A. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) pada Bank Tabungan Negara (BTN) menarik untuk memiliki rumah bagi mereka yang tidak memiliki dana tunai

BAB II AKIBAT HUKUM ATAS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH BERSERTIFIKAT YANG MASIH DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN PADA BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) CABANG PEMUDA MEDAN

A. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah salah satu fasilitas kredit yang disediakan bank dimana tujuan penggunannya untuk membeli rumah. Pada saat sekarang ini, banyak sekali para penjual mendirikan bangunan perumahan segala jenis tipe untuk ditawarkan kepada masyarakat. Namun yang menjadi persoalan adalah tidak semua masyarakat sanggup untuk membeli rumah secara tunai. Hal itu dikarenakan keterbatasan keuangan sebagai penyebab utamanya. Oleh karena itu, diadakanlah fasilitas Kredit Pemilikan Rumah sebagai alternatif menarik untuk memiliki rumah bagi mereka yang tidak memiliki dana tunai. Secara etimologis istilah kredit berasal dari bahasa latin, credere, yang berarti kepercayaan. Seorang nasabah debitur yang memperoleh kredit dari bank adalah seseorang yang mendapat kepercayaan dari bank. Hal ini menunjukan bahwa yang menjadi

dasar pemberian

kredit oleh bank kepada nasabah debitur adalah

kepercayaan.43 Istilah Kredit Perbankan dalam istilah umum hampir dipersamakan dengan hutang piutang pada umumnya,namun senyatanya dalam kaidah Hukum Perdata, 43

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011)

hal.57.

Universitas Sumatera Utara

antara Utang dan Kredit merupakan dua perbuatan hukum yang berbeda dan memiliki konsekuensi yuridis yang berbeda pula.44 Menurut kamus besar bahasa Indonesia, salah satu pengertian kredit adalah pinjaman sampai batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain. Dalam pasal 1 butir 11 Undang-Undang Nomor. 10 tahun 1998 dirumuskan bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.45 Berdasarkan pengertian di atas menunjukan bahwa prestasi yang wajib dilakukan oleh debitur atas kredit yang diberikan kepadanya adalah tidak sematamata melunasi utangnya tetapi juga disertai dengan bunga sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati sebelumnya.46 Berkaitan dengan pengertian kredit di atas, menurut ketentuan pasal 1 butir 5 peraturan bank Indonesia No. 7/2/PbI/2005 tentang penilaian kualitas Aktiva bank umum, yang dimaksud dengan kredit adalah penyedian uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjammeminjam antara bank dengan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga termasuk: 44

Badriyah Harun, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah, Solusi Hukum (Legal Action) dan Alternatif Penyelesaian Segala Jenis Kredit Bermasalah, (Yogyakarta; Penerbit Pustaka Yustisia, 2010), hal.1. 45 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.57. 46 Ibid.


a) Cerukan (overdraft), yaitu saldo negatif pada rekening giro nasabah yang tidak dapat di bayar lunas pada akhir hari; b) Pengambil alih tagihan dalam rangka kegiatan anjak-piutang;dan c) Pengambil alihan atau pembelian ktedit dari pihak lain. Unsur-unsur kredit sebagaimana diketahui ada unsur esensial dari kredit bank yaitu kepercayaan dari bank sebagai debitur. Kepercayaan tersebut timbul karena dipenuhinya segala ketentuan dan persyaratan untuk memperoleh kredit oleh debitur antara lain adanya benda jaminan atau agunan dan lain-lain.47 Makna dari kepercayaan tersebut adalah adanya keyakinan dari bank sebagai kreditur bahwa kredit yang diberikan akan sungguh-sungguh diterima kembali dalam jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan.

B. Dasar Pertimbangan Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan. dalam memberikan kredit kepada Debitur. Berdasarkan wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal

pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Jalan Pemuda Medan) Data

Debitur tahun 2010 yang mengajukan permohon KPR di BTN pemuda, Untuk transaksi dari 1 Januari 2010 s/d 31 Desember 2010 Jumlah debitur 5.343 (Lima Ribu Tiga Ratus Empat Puluh Tiga) yakni dengan total pinjaman Rp.390.643.000.000,. dan

47


hal.58.


Transaksi dari 1 Jan 2011 s/d juli 2011 dengan Jumlah debitur 1. 834 dengan jumlah pinjaman dalam Rupiah Rp.126.452.616-971.48 Hasil wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Jalan Pemuda Medan adapun Syarat-syarat yang ditetapkan BTN agar permohonan Kreditnya dikabulkan, harus melengkap syarat sebagai berikut: I.Data Pribadi: 1) Foto copy KTP permohonan/pasangan, 2) Foto copy Kartu Keluarga, 3) Foto copy Surat Nikah atau Surat Cerai, 4) Foto copy NPWP, 5) Foto copy buku tabungan berwarna batara, 6) Pass photo 3x4 terbaru berwarna pemohon/pasangan II.Data Pekerjaan/Usaha: A.Pegawai Tetap: 1) Surat keterangan bekerja/copy sk pertama & terakhir, 2) Slip gaji/surat keterangan penghasilan, 3) surat kuasa pemotongan gaji, 4) Foto copy rekening koran tabungan/giro 3 bulan terakhir. B.Wiraswasta 48

Wawancara dengan Bapak Rizal Staff Bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang JL. Pemuda Medan) hari Selasa tanggal, 12-7-2011.


1) Foto copy SIUP, TDP, Situ, NPWP dan izin lainnya, 2) Foto copy akte pendirian perusahaan/company profile, 3) Foto copy rekening koran tabungan/giro 3 bulan terakhir, III.Data Agunan 1) Foto copy sertifikat (SHM/SHGB), 2) Foto copy IMB, Mengenai syarat-syarat pengajuan kredit ini harus dipenuhi secara lengkap oleh pemohon dan Bagian Kredit bertugas melihat dengan teliti kelengkapan persyaratannya dengan cara Checklist Kelengkapan Data Permohonan Kredit49 Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan untuk alih debitur dan untuk pemohon baru, BTN selalu melakukan BI cheking (cek daftar utang), tujuannya untuk mengetahui apakah debitur bersih dalam utang piutang, apakah ada kredit macetnya, dari situlah nanti pihak BTN akan melihat dapat meluluskan kreditnya atau tidak. Dalam bukunya yang berjudul dasar-dasar perkreditan, Thomas Suyatno, mengemukakan bahwa unsur-unsur kredit terdiri atas:50 a.

Kepercayaan, yaitu keyakinan dari si pemberi kredit bahwa prestasi yang diberikannya baik dalam bentuk uang, barang, atau jasa, akan benar-benar diterimanya kembali dalam jangka waktu tersebut di masa yang akan datang.

49

Wawancara dengan Bapak Rizal Staff Bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Jl. Pemuda Medan) hari selasa, tanggal, 12-7-2011. 50

Ibid.


b.

Tenggang waktu, yaitu suatu masa yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima pada masa yang akan datang. Dalam unsur waktu ini, terkandung pengertian nilai agio dari uang, yaitu uang yang ada sekarang lebih tinggi nilainya dari uang yang akan diterima pada masa yang akan datang.

c.

Degree of risk, yaitu tingkat resiko yang akan dihadapi sebagai akibat dari adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima kemudian hari. Semakin lama kredit diberikan semakin tinggi pula tingkat resikonya, karena sejauh-jauh kemampuan manusia untuk menerobos masa depan itu, maka masih selalu terdapat unsur ketidak tentuan yang tidak dapat diperhitungkan, inilah yang menyebabkan timbulnya unsur risiko. Dengan adanya unsur risiko inilah, maka timbullah jaminan dalam pemberian kredit.

d.

