R E V ITALI S E R I N G V E R H E U LS W E I D E
REVITALISERING VERHEULSWEIDE
Algemeen Revitaliseren betekent het weer aantrekkelijk maken van het bedrijventerrein. Aantrekkelijk voor bestaande bedrijven om er te blijven en er (weer) te investeren en aantrekkelijk voor nieuwe bedrijven om zich er te vestigen. De bedrijven hebben er baat bij omdat een vitaal bedrijventerrein ook goed is voor het imago. De gemeente heeft er baat bij omdat een vitaal bedrijventerrein ook een visitekaartje is. Met revitaliseren kan de gemeente ook voorkomen dat bedrijven wegtrekken en/of voorkomen dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen toeneemt. Verheulsweide is een bedrijventerrein met een grote mix van bedrijven. Als er ooit een bindende ruimtelijke visie was voor het terrein dan is die nu niet meer zichtbaar. Verheulsweide komt over als een terrein waarvoor geldt elk bedrijf voor zich en niemand die het geheel in de gaten houdt. Dat uit zich onder meer in de zeer wisselende kwaliteit van de bebouwing en terreininrichting en in de matige kwaliteit van de openbare ruimte. Zo zijn er in de openbare ruimte allerlei pragmatische oplossingen ruimteproblemen van bedrijven, die niet voortkomen uit een eenduidige ruimtelijke visie op het bedrijventerrein. Eén ander zorgt voor een rommelig beeld en voor een negatief imago voor Verheulsweide. De behoefte aan revitalisering is daarom groot, zowel bij de bedrijven als bij de gemeente. Revitaliseren betekent opwaarderen van de sterke punten, verbeteren van zwakke punten, benutten van kansen, creëren van mogelijkheden, maar ook snoeien in de niet vitale onderdelen van het bedrijventerrein. Daarvoor is een ruimtelijke visie voor het gehele bedrijventerrein nodig. Die visie moet een kader bieden om op korte termijn problemen aan te pakken en kansen te benutten en op lange termijn richting te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen. Aanknopingspunten Voor bedrijvigheid zijn twee factoren van groot belang: imago (mensen, uitstraling, beleving) en productie. Bedrijven waarvoor de productie het meest belangrijk is, hechten in het algemeen minder waarde aan imago. Bij bedrijven waarvoor imago van groot belang is, richt het werkproces zich in het algemeen minder op productie. Dit type bedrijven stelt hoge eisen aan de ligging: zichtlocatie; hoogwaardige inrichting van de omgeving; voorzieningen in de omgeving, zoals faciliteiten voor vergaderen en recreatie. Tegelijkertijd versterkt dit type bedrijven de uitstraling van het bedrijventerrein. Bedrijventerrein Verheulsweide is een gemengd bedrijventerrein. Voor de meeste bedrijven staat er bedrijfsmatig goed kunnen functioneren voorop. Voor de revitalisering is van belang de juiste balans te vinden tussen zake-
GEMEENTE DOETINCHEM
1
R E V ITALI S E R I N G V E R H E U LS W E I D E
lijkheid en een bijpassend aantrekkelijk imago. Het situeren van het juiste type bedrijf op de juiste plaats is een belangrijk aanknopingspunt om het imago van het bedrijventerrein als geheel te verbeteren. Verheulsweide ligt gunstig ten opzichte van ontsluitingen voor autoverkeer. Het bedrijventerrein ligt vrijwel direct bij de aansluiting op de snelweg A18 en de Bedrijvenweg, een deel van de randweg om Doetinchem, gaat over het bedrijventerrein. Deze wegen bieden mogelijkheden om een representatieve etalage voor het bedrijventerrein in te richten. Hetzelfde geldt voor de hoofdontsluitingsweg van Verheulsweide, de Havenstraat, die ook een belangrijke doorgaande weg is. In het noordelijk deel van Verheulsweide verbindt de Havenstraat de randweg met het stadscentrum. Het realiseren van een goede ruimtelijke kwaliteit langs deze drukke verkeerswegen is een