22-05-2014
Verslag (Concept) Algemene Ledenvergadering 22 mei 2014 Concept _____________________________________________________________________________________ Aanwezig: Paula van Schooten (voorzitter), Henk Schuchhard, Ronald Mark (penningmeester), Stein de Ree, David Renes (verslag), Jos Heijen (TW), Janny Spies (secretaris) en Jethro Warbroek Aanwezige leden: 45 aanwezigen, waarvan 2 huurders lid willen worden gemaakt. Afwezig met bericht: De volgende 10 leden hebben zich met bericht afgemeld: Elly Wabeke, Elizabeth Dekker, Marijke Boerstra, Jan van Hooven, Liz Williams, Ineke te Boekhorst, BC Ceramstraat (3 personen), en Rob Smit.
1.
Opening en vaststellen agenda Paula van Schooten opent de vergadering en heet iedereen van harte welkom. Het bestuur heeft gemeend de ledenvergadering luister bij te zetten door ieder te trakteren op een Petitfour. De vergadering gaat akkoord met de voorgestelde agenda.
2.
Mededelingen Naast de mededeling van afwezigen, meldt Paula van Schooten, dat Annelies van Duijvenbode geen lid meer is van het bestuur, doch meer hierover onder agendapunt 5 aan- en aftreden bestuursleden.
3.
Verslag ledenvergadering 14 november 2014 Onder dankzegging van de notulist wordt het verslag door de leden unaniem goedgekeurd.
4.
Concept jaarverslag 2013 (ter vaststelling) en het financieel jaarverslag 2013 (ter vaststelling) Het concept jaarverslag 2013 wordt door Jos Heijen (TW/ASW) via een PowerPoint presentatie aan de leden voorgelegd. Jos Heijen stelt zich voor als adviseur van de HBV en zegt toelichting te geven op de hoofdlijnen van het jaarverslag. Allereerst zien we tot onze tevredenheid de laatste paar jaar een uitbreiding van het aantal bestuursleden en tevens een kleine toename van het aantal leden (terwijl er minder woningen beschikbaar zijn door uitruil met Ymere). Ook is er een toename van het aantal aanwezige leden op de ALV wat wij zeer bemoedigend vinden. Het aantal klachten wat we als HBV in behandeling nemen laat een iets dalende trend zien. Afgelopen jaar hebben we 9 bestuursvergaderingen gehouden en werkgroepen over stadsverwarming, VvE en energie. Ook doen we het nodige aan de PR en communicatie. Er komen jaarlijks minimaal 2 HBVluchtschriften uit (afgelopen jaar 5) voor de actieve BC-leden. De HBVisie komt twee keer per jaar uit. Paula doet een oproep aan de leden om haar te melden wat zij graag gepubliceerd zien in deze nieuwsbrief (Actie). Daarnaast kan de nodige informatie over onze activiteiten, verslagen en wat dies meer zij worden gedownload op de website. Het contact met de BC’s loopt goed tijdens de BC-dag en twee GOB’s (Gezamenlijk overleg Bewoners), alhoewel de opkomst op de GOB altijd zeer laag is en we er daarom een andere invulling aan gaan geven. De BC’s en Klankbordgroepen hebben ook dit jaar weer een bijdrage geleverd aan het jaarverslag. De BC’s en Klankbordgroepen die dat nog niet hebben gedaan, krijgen nog een week de tijd om een stukje voor het jaarverslag in te leveren. BC’s die geen bijdrage leveren zullen wel genoemd met de aantekening dat zij geen kopij hebben aangeleverd. 1 pagina van 5
Tot slot is er nog te melden, dat er een licht dalende trend te zien is in het aantal BC’s en Klankbordgroepen de afgelopen paar jaar. Er waren afgelopen jaar de nodige landelijke ontwikkelingen te melden. Zo was er de hervormingsagenda woningmarkt van minister Blok om zowel de koop als huurmarkt weer in beweging te krijgen. Dat laatste hield onder meer in om de invoering van de verhuurderheffing te gebruiken om inkomensafhankelijke huurverhogingen op te leggen (tot € 34.000,-- = 4%; vanaf € 34.000,-- = 4,5%; > 43.000,-- = 6,5%) en zo scheef wonen te bestrijden. Huurders van sociale huurwoningen met een inkomen > € 43.000,-- zouden zo besluiten te gaan verhuizen en door te stromen naar vrije sector woningen of koopwoningen. Dit heeft natuurlijk wel de nodige invloed op de huurprijsontwikkeling die in een keer omhoog schiet met het opleggen van boven inflatievolgende huurverhogingen om zo de huren van de sociale huurwoningen meer in overeenstemming te