Algemene verkoopinformatie 1 Ter inleiding Bij het kopen van een appartement moeten de nodige stappen worden gezet voordat u zich eigenaar mag noemen. Wij verduidelijken u in deze wegwijzer wat u kunt verwachten tijdens het aankooptraject. 2 De aankoop Koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst Wanneer u besluit tot aankoop van het appartement over te gaan wordt dit vastgelegd in een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst. Met het tekenen van deze overeenkomsten verplichten de ondernemers zich tot de bouw van het appartement en de levering van de daarbij behorende grond, berging en parkeerplaats terwijl u zich onder meer verplicht tot het betalen van de koop- en aanneemsom. Notariële overdacht Na ondertekening worden de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst naar de notaris verzonden. De notaris zal zorgdragen voor de akte van eigendomsoverdracht, ook wel de ‘transportakte’ genoemd. Bij het notarieel transport ondertekent u de transportakte en de eventuele hypotheekakte. Na inschrijving van de transportakte in de openbare registers van het kadaster bent u eigenaar van het appartementsrecht geworden. 3 Betaling Vrij op naam (v.o.n.) Het appartementsrecht wordt “vrij op naam” aan u verkocht. Vrij op naam wil zeggen dat de hieronder genoemde kosten, die met het kopen van een appartementsrecht gemoeid zijn, in de prijs begrepen zijn: • De notariskosten inzake de leverings- en eigendomsakte; • BTW (thans 21%, eventuele wijzigingen worden conform de wettelijke voorschriften doorberekend); • De kosten van de kadastrale inmeting; • De grondkosten; • De sloopkosten van het bestaande gebouw; • De bouwkosten; • Het architectenhonorarium; • De gemeentelijke leges; • De aansluitkosten t.b.v. gas, water, elektra, CAI en telefoon; • De kosten voor het garantiecertificaat.
www.veensetuin.nl
1
Naast deze koop- en aanneemsom bent u mogelijk een aantal bijkomende kosten verschuldigd, waaronder: • renteverlies tijdens de bouw (bouwrente); • de met de financiering verband houdende kosten, zoals notariskosten voor de hypotheekakte en afsluitprovisie; • kosten van meerwerk; • kosten van inrichting. Termijnregeling De koop- en aanneemsom bestaat uit: • de grondkosten, inclusief de daartoe te rekenen kosten; • de bouwkosten. De grondkosten zijn verschuldigd per de datum genoemd in de koopovereenkomst. De ondernemer heeft deze grondkosten voorgeschoten en berekent over deze verschuldigde maar nog niet betaalde grondkosten de overeengekomen rente. De bouwkosten worden betaald in termijnen naar rato van de voortgang van de bouw. Telkens wanneer de bouw zover is gevorderd dat een termijn is vervallen, ontvangt u een factuur. In de aannemingsovereenkomst is de verdeling van deze termijnen vastgelegd. Het is mogelijk dat bij de aankoop van het appartementsrecht reeds een aantal termijnen is verlopen. Ook over deze verschuldigde maar nog niet betaalde termijnen berekent de ondernemer een overeengekomen rente. Hoe verloopt de betaling? Na het tekenen van de koop- en de aannemingsovereenkomst ontvangt u facturen voor de grondkosten, de verschuldigde termijnen en de eventueel bijbehorende rente. Indien u over eigen geld beschikt, is het mogelijk de facturen geheel of gedeeltelijk zelf te betalen. De overige facturen zendt u zo spoedig mogelijk – voorzien van uw handtekening- naar uw bank. Voor de datum van notariële overdacht ontvangt u van de notaris een afrekening waarop staat vermeld welk bedrag u tijdig dient over te maken en welk bedrag uw bank moet overmaken. Uw bank zal voor betaling zorgdragen vlak voordat de notariële overdacht zal plaatsvinden. Het restant van het hypotheekbedrag wordt door de bank in een depot gestort. Nadat het notarieel transport heeft plaatsgevonden, ontvangt u telkens een factuur als de bouw weer zover is gevorderd dat een van de termijnen is verlopen. Ook dan zendt u de facturen naar uw geldgever. Uw geldgever zal deze facturen vanuit het depot voldoen. Renteverlies tijdens de bouw Vanaf de transportdatum van uw hypotheekakte betaalt u hypotheekrente. Deze is in het algemeen opgebouwd uit de rente die u betaalt over het volledige hypotheekbedrag minus de rente over het nog in depot staande bedrag. www.veensetuin.nl
2
