2015 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2875/59/2015

3. 6. 2015

Ostopovice 3. 6. 2015 k č.j. 107 EX 2/12-202

ZN A L E C KÝ

P O S U D E K č. 2875/59/2015 ve věci

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 436 – pozemek parc. č. 2080, jehož součástí je stavba č. p. 276, bydlení v katastrálním území POHOŘELICE NAD JIHLAVOU, ulice Dlouhá č. p. 276, obec Pohořelice, okres Brno – venkov

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 276 na pozemku parc. č. 2080, pozemek parc. č. 2080 zaps. na LV č. 436 pro k. ú. Pohořelice nad Jihlavou a obec Pohořelice, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních či pachtovních práv, s nemovitými věcmi spojených

Datum místního šetření:

14. 05. 2015

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

14. 05. 2015

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 25 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


3. 6. 2015

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno – venkov, č.j. 107 EX 2/12-202 ze dne 31. 3. 2015 (doručeno dne 14. 4. 2015). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 276 na pozemku parc. č. 2080, pozemek parc. č. 2080 zaps. na LV č. 436 pro k. ú. Pohořelice nad Jihlavou a obec Pohořelice, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních či pachtovních práv, s nemovitými věcmi spojených. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 107 EX 2/12-202 b/ dodané vlastníkem nebyly doloženy (zaslány) žádné doklady k oceňované nemovitosti (kolaudační rozhodnutí, výkresová dokumentace, stavební povolení, nabývací tituly apod.), dále nebyly doloženy případné smlouvy o nájmu nemovitých věcí c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 14. 5. 2015. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitosti z veřejné místní komunikace vedené před domem – ulice Dlouhé. Vlastníku nemovitých věcí tj. panu Štěpánu Kučákovy bylo doporučeným dopisem oznámeno provedení místního šetření. Zaslaný doporučený dopis nebyl povinným vyzvednut a vrátil se zpět na moji adresu. V uvedené době nebyla nemovitá věc zpřístupněna a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovité věci a její zaměření. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovité věci, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňovaných nemovitých věcech. Ocenění nemovitých věcí bylo tedy provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovité věci provedené z veřejného pozemku. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rodinného domu (podlahovou plochu místností, zastavěnou plochu, obestavěný prostor) a jeho stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby domu, napojení na inženýrské sítě. výpis z katastru nemovitostí LV č. 436 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno – venkov dne 18. 5. 2015, řízení PÚ: 3326/2015-703 nabývací titul – notářský zápis NZ 74/2011, N 86/2011 ze dne 23. 2. 2011, smlouva o zúžení zákonem stanoveného rozsahu společného jmění manželů, uzavřená mezi 1. Štěpán Kučák, nar. 13. 1. 1962, bytem Pohořelice, Dlouhá 276, 2. Ivana Kučáková, nar. 26. 3. 1963, bytem Pohořelice, Dlouhá 276 kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovitosti vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 2 – zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014

Strana č. 2


3. 6. 2015

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Inzert expres reality, Real City, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

436

Katastrální území:

POHOŘELICE NAD JIHLAVOU

kód: 724866

Okres:

Brno – venkov

kód: CZ0643

Obec:

Pohořelice

kód: 584801

Pozemek:

Parc. č. 2080 – zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Pohořelice, č.p. 276, bydlení

o výměře 241 m2

Vlastník:

KUČÁK Štěpán (620113/1816), Dlouhá 276, 691 23, Pohořelice

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 131 139,39 Kč včetně příslušenství, nákladů soudního řízení a nákladů exekuce, I-Xon a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Přerov ze dne 6. 3. 2015 − zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 13 671,00 Kč včetně příslušenství, nákladů soudního řízení a nákladů exekuce, Vodafone Czech Republic a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha-východ ze dne 2. 12. 2014 − zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 4 149,92 Kč včetně příslušenství, nákladů soudního řízení a nákladů exekuce, RWE Energie, s.r.o., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 26. 8. 2014 − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 666,00 Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Generali Pojišťovna a.s.,

