Bezoekadres Stadhuis, Amstel 1 1011 PN AMSTERDAM College van B&W
Postbus 202 1000 AE AMSTERDAM Telefoon 020 552 2900 Fax 020 552 3223 www.amsterdam.n
Retouradres: B&W, Postbus 202, 1000 AE AMSTERDAM
Aan de gemeenteraad
Datum Ons kenmerk Behandeld door
A. de Zeeuw
Doorkiesnummer
06 8362 0008
E-mail
[email protected]
Onderwerp
Bestuurlijke reactie op het initiatiefvoorstel van de raadsleden Mulder en Alberts van 5 januari 2014, getiteld: Bewonersparticipatie? Maak er werk van!
Geachte leden van de gemeenteraad, In het initiatiefvoorstel van de raadsleden Mulder en Alberts getiteld: Bewonersparticipatie? Maak er werk van! wordt aandacht gevraagd voor de bewonersparticipatie bij sloop en renovatieprojecten. De raadsleden geven aan dat bewoners jarenlang in onzekerheid zitten, en dat bewoners(commissies) steeds minder vertrouwen in een goede afloop van het proces hebben. In de tussentijd verhuist een deel van de bewoners en worden woningen tijdelijk verhuurd of in gebruik gegeven. Dat ondergraaft het draagvlak nog meer, en gaat ten koste van de leefbaarheid in de buurt. Reactie van het college van B&W Ons college heeft waardering voor de strekking van het initiatiefvoorstel. Het doel van de bewonersparticipatie is dat er plannen worden ontwikkeld die kunnen rekenen op draagvlak bij de bewoners. Het mag niet zo zijn dat de betrokken bewoners vooral het gevoel hebben dat zij het slachtoffer zijn van alle verbeteringen. Er wordt inmiddels ruim twee jaar gewerkt met de vernieuwde Kaderafspraken. Ook het college vindt dat het tijd is voor een grondige evaluatie. Daaruit moet blijken in hoeverre de participatie naar wens verloopt, en in hoeverre bewoners ook daadwerkelijk het gevoel hebben dat zij invloed hebben op het proces. Op 12 februari 2014 heeft het Amsterdams Volkshuisvesting Overleg besloten die evaluatie ter hand te nemen. In het Amsterdams Volkshuisvesting Overleg zijn betrokken: de gemeente, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Huurdersvereniging Amsterdam, en de stadsdelen. Voordat we ingaan op de concrete voorstellen uit het initiatiefvoorstel schetsen we een beeld van de betreffende landelijke wetgeving en van de rol die de gemeente heeft.
Pagina 2 van 8
Gemeente Amsterdam
Landelijke wetgeving De rechtspositie van huurders wordt beschermd in het Burgerlijk Wetboek. Daarin is ook geregeld aan welke voorwaarden een eigenaar moet voldoen als hij woningen wil slopen of renoveren. Belangrijk daarbij is het verschil tussen ingrepen waarbij het huurcontract in stand kan blijven, en ingrepen waarbij de huur wordt opgezegd. Voor de bewoners betekent dat het verschil tussen kunnen terugkeren op de oude woning, of het verplicht moeten verhuizen naar elders. In de Wet op het overleg huurders verhuurder (de Overlegwet) staat omschreven op welke wijze bewoners betrokken moeten worden bij de planontwikkeling. En welke weg men kan bewandelen als verhuurder en bewonerscommissie het niet met elkaar eens kunnen worden. Uiteindelijk verwijst de Overleg wet daarbij naar de Kantonrechter. Rol van de gemeente Kaderafspraken De gemeente heeft, samen met de Huurdersvereniging Amsterdam, de wijksteunpunten wonen, de stadsdelen en de corporaties Kaderafspraken vastgesteld. Hierin wordt gedetailleerd bij iedere stap in het proces omschreven hoe de bewoners en het stadsdeel moeten worden betrokken bij de planontwikkeling. Ook staan er een aantal bovenwettelijke Amsterdamse afspraken in, zoals - afspraken over het vaststellen van een sociaal plan voor het sloop- of renovatiecomplex; - de bewonersraadpleging die moet worden gehouden ter onderbiouwing van het gekwalificeerde advies van de