AFSCHRIJVINGEN AFGESCHREVEN? Onderzoek naar de gevolgen van afschrijven op onroerend goed tot de bodemwaarde
Dhr. P. van Boxtel RT November 2006
BIMSBB'RDAM?
SCHOOL OF REAL ESTATE
H e t universitair instituut voor Vosfgosdku~ide
AFSCHRIJVINGEN AFGESCHREVEN? Onderzoek naar de gevolgen van afschrijven op onroerend goed tot de bodemwaarde
Auteur:
dhr. P. Van Boxtel RT
Begeleiders: drs. R.M. Weisz RA MRICS drs. A.R. Marquard
Voor u ligt mijn master thesis, geschreven in het kader van de afronding van de studie Master of Science in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Deze master thesis is tot stand gekomen naar aanleiding van het Wetsvoorstel 'Werken aan winst'. In dit wetsvoorstel staan een paar ingrijpende wijzigingen met betrekking tot de vennootschapsbelasting. De wetswijziging zal met ingang van 1 januari 2007 ingaan. De regering heeft plannen om in 2007 het reguliere tarief voor de vennootschapsbelasting te verlagen van 29,6% naar 25,5%. De tariefsverlaging moet onder meer worden gefinancierd door de beperking op (of afschaffing van) de afschrijving op onroerende zaken. Afschrijven op onroerend goed is als jaren een onderwerp van discussie. De voorgestelde wijzigingen zullen het er allemaal niet makkelijker op maken. Aan de hand van deze scriptie heb ik inzichtelijk proberen te maken wat de invloed van deze planvoorstellen is op het afschrijvingspotentieel van onroerend goed. Ik probeer antwoord te geven op de vraag of de slijtagelast/verouderingslast van een onroerende goed wordt gecompenseerd door de waardestijging van het onroerend goed. Daarnaast probeer ik aan te tonen of die eventuele compensatie gelijkwaardig is aan het huidige afschrijvingspotentieel. Op deze plaats wil ik een aantal mensen hartelijk danken voor hun bijdrage aan de realisatie van deze scriptie. Allereerst wil ik mijn scriptiebegeleiders de heer Robert Weisz en de heer Arthur R. Marquard, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate, bedanken voor de wijze waarop zij mij hebben begeleid. Hun inzet, adviezen en persoonlijke visie hebben zonder meer een positieve bijdrage geleverd aan de totstandkoming van deze scriptie. Daarnaast ben ik Christianne Noordermeer Van Loo, verbonden aan PricewaterhouseCoopers dank verschuldigd voor het creëren van deze mogelijkheid. Verder wil ik dank uitspreken aan de heren ir. J.J.J. Osinga MRE, mr. R. van den Berg MRE en mr. S.X. de Lange, verbonden aan PricewaterhouseCoopers, voor hun interesse en begeleiding. Ook hun kritische opmerkingen en aanvullingen zijn een nuttige toevoeging geweest op het uiteindelijke resultaat. Tot slot wil ik iedereen bedanken die nog niet is genoemd in dit voorwoord, maar evengoed de nodige ondersteuning hebben gegeven. Pascal van Boxtel Sint-Oedenrode, november 2006
Samenvatting Op 24 mei jongstleden heeft het kabinet het Wetsvoorstel 'Werken aan winst' naar de Tweede Kamer gezonden. In dit wetsvoorstel staan een paar ingrijpende wijzigingen met betrekking tot de winstbelasting. De regering heeft plannen om in 2007 het reguliere tarief voor de vennootschapsbelasting te verlagen van 29,6% naar 25,5%. De verlaging van het tarief moet budgetneutraal verlopen. De tariefsverlaging moet onder meer worden gefinancierd door de beperking op (of afschaffing van) de afschrijving op onroerende zaken. De wetswijzigingen zullen vooralsnog met ingang van 1 januari 2007 ingaan. Door jaarlijks een afschrijvingslast in aanmerking te nemen, wordt de fiscale winst en de verschuldigde vennootschapsbelasting over het directe resultaat verminderd, Met deze 'reservering' is het mogelijk om toekomstige kapitaalsinvesteringen in de vennootschap te financieren, waarmee de kwaliteit van het bedrijfsmiddel op niveau wordt gehouden. Wel wordt door deze fiscale afschrijving een latente belastinglatentie opgebouwd. Bij een toekomstige verkoop van het bedrijfsmiddel moet over het verschil tussen de verkoopprijs (marktwaarde) en de fiscale boekwaarde (inclusief verminderingen als gevolg van de fiscale afschrijving) in principe worden afgerekend. De fiscale afschrijving zal beperkt worden tot de bodemwaarde, die gelijk is aan de WOZwaarde. Dil betekent dat het afschrijvingspotentieel van een belegger veelal fors wordt beperkt. De methode om de jaarlijkse afschrijvingslast te bepalen verandert door deze wetswijziging niet. Ook de discussie over de elementen op basis waarvan de jaarlijkse afschrijving wordt berekend, verdwijnt hierdoor niet. De jaarlijkse afschrijving onder de voorgestelde wetswijzigingen, kan niet meer bedragen dan de jaarlijkse afschrijving onder de huidige wetgeving k goedkoop mans ge br uil^). Door de WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen, wordt een waardebegrip gekozen waarbij geabstraheerd wordt voor de waarde van een aanwezig huurcontract. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde dient namelijk rekening gehouden te worden met twee wetsficties. De verkrijgingsfictie gaat er van uit dat het onroerend goed in leeg en onverhuurde staat verkregen wordt. De tweede wetsfictie waarmee rekening gehouden moet worden is de overdrachtsfictie. Deze fictie gaat er van uit dat de waarde van het onroerend goed wordt vastgesteld alsof de grond en de opstal in eigendom zijn bij één en dezelfde belastingplichtige. Met de toepassing van de verkrijgingsfictie wordt rekening gehouden met de waarde van het huurcontract. Doordat afgeschreven mag worden tot de WOZ-waarde, wordt afgeschreven over de waarde van het huurcontract. Nadat is afgeschreven over het huurcontract resteert de waarde van de opstal en de grond. De waarde van het huurcontract is echter afhankelijk van de markt waarin een onroerende zaak zich bevindt. In een huurdersmarlt zal de waarde en dus de invloed van een huurcontract groter zijn, dan in een verhuurdersmarkt. Ook de overdrachtsfictie kan een grote invloed hebben op het afschrijvingspotentieel van de belastingplichtige. Wanneer de opstal en de grond niet bij één en dezelfde belastingplichtige in eigendom is, dient hiervoor gecorrigeerd te worden. In het geval sprake is van erfpacht, wordt in het theoretische model, de WOZ-waarde verminderd met het gedeelte dat kan worden toegerekend aan de (economische) eigendom van de derde van de ondergrond.
Om op voorhand inzicht te krijgen in de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen op het afschrijvingspotentieel, dient een voorspelling gedaan te worden over de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Hiertoe wordt de WOZ-waarde ontleed in twee componenten, te weten de opstal en de grond. De waardevermindering van de opstal is gelijk aan de verouderingslast van de opstal, waarbij de invloed van de veroudering toeneemt naarmate de tijd verstrijltt. De waarde van de grond stijgt jaarlijks met een percentage dat uit de markt wordt verkregen. Uitgifteprijzen uit het verleden worden vergeleken met uitgifteprijzen van heden. Bij de vergelijking wordt zoveel mogelijk gezocht naar uitgifteprijzen in hetzelfde gebied. Zodoende wordt ook rekening gehouden met locatieveroudering. Om op dit moment de invloed van de nieuwe wetgeving op het afschrijvingspotentieel in te kunnen schatten, is een rekenmodel opgesteld. Het rekenmodel geeft als uitkomst hoeveel de jaarlijkse afschrijving onder de huidige wetgeving bedraagt. Daarnaast geeft het rekenmodel aan hoeveel de jaarlijkse afschrijving onder de voorgestelde wetswijzigingen bedraagt. Nadat het verschil in afschrijvingspotentieel bekend is, worden ook de financiële gevolgen zichtbaar. Indien de voorgestelde wetswijzigingen doorgang vinden, zijn de financiële gevolgen aanzienlijk. Onder meer blijkt dat de verouderingslast niet in alle gevallen volledig ten laste kan worden gebracht van het resultaat. Dit in tegenstelling tot de huidige wetgeving. Het gevolg hiervan is dat de winst hoger uitvalt en dus meer belasting betaald moet worden. Dit betekent dat minder geld beschikbaar is om toekomstige ltapitaalsinvesteringen te financieren, waarmee de kwaliteit van het onroerend goed op niveau wordt gehouden. Dit heeft grote gevolgen voor de prijzen en de rendementen van onroerend goed. In het bijzonder voor oudere kantoorpanden en kantoorpanden met een hoge grondquote zijn de gevolgen groot. Onder de huidige marktomstandigheden blijkt dat de marktwaarde in verhuurde staat, voor kantoorpanden, hoger is dan de marktwaarde in leeg en onverhuurde staat. Dit verschil is het gevolg door de toegevoegde waarde van het huurcontract op de marktwaarde van een kantoorpand. Dit betekent dat vooral in de eerste jaren van een nieuw verhuurd kantoorpand nog veel kan worden afgeschreven. Naarmate het kantoorpand ouder wordt en de waarde van het huurcontract afneemt, zal ook het afschrijvingspotentieel afnemen. Ten aanzien van deze stelling geldt dat gegeneraliseerd kan worden voor alle kantoorpanden, omdat de ltantorenmarkt zich in heel Nederland hetzelfde gedraagt. De gevolgen voor het afschrijvingspotentieel van een kantoorpand met een lage grondquote, zijn minder groot minder groot dan een kantoorpand met een hoge grondquote. Indien de vastgoedbelegger de grond niet in eigendom heeft, hebben de voorgestelde wetswijzigingen helemaal geen gevolgen voor het afschrijvingspotentieel. Dit blijkt onder meer wanneer sprake is van in erfpacht uitgegeven grond. Nader onderzoek moet uitwijzen of de getrokken conclusies ook gelden voor andere typen onroerend goed. Het vermoeden bestaat, dat met name voor woningbeleggers de gevolgen groot zijn. De WOZ-waarde van woningen, is immers vrijwel altijd hoger dan de boekwaarde. Tot slot dient nader onderzocht te worden wat de mogelijkheden zijn om grond en opstal te scheiden, aangezien één van de belangrijkste conclusie was dat de gevolgen minder groot zijn als de grondquote laag is.
Inhoudsopgave
.
.................................................................................................................................
.
...........................................................................................................................
l Inleiding 8 ................................................................................................................... 1.1 Aanleiding 8 1.2 Probleemanalyse ............................................................................................................ 9 1.3 Probleemstelling ............................................................................................................. 10 1.4 Onderzoeksvragen .......................................................................................................... lO .................................................................................... lO 1.5 Afbakening ..................... ....... 1.6 Werkwijze ...................................................................................................................... ll 1.7 Conceptueel schema ....................................................................................................... ll . . 2 Afschryven l3 2.1 Inleiding ......................................................................................................................... 13 ........................................................................................................ 2.2 Fiscale afschrijving 14 2.3 Afschrijven op onroerend goed huidige wetgeving .......................................................15 2.4 Afschrijven op onroerend goed vanaf 1 januari 2007 ....................................................16 2.5 Afschrijvingsmethoden ..................................................................................................16 2.6 Conclusie ...................................................................................................................... 17 3. De verouderingslast van onroerend goed l9 3 .l Inleiding ......................................................................................................................... 19 ..................................................................................... 19 3.2 Kostprij s van onroerend goed 3.3 Levensduur ..................................................................................................................... 20 3.3.1 Economische levensduur ...................................................................................... 21 3.3.2 Technische levensduur ............................................................................................. 22 3.3.3 Effectieve levensduur ........................................................................................... 23 3.3.4 Componentenmethode .............................................................................................27 3.4 Restwaarde ..................... . ......................... ................30 3.5 Verouderingslast ............................................................................................................. 30 3.6 Conclusie ........................................................................................................................ 31 4 . Bodemwaarde 32 4 . l Inleiding ....................... . . . ......................................................................................32 4.2 Wet waardering onroerende zaken .................................................................................33 4.3 WOZ-waarde .................................................................................................................. 33 33 4.3.1 De waardebepaling .................................................................................................. 34 4.3.2 Waarde in het economisch verkeer ..................................................................... 4.4 Correctie volle en onbezwaarde eigendom .................... . ........................................ 35 4.5 Correctie leeg en onverhuurde staat ...............................................................................36 4.5.1 De vastgoedcyclus ...................................................................................................37 4.5.2 Invloed correctie leeg en onverhuurd ......................................................................39 4.5.3 Invloed correctie leeg en onverhuurd op grondwaarde ...........................................42 . . ..............................................43 4.6 Ontwikkeling van de WOZ-waarde ....................... 4.6.1 Ontwiltlteling van de opstalwaarde ..........................................................................44 44 4.6.2 Ontwikkeling van de grondwaarde .......................................................................... 4.6.3 Ontwikkeling WOZ-waarde .............................................................................. 46 4.7 Conclusie ........................................................................................................................ 47
.........................................................................
. . .
......................................................................................................................
.
......................................................
5 Gevolgen wetswijziging voor fiscale afschrijvingen 48 5.1 Inleiding ....................... . ........................................................................................... 48 5.2 Afschrijvingspotentieel ................................................................................................49 ............................49 5.2.2 Afschrijvingspotentieel huidige wetgeving ..................... . . . 5.2.3 Afschrijvingspotentieel nieuwe wetgeving ....................................................... 50 5.3 Afschrijvingspotentieel bedrijfsgebouw ........................................................................52 53 5.4 Afschrijvingspotentieel recht van erfpacht .................................................................... ............................................................................................................. 5.5 Scenario analyse 55 ... 5.6 Financiele gevolgen ................. . ................................................................................58 5.7 Conclusie ........................................................................................................................ 60 62 6. Conclusies en aanbevelingen 6.1 Conclusie ........................................................................................................................ 62 ............................................................................................ 6.2 Aanbevelingen ........... . . 63 6.3 Slot ............................................................................................................................. 64 Literatuurlijst 65 Bijlagen 67
..............................................................................................
.......................................................................................................................... ....................................................................................................................................
1. Inleiding 1.1 Aanleiding In het wetsvoorstel 'Werken aan Winst' staan, zoals beschreven in het voorwoord, een paar ingrijpende wijzigingen met betrekking tot de winstbelasting. Met als uiteindelijke doel het reguliere tarief voor de vennootschapsbelasting in 2007 te verlagen van 29,6% naar 25,5%. De tariefsverlaging moet onder meer worden gefinancierd door de beperking op (of afschaffing van) de afschrijving op onroerende goed. De wetswijzigingen zullen vooralsnog met ingang van 1 januari 2007 ingaan. De wetgever constateert dat er in de pralttijlc met betreltlting tot bepaalde categorieën bedrijfsmiddelen, in het bijzonder gebouwen, een discrepantie is ontstaan tussen wat fiscaal wordt afgeschreven en de werkelijke waardevermindering. In veel gevallen wordt tijdens de gebruiksduur door de ondernemer fiscaal een veel hogere afschrijvingslast genomen dan overeenkomt met de werkelijke waardedaling van het gebouw. Dit komt tot uiting bij de verkoop: de verkoopprijs blijkt dan aanzienlijk hoger te zijn dan de boekwaarde. Daar komt bij dat de boekwinst (verkoopprijs minus boekwaarde) die bij vervreemding wordt gerealiseerd, vaak niet kan worden belast doordat gebruik wordt gemaakt van de herinvesteringreserve. Hierdoor kan zeer langdurig uitstel van belasting worden gen~ten. Deze problematiek doet zich bij alle gebouwen voor. maar het sterkst bij beleggingsvastgoed. Met name de laatste jaren is de marktwaarde van het beleggingsvastgoed fors gestegen. Hierdoor is ook het verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde van het onroerend goed vergroot. Het gevolg hiervan is, dat ook het belastingvoordeel van de vastgoedbelegger groter is geworden. De waardestijging van onroerend goed in eigen gebruik kent een minder forse waardestijging. Het belastingvoordeel van deze groep onroerend goed eigenaren is dus minder groot. Om de fiscale afschrijving op gebouwen beter te laten aansluiten bij de economische realiteit, wordt een aanpassing van de afschrijvingssystematiek voor deze bedrijfsmiddelen voorgesteld waardoor de afschrijvingslasten een betere weerslag zullen vormen van de werkelijke waardevermindering. Die aanpassing houdt in dat de afschrijving op gebouwen wordt stopgezet wanneer de boekwaarde (minus cumulatieve afschrijvingen) ervan beneden de bodemwaarde zakt. Teneinde de administratieve lasten zoveel mogelijk te beperken, is aangesloten bij een waarderingssysteem dat reeds bestaat en dat met de nodige waarborgen is omkleed. Als bodemwaarde is gekozen voor de WOZ-waarde. Voor de WOZ-waarde is gekozen omdat deze periodiek ('jaarlijks) een geobjectiveerd beeld geeft over het waardeverloop van een gebouw1. Indien de plannen van het kabinet doorgang vinden, zal de afschrijving op gebouwen worden stopgezet wanneer de boekwaarde ervan beneden de WOZ-waarde zakt. De vraag is echter, of na deze wetswijziging het afschrijvingspotentieel op onroerend goed wel voldoende compensatie biedt voor de verouderingslast van een onroerend goed.
I
Ministerie van Financiën; Werken aan Winst, naar een laag tarief en een brede grondslag; Den Haag; April 2005.
1.2 Probleemanalyse De fiscale afschrijving wordt beperkt tot de bodemwaarde respectievelijk de WOZ-waarde. Dit betekent dat het afschrijvingspotentieel van een vastgoedbelegger fors wordt beperkt. De waardering van beleggingsvastgoed op de fiscale openingsbalans wordt hierdoor meer vergelij kbaar met de waardering van andere vormen van beleggingen. Volgens de wetgever wordt met de beperking van de afschrijving op onroerend goed als het ware een fiscale 'subsidie' op het beleggen in onroerend goed weggenomen. De vraag is echter of dit een terechte stelling is. De methode om de jaarlijkse afschrijvingslast te bepalen verandert door deze wetswijziging niet. Voor het bepalen van de afschrijvingslast zijn elementen als de historische kostprijs, levensduur en restwaarde van belang. De discussie over de elementen op basis waarvan de jaarlijkse afschrijving wordt berekend, verdwijnt door de wetswijziging ook niet. De historische l
1.3 Probleemstelling In deze thesis worden de gevolgen van het wetsvoorstel besproken. Tevens worden met behulp van een rekenmodel de gevolgen gekwantificeerd. De probleemstelling luidt daarom als volgt: Wordt de slijtagelast/verouderingslastvan een onroerende goed gecompenseerd door de waardestijging van het betreffende onroerend goed en is die eventuele compensatie gelijkwaardig aan het huidige afschrijvingspotentieel?
1.4 Onderzoeksvragen De probleemstelling kan nader geoperationaliseerd worden in de volgende deelvragen:
E
Wat is afschrijven? Wat zijn de wijzigingen op afschrijven naar aanleiding van het wetsvoorstel "Werken aan winst"? Hoeveel bedraagt de verouderingslast van onroerend goed en hoe wordt deze bepaald? Wat is de invloed van de WOZ-waarde op het afschrijven op onroerend goed? Wat is de invloed van de wetsficties op de WOZ-waarde? Compenseert het afschrijvingspotentieel de verouderingslast .?tin onroerend goed in de voorgestelde wetsvoorstellen?
1.5 Afbakening In het onderzoek wordt nader toegelicht op welke wijze de WOZ-waarde wordt bepaald. Tevens worden de verschillen inzichtelijk gemaakt tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde van een onroerend goed. Met behulp van transacties wordt inzichtelijk gemaakt hoe groot (absoluut dan wel relatief) het verschil kan zijn tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde. Het verschil wordt toegelicht met verkooptransacties die in de markt hebben plaatsgevonden. Bij deze transacties wordt de beperking gezocht in transacties van kantoren in Rotterdam. Voor Rotterdam is gekozen omdat hier veel recente gegevens voorhanden zijn van kantoorgebouwen uit diverse bouwperioden. Wat de gevolgen zijn voor het afschrijvingspotentieel van onroerend goed na invoering van de voorgestelde wetgeving wordt inzichtelijk gemaakt met een voorbeeldobject. Met behulp van het voorbeeldobject wordt geprobeerd de gevolgen van de voorgestelde wetgeving voor de praktijk kwantificeerbaar te maken. Het voorbeeldobject in deze thesis is het kantoorpand Fascinatio Boulevard 350 te Rotterdam. Voor dit voorbeeldobject is gekozen omdat hiervan veel (openbare) gegevens voorhanden zijn. Het onderzoek heeft zich daarnaast tot dit ene pand beperkt vanwege het gebrek aan tijd. Om de gevolgen van de wetswijzigingen voor een onroerend goed te bepalen, moet immers een grondige marktanalyse verricht worden.
1.6 Werkwijze In het tweede hoofdstuk zal worden ingegaan op wat afschrijven op onroerend goed inhoudt en waar het zijn grondslag vindt. Tevens zal worden ingegaan op de methodiek waarmee de jaarlijkse afschrijvingslast kan worden bepaald. Ten slotte zal een onderscheid gemaakt worden tussen de bestaande wetgeving en plannen die in het wetsvoorstel beschreven staan om zodoende de veranderingen te benoemen. In hoofdstuk drie wordt de verouderingslast van onroerend goed berekend. Besproken wordt op welke wijze fiscale afschrijvingen berekend worden. Belangrijke elementen voor de totstandkoming van de verouderingslast zoals de kostprijs, levensduur en restwaarde komen daarbij aan bod. In deze thesis wordt de verouderingslast berekend voor het voorbeeldobject. In het vierde hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de bodemwaarde. Er zal antwoord gegeven worden op vragen als wat is de WOZ-waarde, waar vindt de WOZ-waarde zijn grondslag en hoe wordt de WOZ-waarde bepaald. Daarnaast zal worden ingegaan op de twee wetsficties, te weten de overdrachtsfisctie en de verltrijgingsfictie. Dit moet er uiteindelijk toe leiden dat de WOZ-waarde van een onroerend goed zo gedegen mogelijk wordt vastgesteld. In dit hoofdstuk wordt de WOZ-waarde van het voorbeeldobject berekend. De invloed van de wetsficties op de WOZ-waarde van het voorbeeldobject wordt onderbouwd met verkooptransacties. In hoofdstuk 5 wordt antwoord gegeven op de vraag of de slijtagelast/verouderingslast van een onroerende goed gecompenseerd wordt door de waardestijging van het betreffende onroerend goed. Tevens wordt aangegeven of die eventuele compensatie gelijkwaardig aan het huidige afschrijvingspotentieel. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een ontwikkeld rekenmodel. Het voorbeeldobject is daarbij het uitgangspunt. De input voor het rekenmodel volgt dan ook uit de verschillende hoofdstukken in deze thesis. Een belangrijk inputgegeven voor het rekenmodel is de voorspelling over de ontwikkeling van de WOZ-waarde van het voorbeeldobject. De voorspelling van de WOZ-waarde wordt in dit hoofdstuk bepaald. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 een samenvatting gegeven van de hoofdstukken 2 tot en met 5. Op basis van de samenvatting en de uitkomsten van het rekenmodel wordt een conclusie geschreven met daarin een antwoord op de probleemstelling. Tevens worden in dit hoofdstuk voor de belegger een aantal aanbevelingen opgesomd die volgen uit de conclusie.
