Aan ieder monopolie komt een einde; zelfs aan een monopolie met goede bedoelingen. 3 perspectieven voor woningcorporaties.1 Rudy de Jong, 11 juni 2014.
Inleiding Onder druk van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties en de voorstellen van minister Blok voor een aanpassing van de ontwerp-Herzieningswet zal in de komende tijd waarschijnlijk een nieuw “ordeningsdebat” oplaaien over het sociale huurstelsel. Een debat dat vooral draait om de vraag waar het heen moet met ons mooie, internationaal geroemde corporatiesysteem. Dit debat is niet nieuw. Het is sinds het begin van deze eeuw al meerdere malen gevoerd en ging steeds vooral over de rolverdeling tussen de betrokken partijen: het Rijk, de gemeenten, de sectorinstituten, de corporaties. De vraag die daarbij tot op heden echter alleen zijdelings aan de orde kwam, is in hoeverre het sociale huursysteem nog past bij de ontwikkeling van onze samenleving. Hoe ontwikkelt de markt van vraag en aanbod zich? In hoeverre is er nog behoefte aan een centraal gestuurde sociale huisvesting? Dat wil zeggen: een aanbod-gestuurd woonbeleid met een exclusieve rol voor een groep “toegelaten” verhuurders. In die algemene vraag ligt ook de institutionele vraag besloten wat we nog collectief willen regelen op de woningmarkt en wat we inmiddels wel kunnen overlaten aan mensen zelf en aan commerciële en niet-commerciële aanbieders? In dit essay doe ik een poging om een begin te maken met het beantwoorden van deze vragen. Dat doe ik door aan de andere kant van de “leefwereld” van de sociale huursector te beginnen. Dus niet bij het institutionele speelveld van beleid en regulering, maar bij de vraagstukken in de samenleving, het spel van vraag en aanbod op de woningmarkt. Van daaruit kijk ik vervolgens naar beleid en corporaties.2 Achtereenvolgens komen de volgende vragen aan de orde: 1. 2. 3. 4.
Wat gebeurt er op de woningmarkt? Hoe reageren aanbieders en vragers? Hoe kan het beleid worden verbeterd en waar is dan nog behoefte aan collectieve oplossingen? Wat is het toekomstperspectief voor woningcorporaties?
1
Dit essay is in een eerste versie in april 2014 verschenen als bijdrage aan het debatplatform www.vooruitnaardekern.nl. 2 De vraag die in dit essay daarom niet aan de orde zal komen, is het nut dat woningcorporaties hebben voor het realiseren van een aantal publieke doelstellingen, die alleen indirect met goed wonen te maken hebben. Bijvoorbeeld het uitvoering geven aan onderdelen van het sociale zekerheidssysteem of het functioneren als een anticyclische investeringsmachine in economisch slechte tijden.
1
1. Wat gebeurt er op de woningmarkt? Over de Nederlandse woningmarkt zijn de afgelopen jaren veel rapporten geschreven. Er blijkt sprake te zijn van forse tekortkomingen. Het belangrijkste probleem is de extreem lage aanbodelasticiteit.3 Dat wil zeggen dat het aanbod nauwelijks reageert op veranderingen in de vraag. De belangrijkste verklaring hiervoor is de schaarste aan (bouw)grond en de overheidsregulering, die het aanbod beperkt. Ook subsidies spelen een grote rol bij de verstoring. In een markt waarin aanbod nauwelijks reageert op de vraag, leidt subsidiëring van afnemers (via hypotheekrenteaftrek, hypotheekgarantie en huurtoeslag) vooral tot hogere prijzen en slechts beperkt tot hogere kwaliteit of meer aanbod. 4 Daarnaast leiden de subsidies niet alleen tot hogere prijzen, maar ook tot herverdeling van koopkracht. Door de tegengestelde werking van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag ondersteunt het bestaande systeem vooral de koopkracht van lage (in de huursector) en hoge (met een eigen woning) inkomens en veel minder die van (lagere) middeninkomens. Daar komt bij dat eigen woningbezit fiscaal veel sterker wordt gestimuleerd dan het huren en verhuren van woningen. Het totale bedrag aan belastingaftrek voor kopers is een veelvoud van de toeslagen voor huurders. Het gevolg is dat verhuurders wel worden geconfronteerd met de hoge vastgoedprijzen, opgejaagd door de subsidiëring van kopers, maar niet dezelfde fiscale voordelen hebben. En alsof dat niet voldoende is, kunnen particuliere verhuurders ook geen gebruik maken van de rentevoordelen door overheidsgaranties van veel kopers (NHG) en van woningcorporaties (WSW) en van de fiscale voordelen van institutionele beleggers. Het effect van de ongelijke behandeling van de huur- en de koopsector wordt goed zichtbaar in het verschil in “waarde” van een koopwoning (leegwaarde) en een huurwoning (waarde in verhuurde staat). In een goed functionerende woningmarkt is die waarde ongeveer gelijk, maar door regelgeving en subsidies levert het leeg verkopen van een woning aanmerkelijk meer op dan het verhuren van die woning. Het is dan ook geen wonder dat er in Nederland slechts een kleine particuliere huurmarkt bestaat. Lage doorstroming. De onevenwichtige subsidiëring van de woningmarkt verklaart ook deels waarom de doorstroming laag is. Bij een stijgend inkomen raken huishoudens immers hun subsidie (huurtoeslag) Door de subsidies zit er een kwijt, waarna het inkomen nog veel verder moet “leemlaag” in de woningmarkt waar stijgen voordat ze opnieuw aanspraak op subsidie (hypotheekrenteaftrek) kunnen maken. Door het moeilijk doorheen te komen is. subsidiesysteem zit er een “leemlaag” in de woningmarkt waar moeilijk doorheen te komen is. Behalve het subsidiesysteem zijn er ook andere factoren die de doorstroming beperken, zoals de toegang tot krediet en de veranderingen op de arbeidsmarkt. Ondanks de historisch lage rente is de toegang tot hypothecair krediet een stuk moeilijker geworden. Dat geldt zeker voor het groeiende leger mensen zonder vaste baan en met wisselende inkomsten. Maar ook de huurregelgeving en het huurbeleid van woningcorporaties hebben een negatief effect op de doorstroming. Door het huurbeleid van overheid en corporaties bestaat er vaak een zwakke relatie tussen prijs en kwaliteit. Mensen, die het geluk hebben in een aantrekkelijk geprijsde huurwoning te wonen, zullen niet gauw verhuizen.
