Nr. 32.482
SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS ter zake van een spoedgeschil tussen A., hierna te noemen “de VvE”, e i s e r e s in conventie, v e r w e e r s t e r in het bevoegdheidsincident, v e r w e e r s t e r in reconventie, gemachtigde: mevrouw mr. Y.H. van Ballegooijen, advocaat te Breda, en de besloten vennootschap B., hierna te noemen “onderneemster”, v e r w e e r s t e r in conventie, e i s e r e s in het bevoegdheidsincident, e i s e r e s in reconventie.
HET SCHEIDSGERECHT 1.
De ondergetekende, IR. K.A.J. VAN DUN, lid-deskundige van het College van Arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, is door de voorzitter van deze Raad overeenkomstig de statuten van de Raad benoemd tot enig scheidsman in dit geschil. De ondergetekende heeft zijn benoeming schriftelijk aanvaard. Bij brief d.d. 1 juli 2010 is daarvan –alsmede van het verleende verlof tot spoedbehandeling van het geschil- mededeling gedaan aan partijen. Overeenkomstig de statuten van de
Raad
is aan het scheidsgerecht
toegevoegd mr. M.S. van Laaren, secretaris van de Raad. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE 2.
Voor de loop van het geding wordt verwezen naar de volgende stukken: - de memorie van eis d.d. 17 juni 2010, binnengekomen op 18 juni 2010, met producties; - de memorie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, tevens incidentele
memorie
houdende
de
exceptie
van
onbevoegdheid,
met
producties; - de brief van mr. Van Ballegooijen d.d. 8 juli 2010 met als bijlage een inventarislijst; - de memorie van antwoord in reconventie tevens houdende antwoord in het bevoegdheidsincident, met producties;
2
- de brief van mr. Van Ballegooijen d.d. 24 augustus 2010 met bijlagen; - de pleitnotities van mr. Van Ballegooijen.
3.
De
mondelinge
behandeling
van
het
onderhavige
geschil
heeft
plaatsgevonden op 26 augustus 2010. In het kader van de mondelinge behandeling heeft een bezichtiging van het werk plaatsgevonden. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING IN CONVENTIE EN RECONVENTIE de bevoegdheid 4.
De bevoegdheid van de ondergetekende tot beslechting van het onderhavige geschil bij scheidsrechterlijk vonnis is door onderneemster in conventie betwist. Zij stelt dat niet de Raad van Arbitrage voor de Bouw, maar het GIW bevoegd is. De VvE heeft die stelling gemotiveerd betwist.
5.
Artikel 15 van de koop-/aannemingsovereenkomsten luidt: “1. Alle geschillen naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de garantie- en waarborgregeling van het GIW of daaruit voortvloeiende overeenkomsten, die betrekking hebben op het object van de koop/aannemingsovereenkomst,
worden
beslecht
door
arbitrage
overeenkomstig
de
statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, zoals deze drie maanden voor de dag van ondertekening van deze akte luidden. 2. Dit lijdt uitzondering ingeval van geschillen tussen de verkrijger en de ondernemer die betrekking hebben op: a) de garantie- en waarborgregeling van het GIW; b) bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en/of binnen drie maanden daarna; c) het met sub b verband houdende vijf procent (5%) opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden. Deze
geschillen
worden
beslecht
door
arbitrage
overeenkomstig
het
arbitragereglement van het GIW. Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil.”
6.
Ter mondelinge behandeling kwam tussen partijen vast te staan dat de gebreken waarvan de VvE (primair) herstel vordert, geen gebreken betreffen die bij oplevering of binnen drie maanden daarna zijn geconstateerd, zodat de ondergetekende zich derhalve op grond van artikel 15 lid 1 van de koop/aannemingsovereenkomst bevoegd zal verklaren te oordelen over het tussen
3
de VvE en onderneemster gerezen geschil voor zover die voortvloeit uit de gesloten overeenkomsten. 7.
Ter zitting heeft de VvE aangegeven dat zij voor de gebreken naast het in de memorie van eis gedane beroep op de contractuele aansprakelijkheid tevens een beroep doet op de garantie- en waarborgregeling, omdat de Raad als gevolg van het opheffen van het GIW ook op basis van de garantieregeling mag oordelen, aldus de VvE.
