2015 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2885/69/2015

1. 7. 2015

Ostopovice 1. 7. 2015 k č.j. 166 EX 2/12-111

ZN A L E C KÝ

POSU DE K

č. 2885/69/2015 ve věci

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1773 – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 4/6 pozemku parc. č. 2355/1 a parc. č. 2355/2, jehož součástí je stavba č. p. 1139, rodinný dům v katastrálním území POŠTORNÁ, ulice Čs. Armády or. č. 207, obec Břeclav, okres Břeclav

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinného a to: spoluvlastnický podíl povinné – ideální 4/6 pozemků parc. č. 2355/1 a 2355/2, součástí je stavba Poštorná, č.p. 1135, rodinný dům, zaps. na LV č. 1773 pro k.ú. Poštorná a obec Břeclav u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrálního pracoviště Břeclav, jakož i jejich příslušenství a práv a závad s nemovitostmi spojených

Datum místního šetření:

25. 05. 2015

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

25. 05. 2015

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 29 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, informace o parcelách, přes které je přístup k nemovité věci, informace o umístění nemovité věci v povodňové zóně 2, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


1. 7. 2015

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Kateřiny Skoupé, Exekutorský úřad Hodonín, č.j. 166 EX 2/12-111 ze dne 30. 3. 2015 (doručeno dne 7. 4. 2015). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinného, a to: spoluvlastnický podíl povinné – ideální 4/6 pozemků parc. č. 2355/1 a 2355/2, součástí je stavba Poštorná, č.p. 1135, rodinný dům, zaps. na LV č. 1773 pro k.ú. Poštorná a obec Břeclav u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrálního pracoviště Břeclav, jakož i jejich příslušenství a práv a závad s nemovitostmi spojených. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 166 EX 2/12-111 výpis z katastru nemovitostí LV č. 1773 vyhotovený dálkovým přístupem dne 11. 3. 2015 b/ dodané vlastníkem povinnou nebyly doloženy (zaslány) žádné doklady k oceňované nemovité věci (stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, výkresová dokumentace, nabývací tituly apod.), dále nebyly doloženy případné smlouvy o nájmu nemovitých věcí. Povinná se místního šetření nezúčastnila – nemovité věci nebyly v oznámeném termínu zpřístupněny c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 25. 5. 2015. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitých věcí z veřejné místní komunikace vedené před domem a podél domu. Spoluvlastníku nemovitých věcí tj. paní Haně Vymyslické bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 25. 4. 2015 oznámeno provedení místního šetření. Zaslaný doporučený dopis byl vrácen na mou adresu jako nevyzvednutý. Nemovité věci nebyly zpřístupněny a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovitých věcí a příslušenství a provést její zaměření. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovité věci, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňovaných nemovitých věcech. Ocenění nemovitých věcí bylo tedy provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovité věci provedené z veřejného pozemku. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rodinného domu (podlahovou plochu místností, zastavěnou plochu, obestavěný prostor) a jeho stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby domu. kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 2 – zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání)

Strana č. 2


1. 7. 2015

Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2015 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Real City, Grand Reality, Via Reality, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.netrealit.cz, www.jihomoravske-reality.cz, www.realitymorava.cz, www.realitymix.centrum.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

1773

Katastrální území:

POŠTORNÁ

kód: 726346

Okres:

Břeclav

kód: CZ0644

Obec:

Břeclav

kód: 584291

Pozemky:

Parc. č . 2355/1 – zahrada Parc. č. 2355/2 – zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Poštorná, č.p. 1139, rodinný dům

o výměře 241 m2

o výměře 112 m2

Vlastníci:

KOMENDOVÁ Andrea (835108/4060), Čs. Armády 1139/207, Poštorná, 691 41, Břeclav, podíl 1/6 VYMYSLICKÁ Hana (635921/1133), Čs. Armády 1139/207, Poštorná, 691 41, Břeclav, podíl 4/6 VYMYSLICKÝ Lukáš (880505/4445), Čs. Armády 1139/207, Poštorná, 691 41, Břeclav, podíl 1/6

