Actualisering Visie Kantorenmarkt Purmerend. Inclusief uitwerking voor de Kop van West

Actualisering Visie Kantorenmarkt Purmerend Inclusief uitwerking voor de Kop van West

Actualisering Visie Kantorenmarkt Purmerend Inclusief uitwerking voor de Kop van West

Aangeboden aan: Gemeente Purmerend

Auteurs: Joost Hagens Dennis Gudden

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 160 3512 HT Utrecht [email protected] www.bureaubuiten.nl 030-2318945 Utrecht, 22 januari 2008

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

Inhoudsopgave

Samenvatting

1

1

Inleiding

3

2

Profielschets kantorenmarkt Purmerend

5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Kenmerken van Purmerend Productiestructuur en werkgelegenheid Beroepsbevolking en verhouding wonen-werken Profiel van de kantorenmarkt in Purmerend Sterke en zwakke punten van de Purmerendse kantorenmarkt Conclusies

5 6 9 11 14 14

3

Trends en ontwikkelingen in de komende jaren

17

3.1 3.2 3.3

Trends aan de vraagzijde Kantorenmarkt in de omgeving: Amsterdam en Zaanstad Conclusies

17 19 20

4

Conclusies en aanbevelingen kantorenmarkt anno 2007

21

5

Uitwerking kantorenprogramma Kop van West

23

5.1 5.2 5.3 5.4

De Kop van West als belangrijk project in Structuurvisie Uitgangspunten voor invulling Kop van West Uitwerking kantorenprogramma Kop van West Vervolgstappen

23 24 27 29



Samenvatting

Purmerend doet het in economisch opzicht goed De economie van Purmerend heeft zich de afgelopen jaren goed ontwikkeld. De werkgelegenheid is in de periode 1995-2005 gegroeid van 15.000 naar ruim 20.500 banen, een groei van 37%. Daarmee scoort Purmerend ruim boven de landelijke groei van 23% over die periode. Ook in de periode 2000-2005, waarin het economisch minder ging in Nederland, kende Purmerend een toename van de werkgelegenheid. De groei vindt vooral plaats in de niet-commerciële dienstverlening, in het bijzonder zorg en welzijn. Ook is het opleidingsniveau van de bevolking toegenomen ten opzichte van 2001 en is de woon-werkbalans verbeterd van 0,52 naar 0,58 arbeidsplaatsen per hoofd van de beroepsbevolking. Kantorenmarkt licht gegroeid, leegstand relatief beperkt De kantorenmarkt is de afgelopen jaren meegegroeid met de lokale economie. De voorraad bedraagt anno 2007 ca 90.000 m2 en de leegstand is met 7% relatief beperkt in vergelijking met andere gemeenten. De Purmerendse kantorenmarkt blijft vooral lokaal en in mindere mate regionaal georiënteerd. De meeste kantoren zijn klein met een oppervlakte tot 1.000 m2. Advies: voortzetten van bestaand beleid Het kantorenmarktbeleid van de gemeente Purmerend heeft zich de afgelopen jaren bewezen en wij adviseren dit beleid voort te zetten. De berekeningen omtrent de jaarlijkse uitbreidingsbehoefte van 2.600 m2 tot 4.000 m2 kantooroppervlak zijn nog steeds actueel, waarbij de aantrekkende economie mogelijk een extra impuls kan geven aan de kantorenmarkt. De vraag zal zich vooral richten op de kleine en middelgrote kantoren tot 1.000 m2, met een enkele uitschieter naar boven. Het blijft de komende jaren van belang om de markt gelijkmatig te bedienen. Het toevoegen van grote kantooroppervlaktes (bijvoorbeeld in torenvorm) is niet haalbaar in Purmerend. Kantorenprogramma Kop van West: inspelen op markt en locatie De komende jaren wordt de Kop van West ontwikkeld. Voor het kantorenprogramma geldt dat de toevoegingen aan moeten sluiten bij de marktomstandigheden en dat de kwaliteiten van het gebied (bereikbaarheid, parkeren, ruimte, uitstraling) benut worden. Concreet stellen wij de volgende invulling voor: • Toevoegen van 20.000 m2 kantooroppervlak in de periode tot 2020. • Inzet op kleine tot middelgrote kantoren, overwegend tot 1.000 m2 bvo. • Bij voorkeur in de vorm van zelfstandige kantoren, eventueel geschakeld en voor het kleinste segment (< 500 m2) eventueel in multitennant vorm. • Wandconcept realiseren door de bouw van kantoorgebouwen op één lijn. • Gewenste parkeernorm die in de orde van grootte van 1 : 40-60 m2 bvo ligt. • Parkeren zoveel mogelijk opvangen in de gebouwde voorzieningen (half-verdiept). • Een goed, maar functioneel kwaliteitsniveau, liefst met identiteit en uitstraling. • Zowel koop als huur faciliteren. • Combinatie van kantoren met PDV en/of woningen is minder gewenst. Vervolgstappen: stedenbouwkundig plan en uitvoering De komende tijd zal de gemeente Purmerend samen met betrokken partijen een stedenbouwkundig plan moeten opzetten waarin alle functies een plek krijgen, rekening houdend met de uitkomsten van de verschillende onderzoeken en adviezen. Met het oog op de aantrekkende economie is het zaak om dit op korte termijn op te starten, zodat er ook tijdig met de (gefaseerde) uitvoering begonnen kan worden.


1

2


1

Inleiding

In 2001 heeft de gemeente Purmerend haar visie op de kantorenmarkt vastgelegd. Er was toen nog sprake van hoogconjunctuur: er was veel vraag naar kantoren en voor Purmerend bood dit kansen om haar status als woongemeente te verbreden en de werkgelegenheid te stimuleren. Dit heeft resultaat gehad: er zijn onder andere nieuwe kantoren gerealiseerd nabij het station. Anno 2007 wil de gemeente de visie op de kantorenmarkt actualiseren. Er zijn diverse ontwikkelingen gaande die vragen om een herijking, bijvoorbeeld de economische situatie die na een periode van teruggang weer langzaam aan het opkrabbelen is. In lijn hiermee is landelijk de opname van kantooroppervlak in 2006 sterk toegenomen. Economische situatie en ontwikkelingen op Kop van West vragen nieuwe visie De veranderende economische situatie is echter niet de enige reden voor deze actualisatie. In het najaar van 2006 heeft de gemeente Purmerend haar nieuwe Structuurvisie uitgebracht, waarin de ruimtelijke ambities voor de periode 2005-2020 zijn vastgelegd. Een van de belangrijkste projecten in de Structuurvisie is de ontwikkeling van de Kop van West, het gebied van 3,5 ha dat ligt ingeklemd tussen het centrum en de snelweg A7. De gemeente heeft hier een integrale gebiedsontwikkeling voorzien met ruimte voor o.a. 20.000 m2 kantooroppervlak, 24.000 m2 t.b.v. PDV/GDV-ontwikkeling1 en nieuwe woningbouw. De gemeente heeft aan Bureau BUITEN gevraagd om een nadere uitwerking te geven van het voorgestelde programma voor de kantorenontwikkeling op de Kop van West. Daartoe is een actualisatie van de Visie Kantorenmarkt uit 2001 noodzakelijk. De planvorming rond de Kop van West is met 20.000 m2 immers substantieel te noemen voor Purmerend. In 2001 is immers gebleken dat de jaarlijkse uitbreidingsbehoefte tussen de 2.600 en 4.000 m2 bedraagt. Vraagstelling: uitwerking kantorenprogramma vraagt om actualisering kantorenvisie De vraagstelling in dit rapport is tweeledig: 1. Actualiseren van de Visie Kantorenmarkt uit 2001, met daarin o.a. aandacht voor: • Wat is de stand van zaken op de kantorenmarkt in Purmerend? • Hoe zit het met vraag en aanbod anno 2007 en welke opgaven liggen er? • Welke plannen en andere ontwikkelingen zijn er de komende jaren? 2. Uitwerkingsplan voor de Kop van West, met daarin antwoord op: • Welke sectoren en doelgroepen zijn kansrijk voor de Kop van West? • Welke segmentering is wenselijk binnen het voorgestelde kantorenprogramma? Denk daarbij aan aspecten als huur/koop, prijsklasse, ligging en locatiekenmerken als bereikbaarheid, parkeren en uitstraling. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het profiel van de Purmerendse kantorenmarkt. In hoofdstuk 3 worden trends en ontwikkelingen geschetst die van invloed zijn op de vraag naar kantoorruimte, evenals een korte beschrijving van de grotere kantorenmarkten in de omgeving (Zaanstad en Amsterdam). In hoofdstuk 4 zijn de belangrijkste conclusies ten aanzien van de kantorenmarktvisie samengevat, gevolgd door de uitwerking van het kantorenprogramma op de Kop van West in hoofdstuk 5.

1

PDV/GDV: Perifere detailhandelvestigingsplaatsen / Grootschalige detailhandelvestigingsplaatsen.