8.
Dit beroept faalt gelet op het hiervoor overwogene.
9.
In artikel 15 lid 2 sub c van de koop-/aannemingsovereenkomst is ten aanzien van geschillen die verband houden met het 5% opschortingsrecht van de verkrijger zoals bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden een regeling neergelegd die voorziet in arbitrage conform het arbitragereglement van het GIW.
10.
De ondergetekende constateert dat beide partijen een vordering instellen met betrekking
tot
de
door
onderneemster
gestelde
bankgaranties,
zodat
onderneemster de Raad kennelijk wel bevoegd acht daarover een oordeel te geven. de feiten 11.
Tussen partijen staat het volgende vast: a.
De afzonderlijke leden van de VvE hebben ieder met onderneemster een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de koop en bouw van een appartementsrecht in het gebouw ‘C.’ te X..
b.
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor
de
koop-/aannemingsovereenkomst
voor
appartementsrechten
vastgesteld door het GIW in augustus 2003. c.
De
oplevering
plaatsgevonden
van op
28
de
gemeenschappelijke
november
2005.
Het
gedeelten daarbij
heeft
gemaakte
procesverbaal van oplevering (productie 5) is door beide partijen d.
ondertekend. De VvE voert namens alle appartementseigenaren het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
e.
Onderneemster heeft ten behoeve van een aantal appartementseigenaren bankgaranties gesteld bij de notaris overeenkomstig de artikelen 14A en 14B van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden.
4
f.
Op verzoek van de VvE heeft Bouwkundig Adviesbureau Zuiderwijk (hierna te noemen: Zuiderwijk) een onderzoek ingesteld naar de door de VvE gestelde gebreken. Zijn bevindingen zijn vastgelegd in een rapport van 30 juni 2008, overgelegd als productie 6.
de vordering in conventie 12.
Ter zitting heeft de VvE haar vordering vermeerderd. Thans vordert zij onderneemster bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot: - primair: herstel van de gebreken zoals genoemd in het rapport van Zuiderwijk en van de twee in de pleitnotities genoemde nieuwe gebreken, met inbegrip van de gevolgschade; subsidiair: betaling van een door arbiter vast te stellen vervangende schadevergoeding; - betaling van de kosten ter vaststelling van de schade; - betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 1.970,64; - betaling van de kosten van de procedure, waaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand aan de zijde van de VvE. Daarnaast vordert de VvE voor recht te verklaren dat de bankgaranties evenzeer gelden ter zekerheid van de gebreken aan de gemeenschappelijke zaken/gedeelten zoals genoemd in deze procedure.
13.
Ter zitting heeft onderneemster desgevraagd aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de vermeerdering van eis met de twee in de pleitnotities genoemde gebreken omdat zij van het bestaan van die gebreken op de hoogte is.
het verweer en de vordering in reconventie 14.
Onderneemster betwist niet dat zij herstelwerkzaamheden dient uit te voeren. Zij is bereid de gebreken te herstellen. Om die reden is zij van opvatting dat schadevergoeding niet aan de orde is en dat de gang naar de Raad niet nodig is.
15.
Onderneemster stelt dat de bankgaranties zijn gesteld ten behoeve van gebreken die bij oplevering of in de onderhoudsperiode zijn geconstateerd. De gebreken in deze procedure vallen daar niet onder, zodat het niet terecht is
5
dat de bankgaranties niet worden teruggegeven, aldus onderneemster. Om die reden vordert zij in reconventie teruggave van de bankgaranties. de beoordeling van het geschil 16.
Onderneemster
heeft
bezwaar
gemaakt
tegen
behandeling
van
het
onderhavige geschil als spoedgeschil omdat de door de VvE aan de orde gestelde problemen om spoedeisendheid te motiveren niet of niet meer aanwezig
zijn,
aldus
onderneemster.
Zij
stelt
dat
er
door
haar
al
werkzaamheden worden verricht en dat de problemen die ter discussie staan geen zaken zijn die spoed vereisen, zodat niet valt in te zien waarom dit geschil nu als spoedgeschil moet worden beslecht. Bovendien ontbreekt een spoedeisend belang van de VvE, aldus onderneemster.
