Aan ieder monopolie komt een einde. Vooruit naar de kern? OK, maar naar welke kern? 3 perspectieven voor corporaties. Rudy de Jong, 20 maart 2014.
Inleiding Het essay “Vooruit naar de kern” laat op een boeiende manier zien wat ook weer de bedoeling van de sociale huisvesting is en waar het systeem in de loop van de tijd de weg is kwijtgeraakt. Van daaruit wordt een aantal perspectieven geschetst om het woonbeleid weer op het goede spoor te zetten. Het essay past daarmee in het “ordeningsdebat” dat de sector nu bezighoudt en dat draait om de vraag waar het heen gaat met ons mooie, internationaal geroemde corporatiesysteem. De vraag die daarbij echter alleen zijdelings aan de orde komt, is in hoeverre het sociale huursysteem nog past bij de ontwikkeling van onze samenleving. Hoe ontwikkelt de markt van vraag en aanbod zich? In hoeverre is er nog behoefte aan een centraal gestuurde “bedoeling”? Dat wil zeggen: een aanbod-gestuurd woonbeleid met een exclusieve rol voor een groep “toegelaten” verhuurders. Daarin ligt ook de institutionele vraag besloten wat we nog collectief willen regelen op de woningmarkt en wat we inmiddels wel kunnen overlaten aan mensen zelf en aan commerciële en niet-commerciële aanbieders? In dit essay doe ik een poging om – als aanvulling op “Vooruit naar de kern” - een begin te maken met het beantwoorden van deze vragen. Dat doe ik door aan de andere kant van de “leefwereld” van de sociale huursector te beginnen. Dus niet bij het institutionele speelveld van bedoelingen en regulering, maar bij de vraagstukken in de samenleving, het spel van vraag en aanbod op de woningmarkt. Achtereenvolgens komen daarbij de volgende vragen aan de orde: 1. 2. 3. 4.
Wat gebeurt er op de woningmarkt? Hoe reageren aanbieders en vragers? Hoe kan het beleid worden verbeterd en waar is nog behoefte aan collectieve oplossingen? Wat is het toekomstperspectief voor woningcorporaties?
NB: de vraag die in dit essay niet aan de orde zal komen, is het nut dat woningcorporaties hebben voor het realiseren van een aantal publieke doelstellingen, die alleen indirect met goed wonen te maken hebben. Bijvoorbeeld het uitvoering geven aan onderdelen van het sociale zekerheidssysteem of het functioneren als een anticyclische investeringsmachine in economisch slechte tijden. 1
1. Wat gebeurt er op de woningmarkt? Over de Nederlandse woningmarkt zijn de afgelopen jaren veel rapporten geschreven. Er blijkt sprake te zijn van forse tekortkomingen. Het belangrijkste probleem is de extreem lage aanbodelasticiteit.1 Dat wil zeggen dat het aanbod nauwelijks reageert op veranderingen in de vraag. De belangrijkste verklaring hiervoor is de schaarste aan bouwgrond en de overheidsregulering, die het aanbod beperkt. Ook subsidies spelen een grote rol bij de verstoring. In een markt waarin aanbod nauwelijks reageert op de vraag, leidt subsidiëring van afnemers (via hypotheekrenteaftrek, hypotheekgarantie en huurtoeslag) vooral tot hogere prijzen en slechts beperkt tot hogere kwaliteit of meer aanbod. 2 Daarnaast leiden de subsidies niet alleen tot hogere prijzen, maar ook tot herverdeling van koopkracht. Door de tegengestelde werking van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag ondersteunt het bestaande systeem vooral de koopkracht van lage (in de huursector) en hoge (met een eigen woning) inkomens en veel minder die van (lagere) middeninkomens. Daar komt bij dat eigen woningbezit fiscaal veel sterker wordt gestimuleerd dan het verhuren van woningen. Het totale bedrag aan belastingaftrek voor kopers is een veelvoud van de toeslagen voor huurders. Het gevolg is dat verhuurders wel worden geconfronteerd met de hoge vastgoedprijzen, opgejaagd door de subsidiëring van de kopers, maar niet dezelfde fiscale voordelen hebben. En alsof dat niet voldoende is, kunnen particuliere verhuurders ook geen gebruik maken van de rentevoordelen door overheidsgaranties van veel kopers (NHG) en van woningcorporaties (WSW) en van de fiscale voordelen van institutionele beleggers. Het is dan ook geen wonder dat er in Nederland slechts een kleine particuliere huurmarkt bestaat. Lage doorstroming.