3

4


2

Profielschets kantorenmarkt Purmerend

2.1

Kenmerken van Purmerend

Bevolkingsontwikkeling in het verleden en de toekomst Purmerend is de grootste kern van de regio Waterland en vervult een centrumfunctie op het gebied van wonen, werken en voorzieningen. De gemeente is met ca. 78.000 inwoners (peildatum 1-1-2007) goed voor bijna de helft van het totale aantal inwoners van de regio Waterland (ruim 160.000). De status van groeikern in de Derde Nota Ruimtelijke Ordening heeft gezorgd voor een sterke groei van Purmerend tussen 1960 en 1990. In deze periode zijn achtereenvolgens de wijken Overwhere I en II, de Gors en de Purmer aan de stad zijn toegevoegd. Maar ook na 1990 is de bevolking blijven groeien, hoewel in mindere mate dan daarvoor. De afgelopen vijf jaar is het aantal inwoners van Purmerend met ruim 5.000 gestegen, mede door de nieuwbouw van de wijk Weidevenne aan de zuidwestkant van de stad. Hier worden in totaal 6.500 huur- en koopwoningen gebouwd, waardoor het aantal inwoners van Purmerend ook de komende jaren nog zal blijven groeien. De verwachting is dat er rond 2010 bijna 80.000 mensen in Purmerend wonen. Figuur 2.1:

Ligging van Purmerend in breder verband

Bron: Routenet, bewerking Bureau BUITEN

Regionale functie versus oriëntatie op agglomeratie van Amsterdam De regio Waterland is voor een groot deel te karakteriseren als landelijk gebied met bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische waarden. In de Nota Ruimte wordt voorgesteld om de regio (Waterland, Wormer, Beemster, Schermer en Jisperveld) aan te wijzen als Nationaal Landschap. De Beemster staat tevens op de werelderfgoedlijst van de UNESCO. Purmerend heeft een regiofunctie voor Waterland, maar de regio als geheel is sterk georiënteerd op de Amsterdamse agglomeratie. Veel Waterlanders werken in of rond


5

Amsterdam, hoger onderwijs is daar aanwezig en ook op het vlak van winkelen, cultuur en uitgaan heeft de hoofdstad een grote aantrekkingskracht. Als groeikern is Purmerend ook lange tijd vooral als woonstad gezien. Desondanks heeft Purmerend een compleet aanbod van voorzieningen. Vanwege het unieke landschap heeft de regio Waterland in de optiek van de hogere overheden nauwelijks een bovenregionale opvangtaak voor wonen, werken en voorzieningen. Voor het ruimtelijk accommoderen van bedrijvigheid – hetgeen voor deze rapportage natuurlijk relevant is – is Purmerend binnen Waterland in feite de enige kern die hier een rol in vervult. Ook de provincie Noord-Holland ziet kansen om binnen Purmerend een regionale uitbreiding van verstedelijking te realiseren, zowel wat betreft wonen als werken. Belangrijkste ontsluitingsroutes via A7, N235 en het spoor Purmerend ligt langs de autosnelweg A7. In noordelijke richting vormt deze de verbinding met Friesland en overig Noord-Nederland, in zuidelijke richting gaat die over in de A8 bij Zaanstad en komt uit op de A10, de rondweg Amsterdam, vanwaar aansluiting op het autosnelwegennet in zowel (noord-)oostelijke (A1/A6), zuidelijke (A2), als westelijke richting (A4) beschikbaar is. Daarmee is in principe sprake van een goede ontsluiting, zij het dat de capaciteit in de spits nog steeds als ruimschoots onvoldoende moet worden gekwalificeerd. De tunnels – Coentunnel, Zeeburgertunnel en IJtunnel – zijn spreekwoordelijke flessenhalzen waar dagelijks lange files staan. Ook tussen Purmerend-Zuid en Zaandam zijn files aan de orde van dag. De voorgenomen bouw van de 2e Coentunnel zal overigens het fileleed kunnen terugdringen en de bereikbaarheid van en naar Amsterdam kunnen verbeteren. De meest directe autoverbinding vanuit Purmerend richting Amsterdam loopt overigens via de N235 langs het Noord-Hollands Kanaal. Ook hier is de verkeersintensiteit erg hoog. Ten behoeve van een betere OV-verbindingen is enige jaren terug een grotendeels vrije busbaan langs de N235 gecreëerd, wat voor een snelle en frequente busverbinding met Amsterdam zorgt (reistijd ca. 20 minuten). Een andere secundaire verbinding is de N244 richting Alkmaar. Daarnaast ligt Purmerend aan het traject van de stoptrein Enkhuizen-Hoorn-ZaandamAmsterdam. De NS verzorgt hier een halfuursdienst. Purmerend telt begin 2007 twee stations: Overwhere en Purmerend. In het najaar van 2007 komt er een derde station bij: Weidevenne. De reistijd met de trein naar Amsterdam CS is ongeveer 25 minuten en de belangrijkste kantorenlocatie van de gemeente – Gors Noord en omgeving - is gelegen nabij station Purmerend. De rand van de compacte binnenstad bevindt zich op loopafstand (5-10 minuten) hiervan.

2.2

Productiestructuur en werkgelegenheid

Werkgelegenheid is afgelopen jaren gegroeid, vooral in dienstensector De werkgelegenheid2 in Purmerend in de afgelopen 10 jaar sterk gegroeid. De gemeente telde in 1995 nog ruim 15.000 banen (> 15 uur p.w.), in 2005 waren dit er ruim 20.000. De sterkste groei heeft zich voorgedaan in de sectoren zakelijke dienstverlening (+63%) en de overige dienstverlening (+60%).

2

6

Banen > 15 uur per week


Tabel 2.1

Werkgelegenheid per hoofdsector 1995-2005 1995

2000

2005

1995-2005

In %

54

34

40

-14

-26%

Industrie

2.713

3.087

2.960

247

9%

Handel, horeca en transport

4.680

5.113

5.362

682

15%

Zakelijke dienstverlening

1.907

2.544

3.113

1.206

63%

Overige diensten

5.691

6.347

9.127

3.436

60%

20.602

5.557

37%

Landbouw en visserij

Totaal Bron:

15.045 17.125 Gemeente Purmerend, bewerking Bureau BUITEN

Uit de cijfers is tevens af te leiden dat de werkgelegenheid in Purmerend over de periode ook sterker is gegroeid dan in Nederland als geheel. Over de periode 1995-2005 heeft de stad een werkgelegenheidsgroei van 37% gerealiseerd, terwijl dit in Nederland als geheel ‘slechts’ 23% was3. Daarnaast is het opvallend dat Purmerend in de periode 2000-2005, ondanks de economische tegenwind in Nederland, een werkgelegenheidsgroei van bijna 2.500 banen (+20%) gerealiseerd heeft. Met andere woorden, Purmerend doet het economisch goed. Gezondsheids- en welzijnszorg als grootste bedrijfstak In figuur 2.1 wordt dieper ingezoomd op de sectorstructuur van Purmerend. Daaruit blijkt dat twee bedrijfstakken sterk vertegenwoordigd zijn in Purmerend: de handel en de gezondheidsen welzijnszorg. Vooral de gezondheidsen welzijnszorg (‘care’) is de afgelopen jaren sterk gegroeid: vanaf 1999 is de werkgelegenheid in deze sector toegenomen met 35%. Figuur 2.1

Werkzame personen in Purmerend naar sectoren in 2006 4%

0%

9% 3%

Landbouw en v isserij Industrie Bouwnijv erheid

31%

Handel

21%

Horeca Verv oer en communicatie Financiële instellingen Zakelijke dienstv erlening Openbaar bestuur

2%

Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg

7% 5%

2%

4%

Cultuur en ov erige dienstv erlening

12%

Bron: CBS Statline, 2006

Sectorstructuur vergeleken met andere centrumgemeenten In figuur 2.2 is de productiestructuur van Purmerend vergeleken met andere centrumgemeenten in Noord-Holland. Daaruit blijkt dat Purmerend een relatief grote nietcommerciële dienstverleningssector kent. Dit hangt nauw samen met de relatief omvangrijke

3

Bron: CBS, 2007, op basis van banen > 12 uur / week.


7

werkgelegenheid in de zorg- en welzijnssector door de aanwezigheid van bijvoorbeeld het ziekenhuis en de Prinsenstichting. Ook Alkmaar, dat net als Purmerend een regionale zorgfunctie heeft, kent een relatief grote niet-commerciële dienstverleningssector. In grotere gemeenten als Amsterdam en Almere is het aandeel van de commerciële dienstverlening juist groter. Figuur 2.2

Verdeling werkgelegenheid in centrumgemeenten in Noord-Holland, naar sector (gesorteerd in oplopende volgorde van totaal aantal banen)

Purmerend

Hoorn

Amst elv een Landbouw en v isserij Indust rie en bouwnijv erheid

Alkmaar

Commerciële dienst v erlening Niet -commerciële dienstv erlening

Almere

Zaanst ad

Amst erdam

0%

Bron:

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

CBS, 2006 (volgens SBI ’93)

Ook wanneer we de productiestructuur van Purmerend vergelijken met de regio Waterland, Noordwest Holland, de provincie Noord-Holland en met Nederland wordt duidelijk dat de bedrijfstak zorg en welzijn relatief groot is. Ook de handelssector is nog licht groter dan in de provincie Noord-Holland en in Nederland. Aan de andere kant is het aandeel zakelijke dienstverlening relatief beperkt, vooral in vergelijking met de provinciale en landelijke cijfers. Tabel 2.2

Aandeel werkgelegenheid naar sector voor verschillende gebieden (2005) Noordwest Provincie Holland* NH Sector/bedrijfstak Purmerend Waterland Landbouw en visserij 0% 3% 6% 1% Industrie Bouwnijverheid

9%

12%

11%

8%

Nederland 1% 12%

6%

12%

10%

4%

5%

Handel

19%

18%

17%

17%

17%

Horeca

2%

3%

3%

5%

4%

Vervoer en communicatie

5%

5%

4%

8%

6%

Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Cultuur en overige dienstverlening Totaal absoluut Bron: *

8

3%

4%

4%

6%

4%

12%

13%

11%

20%

17%

5%

5%

9%

6%

7%

7%

5%

6%

6%

7%

29%

17%

14%

15%

16%

3%

4%

4%

5%

4%

20.602

41.987

248.306

1.237.600

6.975.400

Gemeente Purmerend en CBS, bewerking Bureau BUITEN Tot Noordwest Holland behoren de regio’s Waterland, Kop van Noord Holland, Westfriesland en Noord-Kennemerland


