78 Reusel. Crijns Rentmeesters bv. Ing. M.J.M. Crijns & mr. E.G.H. Göertz

Crijns Rentmeesters bv

Witvrouwenbergweg 12 5711 CN SOMEREN

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Erfontwikkeling Lensheuvel 76/78 Reusel

Crijns Rentmeesters bv Ing. M.J.M. Crijns & mr. E.G.H. Göertz Versie december 2008 (2) inclusief erratum januari 2009

T: 0493 – 47 17 77 F: 0493 – 47 28 88 E: [email protected]

Ruimtelijke onderbouwing erfontwikkeling Lensheuvel 76/78 te Reusel


2


INHOUD

1

AANLEIDING _____________________________________________________ 5

2

OMSCHRIJVING VAN HET PROJECT _________________________________ 7

2.1. 2.2

Bedrijfslocatie in het vigerend bestemmingsplan______________________________ 7 Overzicht projectlocatie _________________________________________________8

2.3

De projectlocatie in de omgeving_________________________________________ 10

2.4

Fysieke uitgangspunten voor ontwerp _____________________________________ 11

2.5

Stedenbouwkundige inpassing __________________________________________ 13

2.6

Het ‘boerenerfmodel’ __________________________________________________ 15

2.7.

Boerenerfmodel toegepast op de locatie ___________________________________ 15

2.8

Parkeren____________________________________________________________ 34

3

PLANOLOGISCH RELEVANTE ASPECTEN ___________________________ 21

3.1.

Ruimtelijke structuur van de omgeving ____________________________________ 23

3.2

Water ______________________________________________________________ 24

3.3

Geurhinder __________________________________________________________ 31

3.4

Luchtkwaliteit ________________________________________________________ 32

3.5

Geluid______________________________________________________________ 33

3.6

Archeologische waarden _______________________________________________ 33

3.7

Toerisme en recreatie _________________________________________________ 34

3.8

Voorzieningen en verzorgingsstructuur ____________________________________ 34

3.9

Economische uitvoerbaarheid ___________________________________________ 34

4

BELEID_________________________________________________________ 37

4.1

Provinciaal beleid: Streekplan Noord-Brabant 2002 __________________________ 37

4.2

Regionaal beleid: Regionaal Structuurplan Eindhoven ________________________ 38 4.3.1

Woonvisie 2005-2015 ______________________________________________ 39

4.3.2

StructuurvisiePlus Gemeente Reusel-De Mierden________________________ 41

4.3.3

Vrijstelling bestemmingsplan ________________________________________ 43


3



4


1

AANLEIDING

De familie Van Gompel exploiteert een intensieve veehouderij aan de Lensheuvel 76/78 te Reusel. De locatie is gelegen binnen de kern van Reusel, gemeente Reusel-De Mierden. De locatie is in de StructuurvisiePlus van de gemeente Reusel-de Mierden dan ook aangewezen als inbreidingslocatie voor wonen. Naar aanleiding van de aanwijzing in de StructuurvisiePlus is in opdracht van de familie van Gompel een plan opgesteld wat uitgaat van een herontwikkeling van de locatie naar woningbouw met negen woningen waaronder twee woningen-onder-één-kap en de splitsing van de woning Lensheuvel 76. Dit plan is voor een principegoedkeuring voorgelegd aan de gemeente Reusel-De Mierden. De gemeente ReuselDe Mierden heeft op 21 maart 2007 principegoedkeuring onder voorwaarden aan het plan verleend. Onderhavig plan is op 3 april aan de buurt gepresenteerd. Van dit buurtoverleg is door de gemeente een verslag gemaakt. De reacties van de buurt waren positief. Het plan zal middels een artikel 19 lid 2 WRO-procedure worden gerealiseerd. Naar aanleiding van deze principegoedkeuring en de door de gemeente Reusel-De Mierden gestelde voorwaarden is het plan op onderdelen gewijzigd. Stedenbouwkundig adviesbureau SAB heeft de inrichtingschets en de onderliggende motivering aangepast en verduidelijkt. De nieuwe inrichtingschets is door het College van burgemeester en wethouders als positief beoordeeld. In een overleg met het regioteam (overleg met vertegenwoordigers van gemeente Reusel-De Mierden en de provincie Noord-Brabant) is aandacht gevraagd voor de inpassing in het landschappelijk raamwerk en de onderbouwing van de rood voor groen-benadering. In onderhavige ruimtelijke onderbouwing zijn beide aspecten nader gemotiveerd. Ook is door BRO een beeldkwaliteitplan opgericht. Dit beeldkwaliteitplan behoort als separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing. De onderhavige onderbouwing dient als ruimtelijke onderbouwing voor een te voeren artikel 19 lid 2 WRO procedure.


5



6


2

OMSCHRIJVING VAN HET PROJECT

2.1

Bedrijfslocatie in het vigerende bestemmingsplan

De familie van Gompel is eigenaar van een intensief veehouderijbedrijf aan de Lensheuvel 76/78. Op het bedrijf worden thans circa 290 zeugen met bijbehorende biggen gehouden. Het bedrijf ligt binnen de kern aan de zuidzijde van Reusel. Het bedrijf is gelegen binnen het “bestemmingsplan kom Reusel”.

Figuur 1. Ligging projectlocatie in bestemmingsplan Kom Reusel

Het bestemmingsplan Kom Reusel is door de Raad vastgesteld op 23 september 2008. Het vastgestelde bestemmingsplan is ter goedkeuring toegestuurd aan Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

Figuur 2. Ligging projectlocatie in bestemmingsplan Kom Reusel


7


In het bestemmingsplan is de locatie bestemd als: ‘Agrarisch’. De bestemmingsomschrijving bij deze bestemming luidt: De op de plankaart voor agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

de uitoefening van een agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfswoning;

b.

een bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’ op de plankaart;

c.

openbare nutsvoorzieningen;

d.

infrastructurele voorzieningen;

e.

waterhuishoudkundige voorzieningen;

f.

sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen;

g.

behoud en herstel van de op de plankaart aangeduide ‘ecologische verbindingszone’.

In artikel 3 van het bestemmingsplan zijn de bouwvoorschriften voor deze bestemming opgesomd. De bestemming van de projectlocatie voorziet de herontwikkeling van woningen niet binnenplans.

2.2

Overzicht projectlocatie

Het bedrijf is plaatselijk bekend als Lensheuvel 76/78 en kadastraal aangeduid als gemeente Reusel, sectie E nummers 738, 1024 en 1329.

Figuur 3. Kadastraal overzicht projectlocatie

Op de locatie zijn thans twee woningen gelegen, de woningen aan de Lensheuvel 76 en de Lensheuvel 78. De woning aan de Lensheuvel 76 is bestemd als bedrijfswoning bij het agrarische bedrijf ter plaatse. Daarnaast zijn aanwezig drie stalruimten (inclusief het


8


boerderijgedeelte) ten behoeve van de zeugenhouderij en een werktuigenloods. Aan de achterzijde van de locatie is een mestzak aanwezig.

Figuur 4. Overzicht projectlocatie met foto’s.

De woning Lensheuvel 76 bestaat uit een langgevelboerderij. De boerderij is gedeeltelijk in gebruik als woning. In het stalgedeelte worden varkens gehouden. Na de beoogde herontwikkeling wordt de woning Lensheuvel 76 gesplitst in twee woningen.

Figuur 5. Overzicht bebouwing (rood) op projectlocatie


9


2.3

De ligging van de projectlocatie in de omgeving

De projectlocatie is gelegen aan de zuidzijde van Reusel, binnen bebouwde kom. De buitenzijde van de locatie vormt tevens de grens van de bebouwde kom. Ten zuiden hiervan gaat de Lensheuvel over in ’t Heike; een bebouwingslint met verspreid liggende woonbebouwing. Direct ten zuiden van de projectlocatie loopt het natuurpad ‘Hoevenhei’ langs de loop van een zijsloot van het “Hoevensche Loopje”. Het wandel/ natuurpad maakt deel uit van de dorpswandelroute van Reusel welke loopt van ’t Heike naar de Pikoreistraat. Dit pad en de loop liggen in het groen en kunnen dan ook worden gezien als een

Figuur 6. Luchtfoto projectlocatie en omgeving

‘groene grens’ van de bebouwing in Reusel.

Figuur 7. Locatie in omgeving


10


2.4

Fysieke uitgangspunten voor ontwerp

Bij de herontwikkeling van de locatie dient rekening gehouden te worden met de omgeving. Bijzondere aandacht verdient de ligging van de locatie binnen het landschappelijke raamwerk zoals aangegeven op de uitwerkingskaart van het streekplan.