1.7 Conceptueel schema Om de rode draad in deze thesis te kunnen blijven volgen wordt in het onderstaande figuur een conceptueel schema weergegeven. Hierin staat welk onderwerp in ieder hoofdstuk aangehaald wordt. Tevens wordt op een schematische wijze weergegeven hoe naar een antwoord op de probleemstelling wordt toegewerkt.
Figuur 1.1 : Conceptueel schema master thesis
In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op het principe van afschrijven. Onder meer worden de verschillen tussen de huidige wetgeving en de voorgestelde wetswijzigingen aangehaald. Het uitgangspunt voor het berekenen van de maximaal jaarlijkse afschrijvingslasi onder de voorgestelde wetswijzigingen, is gelijk aan de jaarlijkse afschrijvingslast onder de huidige wetgeving. Om het verschil inzichtelijk te krijgen tussen de huidige wetgeving en voorgestelde wetswijziging, dient de jaarlijkse afschrijvingslast onder de huidige wetgeving berekend te worden. Hierop wordt in hoofdstuk 3 nader ingegaan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 nader ingegaan op de bodemwaarde. Onder de voorgestelde wetswijzigingen is afschrijven beperkt tot de bodemwaarde. In hoofdstuk 5 worden de besproken onderwerpen uit voorgaande hoofdstukken samengevoegd. Hieruit wordt inzicht verkregen in de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen. Tot slot worden in hoofdstuk 6 conclusies getrokken, die volgen uit de voorgestelde wetswijzigingen. Naar aanleiding van de getrokken conclusies worden een aantal aanbevelingen gegeven, die er voor moeten zorgen om de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen te minimaliseren.
2. Afschrijven 2.1 Inleiding
Bij direct beleggen in onroerend goed kan soms geprofiteerd worden van belastingvoordelen, waaronder afschrijvingen2. Door jaarlijks een afschrijvingslast in aanmerking te nemen, wordt de fiscale winst en de verschuldigde vennootschapsbelasting over het directe resultaat verminderd. Met deze 'reservering' is het mogelijk om toelcomstige kapitaalsinvesteringen in de vennootschap te financieren, waarmee de kwaliteit van het bedrijfsmiddel op niveau wordt gehouden. 'Wei wordt door deze fiscale afschrijving een iatenie beiastingiaîeritie opgebouwd. Bij een toekomstige verkoop van het bedrijfsmiddel moet over het verschil tussen de verkoopprijs (marktwaarde) en de fiscale boekwaarde (inclusief verminderingen als gevolg van de fiscale afschrijving) in principe worden afgerekend. Afschrijven op onroerend goed is echter al jaren een onderwerp voor discussie, Even zoveel jaren wordt ook geprocedeerd over hoe binnen de grenzen van goedkoopmansgebruik de fiscale afschrijvingen wordt bepaald. Afschrijven wordt gezien als exploitatiekosten die noodzakelijk zijn wegens het verouderen van de opstallen. Voor beleggers behoort afschrijven op vastgoed dan ook tot de vaste exploitatiekosten. Dit komt onder andere tot uiting in het feit dat afschrijven als een kostenpost is opgenomen in de NEN 2632', een norm waarin de begripsomschrijvingen en indeling van de exploitatiekosten van onroerend goed zijn vastgelegd voor de eigenaar. Deze norm onderscheidt de volgende hoofdgroepen van exploitatiekosten: l . Vaste kosten 2. Energiekosten 3. Onderhoudskosten 4. Administratieve beheerskosten 5. Specifieke bedrijfskosten
2
Van Gool, Jager en Weisz; Onroerend goed als belegging; derde druk; Groningen/Houten; 2001; blz. 104. NEN 2632; Exploitatiekosten van gebouwen; Nederlands Normalisatie-instituut; Delft; l e druk; september; 1980.
Alleen de hoofdgroep vaste kosten zijn kosten die verbonden zijn aan het in eigendom hebben van onroerend goed en die niet variëren met de gebruiksintensiteit. De exploitatiekosten die onder deze hoofdgroep vallen zijn: Rente Vervangingsreserve (ook afschrijving genoemd) Erfpachtcanon Belastingen en andere heffingen Verzekeringskosten Huur I-Iuurderving In dit hoofdstuk zal nader worden ingegaan op afschrijven. Allereerst wordt besproken wat afschrijven daadwerkelijk is. Daarna wordt inzichtelijk gemaakt hoe op dit moment wordt omgegaan met afschrijvingen. Vervolgens zal nader worden ingegaan op de manier waarop met afschrijvingen moet worden omgegaan na de invoering van de voorgestelde wetswijzigingen. Daarbij worden tevens de verschillen inzichtelijk gemaakt tussen de huidige wetgeving en de voorgestelde wetwijzigingen. Tot slot zullen de meest gebruikte methoden om de afschrijvingskosten te berekenen worden aangehaald.
2.2 Fiscale afschrijving Om een overzichtelijk beeld te ltrijgen van het begrip afschrijven dient teruggegaan te worden naar de basis van de fiscale wetgeving. In de fiscaliteit worden twee begrippen gehanteerd, te weten "totaalwinst" en "jaarwinst". De totaalwinst is de gehele winst van de onderneming gedurende de gehele levensduur. De jaarwinst is de verdeling van de totaalwinst over de levensjaren van de onderneming4,Voor het bepalen van de jaarwinst moet de ondernemer zich gedragen als een goede koopman. Het begrip goedkoopmansgebruik vindt zijn grondslag in de Wet inkomstenbelasting en maakt onderscheid in drie algemene beginselen, te weten realiteitszin, voorzichtigheid en eenvoud. De betekenis van deze beginselen staan weergegeven in bijlage 1. Bij het bepalen van de winst wordt rekening gehouden met de aanschafkosten van de bedrijfsmiddelen: de kosten worden afgetrokken van de opbrengsten. Omdat bedrijfsmiddelen een aantal jaren meegaan, mogen niet alle kosten van de opbrengsten worden afgetrokken in het jaar van aanschaf. In plaats daarvan moet worden afgeschreven. Dit houdt in dat de kosten moeten worden verdeeld over de jare11 waarin het bedrijfsmiddel wordt gebruikt. In elk jaar kan dus een deel van de kosten van de opbrengsten worden afgetrokken5.Er wordt als het ware een 'voorraad' bedrijfsmiddel aangeschaft, die in de loop der jaren wordt verbruikt.
Backx, Onno e.a.; Afschrijvingsdiscussie in Nederland: "een never ending story?"; http://www.deloitte.com/dtt/article/0, I002,sid%253D32525%2526cid~253DSO448,00,html http:llwww.belastingdienst.nllzakelijk/ondememeninvesteren/ondememeninvesteren-O3.html
Vastgoed is typisch een bedrijfsmiddel dat meerdere jaren wordt gebruikt. De investeringen hierin worden geactiveerd en vervolgens jaarlijks door middel van afschrijvingen als kosten in de exploitatierekening verantwoord. Investeringen in grond vormen hierop een uitzondering6. Voor afschrijvingen komen die delen in aanmerking die ook werkelijk aan slijtage onderhevig zijn, dan wel die hun economische nut verliezen7. Grond kent geen slijtage en wordt geacht eeuwigdurend ter beschiltlting te staan. Derhalve hoeft op grond niet te worden afgeschreven, Afschrijving is dus het gevolg van het verouderen van het onroerend goed. Jaarlijks mag een bedrag ten lasle worden gebracht van het resultaat die gelijk staat aan de veroudering van het onroerend goed, de zogenaamde verouderingslast. ~ e afschrijven 6 op onroerend goed kent echter wel een aantal beperkingen. In de volgende twee paragrafen wordt verder ingegaan op deze beperkingen. In paragraaf 2.3 wordt besproken welke beperkingen het afschrijven op onroerend goed kent onder de huidige wetgeving. Vervolgens wordt in paragraaf 2.4 ingegaan op de beperkingen die gelden na invoering van de voorgestelde wetwijzigingen.
2.3 Afschrijven op onroerend goed huidige wetgeving De wet stelt de afschrijvingen op bedrijfsmiddelen jaarlijks op het gedeelte van de nog niet afgeschreven aanschaf- of voortbrengingskosten, dat aan het kalenderjaar kan worden toegerekend (art. 3.30 Wet IB 2001). Uit deze wettelijke bepaling valt een aantal elementen af te leiden dat van belang is voor de bepaling van de hoogte van de jaarlijkse afschrijvingslasten. Onderstaand worden deze elementen kort toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt dieper ingegaan op de elementen. I. de historische kostprijs; 11. de (vermoedelijke) gebruiksduur van het bedrijfsmiddel, waarbij zowel de economische als de technische levensduur van belang zijn; 111. de restwaarde van het bedrijfsmiddel.
Ad I. De historische kostprijs van het bedrijfsmiddel wordt bepaald door de aanschaf- dan wel voortbrengingskosten van het bedrijfsmiddel. De aanschafkosten bestaan uit de aankoopprijs vermeerderd met de kosten die voor de aankoop gemaakt zijn (de zogenaamde 'kosten koper'), zoals kosten van de makelaar, overdrachtsbelasting en kosten van de notaris.
Ad I1 Om te beoordelen over welke periode de bewuste bedrijfsmiddelen bijdragen aan de bedrijfsuitoefening, dient de (vermoedelijke) gebruiksduur van het bedrijfsmiddel te worden bepaald. Daarbij moet een onderscheid gemaakt worden tussen de technische en economische levensduur. Hier is de technische levensduur het uitgangspunt. Als de economische levensduur echter korter is, kan dit ook als uitgangspunt gelden. De gebruiksduur van het bedrijfsmiddel moet bij aanvang van de afschrijving worden geschat.
7
Schutte A.; Commercieel Vastgoed; 2002; Culemborg; p. 101. Ten Have George G.M.; Taxatieleer vastgoed 2; 2002; Derde druk; GroningenIHouten; Blz. 299
Ad III. Bij de bepaling van het afschrijvingspercentage is ook de restwaarde van het bedrijfsmiddel van belang. Dat is de waarde van het bedrijfsmiddel aan het einde van de technische, dan wel economische levensduur. Bij het bepalen van de restwaarde dient eveneens rekening gehouden te worden met eventuele kosten van buitengebruikstelling of de te verwachten o brengsten. De restwaarde dient aan het begin van de afschrijvingen te worden geschat . Er vindt geen tussentijdse aanpassing plaats.
P
2.4 Afschrijven op onroerend goed vanaf 1 januari 2007 Ten opzichte van het afschrijven op onroerend goed voor 1 januari 2007 zal de afschrijvingscapaciteit worden gelimiteerd. Daarbij wordt volgens de huidige plannen onderscheid gemaakt tussen beleggingsobjecten en bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn binnen de onderneming9. In beide gevallen is afschrijving tot de bodemwaarde mogelijk. De bodemwaarde is door de wetgever gelijkgesteld aan de WOZ-waarde. Voor de WOZ-waarde is gekozen omdat deze een periodiek (jaarlijks) en geobjectiveerd inzicht verschaft in het waardeverloop van een gebouw. Voor een beleggingsobject zal de afschrijving worden beperkt tot de WOZ-waarde ervan. Dit zal betekenen dat de afschrijving van een gebouw slechts is toegestaan als de boekwaarde van het onroerend goed (gebouw en ondergrond) hoger is dan de WOZ-waarde ( l 00%). Voor bedrijfsgebouwen die in eigen gebruik zijn, zal de afschrijving worden beperkt tot 50% van de WOZ-waarde. De jaarlijkse afschrijving kan echter niet meer bedragen dan de jaarlijkse afschrijving onder de oude wetgeving (goedkoopmansgebruik). De belangrijkste elementen van de methode om de jaarlijkse afschrijvingslast te bepalen blijven ongewijzigd.
2.5 Afschrijvingsmethoden Voor het berekenen van de afschrijvingskosten zijn verschillende methoden beschikbaar. Geheel vrij in zijn keuze van een afschrijvingssysteem is de ondernemer echter niet. Het afschrijvingsbedrag moet immers overeenstemmen met het gebruik van het onroerende goed in dat jaar. Theoretisch dienen de afschrijvingskosten de feitelijke waardevermindering van het bedrijfsmiddel zo goed mogelijk te benaderen. De hoogte van de afschrijving op onroerend goed wordt bepaald door de slijtage1 het kapitaalverlies als gevolg van het gebruik van het onroerend goed binnen de onderneming en mag verder niet afhankelijk zijn van bedrijfsresultaten en moet ook in verliesjaren worden toegepast.
8 9
Berkhout T.M., Oostenrijk A.J. e.a.; Vastgoedmarkt Almanak Fiscaal; editie 2001; Den Haag; p. 83-84. Een definitie van beide begrippen is terug te vinden in bijlage 7.2.
16
Er is een drietal methoden om de afschrijvingslast te bepalen. Deze zijn de lineaire afschrijvingsmethode, de progressieve afschrijvingsmethode en de degressieve afschrijvingsmethode. De meest gebruikte methode om de hoogte van de afschrijving te bepalen is de lineaire afschrijvingsmethode. Oolt in de jurisprudentie wordt de voorkeur gegeven aan de lineaire afschrijvingsmethode. Daarnaast is het berekenen van de jaarlijkse afschrijvingen op basis van deze methode eenvoudig te berekenen. De lineaire afschrijvingsmethode wordt daarom in dit hoofdstuk nader toegelicht. De progressieve en degressieve methoden worden omschreven in de begrippenlijst (bijlage 1). Bij de lineaire afschrijvingsmethode wordt de jaarlijkse afschrijving gesteld op een vast percentage van de kostprijs. Het afschrijvingspotentieel wordt met gelijke bedragen verdeeld over de levensduur. Deze methode kan het meest doelmatig worden toegepast als de prestaties van het bedrijfsmiddel gedurende de gehele levensduur ongeveer hetzelfde blijven en ook de onderhoudskosten nagenoeg constant zijn1'. Op basis van de lineaire afschrijviiigsmethode wordt de fiscale afschrijving op onroerend goed bepaald door het verschil tussen de lsostprijs en restwaarde gedurende de levensduur van het onroerend goed lineair toe te rekenen aan de jaren. De formule van de methode van lineaire afschrijving is: Historische kostprijs -1- Restwaarde Jaarlijkse afschrijving = Levensduur
2.6 Conclusie Investeringen in onroerend goed mogen in aftrek genomen worden op de opbrengsten. Omdat onroerend goed meerdere jaren meegaat, mogen niet alle kosten in het jaar van aanschaf op de opbrengsten in mindering worden gebracht. De kosten moeten worden verdeeld over de jaren waarin het onroerend goed wordt gebruikt. Dit wordt afschrijven genoemd. Afschrijvingen zijn dus kosten die volgen uit het verouderen van een gebouw, de zogenaamde verouderingslast. De jaarlijkse afschrijvingskosten die ten last kunnen worden gebracht van zijn winst leveren een voordeel op, die bestaat uit de uitgestelde belastingbetaling. Tot op heden ltan op onroerend goed jaarlijks worden afgeschreven over een gedeelte van de nog niet afgeschreven aanschaf- of voortbrengingskosten. Vanaf l januari 2007 wordt het afschrijven op onroerend goed gelimiteerd. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen beleggingsobjecten en bedrijfsgebouwen in eigen gebruik. Wanneer de aanschaf- of voortbrengingskosten minus de gecumuleerde afschrijvingen lager zijn dan de bodemwaarde is afschrijven niet meer mogelijk in dat jaar. Het jaar daarop wordt opnieuw bezien of afgeschreven kan worden. De jaarlijkse afschrijving kan echter niet meer bedragen dan de jaarlijkse afschrijving (verouderingslast) onder de oude wetgeving.
'O Berkhout T.M.;Vier afschrijvingsmethoden; Belasting magazine; 1997; zesde jaargang; nr. 7-8; juli/augustus; p. 36-40.
17
Om een goed vergelijk te kunnen malten tussen het afschrijvingspotentieel onder de huidige wetgeving en het afschrijvingspotentieel onder de voorgestelde wetswijzigingen is het van belang om vast te stellen hoeveel de jaarlijkse afschrijving onder de huidige wetgeving bedraagt. Daarom wordt in het volgende hoofdstuk de jaarlijkse afschrijving (verouderingslast) van het voorbeeldobject onder de huidige wetgeving berekend. Voor het berekenen van de jaarlijkse afschrijving wordt, zoals uiteengezet in paragraaf 2.5, de lineaire afschrijvingsmethode gebruikt.
3. De verouderingslast van onroerend goed 3.1 Inleiding
[tioofdsfuk5
1-
Gevolgen wetsvA,z!gng
I~oofd~tuk 6
$ Conclusie
en aanbeveioqen
Ieder onroerend goed dat in gebruik is, is onderhevig aan slijtage. Slijtage kan tot uitdrukking worden gebracht in een verouderingslast. Deze verouderingslast wordt in de praktijk ook wel afschrijving genoemd. Door afschrijving wordt de verouderingslast toegerekend aan de jaren dat het onroerend goed in gebruik is binnen de onderneming. Vanaf het moment dat een gebouw is gerealiseerd zal het nuttig moeten zijn aan de gebruiker van het onroerend goed. Een gebouw is nuttig voor de gebruiker indien het voorziet in de behoefte van de gebruiker. Indien het gebouw nuttig is aan de gebruiker zal deze ook bereid zijn om gedurende de periode dat het onroerend goed nuttig is voor hem daarvoor een vergoeding te betalen. Eindigt die nuttigheid dan zal de gebruiker het gebruik beëindigen. De nuttigheid van een object is in de eerste plaats begrensd door economische factoren en in de tweede plaats door technische factoren. De jaarlijkse afschrijving kan worden gezien als de verouderingslast van het onroerend goed (9 2.2). In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de verouderingslast van onroerend goed. Om de verouderingslast van een onroerend goed te kunnen berekenen zijn drie elementen nodig, te weten de kostprijs, de verwachte levensduur en de restwaarde van het onroerend goed. In paragraaf 3.2 zal de Icostprijs van onroerend goed besproken worden. Vervolgens zal nader worden ingegaan op de levensduur van onroerend goed. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de economische, technische en effectieve levensduur van onroerend goed. Met behulp van de literatuur worden deze begrippen nader gedefinieerd en de levensduur van het voorbeeldobject zal worden bepaald. Daarna zal ingegaan worden op de restwaarde van onroerend goed. Tot slot wordt de verouderingslast van het voorbeeldobject berekend.
3.2 Kostprijs van onroerend goed De kostprijs van een onroerend goed in het kader van de fiscale afschrijving wordt gedefinieerd als de historische kostprijs. De historische kostprijs van het bedrijfsmiddel wordt bepaald door de aanschaf- dan wel de voortbrengingskosten. De aanschafkosten bestaan uit de aankoopprijs vermeerderd met kosten die voor de aankoop gemaakt zijn, de zogenaamde verwervingskosten.
De verwervingskosten bestaan onder andere uit notariskosten, makelaarsprovisie en overdrachtsbelasting. Indien een onroerend goed binnen de eigen onderneming is vervaardigd spreekt men van voortbrengingsltosten. Tot de voortbrengingsl
Voorbeeld
Het onderhavige voorbeeldobject Fascìnatio Boulevard 350 is op 28 april 2005 aangekocht voor een bedrag van € 59.800.000,-kosten koper. De totale investering ofwel aanschafprijs van de koper bestaat uit de koopprijs van € 59.800.000,- met daarbij opgeleld de verwervingskosten. De verwervingskosten bestaan onder andere uit de notariskosten, makelaarsprovisie en overdrachtsbelasting. De verwervingskosten worden geschat op 6,6%" van de koopsom van € 59.800.000,-. De totale aanschafprijs bedraagt € 63.74 7.000,(€ 59.800.000,- + 6,6?4).
3.3 Levensduur De onroerend goed markt ltent een aantal vormen van veroudering. Iedere vorm van veroudering heeft zijn invloed op de levensduur van het onroerend goed. De levensduur van een onroerend goed is sterk afhankelijk van de veroudering die optreedt. De levensduur is hierdoor wellicht het meest subjectieve element in de berekening van de verouderingslast van een onroerend goed. De levensduur is de periode gedurende welke een vastgoedobject, of het betreffende element ervan, in staat is de vereiste prestatie te leveren, zowel in technisch als in economisch opzicht. l 2 Dit is één van de vele definities die in de theorie voorkomt. In de praktijk leeft de gedachte dat voor bedrijfsmatig onroerend goed en vooral voor kantoorpanden de gebruikelijke levensduur 40 jaar is. Hierbij concentreren de meeste zich op de technische levensduur van gebouwen'3. Maar ook de economische slijtage valt onder het begrip waardevermindering. Verandering in de maatschappij, van organisaties, IT oplossingen en van hun omgeving verkorten de economische levensduur van een gebouw en zijn omgeving. De economische levensduur is vaak korter dan de technische. Om op voorhand een inschatting te maken van de levensduur van een onroerend goed moet uiteindelijk rekening gehouden worden met beide aspecten. Hiertoe wordt het begrip effectieve levensduur geïntroduceerd.
Vastgoedexploitatiewijzer 2005; FGH Bank; 2005; Keeris MRICS Prof.ir. W.G.; Vastgoed Lexicon; 2001; tweede druk; Groningen; blz. 407. l 3 Kohnstamm P.P.; De levensduur van uw onroerend goed is vaak korter dan u denkt; Vastgoedrecht; 1996; juni; nr. 3; p. 58 "
12
In deze paragraaf zal nader worden ingegaan op de begrippen economische, technische en effectieve levensduur. Tot slot wordt de effectieve levensduur voor het voorbeeldobject bepaald.
