Activiteitenplan 2016 BrabantWonen
BrabantWonen Postbus 151 5340 AD OSS Telefoon Fax
(0412) 66 49 11 (0412) 66 49 94
E-mail Website
[email protected] www.brabantwonen.nl
november 2015
1
2
Voorwoord Voor 2016 hebben we grote uitdagingen. De verhuurdersheffing blijft van kracht; een fors beslag op onze financiële middelen. Het aandeel huurders dat rond moet komen op of onder de armoedegrens groeit. Tegelijkertijd worden we geconfronteerd met een grote toestroom van vluchtelingen. Politici geven uiteenlopende en soms strijdige signalen af over de aanpak. Mogen vluchtelingen met een vergunning tot verblijf nu wel of niet worden behandeld als urgent woningzoekende? Het kabinet worstelt met het geven van een eenduidige richting. We zitten met een forse opdracht waardoor korte termijn oplossingen heel hard nodig zijn. Tegelijkertijd weten we dat deze op lange termijn niet werken, terwijl een samenhangende lange termijn oplossing ontbreekt. In deze tijd met onzekerheden stropen we onze mouwen op. We bouwen woningen, onderzoeken de ombouw van kantoren tot woningen en het plaatsen van tijdelijke units. We renoveren en onderhouden onze woningen en maatschappelijk vastgoed. De thema’s betaalbaarheid, toenemende armoede en beschikbaarheid staan mede door onze inzet zowel landelijk als lokaal op de agenda. Wij komen actief op voor de belangen van onze huurders. We zetten ons ook in voor het met draagvlak huisvesten van vergunninghouders. Een discussie over betaalbaarheid en beschikbaarheid kan niet worden gevoerd zonder een discussie over het functioneren van de woningmarkt en de rol van de corporaties. We kunnen het niet alleen, zeker niet als de rijksoverheid zelf bewust aanstuurt op het verhogen van de huren in combinatie met het laag houden van haar bijdrage aan de huurtoeslag. We worden vanuit de bedrijfsvoering gedwongen keuzes te maken die spanning opleveren in relatie tot onze maatschappelijke opgaven. Opgaven die door de markt niet worden opgepakt. We blijven actief in onze wijken. Lokaal vindt een aantal transities plaats met gevolgen voor onze klanten. Denk aan het scheiden van wonen en zorg en de nieuwe verantwoordelijkheden van de gemeente in de WMO. We moeten samen met onze huurders en partners keuzes maken hoe we onze wijken en buurten leefbaar houden. We sturen hierbij op het vergroten van de zelfredzaamheid en de samenredzaamheid. Randvoorwaarden hierbij zijn een goede verankering in de lokale gemeenschap, een open relatie met onze huurders en ruimte voor maatwerk. Eind 2015 fuseren we met ZorgGoedBrabant, ZorgGoedBrabant 2 en Stichting Nieuw Berlerode. 2016 wordt daarmee het eerste jaar van de fusieorganisatie; het jaar waarin we verder gaan met het verbeteren en versimpelen van onze processen. Onze missie, visie en kernwaarden blijven intussen pal overeind. En we verliezen niet uit het oog waar het allemaal voor is bedoeld: we zijn de drijvende kracht achter goed wonen en leven. Dat bereiken we alleen in samenwerking. Ons werk draait om verbinding en samenwerking. Altijd.
Harrie Windmüller algemeen directeur
3
4
Inhoudsopgave
Voorwoord ...................................................................................................................................... 3 1. Samenvatting ........................................................................................................................... 6 1.1 Ter inleiding ...................................................................................................................... 6 1.2 Speerpunten 2016 ............................................................................................................ 6 1.3 Financieel ......................................................................................................................... 8 2. BrabantWonen en zijn omgeving ............................................................................................. 9 2.1 Inleiding ............................................................................................................................ 9 2.2 Context: lokale kracht en samenwerking ........................................................................... 9 2.3 Samen maken we het verschil! ....................................................................................... 10 3. Activiteitenplan 2016 .............................................................................................................. 12 3.1 Inleiding .......................................................................................................................... 12 3.2 Voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen - regulier ..................................... 12 3.2.1 Betaalbare woningen ............................................................................................... 12 3.2.2 Kwalitatief goede woningen ..................................................................................... 13 3.2.3 Voldoende, passende woningen .............................................................................. 15 3.3 Voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen – zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed.................................................................................................................................... 16 3.3.1 Inleiding ................................................................................................................... 16 3.3.2 Onderhoud, verkoop en verhuur .............................................................................. 16 3.3.3 Bestaand zorgvastgoed ........................................................................................... 17 3.3.4 Nieuwbouw .............................................................................................................. 18 3.3.5 Zorgwonen 2.0 ......................................................................................................... 18 3.3.6 Duurzaamheid zorgvastgoed ................................................................................... 19 3.4 Tevreden klanten ............................................................................................................ 19 3.4.1 Bewonersparticipatie ............................................................................................... 19 3.5 Leefbare wijken met adequate voorzieningen ................................................................ 20 3.5.1 Wijkaanpak en leefbaarheid .......................................................................................... 21 3.6 Prettig thuis: zo lang mogelijk zo plezierig mogelijk thuis wonen ..................................... 23 3.6.1 Accenten in 2016 ..................................................................................................... 23 3.7 Lerende organisatie met slagkracht ................................................................................ 24
5
1. Samenvatting In onderliggend activiteitenplan & begroting 2016 BrabantWonen geven we een impressie van onze werkzaamheden en de projecten en activiteiten waar we in 2016 het accent op leggen. We zetten eerst de belangrijkste ontwikkelingen die op ons werk van invloed zijn op een rij. Vervolgens laten we zien hoe we in 2016 werken aan de doelen die we onszelf stelden in het ondernemingsplan Resultaat door Verbinden 2012 – 2016 en wat dat betekent voor onze inzet voor onze huurders en het werk in buurten, wijken en kernen.
1.1 Ter inleiding Veranderingen door de nieuwe wet- en regelgeving, de vernieuwde samenwerking BrabantWonen-BrabantZorg, de implementatie van de fusie van BrabantWonen met ZorgGoedBrabant, ZorgGoedBrabant 2 en Stichting Nieuw Berlerode, het scheiden van wonen en zorg en discussies over betaalbaarheid en woonlasten bepalen voor een belangrijk deel onze agenda in 2016. Wij zitten middenin de ontwikkeling van een aanbod gestuurde, klantvriendelijke onderneming naar een vraag gestuurde, klachtgerichte onderneming. Met als uiteindelijk doel een volledig klantgestuurde onderneming. Aandacht voor de klant, maatwerk indien nodig, meer eenvoudige en efficiëntere processen (‘lean and mean’) zijn hierbij onze doelen. Samenwerking, verbinden, coalities sluiten, snel reageren op ontwikkelingen en ruimte voor individuele oplossingen zijn noodzakelijk om antwoorden te vinden. Dit doen wij dan ook samen met onze maatschappelijke partners en in Lente verband (zie hoofdstuk 2). Op deze manier geven wij – ook in 2016 – vorm aan het behalen van de 5 strategische doelen uit ons ondernemingsplan 2012 – 2016: Voldoende, kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen (regulier, maatschappelijk vastgoed en zorgvastgoed); We hebben tevreden klanten; We hebben leefbare wijken met een adequaat voorzieningenniveau; Prettig thuis: mensen kunnen zo lang mogelijk zo zelfstandig mogelijk zo thuis en plezierig mogelijk wonen; We zijn een lerende organisatie met slagkracht. In 2016 gaan we onze strategische visie, mede door de externe ontwikkelingen en de interne beweging ‘vooruit naar de bedoeling’, herijken. Onze missie, visie en kernwaarden staan nog pal overeind. De insteek is om de periode na 2016 de genoemde strategische doelen uit ons huidig ondernemingsplan verder te verdiepen.
1.2 Speerpunten 2016 Bij de keuzes die we in 2016 maken houden we onze missie voor ogen: we willen een drijvende kracht zijn achter goed wonen en leven. In onze visie kan dat alleen door de sociaalmaatschappelijke vraagstukken waarvoor we staan in samenhang en door samenwerking met betrokken partijen op te pakken. We
richten ons het komende jaar op de volgende speerpunten: huisvesten vergunninghouders; duurzaamheid; technisch kwaliteitsbeleid.
6
Daarnaast hebben we aan het einde van 2016 ten aanzien van beleid- en organisatieontwikkeling de volgende stappen gezet: Doelen Voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen voor onze klanten – regulier vastgoed
Accenten 2016 We zorgen voor huisvesting van het sterk groeiend aantal vergunninghouders. We investeren – mede in het kader van onze woonlastenaanpak - in duurzaamheid. We geven verder vorm aan onze vastgoedsturing.
Voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen voor onze klanten – zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed
We werken de portfoliostrategie uit in concrete transformatieopgaven (in kader van scheiden wonen en zorg) en vertalen de wensportefeuille van ons maatschappelijk vastgoed naar gebieden, wijken, complexen en producten.
Onze klanten zijn tevreden
We verbeteren onze interne processen om de dienstverlening aan onze klanten te verbeteren. We optimaliseren de bewonersparticipatie.
Leefbare wijken met een adequaat voorzieningenniveau
We blijven werken aan het verbeteren van de leefbaarheid van buurten en wijken. We versterken de verbinding tussen de zorglocaties en de omliggende wijk(en).