Figuur 8. Aanduiding projectlocatie in het uitwerkingsplan van het streekplan

In het onderstaande wordt gemotiveerd waarom een herontwikkeling op deze locatie niet strijdig is met de uitgangspunten van het streekplanuitwerkingsplan. Uit de historische kaarten blijkt dat Lensheuvel een historisch bebouwingslint genoemd kan worden.

Figuur 9. Bebouwingslint Lensheuvel op de historische atlas (periode 1920-1929)


11


Het bebouwingslint ligt op een hoogte (dekzandrug) tussen de beeksystemen van de Hoevensche loop en het Schuurloopje. Het Schuurloopje is inmiddels in zijn geheel verlegd en afgebogen. Op de geomorfologische kaart van de projectlocatie en de omgeving is de oude schuurloop als laagte nog herkenbaar.

Figuur 10. Geomorfologische kaart van de projectlocatie en de omgeving

De afwatering van deze loop vindt thans plaats door de loop die gelegen is direct ten zuiden van de projectlocatie. Deze loop doorsnijdt de Braaksche akkers en begrenst de zuidzijde van de kern Reusel. De Hoevensche loop ten westen van de locatie is een oude loop die deels is gegraven. De loop is gegraven om laagten die water vasthielden met elkaar te verbinden en voor een afwatering (ten behoeve van ontginning) zorg te dragen. De Hoevensche loop is ter hoogte van de projectlocatie ook gegraven maar loopt wel door een herkenbare beekdallaagte. Deze laagte is op de geomorfologische kaart duidelijk herkenbaar. Deze laagte loopt parallel aan de Lensheuvel en begint op ruim 200 meter vanaf de Lensheuvel. Het plangebied voor woningbouw valt samen met het huidige erf. Het erf is circa 130 meter diep, gemeten vanaf de Lensheuvel. De projectlocatie is dan ook op ruime afstand (70 meter) van de beekdallaagte gelegen en op een afstand van 215 meter van de beek. Tussen de projectlocatie en het beekdal is zelfs nog een tuinbouwkas gelegen. Deze kas is overigens wel bestemd in het bestemmingsplan buitengebied.


12


De projectlocatie ligt in zijn geheel op het oude esdek van de Braaksche Akkers. Het oorspronkelijk beekdal blijft dan ook gevrijwaard van bebouwing. De bebouwing neemt ten opzichte van de huidige situatie niet significant toe. Het landschappelijke raamwerk kan dan ook in zijn geheel behouden en zonodig versterkt worden. Het beekdalsysteem wordt op geen enkele wijze aangetast. Het plan is zodanig opgesteld dat vanaf het tweede erf het zicht op het achtergelegen landschap mogelijk is. Het erf grenst nu als het ware direct aan het open landschap achter de projectlocatie. Het “beekdal” van de gegraven loop (ten zuiden van de projectlocatie)wordt door het initiatief versterkt. Door het realiseren van enkele laagtes voor de waterberging (wadi’s) op de gronden tussen de projectlocatie en de loop wordt de loop versterkt en landschappelijk benadrukt. De openheid van deze loop wordt behouden waardoor de loop landschappelijk herkenbaar blijft. Door het aanbrengen van opgaande beplanting (inlands bosplantsoen) op de zuiden westgrens van de projectlocatie wordt het beekdal verder begeleid en worden de woningen (deels) aan het zicht onttrokken. De thans in het landschap storende stalbebouwing wordt gesaneerd.

2.5

Stedenbouwkundige inpassing

Aan de Lensheuvel is sprake van een lintbebouwing waarbij de hoofdbebouwing gericht is naar de weg. Dit geldt ook voor de woningen aan de Lensheuvel 76 en 78. Op onderstaande foto’s is een beeld van deze woningen weergegeven.

Figuur 11 Foto’s aan de Lensheuvel 78 en Lensheuvel 76

De woonboerderij aan de Lensheuvel 76 bestaat uit een woning en een inpandig stalgedeelte. Deze boerderij is in een povere staat. Met een herontwikkeling van de locatie zal deze boerderij opgeknapt worden en functioneel worden herbestemd naar twee burgerwoonfuncties. Het perceel kadastraal bekend gemeente Reusel, sectie E nummer 1330 is in gebruik voor de landbouw. Ter plaatse van dit perceel is het achtergelegen gebied beleefbaar. Er is een doorzicht over het beekdal tot aan de erfbeplanting van de sportvelden. Deze openheid is als een


13


belangrijke kwaliteit te beschouwen en dient met de beoogde herontwikkeling behouden te blijven. Op onderstaande foto is een impressie van deze openheid weergegeven.

Figuur 12. Foto projectlocatie

Ter plaatse van de te saneren bedrijfsbebouwing dient een woningbouw concept te worden ontwikkeld welke past in de omgeving en de bestaande stedenbouwkundige en landschappelijke structuur. Het betreft een afronding van de kern en daarmee ook een entree van Reusel. De woningbouw wordt opgericht ‘achter het lint’. Een uitgangspunt is om rekening te houden met het huidige karakter en de indeling van de bedrijfskavel, die overigens dus verder loopt dan de aangegeven bebouwingsgrens in de uitwerking van de StructuurvisiePlus. Belangrijk is de ontsluiting van dit achterliggende gebied. Gebruik wordt gemaakt van de bestaande oprit naar het bedrijf die loopt tussen de Lensheuvel 76 en -78.

Bestaande ontsluitingsweg naar bedrijf

Figuur 13. Ontsluitingsweg

Deze oprit kan wat worden opgeschoven zodat deze centraler komt te liggen tussen de twee bestaande woningen. De weg dient voldoende breed te zijn voor tweezijdig verkeer. Een breedte van de weg van 7 meter is dan ook gewenst.


14


Tussen de boerderij aan de Lensheuvel 76 en de stalruimte daarachter ligt een beklinkerd erf. Het erf dat thans functioneel voor de landbouw is ingericht als rangeerterrein voor landbouwverkeer. In het onderhavig plan wordt aangesloten bij deze functionaliteit. Zo zullen bezorgdiensten en hulpdiensten (vuilnisophaaldienst, brandweer, ambulance) in ieder geval voldoende manoeuvreerruimte moeten hebben. De bebouwing kan rondom deze tussenruimte worden gesitueerd als een nieuw functioneel erf.

2.6

Het ‘boerenerfmodel’

Het is een veel voorkomend principe dat boerenerven op termijn hun agrarische functie verliezen. Voorkomen moet worden dat in deze bebouwing ongewenste nieuwe functies ontstaan. Daarvoor is door de provincie Noord-Brabant het beleid inzake Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen (VAB’s) opgesteld. In het gros van de gevallen gaat het om een herbestemming van bestaande bedrijfsgebouwen. In dit geval betreft het de sanering van het agrarische bedrijf ter plaatse. De stallen dissoneren met de stedenbouwkundige kwaliteiten van de omgeving. Hergebruik van de bedrijfsopstallen is niet gewenst en ook geen optie vanwege de fysieke hergebruiksmogelijkheden (hoogte etcetera). De stallen zullen dus gesloopt worden. Hiervoor komt woningbouw in een erfsetting in de plaats. Een steeds meer voorkomend ontwikkelingsprincipe op locaties van te saneren agrarische bedrijven is het ‘boerenerfmodel’. Hierbij wordt uitgegaan van een benutting van de ruimtelijke elementen van de huidige bedrijfskavel. Het agrarische erf is daarbij in het algemeen achter de woning gelegen. Op het erf wordt een ruimtelijke zonering voorgesteld van tuinzone (bestaande woning, tuin en oprit). Op het achter- en eventueel zij-erf wordt gestreefd naar een compacte, deels geclusterde vorm van bebouwing op private terreinen. Op het centrale erf bevindt zich een gezamenlijke informele openbare ruimte. De woningen dienen op het erf te zijn georiënteerd en dienen qua beeldkwaliteit te passen in een landelijke omgeving.

2.7

Boerenerfmodel toegepast op de locatie

Het boerenerfmodel is op deze locatie zeer goed toepasbaar. De nieuw te ontwikkelen woningen worden met name ‘achter het lint’ gerealiseerd. Dit gebied is te bereiken via de (te verleggen en op te waarderen) bestaande oprit. Hieronder het planconcept toegepast op de locatie. Aansluitend op de bestaande bebouwing van de boerderij worden de nieuw op te richten woningen gepositioneerd op een nieuw boerenerf. Het ontwerp bestaat uit negen nieuwe woningen (waaronder twee woningen onder-één-kap) rondom de centrale ruimte, het nieuwe erf. In de langgevelboerderij aan de Lensheuvel 76 zijn twee woningen voorzien.


