4 Kwaliteit van het bezit 4.1 Kwaliteitsbeleid bestaand bezit Onderhoud moet het vastgoed van Woonpartners in technisch opzicht goed verhuurbaar houden. Tijdens de bewoning spelen we zo goed mogelijk in op de wensen van onze klanten op het gebied van de binneninrichting van de woning. Bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden en verbeterprojecten combineren we werkzaamheden daar waar mogelijk om de overlast bij bewoners zo veel mogelijk te beperken. Het onderhoud aan de woningen voldoet daarnaast niet alleen aan gangbare eisen en regels, het is er ook op gericht voldoende nieuwe klanten aan te trekken bij mutatie. 4.2 Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) Ons strategisch vastgoedbeleid (SVB) vertalen we naar dagelijkse operationele activiteiten. Deze activiteiten werken we uit in complexbeheerplannen, die voor de afdeling Vastgoedbeheer een sturingsinstrument zijn om bijvoorbeeld het energiegebruik, (groot) onderhoud en leefbaarheid in samenhang te behandelen. In 2012 zijn we gestart met het ontwikkelen van een gedifferentieerd onderhoudsbeleid binnen de gestelde financiële kaders. We differentiëren daarbij zowel in onderhoudsniveaus als uitrustingsniveaus om in te spelen op de verschillende uitgangspunten van de complexbeheerplannen. 4.3 Energiebesparingsproject Onder andere door besparingen op energieverbruik mogelijk te maken door isolatie en door gebruik van uitgekiende installaties voor warmteopwekking en ventilatie, beteugelen we de woonlasten voor onze huurders en houden we een goede verhuurbaarheid van de woningen in stand. De maatregelen verhogen het wooncomfort en verlagen de uitstoot van broeikasgassen. In 2012 hebben we bij ca. 320 woningen van de bestaande woningvoorraad het energielabel geactualiseerd. Bij ca. 160 woningen is een daadwerkelijke ingreep gerealiseerd. 4.4 Onderhoudskosten 2012 Onderstaande tabel geeft een overzicht van de onderhoudskosten in 2012:
Woonpartners heeft in 2012 haar onderhoudsdienst opgeheven. Alle reparatie- en mutatiewerkzaamheden worden uitgevoerd door externe partijen. 4.4.1 Klachtenonderhoud Onder klachtenonderhoud verstaan we het onderhoud dat we (laten) uitvoeren naar aanleiding van reparatieverzoeken. In de begroting 2012 was voor klachtenonderhoud een budget opgenomen van €.1.174.000 De gerealiseerde uitgaven bedragen € 1.250.367. Het totaal aantal woningen in 2012 bedroeg 7411. Soort klachtenonderhoud
SOH
Voor rekening WP
100
Rekening huurder, derden, garantie Subtotaal
110, 120, 130
Aantal werkopdrachten
Kosten Totaal kosten gemiddeld per opdracht 3.180 € 393 (*1) € 1.250.367 115
€ 346
€ 39.768
3.295
€ 392
€ 1.210.600
249
€ 229
(*2) € 57.030
51
€ 1.673
(*3) € 85.350
300
€ 474
€ 142.381
Service onderhoud: Huurdersonderhoud 820 Herstel glasbreuk Totaal
800
*1 Ten laste van de winst- en verliesrekening. *2 Huurdersonderhoud is van toepassing bij huurders die lid zijn van de WP-Servicekaart. De bijdrage die zij maandelijks leveren voor deze deelname is grotendeels ter dekking van deze kosten huurdersonderhoud.