2.3

Beroepsbevolking en verhouding wonen-werken

Samenstelling van beroepsbevolking: aandeel lager opgeleiden gedaald De huidige samenstelling van de beroepsbevolking in Purmerend, weergegeven in tabel 2.3, laat zien dat er ten opzichte van 2001 sprake is van een daling van het aandeel lager opgeleiden. In 2001 was dit nog 32%, in 2005 is dit 24%. Vooral het aandeel van de beroepsbevolking met middelbaar onderwijs is sterk gegroeid en in mindere mate het aandeel hoger opgeleiden. Wanneer we kijken naar vergelijkbare gemeenten, dan zien we dat Purmerend een relatief hoog aandeel middelbaar opgeleiden kent, terwijl het aandeel hoger opgeleiden in de beroepsbevolking lager is. Bij deze cijfers moet worden opgemerkt dat de arbeidsmarkt in toenemende mate een (boven)regionale en geen lokale (Purmerendse) markt is. Tabel 2.3

Omvang en onderwijsniveau van de beroepsbevolking in diverse gemeenten (2005) Aandeel (%)

Onderwijsniveau Purmerend

Beroepsbevolking (x1.000)

Lager onderwijs

Middelbaar onderwijs

Hoger onderwijs

38

24%

54%

22%

29

18%

50%

32%

36

11%

42%

47%

45

23%

48%

30%

65

28%

49%

23%

87

28%

46%

26%

376

16%

35%

49%

Hoorn Amstelveen Alkmaar Zaanstad Almere Amsterdam Bron: CBS, 2006

Verhouding tussen aantal banen en beroepsbevolking is verbeterd, maar blijft laag In 2001 werd reeds geconstateerd dat de verhouding tussen het aantal banen en de beroepsbevolking in Purmerend scheef was. Een score van hoger dan 1 betekent meer banen dan beroepsbevolking en vice versa. Purmerend scoorde in 2001 een ratio van slechts 0,52. Op zich was die ratio – met de grote zuigkracht van Amsterdam – niet verassend, maar in vergelijking met andere gemeenten scoorde Purmerend toen het laagst. Dit beeld is de afgelopen jaren gewijzigd. De ratio is toegenomen naar 0,58, een groei van 6 procentpunten. Dit wordt vooral veroorzaakt door de sterke groei van het aantal banen, zoals eerder geschetst. De toename van de ratio is een goede prestatie wanneer we ons realiseren dat de omvang van de beroepsbevolking is toegenomen en Nederland een economisch terugslag heeft gekend. In vergelijking met andere gemeenten (tabel 2.4) is Purmerend nog steeds laatste, maar het loopt in op gemeenten als Almere (die ook sterk gegroeid is van 0,54 naar 0,61).


9

Tabel 2.4

Werkgelegenheidsfunctie voor verschillende gemeenten (2005) arbeidsplaatsen / beroepsbevolking Gemeenten Purmerend 0,58 Almere Alphen aan de Rijn Lelystad Zaanstad Veenendaal Hoorn Amstelveen Alkmaar Hilversum Amsterdam Gouda Bron: CBS (2006)

0,61 0,69 0,73 0,82 0,85 0,99 1,02 1,09 1,18 1,23 1,38

De tabel maakt tevens duidelijk dat de constatering uit 2001 nog steeds actueel is: het is mogelijk om de werkgelegenheidsfunctie van Purmerend te versterken en de ratio van arbeidsplaatsen en beroepsbevolking nog verder te verbeteren. Gelet op de niveaus in andere steden lijkt een groei naar 80% een logische doelstelling die in lijn is met de ambities uit de Structuurvisie. Woon-werkbalans van Purmerend blijft onevenwichtig In het verlengde van het voorgaande ziet de woon-werkbalans van Purmerend er dus relatief onevenwichtig uit. De afdeling Onderzoek en Statistiek (O&S) van de gemeente heeft onderzocht dat in 2005 bijna 70% van de fulltime beroepsbevolking van Purmerend elders werkt. De pendel is dus omvangrijk, maar relatief wel minder geworden in vergelijking met de cijfers uit 2001. De huidige uitgaande pendel is namelijk tweeënhalf maal zo groot als de inkomende, in 2001 was deze nog driemaal zo groot. Daarbij constateert O&S tevens dat bestemming en herkomst wijzigen. De mensen die in Purmerend werken, wonen in belangrijke mate boven het Noordzeekanaal, terwijl veel mensen die in Purmerend wonen juist aan de zuidkant van het Noordzeekanaal werken. Figuur 2.3

Werkgelegenheids- en arbeidsmarktbalans gemeente Purmerend per 1 januari 2005

Werkende beroepsbev. 39.900 Aantal inw. 77.900

Werkzoekend zonder werk 2.500 Overige bevolking 35.500

Bron:

10

Woont in P, werkt elders 24.500 Werkt < 15 uur 4.800

Woont en werkt in Purmerend 10.600

Werkt >= 15 uur 35.100

Bezette arb.plaatsen in Purmerend: 20.600 Werkt in P, woont elders 10.000

Gemeente Purmerend (2006)


2.4

Profiel van de kantorenmarkt in Purmerend

Purmerend is een typische forensenstad voor mensen die in Amsterdam werken. Vergeleken met het inwonertal heeft de stad niet zo’n grote voorraad kantoren. De kantorenmarkt in Purmerend is geconcentreerd rond het station, met daarnaast nog kleinschalige kantooractiviteiten op de vijf bedrijventerreinen binnen de gemeente en verspreid over de stad. Totale omvang van de kantorenmarkt in Purmerend Op basis van het WOZ-bestand van de gemeente Purmerend is een adequaat beeld van de kantorenvoorraad verkregen. Hieruit blijkt dat er ca. 90.000 m2 kantoorruimte in de voorraad aanwezig is, een lichte groei ten opzichte van 2001. Met ruim 1 m2 kantooroppervlak per inwoner geldt de Purmerendse kantorenmarkt als relatief klein. Steden van vergelijkbare omvang zitten normaliter op tenminste het dubbele. Bij deze cijfers moeten overigens wel de volgende kanttekeningen geplaatst worden: • In de voorraad is ook het Purmerendse gemeentehuis opgenomen; • In het bestand zitten ook kantoren van bedrijven en kantoren aan huis. Hierdoor is er sprake van enige ‘vervuiling’, die echter beperkt van omvang is omdat het gaat om relatief beperkte oppervlaktes. Hierdoor ligt het kantooroppervlak van ruim 1 m2 per inwoner in de praktijk nog iets lager. Actueel aanbod bij makelaars Wanneer we kijken naar actueel aanbod op de kantorenmarkt, dan zien we het volgende(tabel 2.5): Tabel 2.5

Huidig aanbod kantoorruimte Purmerend (per 8-1-2007) Straat

Oppervlakte (m²)

Gorslaan

90

Kerkstraat

347

Kraggeveenstraat

384

Rijperhof

108

Slenkstraat

180

Stationsweg v. IJsendijkstraat

609 2.000

Venedien

60

Wagenweg

39

Waterlandlaan Weerwal

1.200 237

Westersteeg

58

Wethouderlaan

92

Wielingenstraat

1.090

Totaal Bron: Websites makelaars

6.494

In het bovenstaande overzicht is het kantorenaanbod op bedrijventerreinen weggelaten om een zo helder mogelijk beeld van de markt te verkrijgen. In totaal is het aanbod bijna 6.500 m2 (exclusief de niet-geregistreerde leegstand in het PWZ-gebouw, Gorslaan 60). Het leegstandspercentage, dat landelijk weer langzaam aan het dalen is, is met 7% relatief beperkt te noemen in vergelijking met andere plaatsen in het land. Zo staat gemiddeld 13% van de kantoren leeg in Nederland, terwijl dit in Amsterdam en Zaanstad zelfs rond de 20% is.


11

Opname in de afgelopen jaren De afgelopen jaren heeft de kantorenmarkt te lijden gehad onder de economische recessie. Op veel plaatsen heeft dat geleid tot een lage opname van kantoren en relatief hoge leegstandspercentages. Om de opname in Purmerend over de afgelopen jaren te beoordelen hebben we twee bronnen: de gemeentelijke gegevens en transactiegegevens van PropertyNL. Tabel 2.6

Jaar

Transacties op de kantorenmarkt in periode 2000-2006 Opp. Prijs (m2 (€/m2 p.j) vvo) Adres

Partij

2000

Slenkstraat 201

900

86

2001

Amperestraat 35-37*

990

110

Secure for you

2002

Stationsweg

300

140

Storage Minds Furka

5.000

106

Hoogheemraadschap (tijdelijk)

Gorslaan 60 (PWZ-gebouw) 2003

-

-

-

2004

Stationsweg

326

140

2005

Netwerk 121*

630

-

2.000

-

2006

Signaal 4 *

240

78

Stationsweg

638

-

Emmakade 3-4

Nationaal Incasso Bureau

HDC Honeywell Primo NH Bouwbedrijf Signaal Storage Minds Furka e.a.

Totaal/gem. 11.024 106 Bron: Property NL, bewerking Bureau BUITEN. *: Het betreft hier multifunctionele vormen van kantoren en bedrijfsgebouwen.

Uit tabel 2.6 blijkt dat er tussen 2000 en 2006 negen transacties hebben plaatsgevonden. In totaal heeft ruim 11.000 m2 kantooroppervlak een nieuwe huurder gekregen, waarbij de jaarlijkse huurprijs per m2 gemiddeld €106,= is met een spreiding tussen €80 en €140,=. Hierbij moet wel in ogenschouw worden genomen dat het Hoogheemraadschap in 2002 tijdelijk 5.000 m2 heeft gehuurd (bijna de helft van het totaal verhuurde oppervlak). In de periode 2000-2006 is er volgens PropertyNL slechts één transactie in de koopsector geweest. Sargas heeft op het Businesspark Waterland een oppervlakte van 1.800 m2 gekocht voor een koopprijs van € 2,9 mln (ruim €1.600/ m2). Het aantal transacties is in de afgelopen jaren dus beperkt geweest, mede onder invloed van de economische omstandigheden. De markt in Purmerend kenmerkt zich door de verhuur en verkoop van kleinere kantooroppervlakten (tot 1.000 m2). De tijdelijke verhuur van 5.000 m2 aan het Hoogheemraadschap vormt een uitzondering hierop. Met deze gegevens blijven de constateringen uit 2001 ook in de nieuwe visie overeind: de vraag in Purmerend concentreert zich in het segment van de kleine en middelgrote kantoren. Op basis van de bovenstaande transactiegegevens kunnen we constateren dat tussen 2000 en 2006 ca 13.000 m2 kantooroppervlak is opgenomen, een gemiddelde van ruim 1.830 m2 per jaar. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de kleinere transacties niet of nauwelijks geregistreerd worden, waardoor de opname in de praktijk nog iets hoger zal liggen.

