Znalecký posudek č. 2013/273 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k nemovitostem zapsaným na LV č. 97 pro katastrální území Bílov, budově č.p. 3 na parcele č. st.69, stavbě bez čp/če na parcele č. st. 70, a pozemkům, parcelám č. st.69, st.70, 120, 125, v katastrálním území Bílov, obec Bílov, v okrese Nový Jičín, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 1148 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 17. 7. 2013 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 17. 7. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00321/11-090 ze dne 12. 6. 2013 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 15. 7. 2013 za přítomnosti povinného Olgy Pulkové. Zpracovateli posudku nebyl ze strany povinného, ani ze strany ostatních spoluvlastníků nemovitostí, umožněn vstup do oceňovaných objektů.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00321/11-090 ze dne 12. 6. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 97 pro katastrální území Bílov, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Bílov Bílov (604402)
List vlastnictví číslo: 97 Vlastníci: 4. SJM Pulko Andrej a Pulková Oľga č.p. 3, 74301 Bílov
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Podíl: 1/4
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 k nemovitostem zapsaným ve prospěch vlastníků na LV č. 97 pro katastrální území Bílov, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín, budově č.p. 3 na parcele č. st.69, stavbě bez čp/če na parcele č. st. 70, a pozemkům, parcelám č. st.69, st.70, 120, 125, v katastrálním území Bílov, obec Bílov, v okrese Nový Jičín, kraj Moravskoslezský. Budova č.p. 3 v katastrálním území Bílov, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu rodinný dům, je bytovým domem o čtyřech bytech. Stavba bez čísla popisného nebo evidenčního na parcele č. st.70 v katastrálním území Bílov, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu zemědělské stavení, tvořící příslušenství bytového domu č.p. 3 v katastrálním území Bílov, je samostatně stojícím objektem užívaným uživateli bytů v budově č.p. 3 v katastrálním území Bílov, z části ke garážování motorových vozidel, z části jako kůlnu a sklad. Parcela č. st.69 o výměře 532 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zastavěným stavbou bytového domu č.p. 3 v katastrálním území Bílov. Parcela č. st.70 o výměře 435 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zastavěným stavbou bez čp/če, tvořící příslušenství oceňovaného bytového domu. Parcela č. 120 o výměře 464 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou bytového domu č.p. 3 na parcele č. st.69 v katastru Bílov a pozemkem, parcelou č. st.69, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Parcela č. 125 o výměře 132 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Jedná se o nezastavěný pozemek užívaný jako veřejné prostranství, tedy plocha přístupná všem bez omezení, sloužící obecnému zájmu (veřejná zeleň) bez ohledu na vlastnické vztahy. Nemovitosti se nacházejí v centrální části zastavěného území obce Bílov, v lokalitě zastavěné jak objekty užívanými pro potřeby individuálního, rodinného, bydlení, objekty užívanými pro potřeby hromadného bydlení, tak i objekty občanského vybavení (obchod, restaurační zařízení, obecní úřad, škola, kostel). Nemovitosti jsou přístupné po veřejně provozovaných pozemních komunikacích se zpevněným neprašným povrchem, stavby jsou napojené na rozvod elektrické energie, bytový dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci i rozvod zemního plynu.
6. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Budova č.p.3 v k.ú. Bílov - podíl 1/4 2) Garáže - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 3) Kůlna, sklad - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 4) Venkovní úpravy na pozemcích, parcelách č. st.69, st.70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. st.69, st,70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4
–4– c) Ocenění porovnávací metodou
Oddíl 2 a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 125, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 b) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Oddíl 1 Popisy objektů a) Objekty 1) Budova č.p.3 v k.ú. Bílov - podíl 1/4 Bytový dům č.p. 3 na pozemku, parcele č. st.69 v katastrálním území Bílov je samostatně stojící stavbou zděné konstrukce, o jednom podzemním podlaží - podsklepena je údajně asi plocha o velikosti Ľ zastavěné plochy 1.nadzembního podlaží objektu – a dvou nadzemních podlažích, zastřešená šikmým sedlovým krovem. V bytovém domě se nacházejí celkem čtyři byty, každý ze spoluvlastníků nemovitosti užívá po jednom z bytů v domě. Dva byty se nacházejí v 1.nadzemním podlaží, dva byty se nacházejí ve 2.nadzemním podlaží domu. Ze strany povinného je užíván byt, zřejmě o velikosti 3+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží objektu, který je z vnějšku budovy přístupný samostatným vchodem a schodištěm nacházejícím se v přístavbě vybudované u jihozápadní strany stavby. Vzhledem k nedostatku jakýchkoliv podkladů, týkajících se stáří objektu, je na základě stavu a charakteru jeho jednotlivých konstrukcí uvažováno, že se jedná o stavbu užívanou 150 až 200 let, která byla v minulých obdobích vícekrát opravována a přestavována. Je uvažováno, že stavba se v současnosti nachází ve stavu pocházejícím asi z 80-tých let minulého století, kdy zřejmě byl původní objekt rodinného domu, náležejícího k zemědělské usedlosti přestavěn na bytový dům o čtyřech bytech, při čemž k původnímu objektu byly přistavěny dvě přístavby se samostatnými vchody ke dvěma bytům v domě a se sociálním zařízením příslušejícím k těmto dvěma bytům. Za účelem ocenění nemovitosti je pak uvažováno, že vnitřní vybavení objektu a jednotlivých bytů se nachází ve stavu pocházejícím z oněch 80-tých let minulého století, výjimku tvoří jeden z bytů v 1.nadzemním podlaží v domě, u něhož byla původní dřevěná zdvojená okna nahrazena okny plastovými a v bytě byl proveden rozvod zemního plynu, byt je na rozdíl od ostatních bytů v domě vytápěn lokálními plynovými kamny. Stavba bytového domu je vybudována na kamenných základech, bez izolací proti vlivům zemní vlhkosti, svislé konstrukce stavby a obvodové stěny, asi tloušťky 45 cm až 60 cm, jsou vyzdívané z plných cihel, dostavby a přístavby jsou provedeny ze škvárobetonových tvárnic. Vnější povrchy obvodového zdiva jsou opatřeny břízolitovou fasádou, vnitřní povrchy stěn jsou opatřeny hladkými dvouvrstvými vápennými omítkami, je uvažováno, že stěny koupelen, WC a kuchyní za kuchyňskými linkami jsou obloženy keramickými obklady. Dále je uvažováno, že stropy mají rovné podhledy, povrchy podlah jsou tvořeny krytinami z PVC, textilními krytinami, povrchy podlah sociálních zařízení a chodeb jsou pokryty keramickými dlažbami. Okna objektu jsou převážně dřevěná zdvojená, v menší míře jsou okna plastová, dveře jsou dřevěné, plné i prosklené. Bytový dům je zastřešen šikmým sedlovým krovem dřevěné konstrukce pokrytým krytinou z pozinkovaného plechu a opatřeným klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu.
–6– Ve stavbě je proveden rozvod elektrické energie, rozvod studené vody a rozvody vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení, v části objektu je také proveden rozvod zemního plynu. Objekt bytového domu je vytápěn lokálně, z části kamny na tuhá paliva, z části kamny plynovými. Je uvažováno, že každý z bytů je vybaven vlastním bojlerem užívaným jako zdroj teplé vody. Dále je uvažováno, že kuchyně jsou vybaveny plynovými, nebo elektrickými sporáky, záchody jsou standardní splachovací, koupelny jsou vybaveny umývadly a vanami. Dále je za účelem ocenění uvažováno, že veškeré vnitřní vybavení stavby je v podstatě užíváno asi 40 let, že jeho údržba je prováděna pouze v omezené míře, a proto se toto vybavení stavby nachází v opotřebeném stavu vyžadujícím za účelem dalšího užívání provedení rozsáhlejších oprav a úprav.
2) Garáže - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 Stavba bez čísla popisného nebo evidenčního, nacházející se na parcele č. st.70 v katastrálním území Bílov je objektem tvořícím příslušenství bytového domu č.p. 3 na parcele č. st.69 v katastrálním území Bílov, evidovaným v katastru nemovitostí ve způsobu využití zemědělská stavba. Jedná se o samostatně stojící objekt z části zděné, z části dřevěné, oboustranně obité konstrukce, nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým pultovým krovem, pokrytým živičnou krytinou a z části opatřeným klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Objekt je z části užíván ke garážování motorových vozidel, z části je užíván jako sklad. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 k nemovitosti,části stavby bez čp/če na parcele č. st.70 v katastrálním území Bílov, užívané ke garážování motorových vozidel.
