2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel

2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel

BEL Gemeente Laren 22 april 2011

2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel

dossier : BA4975 registratienummer : BL-EH20111091 versie : 2 classificatie : Klant vertrouwelijk

BEL Gemeente Laren 22 april 2011

© DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gercertificeerd volgens ISO 9001.

DHV B.V.

INHOUD

BLAD

1

INLEIDING

2

2 2.1 2.2

BOUWKUNDIG Scheurvorming Zaalzolder

2 2 3

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

ELEKTROTECHNISCH, WERKTUIGKUNDIG, SANITAIR. Algemeen Werktuigkundig Elektrotechnisch Sanitaire installaties (riolering) Beoordeling tekst Lisoba Beheer Beoordeling kostenraming en onderhoudsplanning

3 3 3 4 4 5 5

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

THEATERTECHNIEK Trekkeninstallatie Zaalplafond Zaalstoelen Zaalbrug. Kleedkamers Tredenverlichting

6 6 7 7 7 7 7

5

CONCLUSIES

8

6

COLOFON

9

BEL Gemeente Laren/2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel BL-EH20111091 Klant vertrouwelijk

22 april 2011, versie 2 -1-

DHV B.V.

1

INLEIDING

In opdracht van de BEL Gemeente Laren is door DHV een second opinion gedaan op het Meerjaren Uitvoerings- en OnderhoudsProgramma 2011-2020 (MOUP) voor het theaterdeel van het Singer Complex te Laren. De first opinion is uitgevoerd door Lisoba Beheer B.V., en is vastgelegd in de documenten e sila0801 rap04 fase 1 moup , 2 concept d.d. 1 december 2010 en Raadmoup2011-20 Lisoba plan.xls d.d. 04-03-2011. De second opinion bestrijkt alleen het onderhoudsprogramma, en is gebaseerd op deze documenten alsmede een inventarisatie op locatie d.d. 29 maart 2011. Deze rapportage omvat de bevindingen inzake de uitgevoerde second opinion. Het theaterdeel van het Singer complex is medio 50-er jaren gebouwd, de zaal is in 1989 en 2000 gerenoveerd. De renovatie van 1989 is ingrijpend te noemen, er is een nieuwe toneeltoren gebouwd (op de plaats van de oude). In het jaar 2000 is een nieuwe, volledig gemechaniseerde trekkeninstallatie aangebracht (leverancier Stakebrand B.V.). In het kader van de second opinion is een indeling gemaakt in de volgende drie hoofdonderwerpen: de bouwkundig/constructieve staat van onderhoud; de staat van onderhoud van de gebouwinstallaties E (elektrotechnisch), W (werktuigkundig) en S (sanitair & water); de theatertechnische staat van onderhoud. Volgens informatie van de opdrachtgever is er in het gebouw géén asbest aanwezig, en is er in 2000 een asbestsanering uitgevoerd.

2

BOUWKUNDIG

2.1

Scheurvorming In het gebouw is rondom scheurvorming waarneembaar, zowel aan binnen- als aan buitenzijde, zowel in het zaalgedeelte als in het (nieuwere) bouwdeel van de toneeltoren. De grootste scheuren zijn aangetroffen in het rechter “torentje” van de voorgevel van het theater en in de vloer van de backstage-gang van de toren. Aangezien de scheuren (ook) dwars door klinkers gaan, gaat het hier vrijwel zeker om scheurvorming als gevolg van zettingen van het gebouw. Gegeven het feit dat er ook in recent aangebracht stucwerk (in het bouwdeel nabij de voorgevel) scheurvorming optreedt staat vast dat het gebouw nog steeds aan zettingen onderhevig is. Deze zettingen kunnen ook seizoenswerking en wisselingen in de grondwaterstand als oorzaak hebben. Het lijkt daarmee zo goed als zeker dat iedere toevoeging van constructieve belasting van het gebouw onverantwoord is gelet op de draagkracht en stabiliteit van de gebouwconstructie. Een nader in te stellen uitgebreid constructief onderzoek moet uitwijzen of de zettingen “progressief” zijn, en of er maatregelen aan de fundering (en mogelijk ook het opgaand werk) nodig zijn om de verdere



DHV B.V.

zettingen van het gebouw te stoppen. Het zal hier dan altijd gaan om zeer ingrijpende bouwkundige maatregelen.