belangrijk aanknopingspunt om het imago van het bedrijventerrein als geheel te verbeteren. Een goede ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte vergroot de uitstra-ling van het bedrijventerrein en dat straalt weer af op de bedrijven. Een eenduidige inrichting van de openbare ruimte zorgt voor samenhang op het bedrijventerrein. De openbare ruimte op Verheulsweide bestaat vooral uit wegen en brede bermen. Door de brede bermen had het bedrijventerrein een luxe uitstraling kunnen krijgen. In de bestaande situatie blijkt dat hier wel en daar niet vooral voor een grote mate van versnippering zorgt die als gevolg heeft dat de kwaliteit van de openbare ruimte matig is. Het realiseren van een eenduidige inrichting van het bedrijventerrein is ook een belangrijk aanknopingspunt om het imago van het bedrijventerrein als geheel te verbeteren. Drie deelgebieden Verheulsweide is een omvangrijk bedrijventerrein dat de gemeente in de jaren ’60 en ’70 ontwikkelde. De Bedrijvenweg doorsnijdt Verheulsweide pas sinds enige jaren. De Bedrijvenweg is eigenlijk een vierde deelgebied, dat bijna autonoom over het bedrijventerrein slingert. Door de aanleg van de Bedrijvenweg ontstond een nieuwe situatie. Mede daardoor zijn in het plangebied drie deelgebieden te onderscheiden. Het eerste en oudste deelgebied ligt ten noorden van de Bedrijvenweg. Langs de Fabrieksstraat en de Industriestraat is de bedrijvigheid relatief kleinschalig. Hier staan nog bedrijven van voor de ontwikkeling van Verheulsweide als Bedrijventerrein. De Industriestraat met het smalle profiel en de laanbeplanting herinnert aan vroegere tijden, maar is zeker niet kenmerkend voor Verheulsweide. Het tweede en nieuwste deelgebied ligt ten oosten van de Bedrijvenweg. Rond de Gezellenlaan ontwikkelde de gemeente een kantorenlocatie. Het derde deelgebied ligt ten westen en ten zuiden van de Bedrijvenweg. Hier is de gemengde bedrijvigheid relatief grootschalig. Hoewel de omvang van het derde deelgebeid twee maal die van het eerste is, liggen in het derde deelgebied evenveel bedrijven.
2
GEMEENTE DOETINCHEM
R E V ITALI S E R I N G V E R H E U LS W E I D E
Boven: drie deelgebieden
Beeldkwaliteit Een zonering op basis van beeldkwaliteit biedt mogelijkheden om de uitstraling van Verheulsweide te versterken. Door middel van zonering kan in de toekomst recht worden gedaan aan de stedenbouwkundige waarde van de verschillende delen van het bedrijventerrein. Zo stelt de ligging aan de Bedrijvenweg andere eisen aan de uitstraling van een bedrijf dan de ligging aan bijvoorbeeld de Nijverheidsweg. De zones langs de belangrijkste wegen bieden mogelijkheden om het bedrijventerrein in de etalage te zetten. Een goede beeldkwaliteit werkt twee kanten op. Een representatieve uitstraling van het bedrijventerrein versterkt het aanzien van bedrijven. Andersom vergroten bedrijven met een representatieve uitstraling het aanzien van het bedrijventerrein. In het algemeen blijven bedrijven langer op een bedrijventerrein met een positief imago, wat de duurzaamheid van het terrein bevordert. Vooral langs de Bedrijvenweg liggen bedrijven goed in het zicht. Bedrijven langs deze weg bepalen voor een groot deel de uitstraling van het bedrijventerrein. Dat stelt hoge eisen aan de beeldkwaliteit van de gebouwen en de inrichting van terreinen langs de weg. Het gebied langs de Bedrijvenweg leent zich voor bedrijven waarvoor het imago belangrijk is.
GEMEENTE DOETINCHEM
3
R E V ITALI S E R I N G V E R H E U LS W E I D E
Boven: visiekaart. Extra toelichting: de driehoeken geven stedenbouwkundig strategische en kansrijke punten aan, waar markeringen wenselijk zijn. Zwarte driehoeken zijn belangrijker dan balnco driehoeken.