3 4
Zie o.a. OESO 2011. Zie o.a. Besseling cs 2008.
2
Het plaatje van de trage doorstroming wordt compleet gemaakt door de vergrijzing en de verandering in het zorgbeleid. Ouderen zijn sowieso minder verhuisgeneigd dan jongeren, maar door het beleid om zo lang mogelijk in eigen huis verzorgd te worden, wordt dit verder versterkt.5 Het gevolg is lange wachttijden voor sociale huurwoningen in gewilde gebieden, zeker voor “normale” woningzoekenden, dus zonder een erkende urgentie. In gewilde steden als Amsterdam of Utrecht is de doorstroming in de sociale huurvoorraad sterk afgenomen, bedraagt de gemiddelde wachttijd van starters 7-8 jaar en wordt een kwart tot bijna de helft van de vrijkomende woningen aan “urgenten” verhuurd. 6 Dichten van de kloof. In de loop der tijd zijn verschillende pogingen gedaan om de kloof in de woningmarkt te dichten, echter zonder het echte probleem aan te pakken. In de jaren negentig is de leencapaciteit van huishoudens sterk vergroot, waardoor de koopkracht (tijdelijk) sterk toenam. Dat bood een groeiend aantal huishoudens met lagere middeninkomens de mogelijkheid om een woning te kopen. Toen dit “pull” beleid vastliep door de prijsstijging van woningen en uit de hand gelopen hypotheekschulden,7 werd gekozen voor een “push” beleid. Dat willen zeggen: het stimuleren van huurders met een wat hoger inkomen om te verhuizen door versnelde verhoging van de huren. Het financieel belasten van relatief goedkope huurwoningen (verhuurdersheffing) werkt hierbij als een stimulans. Impliciete subsidies. Veel beleidsmakers zien de extra huurstijging als een terechte correctie op de te lage prijs van sociale huurwoningen. Omdat met die huurprijs geen marktconform rendement mogelijk is, beschouwen zij de relatief lage huur als een “impliciete” subsidie.8 Het is zeer de vraag of deze beleidsmakers gelijk hebben. Wat marktconform is wordt niet alleen bepaald door de rendementseis van de eigenaar, maar ook door hetgeen de huurder kan en wil betalen. Zij realiseren zich onvoldoende dat het merendeel van de huurwoningen ooit met subsidie is gebouwd, omdat ook huurders met een lager middeninkomen zich een woning met de gewenste kwaliteit niet konden veroorloven. Het is zeer de vraag of de koopkracht van die huishoudens inmiddels zover gestegen is, dat zij zich de “marktprijs” van hun woning wel kunnen veroorloven. Het aantal “middenbanen” staat Door de “leemlaag” in de immers onder druk. Bovendien is het gemiddelde woningmarkt betalen huurders met reële uurloon van die groep tussen 1979 en 2002 een middeninkomen meer dan gedaald, terwijl het uurloon van zowel hoger als lager betaalde werknemers aanmerkelijk is kopers met het zelfde inkomen. gestegen.9 Ook realiseren zij zich onvoldoende dat er op de schaal van Nederland nauwelijks nog sprake is van een kwantitatief woningtekort10 en dat de woonlasten van huurders nu al tot de hoogste van Europa behoren.11 Door de leemlaag in de
5
BZK 2013. AFWC 2014. Regio Utrecht 2013. 7 WRR 2013, p. 163. 8 Zie o.a. Conijn 2011, Romijn 2008. 9 WRR 2013, p. 149. 10 Zie o.a. ABF 2012. 11 Zie o.a. Cecodhas 2012, EC 2009. 6
3
woningmarkt betalen huurders met een middeninkomen nu al hogere woonlasten dan kopers met het zelfde inkomen en door de huurstijging neemt dat verschil toe.12 Verder is er opvallend weinig beleidsaandacht voor de effecten van de huurtoeslag op de huren. Door het generieke, landelijke systeem is de hoogte van de huurtoeslag vrijwel onafhankelijk van de waarde van de woning. Alleen in gewilde woningmarkten is De gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam sprake van “impliciete subsidies” van ligt meer dan tweemaal zo hoog als in corporaties door lage huren. In andere zwakke woningmarkten, maar de gemiddelde huurprijs (per m2), verschilt niet gebieden wordt de huur juist meer dan een procent of tien.13 Het is