bewonerscommissie; - het recht op huurgewenning; - de financiële vergoedingen bij kleinere ingrepen; - dat bewoners met een inkomen tot € 50.000 in aanmerking kunnen komen voor de woningen in de sociale voorraad. Het doel van de bewonersparticipatie is dat er een plan wordt ontwikkeld dat kan rekenen op draagvlak, zowel bij de corporatie als bij de bewoners. De bewonerscommissie wordt zo vroeg mogelijk in het proces betrokken bij de planontwikkeling, en zij kan zich professioneel laten ondersteunen. Daardoor is zij een serieuze gesprekspartner. Dat de bewoners vroeg bij het proces worden betrokken vergroot de invloed die zij kunnen uitoefenen op de plannen. Maar het heeft ook een nadeel, zoals de indieneers van het initiatiefvoorstel ook opmerken. De bewoners worden betrokken bij een proces dat jaren kan duren, en waarbij zeker in de beginfase de onzekerheid groot is, want ook de corporatie is dan nog zoekende naar de beste mogelijkheden, en kan de bewoners dus niet alle duidelijkheid geven die zij wensen.
2
Pagina 3 van 8
Gemeente Amsterdam
Ook als de participatie goed verloopt, partijen elkaar serieus nemen, en proberen tot consensus te komen, is dat geen garantie dat men het over alles eens wordt. De belangen van de corporatie en van de bewoners lopen nu eenmaal niet altijd parallel. In aansluiting op de landelijke wetgeving verwijzen de kaderafspraken op drie momenten naar de kantonrechter voor het oplossen van een eventueel conflict. -
-
-
Bij de beslissing of de ingreep kan plaatsvinden met behoud van het huurcontract. Als het huurcontract niet behouden blijft vervalt het automatische recht van terugkeer op de eigen woning. Dit is bijvoorbeeld het geval bij sloop, of samenvoeging van woningen, maar het kan ook dat de investering voor de ingreep zo groot is, dat de woningen, naar de mening van de corporatie, niet meer in de sociale huur terug te brengen zijn. Als de bewonerscommissie meent dat dat wel mogelijk is, kan ze dit voorleggen aan de kantonrechter. Als de bewonerscommissie een gekwalificeerd advies heeft uitgebracht, en de corporatie aangeeft dit advies niet (volledig) te willen volgen. Ook dit kan door de bewonerscommissie worden voorgelegd aan de kantonrechter. Als (kort voor de uitvoering van de werkzaamheden) de corporatie een individuele bewoner wil verplichten te verhuizen. In dat geval zal de corporatie om een uitspraak van de rechter vragen.
Vaststellen peildatum In het Convenant Woonruimteverdeling van de Stadsregio Amsterdam is vastgelegd dat het college van B&W of de corporaties complexen aanwijzen waarvan huishoudens een stadsvernieuwingsurgentie kunnen krijgen, en dat ze de aanvangsdatum van die herhuisvesting vaststellen: de peildatum. Of de peildatum door B&W of door de corporatie wordt vastgesteld verschilt per gemeente. In Amsterdam is, in de Kaderafspraken, afgesproken dat dit een bevoegdheid van B&W is. In 2013 is voor 7 projecten een peildatum aangevraagd. De jaren daarvoor ging het om circa 25 projecten per jaar. Voor 2009 werden er jaarlijks circa 50 peildatums vastgesteld. B&W wil deze bevoegdheid om te voorkomen dat met de herhuisvesting van de bewoners wordt begonnen als nog onvoldoende duidelijk is dat het sloop- of renovatieplan ook daadwerkelijk binnen afzienbare tijd kan worden uitgevoerd. Het is niet wenselijk dat de toekomst van een complex nog onzeker is als de helft van de bewoners al is geherhuisvest. Eén van de indicatoren of een project kan doorgaan is de bewonersparticipatie. Een peildatum kan wél worden vastgesteld: - Als de bewonerscommissie een gekwalificeerd advies heeft uitgebracht, en overeenstemming heeft met de corporatie.