Prestasi atau objek kredit itu tidak saja diberikan dalam bentuk uang, tetapi juga dapat berbentuk barang, atau jasa. Namun, karena kehidupan ekonomi modern sekarang ini didasarkan kepada uang, maka transaksi-transaksi kredit yang menyangkut uanglah yang setiap kali kita jumpai dalam praktik perkreditan.51 Bertitik tolak dari pendapat di atas, maka bisa dikemukakan bahwa selain unsur kepercayaan tersebut, dalam permohonan dan pemberian kredit juga mengandung unsur lain, yaitu unsur waktu, unsur risiko, dan unsur prestasi.

51


hal.59.


Dalam pemberian kredit ditentukan juga mengenai unsur waktu, unsur waktu ini merupakan jangka waktu atau tenggang waktu tertentu antara pemberian atau pencairan kredit oleh bank

dengan pelunasan kredit oleh debitur. Lazimnya

pelunasan kredit tersebut dilakukan melalui angsuran dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan kemampuan dari debitur, misalnya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan jangka waktu pelunasannya sampai dengan 20 tahun. Menurut Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian, bahwa yang dimaksud dengan risiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan karena suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak. Berkaitan dengan pemberian kredit oleh bank kepada debitur tentu pula mengandung risiko usaha bagi bank. Resiko disini adalah resiko dari kemungkinan ketidak mampuan dari debitor untuk membayar angsuran atau melunasi kreditnya karena sesuatu hal tertentu yang tidak dikehendaki. Oleh karena itu, semakin lama jangka waktu atau tenggang waktu yang diberikan untuk pelunasan kredit, maka makin besar juga resiko bagi bank. Setiap perjanjian tertentu mengandung adanya prestasi dan kontraprestasi,oleh karena itu, dalam perjanjian kredit sejak saat adanya kesepakatan atau persetujuan dari kedua belah pihak (bank dan nasabah debitor) telah menimbulkan hubungan hukum atau menimbulkan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak sesuai kesepakatan yang telah mereka sepakati.52

52


hal.60.


Bank sebagai kreditur berkewajiban untuk memberikan kredit sesuai dengan jumlah yang disetujui, dan atas prestasinya tersebut bank berhak untuk memperoleh pelunasan kredit dan bunga dari debitor sebagai kontraprestasinya. Bahwa berdasarkan jangka waktu dan penggunaanya kredit dapat dgolongkan menjadi 3 (tiga) jenis, yaitu:53 a.

Kredit investasi, yaitu kredit jangka menengah atau panjang yang diberikan kepada debitur untuk membiayai barang-barang modal dalam rangka rehabilitasi, modernisasi, perluasan ataupun pendirian proyek baru, misalnya pembelian tanah dan bangunan untuk perluasan pabrik, yang pelunasannya dari hasil usaha dengan barang-barang modal yang dibiayai tersebut. Jadi, kredit investasi adalah kredit jangka menengah atau panjang yang tujuannya untuk pembelian barang modal dan jasa yang diperlukan untuk rehabilitasi, modernisasi, perluasan, proyek penempatan kembali dan/atau pembuatan proyek baru.

b.

Kredit modal kerja, yaitu kredit modal kerja yang diberikan baik dalam rupiah maupun maupun valuta asing untuk memenuhi modal kerja yang habis dalam satu siklus usaha dengan jangka waktu maksimal 1(satu) tahun dan dapat diperpanjang sesuai kesepakatan antara para pihak yang bersangkutan. Dapat juga dikatakan bahwa kredit ini diberikan untuk membiayai modal kerja, dan

53

Ibid.


modal kerja adalah jenis pembiayaan yang diperlukan oleh perusahaan untuk operasi perusahaan sehari-hari.54 c.

Kredit konsumsi, yaitu kredit jangka pendek atau panjang yang diberikan kapada debitor untuk membiayai barang-barang kebutuhan atau konsumsi dalam skala kebutuhan rumah tangga yang perlunasannya dari penghasilan bulanan nasabah debitur yang bersangkutan. Dengan perkataan lain, kredit konsumsi merupakan kredit perorangan untuk tujuan non bisnis, termasuk kredit pemilikan rumah. Kredit konsumsi biasanya digunakan untuk membiayai pembelian mobil atau barang konsumsi barang tahan lama lainnya.55

Ada beberapa contoh dari kredit konsumtif itu ialah56: 1. KPR (Kredit Pemilikan Rumah), 2. Kredit Profesi Guru (KPG), 3. Kredit Mahasiswa Indonesia, 4. Kredit Asrama Mahasiswa, Hasil penelitian penulis pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan. Sebelum memberikan fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) kepada calon debitur maka Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan mempunyai pertimbangan dan ketentuan tertentu supaya tidak terjadinya kredit bermasalah di kemudian hari, penilaian suatu bank untuk memberikan persetujuan 54


hal.60. 55

) Ibid. hal.61. Zainal Asikin, Pokok-pokok Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1995). hal.60. 56


terhadap suatu permohonan kredit dilakukan dengan berpedoman kepada formula 4P dan formula 5C.57 Formula 4P dapat diuraikan sebagai berikut: a.

personality Dalam hal ini pihak bank mencari data secara lengkap mengenai kepribadian Si pemohon kredit, antara lain mengenai riwayat hidupnya, pengalamannya dalam berusaha, pergaulan dalam masyarakat, dan lain-lain kredit ini diperlukan untuk menentukan persetujuan kredit yang diajukan oleh pemohonan kredit.58

b.

purpose selain mengenai kepribadian (personality) dari permohonan kredit, bank juga harus mencari data tentang tujuan atau penggunaan kredit tersebut sesuai line of business kredit bank bersangkutan.

a.

Prospect Dalam hal ini bank harus melakukan analisis secara cermat dan mendalam tentang bantuk usaha yang akan dilakukan oleh pemohon kredit. Misalnya, apakah usaha yang dijalankan oleh pemohon kredit mempunyai prospek di kemudian hari ditinjau dari aspek ekonomi dan kebutuhan masyarakat.

57


hal.63. 58

Ibid.


d.

playment Bahwa dalam penyaluran kredit, bank harus mengetahui dengan jelas mengenai kemampuan dari pemohon kredit untuk melunasi kredit dalam jumlah dan jangka waktu yang ditetapkan.59 Mengenai Formula 5C dapat diuraikan sebagai berikut:

a.

Character Bahwa calon debitor memiliki watak, moral, dan sifat-sifat pribadi yang baik. Penilaian terhadap karakter ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kejujuran, integritas, dan kemampuan dari calon nasabah debitor untuk memenuhi kewajiban dan menjalankan usahanya, informasi ini dapat diperoleh oleh bank melalui riwatyat hidup, riwayat usaha, dan informasi dari usaha-usaha yang sejenis.

b.

Capacity Yang dimaksud dengan capacity dalam hal ini untuk mengelola kegiatan usahanya dan mampu melihat prospektif masa depan, sehingga usahanya akan dapat berjalan dengan baik dan memberikan keuntungan, yang menjamin bahwa ia mampu melunasi utang kreditnya dalam jumlah dan jangka waktu yang telah ditentukan. pengukuran kemampuan ini dapat dilakukan dengan berbagai pendekatan, misalnya pendekatan materil, yaitu melakukan penelitian terhadap keadaan neraca, laporan rugi laba, dan arus kas (cash flow)

59


hal.64.


usaha dari beberapa tahun terakhir. Serta kemampuan dan keunggulan perusahaan dalam melakukan persaingan usaha dengan pesaing lainnya.60 c.