opgestuwd door de huurtoeslag. daarom waarschijnlijk dat alleen in gewilde woningmarktgebieden het probleem speelt dat aan de bovenkant van de markt de hoogte van de huur door overheids- en corporatiebeleid wordt beperkt. In zwakke woningmarkten en aan de onderkant van de markt in z’n algemeenheid, speelt daarentegen het omgekeerde. Door de huurtoeslag wordt de huur daar juist opgestuwd. Dit is dan ook een relatief aantrekkelijk marktsegment voor particuliere verhuurders. Illustratief is dat de huishoudens met de laagste inkomens in hoge mate bij particuliere verhuurders wonen, die desondanks een relatief hoge huur kunnen vragen.14 Hogere kosten maar geen beweging. Het resultaat van dit alles is dat een groot aantal kopers met een negatief vermogen wordt geconfronteerd, een groeiend aantal huurders onverantwoord hoge woonlasten heeft, de subsidielast van de overheid is toegenomen, maar de woningmarkt niet in beweging is gekomen.
12
BZK 2013. BZK 2013. 14 Companen 2014, p. 2, 24. 13
4
2. Hoe reageren aanbieders en vragers op de woningmarkt? Door de economische teruggang en de daling van de huizenprijzen (met zo’n 25%) verminderde de vraag naar koopwoningen en werden projectontwikkelaars, corporaties en gemeenten met grote verliezen geconfronteerd. Het aanbod van nieuwe woningen is in enkele jaren meer dan gehalveerd. Vrijkomende koopwoningen staan langdurig te koop en worden steeds vaker tijdelijk verhuurd. Tegelijk nam de vraag naar huurwoningen sterk toe. Van de verhuizende huishoudens ging de afgelopen jaren zo’n 70% naar een huurwoning. Voor startende huishoudens ligt dat voor de hand, maar inmiddels verhuizen ook meer kopers naar een huurwoning dan omgekeerd.15 Daarmee groeit de markt voor duurdere huurwoningen. Groeiende vraag huurwoningen. Behalve de economische stagnatie zijn er nog enkele belangrijke verklaringen voor de grote belangstelling voor huurwoningen. Ten eerste is dat de samenstelling van de verhuizende huishoudens. Van de startende huishoudens bestaat inmiddels zo’n 70% uit één persoon en bij de doorstromers is dat bijna de helft. Alleenstaanden zijn in het algemeen minder koopbereid, maar zijn daar gezien hun gemiddeld lage inkomen ook veel minder toe in staat. Dat geldt niet alleen voor jongeren, maar zeker zo sterk voor oudere alleenstaanden.16 Een tweede verklaring ligt in de veranderingen op de arbeidsmarkt. Een steeds groter deel van de arbeidsmarkt bestaat uit vormen van flexibele arbeid, dat wil zeggen tijdelijke contracten en werken als kleine zelfstandige. 30% van de werkzame beroepsbevolking heeft inmiddels geen vast contract meer.17 Daar komt bij dat de arbeidsmarkt polariseert. Het aantal banen in het middensegment neemt af. Het is goed mogelijk dat zowel de flexibilisering als de polarisatie van de arbeidsmarkt een structureel verschijnsel is.18 Vanwege de wisselende en onzekere inkomsten is het voor die groep extra moeilijk om een lening voor het kopen van een woning te krijgen. Bovendien vraagt het hebben van wisselende werkgevers om flexibiliteit in de woonplek. Een koopwoning kan dan een blok aan je been zijn. Een derde verklaring voor de groeiende belangstelling voor huurwoningen is de vergrijzing. Veel ouderen willen het vermogen in hun woning vrijmaken om hun inkomen aan te vullen of om geld aan hun kinderen te schenken. Gezien de stijgende zorgkosten en de onder druk staande pensioenen zal De grote vraag naar duurdere deze trend sterker worden. huurwoningen kon wel eens Vanwege het structurele karakter van verschillende verklaringen zou de gegroeide vraag naar blijvend zijn. huurwoningen wel eens blijvend kunnen zijn, ook als de koopmarkt weer aantrekt. Onbereikbaar. De grotere vraag naar duurdere huurwoningen gaat samen met een snelle stijging van de huurprijs, vooral van leegkomende woningen. Het is niet ongewoon als woningcorporaties de huur van leegkomende woningen met meer dan 100 euro per maand verhogen. Door de verstopte woningmarkt, de stijgende vraag naar huurwoningen en de snel stijgende huren, lijkt de reguliere huursector voor veel starters met lagere inkomens echter vrijwel onbereikbaar te worden. Voor betaalbare sociale huurwoningen bestaan in veel steden lange wachtlijsten. De 15