12


In 2006 nog acht kantoorkavels uitgegeven met gezamenlijke capaciteit van 5.000 m2 Langs de A7 zijn, vooruitlopend op de ontwikkeling van de Kop van West, in 2006 acht kavels verkocht ten behoeve van nieuwe kantoorontwikkelingen. De komende periode zullen hier in totaal acht kantoorgebouwen worden gerealiseerd met een gezamenlijke oppervlakte van 5.000 m2 bvo. De ‘voetprint’ van de gebouwen varieert van 170 tot 410 m2. Het karakter van de locatie wordt bepaald door een moderne architectuur en de gedeeltelijke ligging van de kantoren in het water. Door de gezamenlijke rooilijn krijgt het gebied een uniforme uitstraling. Figuur 2.3:

Stedenbouwkundige opzet voor de acht kantoorgebouwen langs de A7

Bron: Gemeente Purmerend

Plannen voor kantoorontwikkeling in de komende jaren Het gemeentebestuur van Purmerend heeft in haar Structuurvisie voor de periode 2005-2020 circa 50.000 m2 kantoorruimte geprogrammeerd rondom de binnenstad, een gemiddelde van 3.300 m2 per jaar. Voor de korte termijn constateert zij nog een uitbreidingsmogelijkheid van het bestaande kantoorareaal tot een oppervlakte van circa 10.000 m2, terwijl nieuwe kantoren en grootschalige detailhandel zoveel mogelijk worden gehuisvest in de Kop van West. Daarnaast is er verspreid over de wijken ruimte om kleinschalige, woonvriendelijke bedrijvigheid te accommoderen. Concreet is op de volgende locaties nieuwbouw van kantoren gepland: • 20.000 m2 op de Kop van West (periode tot 2020). • 10.000 m2 op de Wagenweg / Burg. Kooimanweg. • 10.000 m2 rond het station Overwhere. • 10.000 m2 verspreid over de stad, waarmee onder meer de eenheid en identiteit van de Waterlandlaan versterkt kan worden.


13

Instroom van kantoren vanuit Amsterdam blijft beperkt In 2001 is nadrukkelijk aandacht besteed aan de relatie tussen de kantorenmarkten van Amsterdam en Purmerend. Daarin werd o.a. geconstateerd dat: • De kantorenmarkt van Purmerend vooral lokaal en regionaal georiënteerd was. • Instroom van bedrijven vanuit de regio Amsterdam niet of nauwelijks voorkwam en volgens betrokken marktpartijen ook om verschillende redenen niet te verwachten was. • Er wellicht kansen waren voor de vestiging van ‘back-officekantoren’ die minder gebonden zijn aan de regio Amsterdam en op zoek zijn naar (goedkopere) locaties. De afgelopen jaren is dit beeld niet of nauwelijks gewijzigd. De markten van boven en onder het Noordzeekanaal zijn nog steeds gescheiden. Ook de cijfers geven geen aanleiding om de conclusies uit 2001 te heroverwegen. In hoofdstuk 3 zullen we nog even kort stilstaan bij de kantorenmarkt van zowel Amsterdam als Zaanstad. Purmerendse kantorenmarkt door NVM vergeleken met andere plaatsen Uit cijfers van de NVM van november 2006 blijkt dat de kantoorwerkgelegenheid in Purmerend de afgelopen jaren ‘gestaag gegroeid is’ en ‘goed verdeeld is over de verschillende sectoren’. Toch scoort Purmerend laag op de ranglijst van 70 belangrijkste kantoorsteden van Nederland van de NVM. Vanwege het lage aantal kantoorbanen en kantoormedewerkers per 15-65 jarige eindigt de gemeente op de 69e plaats. Ook het opleidingsniveau van kantoormedewerkers van buiten de stad is relatief laag, hierop scoort Purmerend de laatste plaats. Voor de toekomst voorspelt de NVM overigens ‘een verdere groei van de vraag naar kantoorruimte in Purmerend’.

2.5

Sterke en zwakke punten van de Purmerendse kantorenmarkt

In de onderstaande tabel hebben we de sterke en zwakke punten van de kantorenmarkt in Purmerend nog schematisch op een rijtje gezet. Tabel 2.7 Sterke en zwakke punten kantorenmarkt Purmerend Sterke punten Zwakke punten • Goede bereikbaarheid vanuit gebied boven • Uitstraling Purmerend – o.a. kernwinkelhet Noordzeekanaal apparaat is ‘gewoontjes’ en de stad als • Groeiende werkgelegenheid geheel heeft saai imago • Groeiende sectoren: handel,zorg/welzijn • Bereikbaarheid vanuit gebied ten zuiden van • Aantrekkelijke woonomgeving, met name Noordzeekanaal rondom de stad • Dagelijkse files van/naar Amsterdam • Nabijheid van Amsterdamse top• Commerciële dienstverlening nog zwak voorzieningen, o.a. onderwijs en cultuur ontwikkeld in Purmerend • Bestaande kantorenlocaties goed bereikbaar • Relatief laag opleidingsniveau beroepsper openbaar vervoer bevolking in Purmerend • Ruimte op Kop van West voor nieuwbouw • Onevenwichtige woon-werkbalans • Prijsniveau kantoren gunstig • Kantorenlocaties rond het station matig • Bescheiden leegstand bereikbaar per auto

2.6

Conclusies

Situatie op de Purmerendse kantorenmarkt niet sterk gewijzigd Uit de voorgaande analyses is gebleken dat het beeld van de kantorenmarkt slechts beperkt gewijzigd is ten opzichte van 2001. Hoewel Nederland een periode van economische stagnatie heeft gekend, heeft dit vooralsnog een beperkte invloed gehad op de Purmerend. Sterker nog, Purmerend heeft het de afgelopen jaren in economisch opzicht goed gedaan: zo is de werkgelegenheid in Purmerend sterk gegroeid, de leegstand op de kantorenmarkt is

14


relatief beperkt en er zijn ruimtelijke mogelijkheden om nieuwe locaties te benutten. De belangrijkste conclusies uit de analyse: • De werkgelegenheid in Purmerend is de afgelopen jaren gegroeid, vooral binnen de nietcommerciële sectoren zorg en welzijn. • De ratio tussen het aantal arbeidsplaatsen en de omvang van de beroepsbevolking is behoorlijk verbeterd, maar blijft relatief laag in vergelijking met andere gemeenten. • Het opleidingsniveau van de beroepsbevolking is de afgelopen jaren gestegen. • De kantorenmarkt van Purmerend blijft vooral lokaal en regionaal gericht, instroom vanuit Amsterdam e.o. vindt niet of nauwelijks plaats. • De kantorenmarkt is relatief stabiel te noemen als we kijken naar leegstand. • De transacties op de markt hebben in lijn met de visie uit 2001 vooral plaatsgevonden in de grootteklasse tot 1.000 m2 bvo. • De gemiddelde opname lag in de periode 2000-2006 rond de 1.830 m2 per jaar. Opgave: groei doorzetten en kansen binnen zorg en welzijn benutten Voor de komende jaren is het zaak om de groei van de werkgelegenheid in Purmerend vast te houden. Hoewel Purmerend voor een groot deel een forensenstad zal blijven voor de Noordvleugel en dan met name Amsterdam, liggen er kansen om de groei van de werkgelegenheid binnen de gemeente ook verder te versterken. Daartoe zijn een drietal ontwikkelingen van belang: • Economie zal de komende jaren verder aantrekken. De komende jaren zal de Nederlandse economie zich naar verwachting positief gaan ontwikkelen. Hiervan zal ook Purmerend kunnen profiteren als centrumgemeente van Waterland, waarbij de vraag naar kantoren zal toenemen. • De Kop van West biedt ruimte voor deze groei. Purmerend beschikt ook over een geschikte locatie om deze behoefte te kunnen accommoderen: de Kop van West. In het programma voor de Kop van West is 20.000 m2 nieuw kantooroppervlak geprojecteerd voor de periode tot 2020. • Vergrijzing kan leiden tot versterking van regionale zorgfunctie. Purmerend vervult een regionale functie op het gebied van zorg en welzijn. De komende decennia zal Nederland een sterke vergrijzing kennen en de vraag naar diensten op het gebied van zorg en welzijn (‘care-industrie’) zal naar verwachting toenemen. Deze ontwikkeling biedt kansen om de groei van de afgelopen jaren binnen deze sector voort te zetten, inclusief eventuele toeleverende bedrijvigheid (met bijbehorende kantoorfuncties). • Impuls aan zakelijke dienstverlening geven. De zakelijke dienstverlening blijft als sector achter in vergelijking met andere gemeenten en biedt kansen voor verdere versterking in de komende jaren. De economische groei en het benutten van locaties als de Kop van West kunnen hieraan bijdragen.


15

16


3

Trends en ontwikkelingen in de komende jaren

In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de trends en ontwikkelingen die zich de komende jaren (mogelijk) zullen voordoen en kunnen van invloed zijn op de vraag en/of het aanbod op de kantorenmarkt. In vergelijking met de visie van 2001 zijn de tendensen in de markt slechts beperkt gewijzigd. We zullen dan ook kort ingaan op deze trends in de markt. Vervolgens zoomen we kort in op de nabijgelegen markten van Amsterdam en Zaanstad en de gevolgen van het nieuwe locatiebeleid voor Purmerend.