Het totale bedrag aan rente dat u tijdens de bouw aan de ondernemer en de bank bent verschuldigd, wordt bouwrente genoemd. Tijdens de bouw kunt u geconfronteerd worden met dubbele woonlasten: u heeft woonlasten met betrekking tot uw huidige woning en u betaalt tevens rente voor uw nieuwe woning. Het is dan ook verstandig hiermee rekening te houden, bijvoorbeeld door deze bouwrente op te nemen in uw financieringsplan. 4 Meer- en minderwerk Het is op beperkte schaal mogelijk wijzigingen te doen aanbrengen in het appartement. Dit wordt gecoördineerd door middel van de keuzelijst meer- en minderwerk. In deze lijst worden de keuzemogelijkheden aan u voorgelegd met de daaraan verbonden eventuele meer- of minderprijzen. Alle wijzigingen in opdracht van de verkrijger moeten voldoen aan het gestelde in de betreffende artikelen van de Algemene Voorwaarden, behorende bij de overeenkomst. De extra werkzaamheden (meerwerk), welke worden uitgevoerd door de ondernemer, vallen onder dezelfde garantie als het overige werk. Werk door derden Het is niet mogelijk om tijdens de bouw werkzaamheden door derden te laten verrichten. Derden zijn participanten in het bouwproces die werken zonder opdracht van de ondernemer. Een voorbeeld is het laten leggen van vloerbedekking: dit kan pas na oplevering van de woning. 5 De oplevering Bouwtijd In de aannemingsovereenkomst wordt de bouwtijd genoemd in werkbare werkdagen. De daadwerkelijke bouwtijd is afhankelijk van werkbaar weer. Wanneer er in een periode veel verlet is, bijvoorbeeld door regen of vorst, dan zijn er relatief weinig werkbare werkdagen en dat kan een langere bouwtijd veroorzaken. De feitelijke oplevering Minimaal twee weken voor de oplevering wordt u schriftelijk op de hoogte gesteld van de definitieve datum en het tijdstip van oplevering. De woning wordt “bezemschoon” opgeleverd, behalve het sanitair, de tegels en het glas: deze worden schoon opgeleverd. Wanneer de woning gereed is, inspecteert u samen met de ondernemer de woning voor de oplevering. Tijdens deze inspectie worden eventuele nog geconstateerde onvolkomenheden schriftelijk vastgelegd in een opleveringsrapport. Indien u aan al uw financiële verplichtingen heeft voldaan en de akte van transport is getekend, ontvangt u na ondertekening van het opleveringsrapport de sleutels van de woning. De geconstateerde onvolkomenheden worden zo spoedig mogelijk hersteld.
www.veensetuin.nl
3
Onderhoudsperiode Gedurende een periode van zes maanden na de feitelijke oplevering, kunt u de ondernemer schriftelijk meedelen of er nieuwe onvolkomenheden zijn ontstaan, die niet het gevolg zijn van verkeerd gebruik of “werken” van de constructie. Bij stukadoorswerk bijvoorbeeld, kunnen haarscheurtjes ontstaan, omdat de constructie moet “wennen” aan een andere temperatuur en vochtigheidsgraad. Nadat alle onvolkomenheden, waarvan schriftelijk melding is gemaakt, zijn verholpen, wordt de ondernemer geacht aan zijn verplichtingen te hebben voldaan. 5% regeling U heeft recht om gebruik te maken van de zogenaamde “5% regeling”. Dit geeft u als koper extra zekerheid om geconstateerde gebreken bij de oplevering van uw woning snel verholpen te krijgen. Hoe gaat dat in zijn werk? Bij oplevering betaalt u de laatste termijn van 10%. De notaris houdt 50% van deze termijn in depot. Dit depot blijft bestaan totdat de geconstateerde gebreken zijn verholpen. Woningborg De appartementen worden gebouwd met Woningborg. Dit biedt u als koper twee vormen van zekerheid: De afbouwwaarborg: Als de bouwonderneming tijdens de bouw failliet gaat, zorgt Woningborg voor de afbouw van de appartementen. Is het afbouwen om wat voor reden dan ook onmogelijk, dan verstrekt Woningborg de koper een schadeloosstelling. Een en ander conform de in de Woningborg Garantie- en waarborgregeling vastgestelde regels. De herstelwaarborg: De bouwkundige kwaliteit van de woning wordt door de bouwonderneming gegarandeerd tot 6 jaar en 3 maanden na de oplevering. Bij bepaalde ernstige technische gebreken zelfs tot 10 jaar en 3 maanden. Woningborg waarborgt de garantieverplichtingen van de bouwonderneming, anders gezegd als de bouwonderneming niet meer kan of wil herstellen, draagt Woningbouw hier zorg voor. 6 De adviseurs De makelaar De makelaar kan u begeleiden bij het aankoopproces en is de aangewezen persoon om u te informeren over de juridische en financiële aspecten die het kopen van een woning met zich meebrengt. Zo kunt u bij de makelaar terecht indien u vragen heeft omtrent de koop-/aannemingsovereenkomst, de bouwrente of de eventuele verkoop van uw huidige woning. De hypotheekadviseur Om de woning te financieren kunt u een hypothecaire lening afsluiten. Er zijn diverse hypotheekvarianten en veel verschillende geldverstrekkers. Welke hypotheek het beste bij u past is afhankelijk van een aantal factoren. Vooral uw persoonlijke situatie en specifieke wensen spelen een belangrijke rol. De
www.veensetuin.nl
4