CBS Statline 2014. BZK 2013, CBS Statline 2014. 17 CBS 2014. 18 WRR 2013, p. 152, 322. Zie ook o.a. Goos cs 2010. 16
5
particuliere huursector is meestal klein en duur. En de huren stijgen zo snel, dat voor een groeiend aantal huishoudens met lage inkomens zelfs de sociale huursector onbetaalbaar lijkt te worden.19 Dus hoe komen starters nog aan een betaalbare woning? Hoe kunnen de 800.000 huurders die nu al zowat de helft van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten20, de steeds hogere huren opbrengen? Zijn we op weg naar een nieuwe woningnood? Maar ….., aan de andere kant: als het probleem zo Is het niet merkwaardig dat het groot is, is het dan niet merkwaardig dat het tekort tekort aan betaalbare woningen aan betaalbare woningen nauwelijks tot commotie leidt? Alhoewel veel huishoudens zich zorgen nauwelijks tot commotie leidt? maken over de betaalbaarheid van huisvesting, staat dit niet eens in de top 10 van grootste zorgpunten van de Nederlandse bevolking.21 En is het niet opvallend dat in de gespannen woningmarkt regio Utrecht sinds 2000 het aantal huishoudens (met 17%) en het “woningtekort” (met 4.000 woningen) sterk is gegroeid, maar het aantal actief woningzoekenden niet?22 Wat is er aan de hand? Creatieve oplossingen. Zou het kunnen zijn dat huurders, maar vooral starters, veel minder weg hebben van de makke schapen dan waar we ze voor houden? Zou het kunnen zijn dat zij van de nood een deugd maken? Dat ze veel zelfredzamer zijn dan we denken? Dat ze hun eigen oplossingen zoeken? Het lijkt er sterk op Zou het kunnen zijn dat huurders dat dit inderdaad het geval is, maar dat dit nog minder weg hebben van de buiten het beeld van veel beleidsmakers blijft.23
makke schapen dan waar we ze
Natuurlijk hebben corporaties in steden als voor houden? Amsterdam, Utrecht en Den Haag best door dat illegale onderhuur net zoiets is als drugsgebruik. Je kunt er tegen vechten, maar de strijd winnen, lukt je nooit. Ook zien ze wel dat steeds vaker woningen worden gehuurd door een stel dat niet persé een relatie heeft. Studentenhuisvesters weten dat onzelfstandige woonruimte steeds populairder wordt. Corporaties in gebieden met veel laaggeschoolde arbeid zien dat er ’s avonds opvallend veel auto’s met Poolse kentekens in hun complexen staan. En verhuurmedewerkers weten best dat gescheiden vaders hun heil zoeken op vakantieparken en daar jaren kunnen blijven wonen. Minder ruimte. Wat we minder op ons netvlies hebben, is dat steeds meer jongeren niet zo nodig op kamers hoeven. Of dat ze thuis wonen en ook nog ergens anders. Dat sinds een aantal jaren starters weliswaar meer betalen, maar ook minder woonruimte consumeren.24 Dat door de gezinsverdunning en de vergrijzing steeds meer mensen ruimte over hebben. Dat je als alleenstaande met een nieuwe relatie je woning best een tijdje kunt doorverhuren. Dat ouderen in plaats van de dure thuiszorg soms liever een paar Poolse dames in huis nemen. Dat jonge mensen het steeds vaker niet alleen normaal, maar
19
Zie o.a. Volkskrant 17-3-2014. BZK 2013. 21 SCP 2013. 22 Regio Utrecht 2013; het aantal actief woningzoekenden betreft de periode 2005-2012. 23 Zie ook: BZK 2013. 24 BZK 2013. 20
6
ook prima vinden om met anderen een woning te delen. En dat ze hun eigen sociale netwerken hebben om woonruimte en medebewoners te vinden. Flexvastgoed.
Wat we nog niet zo op ons netvlies hebben, is dat steeds meer jonge mensen het niet alleen normaal, maar ook prima vinden om met anderen een woning te delen.
