WOONLASTENAGENDA 2015 BrabantWonen
Woonlastenagenda 2015 – BrabantWonen ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente ’s-Hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten. In dit akkoord staat het groeiende woonlastenvraagstuk centraal. De betrokken partijen willen met elkaar de verwachte stijgende trend tegengaan. Ook willen de partijen meer ruimte creëren voor huishoudens om hun eigen (woon)lasten beter te beheersen. De afspraken hierover komen terug in een gezamenlijke woonlastenagenda, die elk jaar wordt opgesteld. Ook maakt iedere partner een specifieke woonlastenagenda waarin de eigen inzet wordt geconcretiseerd.
woonlastendebaas.nl
Via deze woonlastenagenda’s maakt iedere partner in het woonlastenakkoord inzichtelijk en transparant wat hij bijdraagt aan het woonlastenvraagstuk en aan de afspraken die de partners hierover met elkaar gemaakt hebben. De partners leggen op deze wijze verantwoording af aan elkaar en aan de stad. Het woonlastenakkoord is immers niet vrijblijvend. In dit document leest u de woonlastenagenda van BrabantWonen voor 2015.
2
Woonlastenagenda 2015 – BrabantWonen NETTO HUURLASTEN HUURVERHOGING 2015 Bij de uitwerking van de jaarlijkse huurverhoging nemen we de toezegging over de gelaagdheid van de woningvoorraad in acht. BELEIDSUITGANGSPUNTEN HUURBELEID 2014 - 2020 In 2014 is het huurbeleid van BrabantWonen herijkt. Uitgangspunten zijn: • De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn de huishoudens met een inkomen tot € 34.911 (prijspeil 2015). • BrabantWonen richt zich op de beschikbaarheid van voldoende woningen die de doelgroep kan betalen. Nu en in de toekomst. BrabantWonen bepaalt op basis van de ontwikkeling van de omvang en financiële mogelijkheden van huurders hoeveel woningen in welke prijsklasse nodig zijn. • BrabantWonen verhuurt alleen huurwoningen boven de liberalisatiegrens als er een overschot is aan sociale huurwoningen. Omdat ’s-Hertogenbosch een gespannen woningmarkt kent en dit dus niet aan de orde is, topt BrabantWonen de huurprijs bij huurstijging op deze grens af. Reeds geliberaliseerde huurwoningen blijven geliberaliseerd. • Het huurbeleid komt tot uiting in de streefhuur. BrabantWonen, vestiging ’s-Hertogenbosch werkt met één streefhuurpercentage. Dat is 68% in 2014. Dit percentage is voor de doelgroep leidend
woonlastendebaas.nl
bij de huurverhoging. Bij mutatie stijgt of daalt de huurprijs naar deze streefhuur. Bij de jaarlijkse huurverhoging stijgt de huurprijs voor de doelgroep tot deze streefhuur is bereikt. Woningen met een huurprijs die al boven de streefhuur ligt, krijgen alleen een inflatievolgende huurverhoging. Middeninkomens krijgen een extra inkomensafhankelijke huurverhoging. • Onderlegger voor het huurbeleid is een goede prijskwaliteitsverhouding: meer kwaliteit betekent daarbij een hogere prijs. Dit betekent ook dat op het moment dat door renovatie kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd, dit zich zal vertalen in een hogere streefhuur. Bij renovaties gaat BrabantWonen in de toekomst de prijscategorie waarbinnen BrabantWonen de woning wil verhuren nadrukkelijker in ogenschouw nemen. • Het huurbeleid draagt bij aan een duurzaam verdienmodel. Dit om ook op lange termijn betaalbaar wonen mogelijk te maken. • Vertrekpunt voor de verdeling over de verschillende prijsklassen is dat BrabantWonen circa 30% van de sociale woningvoorraad in ’s-Hertogenbosch in bezit heeft; dat aandeel borgt BrabantWonen in de voorraad. • BrabantWonen is zich ervan bewust dat zittende huurders geconfronteerd worden met een beleidswijziging. Daarom werkt BrabantWonen flankerend beleid uit, onder andere door de inzet op het woonlastenakkoord.
3
Woonlastenagenda 2015 – BrabantWonen SERVICEKOSTEN • BrabantWonen onderzoekt de mogelijkheden om de servicekosten te verlagen. Bijvoorbeeld door een pilot te gaan doen waar zonnepanelen op appartementencomplexen worden geplaatst. Hierdoor dalen de energielasten in de gemeenschappelijke ruimten.
ENERGIELASTEN
woonlastendebaas.nl
CONCRETE INZET VOOR 2015 OP GEBEID VAN DUURZAAMHEID BrabantWonen zet in 2015 wat betreft woonlasten vooral in op duurzaamheid en energetische maatregelen. Het accent in de woonlastenagenda ligt op de volgende punten: • Duurzaam renoveren In 2003 is een programma gestart om het totale Bossche bezit van BrabantWonen (minus de monumentale panden) up-to-date te brengen. Dit is gedaan door vervangende nieuwbouw of door renovatie. Dit programma loopt tot en met 2018. Tot nu toe zijn ongeveer 4000 woningen gerenoveerd. Tot aan 2013 is dit gebeurd zonder huurverhoging voor zittende huurders.