3
Pagina 4 van 8
Gemeente Amsterdam
-
Als de bewonerscommissie en de corporatie het, na het gekwalificeerde advies niet eens zijn, en de bewonerscommissie richt zich niet tot de kantonrechter. In dat geval kan, bepaalt de Overlegwet, de corporatie doorgaan met de uitvoering, en kan er dus een peildatum worden vastgesteld. - De bewonerscommissie zich wel heeft gewend tot de Kantonrechter, en die heeft uitgesproken dat er geen bezwaar is als de corporatie doorgaat met de uitvoering. Een peildatum kan niet worden vastgesteld: - Als de bewonerscommissie nog niet, conform de Kaderafspraken, in de gelegenheid is gesteld een gekwalificeerd advies uit te brengen - Als de corporatie nog niet goed gemotiveerd heeft gereageerd op het advies van de bewonerscommissie - Als de bewonerscommissie het heeft voorgelegd bij de kantonrechter, maar die nog geen uitspraak heeft gedaan. - Als de kantonrechter de bewonerscommissie in het gelijk heeft gesteld. B&W toetst dus niet inhoudelijk wie van de partijen gelijk heeft. In de Overlegwet is geregeld dat dat oordeel aan de Kantonrechter is. Reactie op de concrete voorstellen 1. Bewoners altijd terugkeergarantie geven. Dit zou al veel schelen, omdat bewoners zekerheid wordt geboden. Goed voorbeeld is woningcorporatie De Alliantie, die geeft bewoners altijd terugkeergarantie. Als het huurcontract niet behouden blijft vervalt het automatische recht van terugkeer op de eigen woning. Dit is bijvoorbeeld het geval bij sloop, of samenvoeging van woningen, maar het kan ook dat de investering voor de ingreep zo groot is, dat de woningen, naar de mening van de corporatie, niet meer in de sociale huur terug te brengen zijn. Dat woningen na renovatie worden verkocht of dat de huur wordt opgetrokken in de geliberaliseerde huur, past binnen het beleid van de gemeente Amsterdam. Met corporaties worden in Bouwen aan de Stad afspraken gemaakt over het aantal woningen dat kan worden verkocht, en het percentage woningen dat met een betaalbare huur moet worden aangeboden. Soms is het mogelijk dat bewonerscommissie en corporatie elkaar vinden in een middenweg. Voorbeelden daarvan zijn: - Zittende bewoners kunnen terugkeren, en alleen vrijkomende woningen worden in de vrije sector gebracht of verkocht. - Een deel van het complex blijft in de sociale huur, en een deel wordt geliberaliseerd. Men kan dan dus niet altijd terugkeren op de eigen woning, maar wel binnen het complex. (De corporatie zal er wel vaak voor kiezen de woningen met de aantrekkelijkste ligging te liberaliseren)
4
Pagina 5 van 8
Gemeente Amsterdam
-
Als ook dat niet kan, is het misschien wel mogelijk om een recht op terugkeer in de buurt af te spreken. - In ieder geval kan worden afgesproken dat bewoners recht hebben op een woning in het eigen stadsdeel. Deze afspraken kunnen worden gemaakt bij het vaststellen van het sociaalplan voor het complex. Als de bewonerscommissie meent dat er meer mogelijk is dan de corporatie wil, dan kan ze dat voorleggen aan de kantonrechter (zie hierboven bij Kaderafspraken). Als de commissie bijvoorbeeld meent dat een goedkopere ingreep, met een daarbij horende lage huur wel mogelijk is, kan ze dit onderbouwen door een onafhankelijke partij om een second opinion te vragen. Bewoners altijd het recht van terugkeer op de eigen woning geven is aantrekkelijk, maar houdt te weinig rekening met de financiële belangen en mogelijkheden van de corporatie. Maar mogelijk kan wel vaker gezocht worden naar één van de bovenstaande alternatieven. 