Acties We voldoen aan de gemeentelijke taakstellingen voor het huisvesten van vergunninghouders. We leveren 204 nieuwe huurwoningen, en 20 koopwoningen op. We werken een businesscase uit in het kader van Nul Op de Meter. We ronden de pilot vernieuwbouw af. We zetten in op het verduurzamen van energieverbruik door het plaatsen van zonnepanelen en kleine windturbines. We werken de strategische keuzes uit ten aanzien van: - daeb/niet daeb portefeuille; - huursombenadering; - nieuw stelsel woningwaardering. We werken verder aan het ordenen van processen tussen de verschillende niveaus van vastgoedsturing. We herijken ons technisch kwaliteitsbeleid. We leveren ca. 700 m2 maatschappelijk vastgoed op. We verkopen ons maatschappelijk vastgoed Casa Medica (Rosmalen) en Maaszicht (Grave). We ronden de werkzaamheden omtrent brandveiligheid zorglocaties af. We maken toekomstvisies voor locaties Nieuw Hoeve (Schaijk), Sterrebos (Oss) en Hofstaete (Oss). We transformeren de locaties De Heegt (Geffen) en Maasland (Herpen). We werken Zorgwonen 2.0 uit We werken met BrabantZorg aan duurzaamheid, zoals verbetering binnenklimaat locaties. We onderzoeken nieuwe vormen van bewonersparticipatie. We vragen actief vooraf advies aan onze huurders over voorgenomen activiteiten. We lichten de processen door, maken (nieuwe) procesbeschrijvingen en voeren daar waar nodig of wenselijk verbeteringen door. Hierbij hebben we bijzondere aandacht voor de werkprocessen van Maatschappelijk Vastgoed en de samenwerking met BrabantZorg. We werken in verschillende buurten en wijken in ’s-Hertogenbosch (DB) en Oss aan wijkaanpak en herstructurering, waaronder: - wijkontwikkeling Boschveld (DB) - herstructurering Orthen Links (DB) - toekomstscenario’s Gestelse Buurt (DB) - wijkontwikkeling ’t Woud (Oss) - renovatie Maycrete woningen (Oss) We participeren in het project ‘Proeftuin Ruwaard: gebiedsgerichte financiering’ 7
(Oss).
Prettig thuis
Samen met BrabantZorg en andere partijen werken we aan passende oplossingen voor klanten met een zorgvraag.
Lerende organisatie met slagkracht
We gaan door met het fitter en slagvaardiger maken van de organisatie. We blijven sturen op minder kosten.
We versterken de rol van de zorglocaties Compostella (Zeeland), Zonnelied (Ammerzoden) en de locaties in de Ruwaard (Oss) in de wijk(en). We starten een experiment gericht op populatiebekostiging in Uden. We onderzoeken de mogelijkheden van succesvolle woonzorgconcepten voor de toekomst. We evalueren en optimaliseren de herbestemmingsprocessen zorgvastgoed. We optimaliseren onze processen rondom woningaanpassing en toegankelijkheid van onze woningen. We stimuleren de samenwerking in wijkpunten en wijkpleinen. We verwerken de gevolgen van de fusie en herziene Woningwet in onze administratie en werkprocessen en werken met een nieuw ERP pakket. We stellen nieuw strategisch HR-beleid vast. Intern onderzoeken we op drie plekken (klantcontactcentrum, servicebureau en bedrijfsbureau) of we door concentratie synergie- en efficiencyvoordelen kunnen behalen. We behalen inkoopvoordelen door gezamenlijke inkoop met BrabantZorg en in Lente-verband.
1.3 Financieel Het jaarresultaat 2016 is begroot op € 26,7 mln. positief. De operationele kasstroom vóór rente en aflossing komt uit op circa € 41,6 mln. positief. De rente en de aflossingsverplichtingen kunnen we volledig uit de operationele kasstroom voldoen. Voor verdere toelichting op de begroting wordt verwezen naar hoofdstuk 4.
8
2. BrabantWonen en zijn omgeving 2.1 Inleiding Als woningcorporatie staan we middenin de samenleving. Vele ontwikkelingen zijn van invloed op ons werk: demografische, economische en sociale ontwikkelingen hebben invloed op de opgave waar we voor staan; politieke ontwikkelingen en wet- en regelgeving beïnvloeden de mogelijkheden die we hebben om daaraan te werken; ontwikkelingen in de sector hebben deels effect op de manier waarop we dat kunnen doen. Al deze ontwikkelingen zijn relevant voor de activiteiten die we in 2016 willen uitvoeren. De belangrijkste ontwikkelingen schetsen we hieronder.
2.2 Context: lokale kracht en samenwerking Lokale kracht en gezamenlijke antwoorden BrabantWonen zit middenin de ontwikkeling van een aanbod gestuurde, klantvriendelijke onderneming naar een vraag gestuurde onderneming. Aandacht voor de klant, maatwerk indien nodig en meer eenvoudige en efficiëntere processen zijn hierbij onze doelen. Samenwerking, verbinden, coalities sluiten, snel reageren op ontwikkelingen en ruimte voor individuele oplossingen zijn noodzakelijk om antwoorden te vinden. Op veel gebieden werken we samen met andere maatschappelijke partijen om gezamenlijk de antwoorden te vinden op de voor ons liggende vraagstukken. Voorbeeld hiervan is de zoektocht naar oplossingen om vergunninghouders te huisvesten. Samen met het COA, vluchtelingenwerk, corporaties en gemeenten zoeken wij op lokaal niveau naar creatieve oplossingen om aan deze maatschappelijke taak invulling te geven. Naast de lokale samenwerking werken we met 9 corporaties uit Brabant samen in ‘Lente’. Het is een beweging waarin we onszelf en elkaar uitdagen inspirerende antwoorden te zoeken op de vragen die de samenleving ons stelt. Dat doen we aan de hand van de thema’s beschikbaarheid en betaalbaarheid, participatie, legitimatie en slimmer organiseren. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling een zelfstandige, ondersteunende organisatie te maken. De Lente-samenwerking moet heel praktische voordelen met zich meebrengen. Hoe slimmer, beter, efficiënter en goedkoper we een aantal ondersteunende bedrijfsprocessen organiseren, hoe meer ruimte, geld en energie er voor onze kerndoelstellingen overblijft. Bundeling van kennis, krachten en/of middelen kan ons belangrijke stappen laten zetten in het verder verbeteren en het halen van financiële voordelen. Herziening Woningwet De nieuwe Woningwet is sinds 1 juli 2015 van kracht. De herziening van de Woningwet raakt huurders, woningzoekenden en medewerkers. De implementatie van deze nieuwe wet- en regelgeving vraagt ook in 2016 veel van onze aandacht en inzet. Belangrijke onderwerpen zijn: (administratieve of juridische) scheiding van daeb (vooral sociale huurwoningen) en niet-daeb (zoals het bouwen en exploiteren van middeldure huur- en goedkope koopwoningen); passend toewijzen; marktwaarde in verhuurde staat; legitimatie en participatie, grotere rol huurdersorganisaties en gemeenten; leefbaarheid (aanscherping werkdomein); governance (bijvoorbeeld statuten en een toets van geschiktheid voor bestuurders en commissarissen). Samenwerking BrabantZorg
9
BrabantZorg is een zorginstelling die in naam en beeldmerk duidelijk herkenbaar is als partner van BrabantWonen. We slaan nadrukkelijk de handen ineen vanuit een gedeelde missie: mensen helpen om zo lang, zo plezierig en zo thuis mogelijk te leven en wonen, in een veilige leefomgeving. Ofwel: prettig thuis! Als dat niet meer gaat, streven we minimaal naar behoud van eigen regie. Waar mogelijk en waar dat nodig is, werken we samen met één of meer welzijnsorganisaties. De bijzondere samenwerking tussen BrabantWonen en BrabantZorg is in 2006 en 2010 geëffectueerd door deelname in respectievelijk ZorgGoedBrabant en ZorgGoedBrabant 2; twee stichtingen waarin het vastgoed waar BrabantZorg de zorg verleent is ondergebracht. Het politieke en economische klimaat is gedurende de laatste jaren aan enorme veranderingen onderhevig. Hierdoor kan de huidige structuur van ZorgGoedBrabant (2) geen standhouden. Want de afgelopen jaren hebben de twee vastgoedstichtingen te maken gekregen met: sterke verhoging van de fiscale kosten; moeizaam verkrijgen van financiering voor investeringen ten behoeve van vastgoed; steeds complexer en beperkender worden van wet- en regelgeving (fiscale wetgeving en de nieuwe Woningwet). Daarom besloten we om alternatieve, toekomstbestendige samenwerkingsstructuren te onderzoeken. Dit heeft er toe geleid dat wij per 1 januari 2016 zijn gefuseerd met ZorgGoedBrabant en ZorgGoedBrabant 2. Tegelijkertijd fuseren wij ook met Stichting Nieuw Berlerode (kleinschalig bezit in Berlicum). Om de samenwerking tussen BrabantWonen en BrabantZorg duurzaam te borgen vernieuwen we tegelijkertijd met de fusie onze samenwerkingsovereenkomst. Voor klanten van BrabantWonen en de cliënten van BrabantZorg verandert er niets. Eind 2015 verhuizen de centrale afdelingen van BrabantWonen en BrabantZorg naar nieuwe gezamenlijke huisvesting. Met deze huisvesting verbeteren en borgen we onze strategische samenwerking. In het kantoor gaan we een concept gebruiken voor flexibele werkplekken. De kosten voor huisvesting per medewerker dalen omdat meer mensen minder werkplekken nodig hebben en door de lagere huur ten opzichte van de vorige situatie. De nieuwe huisvesting draagt daardoor bij aan de door beide organisaties gewenste kostenbesparing.