3) Kůlna, sklad - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 Stavba bez čísla popisného nebo evidenčního, nacházející se na parcele č. st.70 v katastrálním území Bílov je objektem tvořícím příslušenství bytového domu č.p. 3 na parcele č. st.69 v katastrálním území Bílov, evidovaným v katastru nemovitostí ve způsobu využití zemědělská stavba. Jedná se o samostatně stojící objekt z části zděné, z části dřevěné, oboustranně obité konstrukce, nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým pultovým krovem, pokrytým živičnou krytinou a z části opatřeným klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Objekt je z části užíván ke garážování motorových vozidel, z části je užíván jako sklad. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 k nemovitosti,části stavby bez čp/če na parcele č. st.70 v katastrálním území Bílov, užívané jako sklad nebo kůlna.
4) Venkovní úpravy na pozemcích, parcelách č. st.69, st.70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 k nemovitostem, jimiž jsou venkovní úpravy na pozemcích ve funkčním celku, parcelách č. st.69, st.70, 120, v katastrálním území Bílov, tvořící příslušenství bytového domu č.p. 3 v katastru Bílov. Jedná se o přípojky inženýrských sítí, oplocení, plotová vrata a vrátka, opěrné zdi, venkovní schodiště, zpevněné plochy.
b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. st.69, st,70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 k pozemkům, parcelám č. st.69, st.70, 120, v katastrálním území Bílov. Parcela č. st.69 o výměře 532 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zastavěným stavbou bytového domu č.p. 3 v katastrálním území Bílov. Parcela č. st.70 o výměře 435 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zastavěným stavbou bez čp/če, tvořící příslušenství oceňovaného bytového domu. Parcela č. 120 o výměře 464 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou bytového domu č.p. 3 na parcele č. st.69 v katastru Bílov a pozemkem, parcelou č. st.69, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití.
–7–
Oddíl 2 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 125, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 k pozemku, parcele č. 125 v k.ú. Bílov. Parcela č. 125 o výměře 132 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Jedná se o nezastavěný pozemek užívaný jako veřejné prostranství, tedy plocha přístupná všem bez omezení, sloužící obecnému zájmu (veřejná zeleň) bez ohledu na vlastnické vztahy.
Ocenění nemovitosti povinného Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Budova č.p.3 v k.ú. Bílov - podíl 1/4 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 0,441 (Bytové domy) Podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP Součet:
Výška 2,50 m 2,90 m 2,90 m 8,30 m
Zastavěná plocha 7,40×22,90/4 7,40×22,90+3,60×5,70 7,40×22,90
= = =
42,37 m2 189,98 m2 169,46 m2 401,81 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
2,86 m 133,94 m2
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,50 × 7,40×22,90/4 1.NP 2,90 × (7,40×22,90+3,60×5,70) 2.NP 2,90 × 7,40×22,90 Zastřešení (1,20+3,00/2)×7,40×17,35 Obestavěný prostor – celkem:
= = = = =
105,91 m3 550,94 m3 491,43 m3 346,65 m3 1 494,93 m3
–8– Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – kamenné bez izolací 6,00 % 2. Svislé konstrukce – zděné tloušťky 45 cm 18,80 % 3. Stropy – s rovným podhledem 8,20 % 4. Krov, střecha – sedlový krov dřevěné konstrukce 5,30 % 5. Krytiny střech – plech pozinkovaný 2,40 % 6. Klempířské konstrukce – klempířské konstrukce střechy a 0,70 % parapetů z pozinkovaného plechu 7. Úprava vnitřních povrchů – omítky vnitřní, vápenné, dvouvrstvé 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – břízolitová fasáda 3,10 % 9. Vnitřní obklady keramické – keramický obklad koupelny, WC a 2,10 % kuchyně 10. Schody – kamenné, se zábradlím 3,00 % 11. Dveře – dřevěné, plné i prosklené 3,20 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – dřevěná zdvojená, plastová 5,40 % 14. Povrchy podlah – keramické dlažby,textilní krytina, PVC 3,10 % 15. Vytápění – lokální, plynová kamna, kamna na tuhá paliva 4,70 % 16. Elektroinstalace – světelná i motorová 5,20 % 17. Bleskosvod 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – rozvod studené i teplé vody 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace – odpady ze všech hygienických zařízení 3,20 % 20. Vnitřní plynovod – zemní plyn 0,40 % 21. Ohřev vody – bojler 2,10 % 22. Vybavení kuchyní – běžné sporáky a varné jednotky 1,80 % 23. Vnitřní hygienické vybavení – WC splachovací, umývadla, vany 3,80 % 24. Výtahy 1,30 % 25. Ostatní 5,60 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 6,00 % 15. Vytápění –0,54 × 4,70 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki:
× × × × × ×
2 150,– Kč/m3 0,9390 0,9693 1,0343 0,8692 0,8500 2,1310
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
1,0000 – – – – – =
0,0324 0,0254 0,0040 0,0130 0,0560 0,8692