laten komen met de vraag van de markt. Ook verandert de rol van de corporaties, doordat zij nu een nauwere relatie met de gemeente moeten aangaan dan het Rijk. Corporaties gaan zo naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van gemeentelijk beleid. Ondanks de hogere huuropbrengsten vindt er bij Portaal toch een bezuiniging plaats van € 8,2 miljoen in de vorm van een reorganisatie, het zogeheten “Het Nieuwe Portaal”. Grootste verandering is, dat de regiodirecteuren worden vervangen door Social Managers (voor de duidelijkheid ook Volkshuisvestelijke Managers genoemd) voor dus het volkshuisvestelijke deel en Asset Managers voor het vastgoed deel. In dit Nieuwe Portaal krijgen de huurders een zwaardere stem, het zogenaamde traject “van inspraak naar meespraak”. Er is 5x overleg geweest met de directie van Portaal Leiden en vaker nog op managementniveau over allerlei adviesonderwerpen en andere zaken zoals overleg over het jaarplan (managementcontract), kwartaalrapportages en participatie bij renovatie en tot slot overleg met RvB in Leiden over financiering HBV. Verder is er overleg geweest over energiebeleid, uitruil met en verkoop aan Ymere, adviezen over verkoop van woningen door Portaal zoals in de Oranjeboomstraat en het te hanteren onderscheid tussen DAEB- en niet DAEB ofwel het onderscheid tussen sociaal en niet sociaal bezit. Een strikt onderscheid zou kunnen inhouden, dat Portaal zijn niet-sociaal bezit moet afstoten oftewel alles bijvoorbeeld boven de € 699,48 (liberalisatiegrens nu). Dat zou dan resulteren in eenzijdig bezit en zo kan er ook niet meer verdiend worden aan dat niet-sociaal bezit. Verder is er overleg geweest over projecten: de prioriteitenlijst bij renovaties en sloop, voortgang Meerburgerkade (procedurefout door Portaal om sloopproject te mogen ingaan), Calandstraat en Zeeheldenbuurt (waar ook het nodige over te doen is geweest – zie: HBVisie 30, blz. 3). Tevens is er overleg met Portaal centraal zowel met de RvB als de RvC over derivaten en Stresstest geweest over de vraag of de buffer groot genoeg blijft bij verdere rentedaling, doch het gevaar is in de loop van het jaar blijken mee te vallen, omdat de rente weer langzaam aan het opklimmen is. Voorts is er overleg geweest over ons advies huurbeleid van de HBV’s, waarbij is aangetekend, dat betaalbaarheid ook een taak is van Portaal, maar daar is weinig mee gedaan, wegens te weinig financiële ruimte volgens Portaal. Wel is er een zaak bij de huurcommissie geweest over de huurverhoging van 2013 die we gewonnen hebben met de uitspraak een maand huurverhoging terug te betalen. Na het nodige overleg met Portaal om deze uitspraak te respecteren en te volgen zal uiteindelijk terugbetaling van de 1,5% extra huurverhoging over de maand juli 2013 gaan plaatsvinden (zie: HBVisie 30, blz. 1,2). Er zijn 2 themabijeenkomsten geweest bij Portaal Centraal over huurdersparticipatie in VvE’s: stemrecht voor huurder “wie betaalt bepaald” in de zin van: leefbaarheid, servicepakket gemeenschappelijke ruimtes en woningverbetering met huurverhoging. Tot een gezamenlijk overleg voor het opstellen van de handreiking van de pilots is het nog niet gekomen, terwijl het laatste overleg reeds driekwart jaar geleden plaatsvond. Paula van Schooten voegt wel toe, dat bij Portaal Centraal is geregeld om in een VvE vergadering het agendapunt “huurderszaken” apart op te nemen. Er rijzen vragen in de zaal over woningverbetering met huurverhoging. Jos Heijen legt uit, dat het hier geen regulier onderhoud betreft en Portaal schriftelijk dient te laten weten wanneer het gaat om woningverbetering met huurverhoging en waarom u meer betaalt. U moet dan als huurders daar mee moet instemmen. Deze procedure moet altijd worden gevolgd. Woningverbetering met huurverhoging kan nooit onder achterstallig onderhoud worden geschaard. 2 pagina van 5