Door de subsidies zit er een “leemlaag” in de woningmarkt waar moeilijk doorheen te komen is.
De onevenwichtige subsidiëring van de woningmarkt verklaart ook deels waarom de doorstroming laag is. Bij een stijgend inkomen raken huishoudens immers hun subsidie (huurtoeslag) kwijt, waarna het inkomen nog veel verder moet stijgen voordat ze opnieuw aanspraak op subsidie (hypotheekrenteaftrek) kunnen maken. Door het subsidiesysteem zit er een “leemlaag” in de woningmarkt waar moeilijk doorheen te komen is. Behalve het subsidiesysteem zijn er ook andere factoren die de doorstroming beperken, zoals de kredietcrisis en de veranderingen op de arbeidsmarkt. Ondanks de lage rente, is de toegang tot hypothecair krediet een stuk moeilijker geworden. Dat geldt zeker voor het groeiende leger mensen zonder vaste baan en met wisselende inkomsten. Maar ook de huurregelgeving en het huurbeleid van woningcorporaties hebben een negatief effect op de doorstroming. Door het huurbeleid van overheid en corporaties bestaat vaak een zwakke relatie tussen prijs en kwaliteit. Mensen, die het geluk hebben in een aantrekkelijk geprijsde huurwoning te wonen, zullen niet gauw verhuizen. Het plaatje van de trage doorstroming wordt compleet gemaakt door de vergrijzing en de verandering in het zorgbeleid. Ouderen zijn sowieso minder verhuisgeneigd dan jongeren, maar door het beleid om zo lang mogelijk in eigen huis verzorgd te worden, wordt dit verder versterkt.3 Het gevolg is lange wachttijden voor sociale huurwoningen in gewilde gebieden, zeker voor
1
Zie o.a. OESO 2011: Housing markets and structural policies in OECD countries. Zie o.a. Besseling, Bovenkerk cs 2008: De Nederlandse woningmarkt en overheidsbeleid; over aanbodrestricties en vraagsubsidies. In: Vereniging Staatshuishoudkunde: Agenda voor de woningmarkt. 3 WoOn 2012. 2
2
“normale” woningzoekenden, dus zonder een erkende urgentie. In gewilde steden als Amsterdam of Utrecht bedraagt de gemiddelde wachttijd van starters 7-8 jaar.4 Dichten van de kloof. In de loop der tijd zijn verschillende pogingen gedaan om de kloof in de woningmarkt te dichten, echter zonder het echte probleem aan te pakken. In de jaren negentig zijn de hypotheekvoorwaarden aanmerkelijk versoepeld waardoor een groeiend aantal huishoudens met lagere middeninkomens een woning kon kopen. Toen dit “pull” beleid vastliep door de prijsstijging van woningen en de uit de hand gelopen hypotheekschulden, werd gekozen voor een “push” beleid. Dat willen zeggen: het stimuleren van huurders met een wat hoger inkomen om te verhuizen door versnelde verhoging van de huren. Het financieel belasten van relatief goedkope huurwoningen (verhuurdersheffing) werkte hierbij als een stimulans. Impliciete subsidies. Veel beleidsmakers zien de extra huurstijging Door de “leemlaag” in de als een terechte correctie op de te lage prijs van sociale huurwoningen. Omdat met die woningmarkt betalen huurders met huurprijs geen marktconform rendement een middeninkomen meer dan mogelijk is, beschouwen zij de relatief lage kopers met het zelfde inkomen. huur als een “impliciete” subsidie. Het is zeer de vraag of deze beleidsmakers gelijk hebben. Wat marktconform is wordt niet alleen bepaald door de rendementseis van de eigenaar, maar ook door hetgeen de huurder kan en wil betalen. Zij realiseren zich onvoldoende dat het merendeel van de huurwoningen ooit met subsidie