65. Hennep: civielrechtelijke en bestuursrechtelijke (on)mogelijkheden

65. Hennep: civielrechtelijke en bestuursrechtelijke (on)mogelijkheden Mr. drs. C.J.M. Stubenrouch

Nederland telt naar schatting meer dan 40.000 henneptelers en voert daarmee de Europese ranglijst aan, dit terwijl er toch op jaarbasis gemiddeld 5.000 hennepkwekerijen worden opgerold. De schade en overlast van deze hennepkwekerijen is enorm. Woningcorporaties en energiebedrijven draaien op voor de door hennepkweek veroorzaakte lekkages, brandschade en illegaal afgetapte energie. Daarnaast maken woningcorporaties kosten in verband met woningontruimingen, herstel van het gehuurde in de oude staat ten behoeve van nieuwe verhuurmogelijkheden en proceskosten. Kosten die veelal niet te verhalen zijn op de veroorzaker. De vogel is óf gevlogen óf biedt geen verhaal!

O

verheden, woningcorporaties, particuliere verhuurders en het Openbaar Ministerie doen er alles aan met het doel deze – vaak ook georganiseerde – criminaliteit een halt toe te roepen en zij werken vaak samen om dat doel te bereiken. Zo passen gemeenten vaak bestuursdwang toe om te bereiken dat de hennepteelt ongedaan wordt gemaakt of leggen een preventieve last onder dwangsom op ter voorkoming van nieuwe hennepactiviteiten in eenzelfde pand. Ook hebben gemeenten de bevoegdheid een pand voor een bepaalde periode te sluiten. Bestuursrechtelijk optreden derhalve. Woningcorporaties en particuliere verhuurders vorderen ontruimingen in kort geding of ontbinding van de huurovereenkomst (met ontruiming) in een bodemprocedure, civielrechtelijke, repressieve maatregelen. In het kader van preventie nemen zij inmiddels al jarenlang in hun huurovereenkomsten, huisreglementen en huurbeleid op dat het verboden is hennep te kweken in het gehuurde en dat hennepteelt zal leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. In dit artikel wordt de rechtspraak van de afgelopen jaren besproken waar het gaat om civielrechtelijk en bestuursrechtelijk optreden tegen hennepkwekers. Is er in de rechtspraak een eenduidige lijn te vinden? Wat zijn de criteria voor het welslagen van gerechtelijke acties? Wat zijn de bestuursrechtelijke en civielrechtelijke (on) mogelijkheden.

de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, of woorden van gelijke strekking. Ook vindt men verbodsbepalingen dienaangaande terug in algemene voorwaarden of huurreglementen en -convenanten. Wordt door de huurder gehandeld in strijd met die bepaling dan is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis (hierna gemakshalve aan te duiden als ‘wanprestatie’) uit hoofde van de huurovereenkomst. Die wanprestatie is vervolgens de juridische grondslag voor vorderingen tot ontruiming van het gehuurde in kort geding dan wel (en/of) een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst via een bodemprocedure.

1. Civielrechtelijk optreden tegen hennep

Ontbindingsvordering (met ontruiming) via bodemprocedure Uit de rechtspraak blijkt dat wanprestatie niet per definitie leidt tot een ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding zal worden uitgesproken, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.1 Deze ‘tenzij-clausule’ geeft de rechter de mogelijkheid rekening te houden met (bijzondere) omstandigheden van het geval en leidt in de praktijk eigenlijk tot een soort, zij het beperkte belangenafweging. Als bijzondere omstandigheden van het geval wordt met enige regelmaat het woonbelang van de huurder

Woningcorporaties en particuliere verhuurders nemen veelal in hun huurovereenkomsten de bepaling op dat het

1

12

Artikel 6:265 BW.

SDU UITGEVERS / NUMMER 2, APRIL 2014 TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK

Hennep

aangemerkt, welk woonbelang soms wel, soms niet wordt gehonoreerd, afgezet tegen het belang van de verhuurder bij de gewenste ontbinding om snel wederverhuur mogelijk te maken. Uit de hierna te bespreken rechtspraak volgt (voorzichtig) dat ingeval van bedrijfsmatige hennepkwekerijen sneller ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming wordt uitgesproken dan in geval van een nietbedrijfsmatige hennepkwekerij.2 Naar vaste jurisprudentie van het Gerechtshof ’sHertogenbosch levert het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een huurwoning zonder meer een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst, die een ontbinding rechtvaardigt.3 De aanwezigheid van een dergelijke kwekerij levert strijd op met de verplichting de woning volgens haar bestemming te gebruiken.4 Bovendien is de illegale bedrijfsmatige thuiskweek in strijd met de verplichting van een huurder om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen.5 Dit alles naast de gevaarzettingssituatie (brand, wateroverlast en dergelijke) en de negatieve uitstraling op de omgeving en de verminderde verhuurbaarheid van woningen. De termijn waarbinnen, na het ontdekken van een hennepkwekerij, een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden ingesteld is ruim. Het feit dat de verhuurder een jaar wachtte met het starten van een ontbindingsprocedure baatte de huurder niet; zijn beroep op rechtsverwerking werd niet gehonoreerd.6 In deze laatste zaak werd ook nog beslist dat niet alleen een in werking zijnde hennepkwekerij reden kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst, maar ook de aanwezigheid van gedroogde hennep en een niet meer in werking zijnde kwekerij. Zoals uit de hierna aangehaalde uitspraken van de Rechtbank Haarlem blijkt, is die rechtbank over het algemeen als henneptelers gunstig gezind aan te merken ten opzichte van andere rechtbanken. Het beroep van een huurder van een (in hoger beroep aangenomen) bedrijfsmatige hennepkwekerij op de ‘tenzij-clausule’, inhoudende dat zijn woonbelang diende te prevaleren boven het belang van de verhuurder, aangezien sprake was van een langdurig huurderschap en zijn zoontje

2

3

4 5 6

Voor de bepaling of van beroepsof bedrijfsmatig handelen sprake is en voor de mate daarvan kan volgens de Aanwijzing Opiumwet (Stcrt. 2000, 250), zoals gewijzigd bij de Aanwijzing Opiumwet van 6 februari 2002 (Stcrt. 2002, 46), aansluiting worden gezocht bij een aantal indicatoren, genoemd in bijlage I bij de Aanwijzing. Bij een hoeveelheid van vijf planten of minder wordt aangenomen dat er geen sprake is van beroepsof bedrijfsmatig handelen, bij een hoeveelheid van meer dan vijf planten wel. In de rechtspraak wordt deze Aanwijzing ook gevolgd. Zie o.a. Gerechtshof ’s-Gravenhage 21 mei 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:CA1591. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU9198. In gelijke zin Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 januari 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1458 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 december 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY5164. Artikel 7:214 BW. Artikel 7:213 BW. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 18 december 2012 en 16 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6815.

TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK NUMMER 2, APRIL 2014 / SDU UITGEVERS

in het kader van een familierechtelijke kwestie bij hem zou komen te wonen, werd, hoewel door de kantonrechter in eerste aanleg nog gehonoreerd, in hoger beroep afgewezen. De kantonrechter was ten onrechte uitgegaan van een nietbedrijfsmatige hennepkwekerij en had in dat verband het woonbelang van de huurder zwaarder laten wegen dan het belang van de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst.7

Criteria voor het welslagen van gerechtelijke acties? Wat zijn de bestuursrechtelijke en civielrechtelijke (on)mogelijkheden? Anders oordeelde de Rechtbank Haarlem evenwel in een zaak uit 2012.8 Ondanks de aanwezigheid van een bedrijfsmatige hennepkwekerij achtte de rechtbank enige vorm van overlast, verloedering of waardevermindering van het woningbezit van de verhuurder niet aanwezig en was er evenmin sprake van nadelige effecten op de leefbaarheid en veiligheid van de woonomgeving. Daarnaast diende het woonbelang van de huurder – een 80-jarige man met medische klachten en al 48 jaar huurder – te prevaleren boven het belang van de verhuurder. Diezelfde rechtbank had in 2011 al beslist ten gunste van een ex-hennepkweker in een zaak waar de vraag naar goed huurderschap centraal stond. In die zaak was een huurovereenkomst door verkoop van de huurwoning overgenomen door de nieuwe eigenaar/verhuurder, die er op enig moment na overdracht achter kwam te maken te hebben met een ex-hennepteler, althans een huurder die een hennepplantage in de woning zelf al had ontmanteld op een moment liggende voor de eigendomsoverdracht. De nieuwe verhuurder probeerde tevergeefs de huurovereenkomst te ontbinden met een beroep op de afwezigheid van goed huurderschap.9 In een zaak waar het dealen van weed vanuit een huurwoning centraal stond, hetgeen op grond van het verhuurdersreglement niet was toegestaan, diende het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich recentelijk in een hoger beroepzaak uit te laten over de ontbinding van de huurovereenkomst in relatie tot het door de huurder gestelde woonbelang. Het hof ging er in eerste instantie van uit dat de huurder groot belang had bij de voortzetting van de huur vanwege ernstige gezondheidsklachten en de zorg voor een minderjarige dochter. Ook lag het niet voor de hand, gelet op de financiële positie van huurder, dat er gemakkelijk in de particuliere sector een woning gehuurd zou kunnen worden. Toch mocht het beroep van de huurder op het woonbelang niet baten. Het hof kwam tot het oordeel dat de huurder er zelf voor gekozen had zijn woonbelangen en die van de minderjarige dochter op het 7 8 9

Gerechtshof ’s-Gravenhage 21 mei 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:CA1591. Rechtbank Haarlem 4 juli 2012, ECLI:NL:RBHAA:2012:BX0748 (thans Rechtbank Noord-Nederland). Rechtbank Haarlem 26 oktober 2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BU9701.

13

spel te zetten.10 Eigen schuld, dikke bult! Dit kan anders zijn als de ontruiming tot een acute noodtoestand voor een kind leidt, in het geval een kind met concentratieproblemen te kampen heeft, een leerachterstand heeft en gebaat is bij rust en stabiliteit, aldus de Rechtbank Noord-Nederland.11 Anders oordeelde ook de kantonrechter te Eindhoven in een bedrijfsmatige hennepkwestie, waar het huurcontract bedrijfsuitoefening verbood. Daar prevaleerde het woonbelang van de huurder. Er was nagenoeg geen gevaar, schade of overlast. Het belang dat wonen voor een mens heeft en het feit dat ontbinding een huurder vrijwel van alle huurmogelijkheden in de sociale sector zal afsnijden, heeft te prevaleren boven het belang van de verhuurder.12

Uit rechtspraak volgt (voorzichtig) dat ingeval van bedrijfsmatige hennepkwekerijen sneller ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming wordt uitgesproken dan in geval van een niet-bedrijfsmatige hennepkwekerij. Geheel anders weer de Rechtbank Limburg. De door de huurder aangevoerde persoonlijke en fysieke omstandigheden – astma, reuma en twee hartinfarcten – werden niet als zwaarwegende en bijzondere omstandigheden aangemerkt dat ontruiming niet kon worden gevergd. De huurder had bovendien niet aangetoond dat vervangende woonruimte of opvang niet beschikbaar was.13 Wanneer er geen sprake is van bedrijfsmatige hennepteelt maar van hennepteelt voor eigen gebruik brengt de ‘tenzij-clausule’ met zich mee dat het woonbelang prevaleert.14 Invloed strafrechtelijke veroordelingen of vrijspraken; invloed bestuursrechtelijke maatregelen? In hoeverre zijn strafrechtelijk veroordelingen of vrijspraken dan wel bestuursrechtelijke uitspraken van invloed op civielrechtelijke procedures strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst in verband met hennepteelt? Strafrechtelijke veroordelingen of vrijspraken lijken niet van invloed te zijn. In een ontbindingsprocedure waar sprake was van een hennepkwekerij en waar de huurder strafrechtelijk was veroordeeld in verband met die hennepkwekerij kwam de kantonrechter van de Rechtbank Leeuwarden tot het oordeel dat, omdat de hennepkwekerij van kleine schaal was, er geen sprake was van overlast in welke vorm dan ook en er alleen voor eigen gebruik werd gekweekt, de geconstateerde tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Het feit dat de huurder in verband met

10 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 16 juli 2013 ECLI:NL:GHARL:2013:5252 (zaaknummer 200.112.292-01). 11 Rechtbank Noord-Nederland 26 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ8814. 12 Rechtbank Oost-Brabant 21 maart 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ5477. 13 Rechtbank Limburg 1 mei 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:CA0957. 14 Rechtbank Rotterdam 1 februari 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:BZ6039.