2.2

Zaalzolder Het dak van de zaal wordt gedragen door houten vakwerkspanten. Onder de spanten. ca. 1 meter onder de onderregels van de spanten, is een houten vloerbeplating van spaanplaat aangebracht. Deze spaanplaat is aan delaminatie (ontbinding) onderhevig, met onder andere als gevolg stofuittreding direct boven het publieksvlak van de zaal. De zaalzolder is niet of nauwelijks begaanbaar te noemen, mede ook vanwege de toegang tot de zolder via een losse ladder. Het onderhoud aan de lampen die in het zaalplafond zijn opgenomen is niet of nauwelijks uitvoerbaar, al helemaal niet binnen de geldende arbo- en veiligheidsnormen.

3

ELEKTROTECHNISCH, WERKTUIGKUNDIG, SANITAIR.

3.1

Algemeen Indien installatiedelen worden onderhouden dienen steeds de (normaal) geldende richtlijnen en voorschriften te worden gehanteerd zoals bijvoorbeeld de NEN 1010 voor de elektrotechnische installaties. Er wordt vanuit gegaan dat dit ook gebeurt .

3.2

Werktuigkundig De huidige staat van de werktuigkundige installaties is matig, en voor een deel zijn de installaties verouderd. Installaties zijn deels vervangen in 1989 op basis van de stand der techniek en richtlijnen van dat moment. Vooral de bereikbaarheid ten behoeve van service en onderhoud van de installaties is op een aantal plaatsen onacceptabel. Door een gegeven bouwkundige situatie, en de daaruit voortvloeiende inpassing van de installaties in het gebouw, heeft men de installaties niet optimaal aan kunnen brengen, met gevolgen voor de functionaliteit van dien. In de theaterzaal is géén mechanische koeling beschikbaar. Door de hoge interne warmtebelasting van zowel de mensen als de (toneel)verlichting kan de temperatuur in de zaal oplopen tot 10-15°C boven de heersende buitentemperatuur. Er zijn meerdere meldingen van een binnentemperatuur van 35°C of hoger bekend, aan te merken als onduldbaar voor een theaterzaal.



DHV B.V.

3.3

Elektrotechnisch Noodverlichting. Voor de elektrotechnische installatie geldt in beginsel hetzelfde als voor de W –installatie (zie hierboven). Vooral de noodverlichting is een kritisch installatiedeel, de nooduit-armaturen behoeven aanpassingen op last van de brandweer. Deze installatie (24V) is sterk verouderd, en is zeer storingsgevoelig en leidt tot uitval van lampen. Deze 24V-installatie voorzag voorheen ook in de tredenverlichting van de zaal. Echter, sinds een storing in het verleden waarvan de oorzaak niet is kunnen worden opgehelderd, is de gecombineerde bediening van de 24V-installatie voor zowel noodals tredenverlichting niet meer mogelijk. Sindsdien is de tredenverlichting niet meer operationeel. De bereikbaarheid van de (nood-)verlichtingsinstallatie in het plafond van de zaal is erg slecht, en voldoet niet aan de actuele veiligheidsnormen. Het vervangen van lampen en andere onderhoudswerkzaamheden zijn arbo-technisch niet te verantwoorden. Elektrische buisleidingen/ bekabeling. De elektrische bekabeling met name op de zaalzolder en in de kap van het gebouw is voor een groot deel aangebracht in stalen buisleidingen. Dit is sterk verouderd en heeft een groot risico op kortsluiting, en dient daarom te worden vervangen door pvc-buisleidingen. Er wordt vanuit gegaan (dit kon niet worden geverifieerd) dat alle bekabeling in stoffen mantel niet (meer) voor komt. Een deel van de aangetroffen Ebekabeling is niet gemonteerd in kabelgoot of in mantelbuizen, dit voldoet niet aan NEN 1010 en dient te worden aangepast. Voorts is op diverse locaties de E-bekabeling rommelig en slordig aangebracht, het voldoet niet aan NEN 1010, het is nodig om deze bekabeling te “fatsoeneren”. Verlichting/lampen. In de kleedkamers zijn in lijnlicht lampen type Philinea (gloeidraadlampen) aangebracht. Deze lampen hebben een zeer korte levensduur, en hebben een hoog energieverbruik. De armaturen moeten worden vervangen door armaturen met TL/PL lampen. De zaalverlichting geschiedt voor een deel middels gloeilampen zaalplafond. Ook voor deze lampen geldt dat ze een korte levensduur en een hoog energieverbruik hebben. Ook ontwikkelen ze veel warmte en zijn de alleen te vervangen via luikjes in de zaalzoldervloer. Deze armaturen zouden moeten worden vervangen door armaturen met een meer duurzame lichttechniek.