is gebouwd, omdat zelfs huurders met een lager middeninkomen zich een dergelijke woning niet konden veroorloven. Het is zeer de vraag of de koopkracht van die huishoudens inmiddels zover gestegen is, dat zij zich de marktprijs van hun woning wel kunnen veroorloven. Ook realiseren zij zich onvoldoende dat er op de schaal van Nederland nauwelijks nog sprake is van een kwantitatief woningtekort5 en dat de woonlasten van huurders nu al tot de hoogste van Europa behoren.6 Door de leemlaag in de woningmarkt betalen huurders met een middeninkomen nu al hogere woonlasten dan kopers met het zelfde inkomen en door de huurstijging neemt dat verschil toe.7 Verder is er opvallend weinig Alleen in gewilde woningmarkten is beleidsaandacht voor de effecten van de huurtoeslag op de huren. Door het sprake van “impliciete subsidies” van generieke, landelijke systeem is de hoogte corporaties door lage huren. In andere van de huurtoeslag vrijwel onafhankelijk van gebieden wordt de huur juist de waarde van de woning. De gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam ligt meer dan opgestuwd door de huurtoeslag. tweemaal zo hoog als in zwakke woningmarkten, maar de gemiddelde huurprijs (per m2), verschilt niet meer dan een procent of tien.8 Het is daarom waarschijnlijker dat
4
AFW, website. Provincie Utrecht: Woningmarktmonitor. Zie o.a. ABF 2012: Opgave stedelijke vernieuwing en woningbouw. 6 Zie o.a. Cecodhas 2012: Housing affordability in the EU. European Commission 2009: Housing and exclusion. 7 WoOn 2012. 8 WoOn 2012. 5
3
alleen in gewilde woningmarktgebieden het probleem speelt dat de hoogte van de huur door overheids- en corporatiebeleid onnodig wordt beperkt. In veel andere gebieden speelt het omgekeerde. Door de huurtoeslag wordt de huur daar aan de onderkant van de markt juist onnodig opgestuwd. Hogere kosten maar geen beweging. Het resultaat van dit alles is dat een groot aantal kopers met een negatief vermogen wordt geconfronteerd, een groeiend aantal huurders onverantwoord hoge woonlasten heeft, de subsidielast van de overheid is toegenomen, maar de woningmarkt niet in beweging is gekomen.
4
2. Hoe reageren aanbieders en vragers op de woningmarkt? Door de economische teruggang en de daling van de huizenprijzen (met zo’n 25%) verminderde de vraag naar koopwoningen en werden projectontwikkelaars, corporaties en gemeenten met grote verliezen geconfronteerd. Het aanbod van nieuwe woningen is in enkele jaren meer dan gehalveerd. Vrijkomende koopwoningen staan langdurig te koop en worden steeds vaker tijdelijk verhuurd. Tegelijk nam de vraag naar huurwoningen sterk toe. Van de verhuizende huishoudens ging de afgelopen jaren zo’n 70% naar een huurwoning. Voor startende huishoudens ligt dat voor de hand, maar inmiddels verhuizen ook meer kopers naar een huurwoning dan omgekeerd.9 Daarmee groeit de markt voor duurdere huurwoningen. Groeiende vraag huurwoningen. Behalve de economische stagnatie zijn er nog enkele belangrijke verklaringen voor de grote belangstelling voor huurwoningen. Ten eerste is dat de samenstelling van de verhuizende huishoudens. Van de startende huishoudens bestaat inmiddels zo’n 70% uit één persoon en bij de doorstromers is dat bijna de helft. Alleenstaanden zijn in het algemeen minder koopbereid, maar zijn daar gezien hun gemiddeld lage inkomen ook veel minder toe in staat. Dat geldt niet alleen voor