15


Figuur 14. Stedenbouwkundig ontwerp projectlocatie

De vorm van het boerenerf heeft een a-symmetrische vorm. In het plan refereert de openbare ruimte aan dit boerenerf. Door de woningen niet allemaal in dezelfde rooilijn te positioneren is de vorm van het erf bepaald. Door de woningen wel allemaal in dezelfde afstand tot de openbare ruimte te geven is de relatie tussen de bebouwing en het erf gelegd. Een aantal bestaande (grote) bomen op het erf zijn gehandhaafd in het ontwerp. Om het boerenerf als eenheid in het landschap op te nemen is een groene omzoming van het plan meegenomen. Op de kavels is ruimte voor parkeren op eigen terrein. Daarnaast is ruimte voor informeel parkeren op het erf. Voor de twee woningen in de langgevelboerderij is parkeren aan de achterzijde, dus op het erf voorzien, bij een gezamenlijk bijgebouw. Parkeren in de voortuinen aan de Lensheuvel is niet wenselijk. Woningtypen Door BRO te Boxtel is een beeldkwaliteitsplan (d.d. 11 december 2008, rapportnummer 208x00411.049508_1) opgesteld voor de nieuw te realiseren woningen op het boerenerf. De uitsneden uit deze paragraaf zijn overgenomen uit dit beeldkwaliteitsplan van BRO. Het streven is een informele sfeer te behalen. In het stedenbouwkundig plan zijn twee zones te onderscheiden. Deze zones zijn onderscheiden op onderstaande afbeelding uit het beeldkwaliteitsplan.


16


Figuur 15. Zone 1 en 2

Grote verschillen in de bebouwingsmogelijkheden van beide zones zijn er niet. Er dient immers een éénduidige sfeer te worden nagestreefd. De hoofdwoningen zijn achter de voorgevelrooilijn maximaal 14 meter diep. De reden voor het opnemen van twee zones ligt in het feit dat zone 2 een relatie legt met het achterliggende landschap. De positie van de woningen in deze zone verdient meer aandacht. Ook is in deze zone tweekapper aanwezig. Zone 1 De vrijstaande woningen in zone 1 zijn allen met de langste gevel aan de openbare ruimte georiënteerd. Ook hebben ze allemaal dezelfde afstand (3 meter) tot de openbare ruimte te worden opgericht. De combinatie van een grote gevelbreedte met de gelijke positie tot de openbare ruimte geeft een directe ruimtelijke binding met de openbare ruimte. De oorspronkelijke functionele en daarmee ruimtelijke verbondenheid tussen de bebouwing en erf wordt zo gewaarborgd. De afstand van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 meter. De goothoogte van de woningen is gelegen op 4 meter. Op deze manier wordt de openheid en kleinschaligheid van het erf gewaarborgd. De nokhoogte is gelegen op 9 meter. Bijgebouwen dienen maximaal een goothoogte te hebben van 3

Figuur 16. Woningen in zone 1

meter en een nokhoogte van 5 meter. De kapvorm is een zadeldak. Hierbij is de toepassing van wolfseinden en schilden ongewenst.


17


De positie van de garages is weergegeven in het beeldkwaliteitsplan. Alle garages hebben een afstand van minimaal 5 meter achter de voorgevel van de hoofdgebouwen. Op de tekening is ook weergegeven aan welke zijde van de woningen de garages moeten worden opgericht. Andere bij- of uitbouwen dienen niet opgericht te worden in de zone van onderstaande tekening. Door 5 meter afstand tot de achterste perceelsgrens aan te houden blijft de groene omzoming gewaarborgd.

Figuur 17. Positie van de garages ten opzichte van de woningen.

Bij de gevels van de woningen dient een symmetrische indeling vermeden te worden. Hierbij moet worden gedacht aan ongelijkvormige ramen en het vermijden van een positie van de voordeur in het midden van de gevel. Eventuele dakkapellen zijn ook een goed middel om symmetrie van de gevel te vermijden. Een dakkapel dient echter een ondergeschikt element van de gevel te zijn. Ook is het wenselijk de gevels van deze woningen onderling te variëren. In het beeldkwaliteitsplan is vastgelegd wat de positie van de voordeur is bij de te ontwikkelen woningen. Bij twee woningen zal de voordeur in de zijgevel, bij de garage komen te zitten. Bij de overige drie woningen in zone 1 zal de voordeur in de gevel opgenomen zijn. Hierdoor zullen twee verschillende type woningbouwplattegronden ontwikkeld worden. Figuur 18. Positie van de voordeuren bij de woningen in zone


18


Voor de bijgebouwen zijn de bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan Kom Reusel van overeenkomstige toepassing. Dit betekent dat de bijgebouwen dienen te voldoen aan de onderstaande bepalingen uit het bestemmingsplan: 19.2.2

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:

a Aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen een bouwvlak, danwel binnen de aanduiding ‘te bebouwen erven’ op de plankaart.

b Aan- uitbouwen en bijgebouwen dienen op een afstand van tenminste 3 m achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw gebouwd te worden.

c Bij hoekwoningen mogen géén aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd vóór het verlengde van de voorgevelrooilijn van de om de hoek gelegen hoofdgebouwen.

d De gronden ter plaatse van de aanduiding ‘te bebouwen erven’ mogen voor maximaal 50% worden bebouwd.

e De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, ter plaatse van de aanduiding ‘te bebouwen erven’ mag:

f

1

bij een maximaal perceelsoppervlakte tot 300 m² 60 m² bedragen;

2

bij een perceelsoppervlakte van 300 tot 500 m² 70 m² bedragen;

3

bij een oppervlakte van 500 tot 750 m² 80 m² bedragen;

4

bij een oppervlakte van 750 m² tot 1.000 m² 90 m² bedragen;

5

bij een oppervlakte vanaf 1.000 m² 100 m² bedragen.

De oppervlakte per bijgebouw mag niet meer bedragen dan 60 m².

g Per woningen mogen niet meer dan 3 bijgebouwen gebouwd worden. h Bij vrijstaande hoofdgebouwen dient één der zijstroken vrij van aan- en uitbouwen en bijgebouwen te blijven tot de lijn evenwijdig aan en op een afstand van 25 m achter de naar de weg gekeerde begrenzing van het bouwvlak.

i

De goothoogte van een aan- en uitbouw en een bijgebouw mag niet meer dan 3 m bedragen.

j

De bouwhoogte van een aan- en uitbouw en bijgebouw mag niet meer dan 5 m bedragen.

19.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

a Bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak gebouwd worden. b Carports mogen worden gebouwd, mits aan de volgende eisen wordt voldaan: 1

Carports mogen niet vóór de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd.

2

De hoogte mag niet meer dan 3 m bedragen.

3

De oppervlakte mag niet meer dan 25 m² bedragen.

c De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan niet meer dan 1 m mag bedragen.

d De afstand van zwembaden tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 2 m. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.


19


Zone 2 In afwijking tot zone 1 worden de twee buitenste woningen in zone 2 haaks op de openbare ruimte gepositioneerd. Op deze manier is het mogelijk tussen de woningen de gewenste openheid met het achterliggende gebied te realiseren. Figuur 19. Positionering van de woningen in zone 2

Ook in zone 2 geldt dat symmetrie in de gevelindeling vermeden moet worden. Met name voor de twee-onder-één-kap woningen moet vermeden worden dat deze een zelfde of een gespiegelde gevelindeling krijgen. Kleine verschillen in de verdeling van de raampartijen of bijvoorbeeld de positie van de schoorsteen is voldoende. De positie van de garages is zodanig gekozen dat de openheid tussen de bebouwing zo groot mogelijk blijft. De positie van de garages in zone twee zijn ook afgebeeld in figuur 17. Materialisatie en detaillering in beide zones Voor het plan dient een eenduidig karakter te worden nagestreefd. Een architectonisch onderscheid tussen de woning en het bijgebouw dient onderscheiden te worden. Voor het hoofdgebouw dient baksteen te worden gebruikt. Het is mogelijk de gevel te bekleden met hout of af te werken met stucwerk. Baksteen dient het hoofdmateriaal te zijn. Er dient een rode of bruine baksteen te worden gebruikt. De bijgebouwen moeten worden afgewerkt met hout of pleisterwerk. In het beeldkwaliteitsplan worden verder geen eisen meer ten aanzien van de materialisatie gesteld omdat meer criteria hieromtrent het diverse karakter van de bebouwing op het oorspronkelijke boerenerf onvoldoende zou respecteren. Er dient gekozen te worden voor een ingetogen detaillering. Bestrating en groen Voor de bestrating wordt een vlak profiel gerealiseerd. Hoogteverschil in tuinen moet worden voorkomen, evenals een scheiding van rijbaan en voetpad. Hoogteverschil van het maaiveld met de omgeving moet voorkomen worden. Er dient een nonchalante uitstraling gerealiseerd te worden door te kiezen voor gebakken klinkers met verschillende roodtinten. In figuur 20 is aangegeven welke groene elementen in worden gerealiseerd. Figuur 20. Groenelementen in het plangebied


20


Twee beukenhagen bij de entree van het plan en twee beukenhagen langs het wandelpad naar de beek. Door deze hagen in het gebied op te nemen is de kwaliteit van deze erfafscheiding gewaarborgd. Om het boerenbedrijf als eenheid in het landschap op te nemen is een groene omzoming van het plan opgenomen. Deze groene omzoming bestaat uit een eenduidige beukenhaag van maximaal 1,5 meter hoog. Aan de westzijde van het plan ontbreekt een deel van de groenomzoming om de zichtlijn vanaf het erf op het achterliggende landschap te kunnen realiseren.