14

diezelfde kwekerij strafrechtelijk was veroordeeld maakt, aldus de rechter, dat oordeel niet anders.15 Een vrijspraak in de strafzaak vormde voor het Gerechtshof Leeuwarden geen bewijs van de onschuld van de huurder met betrekking tot de door de verhuurder aan hem verweten gedraging. Het enkele feit dat de huurder strafrechtelijk is vrijgesproken, betekent niet dat deze niet tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.16 Ook bestuursrechtelijke procedures lijken niet van invloed te zijn in civielrechtelijke procedures strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Een woningstichting vorderde na een buitengerechtelijke ontbinding in kort geding ontruiming van het gehuurde. Enkele dagen eerder had de burgemeester van die gemeente de woning gesloten voor een periode van drie maanden op grond van de hem in de Opiumwet daartoe gegeven bevoegdheid. Er was sprake van drugshandel vanuit de woning, althans van een aanwezige handelsvoorraad drugs in de woning. De rechtbank oordeelt dat uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak volgt dat een verhuurder niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van een eventuele door de huurder tegen het sluitingsbevel aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. Dat brengt met zich mee dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijft indien het onderliggende sluitingsbevel in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd.17 Begrip ‘kweken’ en ‘het gehuurde’ In hennepzaken moet ook vaak geoordeeld worden over de reikwijdte van het begrip ‘het gehuurde’ en ‘kweken’. In zijn algemeenheid kan worden gezegd dat de rechter die begrippen ruim interpreteert. Een huurder had met toestemming van de verhuurder zelf en op eigen kosten een berging gebouwd ná de totstandkoming van de huurovereenkomst. Verhuurd was een woning met eventuele onroerende aanhorigheden. In de berging werd hennep geteeld. De verhuurder vordert ontbinding en ontruiming van het gehuurde op grond van wanprestatie en gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming. De huurder stelt zich op het standpunt dat de berging niet onder de huurovereenkomst valt. Het Hof Den Bosch oordeelt dat de berging door natrekking 15 Rechtbank Leeuwarden 3 augustus 2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BX3844. 16 Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3550. 17 Rechtbank Zeeland-West-Brabant 12 maart 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:BZ4139; deze uitspraak is in lijn met eerdere uitspraken; zie onder meer Gerechtshof Amsterdam 10 januari 2008, LJN BD1151, Gerechtshof ’s-Gravenhage 8 december 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 januari 2011, ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717. Overigens neemt een en ander niet weg dat de ontruimde huurder jegens de gemeente aanspraak kan maken op schadevergoeding wanneer het sluitingsbevel in een bestuursrechtelijke procedure is vernietigd, welk bevel daarmee geacht wordt onrechtmatig te zijn geweest. Mocht in de tussentijd de verhuurder de woning aan een derde verhuurd hebben, dan loopt de verhuurder vanzelfsprekend ook een risico, omdat hij geen feitelijk huurgenot meer kan verstrekken.


Hennep

eigendom van de verhuurder was geworden. Het hof overweegt voorts dat de berging is gebouwd op het perceel van de woning en in zijn geheel met die woning verbonden is. De berging staat immers uitsluitend ten dienste van de oorspronkelijke woning. Partijen zijn bovendien niet overeengekomen dat de nieuw te bouwen berging niet onder de huurovereenkomst zou vallen. De ruimte is dan ook volgens het hof deel gaan uitmaken van de bestaande huurovereenkomst.18 Hetzelfde hof moest zich in een hoger beroep zaak uitlaten over het begrip ‘kweken’. In de algemene voorwaarden van de verhuurder stond dat de huurder in het gehuurde geen handelingen mocht verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet. De huurder stelde zich op het standpunt dat hij in de woning geen hennep kweekte doch dat hij ‘slechts’ een hoeveelheid drugs in de woning had. Het hof oordeelde dat het verrichten van handelingen in strijd met de Opiumwet niet alleen ziet op het kweken van hennep in een woning, maar dat daaronder ook begrepen moet worden het in het bezit hebben van (hard- en soft-) drugs.19 Zoals hiervoor reeds opgemerkt worden tussen woningcorporaties, gemeenten, netbeheerders en het Openbaar Ministerie vaak convenanten afgesloten om de thuisteelt van hennep aan te pakken. Voorbeelden van dergelijke convenanten zijn het Convenant Limburg 2012, het Convenant Kennemerland, het Convenant Aanpak Thuisteelt van Hennep (Groningen), het Convenant Doorzon (Amsterdam) en het Convenant Informatie-uitwisseling Integrale Aanpak van Hennepkwekerijen Regio Haaglanden. Zo’n convenant houdt dan in dat de politie na ontmanteling van een hennepkwekerij in een woning de bij het convenant aangesloten partijen daarover informeert zodat ook die partijen hun maatregelen kunnen treffen. Het convenant kan dan ook een bepaling bevatten dat de huurder na ontdekking van de hennepkwekerij in zijn woning in de gelegenheid wordt gesteld de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. Doet hij dat, dan wordt de huurder bijvoorbeeld voor een periode van twee jaar uitgesloten van het huren van een woning, ook van woningen van de andere bij het convenant aangesloten corporaties. Doet de huurder dat niet dan zal er een ontbindingsprocedure volgen en dan beloopt de termijn waarbinnen huurder van de bij het convenant aangesloten corporaties wordt uitgesloten vijf jaar. De hiervoor genoemde bepaling komt bijvoorbeeld voor in het Convenant Aanpak Thuisteelt van Hennep (Groningen). De Rechtbank Noord-Nederland heeft zich onlangs over de rechtsgeldigheid van zo’n convenant moeten uitspreken. 20 De huurder wilde niet meewerken aan zo’n ‘vrijwillige’ beëindiging, waarna de verhuurder een ontbindingsprocedure met ontruiming start. De huurder vordert in reconventie een verbod hem te laten uitsluiten van het