Wat we ook minder op ons netvlies hebben, is dat vastgoed steeds meer een multifunctioneel en flexibel karakter krijgt.25 Niet alleen na elkaar, maar ook tegelijk. Dat heeft alles te maken met de transformatie van de arbeidsmarkt en met de communicatie via internet en sociale netwerken. Publieke, commerciële en sociale functies worden gemengd in één gebouw. Woonhuizen, bibliotheken en horecagelegenheden dienen als werkplek en uitvalsbasis voor de groeiende groep ZZP-ers en flexwerkers. Zorgdiensten worden niet meer in instellingen, maar aan huis geleverd. Dat betekent dat ook woonruimte een bredere functie krijgt. Niet alleen thuis zijn en vrienden ontvangen, maar ook commerciële functies. Steeds meer mensen ontdekken hun huis als een “asset” waarmee geld verdiend kan worden. Als kantoor of werkplaats, als al of niet tijdelijk verhuurobject, als bed- and breakfast, als ……. Serieus alternatief. Het lijkt er sterk op dat zich rond de woningmarkt – net als rond de arbeidsmarkt – een flexibele schil aan het vormen is, die de acute problemen van veel starters oplost. De kern is voor de insiders: de mensen met een vast contract en met oude rechten. De schil is voor de nieuwkomers, de jongeren, de Het lijkt er sterk op dat zich rond mensen met wisselende inkomens. de woningmarkt een flexibele De flexibele schil is geen traditionele concurrent van schil aan het vormen is. de bestaande aanbieders op de woningmarkt. Ze bestaat uit een veelheid van initiatieven. Tijdelijke verhuur via online diensten, zoals de in Silicon Valley gevestigde Airbnb, die alleen al in Amsterdam zo’n 2.500 adressen in de aanbieding heeft en zich opmaakt om beursnotering aan te vragen.26 Aanbieders waarbij het niet alleen gaat om een alternatief voor hotelkamers, maar ook om verblijf voor een paar maanden of langer. Ook gaat het om antikraak-organisaties en eigenaren van vakantiehuisjes, die hun werkterrein verbreden. En het gaat om mensen die hun woning – en daarmee de woonlasten – graag willen delen met een ander, om huurders die hun woning geheel of gedeeltelijk doorverhuren. En natuurlijk om eigenaren die hun woning niet kunnen verkopen en ontdekken dat ze er zo best een aardige opbrengst uit kunnen halen. Daarnaast lijkt ook de particuliere huursector in te spelen op de trend naar flexibilisering. Vanwege de hoge huur, de relatief lage kwaliteit en de snelle beschikbaarheid heeft verhuur in de particuliere huursector vaak een tijdelijk karakter. Dat is op zich niet nieuw, maar de afgelopen jaren lijkt dit sterker te worden. Particuliere verhuurders bieden vaker onzelfstandige woonruimte aan,27 maar wat nog meer opvalt is de hoge “leegstand” in de particuliere huursector, vooral bij (kleine) verhuurders. In de 4 grote steden staat 15-20% van de woningen van deze verhuurders “administratief” leeg. Het is waarschijnlijk dat die woningen grotendeels wel worden bewoond, maar 25
Zie o.a. de Jong 2013, Bol 2014. Zie o.a. Parool 31-7-2012. 27 Companen 2013, p. 6. 26
7
dat de bewoners niet worden geregistreerd.28 De flexibele schil bevindt zich – zeker in deze beginfase – in een grijs gebied en blijft voor een belangrijk deel nog buiten de statistieken. Maar ze groeit tegen de verdrukking in. Corporaties en gemeenten bestrijden illegale onderhuur met hand en tand; een activiteit die zij zien als een vorm van “woonfraude”. Maar een stad als Amsterdam heeft onlangs al besloten zich bij de werkelijkheid neer te leggen en het verhuren van woningen via De flexibele schil zou zomaar zo’n online marktplaatsen te gedogen.29
“disruptive innovation” kunnen zijn, die de bijl aan de wortel legt van de oude monopolisten op de woningmarkt.
Al met al is het waarschijnlijk dat de groei van de flexibele schil van de woningmarkt zich verder door zal zetten en uiteindelijk – net als op de arbeidsmarkt – een serieus alternatief vormt voor bestaande aanbieders. Het zou zomaar zo’n “disruptive innovation” kunnen zijn: een concurrent uit onverwachte hoek, die de bijl aan de wortel legt van de oude monopolisten op de markt.30
28
CBS 2014. Zie o.a. Volkskrant 2014-02-15. 30 Christensen 1995. 29
8
3. Hoe kan het beleid worden verbeterd en waar is behoefte aan collectieve oplossingen? De problemen op de woningmarkt laten zien dat de onevenwichtige interventies op de woningmarkt moeten worden afgebouwd om de leemlaag te slechten en de doorstroming te verbeteren. Daartoe zijn inmiddels de eerste, voorzichtige stappen gezet. De fiscale steun aan de bovenkant van de koopmarkt wordt stapje voor stapje verlaagd en de Als de onevenwichtige fiscale prijs van huurwoningen krijgt langzaam een behandeling wordt afgebouwd, sterkere relatie met de kwaliteit. kan zich een marktsegment van Maar er is meer nodig. Als we de keuzevrijheid van particuliere verhuurders mensen op de woningmarkt echt willen verbeteren, moeten verhuurders-huurders en eigenaarontwikkelen. bewoners fiscaal gelijk behandeld worden. Dan kan zich ook een nieuw marktsegment van particuliere verhuurders ontwikkelen. Een segment dat in Duitsland al sinds jaar en dag een belangrijke bijdrage levert aan de woonvoorziening, ook voor mensen met lagere inkomens. Daarnaast zijn er argumenten om – net als in Duitsland - huurders en kopers met lage inkomens gelijk te behandelen, d.w.z. evenveel financiële ondersteuning.31 Daarbij zou wel het prijsopdrijvend effect van die ondersteuning moeten worden beperkt, bijvoorbeeld door een relatie te leggen met de regionale woningprijzen. Zelfredzaam. Het gedrag van aanbieders en vragers op de woningmarkt laat niet alleen zien dat de verstarde woningmarkt tot creatieve oplossingen leidt, maar ook dat de zelfredzaamheid van mensen groter is dan we geneigd zijn te denken. Wat dat betreft, doet zich een bijzonder fenomeen voor dat opnieuw te maken heeft met de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt. Er zijn steeds meer mensen met een relatief hoge opleiding, die geen vaste baan vinden en langdurig op een laag en wisselend inkomen zijn Als het woonbeleid niet meer in aangewezen.32 Dat zijn mensen die in het algemeen goed hun weg weten te vinden in sociale staat is om iedereen goed en netwerken en online diensten. Dat zijn ook mensen betaalbaar te huisvesten, waarom die middelen weten te vinden om hun woonlasten staan we mensen dan niet toe om te verlagen of inkomsten uit hun woning te verkrijgen. Het beleid van gemeenten en zelf oplossingen te vinden? corporaties lijkt er echter op gericht om die creativiteit zoveel mogelijk af te remmen, om eigen initiatief snel illegaal te verklaren. Maar als het huidige woonbeleid, dat is gebaseerd op de distributie van een schaars goed, niet meer in staat blijkt om iedereen goed en betaalbaar te huisvesten, waarom staan we mensen dan niet toe om zelf oplossingen te vinden. Bijvoorbeeld door bij een ander in te trekken. Of door hun woning door te verhuren. Of door hun huis voor nieuwe functies te gebruiken?