2. De gemeenteraad moet het gekwalificeerd advies van de bewoners inhoudelijk bespreken voordat een sloopvergunning of peildatum wordt afgegeven. Dit ter voorkoming dat het gekwalificeerd advies, dat bewonerscommissies nu al mogen geven, door de corporatie terzijde wordt geschoven. De Overlegwet bepaalt dat het aan de kantonrechter is om te beoordelen of de corporatie wel of niet terecht (een deel van) de aanbevelingen van de bewonerscommissie niet overneemt. Een uitspraak van de gemeenteraad heeft juridisch geen waarde. Daarbij komt dat de bewonerscommissie na de reactie van de corporatie, maar een zeer beperkte tijd heeft om de zaak bij de kantonrechter aan te melden. Als zij dat willen doen, dan kunnen ze niet wachten tot na de behandeling in de raad. Of een bewonerscommissie veel heeft bereikt blijkt ook niet uit het gekwalificeerd advies en de reactie daarop van de corporatie. Als de participatie goed is gegaan is er in het uiteindelijke plan van de corporatie al veel inbreng van de bewonerscommissie verwerkt. Het gekwalificeerd advies heeft vooral betrekking op de zaken waarover nog geen overeenstemming is. 3. Woningcorporaties die niet goed met bewonersparticipatie omgaan komen op een zwarte lijst, corporaties die het goed doen komen op een witte lijst. Deze lijsten worden jaarlijks gepubliceerd. Er is geen bezwaar tegen een publieke discussie over de gang van zaken bij sloop en renovatiecomplexen, maar het bijhouden van witte en zwarte lijsten is zeker geen taak van de gemeente. Door gebrek aan genuanceerde criteria is het ook niet mogelijk.
5
Pagina 6 van 8
Gemeente Amsterdam
4. Tussentijdse enquêtes onder bewoners(commissies) hoe de participatie verloopt, vanzelfsprekend niet door de corporatie zelf uitgevoerd. Een tussentijdse enquête onder bewonerscommissies heeft alleen zin als ook tussentijds in het proces kan worden ingegrepen. De gemeente heeft die mogelijkheid niet. Wel kunnen de bewoners(commissies), als zij menen dat niet volgens de afspraken wordt gehandeld, zich richten tot de klachtencommissie waarin de Kaderafspraken voorzien. In die klachtencommissie zijn gemeente, huurdersvereniging Amsterdam en corporaties vertegenwoordigd. De commissie kan een bindende uitspraak doen. De ervaringen die bewoners(commissies) hebben met het verloop van de participatie zal een belangrijke rol spelen bij de evaluatie van de kaderafspraken. Op basis daarvan kunnen nieuwe voorstellen worden gedaan. 5. Het moment waarop 70% instemming met de plannen wordt gevraagd moet heel vroeg in het proces vallen. Wanneer zittende bewoners worden vervangen door tijdelijke, komt er een moment dat 70% instemming niet meer de meerderheid van de bewoners betreft. Dat mag dus niet. De 70% instemming met de plannen is wettelijk alleen vereist bij renovaties waarbij het huurcontract behouden blijft (overigens gaat het om 70% van de reguliere huurders). De wetgever verwacht dat de eigenaar een dergelijke peiling heeft gehouden op het moment dat de bewoners gedwongen worden hun medewerking te verlenen. Het gaat hierbij om een ingreep die tijdens bewoning plaatsvindt, of om bewoners die na een verblijf of een wisselwoning kunnen terugkeren. In Amsterdam werd tot 2011 deze bewonerspeiling in een vroeg stadium gehouden, omdat hij ook bepalend was voor het vaststellen van de peildatum bij renovatiecomplexen. Op verzoek van de Huurdersvereniging Amsterdam en de Wijksteunpunten wonen is nu echter meer aansluiting gezocht bij de Overlegwet. Die is ook van toepassing op sloop. In plaats van de 70% peiling is nu het gekwalificeerd advies gekomen. Ter onderbouwing van dat advies moet de bewonerscommissie een bewonersraadpleging laten uitvoeren door een onafhankelijke partij. De bewonerscommissie is bij haar advies niet gebonden aan een bepaald percentage mensen dat instemt. Soms kan ze vinden dat een corporatie best een kleine wijziging kan aanbrengen, zodat 90% van de bewoners kan instemmen, en soms kan ze instemmen met een plan omdat 60% van de bewoners vindt dat er nu eindelijk eens iets moet gebeuren.
