09-273)

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9184-748/2012 o ceně souboru nemovitostí - domu Česká Kamenice č.p. 140 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 158/1, 256/3, domu Česká Kamenice č.p. 385 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St, 374, St. 1268, 179/2, 180/1, 2708 a rozestavěné stavby na pozemku parc.č. St. 1268, vše v k.ú. a obci Česká Kamenice, okres Děčín, kraj Ústecký

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 210/09-273)

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. podle stavu ke dni 7.11.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 19.11.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně souboru nemovitostí - domu Česká Kamenice č.p. 140 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 158/1, 256/3, domu Česká Kamenice č.p. 385 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St, 374, St. 1268, 179/2, 180/1, 2708 a rozestavěné stavby na pozemku parc.č. St. 1268, vše v k.ú. a obci Česká Kamenice, okres Děčín, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 210/09-273 ze dne 11.10.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitostí – rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Soubort nemovitostí Adresa nemovitosti: Kostelní 140, Dívčí 385 407 21 Česká Kamenice Kraj: Ústecký Okres: Děčín Česká Kamenice Obec: Katastrální území: Česká Kamenice Počet obyvatel: 5 557 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.11.2012 za přítomnosti pana Štefana Gažiho a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 210/09-273 ze dne 11.10.2012 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 11.10.2012 (LV č. 62, LV č. 1673) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 7.11.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené panem Štefanem Gažim - podklady z archivu Stavebního úřadu MÚ Česká Kamenice - PD Rodinný dům na p.p.č. 180/1 k.ú. Česká Kamenice, zpracovatel Alena

-3Bílková, termín 02/1999 - dodatečné stavební povolení rodinného domu na p.p.č. 180/1 v k.ú, Česká Kamenice č,j, SÚ-236/2001-Pt:ODSN/DoSP ze dne 17.4.2012 - kolaudace plynofikace domu Česká Kamenice č.p. 385 - informace o počtu bytů v domech Česká Kamenice č.p. 140 a č.p. 385 - geometrický plán pro rozdělení pozemku a vyznačení budov č. 856-150/2008, zpracovatel GEOPLÁN-OC s.r.o., Tržní 86/15, Děčín - mapa lokality 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 62 pro k.ú. Česká Kamenice je uvedeno: A - Vlastnické právo: SJM Gaži Štefan a Gažiová Verona, Kostelní 140, 407 21 Česká Kamenice B - Nemovitosti: Pozemky: 210 m2 parc.č. St. 158/1 parc.č. St. 374 227 m2 parc.č. St. 1268 81 m2 parc.č. 179/2 70 m2 parc.č. 180/1 348 m2 21 m2 parc.č. 256/3 parc.č. 2708 26 m2

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří, stavba LV 1673 zahrada zahrada zahrada ostatní plocha, jiná plocha

Stavby: Česká Kamenice, č.p. 140, způsob využití rodinný dům, na parcele St. 158/1 Česká Kamenice, č.p. 385, způsob využití rodinný dům, na parcele St. 374 U pozemků a staveb je uvedeno rozsáhlé chráněné území, u pozemku parc.č. St. 374 a stavby Česká Kamenice č.p. 385 je navíc uvedeno nemovitá kulturní památka. B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízená exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu podrobně viz. příloha LV č. 62. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 62 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména obsazenost prakticky všech bytů v obou domech bez uzavřených nájemních smluv převážně rodinnými příslušníky vlastníků.