18 Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3510. 19 Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2745. 20 Rechtbank Noord-Nederland (sector kanton) zp Groningen 18 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ7896; ook gepubliceerd in JHV 2013/113.


huren van een woning van de in het convenant genoemde woningcorporaties en een verbod om de persoonsgegevens aan die woningcorporaties te verstrekken. De rechtbank oordeelt dat de verhuurder de huurder mag uitsluiten van het huren van een van de woningen van de verhuurder zelf voor de duur van twee jaar. De verhuurder heeft met het tegengaan van hennepkweek een gerechtvaardigd belang bij de handhaving van haar in het convenant opgenomen beleid. Dat beleid zou in waarde ernstig inboeten en worden doorkruist wanneer de ontruimde huurder op korte termijn weer in aanmerking zou komen voor vervangende woonruimte. Over het gevorderde verbod ter zake de andere bij het convenant aangesloten corporaties, laat de rechter zich niet uit omdat die niet in de procedure betrokken zijn. Uitsluiting van vijf jaar wordt evenwel niet toegestaan, omdat dat er feitelijk op neerkomt dat een huurder die over de ontbinding en ontruiming een rechterlijk oordeel wil uitlokken omdat hij niet vrijwillig de huurovereenkomst beëindigt, daarvoor wordt ‘bestraft’. De rechtbank acht dat in strijd met artikel 6 EVRM, welk artikel beoogt het recht op effectieve toegang tot de rechter te waarborgen. Die keuze wordt de huurder ontnomen waarbij het niet uitmaakt hoe succesvol zijn kansen in een procedure zijn.21 In deze uitspraak werd tevens overwogen dat de verwerking van strafrechtelijke persoonsgegevens (recidiverend gedrag, data eerdere ontmantelingen) ten behoeve van derden met toepassing van artikel 16 Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) niet is toegestaan. Verwerking van dergelijke persoonsgegevens wordt niet toegestaan, behoudens het in de daarop volgende artikelen van het Wbp. Ook komt het voor dat verhuurders een huurder, die in de woning een hennepkwekerij heeft gehad, een verklaring ter ondertekening voorleggen, waarin de huurder de huurovereenkomst zelf opzegt.

Bij ontruimingsprocedures in kort geding vindt veelal een belangenafweging plaats: het belang van de verhuurder snel te kunnen beschikken over het gehuurde voor wederverhuur versus het woonbelang van de huurder. In een zaak waar dit speelde en de huurder die verklaring had ondertekend, beriep de huurder zich ten aanzien van die opzegging nadien op dwaling, misbruik van omstandigheden en wilsgebreken. De rechter dient – niet in de laatste plaats vanwege de grote mate van huurbescherming in ons land – met die verweren zorgvuldig om te gaan.22

21 Zie ook: J. Sengers en P. van der Sanden, Huurrecht Woonruimte, Huurreeks Sdu Uitgevers, Den Haag, ISBN 9789012386166, 2011, p. 135 e.v.; in plaats van een uitsluiting van vijf jaar zou gekozen kunnen worden voor opname van een boetebepaling bij overtreding van het verbod van hennepkweken, kwijt te schelden bij vrijwillige opzegging. 22 Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 7 mei 2013,

15

Ontruiming via kort geding Bij ontruimingsprocedures (al dan niet met een voorafgegane buitengerechtelijke ontbinding) via een kort geding dient een spoedeisend belang aanwezig te zijn om die ontruiming te rechtvaardigen. Recentelijk heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank ZeelandWest-Brabant zich in een hennepzaak uitgelaten over het spoedeisend karakter in geval van een buitengerechtelijke ontbinding na sluiting van het gehuurde op last van de burgemeester, gevolgd door een ontruimingsprocedure. De voorzieningenrechter oordeelt dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW23 blijkt dat de mogelijkheid om de huurovereenkomst met betrekking tot een wegens overlast gesloten pand zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden, als voordeel biedt dat veel sneller tot ontbinding kan worden overgegaan. Op basis van de wetsgeschiedenis is de kantonrechter van oordeel dat een verhuurder belang heeft bij het zo snel mogelijk eindigen van de huurovereenkomst en wederverhuring van de woning aan een nieuwe huurder. Dat betekent dat de verhuurder een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming.24 In een ontruimingsprocedure in kort geding zonder voorafgaande buitengerechtelijke ontbinding werd zowel in eerste aanleg als in hoger beroep het enkele feit dat de aanwezigheid van een hennepplantage risico’s met zich meebrengt al aangemerkt als voldoende spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming.25 Ook bij ontruimingsprocedures in kort geding vindt veelal een belangenafweging plaats: het belang van de verhuurder snel te kunnen beschikken over het gehuurde voor wederverhuur versus het woonbelang van de huurder. Die belangenafweging maakt de rechtspraak in deze erg casuïstisch! Het verweer van een huurder, die een hennepkwekerij en explosief materiaal in de woning had, dat hij de hennep zelf gebruikte vanwege rugklachten en dat er in zijn ontwikkeling mogelijk iets niet goed was gegaan, waardoor hij bepaalde copingvaardigheden (vaardigheden, die iemand nodig heeft om bepaalde taken goed uit te kunnen voeren) miste, strandde.26 In een aan twee huurders verhuurde woning had één huurder geen weet van de aanwezigheid van een hennepkwekerij op de zolder. Toch werd de ontruiming uitgesproken.27 In een aan een huurder verhuurde woning, die weer was onderverhuurd aan een onderhuurder, had de huurder geen

ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1751. 23 Buitengerechtelijke ontbinding als gevolg van verstoring openbare orde en sluiting van het gehuurde, handelen in strijd met de Opiumwet en sluiting van het gehuurde, niet te verwarren met een buitengerechtelijke ontbinding als gevolg van wanprestatie, welke ontbinding niet is toegestaan zonder tussenkomst van de rechter. 24 Rechtbank Zeeland-West-Brabant 12 maart 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:BZ4139. 25 Gerechtshof Amsterdam 5 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ5736. 26 Voorzieningenrechter Rechtbank Assen 29 september 2011, ECLI:NL:RBASS:2011:BT6176. 27 Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 20 november 2011, ECLI:NL:RBALM:2009:BK4850.