6
Pagina 7 van 8
Gemeente Amsterdam
6. Wanneer voor verbetering van de bewonersparticipatie zaken in de overlegwet moeten worden aangepast, wordt dit bij de verschillende fracties in de Tweede Kamer neergelegd. Op dit moment zien we geen aanleiding tot wetswijziging. Als uit de evaluatie van de kaderafspraken blijkt dat er veranderingen in de participatie wenselijk zijn die niet passen binnen de huidige wetgeving, dan zal het college zeker actie ondernemen om die wetgeving te realiseren. 7. Eigen bewonerscoöperatie waarbij bewoners zelf mogen besluiten. Er zijn voorbeelden zoals Soweto die zijn oorsprong heeft in de Transvaalbuurt. De leden besluiten zelf over het beleid van deze woningbouwvereniging en het beheer van de panden. (www.soweto.nl). Een ander voorbeeld is Woningbouwvereniging Gelderland (www.wbvg.nl) waarbij de verantwoordelijkheid voor beheer aan een 'woonvereniging' bestaande uit de bewoners zelf wordt gedelegeerd op basis van een samenewerkingsovereenkomst. Ook in het buitenland komen deze vormen voor, zoals bij het Mietshauser Syndikat (www.syndikat.org). Het college staat open voor dergelijke initiatieven, en ook corporaties staan vaak open voor creatieve ideeën, maar de financiële hobbels zijn vaak hoog, want bijna altijd gaat het om grote investeringen. 8. Tijdelijke huurovereenkomsten in complexen waar renovatie of sloop-nieuwbouw plaats vindt worden pas toegestaan als er een volwaardig plan is ontwikkeld. Het college is het eens met de indieners van het initiatief voorstel dat te vroeg beginnen met het niet meer regulier verhuren van vrijkomende woningen, en ze opvullen met tijdelijke contracten ongewenst is. Als corporatie en stadsdeel aangeven dat alles er op wijst dat binnen een half jaar een peildatum kan worden vastgesteld geeft de gemeente vergunning om vrijkomende woningen tijdelijk te verhuren. Het is even voor de peildatum, omdat het niet wenselijk is dat reguliere huurders die er één maand wonen alweer als stadsvernieuwingsurgent moeten worden geherhuisvest. Ook zonder vergunning voor tijdelijke verhuur zouden corporaties dergelijke woningen waarschijnlijk niet regulier verhuren, maar ze in plaats daarvan tijdelijk in gebruik geven, of leeg laten staan. We zullen dit onderwerp ook meenemen bij de evaluatie van de Kaderafspraken. Mogelijk kan ook de bewonerscommissie een stem hebben in het moment dat wordt gestopt met reguliere verhuur.
7
Pagina 8 van 8
Gemeente Amsterdam
Zoals eerder aangegeven is het college het met de indieners van het initiatiefvoorstel eens dat goed moet worden onderzocht of de participatie naar wens verloopt, en in hoeverre bewoners het gevoel hebben dat zij invloed hebben op het proces. Toch adviseren wij het voorstel niet over te nemen, maar de evaluatie af te wachten die de gemeente samen met de Huurdersvereniging Amsterdam en de Federatie van Woningcorporaties zal uitvoeren. Op basis van deze evaluatie zal het college nadere voorstellen doen.
Burgemeester en wethouders van Amsterdam,
Mr. A.H.P. van Gils gemeentesecretaris
Mr. E.E. van der Laan burgemeester
8