-4-

Na listu vlastnictví č. 1673 pro k.ú. Česká Kamenice je uvedeno: A - Vlastnické právo: Gažiová Verona, Kostelní 140, 407 21 Česká Kamenice B - Nemovitosti: Stavby: rozestavěno, na parcele St. 1268, LV:62 U stavby je uvedeno rozsáhlé chráněné území. B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízená exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu podrobně viz. příloha LV č. 1673 D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 1673 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace je k dispozici pouze na rozestavěný rodinný dům, s drobnými změnami souhlasí se skutečností. Ocenění je provedeno převážně na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací pana Štefana Gažiho. Přístup mi byl umožněn pouze do rozestavěného rodinného domu. Do ostatních nemovitostí mi byl odmítnut přístup s tím, že jsou vlastnictvím ostatních rodinných příslušníků a že se jich exekuce netýká, proto u těchto nemovitostí je při ocenění vycházeno zejména z venkovní obhlídky, obvyklého provedení v době výstavby a omezených podkladů z archivu Stavebního úřadu MÚ Česká Kamenice. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o soubor prakticky tří nemovitostí, zapsaných na 2 LV: První nemovitost tvoří dům Česká Kamenice č.p. 140 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 158/1 a 256/3. Nemovitost je situována v ulici Kostelní. Dům je napojen na vodovod, plynovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří chodník z teracové dlažby a plotová vrátka na pozemku parc.č. 256/3. Území je mírně svažité směrem na sever. Tato nemovitost je dále označena jako RD č.p. 140. Druhou nemovitost tvoří dům Česká Kamenice č.p. 385 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 374,

-5St. 1268, 179/2, 180/1 a 2708. Nemovitost je situována v ulici Dívčí. Dům je napojen na vodovod, plynovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří částečné oplocení pozemku a plotová vrátka na pozemku užívaném jako zahrada. Území je rovinné až mírně svažité směrem na jih. Tato nemovitost je dále označena jako RD č.p. 385. Třetí nemovitost tvoří rozestavěný rodinný dům na pozemku parc.č. St. 1268, zapsaném na LV č. 62. Nemovitost je situována rovněž v ulici Dívčí u RD č.p. 385. Dům je napojen na vodovod, plynovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Tato nemovitost je dále označena jako Rozestavěný RD na parc.č. St. 1268. Česká Kamenice je menším městem situovaným na rozhraní CHKO České středohoří a CHKO Labské pískovce, ve vzdálenosti cca 15 km od okresního města Děčín. V místě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování oceňované nemovitosti RD č.p. 140 je v centru města, ve vzdálenosti cca 200 m od centrálního náměstí. Situování oceňovaných nemovitostí RD č.p. 385 a rozestavěného RD je v zástavbě převážně původních rodinných domů v ulici Dívčí, odbočující z hlavní ulice Dukelských hrdinů, v blízkosti supermarketu Billa, ve vzdálenosti cca 700 m od centra.

B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 210/09-273 ze dne 11.10.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitostí – rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit).

1. Popis objektů a pozemků RD č.p. 140 Dům Česká Kamenice č.p. 140 Jedná se o dům koncový v řadě, se dvěma nadzemními podlažími. Dům je zděný, s částečně polovalbovou střechou, opatřenou plechovou krytinou, s částečně mírnou sedlovou střechou s krytinou z živičného šindele nebo provizorní plachtou, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu a

-6hromosvodu, s fasádou hladkou s nátěrem. Provedení jednotlivých podlaží: Protože mi nebyl umožněn vstup do nemovitosti, je dále uvedeno předpokládané provedení z doby výstavby s pozdějšími úpravami dle kusých informací současných obyvatel domu, Předpokládané obvodové stěny zděné v tl. 45 až 60 cm, stropy klenbové nebo polospalné s rovným podhledem, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, podlahy převážně z keramické dlažby a prkenné, schody kamenné. Jsou osazena dřevěná zdvojená okna a dveře hladké. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění je elektrickými přímotopy nebo lokálními plynovými topidly, ohřev teplé vody v el. bojlerech. Předpokládáno je běžné vybavení sociálních zařízení a kuchyní (vana, umyvadlo, WC, plynový nebo elektrický sporák). Výčet místností: Podle údaje v archivu Stavebního úřadu MÚ v České Kamenici jsou v domě celkem tři byty, což potvrdili i dotázaní uživatelé bytů. Dům tvoří vzhledově a částečně i provedením odlišené dvě části. Část s mírnou sedlovou střechou má jeden vstup z ulice a je zde zřejmě jeden byt ve dvou NP. Část s polovalbovou střechou má dva vstupy (jeden z ulice a jeden po chodníku na pozemku parc.č. 256/3) a zřejmě každým vstupem je přístupný samostatný byt ve dvou NP. Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a jsou v něm tři byty, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří odhaduji podle provedení na cca 125 roků. Podle vzhledu se jedná o dům s převážně původními prvky dlouhodobé životnosti a průběžnou pouze nejnutnější obměnou prvků krátkodobé životnosti. Celkovou životnost předpokládám vzhledem k masivnímu provedení cca 160 roků. Ostatní stavby Chodník z teracové dlažby a plotová vrátka na pozemku parc.č. 256/3. Pozemky Pozemek zastavěný vlastním domem a pruh pozemku umožňující zadní vstup do domu. Pozemky jsou mírně svažité směrem na sever, přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na všechny IS. Výměra pozemků: parc.č. St. 158/1 210 m2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 256/3 21 m2 zahrada celkem 231 m2