–9– Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4410 1 405,30 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 494,93 m3 × 1 405,30 Kč/m3
=
2 100 825,13 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: 2 100 825,13 Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 575 618,85 Kč 525 206,28 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/4 131 301,57 Kč
Budova č.p.3 v k.ú. Bílov - podíl 1/4 – zjištěná cena:
131 301,57 Kč
a.1.2) Garáže - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 – § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ C Svislá nosná konstrukce: kovová, plechová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,954 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,441 (Bytové domy) Obestavěný prostor (OP): 1.NP včetně 2,50×5,90×4,85+2,20×5,70×4,60 zastřešení Vybavení: Název, popis 1. Základy – běžné základové pásy s izolací 2. Obvodové stěny – zděné tloušťky 15 cm až 30 cm, dřevěná oboustranně obitá 3. Stropy 4. Krov – pultový krov 5. Krytina – živičná 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů – omítky 8. Dveře 9. Okna – dřevěná zdvojená 10. Vrata – dřevěná 11. Podlahy – betonová podlaha
=
129,22 m3
Obj. podíl Hodnocení 8,20 % Standardní 33,80 % Standardní 0,00 % 16,20 % 8,20 % 1,90 % 6,30 % 3,60 % 1,60 % 6,20 % 14,00 %
Neuvažuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Nadstandardní Standardní Standardní
– 10 – Název, popis 12. Elektroinstalace
Obj. podíl Hodnocení 0,00 % Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 1,90 % 8. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,60 % 9. Okna 0,54 × 1,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – + =
0,0190 0,0360 0,0086 0,9536
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 045,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9536 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4410 781,82 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 129,22 m3 × 781,82 Kč/m3
=
101 026,78 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 101 026,78 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
70 718,75 Kč 30 308,03 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/4 7 577,01 Kč
Garáže - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 – zjištěná cena:
7 577,01 Kč
a.1.3) Kůlna, sklad - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 – §7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,441 (Bytové domy)
– 11 – Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,00×5,70×4,80 Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové základové pásy a patky 2. Obvodové stěny – dřevěná, jednostranně obitá konstrukce 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina – asfaltová lepenka 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů – nátěry 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy – beton 12. Elektroinstalace
=
54,72 m3
Obj. podíl 8,30 % 31,90 % 21,20 % 0,00 % 11,10 % 1,60 % 6,00 % 0,00 % 3,70 % 1,40 % 10,80 % 4,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 21,20 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,60 % 9. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,70 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,40 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – – =
0,2120 0,0160 0,0370 0,0140 0,0400 0,6810 0,8000
Ocenění: Základní jednotková cena 970,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4410 608,82 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 54,72 m3 × 608,82 Kč/m3
=
33 314,63 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 33 314,63 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
13 325,85 Kč 19 988,78 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/4 4 997,19 Kč
– 12 – Kůlna, sklad - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 – zjištěná cena:
4 997,19 Kč
a.1.4) Venkovní úpravy na pozemcích, parcelách č. st.69, st.70, 120, v k.ú. Bílov podíl 1/4 – § 10 Ocenění Stavby Budova č.p.3 v k.ú. Bílov - podíl 1/4 + Garáže - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov + podíl 1/4 Kůlna, sklad - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - + podíl 1/4 Cena staveb – celkem: = Podíl z ceny staveb: × Cena venkovních úprav: = Venkovní úpravy na pozemcích, parcelách č. st.69, st.70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 – zjištěná cena:
131 301,57 Kč 7 577,01 Kč 4 997,19 Kč 143 875,77 Kč 2,5 % 3 596,89 Kč 3 596,89 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Budova č.p.3 v k.ú. Bílov - podíl 1/4 2) Garáže - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov podíl 1/4 3) Kůlna, sklad - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 4) Venkovní úpravy na pozemcích, parcelách č. st.69, st.70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 100 825,13 Kč 101 026,78 Kč 33 314,63 Kč 3 596,89 Kč 2 238 763,43 Kč 2 238 760,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Budova č.p.3 v k.ú. Bílov - podíl 1/4 2) Garáže - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov podíl 1/4 3) Kůlna, sklad - část stavby bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov - podíl 1/4 4) Venkovní úpravy na pozemcích, parcelách č. st.69, st.70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
