Algemeen overzicht vastgoedmarkten Inleiding 1

Inhoud

1.

2.

3.

4.

Algemeen overzicht vastgoedmarkten Inleiding

1

Tussentijds jaarverslag Kerncijfers Winst Direct resultaat Indirect resultaat Eigen vermogen en intrinsieke waarde Onroerend goed portefeuille Betwisting Risicobeheersing Verbonden partijen Vooruitzichten

2 2 2 2 3 3 3 4 4 4

Beurs en financiële data Aandeelhouderschap Agenda Grafieken

6 6 6

Vastgoedportefeuille Overzicht Grafieken Verslag van de onroerend goed deskundige

7 7 8

Verkorte financiële overzichten Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst en verliesrekening eerste halfjaar 2008 Geconsolideerd direct en indirect resultaat Mutaties eigen vermogen Geconsolideerd kasstroomoverzicht Geconsolideerde winst en verliesrekening voor het tweede kwartaal 2008 Informatie per segment Wijzigingen in vastgoedbeleggingen Gegevens over het aandeel Uitgangspunten halfjaarcijfers 2008 Consolidatie Belangrijke gebeurtenissen na 30 juni 2008 Beleggingspolitiek Claim

9 10 11 11 12 13 14 15 15 15 15 15 15 16

5.

Verplichtingen inzake informatieverstrekking aan het publiek

17

6.

Verslag van de commissaris

17

Halfjaarverslag 2008

Algemeen overzicht vastgoedmarkten Inleiding

De economische vooruitzichten, de oplopende inflatie en de daling van de koopkracht maken de bedrijven terughoudender in het nemen van investeringsbeslissingen. Desondanks blijft het vinden van geschikt personeel een topprioriteit in de Vlaamse en Brusselse regio, waarbij de mobiliteit en flexibiliteit van de werknemers moet verbeteren. De vastgoedmarkten

Kantorenmarkt De beschikbaarheid van moderne kwaliteitsgebouwen blijft laag. In Brussel alleen werd door de gewestelijke overheid 350.000 m² bestempeld als onverhuurbaar zonder ingrijpende renovatie en upgradingswerken. De opname van kantoren in Brussel daalt met +/- 30% vergeleken met het topjaar 2007. Vooral de EU en de overheid blijven achter in huuropname. Hierbij komt ook tot uiting dat het aantal deals vergelijkbaar is met 2007, maar dat het gemiddeld aantal m² per deal sterk terugloopt door het missen van ‘de superdeals’. Desondanks is de beschikbare ruimte afgenomen in Brussel van 9,8 % naar 9,2 %. De investeringen in nieuwbouw op risico verminderen, zodat de leegstand verder zal teruglopen. Dit fenomeen doet zich voor in de ganse Brusselse regio. Ondanks de kredietcrisis is de investeringsmarkt voor Brusselse kantoren niet opgedroogd. Ook het aanbod van perifere projecten stijgt opmerkelijk, maar door de correctie van de yields blijven vele projecten in de aanbieding tot de prijzen opnieuw gestabiliseerd zijn. Voor het eerste halfjaar blijven de huurprijzen stabiel. Steden als Antwerpen en Gent blijken resistenter te zijn en winnen verder aan aantrekkingskracht.

Commerciële markt Het consumentenvertrouwen ligt aan de basis van de retailmarkt. De voorbije jaren hebben we een permanente stijging van de huurprijzen vastgesteld en ook in 2008 bleef deze tendens zich verderzetten. Naar verwachting zal de huurstijging afvlakken, maar door de trend om steeds meer te concentreren op toplocaties, blijven de ontwikkelaars + 1 mln m² extra retail viseren. De Heyselsite die het Brussels Gewest als shoppinglocatie wil promoten is het meest tot de verbeelding sprekende voorbeeld. Aangezien de meeste grote steden redelijk bedeeld zijn met winkelcentra, liggen de grootste kansen in de middelgrote woonkernen. In retail worden eveneens meer projecten in de verkoop aangeboden, maar goede projecten op goede locaties blijven schaars en dus zeer duur. (Het retailpark De Blauwe Toren in Brugge werd verkocht aan AXA voor +/- € 90 mln).