RD č.p. 385 Dům Česká Kamenice č.p. 385 Jedná se o dům samostatně stojící, se dvěma nadzemními podlažími a částečným podkrovím. Dům je částečně dřevěný (roubenka), částečně zděný (přístavby), s částečně polovalbovou střechou, opatřenou plechovou krytinou, s částečně mírnou pultovou nebo téměř plochou střechou s krytinou z vlnitého plechu, působící spíše provizorně, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu, s fasádou roubenou nebo hladkou s nátěrem.

-7-

Provedení jednotlivých podlaží: Protože mi nebyl umožněn vstup do nemovitosti, je dále uvedeno předpokládané provedení z doby výstavby s pozdějšími úpravami dle kusých informací současných obyvatel domu, Předpokládané obvodové stěny roubené v tl. do 30 cm a zděné v tl. 30 až 45 cm, stropy nespalné nebo polospalné s rovným podhledem, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, podlahy převážně z keramické dlažby a prkenné, schody dřevěné. Jsou osazena dřevěná zdvojená nebo dvojitá rámová okna a dveře hladké nebo rámové náplňové. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění je elektrickými přímotopy nebo lokální kamny na tuhá paliva, ohřev teplé vody v el. bojlerech. Předpokládáno je běžné vybavení sociálních zařízení a kuchyní (vana, umyvadlo, WC, plynový nebo elektrický sporák). Výčet místností: Podle údaje v archivu Stavebního úřadu MÚ v České Kamenici jsou v domě celkem tři byty, což potvrdili i dotázaní uživatelé bytů. Dům tvoří vzhledově a částečně i provedením odlišené dvě části. Část vzhledově roubenku se 2 NP a podkrovím a zděnou přístavbu resp. přístavby. Dům má jeden vstup. Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a jsou v něm tři byty, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří odhaduji podle provedení na cca 125 roků. Podle vzhledu se jedná o dům s převážně původními prvky dlouhodobé životnosti roubené části a novějšími u zděné části a průběžnou pouze nejnutnější obměnou prvků krátkodobé životnosti. Celkovou životnost předpokládám vzhledem k pozdějším přístavbám cca 160 roků. Ostatní stavby Částečné oplocení pozemku a plotová vrátka na pozemku užívaném jako zahrada. Pozemky Pozemek zastavěný vlastním domem a rozestavěným domem na jiném LV a pozemek užívaný jako zahrada. Pozemky jsou rovinné až mírně svažité směrem na jih, přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na všechny IS. Výměra pozemků: parc.č. St. 374 227 m2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. St. 1268 81 m2 zastavěná plocha a nádvoří, stavba LV 1673 parc.č. 179/2 70 m2 zahrada 348 m2 zahrada parc.č. 180/1 2 parc.č. 2708 26 m ostatní plocha, jiná plocha celkem 752 m2