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské – pohledávka ve výši 11 250,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), SMART Capital, a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex-31567/2012-40 ze dne 25. 11. 2014 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 925,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), ČESKÁ TELEVIZE, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 006 EX-1528/2008-109 ze dne 22. 10. 2014 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 925,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 1/6 (Komendová Andrea), ČESKÁ TELEVIZE, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 006 EX-1528/2008-109 ze dne 22. 10. 2014 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 925,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 1/6 (Vymyslický Lukáš), ČESKÁ TELEVIZE, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 006 EX-1528/2008-109 ze dne 22. 10. 2014

Strana č. 3


1. 7. 2015

− zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 38 634,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), E.ON Energie, a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-8886/2014-16 ze dne 19. 6. 2014 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 1 161,53 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), Česká pojišťovna a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 101 EX03300/2011-104 ze dne 6. 5. 2014 − půjčka od ČSTSP 113 000 Kč v Břeclavi a omezení převodu nemovitosti ze dne 11. 7. 1984 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 124 EX8886/2014-9 ze dne 18. 6. 2014, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 4/6 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 006 EX1528/2008-108 ze dne 22. 10. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 1/6 (Komendová Andrea), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 006 EX1528/2008-108 ze dne 22. 10. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 1/6 (Vymyslický Lukáš), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 006 EX1528/2008-108 ze dne 22. 10. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 166 EX-2/2012-74 ze dne 7. 11. 2013 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – povinná Vymyslická Hana – k podílu id. 1/6 (Komendová Andrea), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 166 EX-2/2012-74 ze dne 7. 11. 2013 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – povinná Vymyslická Hana – k podílu id. 1/6 (Vymyslický Lukáš), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 166 EX-2/2012-74 ze dne 7. 11. 2013 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, usnesení soudu o nařízení exekuce 53 EXE-2510/2012-8 v Břeclavi ze dne 5. 11. 2012 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, usnesení soudu o nařízení exekuce 53 EXE-1597/2012-11 v Břeclavi ze dne 13. 7. 2012 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Daniel Vlček, usnesení soudu o nařízení exekuce 55 EXE-1156/2011-12 v Břeclavi ze dne 5. 4. 2012 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, usnesení soudu o nařízení exekuce 53 EXE-50/2012-9 v Břeclavi ze dne 17. 2. 2012 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., usnesení soudu o nařízení exekuce OS Břeclav, 53 EXE3373/2011-13 v Břeclavi ze dne 14. 2. 2012 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, usnesení soudu o nařízení exekuce 55 EXE-392/2011-9 v Břeclavi ze dne 28. 12. 2011

Strana č. 4


Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

1. 7. 2015

Část E – nabývací tituly: − usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví 41 D-1035/2010-79 v Břeclavi ze dne 27. 3. 2014, právní moc ke dni 2. 4. 2014 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Pozemky parc. č. 2355/1 a parc. č. 2355/2, jehož součástí je stavba Poštorná, č. p. 1139, rodinný dům včetně součástí a příslušenství

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014).