1

1. Tussentijds jaarverslag Kerncijfers

t/m 30 juni 2008

(bedragen x € 1.000)

t/m 30 juni 2007

∆

Winst

13.053

13.746

-5,0%

Direct resultaat Indirect resultaat

11.086 1.967

10.470 3.276

5,9% -40,0%

Direct resultaat per aandeel

2,08 EUR

1,96 EUR

5,9%

Winst per aandeel

2,45 EUR

2,58 EUR

-5,0%

Vermogen

30 juni 2008

Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Eigen vermogen

375.092 9.320 372.386

69,84 EUR

Schuldratio op totaal der activa

7,0 % 5.331.947

1)

inclusief winst lopend boekjaar

2)

vόόr winstverdeling en dividenduitkering

1)

71,04 EUR

∆

1,3% 2,7% -1,7%

370.427 9.079 378.778 2)

1)

Intrinsieke waarde per aandeel

Uitstaande aandelen

31 december 2007

2)

-1,7%

3,7 % 5.331.947

Winst

De winst over het eerste halfjaar, bestaande uit direct en indirect resultaat, is uitgekomen op € 13,1 mln (2007: € 13,8 mln). Dit is, in vergelijking met dezelfde periode in 2007, een gevolg van, enerzijds, een hoger direct resultaat (€ 0,6 mln) en, anderzijds, een lagere positieve herwaardering (€ 1,3 mln) van de portefeuille.

Direct resultaat

Wereldhave Belgium behaalde over het eerste halfjaar een direct resultaat van € 11,1 mln (2007: € 10,5 mln). Dit resultaat (€ 0,6 mln) is in hoofdzaak het gevolg van een hogere bezettingsgraad wat heeft geleid tot een hoger operationeel vastgoedresultaat en lagere andere operationele kosten. Het direct resultaat per aandeel is daarmee uitgekomen op € 2,08 (2007: € 1,96). De gemiddelde bezettingsgraad over het eerste halfjaar, uitgedrukt in een percentage van de theoretische huur, bedraagt 90,0% (2007: 86,0%). De leegstand situeert zich uitsluitend in de kantorenportefeuille.

Indirect resultaat

Het indirecte resultaat bestaat uit de waarderings- en vervreemdingsresultaten. De herwaardering van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt € 2,0 mln (2007: € 3,3 mln). Gedurende het eerste halfjaar werd er geen vastgoed verkocht.

2


Eigen vermogen en intrinsieke waarde per aandeel

Het eigen vermogen bedraagt per 30 juni 2008 € 372,4 mln (31 december 2007: € 378,8 mln). De intrinsieke waarde per aandeel, inclusief winst lopend boekjaar, bedraagt per 30 juni 2008 € 69,84 (31 december 2007: € 71,04).

Onroerend goed portefeuille

De reële waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt per 30 juni 2008 € 375,1 mln (31 december 2007: € 370,4 mln). De netto toename met € 4,7 mln is toe te schrijven aan investeringen in gebouwen in portefeuille (€ 2,7 mln) en een positieve netto herwaardering van de portefeuille vastgoedbeleggingen met € 2,0 mln. De reële waarde wordt berekend na aftrek van de transactiekosten (10% - 12,5%) bij verkoop. Investeringen Nivelles De stad heeft een positief advies gegeven over het voorgestelde masterplan. Dit plan behelst een mixed-use project, met name retail, leisure, hotel, kantoren en appartementen. De vennootschap zal een gefaseerde bouwaanvraag indienen zodra het dossier dit toelaat. De bouwaanvraag die betrekking heeft op de uitbreiding van het winkelcentrum (10.000 m²) en het retailpark zal naar verwachting in de tweede helft van 2008 ingediend worden. Tournai In Tournai wordt gewerkt aan plannen voor de uitbreiding van het winkelcentrum met 4.500 m² en een retailpark van 10.000 m². Start van de bouw is voorzien voor 2009. Verhuringen Winkelcentra Tijdens het eerste halfjaar werden in de 3 winkelcentra 14 huurovereenkomsten onderhandeld (10 verlengingen/overdrachten en 4 nieuwe contracten). Door de blijvende interesse van de retailers in deze projecten werden gemiddelde huurverhogingen van meer dan 15% aanvaard. Vooral in Nivelles wordt het potentieel van een uitbreiding gunstig geëvalueerd, wat nu reeds een positief effect heeft op de huurbesprekingen. Alle commerciële ruimten zijn 100% verhuurd. Kantoren De onderhandelingen voor kantoorruimten in 2008 werden bevestigd door de ondertekening van 9 nieuwe huurovereenkomsten, goed voor een extra oppervlakte van 8.800m². In Antwerpen-Berchem werden o.a. 24+ (VTBVAB/KBC), Greenille, Odyssey Logistics Europe en Pearlchain aan het huurderbestand toegevoegd, in Vilvoorde Westcon.

