Academie voor Bouw en Infra, Avans Hogeschool Tilburg Wim Vissers

Academie voor Bouw en Infra, Avans Hogeschool Tilburg Wim Vissers 1120498

Inhoud        

Locatie Probleemstelling Vooronderzoeken Randvoorwaarden en doelstellingen Scenario’s Visie Verkaveling Realisatie

Locatie

Stadionomgeving

Stationsomgeving

Spoorhaven Zuid

Spoorhaven

Probleemstelling Hoe voorkom je dit? 

Veel negatieve invloeden, waaronder:    



Veiligheid vanuit spoor Verloedering van het de kavels Leegstand Extensief ruimtegebruik

Positieve invloeden:   

Ligging naast een OV-knooppunt Ligging dicht bij het centrum Veel aanknopingspunten op het gebied van groen

Hoe benut je de ruimte beter? Stelling: De Spoorzone is één van de entrees van Roosendaal en de stad kan hier haar beste kant laten zien.

Vooronderzoeken Viertal hoofdpunten:  Historie  Hinder  Brandpunten  Infrastructuur  Groen en water

Historie

1941

1914

nu

1968

Historie

Tekening spooremplacement van voor 1940

Hinder

Brandpunten

Infrastructuur

Groen en water

Randvoorwaarden Gemeente:  Plangebied bevat ten minste de deelgebieden ten noorden van spooremplacement;  Spooremplacement blijft behouden zoals in huidige situatie;  Van Gilse suikerfabriek verdwijnt uit plangebied;  Passerelle over spoor als verbinding tussen oost en west. Analyse:  Houtbank en grindoverslag worden verplaatst;  Zo min mogelijk gevoelige functies binnen een hindercirkel ontwerpen;  Veilige ontsluiting plangebied: elke route krijgt een dubbele ontsluiting;  Geen nieuwe ontsluiting Borchwerf;  Fietsroute Stedenroute LF2 koppelen aan water.

Doelstellingen Doelstellingen zijn vastgesteld op een aantal thema’s:  Groen en water  Belemmeringen  Relaties  Ontsluiting

Groen en water 

Recreatieve routes naar ‘buiten’    

  

Richting noordoost gekoppeld aan spoor Richting noord gekoppeld aan water Richting west door Stadsoevers Richting centrum en zuiden

Water toegankelijk maken Stationsomgeving krijgt ‘groen karakter’ Groene insteken Spoorzone in volgens een ritme  

Dicht bij het centrum lage frequentie insteken, maar wel hoge kwaliteit. Hoe noordelijker in Spoorzone hoe meer insteken, maar wel kleiner opgezet.

Belemmeringen 

Barrièrewerking spoor verkleinen  

   

Houtbank en grindoverslag verdwijnen Sporen 44 t/m 47 verdwijnen

Veilig bouwen Milieuzones Minder harde grens Bosstraat Geluidsoverlast  

Borchwerf Spoor

Relaties Veel verschillende relaties:  Centrum ↔ Kadeplein  Centrum ↔ Stadion  Spoorzone ↔ Stadsoevers  Station ↔ Stadion  Kadeplein ↔ Station  Kadeplein ↔ Stadion  Stadion ↔ Stationsomgeving  Stationsomgeving ↔ Borchwerf  Spoorzone ↔ Buitengebied

Ontsluiting 

Fietsgebruik stimuleren  

 

Spoorhaven Zuid éénrichtingstraten handhaven Passerelle vormt belangrijke verbinding met station en centrum

Geen extra ontsluiting op Borchwerf Dubbele ontsluiting deelgebieden

Overzicht doelstellingen

Scenario’s Na doelstellingen is invulling van het plan nodig. Er is gekozen voor drie thema’s:  Bedrijvigheid  Wonen  Cultuur&Leisure

Bedrijvigheid 

Sterke punten:   

  



30m zone wordt volledig vrij gehouden van bebouwing; Bebouwing Stationsomgeving sluit goed aan op omgeving; Nieuwe Roosendaalse Vliet wordt beter toegankelijk gemaakt door een verlaagde kade; Relatie Kadeplein ↔ Spoorhaven Zuid ↔ Centrum wordt versterkt met bedrijvigheid; Spoorhaven biedt kansen voor startende bedrijven die gericht zijn op bereikbaarheid; Bodemvervuiling hoeft minder grondig gesaneerd te worden voor bedrijven.