Rozestavěný RD na parc.č. St. 1268 Rozestavěný RD na parc.č. St. 1268 Jedná se o dům samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, s půdorysem ve

-8tvaru písmene L. Dům je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou plechovou krytinou, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu, s fasádou hladkou s nátěrem. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stěny zděné z pórobetonu tl. 30 cm, stropy nespalné s rovným podhledem a zešikmené v podkroví, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, podlahy převážně z keramické dlažby a laminátové plovoucí nebo kryté PVC, schody betonové s keramickým obkladem. Jsou osazena dřevěná zdvojená okna a dveře hladké. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění je elektrickými přímotopy nebo lokální kamny na tuhá paliva, ohřev teplé vody v el. bojlerech. Je osazeno běžné vybavení sociálních zařízení a kuchyní (vana, umyvadlo, WC, sporák). Výčet místností: 1.NP: Chodba a schodiště, kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC. Podkroví: Předsíň, kuchyň, 2 pokoje, koupelna s WC, prádelna. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví a jsou v něm dva byty, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří je dle dodatečného stavebního povolení a vzhledu 11 roků, provedení částečně z použitého materiálu, celkovou životnost předpokládám cca 80 roků. I když je dům dosud zapsán na LV jako rozestavěný, je prakticky dokončen.

2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu

-9(vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce.

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.

Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. Obvyklá cena je stanovena pro každou část samostatně.

RD č.p. 140

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Česká Kamenice č.p. 140 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: Název podlaží 1.NP: 2.NP:

13,50*9,50+(8,50*9,50-4,50*3,10) 13,50*9,50+(8,50*9,50-4,50*3,10)

= =

Zastavěná plocha 195,05 m2 195,05 m2

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 13,50*9,50*(2,60+2,60)+(8,50*9,50-4,50* *3,10)*(2,50+2,40)

195,05 m2 195,05 m2 Konstrukční výška 2,60 m 2,60 m

=

994,22 m3

- 10 Zastřešení:

13,50*9,50*(0,55+4,70/2)-9,50*4,75/2* = *4,75/3+(8,50*9,50-4,50*3,10)*(0,10+2,00/2) Obestavěný prostor – celkem: =

409,68 m3 1 403,90 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,10 1,00 4,40 1,00 4,10 1,00 0,60 1,00 3,00 1,00 1,80 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 5,10 1,00 0,40 0,00 0,00 92,17

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9217

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 975,- Kč/m3 0,9217 1,0000 2,1390 0,9670

Základní cena upravená

=

3 893,74 Kč/m3

Plná cena:

1 403,90 m3 * 3 893,74 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků

=

5 466 421,59 Kč

- 11 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 125 / 160 = 78,125 %

-

4 270 641,86 Kč

Dům Česká Kamenice č.p. 140 - zjištěná cena

=

1 195 779,73 Kč

=

115 500,- Kč

= =

1 195 780,- Kč 115 500,- Kč

Pozemky: 231 m2 á 500,- Kč/m2

Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

1 311 280,- Kč

Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí

1 311 280,- Kč

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici pouze údaje z inzerce v České Kamenici: Prodej dům rodinný 150 m2, Komenského, Česká Kamenice Prodáme menší RD v České Kamenici, okres Děčín. ZP 75 m2. Dům je ve velmi dobrém stavu. Jsou zde dvě samostatné bytové jednotky1+1 + koupelna s WC a 2+1+ koupelna s WC Okna dřevěná špaletová s izolačním dvojsklem, podlahy plovoucí, dlažby a klasická dřevěná. Topení ústřední plynové pro oba byty. Z bytu v horním patře je vchod na velkou , pěknou terasu s markýzou. Sklep o třech místnostech. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 00040 (Reality-Sever, s.r.o., B. Egermanna 156, 47301 Nový Bor), aktualizace 11.10.2012, inzerovaná cena 1,89 mil. Kč, uvedena užitná plocha 150 m2, pozemek neuveden. Jednotková cena 12 600,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, v obdobném až lepším stavu, menší velikosti, s pozemkem rovněž pouze pod domem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x0,90x0,90x0,90x1,00=0,62 Redukovaná jednotková cena 7 800,- Kč/m2. Prodej dům rodinný 150 m2, Lužická, Česká Kamenice, Horní Kamenice Nabízíme na základě výhradní smlouvy s majitelem k prodeji rodinný dům s velkou zahradou situovaný mezi Českou Kamenicí a Kamenickým Šenovem. V přízemí jsou dvě místnosti, kuchyň, záchod s koupelnou, veranda a kotelna. V patře jsou místnosti čtyři a záchod s koupelnou. Dům je zčásti