2.8

Parkeren

De insteekweg die thans in gebruik is ten behoeve van het agrarische bedrijf wordt verbreed en verlegd. Deze gaat recht door naar het achtergelegen erf. Op het erf is een mogelijkheid waar het verkeer kan draaien. Het dient daarbij zo veel als mogelijk uitgesloten te zijn dat het verkeer deze ontsluitingsweg bij calamiteiten blokkeert. Een oplossing wordt gevonden met parkeerplaatsen op eigen terrein. Per woning dienen minimaal twee parkeerplaatsen (exclusief garage) te worden gerealiseerd.


21



22


3

PLANOLOGISCH RELEVANTE ASPECTEN

3.1

Ruimtelijke structuur van de omgeving

De gemeente Reusel-De Mierden behoort tot de Brabantse Zandgebieden waarin de oude aardbreuken de ontwikkeling van het landschap hebben beïnvloed. De gemeente is gelegen op de hoge kant van de Feldbissbreuk. Geologisch oude bodemlagen zoals, al dan niet zandhoudende pakketten liggen relatief ondiep. Het plangebied is in een dekzandlandschap gelegen met plaatselijk overstoven dekzandprofielen. Het dekzand is doorsneden door de Reusel. Het verschil in ondergrond van de bovenlaag is vooral het gevolg van de ontginningsgeschiedenis van het gebied. In het verleden vestigden de toenmalige bewoners zich op de overgang van de hogere drogere delen (dekzandruggen) naar lagere, nattere gronden (beekdalen). Op de overgangen van de hogere gronden naar de lagere gronden werden gewassen verbouwd en op de lagere delen werd het vee geweid en hooi geoogst. e

ste

Eind 19 /begin 20

eeuw werden delen van de grote heidevelden (onder andere de Wellens-

eindsche Heide en de Weeldsche Heide) en de broekgebieden lang de Reusel en de zijbeken ontgonnen. Zo is een patroon van oude en jonge ontginningen ontstaan. De oude ontginningslandschappen zijn vaak kleinschalig, onregelmatig en besloten. De jonge heideontginningen hebben een rationele, rechtlijnige verkavelingstructuur (voorbeeld landbouwgebeid Weeldsche Heide). Het beekdalensysteem en daarmee de dekzandplateau’s en de nederzettingen zijn zuidwest-noordoost gericht. Oorspronkelijk bestond Reusel uit twee kleine nederzettingen: het dorp Reusel (rond de huidige Dorpsbron) en het lintdorp Lensheuvel. In de loop van de tijd zijn deze concentraties door middel van deze lintstructuren langs de belangrijkste ontsluitingswegen in Reusel, aan elkaar gegroeid. Langs de linten in Reusel is een gemengd bebouwingspatroon ontstaan.

Figuur 21. Huidige structuur van de kern Reusel (uitsnede uit de toelichting van het bestemmingsplan Kom Reusel).


23


In de toelichting van het bestemmingsplan is over de samenstelling van de woongebieden opgenomen: ‘de woongebieden van Reusel kenmerken zich door de voortuinen, het vele openbaar groen en de variatie in rechte en kronkelende straten met parkeervakken en speelplekken. De woningen hebben een ingetogen architectuur en zijn in zichzelf gekeerd met de voorzijde naar de straten en de pleinen’.

3.2

Water

3.2.1 Beleid De waterbeheerder in het plangebied is waterschap De Dommel. In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van het beleid dat het waterschap hanteert. Het beleid is verwoord in het waterbeheerplan, de Beleidsnota Stedelijk Water en de notitie Ontwikkelen met een duurzaam wateroogmerk en/of het gemeentelijk waterplan Waterbeheerplan II ‘Door water gedreven’ Het Waterbeheerplan II is een concretisering van het Provinciaal Waterhuishoudingsplan II. Voor het gehele beheersgebied van Waterschap De Dommel wordt gestreefd naar de realisatie van een bepaald basisniveau van de waterhuishoudkundige situatie. De algemene milieukwaliteit (AMK) vormt het beheersuitgangspunt voor in principe al het oppervlaktewater en de bijbehorende waterbodem. Daarnaast zijn er specifieke waterkwaliteitsdoelstellingen voor waterhuishoudkundige systemen met de functie waternatuur en viswater. Daartoe geschikte wateren moeten voldoen aan de wettelijke kwaliteitsdoelstellingen voor zwemwater. In het Waterbeheerplan is de aandacht gericht op vijf kernthema’s die tevens de leidraad vormen voor het integraal waterbeleid van Waterschap De Dommel. Deze kernthema’s zijn:

Realiseren van een duurzame watervoorziening

Verbeteren van de waterhuishoudkundige voorwaarden

Verbetering van de waterkwaliteit

Inrichting, beheer en onderhoud van de waterlopen in het buitengebied

Omgaan met water in bebouwd gebied.

Beleidsnota Stedelijk Water De nota is primair bedoeld voor het waterschap zelf en vormt het toetsingskader van het deelbeleid dat eruit voortvloeit. Daartoe is in de nota de visie en rolopvatting op het stedelijke waterbeleid op hoofdlijnen uitgewerkt. Tevens is een uitvoeringsprogramma opgenomen. De visie bestaat uit de beschrijving van de gewenste situatie op de lange termijn die richtinggevend is voor de koers van het waterschap in het stedelijke gebied. In de visie wordt verwoord dat het waterschap streeft naar een duurzaam watersysteem en een duurzaam waterbeheer. Dit betekent dat gestreefd wordt naar:

het realiseren van zelfvoorzienend, zelf regulerende watersystemen;


24


het bereiken van een betere waterkwaliteit en het bereiken van hogere natuurwaarden in watersystemen;

het minimaliseren van wateroverlast;

het vergroten van de belevingswaarde van water (landschappelijke betekenis);

het optimaliseren van de inspanningen voor waterbeheer.

Notitie Ontwikkelen met een duurzaam wateroogmerk De notitie geeft uitgangspunten en randvoorwaarden bij het hydrologisch neutraal bouwen en maakt inzichtelijk welke hydrologische consequentie(s) ruimtelijke ontwikkelingen kunnen hebben op het watersysteem De notitie bevat beleiduitgangspunten, voorwaarden en normen om de negatieve hydrologische consequenties te compenseren binnen de ontwikkeling. Ter ondersteuning hiervan heeft het waterschap een toetsinstrumentarium ontwikkeld, waarmee een plan relatief eenvoudig getoetst kan worden op hydrologische neutraliteit. De projectlocatie is niet gelegen in een Keurbeschermingsgebied of waterbergingsgebied. De locatie is ook niet gelegen in een attentiezone.

3.2.2 Waterparagraaf Bodemsamenstelling en geohydrologische situatie De maaiveldhoogte van de locatie bedraagt circa 29,5 m+NAP. De bodem ter plaatse van de projectlocatie bestaat uit een eerdgrond met een zandige deklaag, die is samengesteld uit matig fijn tot matig grof zand. Het freatische grondwater bevindt zich circa 2,15 meter onder maaiveld. De bovenste 4 meter van de bodem bestaat uit matig fijn tot matig grof zand afgezet in het Holoceen (Nuenengroep). Tussen 4 en 16 meter is een zandafzetting (formatie van Sterksel) aanwezig bestaande uit matig grof, grindig zand. De regionale stromingsrichting van het grondwater in het eerste watervoerende pakket is noordwestelijk. Op de projectlocatie vindt geen grondwateronttrekking plaats. De GHG ter plaatse bedraagt -60-80 cm-mv. De GLG bedraagt -140-160 cm-mv.