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Strana č. 5


1. 7. 2015

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovité věci a nebylo možné provést zaměření domu a zjistit stav a provedení jednotlivých konstrukcí, dále zjistit rozsah příslušenství, je provedeno ocenění nemovitých věcí na základě porovnávacího způsobu – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovité věci. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovité věci provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovité věci, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné komunikace. 2.4. Popis oceňovaných částí Město Břeclav, počet obyvatel 24 956, katastrální území Poštorná. Část města Poštorná, ve které jsou oceňované nemovité věci, je situována jihozápadním směrem od Břeclavi, s městem je stavebně srostlá. Vzdálenost rodinného domu č.p. 1139 z centra Břeclavi je 2,2 km, od zastávky městské dopravy je dům vzdálen cca 130 m, zastávka vlaku je od domu vzdálena cca 800 m (hlavní nádraží v Břeclavi je vzdálené 3,3 km). Jedná se o okresní město s kompletní vybaveností – obchody, služby, úřady, ve městě je rovněž kompletní technická infrastruktura, zimní stadion, krytý bazén, koupaliště, sportovní hala, fotbalový stadion, základní školy, mateřské školy, střední školy (učiliště), dále je ve městě nemocnice, ordinace lékařů. Město je dostupné po dálnici D2 Brno – Bratislava, na kterou navazuje silnice první třídy č. 55, vzdálenost města od nájezdu na dálnici D1 je 6,3 km (od domu č.p. 1139). Město je situováno na jihovýchodním okraji Jihomoravského kraje, v blízkosti jsou hraniční přechody na Slovensko a do Rakouska. Rodinný dům č.p. 1139 je situován v městské části Poštorná uprostřed obytné zástavby v sídlišti Čs. Armády. Dostupnost z Břeclavi je po silnici č. 40 Břeclav – Valtice, na kterou v místní části navazuje ulice Nádražní a kolmo na ni ulice Čs. Armády. Dům je v okolní řadové zástavbě situován jako koncový. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy, z boční strany podél ulice je řada garáží. Dům je od místních komunikací oddělen oplocenou předzahrádkou s možným vjezdem na pozemek. Pozemky sestávají ze zastavěné plochy – parc. č. 2355/2 o výměře 112 m2, na které je rodinný dům (dům je součástí pozemku), pozemek je celý zastavěn rodinným domem. Na zastavěnou plochu navazuje pozemek parc. č. 2355/1 – zahrada o výměře 241 m2, pozemek tvoří zahradu kolem domu. Celková výměra pozemků je 353 m2. Pozemky jsou rovinaté, celkový tvar je obdélníkový. Uliční strana domu je orientována na západní stranu, boční na jižní stranu, dvorní na východní stranu. Rodinný dům je v inzerci realitní kanceláře REHEX s.r.o. nabízen k prodeji pod číslem zakázky Z1048 (odkaz: http://www.rehex.cz/rodinne-domy/rodinny-dum-rd-5-1-breclav-postornabreclav-postorna_1048.html) za cenu 1 950 000 Kč + provize RK, původní cena je uváděna ve výši 2 100 000 Kč. Dům má dvě podlaží nadzemní, dle inzerátu je dům celý podsklepen, zastřešení je plochou střechou. V domě by měl být jeden byt 5+1, parkování je možné na vlastním pozemku. Ve sklepě je údajně kotelna, prádelna, dílna, sklípek. V přízemí potom ložnice, WC, sklad, kuchyně s jídelnou, východ na terasu domu, obývací pokoj s krbem. V patře jsou potom 3 pokoje a koupelna s WC společné. V patře je rovněž terasa. Tyto údaje uvedené v inzerci nebylo možné z důvodu neumožnění prohlídky nemovité věci ověřit. Rovněž nebylo možné ověřit napojení domu na veřejné inženýrské sítě resp. funkčnost přípojek. Zastavěný

Strana č. 6


1. 7. 2015

půdorys je ve tvaru písmene „L“. Příslušenství domu tvoří venkovní úpravy – oplocení pozemku s bránou a brankou (zděné zídky, dřevěný laťkový plot mezi zděnými pilířky), dále zpevněné plochy na pozemku a jednoduchá dřevěná pergola před jihozápadní částí domu. Zahrada je osázena okrasnými stromy. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz, další realitní servery nebo stránky realitních kanceláří) nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitých věcí. Pro ocenění dané nemovité věci je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do rodinného domu nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rodinného domu – zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní (obvyklá) cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitých věcí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovité věci je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitými věcmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovité věci v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitých věcí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitými věcmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovité věci a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Břeclav, okres Břeclav, k.ú. Poštorná, ul. Čs. armády, zdroj: internet: číslo zakázky: PP3332 http://www.schmidt-reality.cz_reality_prodej-rd-5-1-breclav-pos.pdf Datum vložení 29. 11. 2012, dne 30. 5. 2015 stav: rezervováno Nabízená cena: 2 200 000 Kč Plocha pozemku: 211 m2, podlahová plocha RD cca 180 m2

Strana č. 7


1. 7. 2015

Řadový rodinný dům 5+1 v Poštorné, ul. Čs. armády. Dům má dvě podlaží nadzemní a je celý podsklepen. Plocha pozemku je 211 m2, zahrada 80 m2, podlahová plocha cca 180 m2 + sklepní prostor cca 75 m2. V 1.NP. je obývací pokoj, jídelna, kuchyně, koupelna s vanou + WC, užitková místnost. Ve 2.NP. jsou 3 ložnice a koupelna se sprchovým koutem. Jsou zde nová plastová okna, částečně podlahy, nový bojler.

Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Břeclav, okres Břeclav, k.ú. Poštorná, ulice Díly, zdroj: internet: číslo zakázky: Z-898 http://www.rehex.cz/rodinne-domy/rodinny-dum-rd-5-1-breclav_898.html Datum aktualizace 2. 7. 2015 Nabízená cena: 2 400 000 Kč Plocha pozemku: 268 m2, užitná plocha: 188 m2 Rodinný dům 5+1 v Břeclavi, dům je zděný, patrový, rohový, střecha je plochá, dům je umístěn v klidné lokalitě Díly - Břeclav Poštorná. Dům je napojen na veškeré IS + vlastní studna na závlahu. V přízemí se nachází prostorná chodba s halou, kuchyně s jídelnou, která navazuje na obývací pokoj a venkovní terasu. Dále je v přízemí pokoj o výměře 20 m², koupelna se sprchovacím koutem a vanou a samostatný WC. V patře jsou 3 pokoje, každý se samostatným vstupem z chodby (2 x dětský pokoj a ložnice), koupelna s vanou a spolu s WC, prostorná terasa. Dům je celý podsklepený. Je ve velmi dobrém technickém stavu. CP 268 m² z toho zastavěná plocha 94 m². Užitná plocha 188 m². Parkování před domem.

Strana č. 8


1. 7. 2015

Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Břeclav, okres Břeclav, zdroj: internet: ID zakázky: 6658MR http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/breclav--/3014402140#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace 30. 6. 2015 Nabízená cena: 2 499 000 Kč Plocha pozemku: 487 m2, zastavěná plocha: 110 m2, užitná plocha: 220 m2 Řadový rodinný dům o velikosti 5+1, umístěný v klidné a žádané lokalitě, v okrajové části Břeclavi (10 min. pěšky do centra města). Celková plocha pozemku je 487 m2 (z toho zast. plocha 110 m2). Za domem je zahrada a vinný kvelbený sklep s lisovnou (elektřina, voda, odpad zavedeny). V suterénu domu je garáž s montážní jámou, 2x sklep, kotelna, prádelna a vstupní hala; v I.NP jsou 2 pokoje, kuchyně s jídelnou, spižírna, chodba, WC, terasa do dvora, lodžie do ulice; ve II.NP jsou 3 pokoje, šatna, koupelna s WC, balkón do dvora, lodžie do ulice. Vytápění plynovým kotlem, ohřev vody elektr. bojlerem. Dům je napojený na všechny IS.

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita (okres Břeclav)

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Pozemek m2

Jiné

okr. Břeclav, k.ú. Poštorná, obec Břeclav, ul. Čs. Armády 1139/207

zřejmě 5+1

není

353

rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, podsklepený, obdélníkového půdorysu, situovaný na konci řadové zástavby, v domě je jeden byt, na dům navazuje menší zahrada. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace, orientační 2 velikost zastavěné plochy domu je 112 m

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

1

okr. Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Poštorná, ul. Čs. Armády

211

rodinný dům 5+1, částečně modernizovaný, v řadové zástavbě, dům má dvě NP + 1.PP, menší zahrada u domu, stejná lokalita jako je oceňovaný dům

5+1

není

Strana č. 9


1. 7. 2015

2

okr. Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Poštorná, ul. Díly

5+1

není

268

3

okr. Břeclav, obec Břeclav

5+1

ano

487

řadový - koncový zděný rodinný dům 5+1, navazující zahrada, dům má dvě nadzemní podlaží, je podsklepen, dům je napojen na veškeré IS + studna na pozemku rodinný dům 5+1, zahrada za domem, dům má dvě nadzemní podlaží, je podsklepen, součástí domu je garáž, řadová zástavba, dům je zděný s plochou střechou

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na pramen ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny Kč

(1)

(7)

(8)

(9)