Van ons woningbezit in ’s-Hertogenbosch heeft 67% een energielabel van C of hoger. Tot en met 2018 worden nog circa 1000 woningen aangepakt. In 2015 worden circa 170 woningen gerenoveerd en energetisch verbeterd.
Sinds 2011 resulteerde de inzet van BrabantWonen in: - 602 woningen met 1 labelsprong - 343 woningen en 256 studentenwoningen met 2 labelsprongen - 219 woningen met 3 labelsprongen - 63 woningen met 4 labelsprongen.
• Pilot vernieuwbouw: In 2015 gaan we verder met experimenteren met vernieuwbouw. We passen nieuwe methodes op enkele woningen toe. De resultaten van de pilot dragen bij aan de uitwerking van ons verdere renovatieprogramma voor de vroegnaoorlogse woningen.
Woningen naar energielabel
Eind 2008 Eind 2014 Label A++, A+, A, B 20% 37% Label C, D 53% 42% Label E, F, G 27% 17% Onbekend 4%
4
Woonlastenagenda 2015 – BrabantWonen • Pilot zonnepanelen: bij onze renovaties staat een verbetering van de energieprestatie op de agenda. We bekijken daarbij telkens per complex welke verbeteringen het meeste rendement opleveren. Zonnepanelen worden in die afweging meegenomen. • Nieuwbouw: We verkennen hoe bij een deel van de nieuwbouw in Orthen-Links een norm van EPC=0 is te realiseren. Dit is onderdeel van de uitvraag ter voorbereiding op de aanbesteding. • BrabantWonen zet in op verdere bewustwording onder onze huurders en onze medewerkers ten aanzien van energielasten en energiezuinig gedrag, onder meer via: - Een indicatie van de woonlasten bij de woonruimteverdeling (samen met de andere corporaties). Ook voegen we een indicatie van de energiekosten toe aan de advertenties. - Bijdrage aan woonlastencampagne.
woonlastendebaas.nl
BELEIDSUITGANGSPUNTEN DUURZAAMHEID In 2013 stelde BrabantWonen een lange termijn visie op duurzaamheid vast. BrabantWonen stelt zich daarin het volgende ten doel: • Energiedoelstelling: In 2025 heeft 60% van de woningen van BrabantWonen minimaal label B en 100% minimaal label C (BrabantWonen, Portfoliostrategie BrabantWonen 2011-2025, 2011). Uitgangspunt daarbij is dat woningen met de hoogste energielasten als eerste aangepakt worden. • CO2-doelstelling: BrabantWonen wil de CO2-uitstoot van woningen jaarlijks reduceren met 2% (tot 2018) oplopend naar 3% in 2030. BrabantWonen werkt aan deze doelstelling door energetische verbeteringen in de schil van woningen aan te brengen, energieopwekking te verduurzamen en gebruik te maken van groene stroom.
5
Woonlastenagenda 2015 – BrabantWonen WOONGERELATEERDE KOSTEN • Kroon op je wijk: we werken samen aan en stimuleren een dienstenbedrijf voor en door buurtbewoners in Boschveld. De diensten komen onder andere tegemoet aan de groeiende vraag naar ondersteuning op het gebied van wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid.
OVERIG • Inzet woonconsulent bij renovaties: indien gewenst legt de woonconsulent contact met andere (diverse) instanties voor ondersteuning. • Voor kwetsbare groepen zijn in samenwerking met maatschappelijke partners projecten gestart om deze groepen te geleiden naar werk/ werkervaring via: - Woontrainingsproject (begeleiding, uitkering, scholing en/of werk). - Take Off projecten: uitstromers uit Maatschappelijke opvang krijgen kans om met begeleiding (huisvesting, werken, leren) een zelfstandig bestaan op te bouwen. - Project ‘Parklaan’: jongeren via social return naar werk geleiden. • Gestelse Buurt: in 2014/2015 werken we met partners een nieuwe wijkvisie uit, waarin onder andere de aanpak om werkgelegenheid te
woonlastendebaas.nl
bevorderen uitgewerkt wordt. • Actieve bijdrage aan de pilot woonlastencoach uit de gezamenlijke woonlastenagenda. • Dagelijks onderhoud: bij klantcontacten adviseren opzichters over energieprestaties van de woning. Daarnaast vervangen we bij dagelijks onderhoud waar mogelijk elementen voor energiezuinigere onderdelen. • Inzet sociale wooncoach (pilot 2013, met partners): maatje voor kwetsbare groepen die moeite hebben met zelfstandig wonen en ‘het hoofd boven water houden’: samen met Zayaz. • Inzet budgetcoach (sinds 2011): huurders die in de problemen dreigen te komen kunnen via de afdeling Incasso hulp krijgen van een budgetcoach.
6