3.4

Sanitaire installaties (riolering) De aanwezige riolering en hemelwaterafvoeren zijn sterk verouderd, en bevinden zich voor een deel op onbereikbare plaatsen zoals in de spouw van de gevels. In de loop der jaren zijn er, waar mogelijk, aanpassingen gedaan. Het leidingsysteem bestaat nog voor het grootste deel uit gietijzeren BEL Gemeente Laren/2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel BL-EH20111091 Klant vertrouwelijk


DHV B.V.

afvoerleidingen met geschroefde verbindingen. Er zijn in de afgelopen jaren vele lekkages en verstoppingen geweest, en er is regelmatig stankoverlast in het gebouw. Diverse onderzoeken hebben vooralsnog geen verklaring kunnen geven waar de stank door wordt veroorzaakt. Gietijzeren afvoerleidingen kennen in dit verband twee minder goede eigenschappen: het gietijzer is poreus, en de gietijzeren leidingen werden voorheen op de verbindingen voorzien van asbest afdichtringen. Deze ringen kunnen na meerdere decennia krimpen door uitdroging. Dit en de porositeit maken dat het rioleringstelsel waarschijnlijk op diverse plaatsen niet meer gasdicht is. Door drukstoten in het leidingnet (bijvoorbeeld door het doorspoelen van een toilet) kunnen de verbindingen in de kruipruimten gaan lekken, hetgeen stank (rioollucht) veroorzaakt. Er is geen gescheiden hemelwater en -vuilwater systeem. Door de diverse verstoppingen in met name de hemelwater standleidingen (in de spouw) is men genoodzaakt geweest om extra noodoverstorten aan te brengen in het dak. Daarmee is echter de oorzaak van de verstoppingen allerminst weggenomen. Het uitvoeren van onderhoud en aanpassingen aan de rioleringsinstallatie zodanig dat verstoppingen en stank in het gebouw worden voorkomen lijkt onmogelijk. Het aanbrengen van een totaal nieuwe riolering in het gebouw lijkt dan ook onafwendbaar.