jongeren, maar zeker zo sterk voor oudere alleenstaanden.10 Een tweede verklaring is de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Een steeds groter deel van de arbeidsmarkt bestaat uit vormen van flexibele arbeid, dat wil zeggen tijdelijke contracten en werken als kleine zelfstandige. Het is goed mogelijk dat dit een structureel verschijnsel is, mede gezien de trend van een in omvang afnemende (lagere) middenklasse.11 Vanwege de wisselende en onzekere inkomsten is het voor die groep extra moeilijk om een lening voor het kopen van een woning te krijgen. Bovendien vraagt het hebben van wisselende De grote vraag naar duurdere werkgevers om flexibiliteit in de woonplek. Een huurwoningen kon wel eens koopwoning kan dan een blok aan je been zijn. blijvend zijn. Een derde verklaring voor de groeiende belangstelling voor huurwoningen is de vergrijzing. Veel ouderen willen het vermogen in hun woning vrijmaken om hun inkomen aan te vullen of om geld aan hun kinderen te schenken. Gezien de stijgende zorgkosten en de onder druk staande pensioenen zal dit trend sterker worden. Vanwege het structurele karakter van verschillende verklaringen zou de gegroeide vraag naar huurwoningen wel eens blijvend kunnen zijn, ook als de koopmarkt weer aantrekt. Onbereikbaar. De grotere vraag naar duurdere huurwoningen gaat samen met een snelle stijging van de huurprijs, vooral van leegkomende woningen. Het is niet ongewoon als woningcorporaties de huur van Is het niet merkwaardig dat het leegkomende woningen met meer dan 100 euro per tekort aan betaalbare woningen maand verhogen. Door de verstopte woningmarkt, de stijgende vraag nauwelijks tot commotie leidt? naar huurwoningen en de snel stijgende huren, lijkt de reguliere huursector voor veel starters met lagere inkomens echter vrijwel onbereikbaar te worden. Voor betaalbare sociale huurwoningen bestaan in 9
CBS Statline 2014. WoOn 2012, CBS Statline 2014. 11 Zie o.a. Goos, Manning cs 2010: Explaining job polarisation in Europe. 10
5
veel steden lange wachtlijsten. De particuliere huursector is meestal klein, slecht toegankelijk voor lagere inkomens en duur. En de huren stijgen zo snel, dat voor een groeiend aantal huishoudens met lage inkomens zelfs de sociale huursector onbetaalbaar lijkt te worden.12 Dus hoe komen starters nog aan een betaalbare woning? Hoe kunnen de 800.000 huurders die nu al zowat de helft van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten13, de steeds hogere huren opbrengen? Zijn we op weg naar een nieuwe woningnood? Maar ….., aan de andere kant: als het probleem zo groot is, is het dan niet merkwaardig dat het tekort aan betaalbare woningen nauwelijks tot commotie leidt? Alhoewel veel huishoudens zich zorgen maken over de betaalbaarheid van huisvesting, staat dit niet eens in de top 10 van grootste zorgpunten van de Nederlandse bevolking.14 Wat is er aan de hand? Creatieve oplossingen. Zou het kunnen zijn dat huurders, maar vooral starters, veel minder weg hebben van de makke schapen dan waar we ze voor houden? Zou het kunnen zijn dat zij van de nood een deugd maken? Dat ze veel zelfredzamer zijn dan we denken? Dat ze hun eigen oplossingen zoeken? Het lijkt er sterk op dat dit inderdaad het geval is, maar dat dit nog buiten het beeld van veel beleidsmakers blijft.15
Zou het kunnen zijn dat huurders minder weg hebben van de makke schapen dan waar we ze voor houden?