3.3.1 Economische levensduur Stichting bouwresearch definieert het begrip economische levensduur als volgt: "Het tijdstip waarop een alternatieve oplossing (om dezeyde,functie te vervullen) op economische gronden de voorkeur gaat krijgen. Het is daarbij niet van direct belang of iets technisch versleten isi4." Andere definities van economische levensduur zijn: "De economische levensduur is de tijdsduur waarin het productiemiddel zijn functie in de onderneming vult respectievelijk zal vervullen". 'j
"De voor de betreffende beleggingscategorie aangenomen periode, gemeten in hele kalenderjaren vanaf het eerste volledige jaar van exploitatie, waarover de jaarlijkse economische waardevermindering ten gevolge van veroudering van een vastgoedobject resulteert in een restwaarde van nihil, voor de opstallen, of de periode die zoveel korter is als bepaald wordt door het moment waarop (eventueel) het.juridische beschikkingsrecht op de grond en opstallen wegvalti6. "
De economische levensduur is afhankelijk van de economische veroudering van een onroerend goed. De waardevemindering die optreedt als gevolg van de economische veroudering wordt onder meer veroorzaakt door: verouderde of verslechterde architectuur; niet meer optimaal functionerende indeling van gebruiksruimten; onvoldoende faciliteiten; m een overkill aan voorzieningen; verouderd materiaalgebruik; excessieve gebruikskosten; wettelijke bepalingen; verandering van de omgeving, omgevingsgevaren en overlast; verandering in soorten en kwaliteit van bebouwing in de omgeving; veranderende vraag17. Over het algemeen betalen gebruikers ook voor kwalitatief goede, oudere gebouwen een lagere huur dan voor nieuwe gebouwen op gelijke locaties, zie onderstaand voorbeeld. De in het voorbeeld genoemde huurprijzen zijn vraaghuurprijzen. De oorzaken hiervan zijn legio. Mode, wijzigende kantoorconcepten, isolatie, klimaatbeheersingssystemen, indelingsmogelijkheden, bruikbaarheid en dergelijke kunnen hierin een rol spelen. Slechte isolatie is dus geen technische veroudering. De gebruiker betaalt minder huur, omdat hij bijvoorbeeld meer uitgeeft aan energielastenl8.
Stichting Bouwresearch; Levensduur van bouwproducten; 1998; december; Rotterdam; blz. 59 Berkhout T.M.; Gebruiksduur van panden; Belasting magazine; 1997; april; nummer 4; blz. 13-23. Keeris MRICS Prof.ir. W.G.; Vastgoed Lexicon; 2001 ; tweede druk; Groningen; blz. 407-408. l 7 Ten Have George G.M.; Taxatieleer onroerende zaken; 2000;Tweede druk; Derde oplage; Houten; Blz. 120 Rust W.; Restwaardeberekening van commercieel onroerend goed; PropertyNL Magazine; 2004; september; jaargang 4; nummer 9; blz. 80-89.
'*
Adres
Locatie
Gebouw
Bouwjaar
IIuurprijs/m2
Aert van Nesstraat 25 Aert van Nesstraat 45
Centrum Centrum
De Splinter Rotterdam Building
2002 1976
€ 195 € 135
Adres
Locatie
Gebouw
Bouwjaar
Huurprijs/m2
Blaak Blaak 20
Centrum Centrum
Blaak-Haven Blakeburg
2006 1978
€ 185 € 130
Adres
Locatie
Gebouw
Bouwjaar
IIuurprijs/m2
Vissersdijk 2 19 Westblaak 1-1 1
Centrum Centrum
De Witte Keizer De Blaker
12005€ 175 1968
€ 135
Figuur 3.1: Huurprijzen nieuwe kantoorpanden in vergelijking met huurprijzen oude kantoorpanden
Belangrijk element bij de economische levensduur is, dat de ondernemer zelf de tijdsduur bepaalt, Het is de ondernemer die beslist wanneer een bepaald productiemiddel wordt geïnstalleerd en wanneer het buiten gebruik wordt gesteld. De bepaling van de economische levensduur is dus afhankelijk van de ondernemingsdoelstellingen. Het gaat om de gebruiksduur die in het licht van de doeleinden van de ondernemer optimaal is.
3.3.2 Technische levensduur Net als het begrip ecoi,c??nische !rvensduur wordt ir, de litet~tuurhet begrip tech~ische levensduur verschillend omschreven. De Encyclopedie van de Bedrijfseconomie definieert de technische leveiisduur als volgt: "De tijdsduur waarin hetproductiemiddelj'jwiek in staat is zijn junctie in het bedrijfsproces te ver~ullen'~. " Stichting bouwresearch definieert het begrip technische levensduur als volgt: "De periode dat een (gebouw ofl bouwproduct voldoende betrouwbaar de gewenste functies kan blijven vervullen. Te denken valt aan de waterdichtheid van dakbedekkin?'. " Nog een andere definitie van de technische levensduur is de navolgende: "De voor het betreffende vastgoedobject aangenomen periode, gemeten in kalenderjaren vanaf het moment van oplevering, waarover de voortschrijdende veroudering resulteert in een dermate laag technisch en constructief kwaliteitsniveau voor de opstallen, dat het verder fisiek exploiteren ervan niet langer v e r a n ~ o o r dgeacht wordt2'. " Kortom de technische levensduur bedraagt de tijdspanne dat het gebouw technisch voldoet. Het einde van de technische levensduur is aangebroken zodra een gebouw instort, of zodra het gevaar oplevert voor de gezondheid van de bewoners of omgeving.
Berkhout T.M.; Gebruiksduur van panden; Belasting magazine; 1997; april; nummer 4; blz. 13-23. Stichting Bouwresearch; Levensduur van bouwproducten; 1998; december; Rotterdam; blz. 59. 21 Keeris MRICS Prof.ir. W.G.; Vastgoed Lexicon; 2001; tweede druk; Groningen; blz. 409. l9
20
22
De technische levensduur is aíhanl<elijl
Eff ~ ~ z e le~ensduur ve Het gevolg van de veroudering van het onroerend goed is dat de bruto inkomsten in de loop van de tijd langzamerhand zullen dalen en dat de exploitatiekosten hoger worden (zie figuur 3.2). Inflatie en sterk positieve of negatieve marktontwikkelingen kunnen tot een afwijkend patroon leiden. Het effect van het verloop van exploitatiekosten en opbrengsten bij het algemeen patroon is dat de netto opbrengsten in de loop der tijd afnemen en tot nul worden gereduceerd. In de eerste plaats stijgen de kosten om het pand in stand te houden en te verhuren. Die kosten nemen in de loop van de tijd versneld toe. De structurele veroudering vraagt toenemend onderhoud. Daarnaast worden de kosten om de ruimten na beëindiging van een huurcontract opnieuw te verhuren hoger. 2 3 3
In de tweede plaats dalen de opbrengsten door dalende huurinkomsten als gevolg van huurprijsverlaging en leegstand. Wanneer kantoorpanden minder bruikbaar of aantrekkelijk worden voor ltantoorhoudende organisaties die ruimte zoeken, dan zullen de prij s/kwaliteitverhoudingen leiden tot lagere huurprijzen (zie ook figuur 3.1). Zittende huurders die voor herziening van hun huurcontract staan en potentiële nieuwe huurders zullen een huurprijs bedingen die past bij het (relatieve) kwaliteitsniveau. Het beteltent lagere huurinkomsten voor de eigenaar23.
De Herengrachtindex, opgesteld door professor Piet Eicholtz, wijst uit dat panden aan de Amsterdamse I-Ierengracht tussen 1643 en 1972, na inflatiecorrectie, nauwelijks in waarde zijn gestegen. De waardefluctuatie verloopt op de lange termijn evenredig met de op- en neergang van de economie. In dat opzicht is het geen 'safe haven' in langdurige, stormachtige tijden. Die samenhang is logisch. Gaat het slecht in de economie en verdwijnen er banen dan hebben mensen minder over voor een huis en dalen de huizenprijzen. Op de korte en middellangetermijn ligt dat echter anders. 23 Korteweg P.J.; Veroudering van kantoorgebouwen: probleem of uitdaging?; Universiteit Utrecht; Utrecht; 2002. 22
L S:I-
c c , m a l
z
G
01 --4: c Q
2 A
' i
1
_
i
- b - - - _ _ _ _ ^
-----
exploildtiekoa~etr i
-w.1
m--I_^ C^-I -v
X
*----.---/;
vef7hractlte lielia
X"'"
jj9arlBjk~~ oybrer~gsken * .,p -
M,-"
--
_I--
--^
* -*-
/-.
'
; ,
.--
*I_
~PS~BU
i epbrcngçtrt? I
! I
Figuur 3.2: Opbrengsten en exploitatiekosten van een onroerend goed in de tijd24
Door actief ingrijpen van de eigenaar kunnen de verwachte jaarlijkse netto opbrengsten gewaarborgd worden (zie figuur 3.3). Hierbij kan gedacht worden aan de volgende maatregelen: onderhoud, vernieuwing van een bouwdeel of installatie, renovatie of revitalisering van de omgeving. In feite wordt hiermee de economische en fysieke levensduur van een onroerend goed verlengd.
O
r
tijd
Figuur 3.3: Investeringen in renovatie: opbrengsten en kostenz5.
I
De vermindering van de inkomsten en de toename van de kosten hebben effecten op de marktwaarde van het pand. In de marktwaarde komt niet alleen de actuele situatie van het pand tot uitdrukking, maar vooral de verwachtingen over de toekomstige netto inkomsten. Wanneer niet wordt ingegrepen zal als gevolg van afiiemende netto opbrengsten de marktwaarde van de onroerende zaak verder wegzakken (zie flguur 3.4).
24
Harvey, J.; Urban land economics; London: Macmillan; 1996. Balchin, P.N., G.H. Bull & J.L. Kieve; Urban land economics and public policy; London: MacMillan; 1995.
25
(11
Lm
m
s
O Figuur 3.4: De contante waarde van een vastgoedobject in de tijd26.
Om de toekomstige netto inkomsten te waarborgen moet geïnvesteerd worden in het onroerend goed. Wanneer in de levenscyclus van een onroerend goed wordt ingegrepen zal hierdoor de marktwaarde van het pand toenemen (zie figuur 3.5). Qroperty Value
F Q
p S
m
(-onstnJclionj reconstruction pO117t~In tirne Urage vaiue at h ~ h c s end t best u\@ a t tlrne of ~ c ~ ~ ~ s t r u c t ~ o n Ptoperty vakut? Structure value
I -* L~muondnd redeveiopment opgat1 v a b
Flguur 3 5 Ontwikkeling van de waarde van opstal en grond in de tIJdz7
De marktwaarde van het onroerend goed (P) bestaat op ieder moment uit de waarde van de opstal (S) plus de waarde van de grond (L). Als gevolg van slijtage neemt de waarde van de opstal af naarmate de tijd verstrijkt. Na een renovatie (C) heeft de waarde van de opstal het grootste aandeel in de marktwaarde van het onroerend goed. Na renovatie is de marktwaarde van het onroerend goed (P) weer optimaal (U). Naarmate de tijd verstrijkt wordt het verschil, tussen de marktwaarde van het onroerend goed (P) en de marktwaarde van vergelijkbaar eersteklas, goed verhuurd onroerend goed (U), groter.
26
27
Harvey, J.; Urban land economics; London: Macmillan; 1996. Geltner David; Commercial Real Estate Analysis and Investments; 2001; Mason Ohio V.S.; Blz. 98.
25
De waarde van de grond bestaat uit twee componenten. De eerste component is de grondwaarde van het huidige onroerend goed. De tweede component is de optie om te herontwikkelen. Door het huidige onroerend goed te herontwikkelen kunnen op hetzelfde stuk grond wellicht hogere netto opbrengsten gerealiseerd worden. Naarmate de marktwaarde van het onroerend goed daalt, neemt de waarde van de optie van herontwikkelen toe. Nadat de investering is gedaan, is herontwikkelen niet meer interessant. De waarde van de optie om te herontwikkelen is afgenomen. De economische en fysieke levensduur kan verlengd worden door te investeren in het onroerend goed. De beslissing om te investeren is uiteindelijk afhankelijk van bedrijfseconomische afwegingen. Bij een dergelijke beslissing moet gekeken worden naar de verschillende mogelijkheden die open staan. Hierbij dient onder ineer rekening gehouden te worden met grondposities en huuropbrengsten. Op dit moment in de levenscyclus van een gebouw vindt een belangrijke investeringsafweging plaats. Indien een investering niet terug verdiend wordt gedurende de resterende exploitatieperiode nadat de investering is gedaan, zal de investering niet gedaan (mogen) worden. De levensduur vanaf het moment dat een onroerend goed in gebruik wordt genomen tot het moment dat een dergelijke bedrijfseconomische beslissing gemaakt moet worden, is gedefinieerd als de effectieve levensduur. In de praktijk staat men voor commercieel onroerend goed en met name voor kantoorpanden na een ievensduur van ongeveer 30 jaar voor de keuze om grootschalig/ingrijpend te investeren, In figuur 3.6 worden hiervan enkele voorbeelden genoemd. De in deze figuur genoemde ltantoorpanden zijn na ongeveer 30 jaar grootschalig gerenoveerd. De renovatie bestond uit het strippen en herbouwen van de panden. Na 30 jaar is sprake van een sterlt verouderd pand met een wegzakkende exploitatie en kans op een grote leegstand (figuur 3.2). Dit blijkt in de praktijk dan ook vaak het moment te zijn om fors te investeren in het gebouw (figuur 3.5). Met name de afbouw en installaties van het kantoorgebouw dienen vervangen te worden.
1 plaats '
/
/ Locatie
Utrecht Amsterdam Rotterdam Eindhoven Den Haag Rotterdam V
1 i
1
Centrum Wibautstraat Centrum Centrum Centrum Centrum
I Gebouw Hoog Catharijne Wees~erstaete I Hofpoort Stadhuis Resident , / Blaak 333
1 Functie / Bouwjaar 1 Ingreep I Jaar I 8
/
Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor
/ 1
1 /
1973 1973 1976 1969 1973 1958
renovatie renovatie I renovatie renovatie , renovatie / renovatie
1 /
2007 ' 2004 2001 2001 1998 1992
Figuur 3.6: Overzicht met kantoorpanden die na een periode van circa 30 jaar zijn gerenoveerd
Voor het berekenen van de effectieve levensduur van een onroerend goed wordt, ten behoeve van het berekenen van de reguliere verouderingslast, in de praktijk veelal gebruik gemaakt van de componentenmethode. Met behulp van deze methode wordt de levensduur van een onroerend goed op een objectieve manier bepaald28.In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de componentenmethode, In deze paragraaf wordt, aan de hand van de componentenmethode, onder meer de levensduur van het voorbeeldobject bepaald. 28
1
Elink Schuurman, Jeroen; Belastingdienst loopt decennia achter op vastgoedpraktijlc; PropertyNL magazine; 2002; september; nr. 9; p. 37-39.
1
3.3.4 Componentenmethode Het grootste deel van de investering in commercieel onroerend goed bestaat uit gebouwcomponenten die een aanmerkelijk kortere levensduur hebben dan het onroerend goed als geheel. Deze gebouwcomponenten zullen gedurende de levensduur van een onroerend goed één of meerdere malen dienen te worden vervangen als gevolg van de technische (5 3.3.3) of economische (Cj 3.3.2) veroudering, De levensduur van het onroerend goed is een mengpercentage van de levensduur van de verschillende gebouwcomponenten. Het mengpercentage wordt verkregen door het aangekochte gebouw als het ware te herbouwen. Hiertoe is het gebouw ontleed in de componenten, waaruit het gebouw is ontstaan. Gekozen is om te differentiëren naar algemeen bekende gebouwcomponenten, zoals fundering, ruwbouw, afbouw, afwerking en installaties. Nu de aanwezige gebouwcomponenten bekend zijn, is het mogelijk uitspraken te doen over prijzen en levensduren van de onderscheiden componenten van het gebouw. Prijzen van de gebouwcomponenten worden vastgesteld, op basis van bouwkosten van vergelijkbare gebouwen en met kengetallen uit bouwltostenpublicaties (o.a. Misset). De levensduren van de onderscheiden gcbouwcomponenten worden vastgesteld aan de hand van publicaties (o.a. "Levensduur van bouwproducten, Praktijkwaarden", uitgevoerd door de SBR, Stichting Bouwresearch, in 1998) en praktijkvoorbeelden van vergelijkbare gebouwen. De prijzen en de levensduren van de gebouwcomponenten bepalen tezamen de afschrijving van het betreffende onderdeel. Het totale afschrijvingspercentage is een gewogen gemiddelde van deze componenten. In de gehanteerde methodiek van afschrijven wordt uitgegaan van levensduren van de nieuwe componenten. Zodra onderdelen fysiek "op" zijn, worden deze vervangen door een nieuwe component, dat op dat moment wederom begint met afschrijven. Doordat voor elk component op die manier de afschrijving is bepaald, is het berekende mengpercentage op ieder moment gelijlt. Het toe te passen afschrijvingspercentage is dus onafhankelijk van het aanvangsrnoment binnen de levenscyclus van het gebouw. Als gevolg van het toegepaste systeem worden investeringen in de vervanging van versleten componenten niet als onderhoud in aftrek gebracht. De verouderingslast van deze componenten is namelijk reeds in de afschrijvingen verdisconteerd. Naast de afschrijvingen komen wel de kosten die gemaakt worden om de componenten van het gebouw, gedurende de geschatte levensduur, naar behoren te laten functioneren (onderhoudskosten) ten laste van de inkomsten uit de onroerende zaak.
Voorbeeld
Voor het berekenen van de levensduur van het voorbeeldobject is de kostprijs van het onroerend goed onderverdeeld in de kostprijs van de verschillende gebouwcomponenten. Gekozen is om te dgerentiëren naar algemeen bekende gebouwcomponenten, omdat hiernaar het meeste onderzoek is verricht. De gebouwcomponenten zijn: Fundering en ruwbouw AJbouw Afierking Sanitair en rioleringen Werktuigbouwkundige installaties Elektrotechnische installaties Transportinstallaties Terreinen De stichting Bouwresearch heeft een studie verricht naar de levensduur van de verschillende gebouwcomponenten. Aan iedere gebouwcomponent kan een levensduur gekoppeld worden. De effectieve levensduur van het gebouw is het gewogen gemiddelde van de levensduur van de gebouwcomponenten. Naarmate de kostprijs van een gebouwcomponent hoger is, zal de invloed van deze gebouwcomponent op de efectieve levensduur van het onroerend goed ook groter zijn. De studie naar de levensduur van gebouwcomponenten van de Stichting Bouwresearch in combinatie met de herbouwkosten van het voorbeeldobject Fascinatio Boulevard 350 te Rotterdam heeft de volgende resultaten opgeleverd: Omschrijving Fundering en ruwbouw AJbouw Afierking Sanitair en rioleringen Werktuigbouwkundige installaties Elektrotechnische installaties Transportinstallaties Terreinen
Gem. levensduur 52,3 41,4 352 1 7,4 16,1 22,3 19,6 25.0
Aandeel 20,2% 21,6% 24,8% 1,9% 16,9% 11,7% O, 9% 1.9%
Figuur 3.7: Gemiddelde levensduur van de gebouwcomponenten en hun aandeel in de herbouwkosten
De gewogen gemiddelde levensduur van het voorbeeld kantoorgebouw bedraagt afgerond 26 jaar. Kortom, na 26 jaar wordt de begininvestering opnieuw geïnvesteerd (echter alleen in andere gebouwcomponenten). Dit betekent dat de waarde van de opstal in een periode van 26 afgeschreven wordt naar nul, o f i e l dat de waarde van de opstal jaarlijks met 3,85% afneemt. Een overzicht met de totstandkoming van de gemiddelde levensduur is terug te vinden in bijlage 2.
Zoals eerder mngegeven worden gebouwcomponenten in de praktijk, zodra dezehsiek "op" zvn, vervangen door een nieuwe gebouwcomponent Op deze investering wordt direct begonnen met afschrijven. De voortdurende investeringen zorgen er voor dat het prijsniveau op peil wordt gehouden. Indien dit niet gebeurd zal dit zijn invloed hebben op de waarde van de opstal en dus de verhuurbaarheid en marktwaarde van het onroerend goed. In figuur 3.8 wordt weergegeven hoe de waarde van de opstal zich ontwikkeld indien niet wordt geïnvesteerd op het moment dat een gebouwcomponent~fisiek'iep" is. Waardeontwikkeling gebauwcomponenten zonder voortdurende Investeringen
Figuur 3.8: Waardeontwikkeling boekwaarde gedurende de gewogen gemiddelde Icvensduur indien niet wordt geïnvesteerd.
I n h u u r 3 9 wordt weergegeven hoe het waardeverloop van de opstal er uit ziet, indien wordt aangenomen dat voortdurend geïnvesteerd wurdt tot het moment dal de levensduur van het element met de langste levensduur verstreken is (in dit geval fundering, draagconstructie & ruwbouw). W i a r d e c n l w l kkeling opstal bij voortdurende investeringen
.~
-
~
~
O lorrolna" 19
Tranrpoitinilallafiea
O ~~~kiratechnisihiilnnttlltt~o~
B Wei ktulpbouwkundlgel n ~ l t I l a l 4 ~ ~ O
sanltrir
&riolering
o A f w e i klng
m Af bouw O Fundering, -
Levenduur
Figuur 3.9: Ontwikkeling van de boekwaarde van de opstal gedurende de effectieve levensduur.
-
draagconrtiurlioA i Y W b O U W
-
~
-~
3.4 Restwaarde "De restwaarde is het bedrag dat het onroerend goed in elk geval waard is aan het einde van de gebruiksduur binnen de onderneming; het is de vermoedelijke onderhandse verkoopwaarde op dat moment (Berkhout, 2002). "
Indien de levensduur van het onroerend goed is bepaald met behulp van de componentenmethode, wordt verondersteld dat de waarde van de opstal aan het einde van deze levensduur, in fiscale zin, nihil is (zie figuur 3.8). De opstal kent daarom geen restwaarde. De restwaarde van het onroerend goed bestaat aan het eind van de levensduur alleen uit de waarde van de grond. Hierop wordt immers niet afgeschreven 2.2). De restwaarde bestaat uit de waarde van de grond, vermeerderd met kosten die voor de aankoop gemaakt zijn (de verwervingskosten).