131 301,57 Kč 7 577,01 Kč 4 997,19 Kč 3 596,89 Kč 147 472,66 Kč 147 470,– Kč
– 13 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.č. st.69, st,70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 584 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) ×
1,100 2,131 0,441
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 532 35,– 36,1812 435 35,– 36,1812 464 35,– 36,1812 1 431
Cena [Kč] 19 248,40 15 738,82 16 788,08 51 775,30
Název Zastavěná plocha Zastavěná plocha Zahrada Součet:
Parc. č. st.69 st.70 120
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky, parc.č. st.69, st,70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 – zjištěná cena:
1/4 12 943,83 Kč 12 943,83 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn realizovaný převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je za účelem stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota - Budova č.p.3 v k.ú. Bílov, stavba bez čp/če na parc.č. st.70 v k.ú.Bílov, venkovní úpravy na pozemcích, parcelách č. st.69, st.70, 120, v k.ú. Bílov, pozemky, parc.č. st.69, st,70, 120, v k.ú. Bílov - podíl 1/4: =
160 410,– Kč
– 14 –
Oddíl 2 a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 125, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 584 obyvatel v obci. § 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Inženýrské stavby)
2,256 0,307
Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní snížení upravená Ostatní plocha 125 132 35,– 30 % 20,0000* 2 *) cena byla upravena na 20 Kč/m podle § 28 odst. 9 2
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek, parc.č. 125, v k.ú. Bílov - podíl 1/4 – zjištěná cena:
× =
Cena [Kč] 2 640,–
1/4 660,– Kč 660,– Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky pozemních komunikací typu dráhy, dálnice, silnice, ostatní pozemní komunikace a pozemky veřejných prostranství, tedy ploch přístupných všem bez omezení, sloužících obecnému zájmu, nebo pozemky k danému účelu určených opatřením podle stavebního zákona, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Vzhledem ke skutečnosti, že pro účely převodů vlastnických práv k pozemkům veřejných pozemních komunikací nebo veřejných prostranství, nikoliv komunikací budovaných investory v uzavřených průmyslových, skladovacích, nebo jiných areálech komerčního charakteru, nebo komunikací budovaných v souvislosti s obchodními a komerčními centry, se ceny dosud stanovovaly výhradně v souladu s ustanoveními zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášek, kterými se provádějí některá ustanovení uvedeného zákona, jelikož zřizovateli a správci veřejně provozovaných komunikaci a veřejných prostranství jsou výhradně instituce státní správy - Česká republika, a orgány krajské nebo obecní samosprávy, nelze v daném případě uvažovat o existenci trhu se srovnatelnými nemovitostmi a obvyklém obchodním styku. Z tohoto důvodu je jako porovnávací cena uvažována cena zjištěná dle platných cenových předpisů pro danou obec.
– 15 – Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota- Pozemek, parc.č. 125, v k.ú. Bílov - podíl 1/4:
=
660,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
147 470,– 13 600,– 161 070,– 161 070,–
Kč Kč Kč Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná na základě cenových předpisů účinných ke dni ocenění po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k nemovitostem zapsaným na LV č. 97 pro katastrální území Bílov, budově č.p. 3 na parcele č. st.69, stavbě bez čp/če na parcele č. st. 70, a pozemkům, parcelám č. st.69, st.70, 120, 125, v katastrálním území Bílov, obec Bílov, v okrese Nový Jičín, kraj Moravskoslezský, podle odborného odhadu znalce
161 000,– Kč Cena slovy: jednostošedesátjedentisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Pulková Olga Bílov č.p.3 Bílov Pulková Olga a Pulko Andrej Bílov č.p.3 Bílov Id. ¼ Stavba: č.p.3 Stavba: bez čp/če na parc.č.st.70 Parcela: st.69 Parcela: st.70 Parcela: 120 Parcela: 125
Ocenění
Nařízení exekuce Usnesení soudu o nařízení exekuce 58 EXE-1588/2011-18 ze dne 29.11.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu v Ostravě, JUDr.Milana Vlhy, soudního exekutora, 102 EX-00321/2011-038, ze dne 1.12.2011. Právní moc ke dni 15.12.2011.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
– 17 –
Ostrava, 17. 7. 2013 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 18 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/273 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013363 podle připojené likvidace.
– 19 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00321/11-090 ze dne 12. 6. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 97 pro katastrální území Bílov, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa. Fotodokumentace.