Natuurlijk hebben corporaties in steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag best door dat illegale onderhuur net zoiets is als drugsgebruik. Je kunt er tegen vechten, maar de strijd winnen, lukt je nooit. Ook zien ze wel dat steeds vaker woningen worden gehuurd door een stel dat niet persé een relatie heeft. Studentenhuisvesters weten dat onzelfstandige woonruimte steeds populairder wordt. Corporaties in gebieden met veel laaggeschoolde arbeid zien dat er ’s avonds opvallend veel auto’s met Poolse kentekens in hun complexen staan. En verhuurmedewerkers weten best dat gescheiden vaders hun heil zoeken op vakantieparken en daar jaren kunnen blijven wonen. Minder ruimte. Wat we minder op ons netvlies hebben, is dat Wat we nog niet zo op ons steeds meer jongeren niet zo nodig op kamers netvlies hebben, is dat steeds hoeven. Of dat ze thuis wonen en ook nog ergens meer jonge mensen het niet anders. Dat sinds een aantal jaren starters weliswaar meer betalen, maar ook minder alleen normaal, maar ook prima woonruimte consumeren.16 Dat door de vinden om met anderen een gezinsverdunning en de vergrijzing steeds meer woning te delen. mensen ruimte over hebben. Dat je als alleenstaande met een nieuw relatie je woning best een tijdje kunt doorverhuren. Dat ouderen in plaats van de dure thuiszorg soms liever een paar Poolse dames in huis nemen. Dat jonge mensen het
12
Zie o.a. Volkskrant 17-3-2014: Sociale huurwoningen fors duurder geworden. WoOn 2012. 14 SCP Burgerperspectieven 2013-03. 15 Zie ook: BZK 2013: Wonen in ongewone tijden. 16 WoOn 2012, BZK 2013: Wonen in ongewone tijden. 13
6
steeds vaker niet alleen normaal, maar ook prima vinden om met anderen een woning te delen. En dat ze hun eigen sociale netwerken hebben om woonruimte en medebewoners te vinden. Flexvastgoed. Wat we ook minder op ons netvlies hebben, is dat vastgoed steeds meer een multifunctioneel en flexibel karakter krijgt.17 Niet alleen na elkaar, maar ook tegelijk. Dat heeft alles te maken met de transformatie van de arbeidsmarkt en met de communicatie via internet en sociale netwerken. Publieke, commerciële en sociale functies worden gemengd in één gebouw. Woonhuizen, bibliotheken en horecagelegenheden dienen als werkplek en uitvalsbasis voor de groeiende groep ZZP-ers en flexwerkers. Zorgdiensten worden niet meer in instellingen, maar aan huis geleverd. Dat betekent dat ook woonruimte een bredere functie krijgt. Niet alleen thuis zijn en vrienden ontvangen, maar ook commerciële functies. Steeds meer mensen ontdekken hun huis als een “asset” waarmee geld verdiend kan worden. Als kantoor of werkplaats, als al of niet tijdelijk verhuurobject, als bed- and breakfast, als ……. Serieus alternatief. Het lijkt er sterk op dat zich rond de woningmarkt – net als rond de arbeidsmarkt – een flexibele schil aan het vormen is, die de acute problemen van veel starters oplost. De kern is voor de insiders: de Het lijkt er sterk op dat zich rond mensen met een vast contract en met oude rechten. De schil is voor de nieuwkomers, de de woningmarkt een flexibele jongeren, de mensen met wisselende inkomens. schil aan het vormen is. De flexibele schil is geen traditionele concurrent van de bestaande aanbieders op de woningmarkt. Ze bestaat uit een veelheid van initiatieven. Tijdelijke verhuur via online diensten, zoals de in Silicon Valley gevestigde Airbnb, die alleen al in Amsterdam zo’n 2.500 adressen in de aanbieding heeft en zich opmaakt om beursnotering aan te vragen.18 Aanbieders waarbij het niet alleen gaat om een alternatief voor hotelkamers, maar ook om verblijf voor een paar maanden of langer. Ook gaat het om antikraak organisaties en eigenaren van vakantiehuisjes, die hun werkterrein verbreden. En het gaat om mensen die hun woning – en daarmee de woonlasten – graag willen delen met een ander, om huurders die hun woning geheel of gedeeltelijk doorverhuren. En natuurlijk om eigenaren die hun woning niet kunnen verkopen en ontdekken dat ze er zo best een aardige opbrengst uit kunnen De flexibele schil zou zomaar zo’n halen. Enzovoorts. De flexibele schil bevindt zich – zeker in deze “disruptive innovation” kunnen beginfase – in een grijs gebied en blijft voor een zijn, die de bijl aan de wortel legt belangrijk deel nog buiten de statistieken. Maar ze van de oude monopolisten op de groeit tegen de verdrukking in. Corporaties en gemeenten bestrijden illegale onderhuur met hand woningmarkt. en tand; een activiteit die zij zien als een vorm van “woonfraude”. Maar een stad als Amsterdam heeft onlangs al besloten zich bij de werkelijkheid neer te leggen en het verhuren van woningen via online marktplaatsen te gedogen.19
17
Zie o.a. Jong, R. de, 2013: Het rommelhok van de vastgoedmarkt. In: Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2013. Bol, N. 2014: Tijdelijke en flexibele oplossingen groeien door verandering van de vraag. Service Magazine. 18 Zie o.a. Parool 31-7-2012: Amsterdammers verdienen bij door toeristen onderdak te bieden. 19 Zie o.a. Volkskrant 2014-02-15: Amsterdam akkoord met thuis verhuren aan toeristen.