*3 Ter dekking van de kosten glasbreuk betalen de huurders maandelijks een bedrag van € 1,00 per onderdeel in de bruto huur. De realisatiecijfers van het begrotingsjaar 2012 laten een overschrijding zien van het begrotingsbudget. De overschrijding kunnen we verklaren door een aantal factoren. De kosten voor een aantal verbouwingsaanvragen en enkele grote aanpassingen aan installaties zijn geboekt op het budget voor klachtenonderhoud. Woonpartners voert Veiligheidskeuringen uit over haar gehele bezit. De kosten van de reparatiewerkzaamheden die hieruit voorkomen zijn ook ten laste van dit budget opgeboekt. 4.4.2 Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud verstaan we het dagelijks onderhoud aan een leeggekomen woning dat nodig is om de verhuurbaarheid van de woning te waarborgen en in sommige gevallen te verbeteren. Bij dit onderhoud maken we onderscheid in mutatieonderhoud voor rekening van Woonpartners en voor rekening van de vertrokken huurder (ook als gevolg van ontruiming). Bij leeggekomen woningen die in een relatief verouderde staat verkeren, kunnen we besluiten tot extra onderhoud. Het betreft vaak woningen die in een eerder stadium op verzoek van de bewoner zijn overgeslagen bij een renovatie. Het gaat hier om binnenonderhoud, de buitenzijde wordt in een collectieve aanpak uitgevoerd. Een deel van de investering kan kostendekkend zijn, tegenover de investering staat dan een huurverhoging. Het deel dat niet kostendekkend is, komt ten laste van de winst- en verliesrekening. In de volgende tabel geven we een overzicht van de kosten van het mutatieonderhoud: Soort mutatieonderhoud Mutatieonderhoud Voor rekening van Woonpartners
Begroting 2012 € 1.286.000
Gerealiseerd €
963.708
Gemiddeld bedrag per mutatie / per woning € 1.590 per mutatie 1 € 130 per woning 2
1
De gemiddelde kosten per mutatie zijn van toepassing op 606 geregistreerde verhuismutaties van alle VHE’s in 2012 2 De gemiddelde kosten per VHE zijn op basis van het aantal van 7411 woningen op 31december 2012. De werkelijke kosten voor mutatieonderhoud lagen in 2012 lager dan de begrote kosten. Dit komt doordat in 2012 minder mutaties hebben plaatsgevonden. De gemiddelde kosten per woning zijn iets gedaald ten opzichte van 2011. In deze kosten zijn de kosten voor opknapbeurten van woningen om de woning weer in de gewenste staat te kunnen verhuren opgenomen. Ook is veel asbesthoudend materiaal verwijderd tijdens mutatiewerkzaamheden. 4.4.3 Planmatig onderhoud In 2012 hebben we een groot deel van het planmatig onderhoud uitgevoerd volgens de begroting 2012. Overige projecten worden in 2013 als overloopproject uitgevoerd. In 2012 hebben we besloten
om het binnenonderhoud in projecten onder te brengen. Er zijn enkele projecten in 2012 opgestart en deze worden in 2013 als overloop uitgevoerd. 4.5 Participatie in VvE’s Bij diverse complexen van Woonpartners zijn verschillende partijen eigenaar van delen van het complex. Ieder complex van Woonpartners met meer dan één eigenaar heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE): Woonpartners participeert in twaalf VvE’s voor die delen van de complexen waarvan zij eigenaar is. De belangrijkste taak van de VvE is ervoor zorgen dat de gemeenschappelijke delen van een gebouw goed worden onderhouden. Vertegenwoordigers van Woonpartners overleggen periodiek met de andere eigenaren van de complexen en maken afspraken over onderhoud en beheer. 4.6 Opplussen Het opplussen van woningen en gemeenschappelijke voorzieningen voeren we uit in samenhang met andere activiteiten die voortvloeien uit ons strategisch voorraadbeheer (SVB), zoals exploitatieduur, doelgroepen en verwachte marktontwikkelingen. Daarbij streven we niet zozeer naar complete oppluspakketten, maar naar het aanbrengen van voorzieningen die heel concreet en direct de aanwezige en toekomstige klanten van een bepaald complex ten dienste staan. Bijvoorbeeld voorzieningen voor scootmobiels en elektrische fietsen en elektrische deuropeners met afstandsbediening. Woonpartners levert daarmee maatwerk, per complex en per doelgroep. In 2012 hebben opplusactiviteiten plaats gevonden bij de complexen 634 en 151. 4.7 Woningaanpassingen via Wmo Het aantal verzoeken voor woningaanpassingen is in 2012 gedaald ten opzichte van 2011. De gemiddelde kosten per aanvraag zijn gedaald. Deze daling is veroorzaakt door aanpassingen in het gemeentelijk beleid. Is er sprake van een ziekte of gebrek, dan bepaalt de gemeente via De Zorgpoort (Wmo) welke aanpassingen aan de woning moeten worden uitgevoerd. Dit gebeurt op basis van een programma van eisen. De Wmo en een plaatselijke verordening bieden daarvoor het kader. Kijken we naar het resultaat, dan zijn de volgende gegevens over het jaar 2012 relevant: Tabel: Woningaanpassingen 2007, 2008, 2009 en 2010, 2011 en 2012 2007 2008 2009 2010 Aantal verzoeken 159 134 85 122 via WMO Geannuleerde 6 7 2 5 verzoeken Technische 150 123 73 116 gereed Nog in 3 4 10 1 behandeling Totaal €134.383 €107.412 €52.963 €96.556 geïnvesteerd Gemiddeld €878 €846 €638 €832 bedrag Aangebrachte 4 2 5 2
2011 174
2012 117
3
8
170
109
1
0
€164.713
€ 71.528,33
€968
612
1
36
trapliften Toelichting: De bedragen uit bovenstaande tabel worden voor 100% doorbelast aan de gemeente.