Figuur 22. GHG in plangebied


25


Hydrologisch neutraal bouwen Uitgangspunt bij nieuwbouw is dat er hydrologisch neutraal wordt gebouwd. Dit betekent dat het hemelwater (dat valt op daken en verhardingen) niet versneld mag worden afgevoerd naar het oppervlaktewater of naar het riool. Thans is de locatie voor een groot deel bebouwd of verhard. Na de beoogde herontwikkeling zullen negen woningen (waaronder twee woningen onder-éénkap) met bijgebouwen en erfverharding ter plaatse aanwezig zijn. Verhard oppervlak De woningen worden gerealiseerd op de locatie van het te slopen intensieve veehouderijbedrijf. In totaal is in de huidige situatie circa 4.800 m² verharding aanwezig. In totaal wordt bijna 2.500 m² aan stalruimte gesaneerd. Daarnaast is het bouwblok verhard met klinkers als erfverharding voor een totale oppervlakte van ruim 2.310 m². Voor de negen nieuw op te richten woningen wordt een verhard oppervlak voor woning en bijgebouw verwacht van circa 250 m² per woning. De aan te leggen verharding voor de ontsluiting bedraagt circa 1.135 m². De aan te leggen weg zal uitgevoerd worden met klinkers. Het water van de weg en het achterplein zal voor een deel afstromen naar de bermen en daar infiltreren. Na de ontwikkeling zal het totale verwachte verharde oppervlakte circa 4.435 m² bedragen. Het verhard oppervlak neemt derhalve af ten opzichte van de huidige situatie. In onderstaande tabel is aangegeven hoe in de huidige en de nieuwe situatie met het hemelwater wordt omgegaan. Verharding

Lozing op

Lozing op

Infiltratie door

Totaal lozing

(m²)

riool

sloot/greppel

afvloeiing op

op riool en

(m²)

(m²)

tuin/erf (m²)

oppervlakte water (m²)

Huidige situatie Bedrijfsgebouwen

2.490

420

1.110

960

1.530

Erfverharding

2.310

680

1.080

550

1.760

Totaal

4.800

1.100

2.190

1.510

3.290

Nieuwe situatie

Infiltratie door afvoer naar infiltratieveld

Nieuwe Woningen Bijgebouwen

1.500

1.500

800

800

terrasverharding

1.000

1.500

Wegverharding

1.135

1.135

Totaal

4.435

4.435


26


Uit de tabel blijkt het volgende: • De afname van het totale verharde oppervlakte bedraagt circa 365 m². •

Er wordt geen hemelwater meer op het riool geloosd in de nieuwe situatie.

•

Er wordt geen hemelwater meer geloosd op riolering, sloten en greppels.

•

Het water wordt volledig geïnfiltreerd in een infiltratieveld en afstroming naar bermen.

Hemelwaterafvoer in de huidige situatie Om te kunnen beoordelen of er sprake is van hydrologisch neutraal bouwen, is het relevant om na te gaan of er ten opzichte van de huidige situatie geen waterproblemen worden afgewenteld naar de omgeving. Hiervoor is het relevant om te beoordelen op welke wijze en via welke greppels of sloten in de huidige situatie het hemelwater wordt afgevoerd. In onderstaande figuur zijn de sloten en greppels nabij het plangebied aangegeven.

Figuur 23. Sloten en greppels nabij het plangebied aangebied

Een groot deel van het water van de verharde oppervlakten (2.190 m² daken en erfverhardingen) wordt thans via PVC afvoerbuizen naar de bestaande sloten en greppels afgevoerd. Het water komt daarbij voor het grootste deel in de zuidelijke afvoersloot terecht. Deze sloot staat rechtstreeks in verbinding met de Hoevensche Loop. Het ontstaan van deze loop is beschreven in paragraaf 2.3. Een deel van het hemelwater op het achtererf wordt thans afgevoerd via een greppel naar de Hoevensche Loop. De daken en erfverhardingen achter op het erf wateren middels een PVC afvoerbuis af op deze greppel. Hemelwaterafvoer na ontwikkeling Voor de afvoer van hemelwater bestaan de volgende mogelijkheden, waarbij optie 1 vanuit het waterschap De Dommel het meest gewenst is en optie 5 alleen in het uiterste geval en goed gemotiveerd mag worden toegepast:


27


1. Hergebruik van het water; 2. Direct infiltreren van het water in de bodem; 3. Het bergen van het water in een bergingsvijver met een geknepen afvoer naar oppervlaktewater (hiervoor geldt voor onderhavige locatie een norm van 1,67 liter per seconde per hectare); 4. Het afvoeren van het water (bijvoorbeeld door een buis die aangesloten is op een sloot); 5. Het afvoeren van het water door middel van een gescheiden rioolstelsel. Het hergebruik van water is gezien de grootte van de projectlocatie niet realistisch. Gekozen wordt daarom voor het afvoeren van het hemelwater in twee nieuw aan te leggen infiltratielaagtes, gelegen aan de zuidzijde van de projectlocatie. De infiltratielaagtes worden op een natuurlijke wijze ingericht en zullen bijdragen aan de landschappelijke en ecologische versterking van het gebied. In onderstaande schets is een dwarsdoorsnede van de nieuw te graven laagtes aangegeven. Het schone water van de daken en de terras- en wegverhardingen zal gescheiden van het vuile water worden opgevangen. De benodigde berging is door het Waterschap de Dommel berekend en bedraagt. Infiltratieberging (normaal nat jaar)

84 m3

Berging extreme neerslag (T=10+10%)

176 m3

Berging extreme neerslag (T=100+10%)

229 m3

De berging/infiltratie wordt bewerkstelligd door het schone hemelwater via dakgoten, regenpijpen en via kolken (voor de straat en erfverharding) af te voeren naar een ondergronds infiltratie transportriool onder de woonstraat en afbuigend naar het zuiden onder het wandelpad. Vanuit dit transportriool zal het water in eerste instantie zoveel mogelijk infiltreren in de ondergrond. Op het moment dat de capaciteit van het transportriool volledig is benut voert deze het water af naar een zuidelijk gelegen te graven retentiebassin. Dit retentiebassin wordt aangelegd in een groenzone. In totaal wordt een oppervlakte van 2 keer 300 m² ingericht als natuurlijk infiltratiebassin. In het retentiebassin wordt het water bij hoge afvoeren weer zichtbaar aan de oppervlakte en in de ondergrond geïnfiltreerd. In onderhavige situatie is niet gekozen voor oppervlakkige afvoer van het hemelwater. Op het nieuw aan te leggen erf worden immers een groot aantal bomen geplant. Het risico van verstopping van de oppervlakkige afvoer door bladeren in de herfstmaanden is hierdoor aanzienlijk.


28


Figuur 24. Afvoersysteem hemelwater

De retentievoorziening heeft een bodemhoogte van circa 50 cm onder maaiveld. De bodemhoogte ligt boven de voorkomende hoge grondwaterstand (GHG -60cm ten opzichte van maaiveld) waardoor er in geen geval sprake zal zijn van het onttrekken en verdampen van grondwater. Indien ook de retentievoorziening niet voldoende omvangrijk is om al het regenwater tijdig te verwerken (bij zeer zware regenval >T=10+10%), vindt een overstort plaats op het bestaande oppervlaktewater, namelijk op de watergang welke gelegen is aan de zuidzijde. Het water zal via overstort buizen met een diepte van 20 cm onder maaiveld naar deze sloot worden afgevoerd. Het infiltratiebassin wordt zodanig gedimensioneerd dat er een voldoende dynamische berging bij een extreme regenval zal plaats vinden. In het grootste deel van het jaar zal het water in de afvoerbuizen en de te graven sloot echter in de bodem infiltreren. Profiel infiltratiebassin De infiltratievoorziening is een bovengrondse voorziening die op een locatie op eigen terrein regenwater bergt en infiltreert. De voorziening bestaat uit een gegraven laagte begroeid met een grasachtige vegetatie. De infiltratiesloot wordt als volgt gedimensioneerd (zie tekening/ dwarsprofiel). Hierbij is rekening gehouden met de GHG en een aan te houden waakhoogte van 15 cm. De sloot kent een overstort (leegloop) die alleen bij piekafvoeren het water afvoert naar Crijns Rentmeesters bv

29


de sloot op de perceelsgrens. De diameter van de overloopleiding mag niet meer dan 50mm bedragen.

Figuur 25. Dwarsdoorsnede infiltratievoorziening

Het infiltratiebassin zal bij piekafvoeren afwateren op de huidige sloot ten zuiden van het perceel. Deze sloot wordt thans ook al gebruikt voor de opvang van (meer) hemelwater uit het projectgebied. Voor de aangrenzende percelen wordt de hydrologische situatie dan ook alleen maar beter. Kwaliteit van te lozen en infiltreren hemelwater Om de kwaliteit van het hemelwater te garanderen dienen onderdelen welke met regenwater in aanraking kunnen komen, te worden vervaardigd of te bestaan uit niet-uitloogbare bouwmaterialen zoals kunststoffen of gecoat staal of aluminium (in plaats van zink, lood of asfalt etcetera). Door het gebruik van niet-uitlogende materialen komen geen verhoogde concentraties verontreinigende stoffen (DuBo-maatregelen) voor in het te infiltreren water. In de nieuwe situatie wordt alleen het huishoudelijk afvalwater geloosd op de bestaande persriolering. Het schoon hemelwater wordt afgekoppeld van een nieuw aan te leggen aansluiting op het drukriool en wordt overwegend geïnfiltreerd in de bodem. Het huishoudelijk afvalwater zal op de riolering worden geloosd. Enkel schoon regenwater mag worden geïnfiltreerd. Infiltratie van afgekoppelde verhardingen zoals opritten, parkeerplaatsen en terrassen mag niet verontreinigd zijn met chemische bestrijdingsmiddelen, olie agressieve reinigingsmiddelen of andere verontreinigende stoffen. De projectlocatie valt onder het beheer van waterschap de Dommel. Het waterschap heeft met deze waterparagraaf ingestemd bij schrijven d.d. 10 november 2008 met kenmerk U-08-09908. Dit advies behoort als separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing.