Indien u wel meer moet betalen voor alleen achterstallig onderhoud dan kunt u dat weigeren en naar de huurcommissie stappen. Er is ook een huurcommissiezaak geweest om het stemrecht van de huurders te regelen in de VvE splitsingsakte. Helaas stelde huurcommissie dat we geen zaak hadden, wel krijgen huurders nu stemrecht in VvE-vergadering. Er zijn 6 regio’s bij Portaal en we hebben met de andere HBV’s (Hestia Amersfoort, de Klink Nijmegen, VHOS Soest) twee keer Onderling Overleg gevoerd over huurbeleid en de twee huurcommissiezaken. Op 19 november 2013 was het eindelijk zover om Sociaal Statuut na bijna twee jaar overleggen tussen de Leidse corporaties en de huurdersorganisaties van Leiden officieel te ondertekenen. Tevens is er Overleg tussen huurdersorganisaties (HOOD, BRES en HBV Leiden) in Leiden onderling in het overkoepelende orgaan de FHLO (HBE van de Sleutels is geen lid) waar overleg is op gemeentelijk niveau over de woonvisie met daaruit voortvloeiende prestatieafspraken (LPW, Leids platform wonen) en de werkgroep Nota Wonen die in het leven is geroepen. Aan het einde van het jaar is een nieuwe werkgroep voor de prestatieafspraken gestart, omdat deze voor de komende vijf jaar weer opnieuw moeten worden vastgelegd tussen gemeente en corporaties. Nieuw is dat huurders in de zin van “vrienden” hier ook over mee mogen praten. Dat is een onwenselijke situatie, want de gemeente krijgt steeds meer bevoegdheden om te bepalen wat de corporaties mogen doen (zie: boven hervormingsagenda) en zodoende zouden de huurders een stem in de prestatieafspraken moeten krijgen. Ook is er aan het eind van het jaar een werkgroep opgericht in het kader van de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 voor het opstellen van een manifest namens de huurders om deze aan de politieke partijen aan te bieden. Er is op gemeentelijk niveau een pilot “sturen op voorraad” gestart om middeninkomens te laten vertrekken uit sociale huurwoningen, maar dat is jammerlijk mislukt. Verder zijn er in 2013 twee woondebatten georganiseerd één over de verhuurderheffing en een ander over wonen en zorg. Het WOZ fonds bij iedereen waarschijnlijk bekend heeft ook in 2013 subsidies toegekend voor buurtinitiatieven en andere zaken. Tot slot is er ook Overleg in de regio met de VWHR (Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland) en de SRH (Huurders Rijnstreek), dat in het teken stond van de stuurgroep woonruimteverdeling. Het oude woonruimteverdeelsysteem van Woonzicht gaat over naar Woningnet Holland Rijnland (zie: HBVisie 30, blz. 6). Er is daarvoor een nieuwe huisvestingsverordening opgemaakt. Daarbij gaan de huurders uit Holland Rijnland er iets op achteruit, want zij krijgen hun inschrijftijd vanaf 2006 mee vermeerderd met een twaalfde deel van hun woonwaarde t.a.v. de huurder uit de Rijnstreek die hun opgebouwde inschrijftijd vanaf 2000 behouden. Jos Heijen sluit zijn presentatie van het Jaarverslag 2013 af door vragen uit de zaal te beantwoorden. Boudewijn Koetsveld van Ankeren van de BC Merendonk heeft inderdaad nog een vraag en dat is of de vertrekkende regiodirecteuren van Portaal nog een ontslagvergoeding meekrijgen, want dat vindt hij niet terecht, omdat door de oud-directeur van Leiden altijd bij hoog en laag is volgehouden, dat er niets veranderd voor huurders in gemengde complexen, terwijl dat wel zo is. Voor twee directeuren gaat dit niet op, want zij hebben een andere functie bij Portaal gekregen. Jethro Warbroek tracht zijn vraag verder te beantwoorden, omdat hij in het dagelijks leven arbeidsjurist is naast zijn bestuursfunctie bij de HBV. Jethro Warbroek legt uit, dat wanneer je binnen een organisatie niet vrijwillig uitstroomt je een vergoeding meekrijgt. Dat zij de huurders in gemengde complexen verkeerd zouden hebben voorgelicht en daarvoor hoofdelijk aansprakelijk zouden kunnen worden gesteld en zo hun de vergoeding kan worden onthouden, ligt niet zo gemakkelijk, want dan zal moeten worden bewezen, dat zij dit met opzet hebben gedaan. Een lichte geruststelling is, dat hoewel het directeuren betreft de ontslagvergoedingen zijn gemaximaliseerd tot € 75.000,--. In ieder geval biedt Paula van Schooten aan, dat wanneer zij weer contact heeft met RvB bij Portaal Centraal hier nog een kritische vraag over zal stellen.