7
Al met al is het waarschijnlijk dat de groei van de flexibele schil van de woningmarkt zich verder door zal zetten en uiteindelijk – net als op de arbeidsmarkt – een serieus alternatief vormt voor de bestaande aanbieders. Het zou zomaar zo’n “disruptive innovation” kunnen zijn: een concurrent uit onverwachte hoek, die de bijl aan de wortel legt van de oude monopolisten op de markt.20
20
Christensen, C. 1995: Disruptive Technologies. Catching the Waves.
8
3. Hoe kan het beleid worden verbeterd en waar is behoefte aan collectieve oplossingen? De problemen op de woningmarkt laten zien dat de onevenwichtige subsidiëring van de woningmarkt moet worden afgebouwd om de leemlaag te slechten en de doorstroming te verbeteren. Daartoe zijn inmiddels de eerste, voorzichtige stappen gezet. De fiscale steun aan de bovenkant van de koopmarkt wordt stap voor stap Als de onevenwichtige fiscale afgebouwd en de prijs van huurwoningen krijgt behandeling wordt afgebouwd, langzaam een sterkere relatie met de kwaliteit. kan zich een marktsegment van Maar er is meer nodig. Als we de keuzevrijheid van particuliere verhuurders mensen op de woningmarkt echt willen verbeteren, moeten verhuurders en eigenaar-bewoners fiscaal ontwikkelen. gelijk behandeld worden. Dan kan zich ook een nieuw marktsegment van particuliere verhuurders ontwikkelen. Een segment dat in Duitsland al sinds jaar en dag een belangrijke bijdrage levert aan de woonvoorziening, ook voor mensen met lagere inkomens. Daarnaast zijn er argumenten om – net als in Duitsland - huurders en kopers met lage inkomens gelijk te behandelen, d.w.z. evenveel financiële ondersteuning.21 Daarbij zou wel het prijsopdrijvend effect van die ondersteuning moeten worden beperkt, bijvoorbeeld door een relatie te leggen met de regionale woningprijzen. Zelfredzaam. Het gedrag van aanbieders en vragers op de woningmarkt laat niet alleen zien dat de verstarde woningmarkt tot creatieve oplossingen leidt, maar ook dat de zelfredzaamheid van mensen groter is dan we geneigd zijn te denken. Wat dat betreft, doet zich een bijzonder fenomeen voor dat opnieuw te maken heeft met de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt. Er zijn steeds meer mensen met een relatief hoge opleiding, die geen vaste baan vinden en langdurig op een laag en wisselend inkomen zijn Als het woonbeleid niet meer in aangewezen. Dat zijn mensen die in het algemeen goed hun weg weten te vinden in sociale staat is om iedereen goed en netwerken en online diensten. Dat zijn ook mensen betaalbaar te huisvesten, waarom die middelen weten te vinden om hun woonlasten staan we mensen dan niet toe om te verlagen of inkomsten uit hun woning te verkrijgen. Het beleid van gemeenten en zelf oplossingen te vinden? corporaties lijkt er echter op gericht om die creativiteit zoveel mogelijk af te remmen, om eigen initiatief snel illegaal te verklaren. Maar als het huidige woonbeleid, dat is gebaseerd op de distributie van een schaars goed, niet meer in staat blijkt om iedereen goed en betaalbaar te huisvesten, waarom staan we mensen dan niet toe om zelf oplossingen te vinden. Bijvoorbeeld door bij een ander in te trekken. Of door hun woning door te verhuren. Of door hun huis voor nieuwe functies te gebruiken?
21
Statistisches Bundesambt 2010: Sozialleistungen. Wohngeld.