1

2 200 000

0,90

1 980 000

2

2 400 000

0,90

3

2 499 000

0,90

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO

poloha

velikost

garáž

stav a vybavení

pozemky

úvaha znalce

K1 × … × K6

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

1,00 1,00 1,00

1,05

0,97

1,10

1,12

1 767 857

2 160 000

1,00 1,00 1,00

1,05

0,97

1,10

1,12

1 928 571

2 249 100

1,05 1,00 1,05

1,05

1,03

1,10

1,31

1 716 870

Celkem průměr

Kč

1 804 433

Minimum

Kč

1 716 870

Maximum

Kč

1 928 571

Směrodatná výběrová odchylka

s

110 488

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

1 693 944

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

1 914 921

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4 K5 K6

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1773 v k.ú. Poštorná, obec Břeclav (stanovená jako podíl 1/1 – tj. celek) stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je 1 804 433,00 Kč, cena po zaokrouhlení 1 800 000 Kč. Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1773 – pozemek parc. č. 2355/1 a parc. č. 2355/2, jehož součástí je stavba č. p. 1139, rodinný dům v katastrálním území POŠTORNÁ, ulice Čs. Armády or. č. 207, obec Břeclav, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 25. 5. 2015) činí: ………………………………………………………….

1 800 000,00 Kč

Slovy: jedenmiliónosmsettisíc korun českých

Strana č. 10

.…………………………………………………..


1. 7. 2015

3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitých věcí se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovité věci. Obvyklá cena nemovitých věcí je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovité věci. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 4/6 ve vlastnictví povinné na nemovitých věcech – pozemku parc. č. 2355/1 a parc. č. 2355/2, jehož součástí je stavba Poštorná, č.p. 1139, rodinný dům včetně příslušenství. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu není pouhým podílem ceny celé nemovité věci. Spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která není reálně dělitelná, je hluboko pod pouhým podílem obvyklé ceny celé nemovité věci. V případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci není reálně dosažitelná cena z prodeje tohoto podílu ve výši pouhého podílu na celkové obvyklé ceně nemovité věci. V daném případě je obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 4/6 stanovena ve výši 80 % ze stanoveného spoluvlastnického podílu na celé nemovité věci tj.: Pozemky parc. č. 2355/1 a parc. č. 2355/2, jehož součástí je stavba č. p. 1139 zapsané na LV č. 1773 v k.ú. Poštorná, obec Břeclav: 1 800 000,00 Kč x 4/6 = 1 200 000,00 Kč, z toho 80 % = 1 200 000,00 Kč x 0,80 = 960 000,00 zaokrouhleno na …………………………………………………………………………………………………… 960 000,00 Kč Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1773 – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 4/6 na pozemku parc. č. 2355/1 a parc. č. 2355/2, jehož součástí je stavba č. p. 1139, rodinný dům v katastrálním území POŠTORNÁ, ulice Čs. Armády or. č. 207, obec Břeclav, okres Břeclav, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 25. 5. 2015) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

960 000,00 Kč …………………………………………………………

Slovy: devětsetšedesáttisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví povinné tj. spoluvlastnický podíl o velikosti id. 4/6 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 1773 – pozemek parc. č. 2355/1 a pozemek parc. č. 2355/2, jehož součástí je stavba Poštorná, č. p. 1139, rodinný dům v katastrálním území Poštorná, obec Břeclav, okres Břeclav včetně příslušenství. Stanovená obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 4/6 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 1773 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Poštorná, obec Břeclav, okr. Břeclav tedy je: ………………………………………………………………………………………………………………………………….. 960 000 Kč Zjištěné příslušenství rodinného domu (zjištěné jen na základě obhlídky z veřejného pozemku): venkovní úpravy – oplocení pozemku s dvoukřídlovou bránou a brankou (zděné zídky, dřevěný laťkový plot mezi zděnými pilířky), dále zpevněné plochy na pozemku (venkovní dlažby), jednoduchá dřevěná pergola před jihozápadní obvodovou stěnou domu, dřevěná pergola nad vjezdovou bránou na pozemek. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisu z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitou věc. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovité věci a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit přesný rozsah příslušenství rodinného domu. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby

Strana č. 11


1. 7. 2015

exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1773 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána tato zástavní práva a zahájení exekucí: − zástavní právo exekutorské – pohledávka ve výši 11 250,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), SMART Capital, a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex-31567/2012-40 ze dne 25. 11. 2014 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 925,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), ČESKÁ TELEVIZE, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 006 EX-1528/2008-109 ze dne 22. 10. 2014 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 925,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 1/6 (Komendová Andrea), ČESKÁ TELEVIZE, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 006 EX-1528/2008-109 ze dne 22. 10. 2014 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 925,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 1/6 (Vymyslický Lukáš), ČESKÁ TELEVIZE, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 006 EX-1528/2008-109 ze dne 22. 10. 2014 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 38 634,00 Kč s příslušenstvím k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), E.ON Energie, a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-8886/2014-16 ze dne 19. 6. 2014 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 1 161,53 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), Česká pojišťovna a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 101 EX-03300/2011-104 ze dne 6. 5. 2014 − půjčka od ČSTSP 113 000 Kč v Břeclavi a omezení převodu nemovitosti ze dne 11. 7. 1984 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 124 EX-8886/2014-9 ze dne 18. 6. 2014, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 4/6 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 006 EX-1528/2008-108 ze dne 22. 10. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 1/6 (Komendová Andrea), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 006 EX-1528/2008-108 ze dne 22. 10. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 1/6 (Vymyslický Lukáš), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 006 EX-1528/2008-108 ze dne 22. 10. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu id. 4/6 (Vymyslická Hana), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 166 EX-2/2012-74 ze dne 7. 11. 2013 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – povinná Vymyslická Hana – k podílu id. 1/6 (Komendová Andrea), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 166 EX-2/2012-74 ze dne 7. 11. 2013 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – povinná Vymyslická Hana – k podílu id. 1/6 (Vymyslický Lukáš), exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 166 EX-2/2012-74 ze dne 7. 11. 2013 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, usnesení soudu o nařízení exekuce 53 EXE-2510/2012-8 v Břeclavi ze dne 5. 11. 2012 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, usnesení soudu o nařízení exekuce 53 EXE-1597/2012-11 v Břeclavi ze dne 13. 7. 2012 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Daniel Vlček, usnesení soudu o nařízení exekuce 55 EXE-1156/2011-12 v Břeclavi ze dne 5. 4. 2012 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, usnesení soudu o nařízení exekuce 53 EXE-50/2012-9 v Břeclavi ze dne 17. 2. 2012

Strana č. 12


1. 7. 2015

− nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., usnesení soudu o nařízení exekuce OS Břeclav, 53 EXE-3373/2011-13 v Břeclavi ze dne 14. 2. 2012 Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření se spoluvlastníkem nemovitých věcí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem části nebo celé nemovité věci.

V Ostopovicích dne 1. 7. 2015

Ing. Radim Novotný

Strana č. 13


1. 7. 2015

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2885/69/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 14


Fotodokumentace

Západní pohled z ulice na rodinný dům

Vstup do domu ze zadní strany do přízemního křídla

Strana č. 15

1. 7. 2015


Celkový jihozápadní pohled z ulice Čs. armády

Východní pohled na část domu

Jihovýchodní pohled z místní komunikace

Strana č. 16

1. 7. 2015


Vstup na pozemek z místní komunikace

Pohled na dům od vjezdu na pozemek

Jižní pohled na dům

Strana č. 17

1. 7. 2015


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 18

1. 7. 2015


Strana č. 19

1. 7. 2015


Strana č. 20

1. 7. 2015


Strana č. 21

1. 7. 2015


Strana č. 22

1. 7. 2015


Strana č. 23

1. 7. 2015


Strana č. 24

1. 7. 2015


Kopie katastrální mapy

Strana č. 25

1. 7. 2015


Informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti

Strana č. 26

1. 7. 2015


Strana č. 27

1. 7. 2015


Informace o umístění nemovité věci v povodňové zóně 2

Strana č. 28

1. 7. 2015


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 29

1. 7. 2015

2015 ve věci

Recommend Documents