Algemene verkoopinformatie t.b.v. 39 woningen in Lakerlopen deel B te Eindhoven. HET KOPEN VAN EEN NIEUWBOUWWONING Door middel van deze algemene verkoopinformatie willen wij u een aantal belangrijke zaken met betrekking tot het kopen van een nieuwbouwwoning onder de aandacht brengen. Mocht u hierover nog vragen hebben, dan kan de makelaar u hierover verder informeren. 1 KOOP-/AANNEMINGSOVEREENKOMST 1a HET TEKENEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST EN DE AANNEMINGSOVEREENKOMST De koopovereenkomst is een document waarmee Trudo zich verplicht tot het leveren van de grond en u als koper verplicht zich tot het betalen van de koopprijs. Met het ondertekenen van de aannemingsovereenkomst verplicht u zich tot het betalen van de aanneemsom, terwijl Stam + de Koning zich door medeondertekening verplicht tot de bouw van de woning. Nadat de overeenkomsten door u én respectievelijk Stam + de Koning zijn ondertekend, ontvangt u hiervan de kopieën. Het originele exemplaar wordt vervolgens naar de notaris gezonden, die dan de notariële akte van eigendomsoverdracht kan opmaken. 1b KOOPSOM De koopsom van uw nieuwbouwwoning is in euro's en altijd 'vrij op naam' (V.O.N.). Dit wil zeggen dat de hieronder genoemde kosten in de prijs zijn opgenomen: • Grondkosten (koopovereenkomst); • Bouwkosten, inclusief loon- en materiaalkostenstijging; • Kosten architect en overige adviseurs; • Toezicht tijdens de bouwperiode; • Aansluitkosten van water, elektra, gas, riolering en C.A.I. tot in de meterkast; • Gemeentelijke leges; • Notariskosten voor de aankoop van uw woning; • Makelaarscourtage; • Omzetbelasting, momenteel 19% (eventuele wettelijke wijzigingen van dit BTW-tarief tijdens de bouw worden aan u doorberekend); • Kosten waarborggarantiecertificaat G.I.W. (= Garantie Instituut Woningbouw) Niet in de koopsom begrepen zijn kosten zoals: • Rente over de grondkosten en reeds vervallen bouwtermijnen: • Meer- en minderwerkopties; • Gemeentelijke heffingen; • Individuele administratiekosten/aanmeldkosten bij het aanvragen van levering van water, energie, CAI en telefoon; • De afsluitprovisie en de notaris- en kadasterkosten voor uw hypotheek. • Financieringskosten
2 WANNEER MOET U GAAN BETALEN? Als de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst zijn getekend kan, indien aan alle opschortende voorwaarden is voldaan, de bouw van uw woning beginnen. Maar wanneer moet u nu gaan betalen? De betaling van een nieuwbouwwoning vindt doorgaans in termijnen conform het G.I.W. plaats. Telkens wanneer de bouw weer zover is gevorderd dat een van de termijnen is vervallen, ontvangt u van ons een factuur, een zogenaamde termijnnota. Voor de betaling hiervan zijn de mogelijkheden: 1. 2.
3.
U beschikt over eigen geld, u betaalt de factuur voor de genoemde vervaldatum; U heeft geen 'eigen geld' en de hypotheekakte is nog niet gepasseerd, U betaalt nog niet. In dat geval heeft u automatisch uitstel van betaling zoals in de koopakte is opgenomen. Over de verschuldigde, maar nog niet betaalde termijnen, brengen wij u de overeengekomen rente in rekening, die later bij de notariële eigendomsoverdracht met u wordt verrekend. U heeft geen eigen geld en de hypotheekakte is wel gepasseerd. U zendt het origineel voorzien van uw handtekening -naar uw geldgever, die voor betaling zorgdraagt.