17.
De voorzitter van de Raad heeft op grond van artikel 20 lid 3 van de Statuten verlof verleend om dit geschil als spoed(bodem)geschil te behandelen. Tegen die beslissing is geen voorziening mogelijk, zodat de VvE –voor zover onderneemster dat betoogt- niet meer niet-ontvankelijk kan worden verklaard op grond van het ontbreken van een spoedeisend belang. Iets anders is het of arbiter reden ziet tot het verwijzen van de zaak naar de gewone arbitrageregeling op grond van artikel 20 lid 11 van de Statuten. Daarin is aangegeven dat doorverwijzing geschiedt indien het geschil het scheidsgerecht toeschijnt niet voor een spoedbehandeling in aanmerking te komen. Een dergelijke beslissing hangt niet alleen af van de spoedeisendheid van de gevraagde beslissing(en), maar vooral van de ingewikkeldheid van de materie, namelijk de vraag of het geschil binnen het kader van een spoedbodemprocedure is af te doen. Die vraag kan echter niet aan het begin van de behandeling van het geschil worden beantwoord, maar pas aan het eind daarvan. Ter zitting heeft arbiter partijen medegedeeld dat hij op grond van de ingediende stukken genoeg informatie heeft om de door partijen aan de orde gestelde geschilpunten af te doen.
gebreken 18.
De VvE stelt dat er gebreken zijn en verwijst daarvoor naar het rapport van Zuiderwijk en naar de twee in de pleitnotities genoemde gebreken. De VvE vordert primair herstel van deze gebreken, subsidiair schadevergoeding. Arbiter gaat uit van toe te wijzen herstel.
6
(1) kitnaden galerijvloeren/buitenkozijnen 19.
Plaatselijk zijn de kitnaden tussen de galerijvloeren en de buitenkozijnen onthecht.
20.
Voor zover onderneemster heeft gesteld
dat de betreffende kitnaden
overbodig zijn vanwege de toegepaste detaillering, overweegt arbiter dat mag worden verlangd dat onderneemster instaat voor de deugdelijkheid van de door haar aangebrachte kitnaden. Naar het oordeel van arbiter is daarom sprake
van
een
gebrek
waarvoor
onderneemster
aansprakelijk
is.
Onderneemster dient daarom daar waar onthechting van de kitvoeg is opgetreden, alsnog zorg te dragen voor het verwijderen van de aanwezige kitvoeg en het aanbrengen van een deugdelijke kitvoeg. Op dit onderdeel kan de vordering tot herstel worden toegewezen. 21.
Gesteld noch gebleken is dat voor wat betreft dit gebrek sprake is van gevolgschade, zodat dat onderdeel van de vordering moet worden afgewezen.
(2) haarscheur metselwerk boven dakvloer van de galerijen 22.
Ter bezichtiging heeft de VvE op de tweede verdieping op de hoek bij de liftschacht een haarscheur in het voegwerk getoond. Onderneemster dient zorg te dragen voor herstel hiervan. Aldus volgt toewijzing van herstel op dit onderdeel.
23.
Gevolgschade is niet aan de orde, zodat dat onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
(3) algen/mosgroei als gevolg van lekkages 24.
Naar arbiters oordeel is de getoonde mos- en algengroei aan weerszijden van de noodtrap, in het (oorspronkelijk halfopen) trappenhuis, op de kiezels van het terras en op de kitvoegen op het dak het gevolg van weersinvloeden. Van een gebrek is geen sprake. Arbiter ziet daarom geen aanleiding om te komen tot enige aansprakelijkheid van onderneemster terzake. Aldus volgt afwijzing.
(4) aansluiting metalen galerij constructie aan gebouw plaatselijk niet afgekit 25.
Gebleken is dat ter hoogte van de tweede verdieping de stalen noodtrap slechts gedeeltelijk is afgekit. Onderneemster heeft toegezegd daar alsnog
7
een kitvoeg aan te brengen, zodat de vordering tot herstel op dit onderdeel voor toewijzing gereed ligt. 26.