Zwakke punten:  

 

Weinig vraag naar kantoren; Hoge wervingskosten grond  hoge grondprijs  barrière voor startende bedrijven; Bebouwing Spoorhaven sluit niet aan op de omgeving; Enkel bedrijvigheid zorgt niet voor extra levendigheid op straat.

Wonen 

Sterke punten:  

 



 



Herkenbaarheid stadion door realiseren woontorens; Woningbouw in 30m zone kan tevens geluid- en explosiewerende gevel vormen naast spoor; Spoorhaven sluit aan op bebouwing Stadsoevers; Minder harde grens wonenwerken door tussenvariant met aan huis gebonden bedrijvigheid; Zone naast Roosendaalse Vliet inrichting als recreatieve ruimte waardoor water meer gebruikt zal worden; Hoogbouw Spoorhaven Zuid zorgt voor herkenbaarheid Kadeplein; Informele groene route door Stationsomgeving zorgt voor gewenst groen karakter gebied.

Zwakke punten:     

Zeer beperkte vraag appartementen; Bodemvervuiling dient volledig gesaneerd te worden voor woningbouw is toegestaan; Extra maatregelen nodig in woningen binnen hindercirkels; Bedrijven ten noorden van Bosstraat van milieucategorie 3 naar 2 in toekomst; Enkel woningbouw levert onvoldoende levendigheid op straat ‘s avonds.

Cultuur&Leisure 

Sterke punten:  



  



Herkenbaarheid Stadionomgeving door toevoeging functies; Uitbreiding stadion met Leisure zorgen voor dag- en avondactiviteiten, zowel doordeweeks als in weekend; Uitbreiding Cultuur in Spoorhaven Zuid verbeterd de relatie met Kadeplein en centrum; Van Gilse suikerfabriek kan dienen als cultureel centrum; 30m zone krijgt sterke verbindingsfunctie tussen Kadeplein en station; Mogelijkheid voor functies op gebied van Cultuur&Leisure aan de Nieuwe Roosendaalse Vliet versterken relatie met het water.

Zwakke punten:   

Te weinig programma voor gehele Spoorzone; Verhoogd veiligheidsrisico door toevoegen functies waar veel mensen samenkomen; Extra maatregelen Stadionomgeving nodig om stank van Suikerunie in de nieuwe functies te voorkomen.

Visie

Korte toelichting visie De visie wordt kort toegelicht op een aantal thema’s:  Veiligheid  Stedelijkheid  Functionele zonering  Groen en water  Relaties

Veiligheid 

Grootste gevaar komt van spoor



Veilige ontsluiting



Parkeergarage als ‘buffer’ veiligheid Borchwerf belangrijkste vluchtroute





Veel gebruik maken van bestaande aansluitingen op Borchwerf, het liefst zo ver mogelijk van Spoorzone vandaan.

Stedelijkheid    

Stadionomgeving wordt centrumstedelijk Kadeplein wordt stedelijk Spoorhaven wordt (hoog) stedelijk (50 tot 80 woningen per hectare) Stationsomgeving wordt aflopende stedelijkheid richting bedrijventerrein Borchwerf I

Functionele zonering 

Cultuur   



Leisure         



RBC stadion in huidig oppervlak en hoogte; 25.000 m2 tot 30.000 m2 kantoren; Sporthal (dubbelgebruik VMBO school en RBC); Grote supermarkt (max. 8.000 m2 bvo); Nieuwe CityTheater met 1000 zitplaatsen verdeeld over 5 á 6 zalen; Overdekte of ondergrondse parkeergarage met een capaciteit van ten minste 1000 parkeerplaatsen; maximaal 8.000 m2 aan grootschalige commerciële ruimte (bijvoorbeeld een MyCom, Mediamarkt of sportgerelateerde winkels); Congres- en evenementenhallen (maximaal 10.000 m2). Het oude Leysdream kan hier een doorstart maken; Flexibele woningbouw.