16

weet van de aanwezigheid van een hennepplantage en had de huurder bovendien zelf aangifte gedaan bij de politie van de hennepplantage. Op grond daarvan en op grond van het feit dat er geen schade was aan het gehuurde, geen stroom illegaal was afgetapt, werd de gevorderde ontruiming niet uitgesproken.28 Het verweer van een huurder dat hij te maken had met een drankprobleem waar een behandeltraject voor ingezet werd en dat hij de zorg had voor een ernstig gehandicapte dochter, mocht evenmin baten. De ontruiming werd wel uitgesproken, maar op een termijn van twee maanden na betekening van het vonnis.29 Geheel anders de Rechtbank Zwolle. Een huurder die in de woning een compleet in werking zijnde hennepplantage had met meer dan 800 planten, lampen, installaties en dergelijke en die bovendien illegaal stroom aftapte, ontsprong de dans! Het belang te kunnen herstellen van een huidaandoening en het voor een succesvol maatschappelijk functioneren afhankelijk zijn van de huurwoning in kwestie werd als een dermate woonbelang aangemerkt dat dat belang diende te prevaleren boven het belang van de verhuurder.30 Het woonbelang prevaleerde ook in een zaak waarover de Rechtbank Noord-Nederland onlangs uitspraak moest doen. Hoewel een hennepkwekerij in een huurwoning in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde, kwam de rechtbank tot het oordeel dat, de wederzijdse belangen van partijen in aanmerking genomen hebbende, niet met een voldoende mare van waarschijnlijkheid te verwachten valt dat een beroep van huurder op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in een bodemprocedure verworpen zal worden en dat de huurovereenkomst ontbonden zal worden.31 Zeer recentelijk oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat de belangen van de verhuurder dienden te prevaleren boven het woonbelang van de huurder, die met medische klachten kampte. Het hof vernietigde met haar uitspraak het vonnis van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Utrecht. Wel werd de ontruimingstermijn op drie maanden gesteld en speelde in deze zaak ook een rol dat er na de ontruiming tijdelijke opvang aanwezig was en dat de verwachting bestaat dat er op een termijn van enkele maanden een seniorenwoning voor de huurder beschikbaar zou komen.32

28 Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem 17 november 2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BU5255. 29 Voorzieningenrechter Rechtbank Rotterdam 5 april 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BQ0390. 30 Voorzieningenrechter Rechtbank Zwolle 19 juli 2011, ECLI:NL:RBZLY:2011:BR2577. 31 Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Holland 4 september 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:7837. 32 Voorzieningenrechter Rechtbank Utrecht 24 oktober 2012, ECLI:NL:RBUTR:20123:BY1496 (eerste aanleg) en Gerechtshof ArnhemLeeuwarden 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6811.


Hennep

2. Bestuursrechtelijk optreden tegen hennep Ingevolge artikel 13b, eerste lid, van de Opiumwet is de burgemeester bevoegd tot oplegging van bestuursdwang, indien in woningen of lokalen dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt of daartoe aanwezig is.33 Wanneer de burgemeester daartoe overgaat, treft die maatregel vanzelfsprekend direct de exploitant/huurder die handelt in strijd met de bedoelde bepaling. Maar daar blijft het niet bij. Ook de verhuurder (de woningbouwcorporatie/de particuliere verhuurder) ziet zijn woning dan gesloten worden voor een bepaalde duur, en lijdt vanzelfsprekend huurderving. Hij heeft immers niet de mogelijkheid de woning snel te verhuren aan een derde. Een soortgelijke bevoegdheid (sluiting van de woning) heeft de burgemeester ook op grond van artikel 174a Gemeentewet, indien er sprake is van (ernstige) overlast. Is voor het ontstaan van de bevoegdheid om bestuursdwang toe te passen vereist dat daadwerkelijk harddrugs dan wel softdrugs zijn verhandeld, of is enkel de aanwezigheid daarvan voldoende om tot sluiting van de woning/het lokaal te kunnen overgaan? Daar wordt door de bestuursrechter verschillend over geoordeeld.34 Uit de rechtspraak volgt evenwel dat de bestuursrechter de maatregel van de gemeente tot sluiting van de woning of het lokaal zeer kritisch bekijkt en niet snel goedkeurt. In een woning waar 410 hennepplanten werden aangetroffen zonder dat er sprake was van overlast of onrust en in welke woning het gezin in kwestie al sinds 1975 woonde, sloot de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet de woning. De voorzieningenrechter bepaalde aan de hand van een belangenafweging dat sluiting van de woning in dit geval een onevenredige inbreuk opleverde op het in artikel 8 EVRM gewaarborgde recht op respect op het privéleven, het familie- en gezinsleven.35 Het door gemeenten vaak gehanteerde ‘one strike you are out’- beleid wordt bij overtredingen ter zake van softdrugs door de bestuursrechter de ene keer wel, de andere keer niet onredelijk geacht. Het mogen toepassen van het ‘one strike you are out’-beleid lijkt onder meer afhankelijk te zijn van de hoeveelheid drugs die wordt aangetroffen.36 Zo rechtvaardigt de aanwezigheid van een handelshoeveelheid van een veel grotere omvang dan vijf gram in combinatie met de constatering van stelselmatig dealen, sluiting voor