(s
Voorbeeld
Het onderhavige voorbeeldobject Fascinatie Boulevard 350 is op 28 april 2005 aangekocht voor een bedrag van € 63.747.000,- vrij op naam ($3.2). De herbouwkosten van het onroerend goed op het moment van aankoop zijn bepaald op € 41.518.624,-. De aan de opstal toe te rekenen verwervingskosten bedragen € 2.740.229,- (€ 41'518.624,- x 6,6%). De waarde van de grond is het residu van de waarde van het onroerend goed inclusief verwervingskosten minus de waarde van de opstal inclusiefverwervingskosten. De waarde van de grond bedraagt € 19.488.147,-. Over dit gedeelte van de kostprijs wordt niet afgeschreven, omdat het niet onderhevig is aan slijtage.
3.5 Verouderingslast Nadat de kostprijs, levensduur en restwaarde van het onroerend goed bekend zijn, kan de veroudesingslast bepaald worden, De verouderingslast wordt berekend met behulp van de lineaire afichrijvingsrnethode ( 5 2.3). Voorbeeld
De verouderingslast ofiel de jaarlijkse afschrijving voor het voorbeeldobject bedraagt: € 63.74 7.000 -/-€ 19.488.147 Jaarlijkse afschrijving = ---------------------l 26 jaar
De kostprijs van het onroerend goed bedroeg € 63.747.000,- inclusief de verwervingskosten. De restwaarde van her onroerend goed bedraagt € 19.488.147,-. Deze kosten worden gedurende de levensduur van 26 jaar lineair afgeschreven. De verouderingslast van het onroerend goed bedraagt € 1.702.264,-per jaar (€ 77,38per vierkante meter bruto vloeroppervlakte per jaar). Dit komt overeen met een percentage van 3,85%.
3.6 Conclusie Om een goed vergelijk te kunnen maken tussen het afschrijvingspotenlieel onder de huidige wetgeving en het afschrijvingspotentieel onder de voorgestelde wetswijzigingen is nader ingegaan op de jaarlijkse afschrijving onder de huidige wetgeving. De jaarlijkse afschrijving kan gelijk gesteld worden aan de verouderingslast van het onroerend goed. Voor het berekenen van de verouderingslast zijn drie elementen van belang, te weten kostprijs, levensduur en restwaarde. De kostprijs bestaat uit de prijs die betaald is voor het onroerend goed, inclusief de verwervingskosten. De levensduur wordt bepaald met behulp van de componentenmethode. De componentenmethode houdt rekening met de levensduur van verschillende gebouwcomponenten en hun aandeel in de totale herbouwkosten van het onroerend goed. Voor het bepalen van de levensduur wordt hierdoor op een goede manier rekening gehouden met onder meer de gebruikte materialen, het type onroerend goed, de bouwstijl en het aantal aanwezige installaties. Hoe groter het aandeel installaties is, des te lager de effectieve levensduur zal zijn (figuur 3.7). Door het gebruik van de componentenmethode bestaat de restwaarde van het onroerend goed uit de grondwaarde inclusief de aan de grond toe te kennen verwervingskosten. Onder de huidige wetgeving kan de in dit hoofdstuk berekende jaarlijkse afschrijving in mindering gebracht worden van de opbrengst, tot het moment dat niet meer afgeschreven kan worden (3 2.3). Onder de voorgestelde wetswijzigingen is afschrijven slechts toegestaan als de boekwaarde van het onroerend goed (gebouw en ondergrond) hoger is dan de bodemwaarde (8 2.5). De bodemwaarde wordt dus een belangrijk begrip voor het bepalen van het afschrijvingspotentieel onder de voorgestelde wetwijzigingen. In het volgende hoofdstuk wordt daarom verder ingegaan op de bodemwaarde.
4. Bodemwaarde 4.1 Inleiding
Uit voorgaand hoofdstuk is gebleken dat onroerend goed onderhevig is aan slijtage. De slijtage die optreedt is te kwantificeren in een verouderingslast. In fiscale zin wordt de verouderingslast evenredig verdeeld over de levensduur van het onroerend goed. Onder de huidige wetgeving kan, gedurende de levensduur, jaarlijks een bedrag ten laste van het resultaat worden gebracht tot het moment dat de volledige aanschafprijs, met uitzondering van de restwaarde (zoals bedoeld in 5 3.5), is afgeschreven, Onder de voorgestelde wetswijzigingen geldt de beperking, dat slechts kan worden afgeschreven zolang de boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde. De wetgever heeft de jaarlijkse fiscale afschrijvingslast beperkt door een bodem in te bouwen. De vraag is echter of de manier van afschrijven, conform de voorgestelde wetswijzigingen, wel recht doet aan de verouderingslast van het onroerend goed. Kortom, is het bedrag dat gedurende de levensduur van het onroerend goed kan worden van afschrijven, gelijk aan de verouderingslast. Alvorens hier een antwoord op te kunnen geven dient verder in gegaan te worden op het begrip de bodemwaarde. De wetgever geeft aan dat de WOZ-waarde gebruikt moet worden als bodemwaarde ( 5 1.1). In dit hoofdstuk zal omschreven worden wat de WOZ-waarde precies is en waar deze zijn grondslag vindt. Al snel zal blijken dat de Wet WOZ een tweetal bijzondere waarderingsregels kent die van grote invloed zijn op de WOZ-waarde. Op deze bijzondere waarderingsregels zal nader worden ingegaan. Ook zal de invloed van deze waarderingsregels duidelijk gemaakt worden met behulp van enkele voorbeelden uit de praktijk. Tevens wordt de WOZ-waarde besproken voor het voorbeeldobject, Nadat de WOZ-waarde van het voorbeeldobject op waardepeildatum 1 januari 2005 (geldend voor belastingjaar 2007) is berekend, wordt in paragraaf 4.6 een voorspelling gedaan over de ontwikkeling van de WOZ-waarde. De voorspelling van de WOZ-waarde is nodig, om op dit moment inzicht te verkrijgen in de gevolgen van de voorgestelde wetswijziging voor het afschrijvingspotentieel over de gehele levensduur van het onroerend goed. Op basis van de voorgestelde wetgeving dient immers ieder jaar de boekwaarde vergeleken te worden met de WOZ-waarde ( 5 2.5).
4.2 Wet waardering onroerende zaken De Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) regelt de waardering van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen. De getaxeerde waarde dient als heffingsgrondslag voor onder andere de onroerendezaalcbelastingen en waterschapslasten. De Wet WOZ zelf is geen heffingswet, maar stelt regels over de waardering en vaststelling van de waarde van in Nederland gelegen onroerend goed. De waarde wordt door burgemeester en wethouders (of een daartoe aangewezen ambtenaar) vastgesteld in een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking. De waarde op de WOZbeschikking wordt de WOZ-waarde genoemd. Sinds in 1995 de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in werking getreden is stelt de gemeente de waarde vast van alle onroerende zaken. De vaststelling van de WOZ-waarde geschiedde tot 2005 eens in de vier jaar, waarbij de waardepeildatum twee jaar voor de het begin van het zogenaamde WOZ-tijdvak lag. De eerste uniforme waardepeildatum was l januari 1 9 9 5 ~Het ~ . eerste WOZ- tijdvak liep van 1 januari 1997 tot en met 3 1 december 2000. De tweede uniforme waardepeildatum was 1 januari 1999. Het tweede WOZ- tijdvak liep van 1 januari 2001 tot en met 3 1 december 2004. Per 1 januari 2005 is de Wet WOZ op een aantal punten ingrijpend veranderd. Aanvankelijk was voorgesteld de waarde voor twee belastingjaren vast te stellen. Gelijktijdig is destijds bij eeii aantal gemeenten een pilot pro-ject gestart om te bezien of het ook mogelijk was jaarlijks te waarderen. Deze pilot is goed verlopen. Misschien wel de belangrijkste wijziging is dan ook het feit dat vanaf 1 januari 2007 de vast te stellen waarde zal gelden voor één belastingjaar. Dit betekent dat al het vastgoed in Nederland jaarlijks getaxeerd zal moeten worden. De Wet WOZ gaat uit van een uniforme waardepeildatum in het gehele land en die ligt dan nog slechts één jaar voor het belastingjaar waar de WOZ-waarde betrekking op heefi. Voor het belastingjaar 2007 is een uitzondering gemaakt. Voor belastingjaar 2007 geld dat de waardepeildatum nog steeds twee jaar voor aanvang van het betreffende belastingjaar ligt. De waardepeildatum voor belastingjaar 2007 is 1 januari 2005.
4.3.1 De waardebepaling In artikel 17 Wet WOZ is het waarderingsvoorschrift vastgelegd. Voor woningen en rijksmonumenten moet altijd de waarde in het economische verkeer worden bepaald. Voor alle andere onroerende zaken is in artikel 17 Wet WOZ bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde vastgesteld dient te worden indien deze tot een hogere waarde leidt dan de waarde in het economische verkeer3'.
29
Voor de Wet Waardering Onroerende Zaken werd in principe de waarde van onroerende zaken per 1- 1-1995 aangehouden, maar gemeenten die enige jaren daarvoor (1992, 1993 of 1994) de opnieuw hadden getaxeerd, mochten die waarde aanhouden. De wet ging uit van de fictie (veronderstelling) dat de toen getaxeerde waarde gelijk was aan de waarde per 1-1-1995. 30 Ten I-fave George G.M.; Taxatieleer vastgoed 1; 2002; Derde druk; Gi-oningen/Houten; Blz. 302
Het belangrijkste verschil tussen het bepalen van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt veroorzaakt door de positie van de huidige eigenaar of gebruiker. Het bepalen van een gecorrigeerde vervangingswaarde en een waarde in het economisch verkeer is slechts in beperkte gevallen noodzakelijk. Voor courante nietwoningen, zoals kantoren en winkelpanden, kan voor het merendeel van de objecten volstaan worden met het bepalen van een waarde in het economische verkeer. Uit jurisprudentie volgt namelijk dat voor courante objecten die in commerciële sfeer gebezigd worden, de waarde in het economisch verkeer in beginsel gelijk zal zijn aan de gecorrigeerde vervangingswaarde3'. De waarde die op grond van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ dient te worden vastgesteld is de zogenoemde waarde in het economische verkeer. Op grond van dit artikel wordt de waarde bepaald die aan het onroerend goed dient te worden toegekend, met in achtneming van de waarderingsregels dat de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik (verkrijgingsfictie) zou kunnen nemen en indien het volle en onbezwaarde eigendom (overdrachtsfictie) daarvan zou kunnen worden overgedragen. De waarde in het economisch verkeer wordt gedefinieerd als:
"De waarde die aan het onroerend goed dient te worden toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen32. i,
Artikel 17 lid 3 van de Wet WÛZ geeft aai dat, indien de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer, de gecorrigeerde vervangingswaarde maatgevend is. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gedefinieerd als:
"De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerend goed is het ofer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat als op de datum van de taxatie wordt aangetroffen, aan te schaflen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming van het object, waarbij. de invloed van latere wvzigingen in aanmerking worden genomen"." Omdat de probleemstelling is opgesteld vanuit de eigenaar van een commercieel onroerend goed, kan voor de waardebepaling, op grond van jurisprudentie, worden volstaan met het bepalen van een waarde in het economische verkeer. In deze thesis wordt daarom alleen verder ingegaan op de waarde in het economisch verkeer. 4.3.2 h a r d e in het economisch verkeer Volgens de Wet WOZ moet de waarde in het economisch verkeer worden vastgesteld conform twee zogenoemde WOZ-ficties: er moet van worden uitgegaan dat het onroerend goed (1) in volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen en (2) zich in 'leeg en onverhuurde staat' bevindt. Onderstaand wordt kort weergegeven wat hieronder verstaan wordt.
31
Ten Have George G.M.; Taxatieleer vastgoed 1; 2002; Derde druk; Groniiigen/Houten; Blz. 303 Artikel 17 lid 2, Wet WOZ 33 Ten Have George G.M.; Taxatieleer onroerende zaken; 2000;Tweede druk; Derde oplage; Houten; Blz. 41
32
Volle en onbezwaarde eigendom De eerste wetsfictie is de zogenaamde overdrachtsfictie. Dit betekent dat bij het bepalen van de waarde van het onroerend goed geen rekening gehouden wordt met: Erfpacht Opstalrecht Recht van vruchtgebruik en bewoning Vruchtgebruik Antispeculatiebedingen De gevolgen van deze wetsfictie op de WOZ-waarde van het onroerend goed worden nader besproken in paragraaf 4.4. Leeg en onverhuurde staat De tweede wetsfictie is de zogenaamde verltrijgingsfictie. Dit betekent dat bij het bepalen van de waarde van het onroerend goed geen rekening gehouden wordt met: Bewoning Verpachting Verhuring De gevolgen van deze wetsfictie op de WOZ-waarde van het onroerend goed worden nader besproken in paragraaf 4.5.
Dij de waardebepaling wordt, voor zover deze het genot van de zaak inperken, wel rekening gehouden met de invloed van wettelijke beperkingen zoals erfdienstbaarheden. Ook zal rekening gehouden worden met onder andere het burenrecht en kapverboden. Met betrekking tot de planologische bestemming geldt als uitgangspunt het vigerende bestemmingsplan, waarbij overigens niet uitsluitend wordt gekeken naar de geldende bestemming, maar ook naar een reëel te verwachten wijzigingen daarvan. Vanwege het feit dat de wetsficties een grote invloed kunnen hebben op de WOZ-waarde wordt hierop in de volgende paragrafen dieper ingegaan. De invloed van de wetsficties zal aan de hand van enkele praktijkvoorbeelden duidelijk gemaakt worden. 'Tevens zal inzichtelijk gemaakt worden wat de invloed van de wetsficties is op de WOZ-waarde van het eerder besproken voorbeeldobject.
4.4 Correctie volle en onbezwaarde eigendom De Wet WOZ gaat er van uit dat de waarde van het object bepaald moet worden en niet de waarde van afzonderlijke rechten op dit object. Bij de WOZ-waarde wordt dus uitgegaan van de meest gebruikelijke situatie dat er één eigenaar is van de opstal en ondergrond. Dit is echter niet altijd het geval. Het komt voor dat de belastingplichtige alleen de opstal bezit en de ondergrond (deels) in handen is van derden. Een voorbeeld is een belastingplichtige die een opstal heeft op grond die de gemeente in erfpacht heeft uitgegeven. De belastingplichtige (erfpachter) heeft in dit geval het recht van erfpacht in handen. De gemeente bezit het bloot eigendom. Samen vormen zij de waarde van het volle eigendom, zie onderstaande formule.
/
Waarde volle eigendom = Waarde recht van erfpacht + Waarde blote eigendom
1
De waarde in het economische verkeer dient in beginsel bepaald te worden op basis van vergelijking met rond de waardepeildatum afgesloten huur- en verkooptransacties. In een markt waar sprake is van erfpacht, kunnen zich verkooptransacties voordoen waarbij de opstal en de grond niet bij één en dezelfde eigenaar in bezit zijn. In dit geval voldoen de verkooptransacties niet aan de wetsfictie. Hiervoor dient een correctie toegepast te worden. Indien sprake is van erfpacht zal in de meeste gevallen het recht van erfpacht verkocht zijn. Om de verkooptransacties te kunnen gebruiken voor de Wet WOZ, dient op grond van bovenstaande formule de waarde van het blote eigendom bepaald te worden. Onderstaand wordt nader ingegaan op de manier waarop de waarde van het blote eigendom berekend kan worden. Een perceel grond dat is belast met een erfpacht, kan door de eigenaar daarvan niet worden gebruikt. Dit is de reden waarom hij de blote eigenaar wordt genoemd. Ondanks dat de blote eigenaar niet het gebruiksgenot van het onroerend goed heeft, vertegenwoordigt zijn bezit wel een waarde. De blote eigenaar geniet immers periodiek de erfpachtcanon gedurende de looptijd van de overeenkomst. De waarde van het blote eigendom kan als volgt worden bepaald34: De contante waarde van de toekomstige opbrengsten (erfpachtcanon) De contante waarde van de eindwaarde
+
De waarde van het blote eigendom l
De toekomstige opbrengsten voor de blote eigenaar zijn de periodieke canonbetalingen. De eindwaarde is in beginsel gelijk aan het volle eigendom na afloop van de overeenkomst. In veel contracten is de periodieke schuldplichtigheid afgekocht en is er geen canon verschuldigd gedurende een bepaalde periode. Indien zich die situatie voordoet is de uitkomst van de contante waarde van de toekomstige opbrengsten nihil. De waarde van het blote eigendom bestaat in dit geval alleen uit de contante waarde van de eindwaarde. De waarde van het recht van erfpacht neemt hierdoor toe. Nadat de waarde van het volle eigendom van het onroerend goed bekend is, dient gekeken te worden of deze voldoet aan de verkrijgingsfictie. In de volgende paragraaf zal hierop verder worden ingegaan.
4.5 Correctie leeg en onverhuurde staat De waarde in het economische verkeer dient in beginsel bepaald te worden op basis van vergelijking met rond de waardepeildatum afgesloten huur- en verltooptransacties. Omdat de markt voor commercieel onroerend goed voor een groot deel bestaat uit onroerend goed dat in eigendom is bij beleggers, wordt voor de bepaling van de WOZ-waarde hoofdzakelijk gebruik gemaakt van transacties van panden in verhuurde staat. De transacties die zich in de markt voordoen, voldoen dus niet aan de wetsficties. In tijden van krapte op de kantorenmarkt is de invloed van een huurcontract groot en dient een correctie toegepast te worden. De invloed is echter afhankelijk van de resterende contractduur, de kwaliteit van de huurder en de hoogte van de betaalde huur. 34
Ten Have George G.M.; Taxatieleer onroerende zaken; 2000; Tweede druk; Derde oplage; Houten; Blz. 407
Gesteld mag worden dat het huurcontract, naast het onroerend goed, een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Theoretisch kan de marktwaarde van onroerend goed worden uitgesplitst in drie elementen, te weten waarde van de opstal, waarde van de grond en de waarde van het huurcontract. Zie hiervoor onderstaande formule. Marktwaarde onroerend goed = waarde opstal + waarde grond + waarde huurcontract In het geval dat een onroerende zaak gewaardeerd moet worden in het kader van de Wet WOZ, wordt geen rekening gehouden met de invloed van het huurcontract. De grondwaarde is het residu van de WOZ-waarde minus de waarde van de opstal. In dit geval is de formule van de waarde als volgt: WOZ-waarde onroerend goed = Waarde opstal + waarde grond Op basis van bovenstaand theoretisch kader, wordt het verschil tussen de waarde in leeg en onverhuurde staat en de waarde in verhuurde staat veroorzaakt door de waarde van het huurcontract. Indien sprake is van een huurdersmarkt is de waarde van het huurcontract groot en zal het verschil tussen de marktwaarde en WOZ-waarde ook groot zijn. Wanneer sprake is van een verhuurdersmarkt, geldt het omgekeerde. In de volgende subparagrafen zal dit nader worden toegelicht. 4.5.1 De vastgoedcyclus
Een opmerkelijke karakteristiek van onroerend goed is dat de waardeontwikkeling net als de economische conjunctuur zich in een cyclus begeeft. De vastgoedcyclus is gedefinieerd als een terugkerende maar onregelmatige fluctuatie in het totale rendement van vastgoed, die ook zichtbaar is in andere indicatoren van activiteiten in vastgoed, desnoods met enige vertragingen of versnellingen3'. Deze cyclus wordt ook wel de varltenscyclus genoemd. Het theoretische terugkerende patroon wordt eigenlijk gevormd door de vertragingen van het aanbod ten opzichte van de vraag naar ruimte, zie figuur 4.1. Deze vertraging zorgt ervoor dat de prijs van onroerend goed en dus het rendement oploopt, totdat het aanbod zich aan de vraag heeft aangepast36. Op onroerend goed markten doen zich golfbewegingen van markthuren en onroerend goed prijzen voor, die wel vastgoedcycli worden genoemd. Van de golfbewegingen in het onroerend goed zijn er niet twee aan elkaar gelijk. Ze verschillen in precieze oorzaken, amplitude en lengte van land tot land, van markt tot markt en van tijd tot tijd. Toch gebeurt er (tot op heden) telkens ongeveer hetzelfde. Gestileerd weergegeven verloopt een cyclus op een gebouwenmarkt als volgt (figuur 4.1).
The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS); "Understanding the property cycle"; main report: Economic cycles and properly cycles; University of Aberdeen; May 1994; blz. 9. 16 Leinberger C.B.; Strategic planning for real estate companies; Urban Land; Volume 52; september 1993; blz. 15 t/m 18. 35
\
[
]
l
\ I
\
Downturn Phase
t, 1
Upturn Phase
= Ris~ngdemand
1 \ I
\
Mature Phase
t
1 I
= Falling demand
Downturn Phase
+ time
Figuur 4.1 : De vastgoedcyclus
In veel gevallen begint de cyclus met een oplopen van de vraag naar te huren of te kopen ruimte, meestal als gevolg van een toeneming van de economische bedrijvigheid en het aantrekken van de werkgelegenheid. Aan de vraag kan vaak echter niet op korte termijn worden voldaan. Met het opstellen van bouwplannen, het verwerven van grond, de financiering en de feitelijke bouw van ruimte zijn al gauw enkele jaren gemoeid. Hierdoor ontstaan er tekorten, wat leidt tot een stijging van de markthuren en -prijzen van gebouwen. Als beleggers verdere huurstijgingen verwachten en daardoor genoegen nemen met een lager aanvangsrendement, zal de marktwaarde van onroerend goed zelfs meer stijgen dan de huren, Wanneer de marktwaarde boven de stichtingskosten komen te liggen, beginnen projectontwiklselaars te bouwen. Projectontwikkelaars zullen ook bouwen wanneer het vooruitzicht is dat marktwaarden de stichtingskosten overstijgen. Daarbij spelen overigens ook de bouwmogelijkheden, het vergunningsbeleid van de overheid, de prijs en beschikbaarheid van krediet evenals de verhuur- en verkoopmogelijkheden een rol. Door de vraag naar bouwlocaties zal ook de vraag naar en de prijzen van te herontwikkelen gebouwen en terreinen toenemen. De projectontwikkeling wordt gestimuleerd naarmate de nieuwe of gerenoveerde ruimten goed kunnen worden verkocht. Geconfronteerd met stijgende prijzen van onroerend goed, dat als onderpand voor leningen kan dienen, neemt de bereidheid van banken toe de projectontwikkeling en beleggers te financieren. Lokale overheden op hun beurt zijn, met het oog op grotere (be1asting)inkomsten en toeneming van de werkgelegenheid, vaak geneigd juist nu het vergunningenbeleid te versoepelen. Op een gegeven moment begint echter het aanbod de vraag te overtreffen, waardoor leegstand oploopt, vooral in oudere gebouwen op minder goede locaties. Op een gegeven moment volgt een omslag, vaak doordat de vraag naar ruimte afneemt, bijvoorbeeld door een afzwakking van de economische conjunctuur. Omdat nog ruimte in aanbouw is en de bouw zelden wordt stopgezet, blijft het aanbod echter groot. Het zal zelfs toenemen als projectontwikkelaars minder gunstige ontwikkelingen zien aankomen en versneld hun projecten op de markt brengen. Er ontstaat een aanbodoverschot, waarbij de markthuren en marktwaarden stabiliseren of dalen. De waardedaling wordt versterkt als beleggers verdere waardedalingen verwachten en hun rendementseisen verhogen. Hogere rendementseisen kunnen verder in de hand worden gewerkt wanneer op andere vermogenstitels hogere rendementen kunnen worden gehaald, bijvoorbeeld door een rentestijging.