Betwisting

De Raadkamer van Brussel heeft op 7 juni 2007 beslist de zaak over de strafrechterlijke betwisting inzake de verkoop van een vennootschap, geherkwalificeerd als kasgeldvennootschap, door te verwijzen naar de rechtbank. De vennootschap is tegen deze beschikking in beroep gegaan. Sindsdien zijn er geen nieuwe ontwikkelingen in deze zaak te melden, hetgeen door de raadsman van de vennootschap bevestigd is. Voor een gedetailleerde beschrijving wordt er verwezen naar pagina 16.


3

Risicobeheersing

De risico’s, met name de bedrijfs-, de financiële, de operationele en de strategische risico’s, waarmee de bevak kan worden geconfronteerd over de resterende periode van het boekjaar 2008 zijn identiek als deze beschreven in het jaarverslag over het boekjaar 2007. De Zaakvoerder besteedt voortdurende aandacht aan vermelde risico’s teneinde de mogelijke impact voor de vennootschap en haar aandeelhouders te kunnen beperken.

Verbonden partijen

Er hebben gedurende het 1e halfjaar 2008 geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.

Vooruitzichten

De Zaakvoerder verwacht voor eind 2008 een hogere gemiddelde bezettingsgraad van 91,3% (op basis van de tot 30 juni 2008 afgesloten huurcontracten) en een direct resultaat per aandeel van circa € 4,05.

4



5

2. Beurs en financiële data

Aandeelhouderschap Op 30 juni 2008 zijn 5.331.947 aandelen in omloop, waarvan 37,99% in handen is van Wereldhave N.V., 30,21% in handen van N.V. Wereldhave International en 31,80% in handen van het publiek.

Agenda

06.11.2008

Kwartaalresultaten per 30.09.2008

25.02.2009

Jaarresultaten per 31.12.2008

einde maart 2009 Jaarverslag 2008 08.04.2009

Algemene vergadering van Aandeelhouders

17.04.2009

Betaalbaarstelling dividend

11.05.2009


06.08.2009

Halfjaarresultaten per 30.06.2009

09.11.2009


Grafieken

Koersverloop aandeel 2007-2008

Koers aandeel / Intrinsieke waarde

(in €)

(in €)

75 70 65

80

60

70

55 50

60 45 40

50

35 30

40

25

30

20 15

20 10 5

10

0 01/07 02/07 03/07 04/07 05/07

06/07 07/07 08/07 09/07 10/07 11/07 12/07 01/08 02/08 03/08 04/08 05/08 06/08

0 dec/06

mrt/07

jun/07

sep/07 Intrinsieke waarde

6


dec/07 Koers aandeel

mrt/08

jun/08

3. Overzicht van de portefeuille per 30 juni 2008 Spreiding Verhuurvan de bare portefeuille oppervlakte (in %) (in m2) Commercieel Commercieel Centrum “Belle-Ile” – Liège Commercieel Centrum Nivelles Commercieel Centrum “Les Bastions” – Tournai Kantoren Madou Center Brussel Regent 58 Brussel Orion Center Brussel Jan Olieslagerslaan Vilvoorde Business- & Mediapark Vilvoorde (30) Business- & Mediapark Vilvoorde (32) Business- & Mediapark Vilvoorde (28) De Veldekens (fase I) Berchem-Antwerpen De Veldekens (fase II) Berchem-Antwerpen De Veldekens (fase III) Berchem-Antwerpen

Huurinkom- Gemiddelde sten tot eind bezetting juni 2008 tot eind juni (in €) 2008 (in %)

36 (1)