- 12 podsklepen. V ceně nemovitosti je i sousedící stavební parcela. Poloha domu u silnice č.13 s místem k parkování vybízí zájemce s podnikatelským záměrem. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky Fw-200 (Severní realitní Ústí nad Labem, s.r.o., Masarykova 635/159, 40001 Ústí nad Labem), aktualizace 15.10.2012, inzerovaná cena 1,49 mil. Kč, uvedena užitná plocha 255 m2, pozemek 2668 m2. Jednotková cena 5 800,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, ale horší lokalitě, v obdobném stavu, obdobné velikosti, s větším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,15x1,00x1,00x1,00x0,90=0,88. Redukovaná jednotková cena 5 100,- Kč/m2. Prodej dům rodinný 250 m2, Dvořákova, Česká Kamenice Nabízíme k prodeji RD v České Kamenici, okres Děčín. Zastavěná plocha 190 m2, podlahová plocha 250 m2, celková plocha 435 m2. Dům o dvou bytových jednotkách 4+1 a 2+1. V přízemí garáž, dílna a prostory pro podnikání. Topení je ústřední plynové, byt 4+1 po rekonstrukci.Dům je v těsné blízkosti historického náměstí. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky info2DM404:916422 (Reality-Sever, s.r.o., B. Egermanna 156, 47301 Nový Bor), aktualizace 12.10.2012, inzerovaná cena 1,785 mil. Kč, uvedena užitná plocha 250 m2, pozemek 435 m2. Jednotková cena 7 100,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, v obdobném až lepším stavu, obdobné velikosti, s větším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,00x0,90x1,00x0,95=0,73. Redukovaná jednotková cena 5 200,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 5 100,- až 7 800,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 5 500,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – vzhledem k nedostatku podkladů o uskutečněných prodejích pouze údaje z inzerce, rodinné domy srovnatelné, ve stejné nebo srovnatelné lokalitě. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 5,5 tis. Kč/m2. Pro výměru podlahové plochy cca 230 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 1,25 mil. Kč. Srovnávací hodnota

= 1 250 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji ve výši porovnávací hodnoty 1,15 mil. Kč.

- 13 Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízené exekuce a exekučního příkazu k prodeji a bez zástavního práva.

Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena nemovitosti

1 250 000,- Kč

slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč

RD č.p. 385

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Česká Kamenice č.p. 385 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ M Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími Počet nadzemních podlaží: Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 0,80*2,60) 2.NP: 0,80*2,60) Podkroví: Název podlaží 1.NP: 2.NP: Podkroví:

12,40*5,60+12,40*3,00+(8,85*6,70=

163,86 m2

= =

163,86 m2 69,44 m2

12,40*5,60+12,40*3,00+(8,85*6,7012,40*5,60 Zastavěná plocha 163,86 m2 163,86 m2 69,44 m2

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 12,40*5,60*(2,20+2,40)+12,40*3,00*(2,40+ = +2,10+1,50/2)+(8,85*6,70-0,80*2,60)*(2,40+ +2,40)

Konstrukční výška 2,20 m 2,40 m 2,20 m

789,36 m3

- 14 Zastřešení: 12,40*5,60*(1,50+2,00/2) Obestavěný prostor – celkem:

= =

173,60 m3 962,96 m3


Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S P 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 1,00 11,15 0,46 5,13 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,10 1,00 4,40 1,00 4,10 0,00 0,00 1,00 3,00 1,00 1,80 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 5,10 1,00 0,40 0,00 0,00 85,55

Část [%] 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


0,8555

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

1 780,- Kč/m3 1,0750 0,8555 1,0000 2,1390 0,9670


=

3 501,54 Kč/m3

Plná cena:

962,96 m3 * 3 501,54 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků

=

3 371 842,96 Kč

- 15 Opotřebení: odborným odhadem = 65,000 %

-

2 191 697,92 Kč

Dům Česká Kamenice č.p. 385 - zjištěná cena

=

1 180 145,04 Kč

=

225 600,- Kč

= =

1 180 145,- Kč 225 600,- Kč

Pozemky: 752 m2 á 300,- Kč/m2

Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

1 405 745,- Kč


1 405 750,- Kč

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici pouze údaje z inzerce v České Kamenici: Prodej dům rodinný 150 m2, Komenského, Česká Kamenice Prodáme menší RD v České Kamenici, okres Děčín. ZP 75 m2. Dům je ve velmi dobrém stavu. Jsou zde dvě samostatné bytové jednotky1+1 + koupelna s WC a 2+1+ koupelna s WC Okna dřevěná špaletová s izolačním dvojsklem, podlahy plovoucí, dlažby a klasická dřevěná. Topení ústřední plynové pro oba byty. Z bytu v horním patře je vchod na velkou , pěknou terasu s markýzou. Sklep o třech místnostech. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 00040 (Reality-Sever, s.r.o., B. Egermanna 156, 47301 Nový Bor), aktualizace 11.10.2012, inzerovaná cena 1,89 mil. Kč, uvedena užitná plocha 150 m2, pozemek neuveden. Jednotková cena 12 600,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, v obdobném až lepším stavu, menší velikosti, s pozemkem rovněž pouze pod domem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x0,90x0,90x0,90x1,00=0,62 Redukovaná jednotková cena 7 800,- Kč/m2.

Prodej dům rodinný 250 m2, Dvořákova, Česká Kamenice Nabízíme k prodeji RD v České Kamenici, okres Děčín. Zastavěná plocha 190 m2, podlahová plocha 250 m2, celková plocha 435 m2. Dům o dvou bytových jednotkách 4+1 a 2+1. V přízemí garáž, dílna a prostory pro podnikání. Topení je ústřední plynové, byt 4+1 po rekonstrukci.Dům je v těsné blízkosti historického náměstí.

- 16 Inzerce na sreality.cz, ID zakázky info2DM404:916422 (Reality-Sever, s.r.o., B. Egermanna 156, 47301 Nový Bor), aktualizace 12.10.2012, inzerovaná cena 1,785 mil. Kč, uvedena užitná plocha 250 m2, pozemek 435 m2. Jednotková cena 7 100,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, v obdobném až lepším stavu, obdobné velikosti, s větším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,00x0,90x1,00x0,95=0,73. Redukovaná jednotková cena 5 200,- Kč/m2. Prodej dům rodinný 246 m2, Pivovarská, Česká Kamenice, Dolní Kamenice Nabízíme koupi rodinného domu při ulici Děčínská a Pivovarská v České Kamenici, v místní části Dolní Kamenice v zahradním prostředí. Dům je možné využít jako vícegenerační. V domě se nachází 3 bytové jednotky, a to 2+1 (56 m2), 3+1 (80 m2) a 3+1 (61 m2). Všechny tyto byty jsou v současné době pronajaty (deregulovaný nájem, smlouvy jsou uzavřeny na dobu určitou s prolongací na tři měsíce). Čistý výnos z nájmu: byt č. 1 - 5.100,-Kč, byt č. 2 5.700,-Kč, byt č. 3 - 4725,-Kč Jde o starší typ rodinného domu, postaveného v roce 1844, objekt je částečně zděný ze smíšeného kamenného zdiva a částečně dřevěné konstrukce. má dvě nadzemní podlaží a je z části, cca 1/3, podsklepený. Dům je velice dobře udržován, je po rozsáhlé rekonstrukci provedené v roce 1996-2007, kdy byly téměř kompletně zrekonstruovány jednotlivé bytové jednotky, společné prostory, ošetřena fasáda, provedena nová střešní krytina. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 001894 (REALITY ŠIROKÝ, Masarykovo nám. 2/2, 40502 Děčín), aktualizace 31.10.2012, inzerovaná cena 1,995 mil. Kč, uvedena užitná plocha 246 m2 (čistá podlahová bytů 197 m2), pozemek rovněř 246 m2. Jednotková cena 8 100,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, v lepším stavu, obdobné velikosti, s obdobným pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x0,90x0,90x1,00x1,00=0,69. Redukovaná jednotková cena 5 600,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 5 200,- až 7 800,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 5 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – vzhledem k nedostatku podkladů o uskutečněných prodejích pouze údaje z inzerce, rodinné domy srovnatelné, ve stejné nebo srovnatelné lokalitě. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 5 tis. Kč/m2. Pro výměru podlahové plochy cca 290 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 1,45 mil. Kč. Srovnávací hodnota

