Woononderzoek onder zzp ers met een koop- en huurwoning

RAPPORTAGE

Woononderzoek onder zzp’ers met een koop- en huurwoning

Colofon Redactie Prof. dr. mr. Leo Witvliet, bestuurslid KIZO, Nyenrode Business Universiteit Robbert Brantz, algemeen directeur KIZO Vormgeving De Haas in Vorm

Kennisinstituut Zelfstandig Ondernemerschap Sluisplein 13a 2266 AV Leidschendam 070 - 320 64 22 [email protected] www.kizo.nl

2 | KIZO | Rapportage Vereniging Eigen Huis

Inhoud ‘U bent zzp’er, slik?’

4

Koop 6 Open vragen koop

7

Huur 9 Open vragen huur

10

Rapportage Vereniging Eigen Huis | KIZO | 3

In dit onafhankelijk landelijk onderzoek, in opdracht van Vereniging Eigen Huis, heeft KIZO zzp’ers gevraagd wat de ervaringen zijn met het afsluiten/wijzigen van een hypotheek. Tegen welke problemen lopen zzp’ers aan en wat vinden de belangrijkste belangenbehartigers FNV Zelfstandigen, PZO-ZZP en Stichting ZZP-Nederland, de leden van Vereniging Eigen Huis, ONL en ABU.

‘U bent zzp’er, slik?’ Het hebben van de juiste plek om te wonen en het hebben van werk zijn twee essentiële levensbehoeften. Gevraagd naar de maatschappelijke functie van dit onderzoek dan is deze daarmee ook gelijk beantwoord. Een eigen woning was voor veel mensen de normaalste zaak van de wereld en kon je dit niet realiseren dan was het huren van een woning de andere normaalste zaak van de wereld. Het uitgangspunt om een en ander te kunnen bekostigen was gebaseerd op het kostwinnaarsprincipe en het hebben van een vaste baan. Dit kwam overeen met een economisch model van een productie georiënteerde economie, waarbij gewerkt werd op een vaste plaats. Een vaste baan gaf de meest efficiënte ordening voor werknemer en werkgever. Dit economisch model is de afgelopen decennia sterk veranderd. Onder invloed van een diensteneconomie en informatie-economie is naast de ordening van een vaste werkplek en een vaste baan toegevoegd een ordening waarbij de vaste baan geen uitgangspunt meer is. Partners zijn steeds meer samen verantwoordelijk voor het realiseren van een gemeenschappelijk inkomen, waarmee zij aan het maatschappelijk verkeer deelnemen. Daarnaast zijn er steeds meer eenpersoonshuishoudens en is het niet meer ongebruikelijk om met diverse betaalde activiteiten het inkomen te vergaren. Een nieuwe op diversiteit gebaseerde realiteit. Aanleiding voor het onderzoek was de vraag of de mogelijkheid een hypotheek te verkrijgen (of een huurhuis te verkrijgen) meegegroeid is met deze trends en ontwikkelingen? Het onderzoek laat aan duidelijkheid niet te wensen over. De mogelijkheden tot verkrijging van een woning zijn niet of maar mondjesmaat meegegroeid. De suggestie van politici en bancaire instellingen dat het allemaal wel meevalt, vindt geen grond in het onderhavige onderzoek. Uiteraard zijn er allerlei complicerende factoren in het spel. Vooral de economische 4 | KIZO | Rapportage Vereniging Eigen Huis

crisis, die een kritische bejegening van het aangaan van schulden rechtvaardigt. Maar dit is geen argument voor financiële instellingen om in hun ‘eigen oude wereld’ te blijven steken en niet mee te veranderen met de hiervoor geschetste maatschappelijke ontwikkeling.

Oud versus nieuw realisme Uit het onderzoek blijkt een grote tegenstrijdigheid in het zzp-realisme en het maatschappelijk gevoel bij banken. De zzp’ers geven in de open vragen breed aan dat zij geen problemen hebben met het laten zien van goede financiële cijfers, maar tegelijkertijd zegt een meerderheid van 82% aan te lopen tegen wantrouwen, behoedzaamheid, kritische benadering en zelfs tegenwerking. Ongeveer 40% van de zzp’ers had al een koopwoning alvorens zij zzp’er waren. Deze groep valt buiten de reikwijdte van de onderzoeksgroep. In het onderzoek gaat het om zzp’ers die nog geen eigen woning hadden en hoe deze behandeld zijn om een hypotheek te verkrijgen. En dan blijkt dat bij 62% van de kopers, die tijdens het zzp-schap een woning heeft gekocht, het zzp-inkomen geheel of deels meegenomen is bij de aanvraag van de hypotheek. 38% van de zzp’ers geeft aan dat tijdens de hypotheekaanvraag het zzp-inkomen buiten beschouwing is gelaten. Ook dit is te herleiden naar het gemeenschappelijke gevoel dat het als zzp’er heel moeilijk is om een hypotheek te kunnen krijgen. Dit gevoel uit zich ook in de cijfers: 76% van de zzp’ers met een koopwoning en 83% van de zzp’ers met een huurwoning vindt dat er maatschappelijk wel iets mag gebeuren als het gaat om de beoordeling van het inkomen.

