2015 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2844/28/2015

12. 3. 2015

Ostopovice 12. 3. 2015 k č.j. 107 EX 1602/10-54A

ZN A L E C KÝ

P O S U D E K č. 2844/28/2015 ve věci

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3913 – pozemek parc. č. 2025/1, jehož součástí je stavba č. p. 901, rodinný dům a dále pozemek parc. č. 2026/1 v katastrálním území ŠLAPANICE U BRNA, ulice Ponětovská or. č. 72, obec Šlapanice, okres Brno – venkov

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 901 na pozemku parc. č. 2025/1, pozemky parc. č. 2025/1 a 2026/1 zaps. na LV č. 3913 pro k. ú. Šlapanice u Brna a obec Šlapanice, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních či pachtovních práv, s nemovitými věcmi spojených

Datum místního šetření:

26. 01. 2015

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

26. 01. 2015

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 23 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


12. 3. 2015

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno – venkov, č.j. 107 EX 1602/10-54A ze dne 1. 12. 2014 (doručeno dne 22. 12. 2014). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 901 na pozemku parc. č. 2025/1, pozemky parc. č. 2025/1 a 2026/1 zaps. na LV č. 3913 pro k. ú. Šlapanice u Brna a obec Šlapanice, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních či pachtovních práv, s nemovitými věcmi spojených. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 107 EX 1602/10-54A b/ dodané vlastníkem nebyly doloženy (zaslány) žádné doklady k oceňované nemovitosti (kolaudační rozhodnutí, výkresová dokumentace, stavební povolení, nabývací tituly apod.), dále nebyly doloženy případné smlouvy o nájmu nemovitých věcí c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 26. 1. 2015. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitosti z veřejné místní komunikace vedené před domem – ulice Ponětovské. Vlastníku nemovitých věcí tj. panu Pavlu Vráželovi bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 6. 1. 2015 oznámeno provedení místního šetření s termínem 26. 1. 2014 ve 14 hod. Zaslaný doporučený dopis nebyl povinným vyzvednut a vrátil se zpět na moji adresu (na obálku bylo poštou Šlapanice dopsán důvod nevyzvednutí: „ve výkonu trestu“). V uvedené době nebyla nemovitost zpřístupněna a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovitosti a její zaměření. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovitosti, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňovaných nemovitostech. Ocenění nemovitých věcí bylo tedy provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovité věci provedené z veřejného pozemku. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rodinného domu (podlahovou plochu místností, zastavěnou plochu, obestavěný prostor) a jeho stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby domu. výpis z katastru nemovitostí LV č. 3913 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno – venkov dne 29. 1. 2015, řízení PÚ: 547/15 kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovitosti vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění

Strana č. 2


12. 3. 2015

Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Inzert expres reality, Real City, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

3913

Katastrální území:

ŠLAPANICE U BRNA

kód: 762792

Okres:

Brno – venkov

kód: CZ0643

Obec:

Šlapanice

kód: 583952

Pozemky:

Parc. č. 2025/1 – zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Šlapanice, č.p. 901, rodinný dům Parc. č. 2026/1 – zahrada

o výměře 151 m2 o výměře 418 m2

Vlastník:

VRÁŽEL Pavel (661022/1145), Ponětovská 901/72, 664 5, Šlapanice

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 14 951,00 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce, EOS KSI Česká republika, s.r.o., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 3 ze dne 22. 8. 2014 − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 35 025,00 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 11. 3. 2014 − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 26 166,00 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 11. 3. 2014 − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 721,00 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce, Město Šlapanice, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti

Strana č. 3


12. 3. 2015

Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 11. 3. 2014 − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 10 000,00 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce, Město Šlapanice, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 11. 3. 2014 − zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňových pohledávek v celkové výši 10 000,00 Kč, Česká republika, rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 16. 12. 2013 − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 12 794,00 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 18. 7. 2013 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová − exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov 107 EX304/2005-63A ze dne 11. 3. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov 107 EX746/2003-111A ze dne 11. 3. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov 107 EX674/2011-37A ze dne 11. 3. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov 107 EX1602/2010-44A ze dne 11. 3. 2014 − nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Lubomír Zálešák, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno – venkov ze dne 15. 4. 2005 − nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Lubomír Zálešák, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno – venkov ze dne 13. 8. 2007 Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

Část E – nabývací tituly: − usnesení soudu o dědictví Okresního soudu Brno – venkov 21D 480/2012 ze dne 13. 3. 2013, právní moc ke dni 3. 4. 2013 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Pozemek parc. č. 2025/1, jehož součástí je stavba č. p. 901 rodinný dům a pozemky parc. č. 2025/1 a parc. č. 2026/1

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014).