Rente over de grond betaalt u met terugwerkende kracht vanaf de transportdatum. Deze datum is dezelfde als van de eigendomsoverdracht van de woning. Het rentepercentage is vastgelegd in uw koop-/aannemingsovereenkomst. 3 EIGENDOMSOVERDRACHT Deze eigendomsoverdracht geschiedt door middel van een zogenaamde 'akte van transport' (ook wel akte van levering genoemd) bij de notaris. De notaris legt hierin wezenlijke zaken vast die behoren tot de koop van uw woning. De notaris zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht plaatsvindt, waardoor grond, huis of appartementsrecht correct op uw naam komt te staan. Ook de hypotheekakte, waarin de eventuele financiering is geregeld, wordt afgewikkeld door de notaris. In de koop-/aannemingsovereenkomst wordt de uiterste datum van levering vermeld. Vóór die datum krijgt u van de notaris een afrekening toegestuurd, waarop het totale - op die datum verschuldigde bedrag - is aangegeven. Dit inclusief de bijkomende kosten zoals: • de (bouw)rente over de vervallen maar niet betaalde termijnen tot de transportdatum; • de notariskosten voor het opmaken van de akte(n); • de afsluitkosten van de hypotheek. Het hypotheekbedrag dat uw geldverstrekker voor u heeft gereserveerd, oftewel in depot blijft, moet gelijk zijn aan de vanaf de transportdatum nog verschuldigde bouwtermijnen en eventuele geschatte meerkosten. Indien dit niet het geval is, zult u het eventueel ontbrekende bedrag uit eigen middelen moet aanvullen. Het is algemeen gebruikelijk dat op de transportdatum zowel de akte van eigendomsdracht als de hypotheekakte worden ondertekend. 4 EXTRA ZEKERHEID DOOR DE 5%-REGELING CONFORM HET G.I.W. De zogenaamde 5%-regeling conform het G.I.W. geeft u als koper meer zekerheid dat eventueel geconstateerde gebreken en/of tekortkomingen bij de oplevering van uw woning worden verholpen. Deze regeling treedt gelijktijdig met de ondertekening van de aannemingsovereenkomst in werking. Hoe werkt de regeling? Van belang is dat u bij de oplevering van uw woning alle betalingstermijnen (inclusief het saldo van eventueel meer- en minderwerk) aan ons heeft overgemaakt. De laatste 5%
van de aanneemsom wordt door Stam + de Koning in de vorm van een bankgarantie bij de notaris ondergebracht. De bankgarantie blijft onder beheer van de notaris tot wij de eventueel geconstateerde gebreken en/of tekortkomingen hebben verholpen. Dit moet in het algemeen binnen vijftien werkbare werkdagen plaatsvinden (m.u.v. buitenschilderwerk in bepaalde periodes en werkzaamheden die pas uitgevoerd kunnen worden na binnenkomst van bestellingen). Daarna wordt de bankgarantie pas opgeheven. 5 BUDGET EN FINANCIERING 5a HYPOTHEEK De keuze van een passende hypotheek (= financiering) is erg belangrijk. Uitgangspunt voor alle financiële zaken rond uw eigen huis is de voor u acceptabele hoogte van de maandelijkse woonlasten. Ais u daarvan de onderhouds- en energielasten, de verzekeringspremie en de onroerende zaakbelasting aftrekt, houdt u over wat uw hypotheek mag kosten. Nu kunnen bij een gelijk hypotheekbedrag de maandelijkse lasten aanzienlijk verschillen. Die lasten zijn afhankelijk van de gekozen hypotheekvorm en uw persoonlijke omstandigheden. Wij adviseren u er goed op te letten dat in het uiteindelijke hypotheekbedrag alle bijkomende kosten (o.a. renteverlies tijdens de bouw) worden meegenomen, zodat u in het eindstadium niet met een tekort wordt geconfronteerd. Laat u ook op dit punt door uw makelaar of geldverstrekker uitvoerig informeren. 