Single of samen? 39% van de zzp’ers onder de 39 jaar verwacht binnen 5 jaar te verhuizen naar een koopwoning. Hiervan is 14% single. Opvallend gegeven is dat 49% van de huizenbezitters iets geregeld heeft voor arbeidsongeschiktheid en/of pensioen. Waarbij iets meer singles wat voor arbeidsongeschiktheid geregeld hebben.

Verhuis- en werkverwachting 65% van de zzp’ers onder de 50 jaar met een koopwoning, verwacht binnen 5 jaar te verhuizen naar een andere koopwoning. De helft is er zeker van zzp’er te blijven. Ook dit is een duidelijk teken dat de vorm waarin er inkomen wordt vergaard steeds minder belangrijk is. Van de zzp-huurders die in de komende 5 jaar willen kopen verwacht 78% zonder het inkomen van de partner een hypotheek te kunnen krijgen.

Inkomenspositie Bij de responsgroep kopers blijkt dat 37% van de zzp’ers minder dan € 30.000,- per jaar verdient als zzp’er en 87% het inkomen uitsluitend met het werken als zzp’er verdient. Uit het onderzoek naar de positie van flexwerkers en zzp’ers op de arbeidsmarkt van de TU Delft van juni 2014 blijkt ook dat tussen 2006 en 2012 de inkomensbronnen van Nederlandse huishoudenshoofden een stijging kent van 17% bij de flexwerkers en 19% bij zzp’ers. Deze stijging valt samen met de groei van het aantal zzp’ers. Op de vraag: hoe lang denkt u de maandelijkse woonlasten te kunnen betalen bij het uitblijven van omzet, denkt 55% van de kopers en 39% van de huurders het 12 maanden of langer vol te kunnen houden. Momenteel (de “slechte jaren”) kunnen zzp’ers nauwelijks een huurwoning of een goedkopere koopwoning verkrijgen. Daarmee is voor velen de weg afgesneden om de huidige woning te verkopen en vervolgens goedkoper te gaan wonen.1 Alle werkenden krijgen te maken met de veranderende arbeidsmarkt. Zij zullen zich wendbaar en flexibel moeten opstellen om te kunnen blijven deelnemen. Er wordt een appèl gedaan op de eigen verantwoordelijkheid. Tegelijkertijd moeten alle werkenden toegang 1 Project KIZO-DWI Amsterdam 2013

krijgen tot voorzieningen die hem of haar ondersteunen en maatschappelijke vangnetten gericht op het lenigen van echte ‘noden’. Zo kan iedereen op een menswaardige wijze deel blijven nemen aan onze samenleving.2

Respondenten en onderzoeks– verantwoording Voordat we aan dit onderzoek begonnen, waren er al een aantal bevindingen uit 50 kwalitatieve interviews die gehouden zijn met zzp’ers in 2013 en 2014.3 Deze kwalitatieve bevindingen van KIZO tot zover op dit dossier, zijn met dit onderzoek voorzien van kwantitatieve resultaten. Met een response groep van 651 zzp’ers met een koopwoning en 200 zzp’ers met een huurwoning is de representativiteit van dit onderzoek geborgd. Daarnaast zijn de belangrijkste belangenbehartigers van flexibel werkenden en zzp’ers gevraagd om mee te denken in de vragen die gesteld moesten worden en betrokken bij het bespreken van de resultaten.