31 32
SBD 2010, de Jong & vd Moolen 2014. Companen 2014, p. 3, 14.
9
Communities. Ook zien we in toenemende mate dat er groepen mensen zijn – of liever communities – die naar nieuwe vormen van collectiviteit zoeken. Mensen met de zelfde achtergrond, levensstijl of belangstelling. Mensen met een zorgbehoefte die elkaar kunnen steunen. Of mensen, die individueel te weinig koopkracht of organisatievermogen hebben om een goede woonplek te regelen, maar In de woningmarkt is ruimte voor dat gezamenlijk wel kunnen: de oude doelgroep nieuwe vormen van van de coöperatieve vereniging. Alhoewel deze organisatievorm in landen als Tsjechië, Polen en gemeenschappelijk belang. Duitsland een belangrijk deel van het woningaanbod verzorgt, kennen we haar in de Nederlandse woningmarkt nauwelijks. In het huidige woonbeleid wordt de totstandkoming van dat soort initiatieven ook nauwelijks gefaciliteerd.33 Maar in een woningmarkt waarin het aantal zelfredzame mensen toeneemt, moet ruimte zijn voor nieuwe vormen van collectief belang, naast de wel bekende verenigingen van eigenaren en woningcorporaties. Sociale problemen. Natuurlijk is die zelfredzaamheid niet voor iedereen weggelegd. Er zijn en blijven grote groepen mensen die steun nodig hebben om een fatsoenlijke en betaalbare woonplek te vinden en te houden. Mensen die vaak met verschillende sociale problemen worden geconfronteerd. Voor die mensen blijft een collectief systeem nodig, dat wonen verbindt met maatschappelijke diensten Voor kwetsbare mensen is het de en zorgt voor een stabiele steun in de rug. Voor vraag of de scheiding van wonen die groep is het dan ook de vraag of de scheiding van wonen en zorg wel zo’n goede zaak is. Ook is en zorg wel zo’n goede zaak is. het de vraag of het beperken van de taken van corporaties tot het verhuren van woningen wel zo verstandig is, zeker in kwetsbare wijken. Wat dat betreft valt veel te leren van Engeland, waar veel housing associations bijvoorbeeld ook zorgdiensten leveren.
33
Zie ook: Schaar 2013.