Anders dan de VvE veronderstelt, acht arbiter het niet aannemelijk dat door het ontbreken van de betreffende kitvoeg hemelwater de gevels ter plaatse binnendringt. Niet gebleken is dat sprake is van gevolgschade, zodat dat onderdeel van de vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt.
(5) metselwerk linker zijgevel ter plaatse van onderhoek gescheurd 27.
Bij bezichtiging is gebleken dat onder in de hoek van het appartement nummer 5 (D.) het metselwerk moet worden aangeheeld. Aangezien onderneemster ook erkent dat zij deze herstelwerkzaamheden dient uit te voeren, zal arbiter haar daartoe ook veroordelen.
28.
Arbiter is niet gebleken dat voor wat betreft dit gebrek sprake is van gevolgschade, zodat dat onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
(6) oxidatieplekken in de stalen buitenconstructie trappenhuis en entree (7) lekkages aan binnen- en buitenzijde buitengevels 29.
Bij
bezichtiging
zijn
op
diverse
etages
en
op
verschillende
plaatsen
roestvorming in de aansluitingen van de Jansen-profielen waargenomen. De ter plaatse geoxideerde metalen profielen dienen naar het oordeel van arbiter zodanig
te
worden
hersteld
dat
tevens
de
oorzaak
daarvan
wordt
weggenomen. Onderneemster heeft herstel van dit gebrek ook toegezegd, zodat op dat onderdeel herstel daarvan kan worden toegewezen. 30.
Voor zover de VvE het vermoeden heeft dat het reeds (plaatselijk) door onderneemster uitgevoerd herstel niet afdoende is waardoor op dit moment niet zichtbare roestvorming aan de binnenzijde van de profielen zich zou kunnen uitbreiden, overweegt arbiter dat indien de VvE stelt dat eerder uitgevoerd herstel niet voldoet, zij dit dient aan te tonen. Zij kan niet volstaan met het uiten van een vermoeden. De VvE heeft haar stelling niet aangetoond, zodat niet is komen vast te staan dat onderneemster voor wat betreft
het
reeds
uitgevoerde
herstel
tekort
is
geschoten
in
haar
verplichtingen terzake. Op dat punt moet afwijzing volgen van de vordering van de VvE.
8
31.
Onderneemster heeft voorts toegezegd zorg te dragen voor vervanging van de te korte glaslat op de eerste etage aan de buitenzijde van het trappenhuis. Terzake volgt toewijzing van de vordering van de VvE.
32.
Daarnaast is gebleken dat op de tweede verdieping in het trappenhuis een stukje hoeklijn ter ondersteuning van het bordes/de planken ontbreekt. Dat stukje dient alsnog te worden aangebracht. Ook op dat onderdeel kan de vordering tot herstel worden toegewezen.
33.
Voorts
is
bij
bezichtiging
een
lekkage
in
de
rechterhoek
onder
de
brievenbussen op de begane grond waargenomen. Onderneemster heeft zich bereid verklaard deze lekkage te verhelpen, zodat de vordering tot herstel ook op dit onderdeel voor toewijzing gereed ligt. Onderneemster is tevens gehouden om de eventuele gevolgen van die lekkage (zoals schilderwerk) te herstellen. (8) randen van metalen platen onder de balkonvloeren geoxideerd 34.
Onderneemster
heeft
toegezegd
alle
balkonplaten
bij
alle
balkons
te
vervangen, zodat op dit onderdeel de vordering tot herstel voor toewijzing gereed ligt. Door algehele vervanging is van gevolgschade geen sprake, zodat dat deel van de vordering wordt afgewezen. (9) lasverbindingen en scherpe hoeken hekwerken in trappenhuis geoxideerd 35.
Bij bezichtiging is gebleken dat de lasverbindingen van de spijlen op de bomen van het hekwerk niet deugdelijk zijn en roestvorming vertonen. De VvE komt op dit punt herstel toe.
36.
Gesteld noch gebleken is dat voor wat betreft dit gebrek sprake is van gevolgschade, zodat dat onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
(10) water/lekkage in liftschacht 37.