d) Zdůvodnění obvyklé ceny

= 1 450 000,- Kč

- 17 Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji max. ve výši věcné hodnoty 1,4 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízené exekuce a exekučního příkazu k prodeji a bez zástavního práva.



1 400 000,- Kč

slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč

Rozestavěný RD na parc.č. St. 1268

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Rozestavěný RD na parc.č. St. 1268 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 1.NP: Název podlaží 1.NP: 1.NP:

11,40*4,40+5,10*6,20-1,20*1,20/2 11,40*4,40+5,10*6,20-1,20*1,20/2

= =

Zastavěná plocha 81,06 m2 81,06 m2

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (11,40*4,40+5,10*6,20-1,20*1,20/2)*(0,25+

81,06 m2 81,06 m2 Konstrukční výška 2,80 m 2,45 m

=

247,23 m3

- 18 +2,80) (11,40*4,40+5,10*6,20-1,20*1,20/2)*(1,65+ +2,30/2) Obestavěný prostor – celkem: 1.NP:

=

226,97 m3

=

474,20 m3


Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 1,90 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 0,00 0,00 95,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


0,9500

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

2 290,- Kč/m3 1,1200 0,9500 1,0000 2,1390 0,9670


=

5 211,80 Kč/m3

Plná cena:

474,20 m3 * 5 211,80 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků

=

2 471 435,56 Kč

- 19 Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 80 = 13,750 %

-

339 822,39 Kč

Rozestavěný RD na parc.č. St. 1268 - zjištěná cena

=

2 131 613,17 Kč


2 131 610,- Kč

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici pouze údaje z inzerce v České Kamenici: Prodej dům rodinný 150 m2, Komenského, Česká Kamenice Prodáme menší RD v České Kamenici, okres Děčín. ZP 75 m2. Dům je ve velmi dobrém stavu. Jsou zde dvě samostatné bytové jednotky1+1 + koupelna s WC a 2+1+ koupelna s WC Okna dřevěná špaletová s izolačním dvojsklem, podlahy plovoucí, dlažby a klasická dřevěná. Topení ústřední plynové pro oba byty. Z bytu v horním patře je vchod na velkou , pěknou terasu s markýzou. Sklep o třech místnostech. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 00040 (Reality-Sever, s.r.o., B. Egermanna 156, 47301 Nový Bor), aktualizace 11.10.2012, inzerovaná cena 1,89 mil. Kč, uvedena užitná plocha 150 m2, pozemek neuveden. Jednotková cena 12 600,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, v horším stavu, obdobné velikosti, s pozemkem pouze pod domem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,00x1,50x1,00x0,95=1,21 Redukovaná jednotková cena 15 200,- Kč/m2. Prodej dům rodinný 160 m2, Líska, Česká Kamenice Menší domek v Lísce s nádherným výhledem Tento malý a útulný domek se nachází na kopci na konci osady Líska . Z terasy domu je nádherným výhled na okolní krajinu. V přízemí objektu se nachází, vstupní chodba, ze které je vstup do hlavní obytné místnosti s krbem a kuchyňským koutem. Dále přes chodbu je domácí dílna, kterou lze snadno adaptovat na obytnou místnost. V přízemí se rovněž nachází WC a koupelna. V patře jsou tři ložnice. Objekt je podsklepený. Oplocený pozemek o celkové ploše 400 m2 je předmětem prodeje a dále je od obce pronajata zahrada o výměře cca 2 000 m2. Nemovitost je napojena na rozvod vody ze studny společné pro několik okolních domů, Kanalizace je svedena do vlastního septiku. Topení je ústřední na tuhá paliva. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky N05689 (Vesta realitní kancelář, s.r.o., Masarykovo nám. 193/20, 40502 Děčín), aktualizace 15.11.2012, inzerovaná cena 1,45 mil. Kč, uvedena užitná plocha 160 m2, ze zastavěné 90 m2 a částečného podkroví uvažuji cca 120 m2, pozemek 400 m2.