De ruimte langs de Bedrijvenweg biedt ook kansen om het belang van de weg te ondersteunen. Dat kan onder meer door strategische plekken in de structuur te markeren. Waar de Ondernemingsweg aansluit op de Bedrijvenweg bevinden zich bijvoorbeeld zulke strategische plekken. Die plekken zijn aantrekkelijke zichtlocaties en het markeren van die punten kan de oriëntatie vergroten. Hetzelfde geldt voor het gebied rond de kruising van de Bedrijvenweg en de Havenstraat en voor de kruising tussen de Ondernemingsweg en de Terborgseweg. De laatste kruising vraagt om een speciale aanpak. Het lint langs de Terborgseweg is één van de historische structuurdragers van Doetinchem. De visie is hier om het lint versterken en vooral herkenbaar te houden. De recent nieuwbouw op de hoek sluit al aan op de historische, relatief kleinschalige bebouwingsstructuur langs dit deel van het lint, die bestaat uit kleinere en grotere villa’s, met, ten opzichte van de bedrijven op Verheulsweide, kleine korrelgrootte. De zone langs de interne hoofdontsluitingswegen, Fabriekstraat in het eerste deelgebied en de Havenstraat in het derde deelgebied, bepaalt voor een belangrijk deel de interne attractiviteit van het bedrijventerrein. In deze zone geldt dat vooral de gevel aan de straatzijde representatief moet zijn. De uitstraling achter de voorgevel is niet onbelangrijk, maar van minder belang. De zone langs de Havenstraat leent zich voor bedrijven waarvoor èn imago èn productie belangrijk zijn. In het derde deelgebied
4
GEMEENTE DOETINCHEM
R E V ITALI S E R I N G V E R H E U LS W E I D E
liggen vooral bedrijven waarvoor het imago belangrijk is, namelijk kantoren. Langs de Gezellenlaan is beeldkwaliteit van minder belang dan langs de Bedrijvenweg. Toch verdient beeldkwaliteit ook hier veel aandacht, inherent aan de ligging in een kantorenomgeving. Dat geldt zowel voor de gebouwen als de terreininrichting. Langs de overige wegen maakt de omgeving de vestiging van minder representatieve bedrijven, die zich vooral op productie richten, mogelijk. Beeldkwaliteit is niet onbelangrijk, maar de eisen zijn minder streng.
Onder: plattegrond met gebieden waar zich in eerste instantie kansen voordoen (oranje verticaal) en verbeteringen nodig zijn (rood horizontaal)
GEMEENTE DOETINCHEM
De Oude IJssel is een aparte rand van het Bedrijventerrein. Beeldkwaliteit langs deze rand kreeg weinig aandacht. Zeker als de Oude IJssel aan belang wint als recreatieve vaarroute is beeldkwaliteit wel van belang. Essentieel is niet dat bedrijven een geweldige uitstraling hebben, maar wel dat zij een relatie hebben of aangaan met het water en zo de historische functie als handelsverbinding benadrukken. Ook is het een meerwaarde als men vanaf Havenstraat ervaart dat achter de bedrijven de Oude IJssel stroomt. Een optie is om daar, waar die relatie er niet is, en ook niet zal komen, een brede groene rand langs de oevers aan te brengen, waardoor het bedrijventerrein vanaf het water uit het zicht is. Dat geldt met name voor het deel van Verheulsweide dat ten zuiden van de Bedrijvenweg ligt.
5
R E V ITALI S E R I N G V E R H E U LS W E I D E
Openbare Ruimte Een deel van de verantwoordelijkheid voor de uitstraling van het bedrijventerrein ligt bij de bedrijven zelf. Het andere deel van de verantwoordelijkheid ligt bij de beheerder van de openbare ruimte. De openbare ruimte is wat de bedrijven onderling verbindt en wat in de beeldvorming voor de samenhang op het bedrijventerrein zorgt. Op Verheulsweide beheert de gemeente de openbare ruimte. Het aanpakken van de openbare ruimte op het bedrijventerrein – vooral de wegen en de bermen – is een belangrijke eerste stap waarmee de gemeente het revitaliseren in gang kan zetten. Het voorstel is om de wegen op het bedrijventerrein te voorzien van nieuwe profielen. Op Verheulsweide zijn drie typen wegen te onderscheiden. - De Bedrijvenweg doorsnijdt Verheulsweide en verbindt de bedrijventerreinen langs de snelweg A18. De Bedrijvenweg is ook deel van de (toekomstige) rondweg om Doetinchem. Verkeerskundig doet de weg niet mee op Verheulsweide. Voor het profiel van de Bedrijvenweg staat het profiel op bedrijventerrein Wijnbergen model. - De Havenstraat takt op twee plekken aan op de Bedrijvenweg en ontsluit Verheulsweide zelf. - Overige wegen: de wegen die vanaf de Havenstraat de bedrijfspercelen op Verheulsweide ontsluiten. Door het profiel van de Bedrijvenweg op Wijnbergen ook toe te passen op Verheulsweide ontstaan kansen. De Bedrijvenweg doorsnijdt sinds kort het bedrijventerrein en daarvan lijkt het terrein nog bij te moeten komen. Alsof delen van bedrijven zijn geamputeerd liggen vooral achterkanten langs de weg. Het profiel wordt smaller en dat biedt bedrijven kansen om zich ook te presenteren naar de Bedrijvenweg. Aan één zijde gebeurt dat al. Daar verdween de grondwal om die reden. Vanwege de functie van de Bedrijvenweg stelt ligging er langs hoge eisen aan de representativiteit van panden. Voor de meeste bedrijven op Verheulsweide zijn in eerste instantie de profielen van de wegen op het bedrijventerrein belangrijk. Dat zijn de profielen voor de gebiedstoegangsweg en de overige wegen.