Leegstand, dalende markthuren en marktwaarden doen projectontwikkelaars in problemen komen, vooral wanneer ook de rente is gestegen en de beschikbaarheid van krediet afneemt. Banken worden geconfronteerd met verliezen op onroerend goedleningen en verkrijgen zelf onroerend goed dat voorheen als onderpand fungeerde. Banken worden terughoudend bij projectfinanciering en bouwplannen worden uitgesteld. Overheden, geschrokken door leegstand en soms verpaupering, maken het vergunningenbeleid nu weer restrictiever. Het aanbod droogt op. Na verloop van tijd zal de leegstand zijn geabsorbeerd. Bij een opleving van de vraag naar ruimte zal de cyclus zich herhalen. Wanneer wordt uitgegaan van de marktomstandigheden die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan, is waar te nemen dal op dit moment sprake is van een huurdersmarkt. Dit betekent dat prijzen onder druk staan als gevolg van een aanbod dat vele malen groter is dan de vraag. Het risico op leegstand is groot en wanneer een onroerend goed wordt verhuurd, worden diverse incentives verstrekt aan de huurder. In een dergelijke markt blijkt dat beleggen in onroerend goed steeds meer een financieel product is geworden. De contractduur van de lopende huurovereenkomst is een belangrijke value driver. In een dergelijke markt zal het verschil tussen de waarde in leeg en onverhuurde staat en de waarde in verhuurde staat duidelijk aanwezig zijn. 4.5.2 Invloed correctie leeg en onverhuurd Zoals in bovenstaande is beschreven, kan met name een huurdersmarlct een grote invloed hebben op de WOZ-waarde. In onderstaande wordt aan de hand van een voorbeeld geïllustreerd wat de invloed van de wetsfictie 'leeg en onverhuurd' kan zijn op de WOZwaarde van onroerend goed. Hiervoor is het van belang dat eerst wordt ingegaan op de gebeurtenissen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan op de kantorenmarkt.
Historisch perspectief Eind vorige eeuw lagen de aanvangsrendementen van verhuurd en leegstaand vastgoed relatief niet ver uiteen. Door de zeer goede economische vooruitzichten was de kans op (langdurige) aanvangsleegstand en andere marktrisico's gering. Met deze risico's hoefden beleggers dan ook nauwelijks rekening mee te houden. De huurvrije periode en overige incentives bij nieuwe huurcontracten waren marginaal. Kooptransacties van verhuurde objecten vormen daarom, na een kleine correctie, een redelijke referentiebasis voor de waardering conform de WOZ-ficties. Door bekend veronderstelde omstandigheden is enkele jaren na de eeuwwisseling de situatie op de kantorenmarkt omgeslagen van een verhuurders- in een huurdersmarkt. Beleggingstransacties van objecten met een langdurig huurcontract gaven nog altijd lage bruto aanvangsrendementen weer, terwijl het aantal transacties van leegstaand en onverhuurd vastgoed door een weggevallen vraag schaars was geworden. Bij aanschaf van leeg en onverhuurde objecten zal een belegger in deze jaren rekening houden met sterk toegenomen objectgebonden- en marktrisico's. Indien een belegger een leeg en onverhuurd onroerend goed kocht, moest hij in ieder geval rekening houden met onder meer: een aanzienlijke aanvangsleegstand; een vergoeding inbouwpakket; forse huurkortingen.
Deze risico's bepalen mede het bruto aanvangsrendeinent dat door de verhuurde c.q. belegger wordt vereist en hebben daarmee een sterke invloed op de berekening van de waarde van het vastgoedobject in het kader van de Wet WOZ.
Incentives In de jaren na de eeuwwisseling werd niet vreemd opgekeken van incentives (onder andere huurkostingen) van tien tot twintig procent van de contante totale huurstroom, wat vergelijkbaar is met 1,5 tot 2'5 jaar gemiste huuropbrengsten bij een huurcontract van tien jaar. Voor een 'goed' verhuurd pand is een belegger bereid om twaalf tot veertien keer de jaarhuur te betalen. Voor een leegstaand object zal hij echter rekening houden met een (aanzienlijke) periode van leegstand, waarna hij ook nog een vergoeding van het inbouwpakket of huurkortingen moet verstrekken. Tot op 1 januari 2005, de waardepeildatum voor belastingjaar 2007 (het belastingjaar waarvoor de nieuwe wetgeving gaat gelden), is hierin geen verandering gekomen. Vele kantoorobjecten die sinds begin deze eeuw zijn opgeleverd en nog altijd leeg staan kunnen als voorbeeld dienen. Wanneer voor deze objecten een huurder wordt gevonden zullen alsnog flinke huurltortingen moeten worden vergeven. Voor de bepaling van de WOZ-waarde van commercieel en courant vastgoed-maken gemeenten als referentie onder meer gebruik van beleggings- en verhuurtransacties in de marlct. Transacties van leeg en onverhuurde objecten zijn nauwelijks in de markt waar te nemen. Indien deze waargenomen worden is duidelijk dat de marktwaarde in leeg en onverhuurde staat afwijkt ten opzichte van de marktwaarde van het onroerend goed dat in verhuurde staat is verkocht. Ter illustratie het volgende. Voorbeeld
Op 28 april 2005 is het kantoorpand Fascinatio Boulevard 350 in Rotterdam verkocht voor een bedrag van F 59.800.000,- exclusief BTW. Het kantoorpand is gelegen op kantorenpark Brainpark 111 te Rotterdam. Het kantoorpand is in verhuurde staat verkocht. Gebruiker van het kantoorpand is PricewaterhouseCoopers. PricewaterhouseCoopers kan gekwalz3ceerd worden als een kwalitatief goede huurder (A-huurder). Het kantoorpand heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van lY.903 vierkante meter kantoorruimte en 412 ondergrondse parkeerplaatsen in de kelder. De koopsom per vierkante meter kantoorruimte (inclusief parkeren) bedroeg F 3.005,-. De WOZ-waarde van het onderhavige object wordt vastgesteld op basis van vergelijking. De vergelijking wordt getrokken met gelijksoortige kantoorpanden. Dit zijn de zogenoemde referentiepanden. Bij de vergelijking dient echter wel rekening gehouden te worden met de wetsjictie 'leeg en onverhuurde staat'. Daartoe kan het beste een vergelijking getrokken worden tussen kantoorpanden die in (nagenoeg) leeg en onverhuurde staat zijn verkochl en kantoorpanden die in verhuurde staat zijn verkocht. In onderstaande tabellen wordt een drietal transacties weergegeven van kantoorpanden die in leeg en onverhuurde staat zijn verkocht. In de kolom naast deze transactie wordt een transactie weergegeven van een kantoorpand dat in verhuurde staat is verkocht. De kantoorpanden zijn allen gelegen op in erfpacht uitgegeven grond. Omdat de rechten voor onbepaalde tijd is afgesloten en alle objecten dezelfde erfpachtvoorwaarden hebben, wordt in dit voorbeeld geen rekening gehouden met een correctie hiervoor op de koopsom.
Verhzaurd Transactie Transac tie Leeg en onverhuurd Wax Euweiaan 51 Adres Adres K P van de Mandelelaan 40 Bouwjaar 1990 Bouwjaar 1988 € 2 775 000 Koopsom Koopsom f l 8 5 0 133 1 102m2 Oppervialcte (m? j 1 106m2 Oppervlakte (m? Parkeren (st) 127 st Parkeren (st j +21 st C 2 518 Koopsom/m2 Koopsonz/nz2 € 1 673 10-12-2002 Transactiedatum Transacrledaturn 3-2-2003 +IO,jaar Resterende contractduur contractduur i 0 jaar Relatief verschil in koopsom per vierkante meter leeg en onverhuurde staaf t.o. v. verhuurde staat: 66,4% Crerhuzard Transactie Transactie Leeg en onverhuurd Max Cu~ielaan71-81 Adres Adres iL1u.x Euwelaan 31-41 1990 Bouwjaar Bouwjaar 1990 f 5 000 000 Koopsom Koopsom f 3 800 000 2 226 m2 Oppervlakte (m? 2 094 rn2 O~pervlakte(m? Parkeren (st) 160 st Parkeren lst ) +75 st f 2 2-16 Koopsom 'mi Koopsom nz' € 1 835 1- 12-2004 Transact~edatum Tranractiedutunz 20- 12-2004 Resterende contractduur t 5 jaar * l jaar Resterende contractduur Relatief verschil in koopsom per vierkante meter leeg en onverhuurde slaat I.O.v. verhuurde staal: 80,8% Transcrctre Verhuurd Transactie Leeg en onverhuurd Adre r Schorpioenstraat 55-71 Adres Schorpioenstraat 55-71 1992 Bouwjaar Bouwjaar 1992 e 2 7 375 000 K~~~~~~ á 20 100 000 K~~~~~~ Oppervlakte (m? 12 400 m2 Oppervlakte (m? I2 400 m2 *235 st Parkeren fst) Parkeren (rt ) i 2 1 5 st 6 2 208 Koopsom/ m z € 1 621 Koopsorn/m2 8-5-2006 IITan~actiedatum Trcìnsactiedutum 1-8-2005 Resterende contractduur *7,5jaar Resterende contractduur =ljaar Relatief vericlzil in koopsom per viericante meter leeg en onverhuurde staat t.o.v. verlzuurde staat: 73,4%
Uit bovenstaande voorbeelden blijkt een relatief verschil tussen de koopsom van een kantoorpand in leeg en onverhuurde staat en een kantoorpand in verhuurde staat. De koopprijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak van een kantoorpand in verhuurde staat ligt op een hoger niveau dan de koopsom per vierkante meter van een kantoorpand in leeg en onverhuurde staat. Het relatieve verschil op basis van bovenstaande voorbeelden varieert van 33,6% (100% - 66,4%) voor een verschil in gemiddelde contractduur van l 0 jaar en 19,2% (100% - 80,8%) voor een verschil in gemiddelde contractduur van 5 jaar. Het kantoorpand Fascinatio Boulevard 350 is verkocht voor een prijs van € 3.005,- per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak. Extrapolatie van deze percentages op de koopsom van € 3.005,- per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak en rekening houdend met onder meer de locatie van het onderhavige object ten opzichte van de referentieobjecten, levert een waarde leeg en onverhuurde staat op van € 2.351,-per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak. De WûZ-waarde van her onderhavige object bedraagt daarmee afgerond € 46.800.000,-per waardepeildatum l januari 2005.
4.5.3 Invloed correctie leeg en onverhuurd op grondwaarde Uit voorgaande paragraaf blijkt dat de WOZ-waarde lager is dan de marktwaarde. Dit verschil wordt, op basis van het theoretische kader ( 5 4.5), verklaard door de waarde die wordt toegekend aan het huurcontract. De vraag is of dit theoretische kader juist is, aangezien in deze thesis twee verschillende waarden voor de ondergrond worden genoemd. Eén grondwaarde is het residu van de WOZ-waarde, te weten € 5.281.376,- ( 5 4.5). De ander is het residu van de aanschafprijs c.q. marktwaarde, te weten € 18.281.376,- (g 3.4). Om inzicht te krijgen in verschil tussen beide grondwaarden, wordt nader ingegaan op de totstandkoming van de grondprijs als residu van de aanschafprijs c.q. marktwaarde. Veel gemeenten bepalen hun uitgifteprijzen van grond met behulp van de residuele waardemethode. Middels deze methode wordt vanuit een kooptransactie de prijs van de grond bepaald. De grondprijs is het residu van de koopprijs minus de waarde van de opstal. Doordat de gemeenten hun uitgifteprijzen met behulp van deze methode bepalen, zit de waarde van het huurcontract in de grondprijs verdisconteerd. Wanneer sprake is van een verhuurdersmarkt zal de invloed van het huurcontract minder groot zijn op de marktwaarde, dan wanneer sprake is van een huurdersmarkt. Wanneer de vastgoedmarkt omslaat van een verhuurdersmarkt naar een huurdersmarlct, wordt de invloed van het huurcontract groter. Bij een gelijk blijvende marktwaarde, blijken gemeenten hun uitgifteprijzen niet of nauwelijks aan te passen. De grondprijzen worden hierdoor dus kunstmatig hoog gehouden. Dit is ook de laatste jaren het geval. De grondwaarde wordt afgeleid van de marktwaarde van onroerend goed. De marktwaarde van het onroerend goed wordt afgeleid van de huurwaarde die gerealiseerd kan worden. In onderstaande grafiek is te zien dat de huurwaarde in de tijd is gestegen, maar vanaf 2004 naar beneden is gecorrigeerd. De figuur geeft echter nog een vertekend beeld, omdat nog geen rekening is gehouden met incentives ( 3 4.5.2). Op basis van deze figuur wordt verwacht dat de uitgifteprijzen, met een soortgelijk percentage, naar beneden worden bijgesteld. Dit is echter niet altijd het geval. Ontwikkeling markthuurwaarde kantoorruimte A l locaties Rotterdam zonder aftrek incentives
Jaren
l
Figuur 4.2: Ontwikkeling markthuur kantoorruimte A l locaties Rotterdam zonder aftrek i n c e n t i ~ e s . ~ ~ 37
DTZ Zadelhoff; Cijfers in perspectief 2001 en Visie achter de feiten 1992 en 1994; De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed; Utrecht.
42
Het gevolg is dat een groot deel van de waarde van het huurcontract in de waarde van de grond verdwijnt. Beleggers en ontwikkelaars kunnen hierdoor niet meer op risico bouwen. Er wordt alleen grond gekocht wanneer een liuurder is gevonden. Dit blijkt onder andere uit het de uitgifteprijs van het voorbeeldobject. Voorbeeld
De grond van het voorbeeldobject is op I 0 september 2003 verkregen voor een bedrug van € 12.878.360,- exclusief btw. In deze waarde zit de waarde van het huurcontract deels verdisconteerd. De ontwikkelaar/eigenaar zal alleen deze prijs betalen indien hij een huurder heeft. Hij zal dit kantoorpand in de huidige markt niet op risico bouwen, indien hij deze grondprjjs moet betalen. Hierdoor ontstaat een discrepantie tussen de grondwaarde die wordt bepaaM in het kader van de Wet WOZ, waarbij namelijk geen rekening gehouden wordt met de waarde van een huurcontract. De waarde van de grond in het kader van de Wet WO2 is op waardepeildatum I januari 2005 residueel bepaald op afgerond € 5.281.376,- (€ 46.800.000,- minus €41.518.376,-). De waarde van het huurcontract is het residu van de grondwaarde waarbij rekening gehouden wordt met de waarde van het huurcontract en de grondwaarde waarbij geen rekening gehouden wordt met de waarde van het huurcontract (leeg en onverhuurde staat). De waarde van het huurcontract kan theoretisch vasigesteld wordevl op qfgerond 6 7.596.984,- (6 12.878.360,- minus 6 5.281.3 76,-).
4.6 Onhvikkeliiig van de WOZ-waarde Omdat de WOZ-waarde zowel rekening houdt met de veroudering van de opstal als met de stijging van de grondwaarde is een splitsing tussen beide componenten gemaakt. Door beide componenten te splitsen, ltan een betere voorspelling worden gedaan over de ontwikkeling van de WOZ-waarde. In deze paragraaf wordt allereerst ingegaan op de ontwikkeling van de opstalwaarde. Vervolgens wordt nader ingegaan op de ontwiklteling van de grondwaarde. Tot slot worden beide componenten samengevoegd en kan een uitspraak gedaan worden over de ontwikkeling van de WOZ-waarde, De kantorenmarkt vertoont fluctuaties. Deze fluctuaties bestaan uit een conjuncturele en structurele component. De structurele ontwikkeling van de kantorenmarkt laat een regelmatige (stijgende) lijn van de prijsontwikkeling door de tijd zien. De conjuncturele ontwikkeling van de kantorenmarkt geeft prijseffecten op korte termijn weer en geeft veel fluctuaties te zien. Aangezien voor een langere periode een voorspelling moet worden gedaan: te weten 26 jaar, is gekozen om een inschatting te maken van de structurele ontwikkeling van zowel de waarde van de opstal als de waarde van de grond. De tussentijdse fluctuaties en daarmee de in de jaren voorkomende mogelijkheid om wel of niet af te schrijven wordt op deze manier zoveel mogelijk uitgemiddeld3*.
38
Ten Have George G.M.; Taxatieleer onroerende zaken; 2000;Tweede druk; Derde oplage; Houten.
43
4.6.1 Onhuikkeling van de opstalwaarde Voor de ontwikkeling van de waarde van de opstal dienen de herbouwkosten als het uitgangspunt. Voor de waardeontwikkeling van de opstal wordt aangesloten bij de verouderingslast die in hoofdstuk 3 berekend is. De opstal heeft bij aanvang van de exploitatie een marktwaarde die gelij k is aan de ingeschatte herbouwkosten, te weten € 4 1.518.624,-. Ieder jaar neemt de marktwaarde van de opstal af door veroudering met € 1,702,264,-. Vanuit het theoretische kader, dat beschreven is in voorgaande hoofdstukken, neemt de marktwaarde van het onroerend goed op langere termijn af naarmate de tijd verstrijkt. Deze waardedaling vloeit enerzijds voort uit de veroudering van de opstal. Anderzijds zorgt de afgenomen gemiddelde contractduur voor een daling van de marktwaarde. In de praktijk blijkt echter een daling van de marktwaarde niet waarneembaar. Dit blijkt onder andere uit de verkooptransacties van het voorbeeldobject. Het voorbeeldobject is in korte tijd twee keer is verkocht. Op 10 september 2002 is het voorbeeldobject verkocht voor ruim 50 miljoen euro. Op 28 april 2005 is het voorbeeld object verkocht voor ruim 59 miljoen euro. De prijs van de tweede verkoop is hoger dan de prijs van de eerste verkoop, terwijl de opstal is verouderd en de looptijd van het huurcontract is afgenomen. In de praktijk blijkt de invloed van de veroudering van de opstal en de looptijd van het huurcontract in de beginjaren niet groot te zijn. Hoe groot de invloed is van de veroudering van de opstal en de afname van de gemiddelde contractduur, is niet duidelijk. Het is mogelijk dat de koper geen rekening houdt met de veroudering van de opstal en wel rekening houdt met de afname van de gemiddelde contractduur. Het omgedraaide kan natuurlijk ook. Verschillende varianten zijn mogelijk. Omdat de theoretische benadering in de praktijk niet altijd blijkt te kloppen, wordt hiervoor een correctie in het rekenmodel opgenomen. Deze correctie, genaamd de "marktconforme invloed", zorgt er voor dat de invloed van de veroudering van de opstal toeneemt naarmate de tijd vordert. In het base case scenario van het rekenmodel neemt de marktconforme invloed gelijk evenredig toe over de jaren dat afgeschreven kan worden. Dit betekent dat de marktconforme invloed op het moment van ingebruilsname 0% is. Na 26 jaar bedraagt deze 100%. De marktconforme invloed neemt jaarlijks met 1/26 toe. Uiteraard zijn er voor de marktconforme invloed verschillende scenario's mogelijk. In het rekenmodel is dan ook de mogelijkheid opgenomen om hierin te variëren. Om de invloed van de marktconforme invloed op het afschrijvingspotentieel inzichtelijk te maken is in paragraaf 5.4 een scenario gemaakt waarbij de marktconforme invloed is uitgeschakeld. 4.6.2 Ontwikkeling van de grondwaarde Als uitgangspunt voor de grondwaardeontwikkeling is gekozen voor de grondwaarde als residu van de WOZ-waarde. De grondwaarde wordt verkregen door de WOZ-waarde te verminderen met de herbouwkosten van de opstal. Hierdoor wordt de grondwaarde verkregen van een onroerend goed in leeg en onverhuurde staat. De invloed van de aanwezigheid van een huurcontract is daarmee uitgeschakeld ( 5 4.5).
Voor de ontwikkeling van de grondwaarde is een vergelijk gemaakt tussen uitgifteprijzen van grond uit het verleden en nu. Een periode van 30 jaar moet voldoende zijn om een gemiddelde stijging van de uitgifteprijzen te extrapoleren. Uitgifteprijzen van eind jaren '70 van de vorige eeuw worden vergeleken met uitgifteprijzen van begin deze eeuw. De uitgifteprijzen die vergeleken worden zijn van grond die is uitgegeven in het centrum van Rotterdam. Op deze manier wordt ook rekening gehouden met de eventuele locatieveroudering die in de jaren is opgetreden. Om de uitgifteprijzen van kantoorpanden in het centrum van Rotterdam uit de jaren '70 te achterhalen zijn oude akten van erfpacht gelicht. In deze akten worden grondprijzen genoemd waarop de erfpachtcanon is berekend. In onderstaande tabel worden grondprijzen exclusief BTW van kantoorpanden uit het verleden weergegeven. Uit de akten blijkt een gewogen gemiddelde uitgifteprijs van € 161'87 per vierkante meter bruto vloeroppervlak exclusief BTW. De gewogen gemiddelde transportdatum is 4 februari 1978. Adres Westblaak 155-189 Blaak 16 Hofplein 20 Weena 119-173 Blaak 20-24 Gewogen gemiddelde
BV0 (mZ) 7.060 12.384 21.700 15.245 16.400
Kadastrale Opp. (m2) 1,020 2.140 3.842 4.800 2.440
Grondwrd m2 bvo 167,48 179.13 165.13 148,83 154122 161,87
Grondwrd m2 kadastr 1.159,20 1.036,64 932,77 472,69 1.036,55
Grondwrd (euro's) 1.182.381 2.21 8,406 3.583.345 2.268.901 2.529.191
Datum 2-1 1-1978 30-3-1977 9- 12- 1974 11-6-1984 1-9-1976 4-2-1978
Figuur 4.3: Uitgifteprijzen grond kantoorpanden centrum Rotterdam eind jaren '70.