3.5

Beoordeling tekst Lisoba Beheer De rapportage geeft de huidige situatie weer, echter mist het wel de aandacht voor de veiligheidsrisico’s die er momenteel zijn. De vraag hierbij is hoelang kan/mag deze situatie nog gedoogd worden. Verder wordt ingegaan op een mogelijke renovatie in 2015 met capaciteitsuitbreidingen en upgrading van de installaties naar de hedendaagse richtlijnen voor het theater (o.a. ten aanzien van koeling en luchthoeveelheid). Meer duidelijkheid zou moeten worden gegeven worden welke installatiedelen nu gerenoveerd of vervangen moeten worden en welke niet. Ook ontbreekt op een aantal punten een opgave van de bijkomende kosten zoals bijvoorbeeld de (bouwkundige) fundatie voor een koelmachine, het slopen van wanden voor de vervanging van de riolering. In de rapportage is niet het treffen van energiebesparende maatregelen opgenomen, en dus ook niet de invloed in de vorm van besparingen daarvan in de expoitatiebegroting. Het toevoegen van een koelmachine in de luchtbehandelingsinstallatie, zoals eerder vermeld is, is niet in de rapportage opgenomen. De temperatuurontwikkeling in de zaal vraagt daar zeer zeker wel om. Op dit moment loopt de temperatuur in de zaal meermaals per jaar op tot 35°C en hoger, hetgeen voor het publiek onacceptabel is.

3.6

Beoordeling kostenraming en onderhoudsplanning In de MOUP zijn de investeringskosten bepaald voor prijspeil 1-1-2009, de daarbij horende onderhoudskosten en investeringen zijn niet geïndexeerd voor het moment/ jaar van uitvoering. Voor de overzichtelijkheid is het nodig om het onderhoud en de vervangingskosten voor het theater te scheiden van museum en oranjerie. In de huidige opzet is dat niet het geval. De onderhoudskosten zijn bepaald voor een theater onder normale omstandigheden. In de huidige situatie is dat niet reëel, er dienen namelijk eerst aanvullende maatregelen ten aanzien van bereikbaarheid van de installaties en van veiligheid te worden getroffen. Dit leidt weer tot extra kosten om de installaties te onderhouden die nu niet zijn meegenomen.



DHV B.V.

De technische levensduur van een aantal installatiedelen is vrij hoog gesteld, 25-30 jaar. Meer reële waarden zijn zouden hier maximaal 20-25 jaar kunnen zijn bij goed onderhoud. Kritische elektrotechnische en regeltechnische componenten komen niet verder dan 10-15 jaar. Een onderbouwing van de gehanteerde technische levensduur moet worden toegevoegd voor de diverse installatiedelen. Samengevat zou overwogen moeten worden om de installaties op een eerder tijdstip te renoveren/vervangen Componenten uit deelinstallaties kunnen veel goedkoper worden als gehele installatie vervangen wordt, en daarmee kan dan uiteindelijk een aanzienlijke besparing worden bereikt. In de jaren tot 2015 wordt preventief onderhoud uitgevoerd om de installaties operationeel te houden, naar verwachting is dit gebaseerd op een % van de vervangingsinvesteringen. Als in 2015 het theater wordt gerenoveerd, zal op dat moment een nieuwe onderhoudsplanning vastgesteld moeten worden op de actuele staat van de installaties. De vervanging van een aantal installaties kan niet langer worden uitgesteld, zoals onder andere de noodverlichting.

4

THEATERTECHNIEK

In de rapportage van Lisoba Beheer zijn de theatertechnische installaties ondergebracht onder ofwel “vaste inrichting” ofwel “Losse inventaris, installatie-elementen theater”. In het navolgende zullen een aantal theatertechnische installaties alsmede een aantal primaire voorzieningen voor theatergebruik als separaat onderdeel worden besproken.