3 pagina van 5
Het financieel jaarverslag van 2013 legt Ronald Mark via een PowerPoint presentatie voor aan de leden. Grote verandering in 2012 was, dat er controle wordt uitgevoerd door de heer R. Wassing van Capacc registeraccounts en dat heeft Ronald Mark zo gehouden. Dit jaar hebben we ook weer een blanco accountverklaring. Er waren geen onregelmatigheden of opmerkingen door de accountant gemaakt met betrekking tot de boeken. De boekhouding en de opzet van de vereniging (verzekeringen, verslaglegging van bestuursvergaderingen, en risico’s van bestuursleden binnen de vereniging) zijn gecontroleerd. Het oordeel is dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen van de Huurdersbelangenvereniging van Huurders van Portaal Leiden per 31 december 2013 en het resultaat over 2013 in overeenstemming is met de Richtlijn voor de jaarverslaglegging C1 “Kleine organisaties-zonder-winststreven”. Het resultaat is, dat het bestuur de activiteiten van de HBV binnen de begroting heeft gerealiseerd en regulier € 18.880-- overhoudt en uit het BC fonds € 12.231,-- overhoudt. Afspraak met Portaal is om risico te kunnen opvangen, dat het resultaat van 2013 eigen vermogen van de HBV wordt en dit gold ook al voor het resultaat van 2012. Vermeerderd met het eigen vermogen van 2012 is regulier ultimo 2013 € 48.774,-- overgehouden en uit het BC-fonds is zo ultimo 2013 € 19.606,-overgehouden. Wat we mogelijk overhouden in 2014 zal waarschijnlijk in mindering gebracht worden op de subsidie een jaar later. Daarom zullen we het opgebouwde eigen vermogen en wat in het BC-fonds zit zo goed mogelijk beheren, want de komende jaren zullen we is aangekondigd door Portaal met veel minder subsidie onze activiteiten moeten uitvoeren. Tot slot wil de HBV een transparante boekhouding en leden kunnen altijd op afspraak inzage krijgen in de boekhouding van de HBV.
5.
De leden gaan unaniem akkoord met zowel het jaarverslag 2013 als het financieel jaarverslag 2013. . Rooster van aan- en aftreden bestuursleden Paula meldt zoals aangekondigd, dat Annelies van Duijvenbode niet langer meer bestuurslid van de HBV is, nadat ze is gaan samenwonen en naar een andere stad verhuisd is. De andere bestuursleden zitten hun termijnen op dit moment uit en daarmee zijn er geen verdere veranderingen te bespreken.
6.