hypotheekadviseur kan u een deskundig, onafhankelijk advies geven. Bovendien beschikt hij over actuele gegevens van diverse banken en instellingen. De verzekeringsadviseur Tijdens de bouw is uw woning verzekerd tegen de risico’s van brand- en stormschade. Vanaf de datum van oplevering bent u hiervoor zelf verantwoordelijk. De verzekeringsadviseur kan u hier uitgebreid over informeren. Tot slot Voorbehoud Bij het bouwen van een woning vindt nog veel ambachtelijk werk plaats. De ondernemer behoudt zich het recht op of aan de opstallen de naar zijn oordeel ondergeschikte architectonische of technische wijzigingen aan te brengen, zonder mededeling aan de koper. Ook wordt alle informatie in deze brochure u gegeven onder voorbehoud van goedkeuring van Bouw- en woningtoezicht en nutsbedrijven. De op tekening aangegeven maten zijn circa-maten. Kleine afwijkingen van deze maten zullen geen afbreuk doen aan de kwaliteit en bruikbaarheid van de woning en geven geen van de partijen aanleiding van enige verrekening. De terreinindeling op de situatietekening van het openbaar terrein is aangegeven op basis van de laatst bekende gegevens. Aan wijzigingen hierop kunnen geen rechten worden ontleend. Kleurafwijkingen kunnen voorkomen door verschil in druktechniek en de toegepaste natuurlijke materialen. Ten aanzien van afwijkingen in de perceelgrootte wordt geen aansprakelijkheid aanvaard, ondanks het feit dat de situatietekening met de grootst mogelijke zorg is vervaardigd. De op de plattegronden aangegeven apparatuur en het eventuele meubilair dienen alleen ter oriëntatie en zijn voor zover niet uitdrukkelijke in de omschrijving genoemd, niet bij de koopsom inbegrepen. De in deze brochure gebruikte perspectieftekening is een zogenaamde “artist impression” en geeft een indruk van het gebouw. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Alle mondeling gedane toezeggingen door personeel van de ondernemer betreffende de datum van oplevering, betalingen en alle andere aangelegenheden betreffende de bouw en het daarmee verband houdende, zijn slechts geldig nadat daarvan schriftelijke bevestiging is verkregen van de ondernemer. Bouwbesluit De begrippen keuken, woonkamer, slaapkamer en dergelijke worden in het bouwbesluit (2012) niet gehanteerd. Deze bouwregelgeving spreekt over verblijfsgebied, verblijfsruimte, verkeersgebied en dergelijke. Hieronder staan benamingen welke in het bouwbesluit zijn gehanteerd: Benamingen in deze brochure
Volgens bouwbesluit
hal/entree woonkamer, keuken slaapkamer(s)
verkeersruimte verblijfsruimte verblijfsruimte www.veensetuin.nl
5
kast meterkast w.c./toilet badkamer terras c.v. ruimte berging
bergruimte meterruimte toiletruimte badruimte onbenoemde ruimte onbenoemde ruimte bergruimte
Bezoek aan de bouwplaats Uit veiligheidsoverwegingen wordt het bezoeken van de bouwplaats door kopers tijdens het bouwproces niet toegestaan. Om u toch in de gelegenheid te stellen de vorderingen van het werk enigszins te kunnen volgen, zal door de ondernemer een regeling worden opgesteld, waarbij bezoek onder begeleiding op vastgestelde tijdstippen mogelijk zal zijn. U ontvangt hierover te zijner tijd nader bericht. Vereniging van eigenaars (VvE) Wanneer u tot aankoop overgaat, wordt u eigenaar van een appartementsrecht, dat u recht geeft op het exclusieve gebruik van het appartement met toebehoren, het zogeheten privé-gedeelte. Tevens bent u mede-eigenaar van het gehele gebouw, de gemeenschappelijke ruimte en de daarbij behorende grond. Volgens de wet dient een Vereniging van Eigenaars te worden opgericht voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken. Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van deze vereniging. De dagelijkste leiding van de VvE is in handen van het bestuur. Ten minste eenmaal per jaar vergadert u met uw mede-eigenaren over zaken die het complex betreffen. Zo worden onder ander de balans, de exploitatie van het voorafgaande jaar en de begroting voor het dan komende jaar besproken. Met het u toekomende stemrecht beslist u mee over deze zaken. Het reglement (statuten) waaraan ieder lid van de VvE zich moet houden is vastgesteld in de daartoe door de notaris opgemaakte akte van splitsing. De splitsingsakte is de “Grondwet” van de vereniging. Alle besluiten (zelfs met meerderheid van stemmen) die in strijd met de splitsingsakte worden genomen, zijn nietig. Door de Algemene Ledenvergadering wordt een huishoudelijk reglement vastgesteld. Hierin wordt onder andere het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten geregeld, voor zover dit niet in de splitsingsakte is geregeld. In de splitsingsakte staat vermeld voor welk deel elke eigenaar in de gemeenschappelijke kosten (servicekosten) dient bij te dragen. In deze kosten zijn onder andere begrepen: groot en klein onderhoud, kosten van verzekeringen (opstalverzekering, aansprakelijkheidsverzekering), kosten van schoonmaak, kosten van glasbewassing en energiekosten van de gemeenschappelijke ruimten.
www.veensetuin.nl
6