Capital Dalam hal ini bank harus terlebih harus terlebih dahulu melakukan penelitian terhadap modal yang memiliki oleh pemohonan kredit.

Penyelidikan ini

tidaklah semata-mata didasarkan pada besar kecilnya modal ditempatkann oleh perusahaan tersebut, sehingga segala sumber yang telah ada dapat berjalan secara efektif. d.

Collateral collateral adalah jaminan untuk persetujuan pemberian kredit yang mungkin terjadi atas wanprestasinya

nasabah debitor di kemudian hari, misalnya

terjadi kredit macet. Jaminan ini diharapkan mampu malunasi utang kredit baik utang pokok maupun bunganya.61 e.

Condition of Economy Bahwa dalam pemberian kredit oleh bank, kondisi ekonomi secara umum dan kondisi sektor usaha pemohonan kredit perlu memperoleh perhatian dari bank untuk mamperkecil risiko yang mungkin terjadi yang diakibatkan oleh kondisi ekonomi tersebut. Berkaitan dengan prinsip pemberian kredit diatas, pada dasarnya pemberian

Kredit oleh bank kepada nasabah debitor berpedoman kepada 2 prinsip, yaitu: 60 61

Ibid. Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011)

hal.65.


a. Prinsip kepercayaan Dalam hal ini dapat dikatakan bahwa pemberian kredit oleh bank kepada nasabah debitor selalu didasarkan kepada kepercayaan. Bank mempunyai kepercayaan bahwa kredit yang diberikan bermanfaat bagi nasabah debitur sesuai dengan peruntukannya, dan terutama sekali bank percaya nasabah debitor yang bersangkutan mampu melunasi utang kredit beserta bunga dalam jangka waktu yang telah ditentukan. b.

Prinsip kehati-hatian (prudential principle) Bank dalam menjalankan kegiatan usahanya, termasuk pemberian kredit kepada nasabah debitor harus selalu berpedoman dan menerapkan prinsip kehati-hatian. Prinsip ini antara lain diwujudkan dalam bentuk penerapan sacara konsisten berdasarkan itikad baik terhadap semua persyaratan dan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan pemberian kredit oleh bank yang bersangkutan. Untuk memperoleh kredit bank seorang debitur harus melalui beberapa

tahapan, yaitu dari tahap pengajuan aplikasi kredit sampai dengan tahap penerimaan kredit. Tahapan-tahapan tersebut merupakan suatu proses baku yang berlaku bagi setiap debitur yang membutuhkan kredit bank.62 Proses

pemberian

kredit

oleh

bank

mulai

dari

pengajuan

Permohonan/Aplikasi Kredit, untuk memperoleh kredit dari bank, maka tahap pertama yang dilakukan adalah mengajukan permohonan/aplikasi kredit kepada bank 62

Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “(Jakarta: Kencana, 2005)” hal.64.


yang bersangkutan. Permohonan/aplikasi kredit tersebut harus dilampiri dengan dokumen yang dipersyaratkan. Sedangkan untuk permohonan/aplikasi kredit bagi Perseorangan adalah sebagai berikut: 1. Mengisi aplikasi kredit yang telah disediakan oleh bank, 2. Tujuan dan manfaat kredit, 3. Besarnya kredit dan jangka waktu pelunasan kredit, 4. Cara Pengembalian kredit, 5. Agunan atau jaminan kredit (kalau diperlukan).63 Permohonan/aplikasi kredit tersebut dilengkapi dengan melampirkan semua dokumen pendukung yang dipersyaratkan, beberapa persyaratan umum pada saat melakukan pengajian Kredit Kepemilikan Rumah64: a. Foto kopi indentitas (KTP) Suami Istri, b. Foto kopi akte nikah/cerai, c. Foto kopi akte suami atau istri bila memiliki suami atau istri yang berasal dari luar negeri, d. Pas foto 3x4 atau 4x6 suami dan istri sebanyak 2 lembar, e. Foto kopi surat pesanan, f. Kartu Keluarga (KK).

63 64

Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “(Jakarta: Kencana, 2005)” hal.65. Ady Imam Taufik, Agar KPR Langsung Disetujui Bank, (Yogyakarta, MedPress, 2011),

hal. 47.


Beberapa persyaratan untuk karyawan dengan menyertakan beberapa hal untuk mengambil Kredit Kepemilikan Rumah tersebut65: 1. Surat Keterangan Kerja yang mencantumkan lama kerja di perusahaan tersebut, 2. Foto Copy rekening Tabungan 3 bulan terakhir, 3. Foto Copy NPWP atau SPT dll. Setelah permohonan/aplikasi kredit tersebut diterima oleh bank, maka bank akan melakukan penelitian secara mendalam dan mendetail terhadap berkas aplikasi kredit yang

diajukan. Apabila dari hasil penelitian yang dilakukan itu, bank

berpendapat bahwa aplikasi tersebut telah lengkap dan memenuhi syarat, maka bank akan melakukan tahap selanjutnya yaitu penilaian kelayakan kredit.66 Sedangkan apabila ternyata berkas aplikasi kredit yang diajukan tersebut belum lengkap dan belum memenuhi persyaratan yang ditentukan, maka bank akan meminta kepada pemohon kredit untuk melengkapinya.67

C. Peralihan Hak Secara Resmi pada Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan. Dalam KUHPerdata pengalihan hak secara resmi atau pengalihan resmi disebut dengan “novasi” yang dimaksud dengan novasi adalah penggantian perikatan lama dengan suatu perikatan yang baru.68 65

Ibid, hal.48. Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “(Jakarta: Kencana, 2005)” hal.65. 67 Ibid,hal.66. 66


Novasi diatur dalam Bab IV butir IV Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur tentang hapusnya perikatan. Undang-Undang memberikan ketentuan khusus yang berkenaan dengan masalah novasi. Bila suatu masalah telah diatur secara khusus, maka berlakulah ketentuan umum tentang perikatan termasuk tentang hapusnya perikatan. Menurut Pasal 1413 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 (tiga) macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan hutang:69 4. Apabila seorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama, yang dihapuskan karenanya. 5. Apabila seorang berhutang baru ditunjuk untuk menggantikan seorang yang berhutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya. 6. Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang yang berpiutang lama, terhadap siap si berhutang dibebaskan dari perikatannya. Dalam pengalihan hak Kredit Pemilikan Rumah yang merupakan novasi atau pemindahan hutangnya kepada debitur baru sehingga dalam hal ini yang berganti adalah debiturnya bukan krediturnya, maka dapat dikatakan merupakan novasi subyektif pasif.

68

Suharnoko & Hartati Endah, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2006), hal. 31. 69 Ibid. hal. 47.