31.252

2.200

99

4.395.052

100

13

15.505

802

61

1.297.268

100

10

14.178

1.260

58

1.159.254

100

150

2

1.420.253

100

32

7

254.673

85

64

8

600.925

100

82

4

142.620

100

178

5

387.973

97

123

4

378.770

99

305

1

390.809

46

238

2

699.575

77

316

11

752.298

75

217

6

330.719

46

12.210.188

90

9

12.364 302 * 3.246 49 * 5.705 25 * 3.012 29 * 5.495 201 * 3.932 120 * 12.743 246 * 11.976 368 * 16.020 1.119 * 11.192 224 *

1 4 1 3 2 6 5 6 4

Totaal

ParkeerAantal plaatsen huurders (in aantal)

100

149.303

* archiefruimte voor het risico op verbeurdverklaring van dit onroerend goed, zie toelichting op pagina 16 "Claim"

1)

Geografische spreiding

Branche – mix totale portefeuille

(in % van de taxatiewaarde)

(in % van de huurinkomsten)

Brussel 14% 12%

Liege 36%

Vilvoorde 12%

0%

5%

3%

4% 8%

7%

1% 2%

4%

6%

Tournai 10%

11%

Berchem-Antwerpen 15% 2%

Nivelles 13%

23%


3%

6%

5%

Horeca

Voeding

Schoenen/Lederwaren

Dameskledij

Herenkledij

Kinderkleding

Kledij - mixed

Geschenkartikelen

Interieurdecoratie

Vrije tijd en diversen

Verzorging en Hygiëne

Diensten

Grote oppervlakten

Financiële instellingen

Multinationals

IT Sector

Overheid

7

Verslag van de onroerend goed deskundige Besluiten van het verslag van de onroerend goed deskundige TROOSTWIJK-ROUX C.V.B.A., opgemaakt op 30 juni 2008, ingevolge de waardering van de onroerend goed portefeuille per 30 juni 2008, zoals bedoeld in artikel 56, paragraaf 1, van het Koninklijke Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks.

Grondslagen voor de waardering van de onroerend goed portefeuille In navolging van IVS en EVS is de portefeuille als volgt gewaardeerd: Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de markthuur verminderd met de exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de reële waarde worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, van de leegstand en van de noodzakelijke toekomstige investeringen bepaald. Op deze waarde worden de normatieve transactiekosten (registratierechten 10% - 12,5%, makelaarskosten 1,2% en notariskosten 0,2%, tezamen 11,4% - 13,9%) in mindering gebracht. Projectontwikkelingen Waardering van de projectontwikkelingen vindt initieel plaats tegen kostprijs en vervolgens wordt de kostprijs verminderd met duurzame waardeverminderingen. De kostprijs omvat de kostprijs van de uitgevoerde werken, de kosten van personeel direct gerelateerd aan het project, belast met technisch toezicht en projectmanagement op basis van de bestede uren en de gekapitaliseerde rentelasten tot aan de datum van oplevering op basis van de uitgegeven bedragen tegen gelopen geldmarktrente. Een negatief waarderingsverschil wordt verwerkt wanneer de boekwaarde de reële waarde, verminderd met verkoopkosten, overstijgt. Waarderingsverschillen worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. Ontwikkelingsprojecten worden overgebracht naar de portefeuille vastgoedbeleggingen op de datum van technische voltooiing. De waarde is gebaseerd op een inspectie door één of meerdere deskundigen, rekening houdend met ondermeer ligging, bouwaard, bestemming en onderhoudstoestand op het moment van taxatie. Ten behoeve van de waarderingen zijn wij o.a. uitgegaan van eventueel door opdrachtgeefster en/of derden verstrekte gegevens, waarvan wij aannemen dat deze exact zijn. Analyse van de portefeuille: 1. Vastgoedbeleggingen De portefeuille vastgoedbeleggingen bestaat uit 41% kantoren en 59% commerciële centra. Per 30 juni 2008 bedraagt de reële waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen € 377.750.000* waarvan: € 155.000.000 kantoor € 222.750.000 commercieel *Dit bedrag is ten belope van € 375.092.034 opgenomen in de balans onder “vastgoedbeleggingen” en ten belope van € 2.657.966 onder “handelsvorderingen en andere vaste activa”. 2. Projectontwikkelingen De portefeuille projectontwikkelingen bestaat uit gronden met een gemengd karakter (commercieel, kantoren en residentieel). Per 30 juni 2008 bedraagt de reële waarde van de portefeuille projectontwikkelingen € 9.320.422