Keuze voor open vragen In de resultaten op de open vragen is er een groot percentage overig. Dit heeft te maken met de keuze om veel open vragen te stellen om zeker te zijn dat er een brede gevalideerde uitkomst is. Het gaat in de uitwerking van de open vragen om de grootste gemene delers die in het onderzoek naar voren zijn gebracht. Daarnaast zijn er een aantal mooie individuele ideeën en reacties gegeven, die van belang kunnen zijn om nader te onderzoeken. Genoemd is een Nationaal Waarborgfonds voor zzp’ers om naast de NHG te zetten, dat banken de zekerheid biedt om het risico dat zij neemt te verdelen. Verder crowdfunding-achtige familiefondsen, waarbij er een gemakkelijkere manier is om naast de hypotheek ook op een andere manier geld voor de woning te verkrijgen. Dit laatste is interessant omdat er een voorzichtige trend zichtbaar is dat huizen aangeschaft worden, vanuit de optiek om ook ruimte te hebben voor ouders of andere familieleden. Namens KIZO, Prof. dr. mr. Leo Witvliet Robbert Brantz

2 Website KIZO (www.kizo.nl) 3 KIZO ECHTZZP


32%

68%

KOOP Kunt u aangeven wat uw bruto inkomen/ winst is uit uw ZZP werkzaamheden?

Was u al zzp’er bij uw hypotheekaanvraag? Ja 62% Nee 38%

12% < €10.000 13% €10.000 – €20.000 12% €20.000 – €30.000 15,5% €30.000 – €40.000 13,5% €40.000 – €50.000 10% €50.000 – €60.000 6% €60.000 – €70.000 8% > €70.000 Bijzondere voorwaarden bij hypotheek?

Hoe is de werksituatie van uw partner? 42% 7% 15% 17% 19%

Partner werkt in vaste loondienst Partner werkt in tijdelijke loondienst Partner is zzp’er Partner werkt niet Ik heb geen partner

Hoe lang bent u al werkzaam als zzp’er? 5% 15% 15% 65%

< 1 jaar 1 – 3 jaar 3 – 5 jaar > 5 jaar

Hoe lang kunt u ongeveer de maandelijkse woonlasten betalen bij het (tijdelijk) uitblijven van omzet? 7%Niet 16% 3 maanden 16% 6 maanden 6% 9 maanden 12% 12 maanden 43% > 12 maanden


Ja 26% Nee 74% Hoe staan banken volgens u tegenover zzp’ers? Positief 7% / Negatief 62% Neutraal 31% Is de hypotheek mede op basis van uw inkomen als zzp’er tot stand gekomen? Ja, de hypotheek is alleen op mijn inkomen gebaseerd 31% Ja, de hypotheek is deels op mijn inkomen gebaseerd 31% Nee, mijn inkomen is buiten beschouwing gelaten voor de hypotheek 38%

Heeft u financiële hulp gekregen bij de aankoop? Ja 12% Nee 88%

Heeft u naast uw werkzaamheden als zzp’er nog andere werkzaamheden? Nee 87% Ja, ik werk ook in loondienst 7% Ja, ik doe (betaald) vrijwilligerswerk 6% Verwacht u de komende jaren een vergelijkbaar inkomen te kunnen verdienen als afgelopen jaar? Ja 55% Nee, ik verwacht een stijging van het inkomen 28% Nee, ik verwacht een daling van het inkomen 17%

Heeft u recent contact gehad met tussenpersoon of geldverstrekker? Ja 42% Nee 58%

Open vragen koop Hoe staan banken tegenover zzp’ers (huizenbezitters)? De open vragen bij de huizenbezitters onder de zzp’ers laten zien dat het merendeel van de zzp’ers kritisch is op de manier waarop zij behandeld zijn door banken. ‘Slik een zzp’er’, wat moeten we ermee. De bijzondere voorwaarden aan de hypotheek lijken “normaal” als het gaat om de procesmatige

financiële benadering van een hypotheekaanvraag. Het merendeel van de zzp’ers vindt het terecht dat er goede cijfers moeten liggen, hoewel de nadruk op drie jaar winst in brede zin als te zwaar, belachelijk en deels terecht worden afgedaan. ‘

Hoe staan banken tegenover zzp’ers?

‘Leg de nadruk op iets anders’ en ‘niet van deze tijd’ geven misschien wel het samenvattende antwoord vanuit de zzp’er. Dat 40% van alle respondenten met zekerheid helemaal geen zzp’er was bij de hypotheekaanvraag zegt in die zin genoeg.