3.1

Trends aan de vraagzijde

Hieronder staan de trends aan de vraagzijde en de mogelijke betekenis voor de kantorenontwikkeling in Purmerend: • toenemende verhuisgeneigdheid; • vraaggestuurde kantorenmarkt; • vraag naar meer kwaliteit; • bereikbaarheid en parkeren belangrijk; • thuiswerken zal toenemen; • sterke vraag naar zakelijke en overige diensten; • verkantorisering overige sectoren. Toenemende verhuisgeneigdheid Door de positieve economische ontwikkeling en het toenemend vertrouwen vanuit het bedrijfsleven neemt de verhuisgeneigdheid van organisaties weer toe. Bedrijven hebben gedurende lange tijd de verhuizing uitgesteld en kunnen momenteel profiteren van de ruime markt. Daarnaast neemt de werkgelegenheid bij zakelijke en financiële dienstverleners voor het eerst sinds 2000 weer toe, waardoor enige druk ontstaat om de huisvesting uit te breiden4. Vraaggestuurde kantorenmarkt De afgelopen jaren heeft de kantorenmarkt zich steeds meer ontwikkeld tot een vraaggestuurde markt. De klant bepaalt aan welke eisen het kantoor moet voldoen: grootte, uitstraling, kwaliteit, etc. Ontwikkelende partijen zullen zich daarom steeds meer moeten richten op de wensen vanuit de markt. Vraag naar meer kwaliteit Net als in 2001 stellen organisaties hoge eisen aan de representativiteit en aan de kwaliteit en serviceniveau van de nieuwe huisvesting. Kwaliteit is al jaren het sleutelbegrip wanneer het gaat om de verhuurbaarheid van kantoorgebouwen: naar een kantoorruimte van goede kwaliteit op een aantrekkelijke locatie is voldoende vraag (ook tijdens een neergaande markt zo is gebleken). De kwaliteit van de werkplek wordt dan ook in toenemende mate ingezet als concurrentiemiddel op de arbeidsmarkt. Bereikbaarheid en parkeren belangrijk Kwaliteit uit zich ook in bereikbaarheid van kantoren (vooral per auto!) en voldoende parkeermogelijkheden. Dat heeft de afgelopen jaren geleid tot een sterke groei van het aantal ‘autolocaties’5. Voor zover gekozen wordt voor een OV-knooppunt, wordt ook een redelijke bereikbaarheid per auto verlangd. Purmerend kent vooral kantoorlocaties die per OV goed bereikbaar zijn en dat is de afgelopen jaren ook een probleem gebleken. Kantoren

4 5

Bron: Savills Research, 2006 Aan de andere kant hebben de autolocaties ook het meeste last van de economische recessie gehad.


17

nabij het station, zoals de Rabobank, hebben een regionale functie en veel medewerkers komen dagelijks met de auto vanuit omliggende plaatsen naar Purmerend. Met de trein is Purmerend immers aantrekkelijk voor mensen die in Hoorn, Zaandam en/of Amsterdam en omgeving wonen. De Kop van West is in dat opzicht een potentieel interessante en dus kansrijke autolocatie. Thuiswerken zal toenemen De trend van flexkantoren, zoals die in de visie uit 2001 werd aangehaald, heeft de afgelopen jaren plaats moeten maken voor thuiswerken. ICT-ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat thuiswerken steeds makkelijker en veiliger is geworden en dat de noodzaak van dagelijks op kantoor aanwezig zijn minder is. Thuiswerken heeft ook veel voordelen zoals het niet meer in de file staan, zelf bepalen wanneer je je uren maakt en een betere afstemming tussen werk en privé (denk aan kinderen). Hoewel het thuiswerken de komende jaren zal blijven toenemen, zijn er nog weinig bedrijven die hun kantooroppervlak verkleinen. Echte ruimtewinst is te bereiken bij grote bedrijven (>100 arbeidsplaatsen) die niet of nauwelijks aanwezig zijn in Purmerend. Sterke vraag naar zakelijke en overige diensten De grote kantoorgebruikers zitten in de sectoren van de zakelijke en overige dienstverlening. Na enkele slechte jaren door de economische recessie, neemt de werkgelegenheid in beide sectoren weer toe. De werkgelegenheid in de gezondheidsen welzijnszorg in Purmerend heeft zich de afgelopen jaren constant ontwikkeld, de vooruitzichten hiervoor zijn ook positief. Verkantorisering overige sectoren De ontwikkeling van het aantal kantoorbanen komt grotendeels voor rekening van de groei in de kantoorhoudende dienstverlening. Tussen 1990 en 2005 nam de werkgelegenheid in de dienstensector toe met gemiddeld 4% per jaar. De werkgelegenheidsontwikkeling in de andere economische sectoren, zoals de nijverheid en het openbaar bestuur is achtergebleven. In deze sectoren is er echter wel een toenemende vraag naar kantooroppervlak merkbaar. Als gevolg van de in omvang en complexiteit toegenomen bestuurlijke, financiële, logistieke en organisatorische functies van grote industriële ondernemingen en de overheid winnen dienstverlenende (kantoor)functies binnen die branches aan belang: verkantorisering. Conclusie: positief perspectief voor de kantorenmarkt De bovenstaande trends geven aan dat het perspectief voor de kantorenmarkt positief is. De vraag naar kantoorruimte zal toenemen en er is ruimte om kantorenoppervlak toe te voegen aan de voorraad. Het aanbod moet echter wel afgestemd zijn op de kwantitatieve en kwalitatieve wensen van de markt. DTZ Zadelhoff: kantorenmarkt 2006 opgekrabbeld (4 januari 2007) Voor het eerst in vijf jaar is in Nederland meer kantoorruimte in gebruik genomen dan achtergelaten. Daarmee is het aanbod gedaald en de leegstand afgenomen. 'De kantorenmarkt is in 2006 opgekrabbeld en maakte ten opzichte van 2005 een duidelijke groei door', aldus de nieuwste marktrapporten van DTZ Zadelhoff die woensdag zijn gepresenteerd. Zo'n 1,8 miljoen vierkante meter kantoorruimte kreeg volgens de gegevens van DTZ Zadelhoff in 2006 een nieuwe gebruiker. De opname ligt daarmee 100.000 vierkante meter boven het langjarig gemiddelde. Bij de verplaatsingen werd door bedrijven, vanwege het perspectief op groei, duidelijk meer ruimte opgenomen dan achtergelaten. Daardoor is de voorraad in gebruik zijnde kantoorruimte gegroeid naar ongeveer 38,2 miljoen vierkante meter. Dit is een duidelijke verbetering ten opzichte van eind 2005, toen nog 37,5 miljoen vierkante meter in gebruik was. Een andere aanwijzing voor herstel is volgens DTZ Zadelhoff dat voor het eerst sinds 2001 nu sprake is van een daling van het aanbod. Eind 2006 stond 5,9 miljoen vierkante meter aan kantoren te koop of te huur, 340.000 minder dan een jaar eerder. Ook de mindere leegstand duidt op herstel. Van de totale voorraad stond in december 2006 12,5 procent leeg. Bron: http://www.engineering360.nl/index.php?option=com_content&task=view&id=3512&Itemid=27

18


3.2

Kantorenmarkt in de omgeving: Amsterdam en Zaanstad

Om de Purmerendse kantorenmarkt goed te positioneren wordt in deze paragraaf de markt van de twee grootste steden in de omgeving geschetst: de Stadsregio Amsterdam, de stad Amsterdam en Zaanstad. In hoeverre zijn de marktomstandigheden verschillend ten opzichte van Purmerend en welke plannen zijn er in beide steden: is er wellicht concurrerend aanbod in ontwikkeling? Stadsregio Amsterdam: relatief hoog leegstandspercentage In de kantorenmonitor 2006 (www.kantorenmonitor.nl) is een overzicht gegeven de kantorenmarkt in de regio Amsterdam (bestaande uit Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere en Zuid-Kennemerland: • In de periode 2001-2005 is er jaarlijks gemiddeld 475.000 m2 kantoren toegevoegd. • Op 1 januari 2006 stond ruim 2 miljoen m2 kantooroppervlak leeg in de regio, waarvan 1,2 miljoen m2 in de stad Amsterdam. • De leegstand is voor het eerst in vijf jaar niet gegroeid, maar gestabiliseerd op 19%. • De regio Waterland, waar Purmerend deel van uitmaakt, kende het laagste leegstandspercentage met gemiddeld 12%, in Amstelland is die met 24% het hoogst. Binnen PlaBeKa (Platform Bedrijven Kantoren Noordvleugel) zijn deze ontwikkelingen in 2006 nader verkend6 en is besloten de totale plancapaciteit voor kantooroppervlak met 3,5 mln m2 bvo terug te brengen om te voorkomen dat er nieuwbouw voor de leegstand zal plaatsvinden en er negatieve effecten optreden op het gebied van leefbaarheid. Amsterdam: hoge opname in 2006 maar onveranderd hoge leegstand kantorenmarkt Tot en met 2001 kende de Amsterdamse kantorenmarkt goede tijden: de vraag was groot, het aanbod gering, er was nauwelijks leegstand, de huurprijzen stegen snel en nieuwe kantoren werden snel afgezet. In die periode zijn ook veel plannen voor nieuwe kantoorruimte ontwikkeld. Vanaf 2002 verslechterde de situatie op de kantorenmarkt echter door de economische recessie. De vraag nam hierdoor sterk af, waardoor meer en meer kantoren leeg kwamen te staan. Dit laatste werd nog eens versterkt doordat de hoge nieuwbouwproductie van nieuwe kantoorruimte nog enkele jaren aanhield. Brandbrief: 'Amsterdam schrapt nieuwe kantorengebouwen' (29 september 2006) Amsterdam wil één op de drie bouwplannen voor kantoren schrappen. Het gaat in totaal om 1,2 miljoen vierkante meter, evenveel als er nu leeg staat. Wethouder Maarten van Poelgeest (GroenLinks, ruimtelijke ordening) vraagt in een brandbrief aan projectmanagers en stadsdelen in welke plannen gesneden kan worden. (…) Ingrijpen is volgens Van Poelgeest noodzakelijk, omdat anders kantoren worden neergezet die nooit in gebruik zullen worden genomen. De gemeente kan nieuwbouwplannen stopzetten door grond niet uit te geven of bouwplannen niet goed te keuren. Van Poelgeest spreekt van een 'enorm overaanbod' van miljoenen vierkante meters. Inclusief alle plannen bedraagt 'de potentiële voorraad' tien miljoen vierkante meter, bijna twee keer zo veel als de 5,4 miljoen die momenteel in gebruik is. 'Fors snijden in de bouwplannen kon daarom niet uitblijven,' zegt Van Poelgeest. Begin dit jaar stond 18,5 procent van de beschikbare kantoorruimte leeg. De Amsterdamse kantorenvoorraad is zo groot dat hij tot 2080 aan de vraag kan voldoen. Deze zomer zijn alle plannen met tienduizend vierkante meter kantoorruimte of meer bekeken. Geprobeerd is aan te geven welke het best geschrapt kunnen worden. Die aan de Zuidas en enkele andere toplocaties bleven buiten beschouwing, omdat deze geacht worden in trek te blijven. Bron: http://www.engineering360.nl/index.php?option=com_content&task=view&id=2312&Itemid=27