Onder: voorstel profiel Bedrijvenweg
GEMEENTE DOETINCHEM
R E V ITALI S E R I N G V E R H E U LS W E I D E
Rechtsboven: voorstel profiel type Havenstraat. Rechtsonder: voorstel profiel type overige wegen. De rijweg vormt de basis van de nieuwe profielen. De breedte en de indeling van de wegen komt in beginsel voort uit landelijke normen. De voorstellen voor de profielen hebben vooral betrekking op de ruimte langs de rijwegen. Een kenmerk van de Bedrijven\weg is onder meer een bomenrij aan beide zijden van de weg. De bomen ondersteunen de betekenis van de weg en maken de weg goed herkenbaar. De Havenstraat staat verkeerskundig één trede lager in de hiërarchie dan de Bedrijvenweg. Om die reden komt in het profiel langs de Havenstraat een bomenrij aan één zijde van de weg. De bomen komen in een brede groenstrook die de levensvatbaarheid garanderen. Dat wijkt niet erg af van de bestaande situatie, waarin langs het grootste deel van de Havenstraat een bomenrij staat en een brede berm ligt. De afwijking zit er in dat aan de andere zijde van de straat minder ruimte in het profiel zit. Het basisidee is om kabels en leidingen aan één zijde – niet de boomzijde – van de straat te leggen. In die strook is ook ruimte voor voetgangers. Bij voorkeur komt op de grens naar de bedrijfspercelen een heg. Het overal toepassen van de haag maakt de openbare ruimte herkenbaar zorgt mede voor een eenduidig uitstraling en daarmee voor samenhang op het Bedrijventerrein. Een extra voordeel is dat de overgang tussen openbaar en privé duidelijk is. Vanwege het beheer, onderhoud en het inpassen van bestaande bomen is het ook mogelijk om in plaats van hagen luxe lage struiken (maximaal 1 meter hoog) te planten. Een nadeel is alleen dat de overgang tussen openbaar en privé minder duidelijk is. In het profiel is ruimte voor een verwijzingszuilen bij de toegang tot de bedrijfspercelen. Op de zuilen staan in ieder geval de straatnaam en het huisnummer. Daarnaast biedt de zuil ruimte voor beeldmerken. Het aantal zuilen per bedrijf is maximaal één per inrit. Achter de heg voorzien de
GEMEENTE DOETINCHEM
R E V ITALI S E R I N G V E R H E U LS W E I D E
profielen – behalve die van de Bedrijvenweg - in ruimte voor een hekwerk. Om tot een eenduidig beeld van de openbare ruimte te komen is dat voor heel Verheulsweide één type hekwerk, een zwart spijlenhekwerk. In het profiel van de overige wegen ontbreekt de bomenrij en de bijbehorende groenstrook. Een kenmerk van de nieuwe profielen is dat de brede bermen uit het oorspronkelijke plan voor Verheulsweide vervallen. De profielen zijn smaller. Daardoor komt ruimte vrij voor bedrijven. In die ruimte kan de gemeente tegemoet komen aan de wensen van veel bedrijven.: - reclame maken langs de wegen met bijvoorbeeld zuilen of vlaggenmasten, - het plaatsen van een hek rond het bedrijfsperceel, - het realiseren van een luifel aan de voorzijde van het bedrijfspand, - meer ruimte voor het parkeren van auto’s. Het mogelijk maken van het plaatsen van reclame, vlaggenmasten en/of hekken vraagt ook om afstemming, om voorwaarden waaraan de reclame en de hekwerken moeten voldoen voor samenhang op Verheulsweide. Voor die samenhang is ook afstemming op verwijzingssysteem op het bedrijventerrein nodig. Parkeren Een knelpunt op Verheulsweide is het parkeren. Op het bedrijventerrein parkeren veel vrachtwagens in de openbare ruimte. Dat gebeurt op