33 Lijst I bevat een overzicht van de harddrugs, lijst II softdrugs zoals hasjiesj en hennep. 34 Aanwezigheid reeds voldoende: Raad van State 21 maart 2012, LJN BV9812. Zo ook later Voorzieningenrechter Rechtbank Maastricht 4 februari 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:BZ2853; het moet echt over verhandelen gaan: Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem 30 november 2012, ECLI:NL:RBHAA:2012:BY5387. 35 Voorzieningenrechter Rechtbank Roermond 27 juli 2011, ECLI:NL:RBROE:2011:BR3945. 36 Zie: Voorzieningenrechter Rechtbank Maastricht 15 januari 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:BY9314 en 4 februari 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:BZ2853.


de duur van een jaar zonder voorafgaande waarschuwing.37 In een andere zaak werd gelet op de omvang van de kwekerij en de aangetroffen vuurwapens waarbij kennelijk sprake was van drugshandel in georganiseerd verband met sluiting van de woning voor de duur van drie maanden niet in strijd geacht met artikel 8 EVRM.38

3. Vorderingen tot vergoeding van geleden schade in hennepzaken In 2010 heeft de Hoge Raad zich moeten uitlaten over de schadebegroting in een hennepzaak. Een woningcorporatie had (naast de toegewezen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde) een schadevordering ingediend wegens illegale onderverhuur waarbij in de woning een hennepplantage was aangetroffen. De vraag was of de schade, die in dit geval niet concreet berekend kon worden, begroot kon worden op het bedrag van de met de hennephandel behaalde winst in de zin van artikel 6:104 BW, door de woningcorporatie geschat op ruim € 14.000. Volgens de Hoge Raad geeft artikel 6:104 BW geen vordering tot winstafdracht, maar verleent het artikel de rechter wel een discretionaire bevoegdheid om de gevorderde schadevergoeding te begroten op de door het onrechtmatig handelen of de wanprestatie genoten winst, of een deel daarvan. Enige schade moet aannemelijk zijn; concreet nadeel hoeft niet te worden aangetoond. Vanwege het niet-punitieve karakter van artikel 6:104 BW past de rechter in zoverre terughoudendheid dat waar het behaalde voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat de schade in beginsel wordt begroot op een gedeelte van de winst. Artikel 6:104 BW eist geen bijzondere mate van verwijtbaarheid. De in artikel 6:104 BW bedoelde winst hoeft ook geen betrekking te hebben op de winst die de benadeelde zelf had kunnen realiseren. In het algemeen kan niet de eis worden gesteld dat de op te leggen schadevergoeding in een reële verhouding staat tot de daadwerkelijk geleden schade, aldus de Hoge Raad.39 In het licht van deze uitspraak is de uitspraak van de Rechtbank ’s-Hertogenbosch (sector Kanton) uit 2012 in een zaak waar de verhuurder een bedrag vorderde als geschatte opbrengst van de hennepkwekerij op zijn minst opmerkelijk te noemen. De kantonrechter oordeelt dat als de opbrengst er al was geweest, die niet als schade wegens derving kan gelden, omdat de verhuurder die opbrengst niet zelf had kunnen realiseren. Verkoop van hennep is bovendien een nietige rechtshandeling en profijt daarvan trekken is ongeoorloofd. Sterker: verkoop van hennep is een strafbaar feit dus profijt trekken van het resultaat is heling, aldus de kantonrechter.40 De overweging van de kantonrechter lijkt gezien het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad niet 37 38 39 40

Rechtbank Limburg 13 maart 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:BZ9981. Rechtbank Oost-Brabant 14 augustus 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:4458. Hoge Raad 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893. Rechtbank ’s-Hertogenbosch 4 juni 2012, ECLI:NL:RBSHE:2012:BW9059.

17

juist. Daarnaast stroken de overwegingen niet met de opvattingen van andere kantonrechters, die menen dat er geen beletsel is om artikel 6:104 BW ook toe te passen in geval van illegale hennepkwekerijen.41 In algemene voorwaarden van verhuurders vinden we meestal ook wel boeteclausules terug langs welke weg ook een deel van de kosten kan worden verhaald, maar zo’n boeteclausule behoeft niet altijd toereikend te zijn en bovendien helpt een boeteclausule niet wanneer met recht een beroep wordt gedaan op het niet-toepasselijk zijn van die algemene voorwaarden, bijvoorbeeld als de algemene voorwaarden niet zijn verstrekt aan een huurder.

Conclusies en aanbevelingen Ten aanzien van vorderingen in hennepzaken, die strekken tot ontruiming in kort geding, ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure met ontruiming en schadevorderingen, valt in de rechtspraak geen eenduidige lijn te bespeuren. Hetzelfde kan gezegd worden over bestuursrechtelijke procedures over sluiting van de woning of een lokaal door de burgemeester van een gemeente wegens handelen in strijd met de Opiumwet. Uit de hiervoor besproken rechtspraak blijkt dat die rechtspraak casuïstisch is, hetgeen te maken heeft met de door de rechter veelal in zijn oordeel te betrekken belangenafweging, voornamelijk het woonbelang van de huurder, afgezet tegen het verhuurdersbelang, gelegen in het spoedig kunnen beschikken over de woning ten behoeve van wederverhuur aan derden. Eigenlijk zou van een belangenafweging geen sprake moeten kunnen zijn. Een belangenafweging gaat immers verder dan het beoordelen van de omstandigheden van het geval, waarmee een rechter bij de beoordeling of van wanprestatie sprake is dan wel van een rechtvaardigingsgrond rekening kan houden. Ik meen dat het woonbelang van een huurder, die weet dat hij in zijn woning geen hennepactiviteiten mag ontplooien, maar die dat toch doet, geen rechtvaardigingsgrond kan opleveren en daarmee niet aangemerkt kan worden als een bijzondere omstandigheid voor het niet aannemen van wanprestatie. Ook is er geen eenduidige lijn waar het schadevorderingen betreft. Dat neemt niet weg dat in de rechtspraak wel diverse indicatoren zijn terug te vinden. Ingeval van een bedrijfsmatige hennepkwekerij volgt veelal ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Het belang van de verhuurder prevaleert meestal boven het woonbelang van de huurder. Anders lijkt dat te zijn ingeval geen bedrijfsmatige hennepteelt plaatsvindt. Bij zijn belangenafweging laat de rechter evenwel met regelmaat het woonbelang van de huurder prevaleren.