Arbiter heeft bij bezichtiging vastgesteld dat de spuwer op het dak die zorg draagt voor de afvoer van hemelwater op het trappenhuis te kort is waardoor het hemelwater door wind vrij op de raamprofielen valt en lekkages veroorzaakt bij de afdichting van de glaspanelen van het trappenhuis. De eisen van goed en deugdelijk werk brengen met zich dat op die plek een langere spuwer aanwezig is.
9
38.
Voorts is arbiter van oordeel dat de kitnaden voor de liftdeuren op alle verdiepingen dienen te worden vernieuwd, zodat wordt voorkomen dat water het trappenhuis en de liftschacht in druppelt.
39.
Arbiter sluit niet uit dat het aangetroffen water onder in de liftschacht (mede) zijn oorzaak vindt in de niet deugdelijk aangebrachte spuwer en de ondeugdelijke kitnaden.
40.
Als gevolg van voornoemde lekkages in de liftschacht is op maandag 23 augustus 2010 kortsluiting ontstaan in de elektronische apparatuur en heeft de liftmonteur de lift buiten gebruik gesteld. Onderneemster heeft zich ter zitting bereid verklaard de lekkages met spoed te verhelpen zodat de lift weer in werking kan worden gesteld. Gelijk onderneemster erkent, brengen de eisen van goed en deugdelijk werk met zich dat de liftschacht een totaal droge ruimte is. Onderneemster dient daarom de nodige voorzieningen te treffen die er voor zorgen dat de liftschacht droog blijft.
41.
Gelet op hetgeen bij bezichtiging is waargenomen, is als gevolg van voornoemde lekkages corrosie ontstaan op diverse stalen onderdelen van de liftinstallatie en de lichtarmaturen in de liftschacht. Onderneemster is tevens gehouden om deze gevolgen van de lekkage te verhelpen.
42.
De vordering van de VvE tot herstel van de lekkage en tot het verhelpen van de gevolgschade kan daarom worden toegewezen.
(11) aansluitingen dakopstanden tegen het opgaande werk van het trappenhuis (12) aansluiting stalen kolommen op het dak van de bunker 43.
Bij bezichtiging is geconstateerd dat de aansluiting van het dakvlak op de doorgaande stalen kolommen niet afdoende waterdicht is uitgevoerd. Bij bezichtiging
zijn
tevens
in
het
trappenhuis
op
verschillende
plaatsen
lekkageplekken waargenomen. Naar het oordeel van arbiter hangen die lekkages samen met de aansluitingen van de dakopstanden tegen het opgaande werk van het trappenhuis. Onderneemster dient de aansluitingen ter plaatse op waterdichtheid te controleren en waar nodig te herstellen, zodat op dit onderdeel de vordering van de VvE tot herstel voor toewijzing gereed ligt. Tevens dient onderneemster de gevolgen van de lekkages te verhelpen. Ook hiertoe zal onderneemster worden veroordeeld.
10
44.
Voor wat betreft de volgens de VvE ondeugdelijke aansluiting van de stalen kolommen op het dak van de bunker waardoor lekkages in de bergingen optreden, overweegt arbiter dat bij bezichtiging niet kon worden vastgesteld of de getoonde vochtplekken worden veroorzaakt door niet deugdelijke aansluitingen van de stalen kolommen op het dak van de bunker. Op dat punt is voor arbiter niet komen vast te staan dat onderneemster terzake tekort is geschoten in haar verplichtingen terzake. Aldus volgt afwijzing van de vordering van de VvE op dit punt.
(13) metalen kap boven uiteinde galerij 45.
Anders dan de VvE stelt, is bij bezichtiging gebleken dat de metalen kap op het dak deugdelijk is aangesloten op de dakbedekking. Van een gebrek is geen sprake, zodat op dit onderdeel afwijzing van de vordering volgt.
ter zitting genoemd nieuw gebrek: houtrot balkonvloeren 46.