Brussel, 30 juni 2008 TROOSTWIJK – ROUX C.V.B.A

8


4. Verkorte financiële overzichten

Geconsolideerde balans per 30 juni 2008 (bedragen x € 1.000)

30 juni 2008 Activa Vaste Activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële vaste activa Financiële activa beschikbaar voor verkoop Vastgoedcertificaten Handelsvorderingen en andere vaste activa

31 december 2007

375.092 9.320 123

370.427 9.079 115

11.357

9.986

4.666

4.319 400.558

Vlottende activa Financiële vlottende activa Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten

393.926

175

86

856 1.338

439 814 2.369 402.927

Totaal activa Vermogen en passiva Vermogen Eigen vermogen Kapitaal Reserves Beschikbare reserves Resultaat Overgedragen resultaat Resultaat van het boekjaar Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Op financiële activa beschikbaar voor verkoop

1.339 395.265

224.969

224.969

5.627

5.627

126.394 13.053

105.482 41.174

2.343

1.526 372.386

Verplichtingen Langlopende verplichtingen Pensioenverplichtingen Andere langlopende verplichtingen Ontvangen huurwaarborgen

70

378.778

70

243

243 313

Kortlopende verplichtingen Kredietinstellingen Handelsschulden Leveranciers Andere Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten Andere Overlopende rekeningen

313

25.500

12.507

1.725

1.573

92 571 2.340

92 222 1.780 30.228

16.174

Totaal eigen vermogen en passiva

402.927

395.265

Intrinsieke waarde per aandeel (x € 1)

69,84

71,04


9

e

Geconsolideerde winst en verliesrekening 1 halfjaar 2008 (bedragen x € 1.000)

01-01-2008/ 30-06-2008 Huuropbrengsten Huur

12.210

11.686 12.210

Netto huurresultaat Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

1.818

11.686

1.148

-1.990

-1.285 -172 12.038

Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Beheerkosten vastgoed Vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap Personeelskosten Overige Andere operationele opbrengsten en kosten

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop andere niet financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

-439 -273 -153

-137 11.549 -444 -156 -142

-865 11.173 -317 -226

-742 10.807 -328 -182

-93

-433 -636

-943

10.537

9.864 7

1.967

3.276 1.967 12.504

Operationeel resultaat 712 -39 -78

Financiële opbrengsten Intrestkosten Andere financiële kosten Financieel resultaat

Resultaat vóór belastingen Vennootschapsbelasting Belastingen Netto resultaat Netto resultaat aandeelhouders van de groep Resultaat per aandeel Verwaterd resultaat per aandeel

10

01-01-2007/30-06-2007


3.283 13.147 657 -26

595

631

13.099

13.778

-46

-32 -46 13.053

-32 13.746

13.053 2,45 2,45

13.746 2,58 2,58

e

Geconsolideerd direct en indirect resultaat 1 halfjaar 2008 (bedragen x € 1.000)

Conform de wettelijke bepalingen wordt het direct resultaat op statutair niveau weerhouden als basis voor de uitkering van het dividend. 01-01-2008/ 30-06-2008 Direct Indirect

01-01-2007/30-06-2007 Direct Indirect

Huuropbrengsten

12.210

11.686

Vastgoedkosten Algemene kosten

-1.037 -636

-879 -943

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

10.537

9.864

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen - positief - negatief Resultaat op de portefeuille

5.380 -3.413 1.967

Resultaat verkoop andere niet financiële vaste activa Operationeel resultaat

10.537

Financieel resultaat

4.798 -1.522 3.276

7 9.871

1.967

595

3.276

631

Resultaat vóór belastingen Belastingen over resultaat

11.132 -46

1.967

10.502 -32

3.276

Netto resultaat

11.086

1.967

10.470

3.276

2,08

0,37

1,96

0,62

Winst per aandeel

e

Mutaties in het eigen vermogen 1 halfjaar

2008

2007

(bedragen x € 1.000)

Stand per 1 januari Winst na belastingen Dividend Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva

378.778 13.053 -20.262

358.428 13.746 -19.995

817

405

Stand per 30 juni

372.386

352.584


11

e

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 1 halfjaar 2008 (bedragen x € 1.000)