6

Bureau BUITEN: Uitvoeringsstrategie PlaBeKa, 2006.


19

Zaanstad: ook hoge leegstand, komende jaren concentratie op Inverdan In 2006 heeft de gemeente Zaanstad haar kantorenmarktmonitor uitgebracht met als titel ‘Werken aan de Zaan’7. Hierin is een nauwkeurige weergave geschetst van de situatie op de Zaanse kantorenmarkt in het verleden, heden en in de toekomst: • De totale voorraad aan kantooroppervlak bedraagt in Zaanstad bijna 340.000 m2, en is daarmee ongeveer vijfmaal zo groot als die van Purmerend. • Kenmerkend aan de voorraad is de relatieve oververtegenwoordiging van kleine kantoren met een oppervlakte tot 1.000 m². Ruim 30% van de voorraad valt hierbinnen, terwijl dit landelijk slechts 12% is. • Qua spreiding bevindt ruim 40% van de Zaanse kantorenvoorraad zich in Inverdan, terwijl 15% van de voorraad geconcentreerd is op bedrijventerreinen als Zaanstad-Noord. • Het leegstandspercentage is o.a. door het vertrek van een aantal grote kantoorgebruikers sterk gegroeid tot 21% medio 2006. De leegstand op Inverdan is zelfs 27%. • De Zaanse kantorenmarkt is vooral lokaal en in mindere mate regionaal georiënteerd. Aan de andere kant constateert de nota voldoende tekenen van herstel op de kantorenmarkt. In 2005 en 2006 is de opname van kantoorruimte toegenomen. In 2006 bedroeg de opname ruim 21.000 m² vvo, tegenover 8.000 m² in 2005. Ook het aanbod van kantoorruimte op de markt (bij makelaars) is gedaald en bedroeg in 2006 circa 51.000 m². Het prijsniveau van dit aanbod ligt iets hoger als in Purmerend en varieert tussen de € 100-150 per m² per jaar. De prijzen van kantoren op de bedrijventerreinen liggen beduidend lager, zo rond € 60-80. Wanneer we kijken naar de ontwikkelingen in de komende jaren dan wil Zaanstad het herstel van de kantorenmarkt bevorderen door vast te blijven houden aan haar schaarstebeleid: naast Inverdan is slechts in beperkte mate ruimte voor kantoorontwikkeling.

3.3

Conclusies

Wanneer we kijken naar de trends en ontwikkelingen die de markt beïnvloeden dan zien we dat veel ontwikkelingen zoals die in 2001 zijn geschetst nog steeds actueel zijn. Hoewel de uitgangssituatie op de markt anders is, ligt een groeiende vraag naar kantooroppervlak in de lijn der verwachting. De ontwikkelingen in Amsterdam en Zaanstad zijn slechts beperkt van invloed op de markt van Purmerend. De situatie in Amsterdam is uniek door een hoge leegstand en nog steeds een forse toevoeging in de komende jaren. Dichterbij vormt Zaanstad wellicht wel een concurrent van Purmerend. In Zaanstad is de leegstand echter fors hoger dan in Purmerend en zet men in de komende jaren in op een verdere ontwikkeling van de locatie Inverdan. Deze is centraal gelegen in de stad, nabij het station, waardoor een goede OVbereikbaarheid is gewaarborgd. De autobereikbaarheid is echter matig, waardoor de locatie ook de afgelopen jaren moeilijk tot ontwikkeling is gekomen. In het licht van de ontwikkeling van de Kop van West in Purmerend is dit dus gunstig. Purmerend zet met de Kop van West juist in op een autolocatie en daarmee zijn beide locaties niet of nauwelijks concurrenten van elkaar.

7

Gemeente Zaanstad, 2006

20


4

Conclusies en aanbevelingen kantorenmarkt anno 2007

Conclusie uit de analyse: het gaat economisch goed, het kan nog beter In de vorige twee hoofdstukken hebben we een weergave gegeven van de situatie op de Purmerendse kantorenmarkt en de trends en ontwikkelingen die de komende jaren te verwachten zijn. Daaruit is af te leiden dat Purmerend het goed doet. De werkgelegenheid groeit, de woon-werkbalans is verbeterd en het opleidingsniveau is toegenomen. Ook de kantorenmarkt ontwikkelt zich overwegend positief: de leegstand is iets hoger dan in 2001, maar nog niet zo groot als op andere plekken, en nieuwe kantoorlocaties zoals bij het station zijn opgenomen door de markt. Aan de andere kant blijven werkgelegenheid en woonwerkbalans nog steeds achter bij vergelijkbare gemeenten en kan de sector zakelijke dienstverlening een impuls goed gebruiken. Met andere woorden: het gaat in economisch opzicht goed, maar er is ook nog genoeg te doen in de komende jaren. Advies en aanbevelingen uit 2001 hebben zich bewezen Wanneer we kijken naar het advies en de aanbevelingen uit 2001 dan kan geconcludeerd worden dat dit goed gefunctioneerd heeft. De gemeente hanteert als richtlijn de jaarlijkse toevoeging van 3.300 m2 kantooroppervlak en zit daarmee precies in het midden van de behoefteraming uit 2001 die uitging van een jaarlijkse toevoeging van 2.600 tot 4.000 m2. Dit beleid heeft mede geleid tot een goede marktsituatie en beperkte leegstand. Op het vlak van de grootte van kantoren kunnen we concluderen dat de markt van Purmerend zich nog steeds sterk concentreert op het kleine en middelgrote segment. Als we kijken naar de overige aanbevelingen in 2001, dan is het volgende gerealiseerd: • Een periodiek overleg met marktpartijen als ontwikkelaars en makelaars. • Monitoring van de feitelijke opname van kantooroppervlak in de markt. • Beperking van de concurrentie van Baanstee Noord op de overige kantorenlocaties. • Regionale afstemming van beleid in ROA-verband (nu stadsregio Amsterdam). • Overleg met de provincie over loslaten toenmalig locatiebeleid. Advies in 2006: voortzetting van bestaand beleid Gezien het voorgaande stelt Bureau BUITEN voor om de huidige richtlijn van een jaarlijkse toevoeging met 3.300 m2 kantooroppervlak voort te zetten in de komende jaren. Daarbij is een aantal factoren bepalend voor een sterkere of minder sterke groei. Aan de ene kant geldt dat de toevoeging van 3.300 m2 per jaar mogelijk een conservatief scenario is gezien de verwachte economische groei en het tot ontwikkeling brengen van interessante locaties als de Kop van West. Aan de andere kant moet opgemerkt worden dat er momenteel nog leegstand is, waardoor een deel van de groei opgevangen kan worden in de bestaande voorraad. Op langere termijn (na 2020) geven alle economische prognoses daarnaast ook aan dat de vraag naar kantoorruimte af zal nemen. Dit wordt veroorzaakt door de stabilisatie en uiteindelijke afname van de beroepsbevolking en doordat de verkantorisering van bedrijven niet eindeloos door kan zetten. De behoefte op het gebied van kantoorgrootte richt zich vooral op de klasse tot 1.000 m2, met uitzonderingen naar boven toe. De markt zal zich ook de komende jaren voornamelijk binnen dit segment bewegen. Voor de nabije toekomst is het echter van belang om de markt gelijkmatig te bedienen. Het toevoegen van grote kantooroppervlaktes (bijvoorbeeld in torenvorm) is in de geschetste marktomstandigheden niet mogelijk: de afzettermijn is te lang zijn en zal leiden tot leegstand in de nieuwbouw ofwel op andere, bestaande locaties in de stad.


21

22


5


In dit hoofdstuk gaan we in op het kantorenprogramma voor de Kop van West. Hoe moet dit programma eruit zien en aan welke eisen moet het voldoen? In de eerste paragraaf schetsen we kort de aanleiding tot de planvorming op de Kop van West, de Structuurvisie 2005-2020. Vervolgens gaan we nader in op het profiel van de locatie, gevolgd door de uitwerking van het programma.