30


3.3

Geurhinder

De Wet geurhinder en veehouderij vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor vergunningverlening, als het gaat om geurhinder vanwege dierverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning). De geurbelasting van een veehouderij op een geurgevoelig object wordt berekend en getoetst met een verspreidingsmodel. Dit geldt alleen voor veehouderijen met dieren waarvoor geuremissiefactoren zijn opgenomen in de Regeling geurhinder en veehouderij van 18 december 2006. Voor veehouderijen met dieren waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld gelden wettelijke vastgestelde afstanden tussen veehouderij en geurgevoelig object. Deze dieren worden in de praktijk ook kortheidshalve wel aangeduid als ‘afstandsdieren’. De diercategorieën waarvoor geen geuremissiefactor zijn vastgesteld zijn onder andere melk- en kalfkoeien, zoogkoeien, vrouwelijk jongvee, paarden en herten. De beoordeling van geurhinder vanuit een bedrijf met afstandsdieren bestaat uit de toetsing of aan de voorgeschreven minimumafstanden wordt voldaan (artikel 4 lid 1 en 2 Wgv) De minimumafstand tussen een veehouderij waar dieren worden gehouden, waarvan de geuremissiefactor niet bekend is, en een geurgevoelig object (art. 4 lid 1 Wgv) bedraagt: •

binnen de bebouwde kom 100 meter;

•

buiten de bebouwde kom 50 meter.

De wet Geurhinder en veehouderij biedt gemeenten de mogelijkheid een eigen geurbeleid te voeren en af te wijken van de wettelijke normen binnen een door de wet aangegeven bandbreedte. Deze normen dienen dan te worden vastgelegd in een verordening. Deze verordening is door de gemeenteraad van Reusel-De Mierden vastgesteld op 27 mei 2008 en is op 1 juni 2008 in werking getreden. In de verordening is de individuele norm op de kern Reusel in de verordening vastgelegd op 1 ou/m³. Ten behoeve van de voorgenomen woningbouwontwikkeling aan de Lensheuvel te Reusel dient inzichtelijk te zijn, welke geurhindercontouren er vanuit omliggende agrarische bedrijven in het gebied zijn gelegen. Uit het bestand veehouderij bedrijven van de provincie Noord-Brabant blijkt dat het bedrijf aan ’t Heike 5 de dichtstbijzijnde bedrijf betreft. Volgens de huidige vigerende milieuvergunning is op deze locatie een rundveebedrijf aanwezig. Op de locatie worden thans echter herten gehouden. Gezien de ligging van het object aan de Lensheuvel 76/78 binnen de bebouwde kom geldt ter plaatse derhalve een minimumafstand van 100 meter tot de veehouderij. Op grond van artikel 4 van de Regeling geurhinder en veehouderij wordt de afstand gemeten vanaf de buitenzijde van het geurgevoelig object tot het dichtstbijzijnde emissiepunt. In de Regeling geurhinder en veehouderij is een emissiepunt gedefinieerd als een punt waar een relevante hoeveelheid geur buiten: a. het geheel overdekt dierenverblijf treedt, dan wel wordt gebracht; of


31


b. het overdekt gedeelte van het gedeeltelijk overdekt dierenverblijf treedt, dan wel wordt gebracht. De locatie aan ’t Heike 5 is gelegen op een afstand van circa 120 meter van de projectlocatie. Gezien de situering van de dierverblijven aan ’t Heike 5 ten opzichte van het geurgevoelig object op meer dan 100 meter afstand is in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij geen belemmering aanwezig voor de toevoeging van woningen. Tussen het bedrijf aan ’t Heike 5 en de beoogde woningbouwlocatie zijn reeds meerdere burgerwoningen gelegen. Enkele van deze burgerwoningen vallen binnen de bebouwde kom van Reusel. De beoordeling van de achtergrondbelasting en de hierop gebaseerde gebiedsvisie en geurverordening geeft aan dat op de locatie een goed leefklimaat kan worden gegarandeerd. De achtergrondbelasting is immers niet hoger dan 20 odour eenheden per kubieke meter lucht. Ten westen van de projectlocatie is een tuinbouwkas gelegen. Het glastuinbouwbedrijf is opgericht voor 1 mei 1996. Om de vereiste afstand te bepalen van de kas tot de nieuw op te richten woningen is de Amvb glastuinbouwbedrijven gehanteerd. Op grond van deze Amvb is een minimaal vereiste afstand van 25 meter voor woningbouw noodzakelijk. De afstand van de dichtstbijzijnde woning tot de kas is in onderhavig geval 30 meter. Er wordt dan ook voldaan aan de minimaal vereiste afstand. Er zijn derhalve geen belemmeringen op grond van de milieu en stankregelgeving die woningbouw op de locatie beperken. De herontwikkeling van de projectlocatie kan doorgang vinden zonder dat agrarische bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd.

3.4

Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze “niet in betekende mate” (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging als de 1% grens niet wordt overschreden. De 1% grens is gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 0,4 microgram/m3 voor zowel fijn stof als stikstofdioxide. In de “Regeling niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” wordt aangegeven, ook voor de 1% grens, op welke manier snel kan worden vastgesteld of de bijdrage van een nieuwbouwproject op de luchtkwaliteit valt onder de term “niet in betekende mate”. Aangezien het plan de bouw van negen woningen mogelijk maakt kan worden gesteld dat dit plan onder het begrip “niet in betekende mate” valt en de luchtkwaliteit niet verder hoeft te


32


worden onderzocht in het kader van de Wet luchtkwaliteit. Tevens wordt bij ontwikkeling van de woningen in samenhang daarmee de stallen gesloopt die in gebruik waren voor de intensieve veehouderij en worden milieuvergunningen ingetrokken. Door de sanering van de intensieve veehouderijlocatie wordt de uitstoot van fijn stof sterk verminderd. Ondanks de ontwikkeling van de woningen zal hierdoor de luchtkwaliteit door de sloop van de intensieve veehouderijlocaties per saldo verbeteren.

3.5

Geluid

Krachtens de Wet geluidhinder worden aan weerszijden van een weg zones aangegeven (artikel 74 Wgh). Binnen deze zones worden eisen gesteld aan de geluidbelasting. Buiten de zones worden geen eisen gesteld. Een weg is niet zoneplichtig indien er sprake is van: −

wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied (artikel 74 lid 2a Wgh) of

−

wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/h geldt (artikel 74 lid 2b. Wgh)

De projectlocatie is gelegen aan een doorgaande weg met een maximale verkeerssnelheid ter plaatse van 30 kilometer per uur. Een akoestisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk voor de beoogde herontwikkeling van de projectlocatie. Er zal voldaan moeten worden aan de geluidsbelasting op de binnengevels van maximaal 35 dB(A). Bij de aanvragen om bouwvergunning voor de op te richten woningen zal aangetoond worden dat aan deze geluidsnorm wordt voldaan.

3.6

Archeologische waarden

In 1992 is het Verdrag van Valetta (Malta) door de landen van de Europese Unie waaronder ook Nederland ondertekend. Dit verdrag verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij realisatie van bouwplannen, dan moeten de waarden worden opgegraven en ex situ worden bewaard. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat op de projectlocatie archeologische waarden aanwezig zijn, betekent dit dat bodemverstorende activiteiten in beginsel uitgesloten zijn. Indien de realisering van een project echter vanwege een zwaarwegend maatschappelijk belang wenselijk is, dan dient door middel van een proefsleuvenonderzoek de exacte ligging van de waarden in beeld te worden. De uitkomsten van de onderzoeken dienen onderdeel uit te maken van de ruimtelijke onderbouwing c.q. de afweging die aan de voorgenomen vrijstelling ten grondslag ligt. De onderzoeksrapportage te worden overlegd.


33


Op de Cultuurhistorische Waardenkaart zijn de verwachtingswaarden voor de gronden in de provincie Noord-Brabant weergegeven. De Cultuurhistorische Waardenkaart geeft voor de projectlocatie een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde.