01-01-2008/ 30-06-2008

01-01-2007/30-06-2007

Kasstroom uit operationele activiteiten Winst exclusief financieringsactiviteiten Af: herwaardering onroerend goed Mutaties vorderingen Mutatie kortlopende schulden Netto kasstroom uit operationele activiteiten

12.467

13.200

-1.967 694 -737

-3.276 115 546 10.457

10.585

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Vastgoedcertificaten Investeringen Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten

-552 -2.698

-1.335 -2.204 -3.250

-3.539

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kredietinstellingen Betaald dividend Ontvangen dividend Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten

12.993 -20.262 586

12.625 -19.995 546 -6.683

-6.824

Netto kasstroom

524

222

Liquide middelen Stand op 1 januari Toename/afname liquide middelen

814 524

468 222

1.338

690

Stand op 30 juni

12


Geconsolideerde winst en verliesrekening voor het tweede kwartaal 2008* (bedragen x € 1.000) 01-04-2008/ 30-06-2008 Huuropbrengsten Huur

6.178

01-04-2007/ 30-06-2007

5.905 6.178

Netto huurresultaat Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

1.321

5.905

640

-1.317

-700 4 6.182

Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Beheerkosten vastgoed Vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap Personeelskosten Overige Andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop andere niet financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

-360 -132 -56

-60 5.845 -206 -97 -38

-548 5.634 -131 -102

-341 5.504 -199 -14

-59

-361 -292

-574

5.342

4.930

-7

1

664

2.923 5.999

Operationeel resultaat 66 -34 -57

Financiële opbrengsten Intrestkosten Andere financiële kosten Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Vennootschapsbelasting Belastingen Netto resultaat Netto resultaat aandeelhouders van de groep Resultaat per aandeel Verwaterd resultaat per aandeel

7.854 57 -20 21

-25

58

5.974

7.912

-23

-16 -23 5.951

-16 7.896

5.951 1,12 1,12

7.896 1,48 1,48

*Deze cijfers zijn niet het voorwerp geweest van een beperkt nazicht door de commissaris


13

Informatie per segment Geografische spreiding vastgoedbeleggingen

30/06/2008

31/12/2007

14 27 59

15 26 59

41 59

41 59

(in % van reële waarde)

Brussel Vlaanderen Wallonië Sectorale spreiding vastgoedbeleggingen (in % van reële waarde)

Kantoren Winkelcentra

De door de bevak gekozen focus op winkelcentra impliceert een grotere concentratie op geografisch vlak, in die zin dat de spreiding slechts door een beperkt aantal vastgoedgehelen wordt bewerkstelligd, alsook een grotere concentratie van het risico.

Huuropbrengsten per sector 1ste half jaar 2008 (bedragen x € 1.000) Kantoren Winkelcentra

Huuropbrengsten per regio 1ste half jaar 2008 (bedragen x € 1.000) Brussel Vlaanderen Wallonië

14

bruto huuropbrengsten

exploitatiekosten incl. servicekosten

operationeel vastgoedresultaat

2008

2007

2008

2007

2008

2007

5.358 6.852 12.210

4.745 6.941 11.686

854 183 1.037

647 232 879

4.504 6.669 11.173

4.098 6.709 10.807

bruto huuropbrengsten

exploitatiekosten incl. servicekosten

operationeel vastgoedresultaat

2008

2007

2008

2007

2008

2007

2.275 3.083 6.852 12.210

2.211 2.534 6.941 11.686

176 678 183 1.037

129 518 232 879

2.099 2.405 6.669 11.173

2.082 2.016 6.709 10.807


Wijzigingen in vastgoedbeleggingen 1ste halfjaar 2008 (bedragen x € 1.000)

Stand op 1 januari 2008 Investeringen Herwaarderingen

370.427 2.698 1.967

Stand op 30 juni 2008

375.092

Gegevens over het aandeel (bedragen per aandeel x € 1) Aantal dividendgerechtigde gewone aandelen Winst per dividendgerechtigd aandeel Gemiddeld aantal aandelen Winst per aandeel Direct resultaat per aandeel Intrinsieke waarde inclusief resultaat lopend boekjaar

30/06/2008

30/06/2007

5.331.947

5.331.947

2,45

2,58

5.331.947

5.331.947

2,45

2,58

2,08

1,96

69,84

66,13

De vennootschap heeft geen effecten uitgegeven die converteerbaar zijn in aandelen.