- 20 Jednotková cena 12 100,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, ale odlehlé části, v horším stavu, obdobné velikosti, s pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,10x1,00x1,50x1,00x0,90=1,26. Redukovaná jednotková cena 15 200,- Kč/m2. Prodej dům rodinný 150 m2, Lipová, Česká Kamenice Nabízíme k prodeji druhý ze dvou RD 5+1+G s velice vydařeného malého developerského projektu v klidné části s krásným vyhledem na přírodu v České Kamenici. RD má nízké náklady na užívání s vlastní ČOV a studnou! Tuto stavbu doporučujeme těm, kteří hledají kvalitní bydlení v přírodě. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 094-N00788 (RE/MAX Synergy, Krupská 29/28, 41501 Teplice), aktualizace 21.10.2012, inzerovaná cena 3,9 mil. Kč, uvedena užitná plocha 160 m2, ze zastavěné 90 m2 a částečného podkroví uvažuji cca 150 m2, pozemek 1000 m2. Jednotková cena 26 000,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, ale odlehlé části, v lepším stavu, obdobné velikosti, s pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,10x0,90x0,90x1,00x0,90=0,62. Redukovaná jednotková cena 16 100,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 15 200,- až 16 100,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 15 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – vzhledem k nedostatku podkladů o uskutečněných prodejích pouze údaje z inzerce, rodinné domy srovnatelné, ve stejné nebo srovnatelné lokalitě. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 15 tis. Kč/m2. Pro výměru podlahové plochy cca 130 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 1,95 mil. Kč. Srovnávací hodnota

= 1 950 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji ve výši porovnávací hodnoty 1,95 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízené exekuce a exekučního příkazu k prodeji a bez zástavního práva.


- 21 -


1 950 000,- Kč

slovy: jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč

Rekapitulace obvyklých cen: RD č.p. 140 (dům Česká Kamenice č.p. 140 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 158/1 a 256/3)


1 250 000,- Kč

slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč

RD č.p. 385 (dům Česká Kamenice č.p. 385 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 374, St. 1268, 179/2, 180/1 a 2708)


1 400 000,- Kč

slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč

Rozestavěný RD na parc.č. St. 1268


1 950 000,- Kč

slovy: jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč

Poznámka: v případě prodeje jednotlivých částí souboru nemovitostí samostatně doporučuji při prodeji rozestavěné budovy na parc.č. St. 1268 provést rozdělení pozemku parc.č. 180/1 dle GP v příloze a dům prodávat spolu s pozemky parc.č. 2708 a parc.č. 180/3 (dle GP), které jsou zapsány na jiném LV.

V Srbicích, 19.11.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice

- 22 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9184-748/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 281 12. V Srbicích, 19.11.2012 Ing. Zdeněk Garlík

09-273)

Recommend Documents