2.3 Samen maken we het verschil! Samen maken we het verschil! Dat is onze visie en dat is onze praktijk. De bewegingen in de maatschappij raken ons, bewegen ons en motiveren ons. De vraagstukken: participatiemaatschappij, de grote stroom mensen die op drift zijn geraakt door oorlog, geweld en honger en nu op zoek zijn naar een veilige woonplek, armoede in de stad en onder onze huurders, duurzaamheid en milieu. Als corporatie nemen wij zeker in de huidige participatiesamenleving een verantwoordelijkheid, die verder reikt dan alleen zorgen voor een huis. Deze verantwoordelijkheid nemen we vanuit onze innerlijke gedrevenheid, betrokkenheid en bezieling om samen met stakeholders ons in te zetten voor goed wonen voor iedereen. We willen elke dag het verschil maken. Dat doen we door ons te verbinden en met maatwerk. We staan hierbij voor een transparante werkwijze en verantwoording. Vestiging ’s-Hertogenbosch Stedelijk werken we in 2016 met de gemeente, corporaties Zayaz, Kleine Meierij, Mooiland en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) samen aan het woonbeleid. Zo tekenen we eind 2015 het Sociaal Woonakkoord, waarin we afspraken maken over de beschikbaarheid van huurwoningen op de middellange termijn. Immers we willen niet alleen dat de huidige Bosschenaar goed kan wonen in een ongedeelde stad, dat is ook onze droom voor de toekomst! Daarnaast ligt onze focus op duurzaamheid. We investeren in duurzaamheid omdat we ons steentje willen bijdragen aan een goed milieu. Maar vooral ook omdat we op die manier positief bijdragen aan de betaalbaarheid van het wonen in de stad. De stedelijke akkoorden: 10
Convenant samenwerking SHP, gemeente en corporaties. In ’s-Hertogenbosch werken gemeente, corporaties en SHP samen in het partijenoverleg. In 2015 legden we onze manier van werken vast in een nieuw convenant en in 2016 geven we uitvoering aan de gemaakte afspraken. Daarnaast nodigen we de gemeente uit dit platform te benutten bij het opstellen van een nieuwe Woonvisie, die zij voornemens is in 2016 op te stellen. Sociaal Woonakkoord In 2015 voerden we het gesprek over het Sociaal Woonakkoord. Op basis van de vraagontwikkeling op de sociale huurmarkt en de wens tot gedifferentieerde wijken, hebben we afspraken gemaakt over de gewenste ontwikkelingsrichting voor de stedelijke sociale huurvoorraad. Onze inzet daarin is dat deze integraal op gewenste effecten wordt bekeken: welk effecten hebben facetbeleid als nieuwbouw, huurbeleid, renovatie, verkoop en sloop op de slaagkansen van woningzoekenden. In 2016 geven we uitvoering aan deze afspraken. Onderdeel van die afspraken zijn de oplossingen die we zoeken om de toenemende stroom verblijfsgerechtigden van passende huisvesting te voorzien. Woonlastenakkoord In 2014 ondertekenden we het Woonlastenakkoord. We hebben een agenda opgesteld met nieuwe projecten die we in 2016 starten.
Vestiging Oss Wij stelden samen met collega-corporatie Mooiland, de gemeente Oss en de Huurdersbelangen-vereniging in 2015 prestatieafspraken ‘nieuwe stijl’ op in de vorm van een manifest. In 2016 werken we dit manifest verder uit. Een voorbeeld is de woonlastenaanpak. Verder kijken we naar de mogelijkheden om samen ook slagen te maken op het gebied van duurzaamheid. BrabantWonen voelt zich net als voorgaande jaren gecommitteerd aan ‘Wonen in Oss’ en blijft zich dan ook in 2016 hiervoor inzetten. Wonen is Oss is een brede samenwerking met lokaal belanghebbenden gericht op de Osse woningmarkt. De kennistafels rondom communicatie en projecten/strategie worden in 2016 voortgezet. Daarbij zijn de centrale thema’s bestaande huurvoorraad, woonlasten en duurzaamheid en wonen, welzijn, en zorg. Het gezamenlijke doel is het versterken van de kracht van het Osse wonen: een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. Vestiging Maatschappelijk Vastgoed De vestiging Maatschappelijk Vastgoed is volop in ontwikkeling. Procesverbetering en efficiency spelen hierbij een rol. De ruim 180 zorgwoningen, die binnen de door BrabantZorg gehuurde zorglocaties zijn gelegen, zijn een bijzonder aandachtspunt. De huurders van deze woningen huren rechtstreeks van BrabantWonen en ontvangen zorg van BrabantZorg. Met BrabantZorg hebben we bijzondere samenwerkingsafspraken op diverse niveaus. Cruciaal hierin is de afstemming met de verschillende locaties van BrabantZorg. Dagelijks werken de medewerkers van BrabantWonen en BrabantZorg samen op deze locaties. Elke dag leren we van elkaar en verbeteren we de onderlinge samenwerking. De samenwerking met BrabantZorg is bijzonder en uniek, maar niet exclusief. Bij de integrale gebiedsgerichte aanpak van leefbaarheidsvraagstukken nodigen wij ook andere (zorg)partijen uit om met ons samen te werken. Intramuraal vastgoed ontwikkelen wij voor en verhuren wij aan andere zorginstellingen. In Den Dungen werken we samen met zorgorganisatie Vivent in het complex Litserborgh. In het totale werkgebied werken we samen met elf gemeenten. Met een aantal gemeenten gaan we in 2016 samen met BrabantZorg in gesprek over prestatieafspraken.
11
3. Activiteitenplan 2016 3.1
Inleiding
We zetten onze werkzaamheden in buurten, wijken en kernen voort. Uiteindelijk is het resultaat dat we voor onze huurders en in onze buurten en wijken boeken, datgene dat telt. In het onderstaande schetsen we aan de hand van de in ons ondernemingsplan gestelde doelen, een overzicht van de activiteiten waar wij onszelf in 2016 aan committeren.
3.2 Voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen - regulier We streven naar voldoende, kwalitatief goede woningen tegen betaalbare prijzen. We verhuren en onderhouden deze woningen klantgericht, efficiënt en effectief. We staan voor een divers aanbod van woningen en woonmilieus en hebben oog voor slaagkansen van verschillende klantgroepen. Daartoe voeren we een portfoliomanagement, dat zich richt op een waardevolle en waardevaste vastgoedportefeuille en dat de gemiddelde veroudering van ons bezit tegengaat. Vastgoedsturing In 2016 maken we, mede door de herziening van de Woningwet, (nieuwe) strategische keuzes. Het gaat hierbij om het definiëren en scheiden van onze daeb-/niet-daeb-portefeuille, de introductie van de huursombenadering en een nieuw stelsel woningwaardering. Daarnaast hebben we te maken met passend toewijzen. Na een impactanalyse van verschillende samenhangende scenario’s maken we keuzes die we voor een zienswijze voorleggen aan gemeenten en huurdersorganisaties. Daarnaast werken we aan het ordenen van processen tussen het strategische (portfoliomanagement), tactische (assetmanagement) en operationele (propertymanagement) niveau van vastgoedsturing. Tenslotte herijken we ons (technisch) kwaliteitsbeleid. We zullen keuzes maken in de dilemma’s tussen betaalbaarheid, kwaliteit en prijs (rendement). Als we woningen, mede op verzoek van huurders en gemeenten, bewust goedkoop houden, zal dat zonder dat we door een bodem zakken, impact hebben op de kwaliteit die we aanbieden. Per productmarktcombinatie zullen we gegeven het gewenste rendement en het gewenste huurniveau een gewenste kwaliteit definiëren. Dit kwaliteitsniveau is vervolgens niet alleen relevant voor nieuwbouw, maar ook voor onderhoud en renovatie. 3.2.1 Betaalbare woningen Wonen in Nederland werd de afgelopen jaren steeds duurder. De betaalbaarheid van wonen is de afgelopen jaren onder druk komen te staan. We vinden het belangrijk dat we binnen de sociale huurvoorraad voldoende woningen in verschillende prijsklassen met een passende kwaliteit kunnen aanbieden. Dat is de basis van ons huurbeleid. Onderdeel van ons huurbeleid is de inkomensafhankelijke huurverhoging. In afwachting van het toepassen van de huursombenadering, gaan we uit van een inflatievolgende huurstijging van 1,4% per 1 juli 2016. Afhankelijk van de wettelijke randvoorwaarden zullen we inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. Zie ook paragraaf 4.1.1 onder ‘huuropbrengsten’. Woonlastenaanpak We vinden het belangrijk om naast de huur oog te hebben voor woonlasten en betaalbaarheid van wonen. De woonlastenaanpak betreft drie sporen: terugdringen van de kosten voor wonen (onder andere door de (energie)prestaties van onze woningen te verbeteren); ondersteuning/maatwerk bieden bij het beheersbaar houden van de woonlasten voor de huurder; bewustwording bij huurder van de invloed die de huurder zelf heeft om vaste lasten naar beneden bij te stellen. De volledige woonlastenagenda is te vinden op onze website. In 2016 voeren we in dit kader onder andere de volgende activiteiten uit: • renovatie van 170 woningen met duurzaamheidsmaatregelen; 12
•
• •
Nul op de Meter (NOM): we tekenden met ruim honderd partijen de Brabantse deal Nul Op de Meter. Deze deal heeft als doel een energie-neutrale woningvoorraad (huur en koop) voor heel Noord-Brabant in 2050. We hebben een aantal pilotprojecten benoemd, die we in 2016 uitwerken tot een realistische businesscase. Daarnaast wordt NOM een nieuw afwegingskader in de besluitvorming van renovatie- en nieuwbouwprojecten. We kijken hierbij telkens naar de technische en financiële haalbaarheid; afronding pilot vernieuwbouw; kleine (duurzame) verbeteringen bij reparaties en mutaties; pilot hospitaverhuur; hierbij bieden we huurders met betalingsachterstanden de mogelijkheid om met (telkens) perioden van maximaal een jaar een kamer te verhuren; verkennen mogelijkheden ‘voor wat hoort wat principe’. We willen bij onze (actieve) huurders, indien nodig, een beter kostenbewustzijn ontwikkelen en experimenteren met bijvoorbeeld sociale contracten; een heldere informatievoorziening (zowel collectief als individueel) aan woningzoekenden over woonlasten die aan de woning verbonden zijn en extra aandacht voor duurzaamheid; gerichte voorlichting aan huurders over (duurzame) verbeteringen die men zelf door kan voeren.