Presentatie: “Blok dat wordt dokken!!!” Jos Heijen legt een PowerPoint presentatie over het huurbeleid van Blok voor aan de leden. Jos Heijen geeft aan, dat de titel van de presentatie niet voor Blok dokken wordt, maar voor ons als huurders. Op dit moment is het zo, dat we te maken hebben met inkomensafhankelijke huurverhogingen zoals we weten, maar deze huurverhoging gaat mogelijk in 2015 over in de huursombenadering. Met de huursombenadering stelt de minister een maximum aan de totale jaarlijkse huurverhogingsopbrengst van de corporaties. Er zou bijvoorbeeld 6% van de totale huursom kunnen worden opgelegd. De maximale individuele huurverhoging is dan bijvoorbeeld 7,5%. Zo worden berekeningen gemaakt, waarbij mutatie huurverhoging geldt en woningverbetering niet. Het komt erop neer, dat de verschillen in woonduur niet meer moeten uitmaken welke huurprijs in dezelfde soort woningen wordt betaald. Het is een systeem waarbij de stijging van de som van alle huren de maatstaf wordt voor het huurbeleid van een verhuurder en niet langer de huurverhoging per individuele huurder. Zo kan wanneer er in een complex meer dan € 100,-- verschil is tussen de huren van de woningen – waarbij dus de langstzittende het goedkoopst uit zijn – de ene woning bijvoorbeeld met 7,5% en de andere “dure” woning maar met 2% stijgen. Deze percentages staan los van inkomen of huurtoeslag. Zo wordt het verschil in prijs genivelleerd voor mensen die een nieuwe sociale huurwoning betrekken. Wel is voorgesteld, dat de lage inkomens tot € 34.085,-nooit geconfronteerd worden met een hogere individuele huurverhoging dan 4,5%. Dit zou weer 4 pagina van 5
betekenen, dat de individuele huurverhoging voor hogere inkomens naar boven kan worden afgerond, doch dit moet allemaal in het systeem van de huursombenadering nog een nadere invulling krijgen. De huursombenadering houdt dus niet in minder huurverhoging!!! Dit is geen vrolijk verhaal voor de huurders blijkt uit de reacties uit de zaal, want ze zullen met hun inkomensplaatje jaar op jaar niet tot slecht uitkomen. Jethro Warbroek biedt aan, dat de HBV op de website een lijst aanmaakt waarop ieder kan vertellen/aantonen financieel moeilijk uit te komen en dit naar politici te sturen en in de publiciteit te brengen. In de HBVisie komt het zeker ook te staan. Jos Heijen legt nog een onderwerp voor aan de leden te weten het wijzigingsvoorstel voor het onderhoudsabonnement met de vraag of de HBV zich hiermee moet bezighouden. Dit betreft het sedert 2005 geldende abonnement om delen van het huurdersonderhoud door Portaal te laten uitvoeren. De kosten zijn € 6,61 per maand, maar Portaal komt met een prijswijzigingsvoorstel, omdat velen pas deelnemen bij een klacht. Jos Heijen peilt onderhand hoeveel leden een abonnement en dat is ongeveer een derde. Uit de klantenpanel van Portaal bleek 59% een onderhoudsabonnement te bezitten. Dit betekent, dat het abonnement niet kostendekkend is, want een klacht kost met voorrijkosten gauw € 100,-- en dan moet een huurder een kleine anderhalf jaar het abonnement al betalen wil het kostendekkend zijn. Daarom stelt Portaal voor een instaptarief van € 50,-- te hanteren vergelijkbaar met ANWB model bij de wegenwacht. Dit geldt niet voor nieuwe huurders, want die kunnen zonder instaptarief instappen en zittende huurders krijgen nog een eenmalige kans om in te stappen zonder instaptarief. In principe willen wij een advies schrijven, waarin we deze wijziging goedkeuren, maar het maandbedrag verlagen naar € 5,--. Verder moet Portaal goed beseffen, dat het hier gaat om huurdersonderhoud en niet langer huurders die bellen voor een klacht met betrekking tot het verhuurdersonderhoud lastigvallen met de vraag of ze een onderhoudsabonnement hebben. De leden vinden het een goed wijzigingsvoorstel van Portaal en achten het opportuun om hier een advies over te schrijven. 7.
Rondvraag en sluiting Een huurder van de Cruquiuslaan heeft klacht over de afrekening van de water- en stookkosten door Techem. Paula meldt, dat hij zich kan vervoegen bij de BC Cruquiuslaan. Een ander lid geeft aan een roestige gasleiding te hebben en Janny Spies neemt de klacht op. Reeds tijdens de ALV van 14 november 2013 had een huurder van de Diabijnhof gemeld in het kader van de zelfwerkzaamheid bij Portaal voorzieningen te hebben getroffen om zelf zonnepanelen aan te brengen. Zijn vraag is of de HBV ook iets doet met het onderwerp zelfwerkzaamheid. Paula antwoordt, dat we hier eerder via BC’s mee bezig zijn. We hebben nog geen contact hierover gehad met Portaal. Dit is iets na wat alle dingen komt. Zwaartepunt ligt toch meer bij de BC. Wel doet ze het voorstel, dat over de zelfwerkzaamheid David Renes samen met de bewoner van de Diabijnhof een stukje zal schrijven in de HBVisie. David Renes zegt toe dit te doen.
De voorzitter dankt de aanwezigen voor hun inbreng. Paula van Schooten sluit de vergadering iets na 22:15 uur en nodigt de aanwezigen uit voor een hapje en drankje aan de bar.
5 pagina van 5