In haar pleitnotities heeft de gemachtigde van de VvE aangegeven dat haar deskundige medio 2010 heeft geconstateerd dat de balkonvloeren bij diverse appartementen op verschillende plaatsen zijn aangetast door houtrot. Onderneemster erkent het bestaan van deze tekortkomingen. Zij heeft aangegeven een inventarisatie waar de houtrot van de balkonvloeren zich voordoet van de deskundige af te wachten alvorens zij tot herstel hiervan overgaat. Ter zitting heeft onderneemster aangegeven bereid te zijn de balkonvloeren te vervangen, zodat op dit onderdeel de vordering tot herstel voor toewijzing gereed ligt. Naar het oordeel van arbiter dienen de kopse kanten daarbij goed te worden geconserveerd en dient onderneemster na vervanging van de balkonvloeren de membraan deugdelijk aan te brengen waarbij ook de hekvoeten worden ingewerkt.
47.
Gesteld noch gebleken is dat van gevolgschade sprake is, zodat op dat onderdeel de vordering van de VvE wordt afgewezen.
ter zitting genoemd nieuw gebrek: lekkage boven de schuifpui 48.
Bij pleidooi heeft de VvE er melding van gemaakt dat zich inmiddels ook lekkages voordoen boven de schuifpuien. Bij bezichtiging zijn zowel bij het appartement nummer 5 (D.) als bij appartement nummer 13 (E.) deze lekkages geconstateerd. Onderneemster heeft zich ter bezichtiging bereid verklaard deze lekkages te verhelpen, zodat de vordering van de VvE op dit
11
onderdeel kan worden toewezen. Onderneemster is tevens gehouden om de gevolgen van die lekkages te verhelpen. Het betreffende plafond en kozijn zal na het verhelpen van de lekkages moeten worden gerepareerd en opnieuw worden gesausd. Ook hiertoe zal onderneemster worden veroordeeld. kosten ter vaststelling van de schade 49.
Onderneemster betwist de kosten die zijn verbonden aan het inschakelen van Zuiderwijk te zijn verschuldigd omdat zij bereid is tot herstel, zodat volgens haar deze kosten onnodig zijn gemaakt.
50.
Arbiter volgt onderneemster daarin niet. Uit hoofde van artikel 6:96 lid 2 onder b BW kan aanspraak worden gemaakt op betaling van redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, mits die kosten in de gegeven omstandigheden redelijk zijn, zowel gezien de aanleiding om ze te maken als naar omvang.
51.
Herstel van gebreken bleef uit, zodat het begrijpelijk is te achten dat de VvE vervolgens een deskundige heeft ingeschakeld. Uit het procesdossier blijkt dat pas nadat het rapport van Zuiderwijk is uitgebracht, onderneemster bereid bleek te zijn de daarin genoemde gebreken te herstellen. Aangezien ook de omvang van die kosten redelijk is, acht arbiter het billijk dat onderneemster de kosten van Zuiderwijk aan de VvE vergoedt.
52.
De VvE vordert terzake een bedrag van € 1.920,96, vermeerderd met de kosten die de deskundige in 2010 heeft gemaakt ter nadere advisering. Als het gaat om de kosten van de deskundige in 2010, overweegt arbiter dat de VvE niet heeft aangegeven of inzichtelijk heeft gemaakt wat (de hoogte van) die kosten zijn. Die kosten komen daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
53.
Gelet op het voorgaande wordt de VvE ter zake van expertisekosten een bedrag van € 1.920,96 toegewezen.
betaling van buitengerechtelijke kosten 54.
Voorts vordert de VvE een bedrag van € 1.970,64 voor wat betreft buitengerechtelijke kosten.
12
55.
Onderneemster stelt zich ook hier op het standpunt dat zij het gevorderde herstel niet betwist, zodat de kosten van de gemachtigde onnodig zijn gemaakt. Om die reden wijst zij deze vordering van de hand.
56.
Uit de stukken blijkt dat onderneemster –na daartoe door de VvE daarop te zijn aangesproken- diverse malen heeft toegezegd de gebreken te zullen herstellen, maar dat zij daar slechts gedeeltelijk gevolg aan heeft gegeven. Arbiter acht het daarom begrijpelijk dat de VvE zich van juridische bijstand heeft voorzien. Uit de als productie 10 overgelegde nota met bijbehorende specificatie van de gemachtigde van de VvE blijkt dat namens de VvE buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, zodat vergoeding van buitengerechtelijke werkzaamheden op zijn plaats is. Daarmee heeft de VvE haar
buitengerechtelijke
werkzaamheden
voldoende
gesteld
en
gespecificeerd. Arbiter zal daarom een vergoeding voor buitengerechtelijke werkzaamheden gebaseerd op de door de Raad gehanteerde leidraad met inachtneming van de richtlijnen van het rapport Voor-werk II toekennen. De toewijzing op dit onderdeel wordt bepaald op € 1.160,00. teruggave bankgaranties 57.