Wonen  



Van Gilse fabriek als cultureel centrum; Hotel aan het Kadeplein; Woon- zorgcomplex Spoorhaven Zuid

Spoorhaven  gesloten bouwblokken met hoge dichtheid. Mix van appartementen en grondgebonden woningen; Stationsomgeving  wonen in het park en aan huis gebonden bedrijvigheid;

Werken    

Kantoren in Stadionomgeving; Aan huis gebonden bedrijvigheid in patio’s; Aan huis gebonden bedrijvigheid bij vrijstaande woningen of twee onder één kap woningen; Bedrijfspanden georiënteerd op Bosstraat.

Relaties 

Relaties zoals zijn vastgesteld in doelstellingen:         



Centrum ↔ Kadeplein Centrum ↔ Stadion Spoorzone ↔ Stadsoevers Station ↔ Stadion Kadeplein ↔ Station Kadeplein ↔ Stadion Stadion ↔ Stationsomgeving Stationsomgeving ↔ Borchwerf Spoorzone ↔ Buitengebied

Relatie tussen recreatieve route langs spoor en deelgebieden

Verkaveling

Deelgebieden Verkaveling is toegelicht aan de hand van een zestal deelgebieden  Spoorhaven Zuid  Spoorhaven  Stadionomgeving  Stationsomgeving West  Stationsomgeving ‘Park’  Stationsomgeving Oost

Spoorhaven Zuid 

Gericht op Cultuur    



Groene aansluiting Kadeplein op Spoorhaven  



Park omsloten met bebouwing van ten minste 4 bouwlagen Aansluiting park op recreatieve zone naast spoor via trap en hellingbaan

Aarden wal van maximaal 3 meter naast spoor  



Van Gilse fabriek Mix wonen/ateliers Hotel Woon-zorgcomplex

Patio’s tegen aarden wal aan Meer ruimte voor groen bij zuidelijke wisselcomplex spooremplacement

Parkeren  

Hotel en woon-zorgcomplex parkeren onder de bebouwing Grondgebonden wonen en Van Gilse fabriek parkeren in openbare ruimte

Spoorhaven Zuid

Spoorhaven  

Groot woonveld met grondgebonden wonen of twee woningen boven elkaar Aarden wal naast spoor voor veiligheid en geluidswering   

  

Recreatieve route door de zone Wonen en ateliers vormen een wand langs deze zone Bereikbaarheid via trappen of hellingbaan

Groene as door Spoorhaven op locatie insteek groen vanuit recreatieve route Stedelijke wand naast het water Parkeren onder de woning of in parkeerkoffers

Spoorhaven

Referentie groene zones met belangrijke langzaam verkeersroutes erdoor

Stadionomgeving     

Veel nieuwe functies, waaronder veel Leisure, kantoren en wonen Grote bouwmassa’s of grote gesloten bouwmassa’s Kantoren 6+ lagen  herkenbaarheid gebied Grote parkeergarage onder gebied Uitzicht over gehele spooremplacement vanaf verhoogd terras aan spoor

Stadionomgeving

Oplossingen bereikbaarheid recreatieve zone langs spoor

Stationsomgeving West   

Mix van grondgebonden wonen en appartementen Visuele openingen richting groen Parkeren opgelost in openbare ruimte op binnenterreinen

Stationsomgeving West

Referenties bebouwing en relatie met de groene omgeving

Stationsomgeving Park 

Belangrijke locatie in de groene, recreatieve route langs spoor  

Ruimte voor een grote speelvoorziening en speelvelden Samenkomst verschillende fiets- en wandelroutes