4.1

Trekkeninstallatie De huidige gemechaniseerde trekkeninstallatie is geïnstalleerd in 2000. Het betreft een installatie van Stakebrand van de eerste generatie, met het “Stalogic” besturingssysteem. Het Singer Theater behoorde destijds tot de eersten die een volledig gemechaniseerde trekkeninstallatie in gebruik nam in het kader van de arbo-operatie tot het vervangen van de handtrekkenwanden in Nederland. Van de installaties van dit type is bekend dat de encoders regelmatig defect gaan. Het uitvallen van een decoder leidt tot het (automatisch) stilleggen van de gehele trekkeninstallatie, hetgeen een veiligheidsvoorschrift is. Pas als de encoder is vervangen kan de installatie weer in gebruik worden genomen. (Op het moment van ons bezoek was er ook een storingsmelding van een van de encoders waardoor de installatie was stilgevallen.) Het vervangen van een encoder kost ca. 2,5 k€, alsmede tijd in de vorm van aanrij- en montagetijd. Al die tijd is de installatie (lees: het theater) onbruikbaar. Daar komt bij dat inmiddels de veiligheidsnorm voor trekkeninstallaties in Nederland is verscherpt (naar SIL A3). In principe zou iedere nieuw te installeren trek aan deze nieuwe norm moeten gaan voldoen, het plaatsen van een nieuwe encoder zou kunnen worden aangemerkt als zijnde een “nieuwe” trek. Dat heeft tot gevolg dat er behalve de encoder zelf ook mechanische aanpassingen moeten worden gedaan, van een enkele naar een dubbele rem is daarvan de meest ingrijpende. De vraag moet worden gesteld of het blijven vervangen van de defecte encoders in de bestaande installatie nog wel als economisch verantwoord onderhoud mag worden aangemerkt. Het (regelmatig) vervangen van de encoders is niet in de MOUP opgenomen. Een tweede aspect wat moet worden beschouwd bij de beoordeling van de huidige trekkeninstallatie is de beschikbare hijslast. Nu is voorzien in 32 trekken met een hijslast van elk 300 kg. De theatertechnische standaard in Nederland is inmiddels 500 kg voor elke trek. De totale hijscapaciteit van het Singer Theater blijft daarmee achter bij de andere theaters van vergelijkbare grootte en programmering in Nederland. Het is overigens maar zeer de vraag of deze opwaardering van de hijslast (van de toneeltoren) gedragen kan worden door de huidige constructie van het pand, niet in de laatste plaats vanwege de geconstateerde BEL Gemeente Laren/2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel BL-EH20111091 Klant vertrouwelijk


DHV B.V.

scheurvorming in de wanden en de vloer van de toren. Ook dit vormt een aanleiding voor een kritische beschouwing of het blijven investeren in de huidige installatie op termijn nog wel verantwoord is.

4.2

Zaalplafond Het huidige zaalplafond is een lamellenstructuur die een open verbinding vormt met de zaalzoldervloer. Vanwege met name de ontbinding van de spaanplaat van de zoldervloer dwarrelt er continu stof op het publiek en op de opgestelde apparatuur (regeltafels, lichtarmaturen etc.) valt. Dit vormt een onacceptabele situatie voor het theater, en leidt tot overmatige slijtage en storingen aan de apparatuur. De onmiddellijke aanpassing van het plafond i.c. de zoldervloer is dan ook geboden. Opgemerkt wordt bovendien dat de toegang tot de zaalzolder, via een speciaal te plaatsen losse lange ladder en het lichten van een losliggend luik, arbo-technisch onverantwoord is.

4.3

Zaalstoelen De huidige zaalstoelen, 404 stuks, zijn 22 jaar oud en moeten worden vervangen. 20 jaar is de reguliere vervangingstermijn voor theaterstoelen. Voor de vervanging zou een bedrag van ca. € 300,-- (ex. BTW) per stoel moeten worden gereserveerd. Dit is het bedrag inclusief de montage van de stoel in de zaal.

4.4

Zaalbrug. De toegang tot de zaalbrug, nodig voor het kunnen stellen van het toneellicht (bij iedere voorstelling), geschiedt via een klimijzer vanuit de dimmerruimte (verdieping) waarbij na opening van twee kleine draailuikjes een kruipgat beschikbaar is om op de brug te komen. Dit is een arbo-technisch volstrekt onduldbare situatie. Het aanpassen van de toegang tot de brug tot een arbo-verantwoorde situatie is waarschijnlijk bouwkundig ingrijpend. Deze aanpassing is niet opgenomen in het MOUP.