Strafrechtelijke veroordelingen of vrijspraken, doch ook bestuursrechtelijke beslissingen zijn niet of nauwelijks van invloed in civielrechtelijke hennepprocedures. Ook in ontruimingszaken in kort geding wordt het woonbelang van de huurder afgezet tegen het verhuurdersbelang. De behandelde kort gedinguitspraken laten zien dat er dienaangaande door voorzieningenrechters zeer verschillend wordt geoordeeld. Spoedeisendheid daarentegen wordt snel aangenomen, zeker wanneer er vooraf een buitengerechtelijke ontbinding heeft plaatsgevonden en de gemeente de woning gesloten heeft op grond van handelen in strijd met de Opiumwet. Bij sluiting van een woning op grond van artikel 13b Opiumwet wordt getoetst aan artikel 8 EVRM en wordt door de bestuursrechter nagegaan of het respect op het privéleven, het familie- en gezinsleven en de woning door de sluiting onevenredig wordt aangetast. Het vaak gehanteerde ‘one strike you are out’-beleid lijkt het niet te redden wanneer het om softdrugs gaat. In ieder geval dient daaraan een waarschuwing vooraf te gaan. Voor het kunnen toepassen van bestuursdwang (sluiten woning) is de ene keer wel vereist dat er sprake moet zijn van verkopen, afleveren of verstrekken van hennep vanuit de woning, de andere keer is verhandelen ervan niet vereist. Onduidelijkheid op dat punt blijft. Geen vastomlijnde rechtspraak, wel indicatoren. Gelet op die indicatoren doen woningcorporaties en particuliere verhuurders er verstandig aan een actief anti-hennepbeleid te hanteren en dat beleid uit te dragen en op te nemen in algemene voorwaarden, huisreglementen, de huurovereenkomst zelf en eventuele met andere instanties aan te gane convenanten. Omschrijf het anti-hennepbeleid specifiek en uitgebreid zodat geen of nauwelijks interpretatievragen worden opgeroepen waarover de rechter een uitspraak moet doen. Verwijs daarbij naar de Opiumwet. Omvat daarbij niet alleen het verhandelen van soft- en/ of harddrugs, maar ook het enkel in de woning aanwezig hebben daarvan. Screen de onderhuurder bij toegestane onderverhuur.

Over de auteur Mr. drs. Stijn Stubenrouch is advocaat bij De Jonge Advocaten.

41 Rechtbank ’s-Gravenhage, sector Kanton 24 november 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BP2204 en Rechtbank Utrecht, sector Kanton 7 december 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BU8738.

18


Populaire boeken huurrecht NIEUW verschenen: € 19.650 boete! Wat hebben huurders nog meer te vrezen?

Is verliefdheid een geestelijke stoornis?

• • • • • • • •

Mag ik een schotelverbod instellen voor onze nieuwe flat? Hennepteelt gezamenlijk aanpakken – hoe doe je dat? Leidt klusrecht nog steeds zelden tot vergoedingen? Huurder overleden … Wie levert de woning op? ‘Huisbewaring’, wat is dat en hoe regel je dat? Servicekosten – wie (te) laat afrekent verspeelt zijn rechten? Huurdersparticipatie geen hindermacht maar ontwikkelkracht? Je spullen op straat!? … Kan dat zo maar? Wat deze bundel uniek maakt, is dat de 66 casussen stuk voor stuk geschillen zijn zoals die zich ‘in het echt’ voordoen, thematisch gerangschikt in zeventien nog al eens in situaties die geen wetgever kan bevroeden. In die praktijk vindt men desondanks voor alles een oplossing – zo blijkt!

In de bundel zijn zowel specifieke huurbepalingen opgenomen als algemene bepalingen die van invloed zijn op het huurrecht. Wijzigingen in de regelgeving tot 1 juli 2013 zijn in deze druk verwerkt.

van G.A .

P.

De opgenomen regelgeving en toelichtingen zijn opgedeeld in de volgende onderwerpen: - specifieke huurrechtbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek; - het overgangsrecht; - huurprijzenwetgeving voor woonruimten; algemene bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek; - bepalingen uit de Faillissementswet, Mededingingswet en Pachtregelgeving; - publiekrechtelijke regelgeving; - procesrecht.

nden-

der Sa

Tomas Steenmetser – Partner Lexence Advocaten en Notarissen te Amsterdam

ISBN 9789012390866

Publiekrecht is een ruim begrip. Het omvat een heel scala aan onder meer staatsrecht, bestuursrecht en een omvangrijk aantal bestuursrechtelijke wetten waarin de overheid – vaak via allerlei vergunningstelsels – sturing geeft aan de maatschappij. In dit boek komt het deel van het publiekrecht aan bod dat in het bijzonder van belang is voor de vastgoedsector. Naast het algemeen bestuursrecht gaat het dan met name om het ruimtelijke-ordeningsrecht en het bouwrecht, daarnaast ook milieurecht en onteigeningsrecht en voorts een groot aantal andere onderwerpen. Deze wetgeving is nogal eens aan verandering onderhevig, waardoor ook dit jaar er voor is gekozen om een bijgewerkte versie uit te brengen.

Publiekrecht voor de vastgoedsector is ooit opgezet als studieboek voor de opleiding van het vak publiekrecht voor het SVMNIVO-examen. Het is daarna uitgebreid met andere onderwerpen, en er heeft een stevige verdieping plaatsgevonden met onder meer verwijzingen naar uitspraken in de jurisprudentie en met een consequente verwijzing naar relevante wetsartikelen. Het is daardoor uitgegroeid tot een studieboek en naslagwerk voor een brede lezersgroep waarin diep wordt ingegaan op de materie, zonder daarbij te verzanden in details. Daarbij is gedacht aan zowel volledigheid als overzichtelijkheid, waarbij de leesbaarheid en logica van de opbouw steeds voorop hebben gestaan. De lezer raakt gaandeweg bekend met het ‘juridische denken’ en raakt vertrouwd met het omgaan met wetboeken en het zelf kunnen vinden van artikelen daarin. De jarenlange ervaring van de auteur in zowel het onderwijs als in de dagelijkse praktijk van het bestuursrecht heeft geleid tot een boek dat geschikt is voor vele doelgroepen. Niet alleen studerenden, maar ook degenen die reeds werkzaam zijn in de wereld van het vastgoed en op de hoogte moeten blijven van de ontwikkelingen op hun vakgebied, en alle anderen die behoefte hebben aan een helder naslagwerk.