Persyaratan pengalihan Kredit Kepemilikan Rumah hampir sama dengan syarat-syarat permohonan Kredit Pemilikan Rumah, perbedaannya debitur lama mengajukan permohonan penerusan utang atau alih debitur. Setelah syarat-syarat terpenuhi, bank mengadakan wawancara dengan calon debitur baru dan bagi yang layak bank akan mengeluarkan Surat Persetujuan Alih Debitur. Berdasarkan surat perintah kerja dari bank inilah notaris akan membuat akta-akta yang berkaitan dengan proses alih debitur seperti halnya akad kredit. Dalam praktek pelaksanaan peralihan hak akta-akta atau surat-surat yang dibuat adalah, berupa: 1. Akta notaril Pernyataan dari Pihak Pertama/Debitur Lama; 2. Akta notaril Novasi (Perjanjian Pembaharuan Hutang); 3. Akta notaril Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah tidak keharusan dibuat dalam bentuk akta notaril, bisa saja berupa surat perjanjian Kredit Pemilikan Rumah yang dibuat dibawah tangan memakai materai secukupnya dan dilegalisasi atau diwarmerking oleh notaris. 4. Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Karena keadaan ekonomi atau keuangan si debitur baru yang tidak memungkinkan maka dalam proses peralihan jaminan/agunan berupa benda tidak bergerak yaitu tanah, sering dibuat akta notaril Pengikatan Jual Beli. 5. Akta notaril Surat Kuasa, dalam hal ini pihak pertama/debitur lama memberi kuasa kepada pihak kedua/debitur baru untuk mengambil sertipikat dari bank apabila kredit telah lunas.


Hak debitur baru/penerima pengalihan adalah menerima bukti-bukti kepemilikan barang jaminan bila kredit dinyatakan lunas. Setelah semua aplikasi dilengkapi dan diajukan kepada kreditur maka kreditur akan memproses awal lagi seperti pada permohonan kredit dengan diberlakukan suku bunga yang berlaku pada saat pengajuan kredit tersebut. Permohonan kredit tersebut dapat ditolak ataupun disetujui, hal ini merupakan kewenangan dari kreditur, bila permohonan telah disetujui maka antara debitur lama dan debitur baru menandatangani surat pernyataan yang telah disediakan oleh pihak bank yang merupakan pelimpahan kewajiban yaitu meneruskan sisa kredit yang telah disetujui tersebut Pengalihan hak adalah merupakan tindakan aktif dari debitur dalam hal ini debitur yang memiliki hak Kredit Pemilikan Rumah untuk mengalihkan hak kreditnya kepada debitur baru.70 Tindakan aktif ini dapat berupa menjual kembali hak debitur dengan pengalihan kewajiban dari debitur lama kepada debitur baru. Novasi atau pembaruan hutang merupakan salah satu cara untuk menghapus atau mengakhiri suatu perjanjian. Novasi atau pembaruan hutang adalah suatu perjanjian baru yang menghapuskan perjanjian lama dan pada saat yang sama memunculkan perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama. Pasal 1413 KUHPerdata menetapkan ada 3 (tiga) macam cara untuk terjadinya novasi, yaitu:71

70

Kartini Mulyadi, Gunawan Widjaya, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, (Jakarta: Prenada Media, 2005), hal. 65. 71 Pasal 1413 Kitab Undang-undang Hukum Perdata.


a. Novasi subyektif aktif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti kreditur lama dengan seorang kreditur baru. b. Novasi subyektif pasif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti debitur lama dengan debitur baru dan membebaskan debitur lama dari kewajibannya. Hal ini dapat juga disebut dengan alih debitur. c. Novasi obyektif adalah suatu perjanjian antara kreditur dengan debitur untuk memperbarui atau merubah obyek atau isi perjanjian. Pembaruan perjanjian ini terjadi jika kewajiban prestasi tertentu dari debitur diganti dengan prestasi lain. Novasi pada hakekatnya merupakan perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama maka perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak ikut beralih kepada perjanjian baru kecuali diperjanjikan secara tegas dalam perjanjian novasi, bahwa perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak hapus dan ikut beralih dengan terjadinya perjanjian novasi. Tindakan hukum novasi mempunyai syarat-syarat sebagai berikut:72 1. Sudah terlebih dahulu adanya hutang yang sah; 2. Terjadi suatu pergantian debitur atau pergantian kreditur; 3. Harus memenuhi syarat pembuatan kontrak; 4. Delegasi saja, belum merupakan novasi; 5. Dengan novasi, hak-hak istimewa dan jaminan hutang tidak beralih.

72

J. Satrio, Cessie, Subrogasi, Novatie, Kompensatie dan Percampuran Hutang, Ibid. hal.

124.


Bahwa dari tindakan-tindakan yang dilakukan debitur dengan persetujuan dari kreditur, maka ada beberapa konsekuensi yang terjadi, yang masing-masing dapat menguntungkan ataupun merugikan bagi kedua belah pihak bagi kreditur atau debitur dengan konsekuensinya adalah:73 a. Bila debitur yang berganti, debitur lama terbebas dari kewajibannya dan kreditur tidak dapat menagih kepada kreditur lama, kecuali jika ada kontrak garansi dari pihak debitur lama, b. Bila kreditur yang berganti, maka hak-hak kreditur lama akan hapus dan kreditur lama tersebut tidak dapat lagi menagih kepada debitur, c. Bila kreditur yang berganti, maka segala tangkisan yang semula dapat diajukan oleh debitur kepada kreditur lama, sekarang tidak dapat lagi diajukannya, d. Bila hak accesoir atau hak yang semula melekat pada kontrak lama tidak ikut terbawa pada kontrak yang baru, kecuali dalam hal-hal sebagai berikut: 1) Jika debiturnya tetap dan hak accesoirnya diletakkan atas asset debitur tersebut, 2) Jika hak accesoir dan hak istimewa tersebut dengan tegas dipertahankan oleh kreditur. e. Novasi antara kreditur dengan seorang debitur yang tanggung menanggung dengan beberapa debitur yang lain, membebaskan kewajiban debitur lainnya tersebut.

73

Ibid. hal. 127.


f. Novasi antara kreditur dengan debitur penjamin pribadi membebaskan penjamin pribadi dari kewajibannya. Akibat hukum novasi tersebut diatas memberikan suatu pengecualian dalam undang-undang yaitu: 1) Kreditur memperjanjikan bahwa dalam kasus seperti itu debitur lama tetap bertanggung jawab. Dengan kata lain disini ada perjanjian garansi antara kreditur dengan debitur lama, sehingga apa yang semula kelihatan sebagai penyimpangan, sebenarnya tidak demikian dalam kenyataannya. 2) Debitur baru pada saat pemindahan/delegasi sudah dalam keadaan pailit atau dalam keadaan kekayaannya merosot dan kreditur tidak tahu.

D. Pengalihan Kredit tanpa sepengetahuan Bank Pengalihan hak yang sering dilakukan oleh debitur adalah untuk mengalihkan hutangnya, dalam hal ini hutang yang berupa angsuran/cicilan kredit pembayaran rumah yang telah diambilnya dari bank, hal ini dilakukan dengan tujuan bermacammacam, seperti: debitur pindah tugas keluar kota, debitur sakit dan juga untuk menghindari kredit macet. Suatu kredit digolongkan kredit macet sejak tidak ditepatinya atau dipenuhinya ketentuan yang tercantum dalam perjanjian kredit, yaitu apabila debitur selama tiga kali berturut-turut tidak membayar angsuran dan bunga kredit. Sering dijumpai seorang debitor (yang berutang) mengalami kesulitan untuk membayar utang-utangnya atau mengembalikan kreditnya akibat dari suatu keadaan


yang overmacht suatu kondisi yang sulit diduga sebelumnya seperti kebakaran dan bencana alam.74 Sebelum batas akhir pengembalian pinjaman terlihat tanda-tanda sebagai berikut :75 a. Sebelum jatuh tempo, rekening tidak menunjukan mutasi debit dan kredit, b. Kredit mengalami overdraft secara terus-menerus, c. Adanya tanda-tanda bahwa debitur tidak sanggup lagi membayar bunga atas kredit yang diberikan oleh bank. Sebelum semua hal tersebut diatas terjadi biasanya debitur akan berusaha menyelamatkan uang yang telah dibayarkan kepada pihak bank dan agunan rumah tersebut dengan jalan menjual kembali atau mengalihkan kredit tersebut kepada pihak lain (pihak ketiga), sehingga angsuran tersebut akan diteruskan oleh debitur baru tersebut dan pembayaran yang diterima diperhitungkan dengan uang yang telah dibayarkan kepada bank. Hasil wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Jalan. Pemuda Medan “umumnya ada