5b EEN HYPOTHEEK IS MAATWERK Een hypotheek is maatwerk. Deze is tenslotte afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden. Juist omdat in de toekomst allerlei omstandigheden kunnen wijzigen, is het belangrijk om ook naar de flexibiliteit van verschillende hypotheken te kijken. Aandachtspunten zijn: • de hoogte van uw huidige inkomen; • uw inkomensverwachting; • uw leeftijd; • de mogelijkheid van vervroegde aflossing; • de kosten daarvan; • de overdraagbaarheid; • de mogelijkheid om de hypotheek bij verhuizing mee te nemen. 5c WAARVAN IS DE RENTE AFHANKELIJK? Een van de meest belangrijke factoren die de hoogte van de hypotheeklasten bepaalt is de rente. De hoogte daarvan is afhankelijk van: • de garantie (met of zonder nationale hypotheekgarantie); • de soort hypotheek (basis-, tophypotheek); • de geldigheidsduur (variabel, vast, 'renterust'); • de wijze van betaling (per maand, kwartaal of jaar; vooraf of achteraf); • de hypotheekvorm (annuïteiten-, leven-, spaar-, beleggingshypotheek, enzovoort). 5d HOEVEEL DRAAGT DE FISCUS BIJ? Afhankelijk van uw inkomen en de gekozen hypotheekvorm betaalt de fiscus een groter of kleiner deel van uw hypotheeklasten. Dit belastingvoordeel ontstaat door: • de fiscale aftrekbaarheid van uw hypotheekrente; • de aftrekbaarheid van de financieringskosten, zoals afsluitprovisie, taxatiekosten en dergelijke. Daartegenover staat de bijtelling van het zogenaamde 'huurwaardeforfait' bij uw inkomen.
6 SERVICE EN GARANTIE 6a SERVICE VANUIT STAM + de KONING Het zal u inmiddels duidelijk zijn; bij het kopen van een woning komt nogal wat kijken. De informatiestroom kan een en ander danig onoverzichtelijk maken, waardoor u soms door "de bomen het bos niet meer ziet". Daarom staan wij u gedurende het gehele bouwproces terzijde en informeren wij u over alle relevante zaken. Deze "algemene verkoopinformatie" is daar een voorbeeld van. Maar er is meer: • Het bouwboek: dit is een speciaal ingerichte ordner voor vrijwel al uw documenten die u tijdens het bouwproces ontvangt. In deze ordner zijn de contractstukken, handleiding meer- en minderwerkprocedure en de koperskeuzelijst opgenomen, tevens kunt u er alle andere relevante informatie in opbergen. • De onderhoudsmap: deze map ontvangt u bij de oplevering van uw woning. Hierin is informatie opgenomen die nodig is om uw woning in goede staat te houden, zoals revisietekeningen van de standaard installaties, een opsomming van de gebruikte materialen, een kleurenschema en de folder 'Een huis om in te leven' met allerlei tips en suggesties. • Voor de G.I.W.-garantieperiode hebben wij onze afdeling 'Bouwservice’, die in staat is eventuele klachten snel op te lossen. 6b EEN HUIS MET G.I.W. GARANTIE: EXTRA ZEKERHEID Uiteraard wilt u de garantie dat wij uw woning in perfecte staat en overeenkomstig uw wensen opleveren. Om u deze extra zekerheid te kunnen bieden, hebben wij ons aangesloten bij het Garantie Instituut Woningbouw (G.I.W.). Dit instituut hanteert strenge selectienormen voordat een bouwondernemer kan worden ingeschreven. Deze zijn: vakbekwaamheid, deskundigheid, technische kwaliteit van de uitvoerders, kredietwaardigheid, enzovoort. Bij elk bouwplan dat voor garantie bij het G.I.W. wordt aangemeld, wordt niet alleen nauwkeurig bekeken of het voldoet aan alle technische eisen die het instituut stelt, maar ook of de omvang van het plan de financiële en technische capaciteiten van de bouwondernemer niet te boven gaat. Pas als aan alle eisen wordt voldaan, mag de bouwondernemer het huis onder G.I.W.