In Oss zijn we naar aanleiding van het regionale onderzoek naar beschik- en betaalbaarheid van woningen in 2015 een gezamenlijk project gestart met Mooiland, de gemeente Oss en de Huurdersbelangenvereniging. We zetten samen in op het voorkomen van betaalbaarheidsproblemen en gaan aan de slag met het ondersteunen en begeleiden van mensen met betaalbaarheidsproblemen. De acties en adviezen die voortvloeien uit dit project, pakken we in 2016 op. Incasso- en ontruimingsbeleid De huurachterstanden zijn de afgelopen jaren gestegen. Meer huurders komen in de problemen en huurachterstanden worden groter. We grijpen snel in bij een huurachterstand. We hebben de afgelopen jaren een strak, maar sociaal incassobeleid ontwikkeld en dat zetten we in 2016 voort. We handelen – samen met maatschappelijke partners als Juvans en Bemoeizorg – proactief om ontruiming zoveel mogelijk te voorkomen. Maatwerk staat hierbij centraal. In 2016: gaan we in Oss bekijken of we door gezamenlijke huisbezoeken met de gemeente en Aanzet meer effect behalen met de huisbezoeken en mensen eerder bij de juiste hulpverlening krijgen; blijven we in ’s-Hertogenbosch participeren in de pilot ‘woonlastencoaches’; deze coaches bekijken met de huurder het totale huishoudboekje en zoeken samen met de huurder naar mogelijke oplossingen voor hun betaalproblemen; starten we in ’s-Hertogenbosch met Maatschappelijke Opvang (MO) een pilot, waarbij in het uiterste geval MO huurcontracten kan overnemen om ontruiming te voorkomen. MO zet in op 0 huisuitzettingen door corporaties. 3.2.2 Kwalitatief goede woningen Alle onze huurders mogen verwachten dat zij in een goed onderhouden huis wonen. Onze normen zijn echter hoog. We implementeren daarom ons nieuwe, bijgestelde technisch kwaliteitsbeleid. We zorgen dat de kwaliteit die we leveren in overeenstemming is met de prijs van het wonen. Hierdoor brengen we kosten en opbrengsten in balans en blijven we bovendien op een verantwoorde manier nieuwbouw realiseren. Naast het onderhoud en nieuw bouwen van woningen, investeren we in het verduurzamen van ons bezit. We zetten in op verbetering van de energieprestatie. Woningen worden bij renovatie, afhankelijk van de mogelijkheden, verbeterd naar label B (minimaal label C). De woningen die geen toekomstwaarde meer hebben, vervangen we. Conditiemeting van onze woningvoorraad Om de vastgoedsturing verder te professionaliseren en bij het implementeren van het nieuwe (technisch) kwaliteitsbeleid is inzicht in de kwaliteit van ons bezit en de exploitatielasten per productmarktcombinatie nodig. Dit helpt ons om op tactisch niveau gedegen beslissingen te 13
nemen. Om de huidige en de toekomstige klant beschikbaarheid en betaalbaarheid te garanderen, kijken we naar de huidige en toekomstige verhuurbaarheid (markt), het rendement (financieel en maatschappelijk) en naar de technische staat en mogelijkheden. In 2016 gaan we de technische staat en het rendement verder vorm geven. Voor de technische staat voeren we conditiemeting van ons bezit uit. Dit moet daarna een vast onderdeel worden van onze werkzaamheden. Jaarlijks beoordelen we de investeringsstrategieën en -beslissingen vanuit markt, financiën en techniek. Doordat we dan de conditie van ons bezit gestructureerd in beeld hebben, kunnen we nog beter onderbouwde keuzes maken en maatwerk leveren in ons onderhoud. De conditiemeting voeren we uit op basis van de NEN 2767 methodiek. De conditiescore van bouw- en installatiedelen wordt weergegeven op een zespuntsschaal: score 1 is nieuwbouwstaat, conditiescore 6 betekent zeer slechte staat van onderhoud. Van alle onderhoudsgevoelige elementen wordt de conditie voor onderhoud bepaald. Gebreken die onderhoud behoeven worden nauwkeurig geregistreerd. Hierdoor kunnen onderhoudsbudgetten beter worden onderbouwd, kunnen we slagvaardiger hold sell analyses maken en kunnen we beter sturen op kosten, rendement en kwaliteit. Duurzaamheid Vernieuwbouw / Nul Op de Meter (NOM) BrabantWonen participeert in het Bossche EnergieConvenant. We zetten ons in om de uitstoot van CO2 te reduceren door ons bezit en ons handelen te verduurzamen. Dit doen we niet alleen ten gunste van het milieu, maar ook om woonlasten terug te dringen. De relatie met betaalbaarheid is in deze belangrijk voor ons. In 2015 heeft BrabantWonen met een brede coalitie van onder andere overheden, corporaties en bouwers het convenant ‘De Stroomversnelling’ ondertekend. Daarmee hebben we onder het motto ‘Nul Op de Meter’ de ambitie uitgesproken om onze woningen naar een zo hoog mogelijke energieprestatie te brengen. Na de voorbereidingsfase in 2015, ronden we in 2016 de pilot rondom ‘vernieuwbouw’ af. Hierin verkennen we de mogelijkheden om de energieprestaties van onze vroeg naoorlogse woningen met een laag energielabel, flink te kunnen verbeteren en waar we NOM kunnen realiseren. Na deze pilot implementeren we de resultaten in onze renovatiestrategie. Zonnepanelen en kleine windturbines We willen het energiegebruik verduurzamen. Ook in 2016 willen we appartementencomplexen die daar geschikt voor zijn, voorzien van zonnepanelen. Hiermee wekken we elektriciteit op voor de algemene ruimtes van de complexen. Huurders hebben naar verwachting per saldo financieel voordeel, omdat de energielast van de algemene ruimtes en daarmee de servicekosten lager worden. Daarnaast verkennen we de mogelijkheden om bij renovatieprojecten zonnepanelen op eengezinswoningen te plaatsen. Ook onderzoeken we het gebruik en de plaatsing van kleine windturbines. Sloop In ’s-Hertogenbosch slopen we in 2016, conform eerdere plannen, naar verwachting 122 van onze woningen. Dit betreft de herstructurering van Orthen-Links. In Oss is geen sloop voorzien.