Uit het jaarverslag Grondprijzen 2004 van de gemeente Rotterdam blijkt dat uitgifteprijzen residueel bepaald worden. In het jaarverslag wordt een indicatie weergegeven van de minimale grondprijzen op de belangrijkste Rotterdamse lcantoorlocaties per 1 januari 2005. Uit het jaarverslag blijkt dat de grondprijzen op de A l locaties in het centrum van Rotterdam per 1 januari 2005 € 400,- per vierkante meter bruto vloeroppervlak bedraagt. Deze prijs is exclusief BTW. In onderstaande tabel worden de grondprijzen weergegeven.
/ Locatie
1 Centrum A l Centrum rest Kor, van Zuid Brainpark 111 Brainpark IV Kralingse Zoom Zuidplein Hoogwaardige overige locaties Locaties in de wiik
I Minimale grondprijs per m q v o , exclusief btw / £ 400,I £ 300,I € 375.€ 520'-
f: 520.€ 530,£ 275,£ 275,£ 225.-
Figuur 4.4: Iildicatie van de minimale grondprijzen op de belangrijkste Rotterdamse kantoorlocaties per l januari 2005~'.
~ e m e e n t eRotterdam; Jaarverslag Grondprijzen 2004; Afdeling Gronduitgifte en Vastgoedontwikkeling; 1 juli 2005. 39
45
Uit het vergelijk tussen de uitgifteprijzen van eind jaren '70 en de uitgifteprijzen van 1 januari 2005, blijkt dat deze zijn gestegen van € 161,87 per vierkante meter bruto vloeroppervlal
4.6.3 Ontwikkeling WOZ-waarde De kantorenmarkt kenmerkt zich door een cyclisch karakter. Het is echter moeilijk om een juiste voorspelling te doen over het verloop van deze cyclus vanwege zijn grillige karakter. In het onderhavige voorbeeld is, gelet op de periode waarover een voorspelling moet worden gedaan, dan ook gekozen voor een structurele (lineaire) ontwikkeling van de WOZ-waarde. Positieve en negatieve korte termijn fluctuaties, en de invloed die deze hebben op het afschrijvingspotentieel, worden hierdoor uitgemiddeld. De ontwikkeling van de waarde van de opstal is gelijk gesteld met jaarlijkse verouderingslast die is berekend in hoofdstuk 2. Hierop is echter wel rekening gehouden met een marktconforme invloed. De marktconforme invloed, en daarmee de invloed van de verouderingslast van de opstal, neemt naarmate het onroerend goed ouder wordt toe, De ontwikkeling van de waarde van de grond bedraagt 3,41% per jaar. De ontwikkeling van de bodemwaarde wordt in onderstaande grafiek weergegeven. Ontwikkeling bode mwaarde Fascinatio Boulevard 350 - Rotterdam
Figuur 4.5: Ontwikkeling bodemwaarde Fascinatio Boulevard 350 te Rotterdam
De ontwikkeling van de WOZ-waarde wordt ondersteund door marktcijfers. Op grond van bovenstaande ontwikkeling bedraagt de WOZ-waarde van het voorbeeldobject in het 26ejaar circa 67% van de WOZ-waarde in het l ejaar, te weten € 3 1.167.185,-. Uit figuur 3.1 blijkt de huurwaarde van een kantoorpand van ongeveer 30 jaar, circa 70% lager te zijn dan de huurwaarde van een nieuw kantoorpand. Een lager bruto aanvangsrendement voor een verouderd kantoorpand versterkt dit verschil alleen maar.
4.7 Conclusie In de nota 'Werken aan winst' staat beschreven dat afschrijven mogelijk is tot de bodemwaarde. I-Iierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen een beleggingsobject en een bedrijfsobject ( 5 2.5). Voor beide typen is speelt de bodemwaarde echter een grote rol bij het bepalen van het jaarlijkse afschrijvingspotentieel. Als bodemwaarde heeft de wetgever gekozen voor de WOZ-waarde. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van een onroerend goed wordt gebruik gemaakt van de waarde in het economisch verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor commercieel onroerend goed wordt in beginsel de waarde in het economisch verkeer bepaald. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald op basis van vergelijking met huur- en kooptransacties van gelijksoortig onroerend goed rondom de betreffende waardepeildatum. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt rekening gehouden met de verkrijgingsfictie 'leeg en onverl~uurdestaat' en de overdrachtsfictie 'volle en onbezwaarde eigendom'. Deze kunnen een grote invloed hebben op de WOZ-waarde en daarmee het afschrijvingspotentieel. De overdrachtsfictie gaat er van uit dat de waarde van het onroerend goed wordt vastgesteld alsof grond en opstal bij dezelfde belastingplichtige in gebruik is. De praktijk wijst uit dat dit niet altijd waar is. Indien bij een ltooptransactie sprake is van twee belastingplichtige dient de kooptransactie hiervoor gecorrigeerd te worden. Na correctie kan de kooptransactie gebruikt worden als referentie voor het vaststellen van de WOZ-waarde. De invloed van de overdrachtsfictie neemt toe naar gelang de tijd verstrijkt. De verkrijgingsfictie gaat er van uit dat de waarde van het onroerend goed wordt vastgesteld alsof het leeg en onverhuurd op de markt wordt aangeboden. Omdat sprake is van een beleggersmarkt zijn de meeste kooptransacties die zich voordoen van panden in verhuurde staat. Aangezien het huurcontract ook een bepaalde waarde vertegenwoordigt, dient hiervoor gecorrigeerd te worden. De invloed van het huurcontract, en daarmee de verkrijgingsfictie, is afhankelijk van de markt waarin een onroerend goed zich bevindt. Om op dit moment een goede inschatting te kunnen maken over de ontwikkeling van de WOZ-waarde is deze in twee componenten ontleed, te weten de opstal en de grond. De waarde van de opstal volgt in het base case scenario de verouderingslast van de opstal. Een uitgangspunt in de berekening is dat de verouderingslast in het begin van de levenscyclus niet volledig zijn invloed heeft op de waarde van het onroerend goed. Hiervoor wordt de waarde van de opstal gecorrigeerd. De waarde van de grondwaarde stijgt jaarlijks met een percentage dat uit de markt verkregen is. Uitgifteprijzen uit het verleden worden vergeleken met uitgifteprijzen van heden. Bij de vergelijking wordt zoveel mogelijk gezocht naar uitgifteprijzen in hetzelfde gebied. Zodoende wordt ook rekening gehouden met locatieveroudering. In hoofdstuk 3 is de verouderingslast van het onroerend goed beschreven. Hiermee is inzichtelijk gemaakt hoeveel de jaarlijkse afschrijving onder de huidige wetgeving bedraagt. In dit hoofdstuk is nader ingegaan op de WOZ-waarde en de ontwikkeling hiervan. In het volgende hoofdstuk worden al deze onderwerpen samengevoegd en kunnen de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen op het afschrijvingspotentieel over de gehele levensduur van het onroerend goed berekend worden.
5. Gevolgen wetswijziging voor fiscale afschrijvingen 5.1 Inleiding
In voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het principe van afschrijven, de voorgestelde wijzigingen van de wetgeving, de methode van afschrijven en het berekenen van de verouderingslast van de opstal. Daarnaast is gekeken wat de wetgever met de bodemwaarde bedoeld, hoe deze wordt vastgesteld en wat de bijzonderheden aan deze waarde zijn. Ten slotte is een voorspelling gedaan over de ontwikkeling van de bodemwaarde. Om zicht te krijgen op de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen is een rekenmodel opgesteld. In dit rekenmodel wordt uiteengezet hoe de jaarlijkse afschrijving verloopt volgens de huidige wetgeving gedurende de levensduur van het onroerend goed ( 5 2.4). Daarnaast wordt uiteengezet hoe de jaarlijkse afschrijving verloopt volgens de voorgestelde wetgeving ( 5 2.5). Vervolgens wordt berekend hoe groot het verschil is tussen de jaarlijkse afschrijving onder de huidige wetgeving en de jaarlijkse afschrijving onder de voorgestelde wetswijziging. Indien in enig jaar de jaarlijkse afschrijvingslast op basis van de voorgestelde wetswijzigingen lager is dan de afschrijvingslast onder de huidige wetgeving, wordt de 'gemiste' afschrijvingslast volgens de wetgever gecompenseerd door de waardestijging van de ondergrond4'. Om op dit moment inzicht te verkrijgen in de jaarlijkse grondwaardestijging, dient een voorspelling gedaan te worden over de ontwikkeling van de waarde van de ondergrond. Hiervoor wordt aangesloten bij de ontwikkeling van de grondwaarde, zoals die is berekend in paragraaf 4.6.2. Op basis van deze voorspelling kan worden berekend of de ontwikkeling van de grondwaarde over de levensduur van het object de totale 'gemiste' afschrijvingslast compenseert.
40
Bij de voorgestelde afschrijvingsmaatregel mag niet worden afgeschreven op gebouwen als de waardestijging van de ondergrond een eventuele waardedaling van de opstallen compenseert. Voor een gebouw in eigen gebruik geldt een verzachting aangezien mag worden afgeschreven tot 50% van de WOZ-waarde, terwijl bij verhuurde gebouwen slechts mag worden afgeschreven tot 100% van de WOZ-waarde. Achtergrond van deze verzachting is onder andere dat de waardestijging van (de ondergrond van) een gebouw in eigen gebruik doorgaans niet zal worden gerealiseerd zolang het gebouw nodig is voor de bedrijfsuitoefening (bron: Ministerie van Financien: Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota "Werken aan winst" (Wel werken aan winst) (30 572)).
In dit hoofdstuk worden alle parameters, die in de voorgaande hoofdstukken zijn besproken, in het rekenmodel opgenomen. Allereerst wordt inzichtelijk gemaakt hoe de jaarlijkse afschrijvingslast er uit zag onder de huidige wetgeving. Vervolgens berekend het rekenmodel wat de gevolgen zijn op het afschrijvingspotentieel van het onroerend goed onder de voorgestelde wetswijzigingen. Indien sprake is van een 'gemist' afschrijvingspotentieel wordt aangegeven in hoeverre de ontwikkeling van de grondwaarde dit 'gemist' afschrijvingspotentieel compenseert. Omdat het voorbeeldobject gelegen is op eigen grond, wordt een scenario uitgewerkt waarbij het voorbeeldobject is gelegen op in erfpacht uitgegeven grond. Hierdoor wordt inzicht verkregen op de invloed van erfpacht op het afschrijvingspotentieel. Tot slot wordt een scenario uitgewerkt waarbij uitgegaan wordt alsof het voorbeeldobject een bedrijfsgebouw is. Hierdoor wordt inzicht verkregen op de gevolgen voor het afschrijvingspotentieel indien tot 50% van de WOZ-waarde kan worden afgeschreven.
5.2 Afschrijvingspotentieel Om inzicht te krijgen op de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen op het afschrijvingspotentieel, dient een vergelijk gemaakt te worden tussen het afschrijvingspotentieel onder de huidige wetgeving en de voorgestelde wetswijziging. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van het voorbeeldobject Fascinatie Boulevard 350 te Rotterdam, dat als rode draad in het voorafgaande is genoemd. De parameters die in de voorgaande hoofdstukken zijn omschreven, worden ingevoerd in het rekenmodel. Het rekenmodel geeft als uitkomst hoeveel procent van het totale afschrijvingspotentieel onder de voorgestelde wetgeving, kan worden afgeschreven. Wat resteert, kan op grond van de voorgestelde wetswijziging niet worden afgeschreven (zogenaamde bruto gemiste afschrijvingen). Vervolgens laat het rekenmodel zien, hoeveel procent van de bruto gemiste afschrijvingen wordt gecompenseerd door de grondwaardeontwikkeling. Wat resteert, zijn de zogenaamde netto gemiste afschrijvingen. Opgeteld moeten de drie percentages 100% van het totale afschrijvingspotentieel bedragen. De percentages worden als volgt gerapporteerd: e Afschrijven tot de WOZ-waarde ... % e Grondwaardestijging ... % e Gemist afschrijvingspotentieel ... % 100 %
5.2.2 Afschrijvingspotentieel huidige wetgeving Op grond van de huidige wetgeving mag jaarlijks worden afgeschreven op de opstal en de aan de opstal toegedeelde aankoopkosten, tot het moment dat deze nihil zijn. Deze kosten worden onder de huidige wetgeving in 26 jaar afgeschreven. Het afschrijvingspercentage als percentage van de herbouwkosten inclusief aankoopkosten, dat hoort bij deze levensduur bedraagt 3,85% per jaar. Dit betekent dat jaarlijkse een afschrijvingslast van € 1.702.264,- ten laste van het resultaat kan worden gebracht. De waarde van de opstal en de aan de opstal toegedeelde aankoopkosten zijn daarmee in 26 jaar afgeschreven tot nihil.
Wanneer de verouderingslast van het voorbeeldobject onder de huidige wetgeving volgens bovenstaande systematiek wordt gerapporteerd, kan deze als volgt worden verdeeld. Onderstaande getallen zijn uitgedrukt als percentages van de boekwaarde op t=O. e Afschrijven tot de WOZ-waarde: 100,OO % e Grondwaardestijging: 00,OO % e Gemist afschrijvingspotentieel: 00,OO % In onderstaande grafiek is het verloop van de jaarlijks afschrijvingslast weergegeven onder de huidige wetgeving. J a a r l i j k s e a f s c h r i j v i n g huidige wetgeving
i
Farcinatio Boulevard 3 5 0
- Rotterdam
el8O00W €l 6MW.3
a4O00W €l2WWo el WOOW
50.9 O00
WO0 OW 800 OW
Figuur 5.1 : Verloop jaarli,jkse afschrijvingslast onder huidige wetgeving
5.2.3 .fschriJvingspotentieel nieuwe wetgeving Op grond van de voorgestelde wetswijziging mag jaarlijks worden afgeschreven tot het moment dat de aanschafprijs gelijk is aan de bodemwaarde van het onderhavige object. Dit betekent dat jaarlijks getoetst moet worden hoe de boekwaarde zich verhoudt tot de bodemwaarde. Indien in een bepaald jaar niet kan worden afgeschreven, verandert de boekwaarde niet. Dit maakt in het theoretische model de kans groter dat de bodemwaarde het jaar daarna wel lager is dan de boekwaarde. De jaarlijkse afschrijving kan echter niet meer bedragen dan de jaarlijkse afschrijving onder de oude wetgeving (goedkoopmansgebruik). Om op dit moment de impact van de voorgestelde wetswijziging inzichtelijk te maken, is een voorspelling gedaan naar de ontwikkeling van de WOZ-waarde. In het vorige hoofdstuk is duidelijk geworden dat de WOZ-waarde van het voorbeeld object in het theoretische model gemiddeld genomen jaarlijks daalt. In bijlage 3 is de uitwerking van de voorgestelde wetswijziging weergegeven. De ontwikkeling van de WOZ-waarde is naast de boekwaarde gezet. Hieruit blijkt dat in de beginjaren minder kan worden afgeschreven omdat de bodemwaarde minus de boekwaarde kleiner is dan de jaarlijkse verouderingslast.
Op basis van de voorgestelde wetswijziging, kan de verouderingslast van het voorbeeldobject aan de navolgende elementen worden toegekend. Onderstaande getallen zijn uitgedrukt als percentages van de boelcwaarde op t=O. e Afschrijven tot de WOZ-waarde: 70,71 % 11,85 % e Grondwaardestij ging: e Gemist afschrijvingspotentieel: 17,44 % In onderstaande grafiek is het verloop van de jaarlijks afschrijvingslast weergegeven onder de voorgestelde wetgeving. De grafiek vloeit voort uit de berekening die is opgenomen in bijlage 3. J a a r l i j k s e a f s e i ~ r i j v i n gv o o r g e n o t n e n w e t g e v i n g Fascinatie B o e l e v a r d 3 5 0 R o t t e r d a n ~
-
Figuur 5.2: Verloop jaarlijkse afschrijvingslast onder voorgenomen wetgeving
Zoals blijkt uit bovenstaande figuur, gaat de wetgever gaat er ten onrechte van uit dat het gemiste afschrijvingspotentieel gecompenseerd volledig wordt gecompenseerd door de waardestijging van de ondergrond ( 5 5.1). Het feit dat de waardestijging van de grond het gemiste afschrijvingspotentieel compenseert, is op zich al echter erg arbitrair. De wetgever gaat er in haar redenering immers van uit, dat de grondwaarde van onroerend goed op een bepaalde locatie en met dezelfde bestemming (geen functiewijziging), blijft stijgen. De wetgever houdt hierdoor bijvoorbeeld geen rekening met het feit dat een veroudering van de locatie kan optreden. De naar aard en omvang grote differentiatie en verrichte werkzaamheden heeft immers ook direct tot gevolg dat deze organisaties verschillende eisen stellen en gewichten toekennen aan de te onderscheiden kenmerken van gebouwen en locaties4'. Daarnaast gaat de wetgever er in haar redenering van uit, dat de vastgoedbelegger een eventuele waardestijging van de grond altijd gaat verzilveren. Kortom, de wetgever gaat uit van ongerealiseerde winsten op de grond.
41
Terpstra p.r.a.; Vastgoed en grond, organisatie en beleid; Bussum; 1993; blz. 1.24.
5.3 AfschrijvingspotentieeI bedrijfsgebouw In de voorgaande berekeningen is uitgegaan van een voorbeeldobject dat gekenmerkt wordt als een beleggingsobject. Indien het voorbeeldobject gekenmerkt wordt als een beleggingsgebouw, mag worden afgeschreven zolang de boekwaarde hoger is dan de WOZwaarde. Wanneer het voorbeeldobject getypeerd wordt als bedrijfsgebouw, mag worden afgeschreven zolang de boekwaarde hoger is dan 50% van de WOZ-waarde. In deze paragraaf is een scenario gemaakt waarbij het voorbeeldobject getypeerd wordt als bedrijfsgebouw. Op deze manier wordt inzicht verkregen wat de invloed hiervan is op het afschrijvingspotentieel. In het geval dat sprake is van een bedrijfsgebouw in plaats van een beleggingsobject, kan in de eerste 14 jaren worden afschreven. Het afschrijvingspotentieel is verruimd van 70,71% naar 100,00%. De berekening van dit voorbeeld is opgenomen in bijlage 4. In de onderhavige situatie kan de verouderingslast als volgt worden toegekend. Onderstaande getallen zijn uitgedrukt als percentages van de boekwaarde op t=O. 0 Afschrijven tot de WOZ-waarde: 100,OO % Grondwaardestijging: 00,OO % Gemist afschrijvingspotentieel: 00,OO % In onderstaande grafiek is het verloop van de jaarlijks afschrijvingslast weergegeven onder de voorgestelde wetgeving. Het onroerend goed wordt getypeerd als bedrijfsgebouw. De grafiek vloeit voort uit de berekening die is opgenomen in bijlage 4. .Jaarlijkse afschrijving voorgenomeri w e t g e % i n g F a s c ~ i i a t i oB o u l e v a r d 3 5 0
-
Rotterdam
EI R00 000
tl 6011 000 fl 400 000
a
200 000
a
oco ooo
e800 000
m00 000
6 0 0 000
a o o ooo
m
Figuur 5.3: Verloop jaarlijkse afschrijvingslast onder voorgeilomeli wetgeviiig, waarbij het onroerend goed getypeerd wordt als bedrijfsgebouw.
5.4 Afschrijvingspotentieel recht van erfpacht Ondanks dat de opstal en de grond van het voorbeeldobject in eigendom zijn bij dezelfde eigenaar, wordt toch een berekening gemaakt waarbij wordt uitgegaan alsof sprake is van erfpacht. Hierdoor wordt inzicht verkregen op de invloed van erfpacht op het afschrijvingspotentieel onder de voorgestelde wetgeving. In de situatie dat de grond in erfpacht is uitgegeven, moet voor het vaststellen van de bodemwaarde, worden uitgegaan van de WOZ-waarde verminderd met het gedeelte dat kan worden toegerekend aan de (economische) eigendom van de derde van de ~ n d e r g r o n d ~ ~ . Kortom, de WOZ-waarde moet gecorrigeerd worden met de waarde van het blote eigendom. Indien zich de situatie voor doet dat de opstal en grond niet bij één en dezelfde eigenaar zit, moet de belastingplichtige naast een vastgestelde WOZ-waarde ook een waardering hebben van de waarde van het bloot eigendom op de betreffende waardepeildatum. De vastgestelde WOZ-waarde wordt verkregen van de lokale overheid. Over het feit wie moet zorgdragen voor de waarde van het blote eigendom is niks bekend, maar waarschijnlijk dient de belastingplichtige hier zelf voor te zorgen. Waarde recht van erfpacht = Waarde volle eigendom - Waarde blote eigendom De invloed van erfpacht op het afschrijvingspotentieel is afhankelijk van het type contract. Enerzijds kan de erfpachtcanon kan zijn afgekocht. Anderzijds dient jaarlijks een erfpachtcanon betaald te worden. Afhankelijk van het type contract wordt de waarde van het blote eigendom berekend (Cj 4.4). Om de invloed van beide type contracten inzichtelijk te maken is voor beide situaties een berekening gemaakt (zie bijlagen 5 en 6). Uit de berekeningen wordt duidelijk dat erfpacht een grote invloed heeft op het afschrijvingspotentieel van het onroerend goed. In het geval dat sprake is van een afgekochte erfpachtcanon kan worden afschreven vanaf het eerste jaar. In de eerste jaren en de jaren 24,25 en 26 kan volledig worden afgeschreven. Het afschrijvingspotentieel ten opzichte van een onroerende zaak gelegen op eigen grond is verruimd van 70,71% naar 82,97%. De berekening van dit voorbeeld is opgenomen in bijlage 5. In de onderhavige situatie kan de verouderingslast als volgt worden toegekend. Onderstaande getallen zijn uitgedrukt als percentages van de boekwaarde op t=O. Afschrijven tot de WOZ-waarde: 82,97 % Grondwaardestij ging: 00,OO % Gemist afschrijvingspotentieel: 17,03 % Q
Q
In onderstaande grafiek is het verloop van de jaarlijks afschrijvingslast weergegeven onder de voorgestelde wetgeving, waarbij de opstal is gelegen op in erfpacht gelegen grond. De erfpachtcanon is afgekocht. De grafiek vloeit voort uit de berekening die is opgenomen in bijlage 5.