74

Zainal Asikin, Pokok-pokok Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1995). hal.64. 75 Komaruddin, Sastradipoera, Strategi Manajemen Bisnis Perbankan, (Bandung: KappaSigma, 2004), hal. 22.


beberapa faktor yang menyebabkan terjadinya pengalihan hak dalam Kredit Pemilikan Rumah, yaitu76: b. Pihak debitur Faktor-faktor yang terjadi dari pihak debitur adalah: 5) Kesulitan ekonomi, sehingga tidak dapat melanjutkan angsuran kredit, 6) Resiko disita oleh pihak bank dengan terjadinya kredit macet, sehingga akan mengalami kerugian yang besar, 7) Mencari keuntungan. 8) Memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan oleh kantor dimana debitur bekerja, 9) Pindah ketempat lain, Apabila wanprestasi sehingga akan mengakibatkan objek dari perjanjian kredit tersebut disita oleh pihak bank, maka debitur mencari jalan keluar dengan cara menjual kembali atau mengalihkan apa yang menjadi obyek dalam perjanjian kredit tersebut, dalam hal ini debitur mengalihkan hak kreditnya atau pengalihan hak atas tanah dan bangunan tersebut.77 dilakukan di depan pejabat yang berwenang yaitu pihak bank, Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang ditunjuk oleh bank.

76

wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan. 77 Gunawan Widjaya dan Kartini Muljadi, Penanggungan Utang dan Perikatan Tanggung Menanggung, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2005), hal. 57.


Sebagaimana disebutkan Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan Untuk menghindari terjadinya kredit bermasalah dikemudian hari: ”Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, bank umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi hutangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan”.78 Prakteknya bila pihak penerima pengalihan hak tersebut masih terus melanjutkan kredit rumah yaitu dengan tetap membayar cicilan kredit pemilikan rumah atas nama pihak pertama yang terikat dengan bank pemberi kredit yang jangka waktu kreditnya masih cukup lama, sehingga timbul permasalahan dikemudian hari dengan pihak bank pemberi kredit.79 Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan pengertian Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria. Hak Tanggungan bersifat accesoir pada piutang tertentu.80 Pengalihan kredit adalah merupakan tindakan aktif dari pihak debitur pada Kredit Pemilikan Rumah, tindakan tersebut dilakukan untuk menyelamatkan agunan atau asetnya terhadap tindakan akuisisi ataupun penyitaan dari pihak bank pemberi 78

Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1999), hal.

202. 79

Sri Turatmiyah, Studi SKMHT dalam Perjanjian KPR-BTN, (Fakultas Hukum UGM, 2004), hal. 4. 80 Mariam Darus Badrulzaman, Serial Hukum Perdata, Buku II Kompilasi Hukum Jaminan, (Bandung: Mandar Maju, 2004), hal. 13.


kredit. Tindakan ini diperbolehkan oleh kreditur, bahkan secara langsung bank memberi kesempatan kepada nasabah debitur untuk berusaha melunasi tunggakan angsuran ataupun kredit pemilikan rumah yang macet tersebut dengan jangka waktu yang telah disepakati antara pihak debitur dan kreditur pemberi kredit. Dalam tindakan tersebut ada 2 (dua) kemungkinan yang terjadi yaitu: a. Bahwa debitur baru melunasi seluruh kredit yang tersisa pada kreditur dan melaksanakan akta jual beli dengan debitur lama. b. Melanjutkan angsuran kredit dari debitur lama, untuk dan atas nama debitur lama. Peralihan kredit tanpa sepengetahuan Bank Pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan banyak terjadi, artinya terjadi kasus alih debitur secara sembunyi-sembunyi antara debitur yang masih terikat dengan Kredit Kepemilikan rumah di BTN Pemuda dimana Sertifikat Hak Milik nya masih berada pada BTN dan masih dibebankan Hak Tanggungan, alih debitur ini terjadi tanpa sepengetahuan BTN dan tidak di buat dengan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Sebagaimana keterangan yang didapat dari wawancara (interview) dengan Bapak. Sawaluddin Siregar frekuensi kasus alih debitur secara sembunyi yang terjadi di BTN selama dua tahun terakhir, Persentasinya kira-kira 0,2% dari 29.000 debitur yang ada.81

81

Wawancara (interview) dengan Staf Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak. Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.


Sikap dan tindakan BTN Cabang Pemuda Medan setelah mengetahui Kredit Kepemilikan Rumah yang masih terikat telah berganti (alih debitur secara sembunyi, walaupun pembayaran angsuran tetap lancar diterima) “Pada dasarnya pihak BTN tidak ada masalah apabila terjadi alih debitur, selama pihak debitur tetap lancar dalam membayar angsuran kepadanya karena dari awal biasanya BTN tetap menyarankan agar melaksanakan Kredit Kepemilikan Rumah secara resmi. Pihak bank dalam hal ini bank pemberi kredit selalu menyarankan agar mengadakan pengalihan hak secara resmi atau dengan alih debitur demi menghindari segala resiko yang dapat saja terjadi dimasa yang akan datang karena lamanya masa angsuran yang akan diteruskan oleh pihak penerima pengalihan hak atau pelimpahan kewajiban angsuran. Karena dengan melakukan alih debitur ada jaminan kepemilikan baik dari nasabah debitur yang baru ataupun dari pihak bank sendiri lebih mudah untuk memantau angsuran kredit yang dibayarkan. Pada pengalihan hak secara resmi perjanjian dibuat secara jelas bahwa para pihak menghendaki Novasi jadi lebih baik dimuat kata Novasi dalam perjanjiannya.82 Dalam perjanjian kredit antara bank dengan debitur, bank mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan dapat menuntut pelunasan prestasi, namun debitur memikul pula kewajiban untuk melaksanakan perjanjian itu dengan itikad baik.

82

Hartono Soerjopratiknjo, Hutang Piutang Perjanjian-perjanjian Pembayaran dan Jaminan Hypotik, (Yogyakarta: Seksi Notariat Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta, 1984, hal .18.


Peralihan Kredit Pemilikan rumah yang bersertifikat yang masih diagunkan tanpa persetujuan Bank pada Bank Tabungan Negara (BTN) Pemuda Cabang Medan umumnya dibuat debitur dengan pihak ketiga dengan akta dibawah tangan, yang dimakud dengan akta dibawah tangan atau onderhandsacte adalah akta yang dibuat tidak oleh atau tanpa perantaraan seorang pejabat umum, melainkan dibuat dan ditandatangani sendiri oleh para pihak yang mengadakan perjanjian, misalnya perjanjian jual beli ataupun perjanjian sewa menyewa.83 Perbedaan pokok antara akta Autentik dengan Akta dibawah tangan adalah berdasarkan pasal 1868 KUHPerdata akta Autentik dibuat dalam bentuk sesuai dengan yang ditentukan oleh Undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan Pejabat umum yang berwenang, mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, terutama mengenai waktu, tanggal pembuatan, dan dasar hukumnya, kalau kebenaran disangkal maka si penyangkal harus membuktikan ketidak benarannya.84

E. Akibat Hukum atas Peralihan Kredit

Kepemilikan Rumah yang

Bersertifikat yang Masih Diagunkan Tanpa Persetujuan Bank Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Pemuda Cabang Medan.