Bijzondere voorwaarden aan hypotheek

Bank werkt(e) tegen 16%

Specifieke eis(en) 16%

Zzp’er meer risico 14%

3 jaar cijfers voorleggen 7%

Stellen (te) hoge eisen 12%

Extra rente toeslag 7%

Geen problemen ondervonden 11%

Eigen geld inbreng 4%

Wantrouwend 9%

Garantstelling 3%

Geen ervaring mee 7%

Oversluiten niet mogelijk 3%

Verschilt per bank 5%

Geen nhg 2%

Kritisch 4%

Tekort als zzp werkzaam 2%

Behoedzaam 3%

Alles telde mee 1%

Verouderd systeem 2%

Hoge advieskosten 1%

Overige 17%

Weet niet van zzp af 1%

Overige 33%

Wat vindt u van de eis dat er als zzp’er drie jaar winst aangetoond moet worden

Niet van toepassing 20%

Reeel 27% Deels terecht 18% Een redelijke eis 18% Een te zware eis 13% Belachelijk 12% Leg nadruk op iets anders 8% Niet van deze tijd 2% Neutraal 1% Overige 1%

Hypotheek op basis van zzp inkomen Was nog in loondienst 38% Beide inkomens 10% Geen hypotheek gekregen 4% Inkomen partner 4% Tekort als zzp werkzaam 3% 2 zzp inkomens 2% Bank deed niet moeilijk 2% Overige 31% Niet van toepassing 6%


Recent contact tussenpersoon/verstrekker

Wanneer gekocht?

Rente 25%

voor 1980 1%

(Extra) aflossen 18%

1980-1984 2%

Informatie/advies 17%

1985-1989 4%

Koop/verkoop woning 15%

1990-1994 7%

Oversluiten 10%

1995-1999 12%

Veranderde eigendomsverhouding 5%

2000-2004 17%

Te laat/uitstel betaling 4%

2005-2009 27%

Omzetten hypotheek 2%

2010-2014 28%

Overig 17%

2015 2%

Maatschappelijke verantwoorde verhouding

Wat is uw leeftijd? (voer een getal in)

Loondienst ook onzeker 32%

< 29 jaar 3%

Scheve verhouding 17%

30-34 jaar 6%

Weet ik niet 12%

35-39 jaar 9%

Strengere eisen zzp 10%

40-44 jaar 13%

Individueel beoordelen 4%

45-49 jaar 20%

Zzp meer risico? 4%

50-54 jaar 19%

Banken wantrouwen zzp 3%

55-59 jaar 16%

Beeld/visie achterhaald 2%

60-64 jaar 10%

Moet meer klantgericht 1%

>65 jaar 4%

Zzp’ers meer gedreven 1%

Overige 14%

In welke branche bent u actief?

Ziet u mogelijkheden om het makkelijker te maken voor zzp’ers om een woning te kunnen kopen?

Zakelijke dienstverlening 19% Gezondheidszorg 15% Bouw 10%

Veranderen regels 28%

Handel/Administratie 10%

Nee 24%

Techniek 10%

Anders 11%

Taal/Media/Communicatie 9%

Gelijkheid 9%

Automatisering/ict 8%

Ja 6%

Onderwijs/Cultuur/Wetenschap 7%

Individuele beoordeling 5%

Grafisch/Vormgeving/Kunst 5%

Garantie(fonds) 4%

Overheid 4%

Pensioen 1%

Personeel/Organisatie 4%

Geen idee 12%

Landbouw/Natuur/Milieu 2% Logistiek/Transport 2% Hotel/Toerisme/facilitair 1% Recht 1% Uiterlijke verzorging 1% Overig 2%


ONDERZOEKSRESULTATEN

52%

48%

HUUR

Heeft u bewust gekozen voor een huurwoning?

Kunt u aangeven wat uw bruto inkomen/ winst is uit uw ZZP werkzaamheden? 16% 14% 29% 14% 9% 6% 2% 10%

Ja 66% Nee 34%

< €10.000 €10.000 – €20.000 €20.000 – €30.000 €30.000 – €40.000 €40.000 – €50.000 €50.000 – €60.000 €60.000 – €70.000 > €70.000

Ja 34% Nee 66%

Hoe is de werksituatie van uw partner? Partner werkt in vaste loondienst Partner werkt in tijdelijke loondienst Partner is zzp’er Partner werkt niet Ik heb geen partner

27% 6% 12% 14% 41%

Hoe lang bent u al werkzaam als zzp’er? < 1 jaar 1 – 3 jaar 3 – 5 jaar > 5 jaar

5% 16% 15% 64%

Hoe lang kunt u ongeveer de maandelijkse woonlasten betalen bij het (tijdelijk) uitblijven van omzet? Niet14% 3 maanden 21,5% 6 maanden 21,5% 9 maanden 4% 12 maanden 15% > 12 maanden 24%

Heeft u in het verleden een koophuis gehad?

Heeft uw bank/tussenpersoon u bewust geadviseerd om te huren? Ja 8,5% / Nee 91,5% Verwacht u in de komende 5 jaren te verhuizen? Ja, naar een andere huurwoning 29,5% Ja, naar een koopwoning 25,5% Nee 45,0% Bent u tegen bijzondere voorwaarden aangelopen bij het gesprek met de bank/tussenpersoon over een hypotheek? Ja 21% / Nee 79%

Zocht u de afgelopen 3 jaar actief een koophuis?