-garantie verkopen en ontvangt de koper na het tekenen van de aannemingsovereenkomst het waarborgcertificaat. 6c WAT BETEKENT DE G.I.W..GARANTIE VOOR U? Als u een huis met G.I.W.-garantie van Stam + de Koning koopt, betekent dat onder andere het volgende: • Met de aanmelding van het bouwplan en de afgifte van het G.I.W.-waarborgcertificaat verplichten wij ons tot het geven van garantie op de woning. De garantie conform G.I.W. is zes jaar van kracht. Op sommige onderdelen is dit korter (bijvoorbeeld 1 jaar op schilderwerk). • De tekst van de aannemingsovereenkomst is goedgekeurd door de bij het G.I.W. aangesloten S.W.K. (Stichting Waarborgfonds Woningbouw). U heeft dus altijd een veilig contract. • De verkoopdocumentatie is samengesteld volgens de richtlijnen van het G.I.W. • Bij het tekenen van de aannemingsovereenkomst ontvangt u het door het G.I.W. uitgegeven boekje ‘Een huis met zekerheid', waarin u nog gedetailleerder alle bijzonderheden over de garantie en het G.I.W. kunt vinden (onder andere over oplevering en gereedmelding). • U krijgt een 'afbouwgarantie'. Dit betekent dat u nooit met een half afgebouwd huis blijft zitten wanneer er tijdens de bouw iets mis mocht gaan met de bouwonderneming. Via bemiddeling van het G.I.W. bouwt een andere bouwonderneming uw huis af, terwijl de schade tot een bepaald maximum door het G.I.W. wordt gedragen. • Wanneer er geschillen omtrent de kwaliteit van de woning mochten ontstaan, kan het G.I.W. een uitspraak doen die bindend is voor koper en bouwer.
7 WIJZIGINGEN AAN UW WONING 7a KOPERSBEGELEIDING Om u als koper een zo goed mogelijke begeleiding te bieden ten aanzien van het meer- en minderwerk, heeft Stam + de Koning hiervoor een aparte afdeling ingericht, te weten de afdeling Kopersbegeleiding gevestigd aan de Dillenburgstraat 25a in Eindhoven. Hier ontvangen wij u graag en bieden wij u de mogelijkheid om de basis afwerking van uw woning te kunnen bekijken conform de verkoopstukken. U kunt hierbij denken aan: het sanitair, het tegelwerk, de deuren, binnendeurbeslag, installatieonderdelen van de loodgieter, de cv-installatie en de elektricien. Onze afdeling Kopersbegeleiding is gespecialiseerd in het begeleiden van kopers gedurende het bouwproces. De belangrijkste taken van de kopersbegeleiding zijn o.a.: • Begeleiding van uw wensen met betrekking tot wijzigingen op basis van de koperskeuzelijst. • Het beantwoorden van uw specifieke vragen van bouwtechnische aard. • Het verzamelen en in overzichten vastleggen van alle wijzigingen welke door u zijn opgedragen, alsmede deze wijzingen samenstellen en geschikt maken voor de uitvoeringsopdrachten. • Het beantwoorden van eventueel door u gestelde vragen of gesignaleerde klachten gedurende de uitvoeringsperiode. Zodra u de aannemingsovereenkomst bij de makelaar heeft ondertekend, ontvangen wij uw adresgegevens via de makelaar. Aansluitend gaan wij u, na het behalen van de verkoopdrempel, telefonisch benaderen voor het inplannen van een intakegesprek. Van groot belang is dat wij op de hoogte zijn onder welk telefoonnummer u gedurende de dag bereikbaar bent en dat u aldaar de beschikking heeft over alle belangrijke contractstukken en tekeningen. 