Perjanjian peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang bersertifikat yang masih diagunkan tanpa persetujuan Bank Pada Bank Tabungan Negara (BTN)

83

Soeroso, Perjanjian dibawah Tangan, pedoman Praktis Pembuatan dan Aplikasi Hukum, (Jakarta: Sinar Grafika, 2010), hal.8. 84 Ibid. hal. 9.


Pemuda Cabang Medan menciptakan hubungan hukum antara pihak-pihak yang membuatnya. Hubungan hukum itu mengandung kewajiban dan hak yang timbal balik antara pihak. Apabila kedua belah pihak tidak memenuhi kewajiban hukum yang telah ditetapkan dalam perjanjian, tidak akan menimbulkan masalah, sebab kewajiban hukum pada hakekatnya baru dalam taraf diterima untuk dilaksanakan. Tetapi apabila salah satu pihak telah melaksanakan kewajiban hukum, barulah ada masalah yaitu wan prestasi yang mengakibatkan tidak tercapainya tujuan. Dalam hal ini muncul sanksi hukum untuk memaksa pihak yang wanprestasi itu untuk memenuhi kewajiban.85 Menurut Pasal 20 ayat 2 Undang-undang Pokok Agraria, hak milik dapat dialihkan kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar menukar. Pemberian dengan wasiat, pemberian menurut hukum adat dan lain-lain pemindahan hak yang bermaksud memindahkan hak milik yang pelaksanaannya diatur oleh Peraturan Perundang-undangan.86 Menurut Undang-undang Pokok Agraria bahwa hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.87 Kata turun temurun menunjukkan bahwa hak tersebut dapat berlangsung terus selama selama pemilik masih hidup dan jika dia meninggal dunia maka, hak tersebut dapat dilanjutkan oleh ahli waris Terkuat menunjukkan kedudukan hak itu paling kuat jika 85

Muhammad Abdul Kadir, Hukum Perdata Indonesia, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000), hal.23. 86 Pasal 20 ayat 2 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria. 87 Suardi, Hukum Agraria, (Jakarta: Iblam, 2005) hal.32.


dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya, karena terdaftar dan pemilik hak diberi tanda bukti hak (sertifikat), sehingga mudah dipertahankan terhadap pihak lain dan jangka waktu pemilikannya tidak terbatas terpenuh menunjukkan hak itu memberikan kepada pemiliknya wewenang paling luas, jika dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya.88 Pasal 584 KUHPerdata menyatakan cara memperoleh hak milik ialah karena penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik, dilakukan oleh orang yang berhak berbuat bebas terhadap benda itu. Ketentuan ini mengandung arti tiada seorangpun dapat menyerahkan hak-haknya kepada orang lain lebih banyak dari hak yang dimilikinya.89 Menurut Paul Scolten dalam ajaran causal penyerahan sah apabila alas hak sah, penyerahan tidak sah apabila alas hak tidak sah. Yang dimaksud dengan alas hak ialah hubungan hukum yang menjadi dasar dilakukannya penyerahan karena perjanjian jual beli, tukar menukar pemberian hadiah dan dapat timbul karena undang-undang, misalnya pewarisan. Jadi sah tidaknya penyerahan tergantung sah tidaknya alas hak. Untuk memindahkan hak milik perlu ada perjanjian yang bersifat kebendaan (Zakelijk) dan harus orang yang berhak atau mempunyai kewenangan yang sah yaitu orang-orang yang memiliki benda itu sendiri.90

88

Suardi, Hukum Agraria, (Jakarta: Iblam, 2005) hal.32. Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda nasional, (Bandung: Alumni, 1983), hal. 43. 90 Muhammad Abdul Kadir, Hukum Perdata Indonesia, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000), hal.158. 89


Berdasarkan wawancara dengan debitur Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan adapun yang menjadi alasan masyarakat melakukan Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah tanpa sepengetahuan Bank antara lain91: 1) Mudah dan cepat sehingga syarat-syarat seperti yang dibuat di bank yang terasa membebani tidak perlu dipenuhi, 2) Hemat uang dan hemat waktu, bebas dari biaya administrasi atau tidak perlu mengeluarkan dana untuk biaya peralihan kredit seperti yang resmi dari bank, 3) Hanya menggunakan perjanjian yang dibuat dibawah tangan bermeterai cukup mengenai penerimaan uang sesuai kesepakatan dua pihak, pihak pertama telah menerima uang dari pihak kedua. Analisis Penulis: Jual Beli antara debitur Kredit Kepemilikan Rumah BTN dengan Pihak ke III (orang yang membeli objek Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah) artinya terjadi Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah tanpa sepengetahuan Bank pada prakteknya dalam masyrakat hanya bermodal rasa saling percaya umumnya tidak membuat perjanjian mengenai hak dan kewajiban pihak yang mengalihkan dan pihak yang menerima pengalihan. Dalam jual beli secara sembunyi seperti ini, objek yang sertifikatnya masih menjadi jaminan di BTN Hak Tanggungan belum beralih, Hak tanggungan beralih 91

Wawancara dengan Sanusi Debitor pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang JL. Pemuda Medan) hari Kamis, tanggal, 14-7-2011


apabila piutang yang dijaminkan dengan hak tanggungan itu beralih pada Pihak Ketiga. Peralihan piutang ini dapat terjadi karena cessie, subogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain seperti peralihan kredit kepemilikan rumah (yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan atas tanah berikut bangunan rumah yang dibiayai dengan fasilitas kredit pemilikan rumah dari bank kepada pihak Ketiga.92 Ditinjau dan dikaitkan dengan Pasal 1458 KUHPerdata yang isinya: Jual Beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelah orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar. Artinya disini jual belinya sah dan telah terjadi hanya saja alas hak/jaminanya belum dapat dikuasai dan belum beralih. Jika ditinjau dari kaca mata Bank, Pengalihan Kredit Kepemilikan Rumah secara sembunyi dan tanpa sepengetahuan Bank dari segi legalitas hukum tindakan ini tidak dibenarkan karena akan merugikan pihak ketiga karena beberapa hal:93 1. Terjadinya pengalihan hak atas objek yang menjadi agunan bank dilarang tanpa sepengetahuan bank, 2. Meskipun setiap bulannya pihak kedua meneruskan angsuran, namun bila kredit sudah lunas maka sertifikat (agunan) hanya dapat diserahkan oleh bank kepada pihak pertama, karena agunan masih atas nama pihak pertama.

92

Sutan Remy Sjahdeni, Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-ketentuan pokok dan masalah yang dihadapi oleh Perbankan, (Penerbit Alumni, Bandung, 1999), hal.128. 93 Rahmad Firdaus, Manajemen Perkreditan Bank Umum, (Bandung: Alfabeta, 2003), hal. 99.