Uitgangspunten halfjaarcijfers 2008 De cijfers over het eerste halfjaar zijn opgesteld in overeenstemming met IAS 34, “Tussentijdse financiële rapportage”. Dit tussentijdse financiële bericht dient te worden gelezen in samenhang met de jaarrekening over het boekjaar eindigend op 31 december 2007. Wereldhave Belgium heeft in 2008 geen nieuwe IFRS standaarden of interpretaties opgenomen in haar grondslagen. De waarderingsregels toegepast voor de opmaak van de tussentijdse financiële overzichten zijn identiek als deze toegepast over het boekjaar eindigend op 31 december 2007.

Consolidatie De gepubliceerde cijfers in onderhavig halfjaarverslag betreffen geconsolideerde cijfers; conform de wetgeving terzake wordt de enige (niet materiële) deelneming en 100% dochtervennootschap geconsolideerd. Er is geen wijziging in de samenstelling van het geconsolideerde geheel.

Belangrijke gebeurtenissen na 30 juni 2008 Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan na 30 juni die een invloed zouden hebben op onderhavige financiële staten of die erin zouden vermeld dienen te worden.

Beleggingspolitiek De algemene vergadering heeft op 11 april 2007 het statutair beleggingsbeleid als volgt gewijzigd: bij toekomstige investeringen zal de voorkeur gegeven worden aan investeringen en/of uitbreidingen in commerciële centra en retailprojecten gelegen in België of Luxemburg; in tweede rangorde bij voorkeur aan nieuwe of structureel gerenoveerde kwalitatief hoogstaande kantoorgebouwen in kennisintensieve gebieden. Bijkomend wordt geïnvesteerd in ander vastgoed in België en vastgoed gelegen in de Europese Unie.


15

Claim Op 23 december 1996 heeft Wereldhave Belgium NV (ex MLO NV en rechtsvoorganger van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA) voor het aanslagjaar 1994 een ingekohierde supplementaire aanslag ten bedrage van € 35,9 mln ontvangen. Deze gaat terug op een bericht van wijziging dd. 18 november 1996 waarbij de administratie voorhoudt dat, in voorliggend geval, de opeenvolging van een reeks handelingen aanzien moet worden als een verkapte dividenduitkering aan de aandeelhouders van MLO NV. De Zaakvoerder is van oordeel dat de gevestigde supplementaire aanslag geenszins verantwoord is daar noch de vennootschap noch haar aandeelhouders op enige wijze betrokken waren bij de transacties waarnaar de administratie verwijst, dat de vennootschap steeds alle juridische gevolgen van de verschillende rechtshandelingen heeft aanvaard en dat van enige verkapte dividenduitkering zoals voorgehouden in het bericht van wijziging geen sprake kan zijn. De Zaakvoerder is van oordeel dat de ingekohierde fiscale aanslag ongegrond is. Op grond van bovenvermelde feiten en gebaseerd op een opinie van een externe fiscale adviseur, is de Zaakvoerder ervan overtuigd dat de vennootschap zeer goede argumenten heeft om de supplementaire aanslag met succes aan te vechten. De belastingadministratie is voor het aanslagjaar 1993 overgegaan tot inkohiering van een aanslag in de roerende voorheffing, voor een bedrag van € 15,07 mln op, zoals de administratie voorhoudt, de per 15 december ‘verkapte dividenduitkering’ aan de aandeelhouders van MLO NV. Een aanslagbiljet met betrekking tot voorgaande werd verzonden per 28 juli 1999. Vermits de Zaakvoerder het principe van ‘verkapte dividenduitkering’ betwist, en steeds alle juridische gevolgen van de verschillende rechtshandelingen heeft ondergaan, is hij van oordeel dat deze ingekohierde aanslag ongegrond is. In hoofdsom maken deze aanslagen het voorwerp uit van een wettelijke hypothecaire inschrijving ten belope van € 50,9 mln. Wereldhave NV heeft een garantie gegeven aan de Vastgoedbevak ter dekking van de betwiste fiscale claim. Bovenvermelde zaak maakt tevens voorwerp uit van een strafrechterlijke procedure. Comm. VA Wereldhave Belgium is op 7 juni 2007 door de Raadkamer van Brussel doorverwezen naar de rechtbank.De vennootschap is tegen deze beschikking in beroep gegaan. De procureur vordert de liquidatie van de vennootschap, een beroepsverbod van verschillende functionarissen en de verbeurdverklaring van het winkelcentrum Belle-Ile te Liège. De reële waarde van dit winkelcentrum per 30 juni 2008 bedraagt € 137 mln. Alleen het bedrag van de betwiste belastingaanslagen (€ 50,9 mln) wordt gewaarborgd door de Nederlands vennootschap Wereldhave N.V. Per 30 juni 2008 werd de raadsman van de vennootschap gevraagd het risico aangaande de verbeurdverklaring van het winkelcentrum ‘Belle-Ile’ te Liège in te schatten. Deze update van de bevindingen herbevestigt het standpunt van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder; er werd bijgevolg geen provisie aangelegd. Verdere informatie over deze zaak is beschikbaar op de website.