4.5

Kleedkamers De huidige kleedkamers in de kelder onder de toneeltoren zijn in vele opzichten onacceptabel voor het kunnen ontvangen van de artiesten. Er is een zeer gebrekkige ventilatie van de kelder waardoor het er bedompt is, er zijn slechts twee douche/toilet combinaties beschikbaar en het geheel ontbeert iedere representativiteit. Het aanpassen van de kleedkamers tot een waardige voorziening voor de ontvangst van de artiesten, wellicht op een andere plaats in het gebouw, is bouwkundig zeer ingrijpend. Deze aanpassing is niet in het MOUP opgenomen.

4.6

Tredenverlichting Door een niet-te-traceren storing in de 24V-installatie is de tredenverlichting in de zaal niet meer beschikbaar. Dit is voor de veiligheid van het publiek een onduldbare situatie. De 24V-installatie bedient nog wel de noodverlichting. Eerder is aangegeven (zie 3.3) dat de 24V-installatie compleet moet worden vervangen. Zowel die vervanging voor de noodverlichting als de herinstallatie van de tredenverlichting zijn niet in het MOUP opgenomen.



DHV B.V.

5

CONCLUSIES

-

-

-

-

De conclusie van Lisoba Beheer dat het gebouw van het Singer Theater te Laren bouwkundig in een matige staat van onderhoud is wordt onderschreven. Met name de scheurvorming in wanden en vloeren van het gebouw, als gevolg van zettingen, is zorgwekkend. De conclusie van Lisoba Beheer dat de gebouwinstallaties gedateerd zijn, een minimale capaciteit hebben en niet voldoen aan de huidige normen wordt onderschreven. Een aantal tekortkomingen op het gebied van functionaliteit, bereikbaarheid en veiligheid van de gebouwinstallaties ontbreekt in de rapportage van Lisoba Beheer. Genoemd worden de complete vervanging van de noodverlichtingsinstallatie, de arbo-technisch onverantwoorde bereikbaarheid van installaties (o.a. zaalzolder) en de gietijzeren riolering. Een gedegen beschouwing op het gebied van de theatertechnische installaties, en daarmee de tekortkomingen ervan, ontbreekt in de rapportage van Lisoba Beheer. Genoemd worden in dit verband (niet-uitputtend) de trekkeninstallatie, de bereikbaarheid van de zaalbrug, en de tredenverlichting. Bij een aantal speelt ook een aspect van veiligheid op. Een aantal tekortkomingen van het gebouw en de gebouwinstallaties op het gebied van comfort van artiesten en publiek ontbreekt in de rapportage van Lisoba Beheer. Genoemd worden het ontbreken van mechanische koeling in de zaal en de kleedkamers. De door Lisoba Beheer gehanteerde eenheidsprijzen zijn reëel voor de stand 1-1-2009, de prijzen zijn echter niet geïndexeerd voor de komende jaren. Het door Lisoba Beheer opgestelde onderhouds- en vervangingsprogramma kent voor de theatertechnische installaties enkele hiaten. Genoemd worden de trekkeninstallatie en de tredenverlichting.



DHV B.V.

6

COLOFON

BEL Gemeente Laren/2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel BL-EH20111091 Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Bijdrage Interne controle Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf

: : : : : : : : : : :

BEL Gemeente Laren 2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel BA4975 9 pagina's ing. N.H.J. (Niek) Janssen ing. S.L.M. (Simon) Witkamp

22 april 2011



DHV B.V.

DHV B.V. Buildings Larixplein 1 5616 VB Eindhoven Postbus 80007 5600 JZ Eindhoven T (040) 250 92 50 F (040) 250 92 51 E [email protected] www.dhv.com BEL Gemeente Laren/2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel BL-EH20111091 Klant vertrouwelijk

bijlage 0 -1-

2nd Opinion MOUP Singer Laren, theaterdeel

Recommend Documents