Strana č. 3


−

−

−

− −

− − −

−

− − −

3. 6. 2015

exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha-východ ze dne 15. 4. 2014 zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2 346,00 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce, Česká kancelář pojistitelů, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 8 ze dne 29. 11. 2013 zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 465 000,00 Kč s příslušenstvím a nákladů řízení, Krejzová Ivana, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 23. 10. 2012 zástavní právo smluvní k zajištění peněžité pohledávky ve výši 1 525 000 Kč včetně úroku, úplaty, poplatku a s příslušenstvím a smluvními pokutami, případně i s náklady na uplatnění nároku zástavního věřitele, VITACREDIT s.r.o., smlouva ze dne 26. 8. 2011 zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce EÚ Karlovy Vary ze dne 4. 2. 2015 zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce ze dne 6. 3. 2015, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Přerov ze dne 6. 3. 2015 zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Jan Svoboda, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Olomouc ze dne 8. 12. 2014 zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce ze dne 2. 10. 2014 zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 4. 7. 2014, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 26. 8. 2014 zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce ze dne 11. 3. 2014, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Praha-východ ze dne 26. 1. 2015 exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 8 182 EX-670/2013-21 ze dne 29. 11. 2013 exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Brno-venkov 107 EX-2/2012-16 ze dne 2. 10. 2012 nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Lubomír Zálešák, usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 11. 9. 2012

Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-4404/2015-712, V10232/2015-703

Část E – nabývací tituly: − smlouva o zúžení SJM ze dne 23. 2. 2011, právní účinky vkladu práva ke dni 27. 4. 2011 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Pozemek parc. č. 2080, jehož součástí je stavba č. p. 276 rodinný dům

Strana č. 4


3. 6. 2015

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014).

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovité věci a nebylo možné provést zaměření domu a zjistit stav a provedení jednotlivých konstrukcí, dále zjistit rozsah příslušenství, je provedeno ocenění nemovitých věcí na základě porovnávacího

Strana č. 5


3. 6. 2015

způsobu – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovité věci. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovité věci provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovité věci, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné komunikace. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Pohořelice, počet obyvatel 4 711, katastrální území Pohořelice nad Jihlavou. Město Pohořelice je situováno jihozápadním směrem od města Brna - dopravní napojení na město Brno je velmi dobré a rychlé - rychlostní silnice R52 Brno – Pohořelice. Vzdálenost do města Brna je cca 26 km. Do města zajíždí autobusová doprava – IDS. Ve městě je základní síť obchodů a služeb, pobočka banky, městský úřad (jedná se o pověřenou obec), stavební úřad, základní škola, mateřská škola, zdravotní středisko, pošta, restaurace, hotel, penzion, čerpací stanice, hřiště, sportovní hala. V obci převládá obytná zástavba – rodinné domy nebo domy s byty, na okraji obce je CTP park (v průmyslové zóně). Tranzitní doprava je vedena kolem města po rychlostní komunikaci R52. Rodinný dům je situován na jihovýchodním okraji zastavěné části obce – ulice Dlouhá, která vede z města směrem na obec Přibice. Dům je na pozemku situován v řadové zástavbě jako řadový vnitřní, od komunikace je oddělen neoplocenou předzahrádkou, chodníkem a zpevněnou plochou s možností podélného parkování. Dům má dvě podlaží nadzemní – I.nadzemní podlaží I.NP., podkroví – II.NP. a dispozice I.NP. je podsklepena. Rodinný dům č. p. 276 je součástí pozemku parc. č. 2080 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 241 m2, zastavěná plocha domu je cca 90 m2, na konci dvorku je zřejmě ještě dle leteckého snímku vedlejší stavba o přibližné zastavěné ploše 30 m2, nezastavěnou část o ploše 121 m2 tvoří dvorek. Napojení domu na inženýrské sítě resp. funkčnost eventuálně provedených přípojek nebylo možné ověřit. Vzdálenost domu z centra města i od zastávky autobusu je cca 700 m. Další podrobnější údaje o nemovité věci s ohledem na to, že nebylo umožněno provést zaměření nemovité věci a prohlídku interiéru a vlastníkem nebyly sděleny údaje o stáří domu, provedených opravách, napojení domu na inženýrské sítě není možné uvést. Podle údajů České asociace pojišťoven a Pojišťovny Kooperativa je nemovitost umístěna v povodňové zóně 2 – zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy umístěné po stranách ulice Dlouhé. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz) nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitých věcí. Pro ocenění dané nemovité věci je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do rodinného domu nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rodinného domu – zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní (obvyklá) cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitých věcí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny

Strana č. 6


3. 6. 2015

následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovité věci je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitými věcmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovité věci v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitých věcí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitými věcmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovité věci a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Pohořelice, Moravské náměstí, okres Brno-venkov, zdroj: internet: ID: 113947 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pohorelice-pohorelice-moravske-nam/2754572380#img=0&fullscreen=false datum aktualizace 2. 6. 2015 Nabízená cena: 3 515 000 Kč Plocha pozemku: 401 m2, zastavěná plocha: 120 m2, podlahová plocha: 200 m2 Řadový patrový rodinný dům 6+1 se zahradou, balkónem, průjezdnou garáží, dílnou a bazénem v lokalitě: Brno-venkov, Pohořelice při ul. Moravské náměstí. Celková plocha pozemku je 401 m2. Zastavěná plocha 120 m2, zahrada 281 m2. Užitná plocha je 200 m2. Dům se nachází při klidné ulici nedaleko centra obce. veškeré inženýrské sítě. Dispozice RD: suterén - prádelna, menší dílna a sklepy, kotelna s ústředním plyn. vytápěním i THP (možnost topení i dřevem), garáž pro dvě auta s montážní jámou a s průjezdem na zahradu. 1.NP - obývací pokoj, jídelna, kuchyně, mají samostatné vstupy, balkón, samost. WC a koupelna s vanou a sprch. koutem. 2.NP. - 4 pokoje, balkón, koupelna s vanou a sprch. koutem, WC. Půda se vstupem z 2.NP. s betonovou podlahou. Po menší úpravě lze využít i jako dvougenerační (cca 2x 3+1 do patra vyvedeny stoupačky). Na zahradě je vybudován bazén, a další stavba dílna. Dům je připraven na dodatečné zateplení. Dům je prostorný bez nutnosti velkých investic. Dům má navíc zabezpečovací systémem, je nově vymalován a připraven k převzetí. Vhodné pro bydlení i podnikání. Dobré dopravní spojení s Brnem.

Strana č. 7


3. 6. 2015

Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Pohořelice, Dlouhá ulice, okres Brno-venkov, zdroj: internet: ID: 1124 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pohorelice-/2288201820#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 26. 5. 2015 Nabízená cena: 2 940 000 Kč Plocha pozemku je 912 m2 Rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami 3+1 a 2+kk s průjezdem v centru města Pohořelice (ul. Dlouhá) v těsné blízkosti ZŠ a sportovní haly. Dům je přízemní, nepodsklepený s prostorným dvorem a zahradou. Za domem se mimo jiné nachází prostorná stodola s dílnou, zahrada a bazén. Bytová jednotka 3+1 je po kompletní rekonstrukci (podlahy, omítky elektřina, okna atd.) Bytová jednotka 2+kk je po částečné rekonstrukci (koupelna a samostatné WC). Vytápění je elektrické kotlem – radiátory. K vzhledem k místu je nemovitost vhodná jak na bydlení, tak na podnikání. IS: kompletní, studna na pozemku včetně povolení. Celková výměra pozemku činí 912 m2 a z toho 300 m2 je zastavěná plocha. Město má veškerou občanskou vybavenost a skvělou dostupnost 25 km od Brna. Dům je po dohodě ihned volný.

Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Pohořelice, Smolín, okres Brno-venkov, zdroj: internet: ID: 00316 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pohorelice-smolin/2465386588#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 26. 5. 2015 Nabízená cena: 3 400 000 Kč Podlahová plocha: 121 m2, plocha pozemku: 1 607 m2

Strana č. 8


3. 6. 2015

Rodinný dům po kompletní rekonstrukci v obci Smolín, okr. Brno - venkov. Stavba o užitné ploše 121 m2 je dispozičně řešena jako 4+kk s tím, že vstupní chodba 14 m2 rozděluje dům na pravou a levou část. V pravé části jsou dvě průchozí místnosti 38 m2 a 20 m2 - tato místnost je plánována jako kuchyně, ze které je vstup do prostorné koupelny 11 m2 s vanou, sprchovým koutem, umyvadlovou skříňkou, WC a bidetem. V levé části domu jsou opět dva průchozí pokoje 16 m2 a 20 m2. Ve 3 místnostech jsou trámové stropy, v celém domě byla provedena kompletní rekonstrukce inženýrských sítí - el. v mědi, vytápění spolu s ohřevem vody je zajištěno plynovým kombinovaným kotlem, voda i kanalizace jsou napojeny na veřejný řad. Z původní stavby ponechány obvodové zdi o tloušťce 60 cm (není nutné zateplení). Pozemek za domem je zatravněný, s vlastní studnou a slouží jako zahrada. Celková plocha pozemku, na kterém stojí rodinný dům má výměru 1 132m2 a v případě potřeby umožňuje rozšířit zástavbu. Na pozemek navazuje zahrada o výměře 475 m2. Dům také nabízí možnost okamžité půdní vestavby. Nemovitost je možné ihned užívat, zbývají některé stavební prvky na dokončení - interiérové dveře, pokládka podlahové krytiny (nyní podlahy betonové), nainstalování kuchyňské linky a fasádní nátěr. Nemovitost se nachází na konci klidné boční ulice s bezproblémovým příjezdem i parkováním. Další výhodou je přístup k nemovitosti - je možný ze dvou stran.

Srovnávaná nemovitost 4 Obec: Říčany u Brna, ul. Panská zahrada, okres Brno-venkov, zdroj: kupní smlouva 02/2014 Kupní cena: 2 600 000 Kč Podlahová plocha: 156,50 m2, plocha pozemku: 1 216 m2, zastavěná plocha: 120,80 m2 Rodinný dům v obci Říčany u Brna, ulice Panská zahrada. Dům je dvoubytový rodinný dům - v I.PP. je dvoupokojový byt se základním příslušenstvím (2+1) a v I.NP. je byt třípokojový rovněž s vlastním sociálním příslušenstvím (3+1). Dům má jedno podlaží nadzemní a jedno podlaží podzemní, půdní prostor by bylo možné po stavebních úpravách rovněž využít k bydlení. Podzemní podlaží je ze strany dvora na stejné výškové úrovni, jako je upravený terén dvora, z uliční strany je podlaží zapuštěno pod terénem. Dům je v okolní řadové zástavbě situován jako koncový (z pravé strany při pohledu z ulice je průjezd na dvůr (na zahradu). Příslušenství domu tvoří dřevěná kolna umístěná na zahradě, drobné venkovní úpravy a dvě studny. Dům je napojen na tyto přípojky veřejných inženýrských sítí - vodovodní přípojka na veřejný vodovodní řad, dále je provedena přípojka

Strana č. 9


3. 6. 2015

kanalizace na veřejnou kanalizační síť, elektro přípojka 230/400 V - vzdušným vedením, přípojka zemního plnu. Dům byl postaven v roce 1987, v roce 2010 byl částečně modernizován - okenní výplně do dvora, kotle ÚT. Podstatně větší pozemek u srovnávané nemovitosti, srovnávaný dům nemá garáž.

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

(1)

1

2

3

4

Lokalita (okres Brnovenkov)

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Pozemek m2

okr. Brnovenkov, Pohořelice, Dlouhá ulice

nebylo možné zjistit (ověřit)

v I.PP.

241

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

6+1

pro 2 auta

401

rodinný dům 6+1, dvě NP + PP, napojení na veškeré IS, vytápění ÚT - plyn + tuhá paliva

okr. Brnovenkov, Pohořelice okr. Brnovenkov, Pohořelice, Dlouhá ulice okr. Brnovenkov, Pohořelice Smolín okr. Brnovenkov, Říčany u Brna

Jiné

3+1, 2+kk

průjezd

912

dvoubytový rodinný zděný dům - 3+1, 2+k, vytápění elektrokotel + radiátory, pozemek 912 m2, napojení na veškeré IS, blízkost centra města