9
Communities. Ook zien we in toenemende mate dat er groepen mensen zijn – of liever communities – die naar nieuwe vormen van collectiviteit zoeken. Mensen met de zelfde achtergrond, levensstijl of belangstelling. Mensen met een zorgbehoefte die elkaar kunnen steunen. Of mensen, die individueel te weinig koopkracht of organisatievermogen hebben om een goede woonplek te regelen, maar In de woningmarkt is ruimte voor dat gezamenlijk wel kunnen: de oude doelgroep nieuwe vormen van van de coöperatieve vereniging. Alhoewel deze organisatievorm in landen als Tsjechië, Polen en gemeenschappelijk belang. Duitsland een belangrijk deel van het woningaanbod verzorgt, kennen we haar in de Nederlandse woningmarkt nauwelijks. In het huidige woonbeleid wordt de totstandkoming van dat soort initiatieven ook nauwelijks gefaciliteerd.22 Maar in een woningmarkt waarin het aantal zelfredzame mensen toeneemt, moet ruimte zijn voor nieuwe vormen van collectief belang, naast de wel bekende verenigingen van eigenaren en woningcorporaties. Sociale problemen. Natuurlijk is die zelfredzaamheid niet voor iedereen weggelegd. Er zijn en blijven grote groepen mensen die steun nodig hebben om een fatsoenlijke en betaalbare woonplek te vinden en te houden. Mensen die vaak met verschillende sociale problemen worden geconfronteerd. Voor die mensen blijft een collectief systeem nodig, dat wonen verbindt met maatschappelijke diensten Voor kwetsbare mensen is het de en zorgt voor een stabiele steun in de rug. Voor vraag of de scheiding van wonen die groep is het dan ook de vraag of de scheiding van wonen en zorg wel zo’n goede zaak is. Ook is en zorg wel zo’n goede zaak is. het de vraag of het beperken van de taken van corporaties tot het verhuren van woningen wel zo verstandig is, zeker in kwetsbare wijken. Wat dat betreft valt veel te leren van Engeland, waar veel housing associations ook zorgdiensten leveren.
22
Zie ook: V.d. Schaar 2013: Het wordt nooit meer zoals het was.
10
4. Het toekomstperspectief voor woningcorporaties. Het is de vraag welk toekomstperspectief er ligt voor corporaties als het stof van de korte termijn doelstellingen van de huidige overheid is neergedwarreld. In hoeverre hebben collectieve dienstverleners als woningcorporaties, de zogenaamde “non-profits van de verzorgingsstaat”, straks nog toegevoegde waarde? Feit is in elk geval dat het vertrouwen van de bevolking in instituties als woningcorporaties niet hoog is23 en dat – in tegenstelling tot zorg en onderwijs – wonen een domein is dat mensen graag in eigen hand houden. Ook de politieke steun voor het instituut woningcorporaties is sterk afgenomen. Een fenomeen overigens dat niet specifiek Nederlands is. Met name ook in onze buurlanden Duitsland en Engeland is dat het geval.24 Uit de voorgaande pagina’s tekent zich het beeld af Het einde van het monopolie dat er na een goede hervorming van de woningmarkt van woningcorporaties komt minder behoefte is aan de klassieke rol van woningcorporaties. Er moet ruimte komen voor langzaam in zicht. particuliere verhuurders, voor gemeenschappelijke belangen van groepen mensen en vooral voor de creativiteit van mensen om hun eigen woonsituatie te regelen. Het einde van het monopolie van corporaties op de huurmarkt komt langzaam in zicht. Maar dat wil niet zeggen dat er bij een genormaliseerde woningmarkt, met ruimte voor individueel en collectief initiatief, geen behoefte meer is aan organisaties, die problemen oplossen waarin anderen niet voorzien. Al met al lijkt er vooral plek voor 3 perspectieven: 1. Een wijkgebonden woon-zorg voorziening voor kwetsbare mensen. Grote sociale achterstanden concentreren zich in bepaalde wijken, vooral in de grotere steden. De bewoners worden vaak geconfronteerd met meervoudige problematiek, waarvan fatsoenlijk wonen er één is. Het zijn meestal wijken met een slecht imago, die door beleggers worden gemeden. Wel zijn die wijken vaak het domein van het soort particuliere verhuurders die in de volksmond Kwetsbare wijken hebben “huisjesmelkers” worden genoemd. Het zijn wijken behoefte aan krachtige die behoefte hebben aan intensief sociaal en technisch beheer. Wijken, waar relatief veel mensen maatschappelijke organisaties wonen die steun van buiten nodig hebben. met een breed takenpakket. Wijken, waar behoefte is aan krachtige maatschappelijke organisaties, die een breed takenpakket tot hun verantwoordelijkheid rekenen. Een natuurlijke biotoop voor woningcorporaties, waar ze nu al met succes werkzaam zijn en absoluut niet gemist kunnen worden. 