14
Onderhoud Goed onderhouden van ons vastgoed is ons uitgangspunt. We maken hierbij onderscheid in verschillende typen onderhoud. We bieden huurders mogelijkheden voor ‘individuele geriefverbeteringen’. De belangrijkste ontwikkelingen, uitgaven en omvangrijke onderhoudswerkzaamheden in 2016 op een rijtje: we verwachten € 9,5 mln. te besteden aan dagelijks onderhoud (reparatieverzoeken en mutatieonderhoud, inclusief maatschappelijk vastgoed). We gaan hierbij uit van ongeveer 930 mutaties (reguliere woningen, exclusief nieuwbouw, garages, studentenhuisvesting) en circa 300 kamermutaties zorgvastgoed; we verwachten € 28,8 mln. te besteden aan planmatig en projectmatig onderhoud (inclusief maatschappelijk vastgoed); de uitgaven aan contractonderhoud hebben we begroot op € 3,4 mln; we verwachten dat eind 2016 ongeveer 11.950 huurders een serviceabonnement hebben afgesloten. Op 1 juli 2015 hadden ongeveer 11.600 huurders zo’n abonnement. In Oss en ’s-Hertogenbosch voeren we in 2016 de volgende renovatieprojecten uit: Oss Omschrijving Boterstraat Oostwal Da Costastraat Heschepad Heschepad Heschepad garages Totaal
Totale stichtingskosten Kasstroom 2016 Onderhoud 2016 Investering 2016 € 1.840.410 € 1.840.410 € 1.104.246 € 736.164 € 869.022 € 869.022 € 521.413 € 347.609 € 2.523.796 € 2.523.796 € 623.684 € 1.900.112 € 267.686 € 267.686 € 160.612 € 107.074 € 828.511 € 828.511 € 497.107 € 331.404 € 7.584 € 7.584 € 7.584 €
6.337.009
€
6.337.009
€
2.914.646
€
3.422.363
’s-Hertogenbosch Omschrijving Röntgenstraat Antwerpenstraat Echternachstaat Totaal
Totale stichtingskosten Kasstroom 2016 Onderhoud 2016 Investering 2016 € 1.806.191 € 1.806.191 € 433.567 € 1.372.624 € 2.011.900 € 2.011.900 € 549.256 € 1.462.644 € 3.196.290 € 3.196.290 € 862.999 € 2.333.291 €
7.014.381
€
7.014.381
€
1.845.822
€
5.168.559
3.2.3 Voldoende, passende woningen Met de inzet van ons vastgoed streven we naar een optimale aansluiting tussen vraag en aanbod. Een grote groep woningzoekenden zoekt immers niet alleen naar een betaalbare woning, maar ook naar een woning die voldoet aan de gewenste kwaliteiten. Woonruimteverdeling Zowel in Oss als ’s-Hertogenbosch is sprake van druk op de sociale huurwoningvoorraad: het aantal actief woningzoekenden is in beide gemeenten vele malen hoger dan het aantal vrijkomende woningen in een jaar. De druk zal door de grote toestroom van vluchtelingen/vergunninghouders de komende periode verder toenemen. Het woonruimteverdeelsysteem dat we momenteel hanteren is het aanbodmodel. Beide steden kennen echter een ander rangordecriterium: woonduur in Oss en inschrijfduur in ’sHertogenbosch. We streven ernaar alle klantgroepen binnen de primaire doelgroep een even grote slaagkans te geven. In 2016 moeten we voldoen aan de eisen van de nieuwe wet omtrent het passend toewijzen. Huishoudens met recht op huurtoeslag mogen geen woning toegewezen krijgen met een prijs boven de zogenoemde aftoppingsgrens. In Oss is het afgelopen jaar het systeem (aanbodmodel) van woonruimteverdeling onder de loep genomen. Onderdelen die aan bod zijn gekomen zijn woonduur, loting, labelen voor
15
specifieke doelgroepen, spijtoptanten en urgentie. De knelpunten in de woonruimteverdeling die uit deze evaluatie zijn gekomen worden in 2016 aangepakt. Nieuwbouw Ook in 2016 bouwen we nieuwe woningen. Onze plannen geven we weer in onderstaand overzicht (op te leveren in 2016): DAEB woningen (vhe)
Naam Meerendonk Senioren plus Boschveld, Fase 3, vlek 18 Orthen Links, bestaand gebied, fase 0 Admiraliteitslaan, blok 3 Totaal vestiging Den Bosch De Hoef fase 3 De Erven Horzak Noord, Hoeve II Totaal vestiging Oss
32 37 12 63 144 25 14 17 56
Hospice de Oase Park Zwanenberg via CV Totaal vestiging Maatschappelijk Vastgoed Totaal BrabantWonen 2016
Niet DAEB woningen (vhe) 4
DAEB parkeer plaatsen( vhe)
NietDAEB parkeer plaatsen DAEB (vhe) (m2)
Koop (ehd)
4
32 37 12 63 144
4
0
0
0
0
0
0
0
4
700 0
0
0
0
700
20 20
200
4
144
4
700
20
Verkoop en aankoop In onze portfoliostrategie maakten we al de keuze om woningen te gaan verkopen. In 2013 wezen we voor de periode tot 2025 circa 1500 huurwoningen aan voor verkoop: ruim 600 in Oss en ruim 900 in ’s-Hertogenbosch. Deze woningen staan verspreid over de wijken van Oss en ’s-Hertogenbosch. Huurders die in deze woningen wonen, mogen hun woning kopen. Anders worden deze woningen verkocht op het moment dat de huurder vertrekt. In 2016 verwachten we 66 woningen uit de verkoopvijver te verkopen. Afhankelijk van de verkoopresultaten evalueren we (de omvang van) de verkoopvijver.
3.3
Voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen – zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed
3.3.1 Inleiding Door de fusie met ZorgGoedBrabant, ZorgGoedBrabant 2 en Stichting Nieuw Berlerode is zorgvastgoed een specifiek aandachtspunt in onze vastgoedsturing. In het programma ‘voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen – zorgvastgoed’ trekken we samen met BrabantZorg op. BrabantWonen heeft de rol van verhuurder, BrabantZorg is huurder. De opgave ‘scheiden wonen en zorg’, het extramuraliseren van intramuraal vastgoed is onderdeel van dit programma. 3.3.2 Onderhoud, verkoop en verhuur Onderhoud We staan voor goed onderhouden maatschappelijk vastgoed. Onze uitgaven voor de verschillende typen onderhoud in 2016 hebben we in paragraaf 3.2.2 toegelicht. Brandveiligheidsonderzoek zorg- en verpleeglocaties Alle (zorg)locaties dienen te voldoen aan wettelijke brandveiligheidseisen uit het bouwbesluit en gebruikersbesluit. Het verzorgingsgebied bestrijkt verschillende gemeenten met elk hun eigen specifieke aanpak en prioritering op het gebied van inspectie/handhaving en preventie. In het kader van effectiviteit en efficiëntie is het wenselijk, dat de brandweer, BrabantZorg en BrabantWonen het up-to-date houden van de brandveiligheid van de complexen integraal benaderen. In 2015 zijn alle locaties, waar dit noodzakelijk was, helemaal up to date gemaakt voor wat betreft de brandveiligheid. Vanaf 2016 willen we dit actueel houden door de 16
gebruiksvergunningen pro actief te beheren. Een beperkt deel van de werkzaamheden loopt nog in 2016 door. Verkoop Een aantal complexen staat op de nominatie om in 2016 te worden verkocht. Dit zijn Maaszicht in Grave en Casa Medica in Rosmalen. Aan elke verkoop kleven bijzondere omstandigheden en problemen zoals bestemmingsplan, contractuele verplichtingen, eerdere afspraken en dergelijke. Hierdoor is het aangeven van een exacte datum van verkoop lastig. Verhuur BrabantZorg wijst de zorgwoningen toe. In samenwerking tussen BrabantWonen en BrabantZorg wordt met de nieuwe klant een huurcontract en een (basis)arrangement Zorg afgesloten. De zorgindicatie geldt voor deze woningen als eerste rangordecriterium. Hierdoor worden de woningen voor het merendeel bewoond door huurders met een thuiszorgindicatie; deze kan variëren van persoonlijke verzorging tot een indicatie voor verblijf in een intramurale setting. Indien we geen huurders kunnen vinden met een thuiszorgindicatie gaan we andere potentiële huurders zoeken. Daarnaast verhuren we 700 servicewoningen in ons werkgebied. 3.3.3 Bestaand zorgvastgoed In 2015 is in ZorgGoedBrabant en ZorgGoedBrabant 2 de portfoliostrategie vastgesteld op basis van actuele marktontwikkelingen en de lokale context van de zorglocaties. We vertalen de komende periode de wensportefeuille van ons totale vastgoed vervolgens naar gebieden, wijken, complexen en producten. Tevens werken we de strategie uit in concrete transformatieopgaven. Niet alleen het vastgoed, de ZZP-indicatie of de vierkante meters moeten centraal staan. Het gaat steeds vaker om goed doordachte locatieconcepten, marketing en branding van locaties (zowel nieuw als bestaand). Dit vraagt een betere verbinding tussen zorgvisie, lokale context en gebouwkwaliteiten. De volgende projecten worden in 2016 opgepakt: Implementatie portfoliostrategie en vastgoedsturing Vastgoedsturing doen we op een drietal niveaus: strategisch, tactisch en operationeel. Het strategische deel is met het vaststellen van de portfoliostrategie grotendeels afgerond. Nu moeten we dit vertalen naar het tactische en operationele niveau. Hoe gaan we bijvoorbeeld om met vastgoed dat niet meer past in het gewenste toekomstscenario? Hoe zorgen we dat zorglocaties die niet voldoen, worden aangepast aan de hedendaagse eisen en wensen? Hoe sluiten de ambities aan op het meerjarenonderhoudsplan? En wie heeft welke rol in het sturen op ons vastgoed? Allerlei uitwerkingsvragen die we in 2016 concreet gaan invullen. Herbestemmingen In de portfoliostrategie benoemen we de herbestemmingen, die noodzakelijk zijn om ons vastgoed toekomstbestendig te houden. Volgend op de portfoliostrategie moeten we een prioritering in de projecten aanbrengen. Functioneel programma van eisen voor transformatie De komende jaren maken we een deel van ons vastgoed geschikt voor zwaardere zorg en mensen met dementie. In dit project onderzoeken we de functionele eisen die de doelgroep stelt. Toekomstvisie Nieuwe Hoeve – Schaijk In 2016 starten we met planmatig onderhoud in Nieuwe Hoeve. Hiermee voldoet de locatie de komende jaren aan de wensen van zowel de eindgebruikers als de zorgverleners van BrabantZorg. In dit project kijken we verder in de tijd en definiëren samen met BrabantZorg het lange termijnperspectief voor deze locatie, zowel qua identiteit als ook programma en positionering van het wonen en de zorgverlening in Schaijk en omgeving. Toekomstvisie Sterrebos – Oss Sterrebos is een serviceflat, die door de jaren heen steeds minder voldoet aan de veranderende wensen van de doelgroep. Dit terwijl dergelijke complexen bij uitstek kunnen profiteren van de vergrijzing, de veranderingen in de financiering van de
17
langdurige zorg en de toenemende zelfstandigheid van ouderen. Om deze kansen daadwerkelijk te benutten, is een toekomstbestendige visie noodzakelijk. Transformatie van De Heegt in Geffen en Maasland in Herpen Als gevolg van de wijzigingen in het zorgsysteem verdwijnt het verzorgingshuis zoals wij dat op dit moment kennen. In 2016 gaan we de zorglocaties Maasland in Herpen en De Heegt in Geffen transformeren. In Geffen kiezen we voor een transformatie naar volledige zware zorg. In Herpen realiseren we zowel appartementen geschikt voor zware zorg als voor Zorgwonen. Naast het aanpassen van het aantal plaatsen zware zorg scherpen we samen met BrabantZorg ook de duurzaamheidsambities aan om hierin nieuwe stappen te zetten naar minder energie- en afvalverbruik. Visie en planvorming Hofstaete – Oss De locatie Hofstaete in Oss beschikt nog over een aantal 2-persoonskamers. Deze worden omgezet naar 1-persoonskamers om beter aan te sluiten bij de hedendaagse zorgvraag. Deze afname heeft in 2015 geleidelijk plaatsgevonden. In 2016 nemen we vervolgens de tijd om te kijken naar de toekomst van dit complex en welke ingrepen noodzakelijk zijn om ook op lange termijn een aantrekkelijke locatie te blijven.