7b DE KEUZELIJST + SLUITINGSDATA In de keuzelijsten hebben wij getracht, met een zo breed mogelijk pakket van meer- en minderwerkzaamheden, tegemoet te komen aan uw persoonlijke wensen, welke mogelijk zijn binnen het seriematig bouwen. Veel van deze keuzes moeten reeds in een vroeg stadium van het bouwproces bekend zijn, vaak zelfs nog voor de eerste spade de grond in gaat. Dit heeft te maken met de levertijden van diverse geprefabriceerde elementen waarin specifieke voorzieningen, die voortvloeien uit uw keuzes, moeten worden opgenomen. Daar al uw meer- en minderkeuzes een voorbereidings- en/of leveringstijd met zich meebrengen, zijn wij genoodzaakt de vermelde sluitingsdata strikt te hanteren. Enerzijds omdat na deze datum uw keuze om technische redenen niet meer mogelijk is en de te maken kosten hiervoor niet meer in verhouding staan tot de geleverde wijziging. Vandaar dat wij bij overschrijding van de uiterste sluitingsdatum verdere wijzigingen helaas niet meer kunnen honoreren. In dat geval zal het betreffende onderdeel conform verkoopstukken worden uitgevoerd of volgens uw eerder kenbaar gemaakte keuze. Voor alle standaard meer- en minderwerkzaamheden die door u worden opgedragen is de standaard opleveringsprocedure met bijbehorende garanties van toepassing. Echter in sommige gevallen is het mogelijk dat bij individuele meer- of minderwerken, de aard van deze werkzaamheden een limitering van bepaalde garanties met zich mee brengt. Indien dit laatste van toepassing is, dan wordt dit uitdrukkelijk aan u gemeld. 7c WIJZIGINGEN ANDERS DAN OP DE KEUZELIJST Mochten wij er niet in zijn geslaagd aan al uw wensen tegemoet te komen. dan heeft u de mogelijkheid om uw persoonlijke wensen aan ons kenbaar te maken. Ook hier geldt dat de fase
waarin het bouwproces verkeerd medebepalend is of de gevraagde wijziging kan worden gehonoreerd. Het is dus van belang deze wensen zo spoedig mogelijk kenbaar te maken. Ook bij deze individuele keuzes gelden sluitingstermijnen. Uw persoonlijke wensen zullen, in geval deze door ons realiseerbaar zijn bevonden, beantwoord worden door een individuele offerte voor deze specifieke wijziging, waarbij de aangegeven uiterste beslisdatum wederom bindend is. Ofschoon wij het nastreven om naast de mogelijkheden in de keuzelijsten ook uw persoonlijke wensen zoveel mogelijk te honoreren, is dit niet altijd mogelijk. 7d DE HIERONDER VERMELDE WJZIGINGEN KUNNEN NIET DOOR ONS WORDEN GEHONOREERD: wijzigingen in het gevelbeeld (buitengevels, dak, etc). wijzigingen in strijd met de bouwvergunning en/of regelgeving(GIW) wijzigingen in en aan constructie(onderdelen), zoals bijvoorbeeld dragende muren wijzigingen aan leidingschachten wensen die de voortgang van de uitvoering belemmeren 8 CASCO LEVERINGEN SANITAIRE RUIMTES GRONDGEBONDEN WONINGEN: Bij grondgebonden woningen is het mogelijk in overleg met de Kopersbegeleiding, dat u een bepaalde ruimte niet wenst af te werken (casco levering). Wij zullen u indien u hiervoor kiest een minderwerkofferte aanbieden als onderdeel van uw keuzelijst. Tevens dient u onze overeenkomst "gelimiteerde garantie- en waarborgregeling te ondertekenen”, waarin de voorwaarden en uitgangspunten voor deze casco leveringen zijn opgenomen. Deze overeenkomst is noodzakelijk, aangezien wij geen garantie kunnen geven op onderdelen die wij niet hebben aangebracht.