Figuur 26. Locatieaanduiding op de Cultuurhistorische Waardenkaart

Dit betekent dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is om te bezien of er archeologische waarden in het geding zijn. Een archeologische vooronderzoek en een proefsleuvenonderzoek zijn ter plaatse uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat er geen archeologische waarden in het geding zijn met betrekking tot de beoogde herontwikkeling. De onderzoeksrapporten maken als separate bijlagen deel uit van deze ruimtelijke onderbouwing.

3.7

Toerisme en recreatie

De gemeente Reusel-De Mierden beschikt op het gebied van recreatie en toerisme over een divers aanbod voor dag- en verblijfsrecreatie. Het gaat hierbij om diverse horeca- en recreatiebedrijven en een groot aantal ‘publieke’ voorzieningen. Voor de lokale bevolking is een compleet aanbod van recreatieve voorzieningen aanwezig. De herontwikkeling van de projectlocatie is een woningbouwontwikkeling op beperkte schaal. De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de toeristisch/recreatieve structuur in de gemeente.

3.8

Voorzieningen en verzorgingsstructuur

De gemeente Reusel-De Mierden beschikt over een redelijk voorzieningenaanbod. In de gemeente zijn zes basisscholen gelegen en de gemeente beschikt over een behoorlijk compleet winkelaanbod, een bibliotheekvoorziening, ouderenzorgcentra in de kernen Reusel en Lage Mierde en een eigen gemeenschapshuis en sportpark in elke kern van de gemeente. Ook is er een binnenzwembad op één van de campings en buitenzwembad (Spartelvijver) in de


34


gemeente aanwezig. Met dit voorzieningenpakket worden belangrijke voorwaarden voor leefbare dorpen vervuld. Er is een inspanning nodig om voldoende draagvlak te realiseren voor tenminste behoud van het bestaande aanbod. Een belangrijke opgave voor de komende jaren is het behoud van de leefbaarheid in de kleine kernen. Het streven is hierbij gericht op vitale kernen in economisch en met name sociaal opzicht. De onderhavige woningbouwplannen sluiten hierbij aan.

3.9

Economische uitvoerbaarheid

De uitvoering van het project is economisch uitvoerbaar mits dat in samenhang met de bedrijfssanering tevens woningbouw kan worden ontwikkeld. Op aangeven van de gemeente Reusel-De Mierden kan de initiatiefnemer inzicht verschaffen in de begroting van het project. College van burgemeester en wethouders kunnen op verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekennen, indien en voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. Uit constante jurisprudentie blijkt dat de omvang van de waardeverandering wordt bepaald door het verschil tussen de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor en onmiddellijk na de verandering van het planologische regime. Daarom kan op dit moment slechts een indicatie worden afgegeven. Door de initiatiefnemer wordt een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten met de gemeente ReuselDe Mierden.


35



36


4

BELEID

4.1

Provinciaal beleid: Interimstructuurvisie en Paraplunota ruimtelijke ordening

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking (Wro) getreden. Deze wet verplicht overheden een ruimtelijke structuurvisie op te stellen met een uitvoeringsagenda. Met de vaststelling van de Interimstructuurvisie Noord-Brabant is het streekplan uit 2002 vervangen en ingetrokken. De interimstructuurvisie geeft een overzicht van de ruimtelijke belangen en doelen van de provincie Noord-Brabant en de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid. Dit ruimtelijke beleid is uitgewerkt in de Paraplunota. De Paraplunota vormt de basis voor het dagelijks handelen van Gedeputeerde Staten en de inzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening. Bestaande plannen en beleidsnota’s uit het streekplan zijn aangewezen als uitwerking van de Paraplunota ruimtelijke ordening. Zo ook de uitwerkingsplannen, reconstructieplannen en de beleidsnota Buitengebied in Ontwikkeling. Het principe van zuinig ruimtegebruik is het hoofdthema van het provinciale ruimtelijke beleid. Dit hoofdthema zoals vastgelegd in de Interimstructuurvisie is uitgewerkt in vijf leidende principes. Deze vijf leidende ruimtelijke principes zijn:

-

Meer aandacht voor de onderste lagen; Zuinig ruimtegebruik; Concentratie van verstedelijking; Zonering van het buitengebied; Grensoverschrijdend denken en handelen.

Meer aandacht voor de onderste lagen Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in Noord-Brabant wordt uitgegaan van de lagenbenadering. De lagenbenadering gaat uit van drie lagen, waarvan de onderste lagen (de ontwikkeling van) water, bodem, natuur, landschap en cultuurhistorie, maar ook infrastructuur steeds meer als sturend gezien worden voor de ruimtelijk-functionele ontwikkeling ‘daarbovenop’. Dat betekent onder meer: −

Goed inspelen op het wateren bodemsysteem en water meer ruimte geven;

−

De ecologische kwaliteit en de belevingswaarde van natuur verhogen;

−

Cultuurhistorische en andere landschappelijke waarden als inspiratiebron gebruiken bij

−

Geen nieuwe doorsnijdingen voor infrastructuur plegen, maar bestaande infrastructuur

nieuwe ontwikkelingen; beter benutten; −

Stedelijke ontwikkeling op knooppunten van infrastructuur.


37


Zuinig ruimtegebruik Een zwaar accent wordt gelegd op inbreiding en herstructurering als alternatief voor uitbreiding ten koste van het open gebied. Intensief en meervoudig ruimtegebruik dit mogelijk maken. De provincie spreekt de wens uit dat economische groei gepaard gaat met een minder dan evenredige groei van het ruimtebeslag. De projectlocatie is in de gemeentelijke StructuurvisiePlus aangeduid als inbreidingslocatie. Met de splitsing van de woonboerderij is eveneens sprake van inbreiding. Concentratie van verstedelijking Het beleid gaat uit van een splitsing tussen een landelijk gebied wat met name open dient te blijven en een stedelijk gebied wat de concentratie van stedelijke uitbreidingsruimte moet opvangen. Daartoe zijn dan ook landelijke en stedelijke gebieden ingedeeld. Zonering van het buitengebied Het buitengebied moet bestemd blijven voor (combinaties van) de drie hoofdfuncties: landbouw, natuur en recreatie. Er wordt een zonering gehanteerd in Groene Hoofdstructuur (GHS), Agrarische Hoofdstructuur (AHS), Regionale Natuur- en Landschapseenheid (RNLE). Het landelijk gebied is verder gezoneerd in het kader van de reconstructie zandgebieden. Grensoverschrijdend denken en handelen Internationale en interprovinciale afstemming is noodzakelijk op het gebied van water, natuur, infrastructuur, verkeer en vervoer en bedrijvigheid.

4.2

Regionaal beleid: Regionaal Structuurplan Eindhoven/ uitwerkingsplan van het streekplan

De projectlocatie is gelegen in het Regionaal Structuurplan Zuidoost Brabant en het uitwerkingsplan van het streekplan regio Zuidoost Brabant. Op 7 december 2004 heeft de Regioraad het herziene Regionaal Structuur Plan (RSP) vastgesteld. Op 8 maart 2005 heeft Gedeputeerde Staten het herziene RSP en het uitwerkingsplan goedgekeurd. Een goedgekeurd RSP staat beleidsmatig naast het streekplan en het uitwerkingsplan Zuidoost-Brabant. Het RSP en het uitwerkingsplan zijn overigens qua inhoud identiek. Het RSP vormt de regionale uitwerking van het beleid dat is vastgelegd in het streekplan Noord-Brabant 2002. De gemeente Reusel-De Mierden is in het RSP ingedeeld als landelijke regio de Kempen. De verstedelijking in de Kempen is geconcentreerd bij de grootste kernen van de gemeenten. Daarbij zijn een aantal transformatieruimten met globale grens aangegeven. Het RSP beschrijft de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden in de gemeente als volgt: “Bij Reusel zijn twee grote transformatiegebieden opgenomen: Reusel-West en Reusel-Zuid. Op basis van een inschatting van bestaande cultuurhistorische waarden komt Reusel-West als eerste in beeld.