3.3.4 Nieuwbouw De focus ligt op ons bestaand vastgoed. Niettemin zijn er enkele nieuwbouwontwikkelingen, die in 2016 op de agenda staan. Eén ding is daarbij zeker: de toekomst is onzeker. Dit vraagt meer dan ooit om flexibele woongebouwen, aandacht voor de alternatieve aanwendbaarheid en een goed doordachte visie op toekomstig zorgvastgoed. Ziekenhuisterrein Veghel / Joachim & Anna In 2016 werken we aan de ontwikkeling van het Ziekenhuisterrein in Veghel. Het verzorgingshuis Joachim & Anna is verouderd. Momenteel loopt een onderzoek naar mogelijke scenario’s voor de ontwikkeling van het ziekenhuisterrein. Vervangende nieuwbouw Wielewaal Zaltbommel In Zaltbommel huurt BrabantZorg van Woningstichting Habion het Woonzorgcentrum De Wielewaal. Binnen de Bommelerwaard is echter een grote behoefte aan samenwerking tussen de 1ste en 2e lijnszorg en de verpleeghuiszorg. In dit project kijken we hoe we de synergie tussen verschillende zorgverleners kunnen optimaliseren. We werken met de participanten aan een gedragen samenwerkingsvisie, programma van eisen en voorlopig ontwerp. Op basis van de uitwerking van ieders rol in het toekomstige ontwikkelscenario, wordt de realisatie opgepakt. Hospice De Oase In 2016 realiseren we Hospice De Oase. De planning is dat we medio maart 2016 starten met de bouw en 4 à 5 maanden later het project opleveren. Zorgwonen bij het Zonnelied Dit project betreft het onderzoek naar de realisatie van zorgwoningen op het voorterrein van locatie het Zonnelied. Deze woningen zijn bedacht als alternatief voor de huidige locatie Lindeboom, die technisch en functioneel is verouderd. In de portfoliostrategie wordt vooralsnog in het aanbod in 2020 gerekend met 32 appartementen: 24 zorgwonen en 8 plaatsen intramurale zorg zonder behandeling. In 2016 kijken we zodoende goed naar de lokale en regionale woningmarktontwikkelingen, het wenselijke programma en de (mix van) doelgroepen, die hier gehuisvest kunnen worden. 3.3.5 Zorgwonen 2.0 Het huidige concept Zorgwonen is (te) complex voor klanten en niet onderscheidend genoeg ten opzichte van andere vormen van wonen en zorg om goed te vermarkten. Op basis van een evaluatie en grondige analyse ontwikkelen we Zorgwonen 2.0, verbeteren we de positionering (en afstemming met onze servicewoningen) en implementeren we dit in 2016.
18
3.3.6 Duurzaamheid zorgvastgoed Binnen ons zorgvastgoed is het terugdringen van de energierekening en afvalstromen een belangrijk speerpunt in 2016. We geloven dat we door anders te denken en te doen de energierekening van ons zorgvastgoed sterk kunnen terugbrengen. Duurzaamheid gaat hierbij om meer dan alleen een lage energierekening: het gaat ook over flexibiliteit en aanpasbaarheid, vraaggericht (her)ontwikkelen en hergebruik van materialen. BrabantWonen en BrabantZorg komen gezamenlijk met een analyse en overzicht welke activiteiten en projecten worden opgepakt. Hierbij hoort uiteraard ook een investeringsoverzicht. BrabantWonen richt zich op het reduceren van de CO2-uitstoot. Ook BrabantZorg heeft duurzaamheid hoog op de agenda staan en stuurt bijvoorbeeld op een verlaging van het energieverbruik. We werken ook in 2016 samen aan: verbetering binnenklimaat locaties BrabantZorg door optimalisering van bestaande installaties; verminderen verbruik fossiele brandstoffen door energiebesparingsprojecten (Urgenda), beheer van energiecontracten en sturing op verbruik; aanbrengen duurzame energie-installaties bij nieuwbouwprojecten; Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen BrabantZorg: we vertalen een lange termijnvisie over MVO naar vastgoeduitgangspunten (ambitie om te komen tot NOM).
3.4 Tevreden klanten We hechten veel waarde aan een goede relatie met onze klanten. We willen graag doorontwikkelen van een klantvriendelijke naar een klantgerichte en uiteindelijk een klantgestuurde organisatie. Wij willen onze klanten goede producten en diensten leveren. Daarom vragen wij hen wat hun wensen en behoeften zijn. Maatwerk staat ook hier in 2016 centraal. We houden onze werkprocessen tegen het licht. Daarnaast zien we dat technologische ontwikkelingen zeer snel gaan. In 2015 introduceerden we ons klantenportaal “MijnBrabantWonen.nl”. In 2016 breiden we de digitale dienstverlening verder uit. 3.4.1 Bewonersparticipatie In 2016 zetten we onze zoektocht naar nieuwe vormen van bewonersparticipatie voort. Vernieuwing van ons participatieproces is een continue proces. We richten ons op actief burgerschap, zelforganisatie en maatwerk. In de lijn met de herzieningswet vragen we aan de voorkant onze huurders advies over de voorgenomen activiteiten. We verbeteren de inspraakmogelijkheden en zeggenschap voor huurders en we halen proactief input op bij de huurders. Bij beleidsvoorbereiding wordt onze werkwijze verder ingebed. Bij elke project vragen we ons af hoe de bewoners te betrekken. Naast het meten van de tevredenheid van onze klanten (KWH) en het regelmatig organiseren van klantenpanels, willen we huurders en bewoners betrekken bij onze keuzes, werkwijze en werkzaamheden. Dat doen we door te overleggen met de klankbordgroepen, de bewonerscommissies en de HBV. Over stedelijke onderwerpen die individuele corporaties overstijgen, overleggen de gemeente ’s-Hertogenbosch en de corporaties met het SHP. Voorbeelden zijn de stedelijke regelingen over de gang van zaken bij herstructurering en renovatie. Het SHP heeft vanuit de stedelijke verantwoordelijkheid inspraak en zeggenschap en is medeopdrachtgever voor stedelijke ontwikkelingen zoals het Sociaal Woonakkoord of de beleidsafspraken over de woonruimteverdeling. In 2016 verankeren we de werkwijze van het voormalige digitale adviesforum in de Klankbordgroep: we vragen voorafgaand aan vaststelling advies over de voorgenomen activiteiten. We verbeteren de inspraakmogelijkheden en zeggenschap voor huurders en we halen proactief input op bij de huurders. We bekijken of er in plaats van het digitale adviesforum andere mogelijkheden zijn van digitale participatie.
19
Daarnaast spraken we in een verdiepingsbijeenkomst af in 2016 een project te starten, waarbij jongeren (studenten) en ouderen samen optrekken om mensen die geen gebruik maken van een computer te helpen; het zogenaamde “digimaatje”. Studenten We zijn de grootste studentenhuisvester in ’s-Hertogenbosch en willen deze markt ook blijven bedienen. Studenten, studerend aan een Hbo- of Mbo-opleiding in ’s-Hertogenbosch of Bossche jongeren die elders studeren, komen in aanmerking voor onze studentenkamers. Niet alleen de Nederlandse student, maar ook de buitenlandse student, die tijdelijk in Nederland studeert, vindt via ons woonruimte. Daarvoor hebben wij een samenwerkingsovereenkomst met de Avans Hogeschool afgesloten. Deze overeenkomst evalueren we jaarlijks. Er wordt intensief samengewerkt met de twee bewonerscomités in de studentencomplexen. Beide comités zijn een rechtspersoon met statuten. Hiermee verstevigden zij hun positie en kregen ze de mogelijkheid beroep te doen op subsidie voor hun activiteiten. Met de studenten zijn enkele onderwerpen benoemd voor 2016: het digitaliseren van alle informatie en een verdere samenwerking tussen beide studentencomplexen en hun bewonerscomités. Cliëntenraden, locatiemanagers en managers Horeca & Facilitair (H&F) Binnen de intramurale locaties van BrabantZorg zijn de cliënten vertegenwoordigd via cliëntenraden. We gaan met hen in gesprek om ook de participatie te organiseren voor de bewoners van het Zorgwonen. Binnen de bestaande overlegvorm tussen lokale cliëntenraden en BrabantZorg is het gebouw een onderdeel van het overleg. Vanuit deze overlegvorm koppelt BrabantZorg terug aan ons als het gaat om onderwerpen, die direct de woon- en/of leefomgeving van de bewoners betreffen. Het zijn de locatiemanagers en managers Horeca & Facilitair (van onze huurder BrabantZorg), die voor ons de sparringspartners zijn voor alles wat speelt op deze locaties. Wooncoöperatie In 2016 onderzoeken we de haalbaarheid en wenselijkheid van een wooncoöperatie. We betrekken bij dit onderzoek zowel bestaande, sterk gelijkende wooncomplexen als de Papenhulst, als eventuele nieuwe initiatieven. Experimenteren met nieuwe vormen van burgerparticipatie We vinden het betrekken van onze huurders erg belangrijk. Om deze participatie te versterken gaan we op zoek naar nieuwe mogelijkheden om burgers te betrekken en samen redzaamheid te bevorderen. We maken deel uit van het Lente beraad. Waar mogelijk werken we onder andere op dit gebied samen met de deelnemende corporaties. 3.4.2 Dienstverlening klanten maatschappelijk vastgoed In 2015 zijn we gestart met het aanpassen van onze werkprocessen. We willen onze klantvragen snel en efficiënt afhandelen en daar waar nodig leveren we maatwerk. In diverse deelprojecten passen we op dit moment de meest voorkomende werkprocessen voor beheer en onderhoud hierop aan. Dit vraagt ook in 2016 om aandacht. Naast top-down doen we dit ook bottom-up door onze medewerkers continue uit te dagen om verbeteringen aan te dragen.