3. Bisa saja terjadi mendekati pelunasan, pihak pertama (yang sebenarnya sudah menjual pada pihak ketiga) kemudian datang ke bank melunasi dan mengambil sertifikatnya yang sebenarnya merupakan hak pihak ketiga. 4. Jika pihak pertama meninggal dunia, maka dimungkinkan ahli warisnya akan tetap mengakui bahwa tanah dan rumah tersebut menjadi haknya, meskipun pihak ketiga menunjukkan bukti kwitansi pembayaran. Jika terjadi gugatan, pihak ketiga akan kalah karena pihak ahli waris mempunyai kekuatan hukum yang lebih kuat. 5. Rumah yang dijual tersebut masih tercatat sebagai agunan kredit di bank, sehingga debitur tidak berhak mengalihkan kepada pihak manapun tanpa sepengetahuan pihak bank. Bank mempunyai wewenang untuk melaporkan debitur kepada pihak berwajib dengan tuduhan penggelapan sekaligus mengajukan tuntutan pidana atas debitur yang mengalihkan Kredit Pemilikan Rumah tersebut. 6. Seorang pembeli (pihak ketiga yang menerima pengalihan Kredit Pemilikan Rumah) tidak selalu beritikad baik. Belum tentu pihak ketiga membayar lancar angsurannya sehingga nama pihak pertama bisa tercatat sebagai debitur macet. Hal ini sangat merugikan karena data ini dapat diakses oleh seluruh bank melalui Sistem Informasi Debitur atau BI Checking Pengalihan

kredit

Kepemilikan

rumah

secara

sembunyi

dan

tanpa

sepengetahuan Bank merugikan pihak ketiga sebagaimana hasil wawancara (interview) dengan Staf Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang


Medan Bapak. Sawaluddin Siregar walaupun setelah KPR lunas BTN tidak akan mau menyerahkan sertifikat jika diambil orang lain selain nama dalam sertifikat (debitur pertama) kecuali ada surat kuasa Notarial.94 Berdasarkan Proses dan syarat yang ditetapkan BTN supaya orang yang meneruskan kredit memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak Bank atas nama debitur pertama pada pihak debitur, apabila telah dialihkan pada pihak lain maka BTN tidak dengan serta merta menyerahkan sertifikat pada pihak lain tanpa ada syarat-syarat yang harus dipersiapkan, Debitur lain tersebut harus membawa surat kuasa notarial, surat peralihan. Dalam kuasa Notaris tersebut harus disebutkan ada membayar cicilan, melunasi, mengambil sertifikat, mengalihkan dan lain-lain.95 Berdasarkan wawancara (interview) dengan Staf Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin Siregar yang intinya menolak Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah secara sembunyi “Pada dasarnya tidak boleh pengalihan kredit secara sembunyi, karena BTN menerapkan sebelum Kredit Kepemilikan Rumah nya belum lunas sertifikat tidak boleh diambil dan siapa yang melunasi Kreditnya BTN pun tidak mau tahu, yang penting pada saat pengambilan sertifikatnya nanti diambil langsung oleh yang bersangkutan debitur pertama”.

94

Hasil wawancara (interview) dengan Staf Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak.Sawaluddin Siregar. 95 Wawancara (interview) dengan Staf Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak. Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.


Pengalihan hak tersebut merupakan suatu jenis perjanjian yang berpotensi konflik, hal ini disebabkan karena:96 a. Syarat-syarat tertulis tidak terpenuhi, b. Sertifikat tanah yang menjadi objek perjanjian sedang menjadi agunan bank, c. Syarat-syarat tidak tertulis tidak terpenuhi. Pihak Kreditur dan Notaris tetap menyarankan agar peralihan hak Kredit Kepemilikan Rumah dilakukan secara tertulis dengan akta otentik di kantor Notaris Berdasarkan wawancara dengan debitur Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan adapun yang menjadi alasan masyarakat melakukan Peralihan Kredit KPR tanpa sepengetahuan Bank antara lain kondisi keuangan tidak memungkinkan untuk melunasi kredit rumahnya pada kreditur, baru dilakukan jual beli rumah sehingga melakukan peralihan kredit, walaupun sertifikat masih dalam agunan bank.97 KUHPerdata dimana berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik mempunyai syarat sebagi berikut:98 1. Alas hak (rehtstitel) berupa sertifikat. 2. Perjanjian kebendaan (zakelijke overeenkomst). 3. Dilakukan oleh orang yang wenang menguasai.

96

Kartini J. Soejendro, Pengalihan Hak-Hak atas Tanah yang Berpotensi Konflik, (Jakarta: Kanisius, 2001), hal. 115. 97 Suharnoko & Hartati Endah, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2006), hal. 127. 98 Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Op. Cit., hal. 70.


Sahnya suatu penyerahan tergantung pada sahnya alas hak, terdapat dua macam ajaran mengenai sahnya penyerahan dihubungkan dengan sahnya alas hak, yaitu ajaran causaal dan ajaran abstract. Menurut ajaran causal : ada hubungan sebab akibat antara alas hak/perjanjian obligatoir dengan levering/penyerahan barang, untuk sahnya penyerahan itu tergantung pada alas haknya, jika alas haknya sah maka penyerahan sah, sebaliknya jika alas haknya tidak sah maka penyerahan tidak sah. Untuk sahnya penyerahan diperlukan titel yang nyata atau titel yang riil antara alas dan hak penyerahannya pada hubungan causal.99 Demikian juga dengan pengalihan hak milik. Persetujuan jual beli batal dengan sendirinya, persetujuan penyerahan barang juga batal dan hak atas barang tidak jadi berpindah ke tangan si pembeli/pihak lain.100 Menurut ajaran abstrak penyerahan barang harus dianggap terpisah dari persetujuan jual beli, penyerahan dan alas hak harus terpisah satu sama lain dan tidak tergantung pada alas hak nyata tetapi menurut Pasal 584 KUHPerdata untuk sahnya penyerahan itu mengharuskan adanya titel. Jadi menurut ajaran abstrak penyerahan itu tidak perlu adanya titel cukup ada titel anggapan saja.101 Kewenangan untuk menyerahkan benda dalam Pasal 584 KUHPerdata sebagai pelaksanaan dari asas nemo plus bahwa seseorang itu tidak dapat mengalihkan hak melebihi apa yang menjadi haknya. Selanjutnya wewenang 99

Ibid. hal. 73 Djuhaedah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain yang Melekat pada Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996), hal. 114.. 101 R. Jiptoadinugroho, Perbankan Masalah Perkreditan, Penghayatan, Analisis dan Penuntut, (Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 1994), hal. 49. 100


menguasai ialah hak untuk mengalihkan dan menjaminkan kekayaannya, pada asasnya seorang pemilik (eigenaar) berwenang menguasai dan seorang bukan pemilik tidak berwenang menguasai.102 Untuk memenuhi kebutuhan perbankan agar Hak Tanggungan dapat tetap melekat pada kredit yang dialihkan oleh bank kepada pihak lain sebagai debitur baru yang menggantikan debitur yang lama, haruslah penggantian debitur itu melalui perjanjian yang khusus antara para pihak.103 Dari segi hukum penyerahan benda tidak bergerak dilakukan dengan membuat akta otentik yang bertujuan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut. Tetapi pengalihan yang sering terjadi di masyarakat adalah pengalihan hak dibawah tangan tanpa sepengetahuan kreditur umumnya terjadi pada peralihan Kredit Pemilikan Rumah. Tindakan jual beli dan kuasa antar para pihak merupakan tindakan intern kedua belah pihak dan dianggap suatu perjanjian dibawah tangan, walaupun dibuat dihadapan notaris. Karena dalam tindakan ini tidak melibatkan bank sebagai pemberi kredit, maka dalam hal ini bank masih tetap mengakui debitur pihak pertama yang masih terikat dengan perjanjian kredit dengan bank dimana semua data-data yang berkaitan dengan agunan rumah tersebut masih tercantum atau terdaftar nama atas debitur tersebut. Kaitannya dengan tindakan pengikatan jual beli dan kuasa tersebut