4+kk

není

1 132

rodinný dům 4+kk po kompletní rekonstrukci, místní část Smolín, plocha pozemku 1 132 m2

2+1, 3+1

není

1 216

rodinný dům se dvěma byty, v širším centru obce, navazující velká zahrada, dům má 2.NP. a je podsklepen

Strana č. 10


3. 6. 2015

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na pramen ceny KCR

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

Cena po redukci na pramen ceny Kč

poloha

velikost

garáž

stav a vybavení

pozemky

úvaha znalce

K1 × … × K6

ze srovnávacího Kč

(1)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

1

3 515 000

0,90

3 163 500

1,00 1,00 1,05

1,00

1,08

1,05

1,19

2 658 403

2

2 940 000

0,90

2 646 000

0,95 1,00 1,00

1,00

1,12

1,05

1,12

2 362 500

3

3 400 000

0,90

3 060 000

0,95 1,00 0,95

1,05

1,12

1,05

1,11

2 756 757

4

2 600 000

1,00

2 600 000

0,95 1,00 0,95

1,00

1,12

1,05

1,06

2 452 830

Celkem průměr

Kč

2 557 623

Minimum

Kč

2 362 500

Maximum

Kč

2 756 757

Č.

Směrodatná výběrová odchylka

s

181 536

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

2 376 087

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

2 739 158

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4 K5 K6

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena nemovitých věcí stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je 2 557 623,00 Kč, cena po zaokrouhlení 2 550 000 Kč. Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 436 – pozemek parc. č. 2080, jehož součástí je stavba č. p. 276, bydlení v katastrálním území POHOŘELICE NAD JIHLAVOU, ulice Dlouhá č. p. 276, obec Pohořelice, okres Brno – venkov, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 14. 5. 2015) činí: ………………………………………………………….

2 550 000,00 Kč

.…………………………………………………..

Slovy: dvamiliónypětsetpadesáttisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitých věcí se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovité věci. Obvyklá cena nemovitých věcí je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovité věci.

Strana č. 11


3. 6. 2015

Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 436 v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, okr. Brno – venkov stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení 2 550 000 Kč. Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 436 – pozemek parc. č. 2080, jehož součástí je stavba č. p. 276, bydlení v katastrálním území POHOŘELICE NAD JIHLAVOU, ulice Dlouhá č. p. 276, obec Pohořelice, okres Brno – venkov, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 14. 5. 2015) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………. 2 550 000,00 Kč ………………………………………………………… Slovy: dvamiliónypětsetpadesáttisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 436 – pozemek parc. č. 2080, jehož součástí je stavba č. p. 276, bydlení v katastrálním území Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, okres Brno – venkov včetně příslušenství. Rozsah příslušenství rodinného domu nebylo možné z důvodu neumožnění prohlídky nemovitých věcí stanovit – z leteckého snímku je patrné, že na konci pozemku parc. č. 2080 je umístěna vedlejší stavba, tvořící příslušenství rodinného domu. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 436 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, okres Brno – venkov tedy je 2 550 000 Kč. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisu z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitou věc. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovité věci a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit rozsah příslušenství rodinného domu. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 436 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva exekutorská a zástavní práva smluvní, dále zahájení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření s vlastníkem nemovitých věcí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem části nebo celé nemovité věci.

V Ostopovicích dne 3. 6. 2015

Ing. Radim Novotný

Strana č. 12


3. 6. 2015

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2875/59/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 13


Fotodokumentace

Severovýchodní pohled z ulice Dlouhé na rodinný dům

Další pohled z ulice

Detailní pohled na vstup do domu s č.p.

Strana č. 14

3. 6. 2015


Severní pohled z ulice

Strana č. 15

3. 6. 2015


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 16

3. 6. 2015


Strana č. 17

3. 6. 2015


Strana č. 18

3. 6. 2015


Strana č. 19

3. 6. 2015


Strana č. 20

3. 6. 2015


Kopie katastrální mapy

Strana č. 21

3. 6. 2015


Letecký snímek

Strana č. 22

3. 6. 2015


Informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti

Strana č. 23

3. 6. 2015


Strana č. 24

3. 6. 2015


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 25

3. 6. 2015

2015 ve věci

Recommend Documents