Onderneemster meent dat de door haar bij de notaris gestelde bankgaranties moeten worden teruggegeven omdat de bankgaranties zijn gesteld voor gebreken die bij oplevering of in de onderhoudsperiode zijn geconstateerd en de in deze procedure gestelde gebreken daar niet onder vallen. Om die reden vordert zij in reconventie de bankgaranties terug.
58.
De VvE is van mening dat er geen reden is de ten behoeve van een zevental appartementseigenaren
gestelde
bankgaranties
terug
te
geven
omdat
onderneemster jegens haar in gebreke is gebleven. Zij vordert in conventie voor recht te verklaren dat de bankgaranties evenzeer gelden ter zekerheid van de gebreken aan de gemeenschappelijke zaken/gedeelten zoals genoemd in deze procedure. 59.
Voor zover onderneemster betoogt dat die bankgaranties moeten worden teruggegeven omdat deze uitsluitend zijn gesteld ter zekerheid voor gebreken aan het privé-gedeelte van de betreffende verkrijger (een van de leden van de VvE), faalt dit. Uit jurisprudentie van zowel de Afdeling Arbitrage van het GIW van 22 juli
13
2008 (nummer 16135) als van de Raad van 15 januari 2009 (geschilnummer 71.391) volgt dat het depotbedrag (dan wel de bankgarantie als bedoeld in artikel 14B van de algemene voorwaarden) ook mag worden ingehouden voor gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten. 60.
Gelet op artikel 14A en 14B van de bij de overeenkomst behorende algemene voorwaarden is de bankgarantie bedoeld als zekerheid voor het herstel door onderneemster van de bij of na de oplevering geconstateerde gebreken. De opleveringsgebreken moeten volgens artikel 15 van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden binnen een periode van drie maanden na oplevering worden hersteld. De bankgarantie vervalt nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, tenzij de verkrijger van de in artikel 6:262 BW toegekende bevoegdheid wenst gebruik te maken. De bankgarantie mag na die drie maanden alleen worden gehandhaafd indien na voornoemde periode nog gebreken bestaan, waarbij de verkrijger aan de notaris dient aan te geven tot welk bedrag de bankgarantie moet worden gehandhaafd.
61.
Uit artikel 7:768 BW volgt dat de mogelijkheid tot langere handhaving van het de bankgarantie na het verstrijken van de periode van drie maanden na oplevering mogelijk is, maar dan op de voet van artikel 6:262 BW. Daarin is bepaald dat het opgeschorte bedrag in verhouding dient te staan tot de gebreken.
62.
Arbiter heeft niet kunnen vaststellen of de ten gunste van de verkrijgers gestelde bankgaranties terecht zijn gehandhaafd. Geen inzicht is immers gegeven of de gebreken die zijn geconstateerd bij oplevering dan wel binnen een periode van drie maanden na oplevering zijn hersteld dan wel wanneer het herstel van die gebreken heeft plaatsgevonden.
63.
Daarenboven overweegt arbiter dat de bankgaranties niet ten gunste van de VvE maar ten gunste van de individuele leden van de VvE zijn gesteld, zodat arbiter niet inziet waarom de VvE haar medewerking moet verlenen aan het vrijgeven van die bankgaranties.
64.
Om bovengenoemde redenen wijst arbiter de reconventionele vordering van onderneemster af.
14
65.
Gelet op het sub 62 overwogene kan de door de VvE gevorderde verklaring voor recht niet worden uitgesproken. Wel zal arbiter voor recht verklaren dat de bankgaranties evenzeer gelden ter zekerheid van gebreken aan de gemeenschappelijke zaken/gedeelten.
de proceskosten en overige vorderingen 66.
