap in de regio Herstructurering van winkelgebieden Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid Technologiebedrijven in het MKB MKB in regionaal perspectief Voor het gewin of voor het gezin? Van onbemind tot onmisbaar Ondernemen in de Sectoren Ondernemerschap in het primair en voortgezet onderwijs Kleinschalig Ondernemen 2007 Global Entrepreneurship Monitor 2006 Nederland
18