9 DE KLEINE LETTERTJES GROOT GESCHREVEN Omdat er bij de aankoop van een woning zoveel komt kijken, is de kans aanwezig dat u iets over het hoofd ziet. Zo worden de ‘kleine lettertjes' wel eens vergeten, wat kan leiden tot misverstanden. Daarom willen we u uitdrukkelijk wijzen op de onderstaande punten: • Omdat bij het bouwen van een huis nog veel ambachtelijk werk wordt verricht, behoudt verkoper zich het recht voor op of aan de opstallen de naar haar oordeel noodzakelijke architectonische of technische wijzigingen aan te brengen. • Bedoelde eventuele wijzigingen doen echter geen afbreuk aan de waarde van de woning en geven geen aanleiding tot enige verrekening met de koper. • Alle informatie in de verkoopstukken over het plan ontvangt u onder voorbehoud van goedkeuring van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van betreffende gemeente, alsmede van de Energiebedrijven. • De afbeeldingen in de verkoopstukken geven een impressie. De reële kleuren van gevelstenen, schilderwerk en dakbedekking kunnen afwijken. De tuinaanleg is naar eigen fantasie ingevuld. Aan deze brochure kunnen derhalve geen rechten worden ontleend. • Geringe maatafwijkingen worden voorbehouden. • Cementdekvloeren voldoen aan de op een na hoogste vlakheidklasse volgens de NEN norm 2747, vlakheidklasse 2. Dit houdt in dat er geringe maatafwijkingen mogen zijn. Indien u kiest voor een vloerafwerking met grote op de cementdekvloer te lijmen keramische tegels adviseren wij u om vooraf een egalisatielaag op deze dekvloer aan te brengen. • De situatie geldt alleen voor de erfgrenzen van de kavels. • De aangegeven nummers zijn de bouwnummers; de huisnummers, straatnamen en de postcodes worden op een later tijdstip bekendgemaakt. • De inrichting van het openbare gebied is gebaseerd op de laatst bij ons bekende gegevens. Wijzigingen daarvan vallen buiten onze verantwoordelijkheid. • Ten aanzien van afwijkingen in de perceelgrootte (zowel positief als negatief) kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden, ondanks het feit dat de situatietekening met de grootst mogelijke zorg is vervaardigd. • De in de tekeningen genoemde maten zijn 'circa-maten'. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wij adviseren u bij het inrichten van uw woning de maten ter plaatse op te nemen. • Genoemde merknamen en fabrikanten kunnen door Stam + de Koning worden vervangen, mits deze producten dezelfde kwaliteit hebben. • Teneinde de verwarmingsinstallatie te kunnen proefstoken, vindt de aansluiting van gas, water en elektra enkele weken voor de oplevering plaats. De energiekosten tot aan de oplevering komen voor rekening van de ondernemer. • De ondernemer zal de aansluiting, inclusief de meter, op de hoofdleiding van het energienet voor gas en elektriciteit laten verzorgen door de lokale netbeheerder. De ondernemer verzorgt tevens bij de lokale netbeheerder een overeenkomst voor transport (levering) van gas en elektriciteit. • De verkrijger dient vóór of op de dag van oplevering zich aan te melden bij de lokale netbeheerder, teneinde een overeenkomst aan te gaan voor aansluiting en transport (levering). De meterstanden worden voor de dag van oplevering in het bijzijn van verkrijger en ondernemer opgenomen. De verkrijger is vanaf de oplevering vrij in de keuze van de energieleverancier voor gas en elektriciteit, een en ander binnen de voorwaarden van de leverancier en de wettelijke regels daaromtrent. • De ondernemer zal de aansluiting, inclusief de meter, op de hoofdleiding van het drinkwaternet laten verzorgen door de lokale netbeheerder. Tevens verzorgt de ondernemer de aansluiting op het telefoonnet en op het net van beeld en geluidssignalen.