EDIT

2013-20IE 14

ISBN 9789012390934

E

Huurreeks

IEN RZ HE UK 6E DR

ISBN 9 7 8 9 0 1 2 3 9 0 9 5 8

Publiekrecht voor de vastgoedsector

Editie 2013-2014

Tomas is sinds 2001 als partner verbonden aan Lexence, waar hij deel uitmaakt van de sectie Vastgoed. Hij is gespecialiseerd in huurrecht bedrijfsruimte, koop, procesrecht en algemeen verbintenissenrecht gerelateerd aan vastgoed. Hij is jarenlang bestuurslid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten geweest. Tomas heeft diverse publicaties op zijn naam staan en is lid van de redactie van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte. Tomas is ook docent bij diverse onderwijsinstellingen. Daarnaast geeft hij diverse cursussen en lezingen.

Mr. drs. E. Alders


Huurrecht Wetteksten en Toelichtingen

Editie 2013-2014

Mr. P.G.A. (Piet) van der Sanden is bedrijfsjurist bij Stichting Mozaïek Wonen (Gouda) en commissaris bij Stichting Dunavie (Katwijk). Daarnaast doceert hij over huurrecht en volkshuisvesting. Piet van der Sanden is ook lid van de Huurcommissie. Hij is benoemd in de speciale zittingscommissie die zich sinds begin 2012 bezighoudt met het beslechten van Overlegwetgeschillen.

P.G.A. van der Sanden

hoofdstukken. In hun weerbarstige bestaan belanden huurders en verhuurders

Wat hebben huurders nog meer te vrezen? ove vrag 66 r h en pra uu én kti rre s cht antw che wo oor on den rui mt e

Huurrecht Woonruimte

rechtshulpverleners en studenten vinden er antwoorden op vragen als:

mr.T.H.G.mr.Steenmetser drs. E. Alders


Huurders, vastgoedmedewerkers, huurdersorganisaties, bewonerscommissies,

Deze bundel bevat alle voor de huurrechtpraktijk relevante regelgeving en toelichtingen daarop door de auteur. Dankzij de unieke combinatie van wetteksten en praktische toelichtingen is Huurrecht Wetteksten en Toelichtingen geschikt voor zowel juristen als niet-juristen die regelmatig te maken hebben met vragen over het huurrecht. Tevens kan het boek bij praktijkgerichte opleidingen op het gebied van het huurrecht worden gebruikt.

Alders

Deze bundel vertelt het huurrecht op een onderhoudende manier.

ete!



Huurrecht • Woonruimte •

€ 19.650 bo

Steenmetser

nog Huurder overleden … Wie levert de woning op?

€ 19.650 boete! Wat hebben huurders nog meer te vrezen?

Sengers Van der Sanden (eindred.)

te! 19.650 boe

€ huurders Wat hebben n? meer te vreze

Mr. Jan Sengers Mr. Piet van der Sanden (eindred.)

K

U DR DE 4 EN -201 ZEV 2013

Huurreeks

Huurrecht Woonruimte

€19.650 boete! Wat hebben huurders nog meer te vrezen?



In Huurrecht Woonruimte wordt

Dit boek is interessant voor

Huurrecht Wetteksten en

Studerend of werkzaam in de

de inhoud en strekking van het

iedereen die te maken heeft

Toelichtingen is een unieke

wereld van het vastgoed? En

huurrecht voor woonruimte

met huur en verhuur van woon

combinatie van wetteksten

u wilt op de hoogte blijven

besproken. Met deze 6e geheel

ruimte. Deze bundel vertelt het

en praktische toelichtingen.

van de ontwikkelingen op het

herziene druk bent u weer

huurrecht op een onderhou

Daarmee is deze bundel uiter

vakgebied? Dan heeft u met dit

helemaal bij met al het laatste

dende manier. De 66 casussen

mate geschikt voor juristen én

boek een helder naslagwerk in

nieuws. Zo zijn alle wetswijzi

zijn stuk voor stuk geschillen

nietjuristen die regelmatig

handen. In dit boek komt het

gingen hierin verwerkt en vindt

zoals die zich ‘in het echt’

te maken hebben met vragen

deel van het publiekrecht aan

u ook de nieuwe jurisprudentie

voordoen. In hun weerbarstige

over het huurrecht. Het bevat

bod dat in het bijzonder van be

terug. Tevens blijkt hoe verschil

bestaan belanden huurders

alle, voor de huurrecht praktijk,

lang is voor de vastgoedsector.

lende huurrechtvraagstukken

en verhuurders nog al eens in

relevante regelgeving en toe

Naast het algemeen bestuurs

worden opgelost. Huurrecht

situaties die geen wetgever kan

lichtingen daarop.

recht komen ruimtelijkorde

Woonruimte is zeer toeganke

bevroeden. In de praktijk vindt

ningsrecht, bouwrecht, milieu

lijk, compleet en actueel.

men desondanks voor alles een

recht en onteigeningsrecht

oplossing – zo blijkt!

aan bod.

mr. J. Sengers, mr. P. van der Sanden e.a.

mr. P. van der Sanden

mr. T.H.G. Steenmetser

mr. drs. E. Alders

ISBN: 9789012390873

ISBN: 9789012390866

ISBN: 9789012390934

ISBN: 9789012390958

Bestel

via de Sdu webshop: www.sdu.nl

Onze uitgaven zijn ook verkrijgbaar via de boekhandel

65. Hennep: civielrechtelijke en bestuursrechtelijke (on)mogelijkheden

Recommend Documents