3.5
Leefbare wijken met adequate voorzieningen
We streven ernaar dat mensen prettig wonen. Dat gaat verder dan de woning. Prettig wonen zegt iets over de beleving van de woonomgeving, over de relaties met buren en over (de nabijheid van) adequate voorzieningen. Daarom werken we samen met onze partners aan wijken waar mensen thuis komen en zich thuis voelen. In de herziene Woningwet is gedefinieerd wat corporaties aan leefbaarheid mogen ondernemen. Het politieke klimaat is hiermee terughoudender over de rol van corporaties bij leefbaarheidsvraagstukken dan de afgelopen jaren. Wij blijven ons inzetten en voelen ons mede verantwoordelijk voor de leefbaarheid en wijkaanpak in onze steden. Een gevoel van 20
veiligheid, geborgenheid en binding met een plek zijn essentiële waarden om prettig te kunnen wonen. Niet voor niets is onze missie: ‘drijvende kracht achter goed wonen en leven’. Maar we doen niet alles en we doen het niet alleen maar juist samen. Het stimuleren van participatie en samenredzaamheid is het leidend principe bij het maken van keuzes en stellen van prioriteiten. We richten ons op wijken en buurten waar we substantieel bezit hebben. Die wijken en buurten en hun bewoners kennen we en we weten veelal wat er speelt. We betrekken bewoners bij de analyse en oplossingsrichtingen. Onze inzet moet bijdragen aan de waarde(vastheid) van ons vastgoed. We beginnen bij de vraag van de klant en leveren waar we kunnen maatwerk. 3.5.1 Wijkaanpak en leefbaarheid In zowel ’s-Hertogenbosch als Oss zijn we in veel buurten en wijken actief. Alleen beheren en onderhouden is in deze buurten vaak niet voldoende. Daarnaast voltrekt de transitie van wonen, welzijn en zorg zich in buurten en wijken. We hebben daarmee een brede opgave. Onze inzet varieert dan ook van projecten om de leefbaarheid te verbeteren, tot een integrale wijkaanpak met ingrijpende maatregelen als herstructurering. We weten dat elke wijk anders is: we werken aan een aanpak op maat. Daartoe sluiten we allianties met partners als de gemeenten, collega-corporaties, welzijnsinstellingen, zorginstellingen en uiteraard met onze huurders. We leggen onze aanpak zoveel mogelijk vast in wijkvisies, zodat duidelijk is waar we aan werken en activiteiten van verschillende partners in het gebied op elkaar afgestemd zijn. Op die manier proberen we overlast voor bewoners zo veel mogelijk te beperken. In 2016 werken we onder andere in de volgende buurten en wijken aan een gezamenlijke aanpak en leefbaarheid: Wijkontwikkeling Boschveld, ’s-Hertogenbosch In Boschveld geven we een verdere invulling aan de uitvoering van het Wijkplan Beweegt. Het plangebied is daarin opgedeeld in vlekken. In 2016: - wordt een nadere uitwerking gemaakt van de 192 woningen in vlek 21; - worden er 40 woningen in vlek 20 gerenoveerd; - bereiden we het projectplan en investeringsbesluit voor de realisatie van 38 appartementen in vlek 3 voor; - starten we, onder voorbehoud van een definitief besluit in 2015, met het opstellen van een bewonersverhuisregeling voor bewoners uit de 12 woningen aan de Marconistraat, die om stedenbouwkundige redenen (op z’n vroegst in 2017) worden gesloopt; - wordt in samenwerking met de gemeente en andere partners verder invulling gegeven aan de uitwerking van het Groene Hart. Herstructurering Orthen-Links, ’s-Hertogenbosch De aanpak van Orthen-Links is vastgesteld in het herstructureringsplan. In 2015 leverden we fase 0 Villa Orthen op en is de bouw van 12 eengezinswoningen gestart. In 2016 leveren we deze 12 woningen op en vindt er een grote versnelling van de herstructurering van deze wijk plaats. De bewoners van fase 1 verhuizen in de eerste helft van 2016, waarna er wordt gestart met de sloop van de woningen. Aansluitend beginnen we in 2016 met de nieuwbouw van 64 woningen. Deze woningen leveren we op in 2017, daarna starten we met fase 2. Gestelse Buurt, ’s-Hertogenbosch In de Gestelse Buurt staan 132 portiek- en etagewoningen zonder lift uit 1959, verdeeld over 6 woonblokken. In de flats bevinden zich ook 44 garages. In 2008 heeft een opknapbeurt plaatsgevonden om de flats nog 8 tot 10 jaar in stand te houden. In 2015 werkten we scenario's uit over de toekomst voor deze flats, waarvan de uitvoer in 2016 plaatsvindt. De scenario's variëren van mogelijkheid van sloop/nieuwbouw tot renovatie van deze appartementen. Hierbij letten we op zowel de stedenbouwkundige, volkshuisvestelijke, technische als financiële randvoorwaarden.
Wijkontwikkeling ’t Woud, Oss
21
Vanuit de portfoliostrategie hebben we op termijn beperkt bezit in deze buurt. Samen met de gemeente en andere samenwerkingspartners willen we de leefbaarheid in deze buurt behouden en waar mogelijk versterken. De in 2015 samen met de bewoners gemaakte plannen voeren we in 2016 verder uit. Deze plannen hebben betrekking op zowel de fysieke als de sociale kant. Maycrete woningen, Oss In 2015 hebben we, na een zorgvuldig proces met de bewoners, besloten de huidige Maycrete woningen niet te slopen, maar de levensduur te verlengen door een renovatie. Deze renovatie voeren we in 2016 uit. Proeftuin Ruwaard: gebiedsgerichte financiering, Oss In Oss zijn wij een experiment aangegaan om de huidige bekostigingssystematiek in de zorg te doorbreken. In dit model stellen we de mogelijkheden van de cliënt en de kwaliteit van de zorg centraal en worden op wijkniveau de kennis, de voorzieningen en de bijbehorende financiering bijeengebracht ten behoeve van welzijn, zorg en wonen. Samen met initiatiefnemers BrabantZorg en de gemeente Oss en onze partners Pantein, Dichterbij, GGZ Noord Oost Brabant, Vivaan, Huisartsenkring Oss, het zorgkantoor en VWS werken we aan een proeftuin voor gebiedsgerichte financiering. Dit past binnen de plannen van de staatssecretaris voor de hervorming van de langdurige zorg: dit initiatief beoogt op wijkniveau de bronnen uit de omgeving van de cliënt (familie, buurt, gemeenschap, samenleving) te benutten. En daarnaast verbindingen tot stand te brengen tussen zowel formele en informele zorg als tussen de verschillende domeinen die bij formele, integrale zorg betrokken zijn (nulde, eerste en tweede lijn, cure, care, maatschappelijke ondersteuning, welzijn). In 2015 zijn de visie en het Plan van Aanpak vastgesteld door de bestuurders en is het project voorbereid. In 2016 start het project. Rol zorglocaties in de wijk We kijken hoe we de verbinding tussen onze (door BrabantZorg gehuurde) zorglocaties en de omliggende wijk(en) kunnen versterken. We willen dat onze locaties een natuurlijk onderdeel vormen van het lokale netwerk, omwonenden ons beter weten te vinden en we lokaal synergie creëren met andere initiatieven. We focussen ons in eerste instantie op drie locaties: Ruwaard in Oss, Compostella in Zeeland en het Zonnelied in Ammerzoden. Collectief dienstenarrangement zorglocaties in relatie tot collega-corporaties Op basis van een gezamenlijke visie en prioritering definiëren we de gezamenlijke dienstverlening (zorglocaties), die de organisaties gezamenlijk (financieel) willen garanderen. In 2015 realiseerden we dit samen met Area bij de zorglocatie Sint-Jan. In 2016 doen we dit ook voor ons eigen bezit en dat van andere collega-corporaties. Pilot populatiebekostiging Uden Centrum We starten in 2016 een experiment gericht op populatiebekostiging in Uden. Populatiebekostiging betekent, dat de zorgaanbieder een bedrag krijgt per inwoner of verzekerde in zijn populatie, ongeacht of deze inwoner of verzekerde nu zorg gebruikt. Voor dit bedrag dient de integrale thuiszorg of wijkverpleging te worden geleverd. Dit stimuleert doelmatig werken en met name preventiegericht werken: hoe gezonder de burger/patiënt, immers, hoe minder beroep op zorg wordt gedaan. Hiermee stellen we zodoende ontzorgen in plaats van productie op de voorgrond. De pilot richt zich op Uden Centrum, waarbij we kijken welke rol ons complex Sint Jan in de preventie kan leveren. Leefbaarheidsbudget Bewoners met ideeën om hun eigen buurt te verbeteren kunnen ook in 2016 een beroep doen op ons leefbaarheidsbudget. Bewoners nemen zelf de hele of een deel van de organisatie op zich. Voorwaarde is dat deze ideeën bijdragen aan het bevorderen van veiligheid, leefbaarheid of onderlinge verbondenheid/sociale cohesie. In ’s-Hertogenbosch betrekken we in 2016 Divers bij het toekennen van de bedragen.