5.1

De Kop van West als belangrijk project in Structuurvisie

In het najaar van 2006 heeft de gemeente Purmerend haar nieuwe Structuurvisie uitgebracht, waarin de ruimtelijke ambities voor de periode 2005-2020 zijn vastgelegd. In het kader zijn de belangrijkste ambities en opgaven uit de structuurvisie opgesomd. In de Structuurvisie zijn de volgende vier ambities centraal gesteld: 1. Purmerend is het centrum van Waterland. Dat betekent concreet investeren in een veelzijdig, en toegankelijk centrum met een hoog voorzieningenniveau. 2. Purmerend werkt aan een evenwichtiger woon-werkbalans. 3. Purmerend versterkt haar verbindingen in groen, blauw en grijs. 4. Purmerend kiest voor bloei in plaats van groei: inzetten op kwaliteit in plaats van kwantiteit. In de uitwerking van deze ambities is veel aandacht besteed aan de versterking van de werkgelegenheid. De gemeente stelt zich tot doel om tot 2020 de volgende opgaven in te vullen: • Toevoeging van ca. 50.000 m2 kantooroppervlak tot 2020. • Toevoeging van ca. 80 ha netto uitgeefbaar bedrijventerrein. • Nieuwbouw van 24.000 m2 bruto vloeroppervlak GDV/PDV.

Figuur 5.1

Bron:

Ligging van de Kop van West binnen Purmerend

Routenet

Een belangrijke locatie om invulling te geven aan (een deel van) de opgaven is de zogenaamde Kop van West, het gebied tussen de binnenstad en de snelweg A7. De gemeente voorziet binnen de Structuurvisie op deze locatie, ca 3,5 ha groot, een combinatie van verschillende functies. Belangrijke elementen hierin zijn:


23

1. Realisatie van 20.000 m2 kantooroppervlak. 2. Realisatie van 24.000 m2 ten behoeve van PDV/GDV. De gemeente Purmerend heeft Bureau BUITEN gevraagd het programma voor het kantorenoppervlak verder uit te werken.

5.2

Uitgangspunten voor invulling Kop van West

Voordat we ingaan op de invulling van het kantorenprogramma beschrijven we in deze paragraaf de uitgangspunten die daarbij gehanteerd worden. Deze uitgangspunten komen deels voort uit de kwaliteiten van het gebied en deels uit bestaande beleidsdocumenten die de afgelopen periode zijn vastgesteld. Figuur 5.2:

De Kop van West en stedenbouwkundige structuur in de omgeving

Bron: Gemeente Purmerend: ‘Check bebouwing groenzone langs de rijksweg’ (2005)

Ligging biedt nadrukkelijk kansen In figuren 5.1 en 5.2 hebben we reeds gezien dat de Kop van West een gunstige ligging kent, ingeklemd tussen de A7 en de binnenstad van Purmerend. De opgave op de Kop van West is om een goede afstemming van de voorgestelde bepaalde functies te realiseren, waarbij de kwaliteit van de omgeving (binnenstad, bereikbaarheid) worden benut. In zekere zin is er sprake van een unieke kans: het gaat om 3,5 ha onbebouwd terrein (geen sloop- en saneringskosten) tussen snelweg en binnenstad. Bereikbaarheid: snelweglocatie uniek voor Purmerend en de regio De bereikbaarheid van de Kop van West wordt natuurlijk primair bepaald door de snelweg A7. De locatie ligt achter de (deels transparante) geluidswal en zal via de afslag Purmerend Zuid eenvoudig te bereiken zijn. De bereikbaarheid per Openbaar Vervoer is minder goed. Station Purmerend ligt niet op loopafstand. De bereikbaarheid per fiets is interessant voor

24


mensen die in Purmerend (en dan met name het centrum, en de zuiden westzijde) of de nabije omgeving wonen en voor de mensen die wellicht vanaf het station fietsen. De bestaande kantoorlocaties in Purmerend kenmerken zich allemaal door een goede OVbereikbaarheid en een mindere autobereikbaarheid8. In dat opzicht is de Kop van West dus onderscheidend op lokaal en Waterland-niveau. De regio kent momenteel geen snelweglocaties en ook in nabijgelegen regio’s boven het Noordzeekanaal is de concurrentie gering. Combinatie van verschillende functies geeft mogelijkheden In de Structuurvisie is aangegeven dat er verschillende functies op de Kop van West worden gecombineerd. In figuur 5.3 is te zien dat voorzien wordt in de nieuwbouw van woningen, een voorzieningencluster en het creëren van een parkzone tussen de verschillende functies op de Kop van West. De havenzone zal ontwikkeld worden als overgangsgebied tussen de Kop van West en de binnenstad, waarbij één verblijfsgebied moet ontstaan. De combinatie van functies op één locatie biedt een aantal voordelen, zoals: • Medegebruik van parkeerplaatsen: PDVGDV trekt vooral bezoekers in de weekenden en op koopavonden, terwijl kantoren vooral doordeweeks gebruikt worden. Dat geldt ook min of meer voor de combinatie met wonen: bewoners kunnen in de avonden parkeren op de parkeerplaatsen van kantoren en de PDV-vestigingen. • Toezicht en sociale controle. Veel PDV- en kantoorlocaties zijn monofunctioneel en gelegen aan de rand van stad. In de avonduren zijn deze plekken verlaten en kwetsbaar voor diefstal en criminaliteit. De combinatie met wonen zorgt ervoor dat er (enig) toezicht en levendigheid is op het terrein, waardoor het minder kwetsbaar is. • Parkachtige opzet interessant. In het zoneringsplan is voorgesteld om de verschillende functies te scheiden door middel van een parkzone. Het doortrekken van parkachtige elementen op de kantorenlocatie biedt interessante aanknopingspunten voor een groene uitstraling van het gebied. • Het havenkwartier kan als recreatie- en verblijfsgebied voor kantoormedewerkers interessant zijn. Denk daarbij concreet aan lunchrooms, restaurants en een locatie om vergaderingen of cursussen te organiseren (learning and education centre). Figuur 5.3

Voorgestelde zonering voor de Kop van West

Bron: Gemeente Purmerend: Structuurvisie 2005-2020

8

Dit wordt bevestigd door het rapport Naar het Werk van de Gemeente Purmerend (2003).


25

Detailhandelsprogramma voor de Kop van West reeds uitgewerkt Het programma voor de detailhandel op de Kop van West is reeds uitgewerkt door BRO9. In het rapport wordt aangegeven dat de Kop van West kansrijk is als PDV-/GDV-locatie en dat de locatie voldoet aan de eisen van prijs en bereikbaarheid in de markt. Een belangrijke randvoorwaarde bij de ontwikkeling is wel dat de detailhandel aanvullend en nietconcurrerend is met de binnenstad van Purmerend. Tevens biedt de Kop van West mogelijkheden voor de verplaatsing van PDV-bedrijven van andere locaties uit de stad waar transformatie op termijn wenselijk is, zoals de Wagenweg. Concreet voorziet het rapport de volgende ontwikkeling: • Bouw van 24.000 m2 bvo detailhandel, waarvan 14.000 m2 voor verplaatsing vanuit andere plekken in Purmerend en 10.000 m2 toevoeging. • Een aantal branches niet toegestaan op de Kop van West. De Kop van West is bedoeld voor doelgerichte bezoeken en niet voor ‘fun-shopping’. Branches zoals sport, speelgoed, food, dagelijkse artikelen, warenhuizen en mode zullen een plek moeten krijgen in en rond de binnenstad. • Branches die wel worden toegestaan op de Kop van West zijn: o Grootschalige PDV-branches als auto’s, boten, grove bouwmaterialen, bouwmarkten, keukens en sanitair, tuincentra en woninginrichting; o Bruin- en witgoed; o Rijwielen; o Kinderartikelen als babywoonwinkel; o Outdoorartikelen. • Voor de branches outdoor en kinderartikelen geldt dat maximaal 15% van het winkeloppervlak mag worden gebruikt voor kleinschalige artikelen. • Per vestiging is de minimale winkelgrootte 1.500 m2, eventueel per etage. Bij PDV kan daarvan worden afgeweken op basis van type winkels/branches. Confrontatie stedenbouwkundige randvoorwaarden en marktvraag In de Structuurvisie is tevens een zevental stedenbouwkundige uitgangspunten geformuleerd voor de uitwerking van de Kop van West. Dit zijn achtereenvolgens: 1. Minimale hoogte van 5 bouwlagen en maximum van 8 bouwlagen; 2. Vorming van ‘één wand’ langs de snelweg, maar mag onderbroken zijn, zoals door de bouw van een serie torens in een open landschap; 3. Locatie is beeldbepalend, dus aandacht voor architectuur; 4. Gestapelde combinatie van PDV/GDV en kantoren is mogelijk; 5. Parkeren zoveel mogelijk in gebouwde voorzieningen opvangen, niet op maaiveld; 6. Richting de Parkzone is de hoogte en dichtheid van bebouwing aflopend; 7. Flexibel plan dat aangepast kan worden op actuele ontwikkelingen. Deze stedenbouwkundige randvoorwaarden komen op bepaalde aspecten overeen met de marktsituatie zoals die in de vorige hoofdstukken is vastgesteld, maar deels ook niet. Op basis van de voorafgaande hoofdstukken constateren wij vraag naar: • kleine tot middelgrote kantoren, overwegend tot 1.000 m2 bvo; • liefst in de vorm van zelfstandige kantoren, eventueel geschakeld en voor het kleinste segment (< 500 m2) eventueel in multitennant vorm; • een gewenste parkeernorm die in de orde van grootte van 1:40-60 m2 bvo ligt; • een goed, maar functioneel kwaliteitsniveau, liefst met identiteit en uitstraling; • in dit marktsegment bestaat er, althans in de regio Purmerend, een voorkeur voor koop (naar schatting ca. tweederde koop), onder de 500 m2 een iets hoger aandeel huur (ca. half-half).

9

BRO, 2006: Beleidskader ontwikkeling detailhandel 2007-2011.