2. Een belangenbehartiger en ondersteuner van burgerinitiatieven. De woningmarkt wordt gedomineerd door een beperkt aantal grote partijen. Woningcorporaties, beleggers en projectontwikkelaars hebben de goede bouwlocaties in handen en hebben weinig belangstelling om ruimte te geven aan particuliere initiatieven. Opvallend is in dit verband dat er wel
23
SCP 2013: Burgerperspectieven. Zie o.a. Stephens, Elsinga, Knorr 2008: The privatisation of social housing. Three differend pathways. In: Social Housing in Europe II. 24
11
belangenverenigingen zijn voor verhuurders, eigenaar-bewoners en huurders, maar niet voor gemeenschapsinitiatieven. Die initiatieven komen dan ook niet of met grote moeite tot stand. Toch is die vraag er wel, vooral in de groep met (lagere) Aanbieders op de woningmarkt middeninkomens; de traditionele achterban van de hebben weinig belangstelling om coöperatieve bouwverenigingen in andere landen. ruimte te geven aan Enkele verspreide voorbeelden in Nederland25 laten gemeenschapsinitiatieven. zien dat corporaties in principe goed geëquipeerd zijn om deze vraag te ondersteunen. Ze hebben de technische en organisatorische expertise en hebben ervaring in de samenwerking met bewonersgroepen. Ze zouden dan ook een goede initiator kunnen zijn van dit nieuwe segment in de woningmarkt. Een logische variant hierbij is dat bewoners financieel kunnen participeren in hun woning of in kleine coöperatieve verenigingen. Op die manier krijgen de bewoners de gelegenheid te sparen in hun woning en daarmee een voorziening voor de oude dag op te bouwen. Een mogelijkheid die huurders niet hebben. 3. Een prijsvechter op de markt: “de hoogste kwaliteit voor de laagste prijs”. Eigenlijk is het bizar dat er op de huurmarkt geen aanbieders zijn die de slogan van de Lidl in hun vaandel voeren. En dat terwijl we weten dat een fatsoenlijke woning voor een zo laag mogelijke prijs het product is waar de markt juist op zit te wachten. Het laat zien dat er nauwelijks concurrentie is en dat de meeste verhuurders – ook woningcorporaties – Het is bizar dat de slogan: “de zich weinig richten op de vraag in de markt. Hier ligt beste kwaliteit voor de laagste dan ook een groot gat in de markt, waar corporaties prijs” op de huurmarkt niet als geen ander in kunnen springen. Zij hoeven immers geen dividend uit te keren. Zij hoeven ook voorkomt. geen hoge rendementseisen te hanteren. Net als in landen als Oostenrijk, Denemarken en Finland kan het business-model worden gebaseerd op “cost-based renting”, dat wil zeggen dat het in principe voldoende is als de kosten door de huurprijs worden goedgemaakt.26 Deze 3 perspectieven geven een antwoord op problemen in de samenleving waarin onvoldoende wordt voorzien. Perspectieven die passen bij de competenties en de core-business van woningcorporaties. Het zijn ook perspectieven waarvoor waarschijnlijk maatschappelijke steun zal bestaan en waardoor het legitimatievraagstuk van corporaties kleiner kan worden. Maar het zijn ook 3 perspectieven die een geheel verschillende attitude en aanpak vragen en daarom moeilijk in één bedrijf te verenigen zullen zijn. Omdat de “kern” nu eenmaal altijd kleiner is dan het geheel, zal dit betekenen, dat “vooruit naar de kern” niet alleen wil zeggen dat de corporatiesector kleiner wordt, maar dat dit ook geldt voor een aantal individuele bedrijven. Corporaties zullen zich specialiseren. Wijkgerichte corporaties vragen om kleinschaligheid, maar de “Lidl van de woningmarkt” kan best landelijke dekking hebben. Zo wordt het toch nog spannend in de sociale huursector!
25 26
Bijvoorbeeld Woningbouwvereniging Gelderland. Cecodhas 2012: Housing Europe review.
12