Woningbouw in vorm van appartemententorens in een parkachtige omgeving



Veel bomen, weinig struiken  sociale veiligheid Parkeren onder appartementen



Stationsomgeving Park

Referentie bebouwing op belangrijke zichtlocaties

Referentie appartementen in park in Etten-Leur

Stationsomgeving Oost    

Afnemende dichtheid bebouwing Overgang woningbouw naar bedrijvigheid ‘groen karakter’ openbare ruimte en bebouwing Geen parkeren in openbare ruimte, alles op eigen terrein

Stationsomgeving Oost

Voorbeelden groen karakter bedrijventerrein met mix wonen en werken

Realisatie De realisatie bevat een drietal onderdelen:  Realisatiestrategie Spoorzone  Fasering  Realisatiestrategie Leisure Stadionomgeving

Realisatiestrategie Spoorzone  

ProRail heeft tot 2015 de tijd om de veiligheid op het spoor te verbeteren; De grondbezitters zullen zich in één organisatie bundelen, onder leiding van de gemeente.   



Ontwikkelen uitgeefbaar terrein  



De massale woningbouw zal ontwikkeld worden door woningcorporaties of ontwikkelaars De Leisure rondom het stadion zal gebundeld worden in een nieuw op te zetten organisatie

Ontwikkelen openbare ruimte  



Deze organisatie zorgt dat alle kavels in bezit zijn en schoongemaakt worden De kosten en baten worden eerlijk verdeeld Indien een grondbezitter geen onderdeel uit wil maken van de organisatie, dan zal hij worden uitgekocht.

De gemeente is grondbezitter van de openbare ruimte 10% van de grondprijs van het uitgeefbaar gebied is bestemd voor ontwikkeling van de openbare ruimte

Risico’s    

Spoorveiligheid Ontwikkeling Houtbank en grindoverslag Van Gilse suikerfabriek Onzekere markt

Fasering De fasering kent een zestal fasen:  Tot 2015  



Tot en met 2025       



Fase 0 a: aanpassingen spoor Fase 0 b: Overkoepelende organisatie grondbezitters opzetten Fase 1: opkopen en saneren grond en sloop bestaande bebouwing in Stadionomgeving en Spoorhaven Fase 2 a: realiseren bebouwing Stadionomgeving (2018 - 2025) Fase 2 b: realiseren bebouwing Spoorhaven Zuid (2018 – 2025) Fase 3 a: realiseren groene zones langs water en spoor (voor 2020) Fase 3 b: realiseren Passerelle (na voltooiing fase 3a) Fase 3 c: ontwikkelen Spoorhaven (2020 – 2025) Fase 4: ontwikkelen Stationsomgeving West en Park (2025 – 2030)

Na 2025  

Fase 5: definitief ontwerp Stationsomgeving Oost vaststellen (2025 – 2030) Fase 6: realiseren Stationsomgeving Oost (2028 – 2035)

Realisatiestrategie Leisure Het gehele complex met Leisure functies zal vallen onder één organisatie. De naam die hiervoor gekozen is ‘Nieuwe Leysdream’. Het complex bevat verschillende functies die gehuurd kunnen worden door een partij. Zo kunnen de verschillende functies voor verschillende doelen gebruikt worden:  Sportveld met tribunes voor een voetbalclub;  Sportveld voor VMBO school;  Sporthallen voor VMBO school;  Sporthallen voor handbal/zaalvoetbalvereniging;  Sporthal voor tentoonstellingen in weekend;  Sportschool;  Bioscoop met 5 á 6 zalen;  Evenementenhal Leysdream voor tentoonstellingen;  Kantoor en commerciële functies in gevel stadion en boven sportschool. De parkeergarage maakt geen onderdeel uit van het Nieuwe Leysdream. Het doel is om het complex zo optimaal mogelijk te gebruiken. Hierdoor is het complex als geheel rendabel en zorgt het voor de gewenste levendigheid op straat zowel overdag als ‘s avonds, zeven dagen in de week

Vragen?