16


5. Verplichtingen inzake informatieverstrekking aan het publiek (K.B. van 14 november 2007) De heer G. Verweij, gedelegeerd bestuurder van de statutaire Zaakvoerder van de bevak, verklaart, namens en voor rekening van de Statutaire Zaakvoerder, handelend als bestuursorgaan van de bevak, dat, voor zover hem bekend, a) de verkorte financiële overzichten, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke standaarden voor jaarrekeningen, een getrouw beeld geven van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van de bevak en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen; b) het tussentijdse halfjaarlijkse verslag een getrouw overzicht geeft van de vereiste informatie.

6. Verslag van de commissaris omtrent het beperkt nazicht Aan de Statutaire Zaakvoerder van Wereldhave Belgium CVA Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de in bijlage opgenomen verkorte geconsolideerde balans van Wereldhave Belgium CVA en haar dochtervennootschap afgesloten op 30 juni 2008 en de daarbij horende verkorte geconsolideerde resultatenrekening, het kasstroomoverzicht en de staat van de wijzigingen in het netto actief van het geconsolideerd geheel over de periode van 6 maanden afgesloten op die datum. Deze halfjaarlijkse verkorte geconsolideerde financiële staten werden opgesteld onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur van de vennootschap en in overeenstemming met IAS 34 “Tussentijdse Financiële Verslaggeving” zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Wij hebben ons nazicht uitgevoerd in het kader van de halfjaarlijkse informatie die dient gepubliceerd te worden door Wereldhave Belgium CVA. Overeenkomstig de aanbevelingen van het Instituut der Bedrijfsrevisoren met betrekking tot het beperkt nazicht, bestond ons nazicht hoofdzakelijk uit de analyse, de vergelijking en bespreking van de financiële informatie en was bijgevolg minder uitgebreid dan een volkomen controle die tot doel heeft een verklaring te geven over de getrouwheid van de halfjaarlijkse geconsolideerde financiële staten. Bij ons beperkt nazicht zijn geen gegevens aan het licht gekomen die belangrijke aanpassingen vereisen van de halfjaarlijkse verkorte geconsolideerde financiële staten opdat deze, in alle materiële opzichten, correct zouden zijn opgesteld in overeenstemming met IAS 34 “Tussentijdse Financiële Verslaggeving” zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Zonder de hierboven vermelde verklaring zonder voorbehoud in het gedrang te brengen, vestigen wij de aandacht op de toelichting die de statutaire zaakvoerder van de vennootschap in de halfjaarlijkse verkorte geconsolideerde financiële staten per 30 juni 2008 heeft opgenomen inzake de doorverwijzing naar de correctionele rechtbank van de met betrekking tot de strafrechtelijke betwisting van de verkoop van een vennootschap. De procureur vordert terzake de verbeurdverklaring van het commerciële centrum ‘Belle-Ile’ en de vereffening van Wereldhave Belgium CVA. De Zaakvoerder, geadviseerd door externe raadgevers, is de mening toegedaan zowel de administratieve als de strafrechterlijke procedure met succes te kunnen betwisten. Bijgevolg werden geen aanpassingen aan de halfjaarlijkse verkorte geconsolideerde financiële staten per 30 juni 2008 aangebracht, en werd geen voorziening aangelegd.

PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren BCVBA Vertegenwoordigd door L. Discry Bedrijfsrevisor Brussel 6 augustus 2008


17

Algemeen overzicht vastgoedmarkten Inleiding 1

Recommend Documents