102

Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Op. Cit., hal. 74. Mariam Darus Badrulzaman,Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996), hal. 33. 103


bank hanya mengakui surat kuasa untuk pengambilan sertifikatnya saja, yaitu surat kuasa untuk mengambil sertifikat bila pelunasan kredit telah dilaksanakan. F. Isu Hukum Berkenaan dengan Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang Bersertifikat yang Masih Diagunkan Tanpa Persetujuan Bank Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Pemuda Cabang Medan 1. Dalam hal terjadi isu hukum Apabila pihak debitur bank (penjual) tidak diketahui dimana keberadaannya, Bank hanya akan memberikan sertifikat Hak Milik yang diagunkan di bank pada debitur resmi yang terdaftar. Seperti yang telah dibahas sebelumnya bahwa dewasa ini tidak dapat dipungkiri banyak dalam masyarakat terjadi jual beli atas objek tanah dan rumah yang sertifikat hak miliknya masih menjadi jaminan agunan Kredit Pemilikan Rumah pada bank, artinya terjadi Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah Tanpa Persetujuan Bank. Hasil wawancara dengan Notaris PPAT Kota Medan Rubianto Tarigan biasanya ini terjadi karena income/perekonomian masyarakat dan kurangnya pendapat sehingga masyarakat enggan melakukan over kredit/alih debitur secara resmi yang membutuhkan biaya untuk akta resmi pengalihan kredit.104 Secara resmi apabila akan melakukan alih debitur Kredit Kepemilikan Rumah pada Bank baik karena alasan tidak mampu meneruskan Kredit dan sebagainya, maka prosedurnya pihak I dan III

104

Hasil wawancara dengan Notaris PPAT Kota Medan Rubianto Tarigan di Jalan Palang Merah No.46 Medan, Rabu, tanggal, 6-7-2011.


harus datang ke BTN lalu di buat perjanjian baru sebagaimana syarat-syarat peralihan kredit resmi. Biasanya para pihak melaksanakan jual beli dengan surat perjanjian dibawah tangan bermaterai antara si pemilik (penjual) kepada yang membeli yang meneruskan kredit. Surat perjanjian dibawah tangan walaupun bermaterai akan tetapi bila tidak di legalisir oleh Notaris maka tidak sah untuk melakukan tindakan selanjutnya seperti untuk mengambil sertifikat. Hasil wawancara penulis dengan Notaris . Perjanjian dibawah tangan saja tidak cukup/tidak bisa/tidak berlaku untuk pengambilan sertifikat

kepada BTN tersebut artinya Perjanjian dibawah tangan

lemah kedudukannya, apabila tidak di syahkan oleh Notaris maka surat dibawah tangan tersebut tidak berlaku/tidak bisa untuk mengambil sertifikat di BTN, agar mempunyai kekuatan Perjanjian dibawah tangan harus di legalisir oleh Notaris yaitu dibagian bawahnya disebutkan bahwa isinya adalah meneruskan, mengalihkan menjual dan membalik namakan yang keabsahan tandatangan pihak I dan III disahkan oleh Notaris. Jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan pada pihak ketiga pada saat ini belum ada perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang beritikad baik. Maksudnya disini, apabila jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan kepada pihak ketiga tanpa perjanjian otentik, maka perlindungan hukum belum dapat diberikan pada mereka. Padahal jual beli yang terjadi antar mereka bila dilihat dari akibat hukum


perjanjian, yang memenuhi keabsahan memiliki kekuatan mengikat bagi para pihak karena:105 1. Para pihak terikat pada isi perjanjian dan juga berdasarkan kepatutan, kebiasaan dan Undang-Undang (Pasal 1338, 1339 dan 1340 KUHPerdata), 2. Perjanjian dilaksanakan dengan itikad baik sesuai pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, 3. Kreditur dapat memintakan pembatalan perbuatan debitur yang merugikan kreditur (Pasal 1341 KUHPerdata). Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung tentang Jual beli, Putusan Mahkamah Agung Nomor: 350K/Sip/1968 menyatakan “Jual beli adalah bersifat obligatoir sedangkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan baru berpindah bila barang tersebut telah diserahkan secara yuridis. Menurut Mariam Darus Badrulzaman, jika ditinjau dari sistem UUPA dan sejarah pembentukannya, maka putusan Mahkamah Agung tersebut dapat dipertanggungjawabkan106 Jadi bila terjadi jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang kemudian dialihkan kepada pihak ketiga seharusnya perlindungan hukum itu telah terjadi berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung. Hal-hal yang terjadi pada saat pengambilan sertifikat di bank bagi orang yang awam tentang proses alih debitur memang sangat

105

Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa Masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypoteek serta hambatannya dalam prakteknya di Medan (Bandung: Alumni, 1978), hal.118. 106 Ibid.


disesalkan, karena ketidaktahuan, mereka tidak bisa berbuat apa-apa karena bank tidak bisa memberikan sertifikat Hak Milik yang diagunkan di bank, karena pihak pertama tidak diketahui dimana keberadaannya, dimana bank hanya mau berurusan dengan pihak pertama yang terikat perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dengan bank. 2. Apabila Surat perjanjian dibawah tangan belum sempat dileges Notaris sementara Pihak Pertama yang menjual objek tanah dan rumah yang masih terikat KPR tersebut telah meninggal dunia Resiko yang ditanggung pihak III selaku pembeli akan rumit urusan pengambilan sertifikat pada Bank selaku pemberi Kredit Pemilikan Rumah objek tersebut, apabila Surat perjanjian dibawah tangan belum sempat dileges Notaris sementara Pihak Pertama yang menjual objek tanah dan rumah yang masih terikat Kredit Pemilikan Rumah tersebut telah meninggal dunia maka Pihak III sebagai pembeli harus berhubungan dengan ahli waris dari pihak I (penjual), Hasil wawancara dengan Staf Notaris, “Ahli waris diminta menyiapkan Surat Keterangan Ahli waris/bukti waris, setelah Kredit nya dilunasi ,diambil oleh Ahli waris berdasarkan surat keterangan ahli waris tersebut lalu dibuat Akta jual beli antara ahli waris dengan pembeli di kantor Notaris dengan ditanda tangani oleh semua ahli waris dan pembeli, setelah selesai akta PPAT nya maka dibawa ke kantor pertanahan untuk balik nama, mula-mula atas nama ahli waris


setelah ditulis atas nama ahli waris terus langsung dialihkan ke nama pembeli,dibuat satu akta agar sekali jalan pada saat akta itu di tanda tangani.107 Untuk mengurus sertifikat di kantor Pertanahan diperlukan berkas-berkas sebagai berikut: 1. Surat Keterangan Ahli Waris, 2. Surat Kematian, 3. KTP ahli waris/Akta Kelahiran, 4. KTP Pembeli, Hasil wawancara dengan staff Notaris,108 Berkas tersebut dilampiri dengan akta jual beli dari PPAT sebelum ditandatangani akta PPAT harus dipenuhi kewajiban-kewajiban antara lain: 1. Cek Bersih, 2. Pajak Penjual (Pph), 3. Pajak Pembeli, 4. PBB. Semua berkas ini dilampirkan juga kekantor Pertanahan, lalu dalam sertifikat tersebut harus dicatatkan nama ahli warisnya terlebih dahulu lalu di coreng dan diganti dengan nama pemilik baru yakni pihak III selaku pembeli tersebut.

107 108

Hasil wawancara dengan Desi Staff Notaris tanggal, 6-7- 2011. Ibid.


A. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) pada Bank Tabungan Negara (BTN) menarik untuk memiliki rumah bagi mereka yang tidak memiliki dana tunai

Recommend Documents