10
4. Het toekomstperspectief voor woningcorporaties. Het is de vraag welk toekomstperspectief er ligt voor corporaties als het stof van de huidige korte termijn doelstellingen van de overheid is neergedwarreld. In hoeverre hebben collectieve dienstverleners als woningcorporaties, de zogenaamde “non-profits van de verzorgingsstaat”, straks nog toegevoegde waarde? Feit is in elk geval dat het vertrouwen van de bevolking in instituties als woningcorporaties niet hoog is34 en dat – in tegenstelling tot zorg en onderwijs – wonen een domein is dat mensen graag in eigen hand houden. Ook de politieke steun voor het instituut woningcorporaties is sterk afgenomen. Een fenomeen overigens dat niet specifiek Nederlands is. Met name ook in onze buurlanden Duitsland en Engeland is dat het geval.35 De afnemende steun voor corporaties hangt samen met een beleidswijziging die al sinds de 80-er jaren gaande is en die hun traditionele rol aantast: de verschuiving van aanbod- naar vraagsturing op de woningmarkt.36 Vooral na de Tweede Wereldoorlog werd het aanbod van huurwoningen met grote subsidiestromen gestimuleerd en waren corporaties onmisbare instrumenten om die subsidies goed terecht te laten komen. Vanaf medio jaren 70 werden deze “aanbodsubsidies” echter stap voor stap vervangen door vraagsubsidies, de huurtoeslag, maar ook andere sociale uitkeringen; subsidies die de koopkracht van mensen met lage inkomens ondersteunen. Redenen hiervoor waren de financiële positie van de overheid, maar ook de afname van het woningtekort en de groei van de koopkracht. In plaats van “ongericht” woningen te subsidiëren werd het efficiënter om alleen huurders te subsidiëren die dat nodig hadden. Door die beleidswijziging werd echter ook een belangrijke bestaansreden van corporaties ondermijnd: de productie van woningen en de distributie ervan. De traditionele rol van corporaties als “aanbodmachines” werd door het afschaffen van subsidies uitgehold en door de afname van de schaarste werd ook de distributierol minder belangrijk.37 Daar komt bij dat – zoals de voorgaande pagina’s hebben laten zien - distributie van woningen door corporaties als middel om mensen goed te huisvesten, minder doelmatig is geworden. Al met al tekent zich het beeld af dat er na een Het einde van het monopolie goede hervorming van de woningmarkt structureel minder behoefte is aan de klassieke rol van van woningcorporaties komt woningcorporaties. Er moet ruimte komen voor langzaam in zicht. particuliere verhuurders, voor gemeenschappelijke belangen van groepen mensen en vooral voor de creativiteit van mensen om hun eigen woonsituatie te regelen. Het einde van het monopolie van corporaties op de huurmarkt komt langzaam in zicht. Maar dat wil niet zeggen dat er bij een genormaliseerde woningmarkt, met ruimte voor individueel en collectief initiatief, geen behoefte meer is aan organisaties, die problemen oplossen waarin anderen niet voorzien. Al met al lijkt er vooral plek te zijn voor 3 soorten organisaties: 1. Een wijkgebonden woonzorg-voorziening voor kwetsbare mensen. 2. Een belangenbehartiger en ondersteuner van burgerinitiatieven. 3. Een prijsvechter op de markt: de hoogste kwaliteit voor de laagste prijs.
34
SCP 2013. Zie o.a. Stephens 2008. 36 De Jong 2012, 2013. 37 Zie o.a. RIGO 2014. 35
11
Drie perspectieven voor woningcorporaties.
1. Een wijkgebonden woon-zorg voorziening voor kwetsbare mensen. Grote sociale achterstanden concentreren zich in bepaalde wijken, vooral in de grotere steden. De bewoners worden vaak geconfronteerd met meervoudige problematiek, waarvan fatsoenlijk wonen er één is. Het zijn meestal wijken met een Kwetsbare wijken hebben slecht imago, die door beleggers worden behoefte aan krachtige gemeden. Wel zijn die wijken vaak het domein maatschappelijke organisaties van het soort particuliere verhuurders dat in de met een breed takenpakket. volksmond “huisjesmelker” wordt genoemd. Het zijn wijken die behoefte hebben aan intensief sociaal en technisch beheer. Wijken, waar relatief veel mensen wonen die steun van buiten nodig hebben. Wijken, waar behoefte is aan krachtige maatschappelijke organisaties, die een breed takenpakket tot hun verantwoordelijkheid rekenen. Een natuurlijke biotoop voor woningcorporaties, waar ze nu al met succes werkzaam zijn en absoluut niet gemist kunnen worden. 2. Een belangenbehartiger en ondersteuner van burgerinitiatieven. De woningmarkt wordt gedomineerd door een beperkt aantal grote partijen. Woningcorporaties, beleggers en projectontwikkelaars hebben de goede bouwlocaties in handen en hebben weinig belangstelling om ruimte te geven aan particuliere initiatieven. Opvallend is in dit verband dat er wel belangenverenigingen zijn voor verhuurders, Aanbieders op de woningmarkt eigenaar-bewoners en huurders, maar niet voor hebben weinig belangstelling om gemeenschapsinitiatieven. Die initiatieven komen ruimte te geven aan dan ook niet of met grote moeite tot stand. Toch is gemeenschapsinitiatieven. die vraag er wel, vooral in de groep met (lagere) middeninkomens; de traditionele achterban van de coöperatieve bouwverenigingen in andere landen. Enkele verspreide voorbeelden in Nederland38 laten zien dat corporaties in principe goed geëquipeerd zijn om deze vraag te ondersteunen. Ze hebben de technische en organisatorische expertise en hebben ervaring in de samenwerking met bewonersgroepen. Ze zouden dan ook een goede initiator kunnen zijn van dit nieuwe segment in de woningmarkt. Een logische variant hierbij is dat bewoners financieel kunnen participeren in hun woning of in kleine coöperatieve verenigingen. Op die manier krijgen de bewoners de gelegenheid te sparen in hun woning en daarmee een voorziening voor de oude dag op te bouwen. Een mogelijkheid die huurders niet hebben. 3. Een prijsvechter op de markt: “de hoogste kwaliteit voor de laagste prijs”. Eigenlijk is het bizar dat er op de huurmarkt geen aanbieders zijn die de slogan van de Lidl in hun vaandel voeren. En dat terwijl we weten dat een 38
Het is bizar dat de slogan: “de beste kwaliteit voor de laagste prijs” op de huurmarkt niet voorkomt.