Buurtcultuurfonds BrabantWonen 22
We voeren het Buurtcultuurfonds BrabantWonen uit, waarbij bewoners opdrachtgevers zijn voor de aanpak in hun buurt door middel van buurtcultuur; dit fonds verlengden we in 2015 met drie jaar. We vervullen ook zelf een actieve rol: door deelname aan de Maatschappelijke beursvloer (een initiatief waar vraag van maatschappelijke initiatieven wordt gekoppeld aan aanbod van bedrijven en instellingen).
3.6 Prettig thuis: zo lang mogelijk zo plezierig mogelijk thuis wonen Voor veel van onze (toekomstige) huurders heeft de nieuwe regelgeving voor wonen, welzijn en zorg grote impact. Samen met BrabantZorg en andere partijen werken we dan ook aan passende oplossingen voor klanten met een zorgvraag. Dit betreft niet alleen senioren. Omdat regels momenteel jaarlijks wijzigen, verwachten we dat het aantal huurders met aanvullende vragen toeneemt. Het bevorderen van zelfredzaamheid en samenredzaamheid stelt huurders in onze ogen in staat langer zelfstandig thuis te wonen. We sluiten met onze aanpak aan op lokale kracht en stimuleren deze waar nodig. 3.6.1 Accenten in 2016 Maatwerk is belangrijk. We zetten ons in om onze processen rondom woningaanpassing en toegankelijkheid van onze woningen verder te optimaliseren. Met onze inzet in wijkgericht werken vergroten we de zelfredzaamheid (nieuwe diensten). We versterken de rol van onze zorglocaties in de lokale sociale infrastructuur verder en we kleuren onze eigen rol als organisatie in de participatiemaatschappij verder in. We leggen in 2016 de volgende accenten: Innovatie: Woon-zorgconcepten voor de toekomst We kijken enerzijds naar rendabele woon-zorgconcepten en anderzijds naar woonzorgconcepten van de toekomst en vernieuwende vormen van wonen en zorg. We laten ons inspireren door succesvolle initiatieven, stellen de toekomstige klant centraal en kijken buiten de kaders van het huidige zorgvastgoed en bijbehorende dienstverlening. Evaluatie en optimalisatie herbestemmingsprocessen De renovaties van zorglocaties Martinushuis in Nuland en de Wilberthof in Berghem zijn voltooid. Dit was de eerste keer dat een verzorgingshuis werd omgebouwd naar verpleeghuis. Ondanks dat we tevreden zijn over het resultaat, zien we kansen voor optimalisatie van het proces. Door te leren van deze eerste twee herbestemmingen komen we in dit project tot voorstellen voor procesverbetering bij nieuwe transformatieprojecten. De herbestemmingen voor Martinushuis en de Wilberthof zijn uitgevoerd in bouwteamverband. Tijdens het proces werd duidelijk, dat de voorbereiding van het project niet aansloot op het concept om met een bouwteam te werken. In de vastgoedwereld is op het moment veel gaande met betrekking tot nieuwe vormen van samenwerking en aanbesteden. In relatie tot de evaluaties van de twee voorgaande herbestemmingen en de huidige ontwikkelingen op de markt kijken we naar innovatieve manieren om een bouwproces uit te (laten) voeren. Wijkpunten en wijkpleinen De wijkpunten in Oss dragen bij aan het stimuleren en intensiveren van samenwerking, meer doen met minder geld, korte lijnen en nieuwe verbindingen. Ook in 2016 gaan we door met de wijkpunten en ontwikkelen we deze door op basis van een geactualiseerde visie. De gemeente is met sociale teams inmiddels uit de pilotfase en is aangehaakt bij de wijkteams. Deze operationele fase van wijkteams vraagt dus ook om een meer evenredige verdeling van lasten. De wijkpunten zijn nu voor de professionals. Een vraag die onder andere wordt behandeld, is of de wijkpunten opengesteld worden voor wijkbewoners. Hierin bekijken we de organisatorische kant, de relatie met de sociale teams en het al dan niet openstellen voor bewoners. In ’s-Hertogenbosch nemen we deel aan de wijkpleinen. In de gebieden waar we woningen bezitten zorgen we, naast een bijdrage in de huisvesting, voor personele inzet ten behoeve van de spreekuren. Aandacht voor kwetsbare groepen: - we zoeken samen met maatschappelijke partners oplossingen voor de (sterk groeiende) vergunninghouders; 23
- we werken samen met mogelijk nieuwe partijen in de ketensamenwerking die gespecialiseerd zijn in woonbegeleiding; - we continueren de aanpak ‘met zorg voor en met bewoners’. Dit betreft onder andere de inzet van de sociale wooncoach; - we werken samen in de werkgroep Woonprogrammering Bijzondere Doelgroepen; - verschillende maatschappelijke instellingen zoals Dichterbij, het Verdihuis, Cello, Stichting Philadelphia, Amarant, Oosterpoort, Humanitas, Exodus, De La Salle, GGZ, Moeder en kind-huis en ouderinitiatieven benaderen ons met huisvestingsverzoeken; hier hebben we afspraken over of we stemmen verzoeken af met andere corporaties en gemeenten; - met de gemeente en andere partners zoeken we naar een passende oplossing voor de groeiende groep arbeidsmigranten in Oss.
3.7 Lerende organisatie met slagkracht We zijn ons ervan bewust dat we onze maatschappelijke doelen alleen bereiken als we financieel gezond blijven. We maken keuzes en stellen kaders die gericht zijn op continuïteit. We willen onze ondernemingskracht behouden en financieel robuust blijven. Daarom maken we onze organisatie ‘fitter’ en ‘slagvaardiger’. De afgelopen jaren hebben we flinke stappen gezet om onze interne organisatie hierop aan te passen. Maar we zijn nog niet klaar. Daarom zetten we de ingeslagen weg in 2016 voort. Basis op orde en procesverbetering Mede door de fusie en de impact van nieuwe wet- en regelgeving, moeten we blijven investeren in het op orde krijgen en houden van de basis. We willen versimpelen. Dit vraagt om andere, slimmere processen en manieren van werken die we deels nog met elkaar moeten ontwikkelen. Uitgangspunten hierbij zijn klantgericht en lean (met de inzet van zo min mogelijk verschillende bedrijfsonderdelen). Met het verbeteren van onze interne processen verbeteren we de dienstverlening aan onze klanten. Bedrijfscultuur We werken aan een bedrijfscultuur waarbij continu verbeteren gemeengoed is. Een cultuur waarin we steeds beter vraag-gestuurd werken en zelf initiatief nemen. De balans tussen vraag-gestuurd en kostenbewust wordt nadrukkelijk gezocht. We gaan een nieuw strategisch HR-beleid vaststellen en implementeren. In samenwerking met onze maatschappelijke partners geven we inhoud aan onze maatschappelijke meerwaarde. Dat doen we vooral door te verbinden, door te zoeken naar maatwerk en creatieve oplossingen, en waar mogelijk en nodig smeerolie te zijn. Daarnaast zijn de centrale afdelingen in 2016 verhuisd naar de nieuwe locatie en werken in een flexibel kantoorconcept, samen met collega’s van BrabantZorg. Synergie Intern onderzoeken we op drie plekken of we door concentratie synergie- en efficiencyvoordelen behalen. Op dit moment komen telefonische klantvragen binnen op verschillende vestigingen en per vestiging op verschillende afdelingen. Mede in het licht van het geïntroduceerde ‘mijnbrabantWonen.nl’ en de verwachte groei daarvan, onderzoeken we in 2016 de haalbaarheid en wenselijkheid van één klantcontactcentrum. De aanname van reparatieverzoeken en de aansturing van onder andere onze vakmensen vindt op verschillende plekken plaats. We onderzoeken de wenselijkheid en haalbaarheid van de integratie van deze werkzaamheden. Op dit moment heeft elke vestiging een eigen bedrijfsbureau waarin met name backofficeactiviteiten voor de vestiging plaatsvinden. Concern brede taken in de bureaus zijn al geconcentreerd en verdeeld. We onderzoeken de wenselijkheid en haalbaarheid van de integratie van deze bureaus. Bedrijfsvoering
24
We blijven sturen op minder kosten. Gezamenlijke inkoop met BrabantZorg en in Lente verband draagt hier aan bij. De geschetste ontwikkelingen van de fusie, efficiënter werken, digitalisering en onderzoek naar het clusteren van afdelingen zal, op de middellange termijn, leiden tot lagere kosten en uiteindelijk minder personeel. Als we kijken naar onze bedrijfsvoering, dan is het uitgangspunt een positieve kasstroom uit de gewone bedrijfsuitoefening die toereikend is om aan onze verplichtingen voor belastingen en rente en aflossingen op leningen te kunnen voldoen. Dat betekent dat we altijd kritisch moeten zijn op onze uitgaven. Terwijl de maatschappelijke vraagstukken legio zijn, hebben onze maatschappelijke partners en wij steeds minder ruimte en middelen om deze vraagstukken aan te pakken. Juist in deze tijd van grote dynamiek is het cruciaal om onze kasstromen op orde te houden en tegelijkertijd te werken aan het bereiken van de maatschappelijke effecten die we nastreven. In de operationele sfeer werken we in 2016 met een nieuw ERP pakket. De gevolgen van de fusie verwerken we in de administratie en werkprocessen. Ook de herziene Woningwet vraagt om aanpassingen in de bedrijfsvoering.
25