straat en in parkeerstroken die zijn aangelegd om de grootste nood te lenigen. Dit parkeren heeft een negatief effect op het beeld van de openbare ruimte. Het streven is om parkeren niet meer in de openbare ruimte toe te staan. In beginsel moeten bedrijven parkeren op het eigen perceel oplossen. Dat geldt zeker voor personenauto’s. Voor vrachtwagens is het een optie om een apart perceel in te richten als parkeerterrein. Consequenties De ruimtelijke visie heeft een lange doorlooptijd. Zo zal het verleggen van kabels en leidingen naar één kabels- en leidingenstrook pas plaatsvinden pas als een beheerder de eigen kabel of leiding gaat vernieuwen of nieuw aanleggen. En zo zal een representatieve wand langs de Bedrijvenweg pas ontstaan als bedrijven langs de weg het initiatief nemen om de kansen te benutten. De visie wil de bedrijven en ontwikkelaars daartoe stimuleren. Als zich langs de weg nieuwe ontwikkelingen voordoen dan biedt de visie een eerste kader. De ontwikkelingen op het braakliggende stuk aan de noordzijde van de Bedtrijvenweg moet daarvoor een voorbeeldfunctie vervullen. Een aantal zaken zijn wel op korte termijn op te pakken, zoals het aanpassen van de profielen van de openbare ruimte. Daaraan zijn wel consequenties verbonden: - een deel van de openbare ruimte gaat naar bedrijven. Dat betekent onder meer dat het beheer van die ruimte niet meer bij de gemeente ligt.
GEMEENTE DOETINCHEM
R E V ITALI S E R I N G V E R H E U LS W E I D E
- een deel van de openbare ruimte gaat naar bedrijven. Dat betekent onder meer dat diverse bomen op particulier terrein komen te staan. De kans is aanwezig bedrijven de bomen willen kappen. Die mogelijkheid krijgen bedrijven en dat past dat in de visie. - langs de wegen passen diverse bestaande bomen niet in het nieuwe profiel. Inpassen van die bomen is lang niet overal mogelijk. Daar staat tegenover dat er in de nieuwe profielen ook veel bomen bijkomen. - langs de wegen passen niet alle bestaande overgangen tussen openbaar en particulier in het nieuwe profiel. Een uitrit van 70 meter breed past niet in het toekomstbeeld van een plek waar een hoge beeldkwaliteit wenselijk is. Zolang dat niet ten koste gaat van de wenselijke (eenduidige) ruimtelijke kwaliteit is maatwerk mogelijk. Het benutten van kansen voor Verheulsweide betekent ook consequenties op andere gebieden. De visie gaat er van uit dat het bedrijventerrein in de eerste plaats voor bedrijven is. Zo draagt (het door schapen laten begrazen van) de ecologische zone langs de Bedrijvenweg niet echt bij aan een imago van een bedrijvig Verheulsweide. En zo betekent benutten van een strategische plek bij de aansluiting van de Ondernemingsweg op de Bedrijvenweg inleveren van een (klein deel) van de ecologische zone die van noord naar zuid het bedrijventerrein doorsnijdt. Om tot een hoge(re) beeldkwaliteit te komen is het nodig om de eisen daarvoor op te stellen. Door een beeldkwaliteitplan kan in de toekomst de samenhang tussen bedrijven en bedrijfspanden vergroten. Het bedrijventerrein kan daardoor een specifiek karakter krijgen dat de herkenbaarheid van het terrein vergroot. Voor beeldkwaliteit is de stedenbouwkundige visie te algemeen. Net als eisen voor reclame zal de gemeente beeldkwaliteisen in samenspraak met het parkmanagement en de ondernemers moeten formuleren om tot een voor Verheulsweide haalbaar plan te komen.
GEMEENTE DOETINCHEM