Bijvoorbeeld Woningbouwvereniging Gelderland.
12
fatsoenlijke woning voor een zo laag mogelijke prijs hèt product is waar de markt op zit te wachten. Het laat zien dat er nauwelijks concurrentie is en dat de meeste verhuurders – ook woningcorporaties – zich weinig richten op de vraag in de markt. Hier ligt dan ook een groot gat in de markt, waar corporaties als geen ander in kunnen springen. Zij hoeven immers geen dividend uit te keren. Zij hoeven ook geen hoge rendementseisen te hanteren. Net als in landen als Oostenrijk, Denemarken en Finland kan het business-model worden gebaseerd op “cost-based rent”, dat wil zeggen dat het in principe voldoende is als de kosten door de huurprijs worden goedgemaakt.39 En – niet onbelangrijk - er zijn goede aanwijzingen om aan te nemen dat de bedrijfsvoering van corporaties bij een beperkte taakstelling een stuk efficiënter kan. Deze 3 perspectieven geven een antwoord op vraagstukken in de samenleving waarin onvoldoende wordt voorzien. Perspectieven die passen bij de competenties en bij de corebusiness van woningcorporaties. Het zijn ook perspectieven waarvoor waarschijnlijk maatschappelijke steun zal bestaan en waardoor het legitimatievraagstuk van corporaties kleiner kan worden. Maar het zijn ook 3 perspectieven die een geheel verschillende attitude en aanpak vragen en daarom moeilijk in één bedrijf te verenigen zullen zijn. Corporaties zullen zich specialiseren. De corporatiesector als geheel zal kleiner worden, maar de verschillen worden groter. Wijkgerichte corporaties vragen om een brede taakopvatting. Ondersteuning van burgerinitiatieven vraagt om kleinschaligheid. De “Lidl van de woningmarkt” wordt gekenmerkt door een zeer efficiënte bedrijfsvoering en vraagt om bovenregionale of zelfs landelijke dekking. Zo wordt het toch nog spannend in de sociale huursector!
39
Cecodhas 2012.
13
Bronnen. ABF (2012): Opgave stedelijke vernieuwing en woningbouw. AFWC, Amsterdamse Federatie Woningcorporaties (2012): Rapportage woonruimteverdeling 2012 Stadsregio Amsterdam. (2014): Website: www.afwc.nl. Besseling, P, L. Bovenkerk, G. Romijn & W. Vermeulen (2008): De Nederlandse woningmarkt en overheidsbeleid; over aanbodrestricties en vraagsubsidies. In: Vereniging Staatshuishoudkunde: Agenda voor de woningmarkt. Bol, N. (2014): Tijdelijke en flexibele oplossingen groeien door verandering van de vraag. Service Magazine. BZK, Ministerie (2013): WoON; Woononderzoek Nederland 2012. (2013): Wonen in ongewone tijden. CBS, Centraal Bureau voor de Statistiek (2014): Statline april 2014. (2014): Leegstand in Nederland anno 2013. (2014): Barometer beroepsbevolking. Cecodhas Housing Europe (2012): Housing affordability in the EU. (2012): Housing Europe review. Christensen, C. (1995): Disruptive Technologies. Catching the Waves. Companen (2014): De laagste inkomens in de huursector. Conijn, J. (2011): Woningcorporaties op een kruispunt. Vastgoedlezing 2011. EC, European Commission (2009): Housing and exclusion. Goos, M, A. Manning & A. Salomons (2010): Explaining job polarisation in Europe. Jong, R. de (2012): Vraagondersteuning is beter dan betaalbare huren. Of toch niet? Tijdschrift VHV. (2013): Het rommelhok van de vastgoedmarkt. In: Barometer Maatschappelijk Vastgoed. (2013): De balans verstoord. Uitgave Aedes. Jong, R de & J. v.d. Moolen (2014): Governance sociale huisvesting in Europa; een vergelijking met Engeland en Duitsland. Uitgave VTW. OESO (2011): Housing markets and structural policies in OECD countries. Parool (2012): Amsterdammers verdienen bij door toeristen onderdak te bieden, 31-7-2012. Regio Utrecht (2013): Woningmarktmonitor 2013. RIGO (2014): Sturen op inkomen. Toewijzingscriteria in de woonruimteverdeling. Romijn, G, & P. Besseling (2008): Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huuwoningmarkt. Uitgave CPB. SCP, Sociaal Cultureel Planbureau (2013): Burgerperspectieven 2013-03. SBD, Statistisches Bundesambt Deutchland (2010): Sozialleistungen. Wohngeld. Schaar, J. van (2013): Het wordt nooit meer zoals het was. Inleiding t.g.v. afscheid J. Kammeijer, Futura. Stephens, M, M. Elsinga & T. Knorr (2008): The privatisation of social housing. Three different pathways. In: Social Housing in Europe II. Volkskrant 17-3-2014: Sociale huurwoningen fors duurder geworden. 15-02-2014: Amsterdam akkoord met thuis verhuren aan toeristen,. WRR (2013): Naar een lerende economie. 14