42
Ministerie van Financiën; Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota "Werken aan Winst"; Wetgevingsstuk; Nutnmer DB06-437; 14 augustus 2006; blz. 80.
Jaarlijkse afschrijving voorgenomen wetgeving Iiascinatio Boulevard 350 - Rotterdam
Figuur 5.4: Verloop jaarlijkse afschrijvingslast onder voorgenomen wetgeving, rekening houdend met een afgekochte erfpachtcanon
In het geval dat sprake is van een jaarlijks te betalen erfpachtcanon, kan in alle jaren worden afschreven. Het afschrijvingspotentieel ten opzichte van een onroerende zaak gelegen op eigen grond is verruimd van 70,71% naar 100,00%. De berekening van dit voorbeeld is opgenomen in bijlage 6. de onderhavige situatie kan de verouderingslast als volgt worden toegekend. Onderstaande getallen zijn uitgedrukt als percentages van de boekwaarde op t=O. * Afschrijven tot de WOZ-waarde: 100,OO % * Grondwaardestijging: 00,OO % Gemist afschrijvingspotentieel: 00,OO %
111
In onderstaande grafiek is het verloop van de jaarlijks afschrijvingslast weergegeven onder de voorgestelde wetgeving, waarbij de opstal is gelegen op in erfpacht gelegen grond. Jaarlijks wordt een erfpachtcanon betaald. De grafiek vloeit voort uit de berekening die is opgenomen in bijlage 6.
Jaarlijkse afschrijving v o o r g e n o m e n w e t g e v i n g F a s c i n a t t o I j o i ~ l e v a r d3 5 0 - R o t t e r d a m
Figuur 5.5: Verloop jaarlijkse afschrijvingslast onder voorgenomen wetgeving, rekening houdend met een jaarlijkse betaling van de erfpachtcanon
5.5 Scenario analyse Bij het bepalen van de ontwikkeling van de WOZ-waarde ( 5 4.6), is uitgegaan van het door mij meest waarschijnlijke scenario of toekomstbeeld. De kans dat het geschetste toekomstbeeld ook de werkelijkheid wordt, is als reëel verondersteld. Er bestaat echter ook een kans dat zich in de loop van de tijd een andere werkelijkheid ontvouwt. Het vergelijk kan daarom worden uitgebreid, waarbij naast het meest waarschijnlijke scenario één of meerdere scenario's worden berekend. Met de scenarioanalyse die is toegepast, wordt gekeken naar de veranderingen die optreden als één of meerdere parameters in de berekening veranderen. Parameters zijn in dit verband de waardeontwiltkeling van de grondwaarde en de waardeontwiklteling van de opstalwaarde. Doordat de gemeente Rotterdam in haar uitgiftebeleid spreekt van minimale grondprijzen, is het niet onwaarschijnlijk dat de ontwikkeling van de grondwaarde eerder hoger dan lager uitvalt dan 3,41% per jaar. Hiermee is in de scenarioanalyse rekening gehouden. In onderstaande scenarioanalyse worden twee scenario's doorgerekend waarbij de stijging van de grondwaarde hoger is dan 3,41%. Om het effect van een lagere grondwaardestijging inzichtelijk te maken, is ook een scenario met een lagere grondwaardestijging gemaakt. Tot slot is een scenario gemaakt waarbij de ontwikkeling van de grondwaarde nihil is. Omdat het niet waarschijnlijk is dat de grondwaarde over een periode van 26 jaar daalt, is hiervan geen scenario gemaakt.
In de praktijk kan de situatie zich voordoen dat de opstal sneller of langzamer slijt dan 26 jaar. Dit is zoals gezegd afhankelijk van verschillende factoren. In de scenarioanalyse is gekozen voor de waardeontwikkeling van de opstal, waarbij zowel sprake is van een kortere dan een langere levensduur. Hierdoor worden de gevolgen inzichtelijk bij zowel een waardedaling van de opstal als een waardestijging van de opstal. Tot slot is ook een scenario gemaakt waarbij de ontwikkeling van de opstalwaarde nihil is. Omdat het niet waarschijnlijk is dat de waarde van de opstal over een periode van 26 jaar stijgt, is hiervan geen scenario gemaakt.
O,OOOh -4,000/o (25jr') ..3,850/o (26jr') -3,70% $ Q % 3 (27jr') 2 s -3,33% x & (30jr.) -2,86% (35jr') --2,000/o (50 jr.)
A= C= G= A= C= G= A= C= G A= C=
86,29 % 0,OO % 13,71% 86,37 % 0,OO % 13,63% 86,44% 0,OO % 135% 86.62% 0,OO % = , 13,38% A = 8636% C = 0,OO % G = 13,14% A = 87,29 ?h C = 0,OO % G = 12,71 %
2,41 '/o A = 77,09 % C = 6,25 % G=16,66% A = 76,66 % C = 6,66 % G=16,68% A=76,21% C = 7,19 % G=l6,60% A=74,75% C = 8,44 % G=16.81% A=71,98% C = 10,81 % G=17,2l% A = 60,89 % C = 20,49 % G = 18,62 %
Ontwikkeling grondwaarde 4,41°/o 3,41 O h A = 71,54 % C = 10,91 % G=17,55% A = 70,71 % C = 11,85 % G=17,41% A=69,84% C = 12,25 % G=17,91% A=67,00% C = 14,79 % G=18,21% A=61,48% C = 20,13 % 1 8 3 % A = 37,66 % C = 42,57 % G = 19,77 %
A = 64\61 % C = 16,9O % G=18,49% A=63,20 % C = 18,27 % G=18,53% A=61.72% C = 19.89 % G=18,39% A=56,84% C = 24,37 % G=18,79% A=47,04% C = 33,69 % G=l9,27% A = 32,OO % C = 59,67 % G = 8,33 %
5,41%
6,41%
A = 55,96 % C = 25,37 % G=18.67% A = 53,76% C = 27,5O % G=18.74% A=51.42% C = 29,28 % G=19,30% A=43,56% C = 37,17 % G=19,27% A=34,29% C = 44,68 % G=16,03% A = 29,47 % C = 68,26 % G = 2,27 %
A = 45,21 % C = 35,49 % G=19,30% A = 41,90 % C = 38,08 % G=19,02% A=38,40% C = 42,85 % G=18,75% A=34,I2% C = 50,79 % G=I5,09% A=31,98% C = 60,32 % G = 7,70% A = 27,10 % C = 72,67 % G = 0,23 %
Figuur 5.6: Scenarioanalyse bodemwaarde met marktconforme invloed groter wordt naarmate de ti.jd verstrijkt (base-case)
Afkortingen: A = Afschrijvingspotentieel (tot bodemwaarde) C = Compensatie door grondwaardestijging C = Gemist afschrijvingspotentieel De belangrijkste conclusie die uit de scenarioanalyse getrokken kan worden, is dat het afschrijvingspotentieel (A) afneemt, naarmate de ontwikkeling van de grondwaarde hoger is. Dit is het gevolg van een toename van de grondquote gedurende de levensduur van het onroerend goed. De ontwikkeling van de grondwaarde is immers een van de parameters voor het voorspellen van de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Wanneer de ontwikkeling van de grondwaarde toeneemt, vertegenwoordigd de grondwaarde een steeds groter aandeel in de WOZ-waarde van het onroerend goed. Indien de grondwaarde een steeds groter aandeel vormt, zal de WOZ-waarde zich in de tijd anders gaan ontwikkelen. In onderstaande figuur is de ontwikkeling van de WOZ-waarde weergegeven, waarbij de ontwikkeling van de grondwaarde 6,41% per jaar bedraagt. Wanneer deze figuur wordt vergeleken met figuur 4.5, is duidelijk waarneembaar dat de WOZ-waarde zich, bij een hogere ontwikkeling van de grondwaarde, op een hoger niveau begeeft.
Ontwikke ling bode mwaarde Fascinatio Boulevard 350 - Rotterdam
Figuur 5.7: Ontwikkeling bodemwaarde Fascinatio Boulevard 350 te Rotterdam, waarbij de grondwaarde jaarlijks met 6,41% toeneemt.
De grote mate van invloed van de grondwaarde op het afschrijvingspotentieel wordt eveneens onderschreveri wanneer het voorbeeldobject wordt herbouwd op een andere locatie. In het onderstaande voorbeeld wordt het voorbeeldobject herbouwd op een locatie waar de grondwaarde afwijkt op de grondwaarde van de locatie waar het voorbeeldobject daadwerkelijk gevestigd is.
Voorbeeld
In paragraaf4.5.3 is beschreven dat de grondwaarde een afgeleide is van de huurprijs. Wanneer het voorbeeldobject wordt herbouwd op een locatie waar de markthuurwaarde per vierkante meter lager is dan op Brainpark III, zal de grondwaarde ook lager zijn. Zoals bekend is het voorbeeldobject gelegen op Brainpark 111 te Rotterdam. In 2005 bedroeg de markthuurwaarde per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak kantoorruimte op ~ ,de markthuurwaarde is nog geen rekening gehouden met eventuele Brainpark 111 € 1 7 0 , - ~In incentives ($4.5.2). De grondwaarde op het momeni van verkoop bedroeg op € 5 3 7,-per vierkante meter bruto vloeroppervlak (i? 18.281.3 76,- / 34.000 m2BVO). Dit komt overeen met een grondwaarde € 919,-per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (t3 18.281.3 76,- / 19.903 m2 W O ) . Het aandeel van de grond in de markiwaarde (grondquote) van het voorbeeldobject, bedraagt ongeveer 31 % (t3 18.281.376,- / € 59.800.000,-). Het afschrijvingspotentieel bedraagt 70,71%.
43
DTZ Zadelhoff; Rotterdam in perspectief; De regionale markt voor commercieel vastgoed; Utrecht; Januari 2006.
Indien het voorbeeldobject wordt herbouwd op kantorenpark Flight Forum in Eindhoven, verandert de grondquote en het afschrijvingspotentieel. In 2005 bedroeg de markthuurwaarde per vierkante meler verhuurbaar vloeroppervlak kantoorruimte op Flight Forum i 1.50,-'~.In de markthuurwaarde is nog geen rekening gehouden met eventuele incentives (j4.5.2). De grondwaarde per vierkante meter bruto vloeroppervlak op Flight Forum, wordt berekend door de markthuurwaarde op Flight Forum te vermenigvuldigen met de verhouding tussen grondwaarde en markthuurwaarde in verhuurde staat op Brainpark III: De grondwaarde op Flight Forum bedraagt daarmee € 81 1,- per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (€ 91 9,- / € 1 70,- x 4 1.50,-). Dit komt overeen met een grondwaarde van i 475,-per vierkante meter bruto vloeroppervlak ( i 81 1,- / 33.000 m2B V 0 x 19.903 m2 W O ) . De grondwaarde van het voorbeeldobject, gelegen op Flight Forum, bedraagt €1 6,150.000,( i 475, - m2B V 0 x 34.000 m2BVO). Aangezien de opstal dezelfde is, is de waarde van de opstal gelijk, De marktwaarde van het voorbeeldobject, gelegen op Flight Forum, bedraagt i 57.668.624,-. Het aandeel van de grond in de marktwaarde (grondquote) van het voorbeeldobject, bedraagt ongeveer 28% (i316.1.50.000,- / € 5 7.668.624,-). Wanneer de WOZ-waarde naar rato van de markthuurwaarde wordt bijgesteld, bedraagt het afschrijvingspotentieel 90,23%. De berekening is opgenomen in bijlage 7. Het verplaatsen van het voorbeeldobject van Brainpark I11 naar Flight Forum, heeft tot gevolg dat het afschrijvingspotentieel afneemt. Door de lagere grondwaarde, daalt ook de WOZ-waarde. De lagere grondwaarde heeft tot gevolg dat de WOZ-waarde zich minder snel ontwikkeld. Doordat de waarde van de opstal gelijk is gebleven en de grondwaarde op een lager niveau licht, is het aandeel van de grond in de marktwaarde en WOZ-waarde afgenomen, De daling van het aandeel van de grond heeft directe gevolgen voor het afschrijvingspotentieel. Zoals eerder opgemerkt, betekent een lagere grondquote een groter afschrijvingspotentieel. Indien de grondquote toeneemt, zal het afschrijvingspotentieel afnemen. Eenzelfde conclusie is eerder getrokken, indien sprake is van in erfpacht uitgegeven grond (Ij 5.3).
5.6 Financiële gevolgen De gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen voor de vastgoedbelegger zijn groot. De vastgoedbelegger wordt immers beperkt in de aftrekpost die hij jaarlijks geniet. Dit nadeel wordt enigszins gecompenseerd door een lagere belastingheffing bij verkoop van het onroerend goed. Aan het einde van de levensduur, dient belasting betaald te worden over de boekwinst die is gerealiseerd. De boekwinst wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs (marktwaarde) en de boekwaarde van het onroerend goed. In de oude situatie kan de vastgoedbelegger de waarde van de opstal volledig afschrijven. Aan het einde van de vastgestelde levensduur is de boekwaarde van de opstal nihil. De boekwaarde van het onroerend goed bestaat uit de waarde van de grond. Onder de voorgestelde wetswijziging zal de boekwaarde aan het eind van de levensduur hoger zijn. De waarde van de opstal is onder de voorgestelde wetswijziging hoger, doordat minder kan worden afgeschreven (zie bijlage
44
DTZ Zadelhoft Eindhoven in perspectief; De regionale markt voor commercieel vastgoed; Utrecht; Januari 2006.
Een hogere boekwaarde heeft tot gevolg dat de boekwinst kleiner is, waardoor aan het einde van de levensduur minder belasting betaalt hoeft te worden. Indien de belasting over het gemiste afschrijvingspotentieel en de belasting over het verschil in de boekwinst tussen de huidige situatie en voorgestelde wetswijzigingen contant wordt gemaakt naar heden, worden de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen pas echt duidelijk. De gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen hebben volgens de Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB) tot gevolg, dat het er in de praktijk op neerkomt dat de fiscale afschrijving op onroerend goed zo goed als verdwijnt. Gelet op de waardestijging van onroerend goed de afgelopen jaren, kan er immers van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde vrijwel altijd hoger is dan de boekwaarde. Teruglopende rendementen en waardedalingen zullen het gevolg zijn met alle negatieve consequenties voor investeringen in onroerend goed van dien. Berekeningen laten zien dat bij 3% afschrijvingen en een gemiddeld Vpb-tarief van 33% het absolute rendernent op onroerend goed met bijna een procentpunt daalt. De vereniging van Institutionele Beleggers (IVBN) komt zelfs met een voorbeeldberekening van een parkeergarage waarbij het rendement maar liefst 13% daalt. Bovendien wordt verwacht dat de onroerend goed sterk in waarde zal dalen". Dezelfde rekenexercitie is gedaan met het voorbeeldobject. Hierbij is eveneens rekening gehouden met een Vpb-tarief van 33%. Om het vergelijk tussen de oude en nieuwe situatie zuiver te houden, wordt verondersteld dat het onroerend goed verkocht wordt aan het einde van de levensduur van de opstal (na 26 jaar). Per saldo dient de vastgoedbelegger op het moment van aankoop een bedrag van € 596.415,- te reserveren om het gemiste afschrijvingspotentieel gedurende de levensduur te compenseren. De extra reservering gaat ten koste van zijn resultaat. De investering is immers hoger dan de investering die gedaan zou zijn onder de huidige wetgeving. Voor het voorbeeldobject heeft dit tot gevolg dat het interne rendement46met 0,7% daalt. Als gevolg hiervan kunnen de vastgoedprijzen onder druk komen te staan. Alleen wanneer de vastgoedprijzen dalen, kan het interne rendernent zich op het niveau van de huidige wetgeving handhaven. De vastgoedbelegger kan het interne rendement van het voorbeeldobject alleen op hetzelfde niveau handhaven, indien hij 1,O% minder betaald bij de aanschaf van het voorbeeldobject. De vastgoedbelegger kan er echter ook voor kiezen zijn verlies door te belasten aan de huurder door de huurprijs van het onroerend goed te verhogen met ditzelfde percentage. Als gevolg van de voorgestelde wetswijzigingen vreest de NVB dat beleggers minder gaan investeren, projecten gaan heroverwegen en naar het buitenland uitwijken. Daarnaast worden buitenlandse beleggers afgeschrikt en dat terwijl Nederland internationaal gezien toch al het minst aantrekkelijke fiscale investeringsklimaat heeft. Ook bedrijven die voor eigen gebruik in nieuwe panden willen investeren, zullen dit h e r ~ v e r w e g e n ~ ~ .
De Ondernemer; Informatieblad voor ondernemers in Zuidwest-Nederland; Vastgoedsector draait op voor verlaging vennootschapsbelasting. 46 Onder interne rendement wordt verstaan het rendement dat een vastgoedbelegger realiseert op het in belegging houden van een onroerend goed. over de loopti 47 De Ondernemer; Informatieblad voor ondernemers in Zuidwest-Nederland; Vastgoedsector draait op voor verlaging vennootschapsbelasting. 45
De IVBN merkt op dat Duitse investeerders eerder a1 hebben aangegeven dat zij de afschrijvingsmogelijkheden in Nederland nodig hebben, willen zij aan hun rendementseisen kunnen voldoen. Voorts wijst zij er op dat Noorwegen de afschaffing van de afschrijving op bedrijfspanden in de centrale economische regio's en de drastische verlaging van de afschrijving in de andere regio's heeft teruggedraaid4', De conclusies die in deze thesis zijn getrokken in de wetenschap dat de wetsficties door de gemeente en de belastingplichtige op een juiste wijze worden geïnterpreteerd. De praktijk wijst uit dat dit niet altijd zo hoeft te zijn. Tussen de vastgestelde WOZ-waarde van de gemeente en de belastingplichtige, blijkt in de praktijk in veel gevallen een verschil te zitten. Het gevolg hiervan is dat partijen elkaar ergens tussen beide WOZ-waarden vinden. De uiteindelijk vastgestelde WOZ-waarde zal hierdoor hoger zijn dan in eerste instantie is geschat door belastingplichtige. Om de invloed van een hogere WOZ-waarde inzichtelijk te maken, is een berekening gemaakt waarbij de WOZ-waarde van het voorbeeldobject 15% hoger is. De gevolgen zijn ingrijpend. Het afschrijvingspotentieel daalt van 70,71% naar 30,06%. Het rendement daalt met 2,68%. Om het rendement van het voorbeeldobject op hetzelfde niveau handhaven, moet de prijs van het voorbeeldobject in deze situatie met circa 3,78% dalen. De vastgoedbelegger moet in dit geval een bedrag van £ 2.260.274,- reserveren om het gemiste afschrijvingspotentieel te compenseren. Het belang van een WOZ-waarde, waarbij op een juiste wijze rekening is gehouden met de wetsficties, is evident.
5.7 Conelusie Indien een vergelijking wordt gemaakt tussen het afschrijvingspotentieel in de huidige situatie (figuur 5.1) en de situatie onder de voorgestelde wetswijzigingen (figuur 5.2), blijkt het afschrijvingspotentieel in de nieuwe situatie kleiner te zijn. Waar in de huidige situatie de opstal volledig kan worden afgeschreven gedurende een periode van 26 jaar, kan in de nieuwe situatie de verouderingslast niet in alle jaren in aftrek genomen worden van het resultaat. Het afschrijvingspotentieel is echter wel afhankelijk van de leeftijd van het onroerend goed. Naarmate het onroerend goed ouder is, neemt het afschrijvingspotentieel af (figuur 5.2). Het gemiste afschrijvingspotentieel wordt niet volledig gecompenseerd door de waardestijging van de ondergrond, zoals de wetgever dit beoogd had. Indien het voorbeeldobject een bedrijfsgebouw zou zijn geweest, kan de eigenaar zijn verouderingslast, net als onder de huidige wetgeving, volledig in aftrek nemen van zijn resultaat (figuur 5.3). In dit geval is geen sprake van een gemist afschrijvingspotentieel. Wanneer de grond en de opstal niet in eigendom zijn bij dezelfde belastingplichtige, zijn de gevolgen van de voorgestelde wetgeving minder groot. In deze thesis is het voorbeeld uitgewerkt dat sprake is van in erfpacht uitgegeven grond. De hoogte van het afschrijvingspotentieel van een onroerende zaak dat is gelegen op in erfpacht uitgegeven grond, is echter wel afhankelijk van het type contract. Wanneer bijvoorbeeld de erfpachtcanon is afgekocht, is het afschrijvingspotentieel kleiner (figuur 5.4) dan wanneer jaarlijks een erfpachtcanon moet worden betaald (figuur 5S). 48
Ministerie van Financien; Reactie op commentaren op nota Werken aan Winst; yww.minfin.nllWDB05543a.doc; 2006.
Het feit dat de grond een belangrijke invloed heeft op de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen, wordt ook onderstreept door de scenarioanalyse. Uit de scenarioanalyse blijkt dat het afschrijvingspotentieel afneemt, naarmate de ontwikkeling van de grondwaarde toeneemt. Dezelfde conclusie wordt ook getrokken, indien het voorbeeldobject verplaatst wordt naar een locatie met een lagere grondwaarde. Indien de opstal dezelfde is en de grondwaarde lager is, heeft tot gevolg dat de invloed van de grond op de WOZ-waarde kleiner is. Kortom, de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen zijn groter, indien de grondquote hoger is. Tot slot zijn de financiële gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen in beeld gebracht. De financiële gevolgen voor de vastgoedbelegger zijn groot. Indien het afschrijvingspotentieel van de vastgoedbelegger beperkt wordt, zal dit direct gevolgen hebben voor zijn rendement. Door het afschrijvingspotentieel te beperken, wordt immers de toekomstige belastingbetaling van de vastgoedbelegger naar voren gehaald. Doordat de vastgoedbelegger jaarlijks minder afschrijvingen ten last kan brengen van zijn resultaat, wordt de belastingbetaling naar voren gehaald. Met name de WOZ-waarde heeft een grote impact op het afschrijvingspotentieel van het onroerend goed.