38


Specifieke opgave daarbij is de landschappelijke inpassing en realisatie van natuurinrichting langs het Hoevensche loopje als ecologische verbindingszone. Tevens dient Reusel-West een duurzame afronding van de kern op te leveren. Pas in tweede instantie is Reusel-Zuid aan de orde voor verstedelijking. Hier zijn ook mogelijkheden voor ruimte voor ruimte woningen. Na afweging van de benutting in Reusel-West, overige locaties en inbreiding zal Reusel-Zuid aan bod komen.” In het regionaal Structuurplan is een duurzaam ruimtelijk structuurbeeld opgenomen. De locatie is in dit structuurbeeld voor wat betreft het voorste gedeelte aangeduid als stedelijk gebied, beheer en intensivering, en voor het achtergelegen deel is de aanduiding landschappelijk raamwerk opgenomen. De aanduidingen in dit uitwerkingsplan zijn indicatief en volgen maar in beperkte mate de structuur van de huidige bebouwing. De huidige agrarische bebouwing en het onderliggende agrarische bouwblok ligt voor een belangrijk deel binnen de aanduiding landschappelijk raamwerk “Beekdalsysteem”. De aanduiding stedelijk gebied (beheer en intensivering ligt juist weer over het dal van de huidige beek (zijloop van de Hoevensche loop) ten zuiden van de projectlocatie.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Woonvisie 2005-2015 De gemeente wil voorzien in de eigen woningbehoefte. Daarbij dienen een aantal keuzes te worden gemaakt op het terrein van wonen en volkshuisvesting: −

Maximale inzet tot realiseren van het noodzakelijke bouwprogramma. Daarbij gaat het om een strategische toevoeging aan de woningvoorraad die: o

De huidige gestagneerde woningmarkt weer vlot trekt;

o

Zo groot mogelijke doorstromingseffecten heeft;

o

Afgestemd is op wat de woonconsument wil en wat zij zich kan veroorloven;

−

Geëigende aanpak van de herstructurering, zowel in de huur- als in de koopsector;

−

Een doelgroepenbeleid, gericht op starters, senioren en lagere inkomensgroepen.

Kwantitatief In het woningbouwprogramma van de Woonvisie is de eigen woningbehoefte van de gemeente als uitgangspunt genomen. In de periode 2005-2015 zullen ruim 900 nieuwe woningen gebouwd worden, waarvan circa 840 woningen om nieuwe ruimte vragen. In de StructuurvisiePlus is in restcapaciteit en inbreidingslocaties ruimte getraceerd voor ruim 500 oftewel 60% van wat tot 2015 nodig is. Voor zover de inbreidingscapaciteit aanwezig is op locaties in particuliere handen, houdt de gemeente er rekening mee dat deze in een aantal gevallen niet ontwikkeld wordt, omdat de eigenaar dat niet wil. Voor minimaal circa 40% van het programma zijn nieuwe (uitbreidings)locaties nodig. Met deze verhouding komt Reusel-De Mierden tegemoet aan de provinciale eis,


39


dat minimaal 50% van het programma op bestaande/inbreidingslocaties moet plaatsvinden. Deze provinciale eis heeft echter betrekking op de regio. Samen optrekken met (in ieder geval) de andere Kempengemeenten is dus van belang om provinciale medewerking te verkrijgen bij het aanwijzen van nieuwe bouwlocaties. De StructuurvisiePlus biedt overigens voldoende ruimte om de genoemde 40% op nieuwe bouwlocaties te kunnen realiseren. Onderstaande tabel, uit de Woonvisie, geeft de noodzakelijke toevoeging van woningen in de periode 20052015 aan.

Figuur 27. Figuur tabel met toevoeging van de woningvoorraad in de periode 2005-2015

Kwalitatief De Woonvisie gaat tevens uit van de kwalitatieve woningbehoefte. Belangrijke doelstellingen in de Woonvisie zijn: •

Het realiseren van het bouwprogramma;

•

Bouwen voor eigen behoefte;

•

Voorzien in de woningbehoefte doelgroepen (starters, ouderen);

•

Stimuleren integratie wonen-welzijn-zorg.

Op basis hiervan is een uitvoeringsprogramma geformuleerd voor de periode 2004-2009. Kernpunten hierin zijn: •

Versnelling bouwplan- en locatie-ontwikkeling;

•

Herstructurering;

•

Realisering betaalbaar wonen;

•

Ontwikkelen woon-zorgbeleid;

•

Samenwerking met andere Kempengemeenten;

•

Afspraken met corporaties en zorginstellingen.


40


Onderstaande tabel geeft aan de kwalitatieve woningbehoefte 2005-2015.

Figuur 28. Kwalitatieve woningbehoeft, periode 2005-2015.

4.3.2 StructuurvisiePlus Gemeente Reusel-De Mierden Op 19 juli 2004 is de StructuurvisiePlus van de gemeente Reusel-De Mierden vastgesteld. De Structuurvisie geldt als instrument om te komen tot een duurzaam ruimtelijk beleid en heeft een looptijd van 10 tot 15 jaar. Programma De StructuurvisiePlus geeft aan dat Reusel een woningvraag kent van circa 635 woningen tot aan 2020. Ongeveer 150 woningen daarvan worden opgevangen door een restcapaciteit. De kern beschikt over een capaciteit van circa 240 woningen in de vorm van mogelijkheden voor inbreiding, intensivering en herstructurering. Hierbij is uitgegaan van een dichtheid van circa 30 woningen/hectare en de aftrek van het aantal bestaande woningen op deze locaties. In totaal gaat het dan om ruim 20 grotere locaties waar de gemeente binnen de planperiode over wil gaan tot woningbouwontwikkeling. Van deze locaties zijn met name de centrumlocaties geschikt voor huisvesting van doelgroepen, vanwege de aanwezigheid van centrumvoorzieningen. Na invulling van de inbreidingslocaties resteert een woningvraag van circa 245 woningen. Indien deze niet via inbreiding, intensivering of herstructurering opgevangen kunnen worden, zal gekeken worden naar de uitbreidingslocaties. De voorkeur gaat daarbij uit van een logische afronding van de kern tussen de bestaande bebouwing in het noorden van de kern en de Randweg-Noord/Oost. Inbreidingslocaties De plankaart bij StructuurvisiePlus is opgenomen in bijlage 4. In deze kaart zijn 22 inbreidingslocaties opgenomen, waaronder de projectlocatie aan de Lensheuvel. Deze locaties zijn aangeduid met een ster.


41


Figuur 29. Plankaart uit StructuurvisiePlus gemeente Reusel-De Mierden

De inbreidingslocaties zijn nader aangeduid op kaart in het plan van aanpak ‘Vervolg realisering inbreidingslocaties’.

Figuur 30. Overzicht inbreidingslocaties uit StructuurvisiePlus

De locatie aan de Lensheuvel 76/78 is aangeduid als project in voorbereiding met een aanduiding van zes woningen (vier nieuwe woningen en de twee woningen aan de Lensheuvel 76 en 78). In de kaart zijn bebouwingsgrenzen aangeven. De bebouwingsgrenzen worden strak rondom de aanwezige bebouwing getrokken. Echter de bebouwing op de kadastrale kaart ter plaatse van de Lensheuvel klopt niet. De aanwezige bedrijfsbebouwing loopt verder dan deze op de kaart is aangegeven. In onderstaande figuur is de werkelijke bebouwing aangeduid ten opzichte van de kavelgrenzen.


42


Figuur 31. Werkelijke bebouwing projectlocatie ten opzichte van het bouwblok

Steeds vaker vindt een herontwikkeling plaats van agrarische bedrijven naar woningbouw. In onderhavig plan is sprake van een verplaatsing van een veehouderijbedrijf vanaf een inbreidings-locatie naar een landbouwontwikkelingsgebied. De ondernemer zal daarbij het varkenshouderijbedrijf verplaatsen met behoud van de dierrechten. Een dergelijke verplaatsing wijkt daarbij af van de thans vigerende rood voor rood/rood voor groen regelingen zoals genoemd in het streekplan en de daarop gebaseerde beleidsnota’s. In onderhavig project is er sprake van een reguliere inbreiding binnen de bebouwde kom op grond van een structuurvisie. De rood voor rood en rood voor groenregelingen gaan allen uit van het toevoegen van bebouwing in het buitengebied (kernrandzones en bebouwingsclusters). De regelingen zijn ook toegespitst op sanering en beëindiging van de bedrijven. In onderhavig geval is sprake van een verplaatsing van het bedrijf met behoud van dierrechten.

4.3.3

Vrijstelling bestemmingsplan

De projectlocatie is gelegen in het ontwerpbestemmingsplan “kom Reusel”. Het ontwerpbestemmingsplan is op 23 september 2008 vastgesteld. In dit plan is aan de locatie een agrarische bestemming gegeven. De voorgestane ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Een vrijstelling van het bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk. De herontwikkeling wordt middels een vrijstellingsprocedure (artikel 19 lid 2 WRO) gerealiseerd. Een artikel 19 lid 2 WRO procedure is te motiveren vanuit het feit dat het om gronden binnen de bebouwde kom gaat niet behorende tot een bedrijventerrein, met een bestemming gericht op intensieve bebouwing met bedrijfsdoeleinden. Het betreft een project waarbij een of meerdere woningen, met inbegrip van bijgebouwen, worden ontwikkeld passend binnen de indicatie van de toename van de woningvoorraad door de gemeente en de splitsing van een woning gelegen in de bebouwde kom. Deze motivering is af te leiden uit de regeling “Categorieën van gevallen ex artikel 19 lid 2 WRO” zoals vastgesteld door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant op 16 mei 2006.


43

78 Reusel. Crijns Rentmeesters bv. Ing. M.J.M. Crijns & mr. E.G.H. Göertz

Recommend Documents