26


Als deze marktvraag wordt geconfronteerd met de stedenbouwkundige uitgangspunten, ontstaat daartussen een zekere spanning. Deze kan worden opgelost met zorgvuldige architectuur en goede inpassing in de omgeving. Dat kan ook in het wandconcept, dat in onze visie te interpreteren is als een ‘gezamenlijke rooilijn’: de gebouwen worden op één lijn gesitueerd. Qua architectuur en stedenbouwkundige opzet kunnen de gebouwen wel enigszins van elkaar afwijken, maar wel een gezamenlijke identiteit uitstralen. De gestapelde combinatie van PDV/GDV en kantoren raden wij voor de markt in Purmerend niet aan; een dergelijk concept past qua schaal en uitstraling niet volledig bij de beschreven marktvraag. Om op locatieniveau te streven naar een zoveel mogelijk gecombineerde gebouwde parkeervoorziening is goed, maar elk van de kantoren op de Kop van West dient over tenminste enkele eigen parkeerplaatsen te beschikken. Halfverdiepte oplossingen per kantoor kunnen ruimtelijk en prijstechnisch een interessante variant op de lijn van de Structuurvisie vormen. Deze voorgaande constateringen worden in de volgende paragraaf nader uitgewerkt.

5.3


Kwantiteiten: gefaseerde afzet van kantorenprogramma De gemeente heeft in haar Structuurvisie plannen om 20.000 m2 kantoorruimte tot 2020 op de Kop van West te realiseren. Het moge duidelijk zijn dat dit niet in één keer op de markt kan worden gezet, maar dat dit gefaseerd moet gebeuren. In de voorgaande hoofdstukken hebben we aangegeven dat de uitbreidingsbehoefte voor kantoor jaarlijks tussen de 2.600 en 4.000 m2 zal liggen, afhankelijk van het economisch tij. Dit zou betekenen dat het programma voor de Kop van West in een periode van 5 tot 8 jaar afgezet kan worden. Deze berekening gaat er van uit dat de gehele behoefte een plek zal krijgen in de Kop van West. Dat is optimistisch, omdat: • Er momenteel nog sprake van leegstand op de markt, waardoor een vertragend effect kan optreden in de opname. Aan de andere kant geldt dat de leegstand tegen de tijd van oplevering van kantoren op de Kop van West alweer tot op het niveau van rond 2001 gezakt kan zijn. • Concurrentie van andere locaties. De Kop van West is niet de enige plek waar nieuwe kantoren op de markt komen. Zo is er sprake van geplande transformatie op een aantal locaties in de stad. Hierdoor moet rekening worden gehouden met een langere afzettermijn van de kantoren op de Kop van West. Onze inschatting is dat de afzet op de Kop van West zal komen te liggen tussen de 2.000 en 3.000 m2 per jaar. De afzettermijn zal daardoor tussen de 7 en 10 jaar bedragen. Andersom geredeneerd geldt ook dat de ontwikkeling van 20.000 m2 kantooroppervlak op de Kop van West in de periode tot en met 2020 ingevuld moet worden. Dat betekent dat er gemiddeld jaarlijks 1.500 m2 moet worden gerealiseerd op de Kop van West, ruwweg de helft van de totale uitbreidingsvraag. Dit is op grond van onze analyse een realistisch programma en biedt ruimte aan kantoorontwikkelingen elders in de stad, zoals bij station Overwhere. Kleine tot middelgrote kantoren Met het oog op de relatief grote vraag naar kleine en middelgrote kantoren (tot 1.000 m2) is het verstandig om kleinere kantoorgebouwen te realiseren. Een groot gebouw is niet afzetbaar en past ook niet bij de Purmerendse identiteit. Veel bedrijven hebben namelijk de behoefte aan een zelfstandig kantoor met eigen voorzieningen. Dat heeft de verkoop van de 8 kantoorkavels in 2006 opnieuw aangetoond. Een bijkomend voordeel van kleinschalige gebouwen is de flexibiliteit gedurende de planperiode. Mocht de marktsituatie plotseling tegenvallen of het concept van kleinere,


27

zelfstandige kantoren toch niet aansluiten bij de vraag, dan kan de planvorming tijdig worden gewijzigd. De beperkte vraag naar grotere kantooreenheden (1.000-2.000 m2) kan via deze lijn ook een plek krijgen op de Kop van West. Door een iets hogere bouwhoogte wordt de kleinschaligheid van het gebied behouden en wordt de (zichtbare) eenheid met de andere gebouwen gehandhaafd. Het verdient de aanbeveling om deze grotere eenheden flexibel vorm te geven in de vorm van multitennant oplossingen, waarbij mogelijkheden worden gecreëerd om met meerdere gebruikers in één gebouw te zitten. Kantoren voor eigenaar-gebruiker en huurder Uit de transacties in de afgelopen jaren is af te leiden dat er vraag is naar kantoren in de huur- en koopsector. Op de Kop van West is het zaak om ook beide vormen aan te bieden. Veel startende ondernemingen geven de voorkeur aan huren, terwijl bestaande ondernemingen zich bij verhuizingen regelmatig oriënteren op de koopmarkt. Kopen past daarnaast ook in de Waterlandse cultuur. Parkeren als onderscheidend element, oplossen binnen gebouwen De Kop van West biedt als ‘autolocatie’ een goede bereikbaarheid en dat zal ook moeten gelden voor het parkeren. Parkeren kan namelijk een onderscheidend element zijn ten opzichte van bijvoorbeeld de regio en steden als Zaanstad en Amsterdam. Wij stellen voor een relatief ruime parkeernorm te hanteren om de locatie een goed onderscheidend vermogen te geven. Normaliter is een norm van 1 parkeerplaats per 50-125 m2 gebruikelijk. Dit wordt door het bedrijfsleven echter vaak als krap ervaren en ook de recente ervaringen in Purmerend hebben aangetoond dat deze normering te beperkt is. Wij stellen voor om de parkeernorm in het geval van de Kop van West vast te stellen op 1 parkeerplaats per 40-60 m2. Hierdoor worden parkeerproblemen voorkomen zoals die op dit moment rond bestaande kantoorlocaties merkbaar zijn, en wordt recht gedaan aan de mindere OV-bereikbaarheid. Een belangrijk aandachtspunt is de plaats waar het parkeren wordt opgevangen. De gemeente geeft daarbij de voorkeur aan parkeren in of onder de gebouwde voorzieningen. Daarmee wordt het kwaliteitsniveau van de locatie vergroot, de uitstraling verbeterd en is er meer ruimte om andere voorzieningen een plek te geven. Een half-verdiepte parkeergarage is daarbij het meest kansrijk gezien financiële haalbaarheid en de wensen in de markt. Parkeren op maaiveld zal slechts beperkt mogelijk zijn. Parkachtige omgeving gebruiken in de uitstraling De kantoren op de Kop van West worden van andere functies gescheiden door middel van een parkzone die tevens als uitloopgebied dient. Door de kantorenzone aan te laten sluiten bij de parkzone zijn er mogelijkheden om een parkachtige omgeving te creëren waarin de kantoren zijn gelegen. Hiermee wordt een interessant vestigingsklimaat gerealiseerd waarin het aantrekkelijk is om te investeren. Het parkachtige landschap biedt ook een contramal voor de goede autobereikbaarheid en de aanwezigheid van de snelweg A7. Daar waar veel snelweglocaties over het algemeen uitblinken in monotone, stenige gebouwen en een dito uitstraling biedt de Kop van West een groene, parkachtige identiteit aan. De vormgeving van de gebouwen zal aan moeten sluiten bij de parkachtige uitstraling van het gebied, de acht kantoorgebouwen die de komende jaren worden gerealiseerd langs de A7 en de identiteit van Purmerend. Functies op de Kop van West: inspelen op kansrijke sectoren De Kop van West biedt ruimte voor verschillende typen kantoorbedrijvigheid. Het is verstandig om daarbij in te spelen op de economische groeimarkten: zorg en welzijn (careindustrie), ICT en toeleverende bedrijvigheid. De care-industrie heeft reeds een sterke rol in Purmerend en in de nabijheid van het ziekenhuis zijn mogelijkheden om medische dienstverlening toe te voegen, waardoor een medisch cluster ontstaat. Voor de Kop van West betekent dit dat er gemikt moet worden op bijvoorbeeld de primaire kantoorfunctie van zorginstellingen. Daarnaast bieden sectoren als ICT, zakelijke dienstverlening en toeleverende bedrijven groeikansen in de stad.

28


Alle uitgangspunten voor het kantorenprogramma op een rijtje • De locatie kent voldoende potentie: goede bereikbaarheid en uitstraling, ruimte voor parkeren; • Er is voldoende markt voor de geplande toevoeging van 20.000 m2 bvo kantooroppervlak in de periode tot 2020 op de Kop van West • Inzet op kwaliteit voor kleine tot middelgrote kantoren, overwegend tot 1.000 m2 bvo. • Bij voorkeur in de vorm van zelfstandige kantoren, eventueel geschakeld en voor het kleinste segment (< 500 m2) eventueel in multitennant vorm. • Wandconcept realiseren door de bouw van kantoorgebouwen op één lijn. • Gewenste parkeernorm die in de orde van grootte van 1 : 40-60 m2 bvo ligt. • Parkeren zoveel mogelijk opvangen in of onder de gebouwde voorzieningen (half-verdiept). • Een goed, maar functioneel kwaliteitsniveau, liefst met identiteit en uitstraling. • Zowel koop als huur faciliteren. • Combinatie van kantoren met PDV en/of woningen minder gewenst.

5.4

Vervolgstappen

De komende tijd zal de gemeente Purmerend samen met betrokken partijen een stedenbouwkundig plan moeten opzetten waarin alle functies een plek krijgen, rekening houdend met de uitkomsten van de verschillende onderzoeken en adviezen. Met het oog op de aantrekkende economie is het zaak om dit op korte termijn op te starten, zodat er ook tijdig met de (gefaseerde) uitvoering begonnen kan worden.


29

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 160 3512 HT Utrecht T: 030 231 89 45 F: 030 236 78 40 [email protected] www.bureauBUITEN.nl

Actualisering Visie Kantorenmarkt Purmerend. Inclusief uitwerking voor de Kop van West

Recommend Documents