Nu onderneemster in overwegende mate in het ongelijk is gesteld, acht arbiter het billijk dat onderneemster de proceskosten draagt.
67.
De door de Raad gemaakte kosten hebben tot en met het depot van dit vonnis ter griffie van de rechtbank te Amsterdam bij moderatie € 7.500,00 (waarvan € 1.181,03 aan BTW) bedragen en zijn verrekend met de door de VvE gedane stortingen. Arbiter bepaalt de tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand van de VvE in billijkheid op € 2.900,00.
68.
Ter zake van de proceskosten dient derhalve door onderneemster aan de VvE te worden voldaan € 7.500,00 + € 2.900,00 = € 10.400,00.
69.
Arbiter zal het vonnis, zoals door de VvE is gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
70.
Hetgeen meer of anders is gevorderd dient te worden afgewezen.
DE BESLISSING Arbiter, rechtdoende als goed man naar billijkheid:
in conventie VEROORDEELT onderneemster tot het goed en deugdelijk: a. daar waar nodig verwijderen van de aanwezige kitvoeg en het alsnog aanbrengen
van
een
deugdelijke
kitvoeg
tussen
de
galerijvloeren
op
de
b. herstellen van de haarscheur in het voegwerk op de tweede verdieping; buitenkozijnen; c. afkitten van de stalen noodtrap ter hoogte van de tweede verdieping; d. aanhelen van het metselwerk onder in de hoek van de linker zijgevel van appartement nummer 5;
15
e. verwijderen en herstellen van de roestvorming in de aansluitingen van de Jansen-profielen; f. vervangen van de te korte glaslat op de eerste etage aan de buitenzijde van het trappenhuis; g. aanbrengen van het ontbrekende stukje hoeklijn ter ondersteuning van het bordes/de planken in het trappenhuis op de tweede verdieping; h. verhelpen van de lekkage in de rechterhoek onder de brievenbussen op de begane grond alsmede zorg te dragen voor herstel van eventuele aanwezige gevolgschade; i. vervangen van alle balkonplaten bij alle balkons; j. herstellen van de niet deugdelijke en geoxideerde lasverbindingen van de spijlen op de bomen van het hekwerk in het trappenhuis; k. vervangen van de spuwer op het dak die zorg draagt voor de afvoer van hemelwater op het trappenhuis; l. vernieuwen van de kitnaden voor de liftdeuren op alle verdiepingen; m. treffen van alle benodigde voorzieningen om er voor te zorgen dat de liftschacht droog blijft; n. verhelpen van de gevolgschade van de lekkages in de lift; o. controleren van de aansluitingen van het dakvlak op de doorgaande stalen kolomen op waterdichtheid en daar waar nodig de aansluitingen te herstellen; p. herstellen van de gevolgschade ten gevolge van de lekkages in het trappenhuis; q. vervangen van de verrotte balkonvloeren, waarbij de kopse kanten goed moeten worden geconserveerd en de membraan deugdelijk moet worden aangebracht waarbij de hekvoeten zijn ingewerkt; r. verhelpen van de lekkages boven de schuifpuien in de appartementen nummer 5 en 13 en het repareren en sausen van het plafond en kozijn in de betreffende kamer;
VEROORDEELT onderneemster om ter zake van expertisekosten aan de VvE te betalen € 1.920,96 (éénduizend negenhonderdtwintig euro en zesennegentig cent);
VEROORDEELT onderneemster om ter zake van buitengerechtelijke kosten aan de VvE te betalen € 1.160,00 (éénduizend éénhonderdzestig euro);
16
VERKLAART voor recht dat de bankgaranties evenzeer gelden ter zekerheid van gebreken aan de gemeenschappelijke zaken/gedeelten.
in reconventie WIJST de vordering van onderneemster tot teruggave van de bankgaranties AF;
in conventie en reconventie VEROORDEELT onderneemster ter verrekening van de proceskosten aan de VvE te betalen € 10.400,00 (tienduizend vierhonderd euro);
VERKLAART de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
WIJST AF hetgeen meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen te Amsterdam, 11 oktober 2010 w.g. K.A.J. van Dun 32482