6. Conclusies en aanbevelingen
6.1 Conclusie Voor de vastgoedbelegger is de rnogelijlcheid tot afschrijven onmisbaar. De financiële gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen ten aanzien van de fiscale afschrijvingen zijn aanzienlijk. Indien de voorgestelde wetswijzigingen doorgang vinden, kan de verouderingslast van onroerend goed niet in alle gevallen volledig ten laste worden gebracht van het resultaat. Dit in tegenstelling tot de huidige wetgeving. Het gevolg hiervan is dat de winst hoger uitvalt en dus meer belasting betaald moet worden. Dit betekent dat minder geld beschikbaar is om toekomstige kapitaalsinvesteringen te financieren, waarmee de kwaliteit van het onroerend goed op niveau wordt gehouden. Dit heeft grote gevolgen hebben voor de prijzen en de rendementen van onroerend goed. In het bijzonder voor oudere lcantoorpanden en kantoorpanden met een hoge grondquote zijn de gevolgen groot. Onder de huidige wetgeving kan de vastgoedbelegger de verouderingslast van het onroerend goed volledig teil laste brengen van zijn resultaat. Indien de voorgestelde wetswijzigingen in werking treden, wordt de vastgoedbelegger hierin flink beperkt. In de voorgestelde wetswijzigingen kan alleen worden afgeschreven, wanneer de boekwaarde van het onroerend goed hoger is dan de bodemwaarde. De bodemwaarde is gedefinieerd als de WOZ-waarde. Het vaststellen van een juiste WOZ-waarde is van evident belang. De invloed van de WOZwaarde op het afschrijvingspotentieel groot. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt onder meer uitgegaan van de wetsficties dat het onroerend goed onmiddellijk in lege en onverhuurde staat in gebruik kan worden genomen en dat de grond en de opstal in eigendom zijn bij dezelfde belastingplichtige. De interpretatie van deze wetsficties levert in de praktijk veel discussie op. Onder de huidige marktomstandigheden blijkt dat de marktwaarde in verhuurde staat, voor kantoorpanden, hoger is dan de marktwaarde in leeg en onverhuurde staat. Dit verschil is het gevolg door de toegevoegde waarde van het huurcontract op de marktwaarde van een kantoorpand. Dit betekent dat vooral in de eerste jaren van een nieuw verhuurd kantoorpand nog veel kan worden afgeschreven. Naarmate het kantoorpand ouder wordt en de waarde van het huurcontract afneemt, zal ook het afschrijvingspotentieel afnemen. Ten aanzien van deze stelling geldt dat gegeneraliseerd kan worden voor alle kantoorpanden, omdat de kantorenmarkt zich in heel Nederland hetzelfde gedraagt.
De gevolgen voor het afschrijvingspotentieel van een kantoorpand met een lage grondquote, zijn minder groot minder groot dan een kantoorpand met een hoge grondquote. Indien de vastgoedbelegger de grond niet in eigendom heeft, hebben de voorgestelde wetswijzigingen helemaal geen gevolgen voor het afschrijvingspotentieel. Dit blijkt onder meer wanneer sprake is van in erfpacht uitgegeven grond.
6.2 Aanbevelingen De getrokken conclusies in de voorgaande hoofdstukken hebben tot een aantal aanvullende vragen geleid. Er zijn een aantal conclusies getrokken waarvan het vermoeden bestaat dat deze niet alleen gelden voor kantoorpanden, maar ook voor andere typen onroerend goed. Tevens zijn een aantal stellingen geponeerd die als mogelijke oplossing kunnen worden aangedragen om de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen voor de vastgoedmarkt zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast komen een aantal vragen naar boven die voortvloeien uit de getrokken conclusies die in deze thesis zijn getrokken. Om een antwoord te krijgen op al deze vragen, dient aanvullend onderzoek verricht te worden. Onderstaand worden de belangrijkste vragen, die volgen uit deze thesis, nader geformuleerd. Q
Op basis van dit onderzoek is geconcludeerd dat het afschrijvingspotentieel van nieuwe kantoorpanden groter is dan voor oudere kantoorpanden. Dit betekent dat de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen voor oudere kantoorpanden groter zijn. Er dient nader onderzoek verricht te worden naar het feit of deze conclusie ook voor andere typen commercieel onroerend goed opgaat.
e
Het vermoeden bestaat dat de woningbelegger niet meer kan afschrijven, omdat de WOZ-waarde is vrijwel altijd hoger dan de boekwaarde. Voor woningen geldt dat de marktwaarde in verhuurde staat, onder de huidige marktomstandigheden, lager is dan de marktwaarde in leeg en onverhuurde staat. De woningmarkt wijkt hiermee af ten opzichte van de markt voor commercieel onroerend goed. Of de gevolgen voor de woningbelegger werkelijk zo groot zijn, dient nader onderzocht te worden.
e
Het vermoeden bestaat dat het weer interessant wordt om constructies op te zetten waarbij de grond en de opstal gesplitst wordt. Omdat de afschrijving beperkt is, lijken erfpachtconstructies en verhuur van grond weer interessant. De opstal blijft dan in eigendom bij de vastgoedbelegger. Over de opstal wordt meer afgeschreven dan over de grond. Het is dan wellicht financieel aantrekkelijk om de grond te huren, zodat nog wel afgeschreven kan worden over de opstal. Hierdoor kan de vastgoedbelegger volledig gebruik maken van zijn afschrijvingspotentieel. Of dergelijke constructies in de toekomst weer aantrekkelijk worden, dient nader onderzocht te worden.
Q
Tot slot dient een antwoord gegeven te worden op de vraag, hoe de vastgoedbelegger om moet gaan met de verouderingslast die niet ten laste kan worden gebracht van zijn resultaat. Een oplossing kan de vastgoedbelegger financiële ruimte bieden om in de toekomst kapitaalsinvesteringen te doen, zonder dat dit ten koste gaat van zijn rendement.
6.3 Slot De uitkomst van het rekenmodel is afhankelijk van een groot aantal inputvariabelen. Hieraan dient dan ook de nodige aandacht aan besteed te worden. Zoals gezegd: "Garbage in is garbage out". Onderstaand worden de belangrijkste aandachtpunten c.q. inputvariabelen voor het rekenmodel nogmaals aangehaald. Door hieraan actief aandacht te besteden, kunnen de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen op het afschrijvingspotentieel zoveel mogelijk beperkt blijven. Verouderingslast Voor de vastgoedbelegger is het belang van een juiste inschatting van de verouderingslast evident. Net als bij de huidige wetgeving dient een uitspraak gedaan te worden over de jaarlijkse verouderingslast. De jaarlijkse verouderingslast is het bedrag dat als jaarlijkse afschrijving ten laste van het resultaat kan worden gebracht, WOZ-waarde Ten behoeve voor het bepalen van de jaarlijkse afschrijving onder de huidige wetgeving dient de WOZ-waarde vastgesteld te worden, waarbij rekening gehouden moet worden met de overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie. Naast het feit dat de WOZwaarde als bodemwaarde geldt voor de jaarlijkse afschrijvingen, is de WOZ-waarde ook de heffingsgrondslag voor de loltale belastingen. Erfpacht Indien sprake is van in erfpacht uitgegeven grond, dient een uitspraak gedaan te worden over de waarde van het bloot eigendom van de grond. Indien sprake is van in erfpacht uitgegeven grond, vindt in het theoretische model een correctie plaats op de bodemwaarde. Hoe hoger de waarde van het blote eigendom, des te groter de correctie. Hoe groter de correctie, des te hoger het afschrijvingspotentieel. Het belang van een juiste waardering van de waarde van het bloot eigendom is evident. Onduidelijk is thans wie de waardebepaling van het bloot eigendom moet verzorgen, de belastingplichtige of de belastingdienst, e
Voorspelling Om op voorhand inzicht te hebben in de gevolgen van de voorgestelde wetswijzigingen op het afschrijvingspotentieel van het onroerend goed, dient een voorspelling gedaan te worden over de ontwikkeling van alle parameters die in het rekenmodel zijn opgenomen.
e
Beleggingspand versus bedrijfsgebouw De belastingplichtige dient na te gaan of het onroerend goed gekwalificeerd wordt als een beleggingsgebouw of een bedrijfsgebouw. Wanneer het onroerend goed gekwalificeerd wordt als bedrijfsgebouw, wordt hiermee zijn afschrijvingspotentieel verruimd.
Literatuurlijst Backx, Onno e.a.; Afschrijvingsdiscussie in Nederland: "een never ending stroy?"; http://www.deloitte.com/dtt/article/O, 1002,sid%253D32525%2526cid%253D80448,00 .html Balchin, P.N., G.M. Bull & J.L. Kieve; Urban land economics and public policy; London: MacMillan; 1995. Berkhout T.M.;Vier afschrijvingsmethoden; Belasting magazine; 1997; zesde jaargang; nr. 7-8; juli/augustus; p. 36-40 Berkhout T.M., Oostenrijk A.J. e.a.; Vastgoedmarkt Almanak Fiscaal; editie 2001 ; Den Haag. Berkhout MRE MRICS dr. T.M.; samenvatting dissertatie 'fiscaal afschrijven op vastgoed'; 2002. Berkhout T.M.; Gebruiksduur van panden; Belasting magazine; 1997; april; Nummer 4; blz. 13-23. DTZ Zadelhoff; Visie achter de feiten 1992; De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed; Utrecht. DTZ Zadelhoff; Visie achter de feiten 1994; De Nederlandse inarkt voor commercieel vastgoed; Utrecht. DTZ Zadelhoff; Cijfers in perspectief 2001 ; De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed; Utrecht. DTZ Zadelhoff; Cijfers in perspectief 2005; De Nederlandse marlt voor commercieel vastgoed; Utrecht. Elink Schuurman, Jeroen; Belastingdienst loopt decennia achter op vastgoedpraktijk; PropertyNL magazine; 2002; september; nr. 9; p. 37-39. Celtner David; Commercial Real Estate Analysis and Investments; 2001 ; Mason Ohio V.S. Gemeente Rotterdam; Jaarverslag Grondprijzen 2004; Afdeling Gronduitgifte en Vastgoedontwikkeling; 1 juli 2005. Harvey, J.; Urban land economics; London: Macmillan; 1996. Keeris MRICS Prof.ir. W.G.: Vastgoed Lexicon; 2001; tweede druk; Groningen. Kleef Peter van; Veilige vastgoedhaven; 6 mei 2002; www.iex.nllcolumnslcolumns~artikel.asp?colid=6854 Kohnstamm P.P.; De levensduur van uw onroerend goed is vaak korter dan u denkt; Vastgoedrecht; 1996; juni; nr. 3; p. 58. Korteweg P.J.; Veroudering van kantoorgebouweii: probleem of uitdaging?; Universiteit Utrecht; Utrecht; 2002. Leinberger C.B.; Strategic planning for real estate companies; Urban Land; Volume 52; september 1993; blz. 15 t/m 18. Ministerie van Financiën; Werken aan Winst, naar een laag tarief en een brede grondslag; Den I-faag; April 2005. Ministerie van Financiën; Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota "Werken aan Winst"; Wetgevingsstuk; Nummer DB06-437; Den Haag; l 4 augustus 2006; blz. 80. NEN 2632; Exploitatiekosten vaii gebouwen; Nederlands Normalisatie-instituut; Delft; Ie druk; september; 1980. Kust W.; Restwaardebereltening van commercieel onroerend goed; PropertyNL Magazine; 2004; september; jaargang 4; nummer 9; blz. 80-89. Schutte A.; Commercieel Vastgoed; 2002; Culemborg; p. 101.
Stichting Bouwresearch; Levensduur van bouwproducten; 1998; december; Rotterdam. Ten Have George G.M.; Taxatieleer onroerende zaken; 2000; Tweede druk; Derde oplage; Houten. Ten Have George G.M.; Taxatieleer vastgoed 1; derde druk; GroningedHouten; 2002. Ten E-Iave George G.M.; Taxatieleer vastgoed 2; derde druk; GroningenIHouten; 2002. Terpstra p.r.a.; Vastgoed en grond, organisatie en beleid; Bussum; 1993; blz. 124. The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS); "Understanding the property cycle"; main report: Economic cycles and property cycles; University of Aberdeen; May 1994; blz. 9. Van Gool, Jager en Weisz; Onroerend goed als belegging; derde druk; GroningedHouten; 200 1; blz. 104. www.belastingdienst.nl/zakelijldondernemen~investeredondernemen~investeren -03.html
1. Begrippenlij st 2. Totstandkoming gemiddelde levensduur voorbeeldobject 3. Berekening afschrijvingspotentieel onder voorgestelde wetswijzigingen 4. Berekening afschrijvingspotentieel onder de voorgestelde wetswijzigingen waarbij het voorbeeldobject gekwalificeerd wordt als bedrijfsgebouw 5. Berekening afschrijvingspotentieel onder voorgestelde wetswijzigingen met erfpacht waarbij erfpachtcanon is afgekocht 6. Berekening afschrijvingspotentieel onder voorgestelde wetswijzigingen met erfpacht waarbij erfpachtcanon niet is afgekocht 7. Berekening afschrijvingspotentieel onder voorgestelde wetswijzigingen, waarbij het voorbeeldobject is verplaatst naar een locatie met een lagere grondwaarde
Bijlage l: Begrippenlijst Bedrijfsgebouw 1 gebouw in eigen gebruik Bij een gebouw dat in de eigen onderneming wordt aangewend, ligt dit genuanceerder. Een gebouw dat niet wordt aangemerkt als beleggingsvastgoed, wordt aangemerkt als een gebouw in eigen gebruik. Ook een gebouw dat bestemd is om door de belastingplichtige ter beschikking te worden gesteld aan een met hem verbonden persoon of lichaam wordt dus aangemerkt als een gebouw in eigen gebruik. Het laatste betekent dat verhuur van gebouwen binnen een concern niet als een belegging wordt beschouwd. Daardoor maakt het voor het afschrijvingsregime geen verschil of binnen een concern elke werkmaatschappij haar eigen gebouwen bezit of dat alle gebouwen van het concern zijn ondergebracht in een afzonderlij k onroerendgoedlichaam. Beleggingsobject Onder een beleggingsobject wordt verstaan een gebouw dat bestemd is om direct of indirect hoofdzakelijk ter beschikking te worden gesteld aan een ander dan een met de belastingplichtige verbonden persoon of lichaam, aangemerkt als een gebouw ter belegging. Bodemwaarde Zie WOZ-waarde Commercieel onroerend goed Vastgoedobjecten op de vrije markt, welke (hoofdzakelijk) gebruikt worden voor het bieden van huisvesting en accommodatie aan non-profit en profit-ondernemingen. Degressieve afschrijvingsmethode Hierbij wordt uitgegaan van de tegenovergestelde situatie ten opzichte van de progressieve afschrijving, zodat er wordt afgeschreven op basis van ongelijke bedragen per termijn binnen de gestelde levensduur waarbij de bedragen in de loop der tijd steeds lager worden, corresponderend met het feit dat op het nieuwheideffect in de eerste jaren het meeste wordt ingeboet". Goedkoopmansgebruik De beginselen van goedkoopmansgebruik zijn: Realiteitszin De manier waarop de winst wordt bepaald, mag er niet toe leiden dat de winst willekeurig wordt verschoven naar andere jaren. Daarnaast mag de winst een bepaald jaar slechts worden beïnvloed door gebeurtenissen die geheel of gedeeltelijk betrekking hebben op dat jaar. Voorzichtigheid De winst mag niet eerder worden genomen dan dat het behalen daarvan met redelijke zekerheid vaststaat. Winsten dien nog niet met zekerheid vaststaan, mogen niet als winsten in de boeken van de onderneming worden verantwoord. Op grond van realiteitszin moeten winsten die daadwerkelijk zijn gerealiseerd, wel als winsten worden verantwoord. Eenvoud Keeris MNCS, Prof.ir. W.G.; Vastgoedbeheer Lexicon, begrippen, omschrijving en toelichting; tweede druk; 2001 ; Groningen; blz. 26.
49
De manier waarop de winst wordt bepaald, moet hanteerbaar zijn voor de ondernemer. Zo hoeft bijvoorbeeld niet de kredietwaardigheid van alle debiteuren individueel te worden beoordeeld. Op basis van het beginsel van eenvoud moeten bijvoorbeeld ook kleine overlopende posten worden verwaarloosd bij de winstberekening.
Nuurdersmarkt Een markt waarbij het aanbod van onroerend goed groter is dan de vraag, De positie van de huurder is sterker dan de positie van de verhuurder. Een gevolg hiervan is dat de prijzen van onroerend goed onder druk staan. Marktwaarde Het bedrag dat de onroerende zaken bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaken aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Progressieve afschrijvingsmethode Aangenomen wordt dat het prestatievermogen in de eerste jaren slechts in (zeer) geringe mate afneemt, om vervolgens tegen het einde van de (aangenomen) technische of economische levensduur versneld af te nemen, zodat er wordt afgeschreven op basis van ongelijke bedragen per termijn binnen de gestelde levensduur, waarbij de bedragen in de loop der tijd steeds hoger worden, corresponderend met de steeds sneller afnemende toegekende waarde ten gevolge van optredende verouderingseffecten5'. Verhuurdersmarkt Een markt waarbij de vraag naar onroerend goed groter is dan het aanbod. De positie van de verhuurder is sterker dan de positie van de huurder. Een gevolg hiervan is dat de prijzen van onroerend goed stijgen. Verouderingslast De last die voortvloeit uit de verlaging van het geboden prestatieniveau van het onroerend goed naarmate dat onroerend goed, in de tijd gezien, ouder wordt. Waarde in het economische verkeer De waarde die aan het onroerend goed dient te worden toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. WOZ-waarde De waarde die door burgemeester en wethouders (of een daartoe aangewezen ambtenaar) wordt vastgesteld in het kader van de Wet WOZ. Ofwel de waarde in het economisch verkeer, ofwel de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt vastgesteld.
50
Keeris MRICS, Prof.ir. W.G.; Vastgoedbeheer Lexicon, begrippen, omschrijving en toelichting; tweede druk; 200 l ; Groningen; blz. 26.
70
Bijlage 2: Totstandkoming gemiddelde levensduur Fascinatio Boulevard 350 te Rotterdam
KOSTENOPNIVEAU 3 EUEMENTENCLUSTERS NL-SfB code
Omschrijving
Fundering, draagconstructie en ruwbouw Afbouw Afwerking Sanitair en rioleringen 56, 57, 58, 73 Werktuigbouwkundige installaties 64, 65 Elektrotechnische installaties Transportinstallaties Terreinen Totale bouwkosten exclusief bijkomende kosten* 13, 31, 43, 52, 51, 61, 66
21, 32, 44, 53, 54, 62,
22, 33, 42, 74 55, 63,
23, 24, 27 37 45
Gewogen gemiddelde levensduur:
1 * Bijkomende kosten = Algemene bouwkosten, Algemene bedrijfskosten, Winst en Risico
Bouwkosten excl. Bijkomende kosten*
Bijkomende kosten
Bouwkosten Gemiddelde Aandeel incl. Bijkomende levensduur element in kosten* totale kosten
Bijlage 3: Berekening afschrijvingspotentieel onder voorgestelde wetswijzigingen
Afschrijvingspotentieel (tot bodemwaarde): Compensatie door grondwaardestijging: Gemist afschrijvingspotentieel Totaal -
70.71% i l ,LIS%/ 17 45% 1DO.OO"/o
Bijlage 4: Berekening afschrijvingspotentieel onder de voorgestelde wetswijzigingen waarbij het voorbeeldobject gekwalificeerd wordt als bedrijfsgebouw
Bijlage 5: Berekening afschrijvingspotentieel onder voorgestelde wetswijzigingen met erfpacht waarbij erfpachtcanon is afgekocht
O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
E44 258 853 E42556590 E 40 854 326 E39 152062 E 37 449 799 E35747535 E34045272 E 32 343 008 E30640745 E28938481 E27236217 f25533954
E 1 702264 E 1 702 264 E1 702264 E 1 702 264 E l 702264 E1702264 E 1 702 264 E 1702264 E 1 702264 E 1 702264 E1702264
E41 518624 €39921 754 € 38 386 302 E36909906 E 35 490 294 E34 125283 E32812772 E 31 550 742 E30337252 E29170435 E28048495 E26969706
0% 4% 8% 12% 15% >g% 23% 27% 31 % 35% 38% 42%
E 41 518 624 E 41 453 152 f41322209 E41 125794 E40863907 E40536549 -- -E40143719 E39685417 E 39 161 644 E38572399 f37917682 E 37 197 493
E 5 281 376 E 5 461 471 E5647707 E5840294 E6039448 E6245393 E6458361 E6678591 E 6 906 331 E7141837 E7385374 E 7 637 215
E 46 800 000 E 46 914 623 E46969916 E46966088 E46903355 E46781 942 E46602080 E46364008 E 46 067 975 E45714236 E45303055 E 44 834 708
E 2 197 070 E 2 328 894 E2468628 E2616745 E2773750 E2940175 f3116586 f3303581 E 3 501 796 E3711903 E3934618 E 4 170 695
E 44 602 930 E 44 585 729 E44501288 E44349342 E44 129605 E43841 767 E43485494 E43060427 E 42 566 179 E42002332 E41 368438 E 40 664 014
E 17 290 877 E 17 159 053 E17019319 E16871 201 E16714 197 E16547772 E16371361 E16184366 E 15 986 151 E15776044 E15553329 E 15 317 252
E 61 549 730 E 59 715 642 E57873645 E56023264 E54 163996 E52295307 E50476633 E48527374 E 46 626 896 E44714524 E42789547 E41 368 438
E 1 702 264 €1702264 E1 702264 E 1 702264 E 1 702264 E1702264 E1702264 E 1 702 264 E1702264 E1 702264 E 1 421 109
EO EO CO EO
50
EO EO EO EO EO E 281 155
EO
EO
Bijlage 6: Berekening afschrijvingspotentieel onder voorgestelde wetswijzigingen met erfpacht waarbij erfpachtcanon niet is afgekocht Eigenaar Gebruiker Soort registergoed Adres Postcode - plaats Erfpacht
. .
KanAm PricewaterhouseCoopers Kantoor Fascinatio Boulevard 350 3065 WB Rotterdam Ja
Bijlage 7: Berekening afschrijvingspotentieel onder voorgestelde wetswijzigingen, waarbij het voorbeeldobject is verplaatst naar een locatie met een lagere grondwaarde
[~fschr~vingspotentieel (tot bodemwaarde):
90,23%1