Ja 29% Nee 71%

Denkt u dat u een hypotheek kunt krijgen? Ja 33% / Nee 67% Verwacht u zonder het inkomen van een partner of familie een hypotheek te kunnen krijgen? Ja 19% / Nee 81% Zou u overwegen om de koop van een woning op een andere manier te financieren dan met een hypotheek bij de bank? Ja volledig 14% / Ja deels 31% / Nee 55%

Verwacht u de komende jaren werkzaam te blijven als zzp’er? Ja 90% Nee 1% Weet niet 9%


Open vragen huur Hoe staan banken tegenover zzp’ers (huurders)? Van de huurders heeft slechts 7% een positieve ervaring met de banken, dat is eigenlijk over de hele linie een reactie van gevoel. Onder de huurders

zijn meer eenpersoonshuishoudens en er wordt minder verdiend, maar de reacties laten feitelijk zien dat er een duidelijke mismatch is. Gevraagd

Wat is uw motief? Scheiding 8%

naar de mogelijkheden spreekt er een grote behoefte uit aan verandering in (persoonlijke) benadering en vormen van hypotheekverstrekking.

Wat is uw ervaring omtrent de mogelijkheden als zzp’er om een hypotheek te krijgen voor de aankoop van een huis?

Geen onderhoud 3%

Bank erg kritisch 2%

Geen stabiel inkomen 5%

Geen ervaring 41%

Huur meer flexibel 15%

Lastig 21%

Koop te duur 18%

Niet serieus genomen 1%

Krijg geen hypotheek 20%

Onmogelijk 10%

Lage huurprijs 3%

Positief 2%

Leeftijd speelt rol 3%

Slecht 11%

Overige 25%

Zzp’er te hoog risico 1%

Overige 11%

Uw ervaringen (geef nadere toelichting) Banken doen moeilijk 19% Krijg geen hypotheek 28% Positieve ervaring 7% Slecht behandeld 3% Te weinig geld 5% Overige 38%

Zo ja, welke en wat vond u daarvan? 3 jaar is minimum 15% Bijna niks bleef prive 6% Iemand moet garant staan 4% Kopen kan niet 6% Moet garantie kunnen geven 4% Niet hele inkomen meerekenen 6% Veel eigen geld inbrengen 6% Niet van toepassing 32% Overige 21%


Maatschappelijk verantwoorde verhouding

Wat is uw leeftijd? (voer een getal in)

Banken willen zekerheid 5%

< 29 jaar 5%

Individueel beoordelen 6%

30-34 jaar 10%

Krijg geen hypotheek 6%

35-39 jaar 11%

Loondienst ook onzeker 17%

40-44 jaar 17%

Niet gericht op zzp 8%

45-49 jaar 12%

Scheve verhouding10%

50-54 jaar 18%

Strengere eisen zzp11%

55-59 jaar 13%

Variabel inkomen 6%

60-64 jaar 11%

Zzp meer risico? 4%

> 65 jaar 3%

Zzp wordt benadeeld 4% Zzp’er verdiend meer 2%

In welke branche bent u actief?

Overige 11% Geen idee 10%

Zakelijke dienstverlening 17% Gezondheidszorg 15%

Ziet u mogelijkheden om het makkelijker te maken voor zzp’ers om een woning te kunnen kopen?

Taal/Media/Communicatie 12% Grafisch/Vormgeving/Kunst 10% Techniek 10%

Veranderen regels 6%

Onderwijs/Cultuur/Wetenschap 9%

Crowdfunding 2%

Handel/Administratie 8%

Garantie(fonds) 6%

Bouw 7%

Gelijkheid 2%

Automatisering/ict 6%

Individuele beoordeling 14%

Uiterlijke verzorging 5%

Ja 10%

Overheid 4%

Nee 21%

Personeel/Organisatie 4%

Kijk naar jaarcijfers 4%

Logistiek/Transport 3%

Anders 15%

Landbouw/Natuur/Milieu 2%

Geen idee 20%

Hotel/Toerisme/facilitair 1%

Recht 1%


Dit onderzoek is gedaan in opdracht van Vereniging Eigen Huis

Met medewerking van FNV Zelfstandigen, PZO-ZZP en Stichting ZZP-Nederland, de leden van Vereniging Eigen Huis, ONL en ABU

Telefoon: Website:

070-3206422 www.kizo.nl

Woononderzoek onder zzp ers met een koop- en huurwoning

Recommend Documents