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Strana č. 4


12. 3. 2015

ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovité věci a nebylo možné provést zaměření domu a zjistit stav a provedení jednotlivých konstrukcí, dále zjistit rozsah příslušenství, je provedeno ocenění nemovitých věcí na základě porovnávacího způsobu – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovité věci. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovité věci provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovité věci, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné komunikace. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Šlapanice, počet obyvatel 7 076, katastrální území Šlapanice u Brna. Město Šlapanice je situováno východním směrem od města Brna, katastrální území přímo sousedí s městem Brnem Strana č. 5


12. 3. 2015

(s městskou částí Brno - Slatina). Dostupnost města Šlapanice do města Brna je velmi dobrá a rychlá - trolejbusová městská hromadná doprava z Brna. Vzdálenost Šlapanic z města Brna je cca 10 km (centrum města), vzdálenost domu s byty od zastávky MHD je cca 300 m, z centra města Šlapanic je potom dům vzdálen cca 1,2 km. V obci je městský úřad, pošta, základní a mateřská škola, gymnázium, základní síť obchodů a služeb, ordinace lékařů, hřiště, městská policie. Jedná se o pověřenou obec se sídlem úřadu v Brně. V obci dochází k rozvoji obytné zástavby na okrajích města. Na severním okraji města sídlí společnost TONDACH (cihelna). Rodinný dům je situován na jihovýchodním okraji zastavěné části obce – ulice Ponětovská, která vede z města směrem na obec Ponětovice. Dům je na pozemku situován v řadové zástavbě jako řadový vnitřní, od komunikace je oddělen zeleným pásem a chodníkem. Dům má jedno podlaží nadzemní a zřejmě je i podsklepen. Na zastavěnou plochu (parc. č. 2025/1) navazuje zahrada – parc. č. 2026/1. Pozemky jsou mírně svažité. Napojení domu na inženýrské sítě resp. funkčnost eventuálně provedených přípojek nebylo možné ověřit. Celková výměra pozemků je 569 m2. Vzdálenost domu z centra města i od zastávky trolejbusu je cca 700 m. Další podrobnější údaje o nemovité věci s ohledem na to, že nebylo umožněno provést zaměření nemovité věci a prohlídku interiéru a vlastníkem nebyly sděleny údaje o stáří domu, provedených opravách, napojení domu na inženýrské sítě není možné uvést. Podle údajů České asociace pojišťoven a Pojišťovny Kooperativa je nemovitost umístěna v povodňové zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy umístěné po pravé straně Ponětovské ulice, na protější straně ulice je potom komerční (provozní) areál. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz) nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitých věcí. Pro ocenění dané nemovité věci je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do rodinného domu nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rodinného domu – zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní (obvyklá) cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitých věcí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovité věci je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitými věcmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovité věci v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitých věcí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitými věcmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovité věci a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání

Strana č. 6


12. 3. 2015

dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Pozořice, okres Brno-venkov, zdroj: internet: ID: 4169011292 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pozorice-/4169011292#img=0&fullscreen=false datum aktualizace 5. 3. 2015 Nabízená cena: 1 590 000 Kč Plocha pozemku: 200 m2 Rodinný dům 4+1 v klidné části obce Pozořice. Stavba je po započaté rekonstrukci, byly provedeny hydroizolace, nová kanalizace, rozvody elektřiny a vody. V přízemí se nachází dva pokoje a kuchyňka, WC a koupelna. V patře jsou dva pokojíčky. U domku je dvorek s posezením a zadním vjezdem na pozemek.

Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Pozořice, okres Brno-venkov, zdroj: internet: ID: 3560317020 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pozorice-pozorice-hornikopec/3560317020#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 4. 3. 2015 Nabízená cena: 1 500 000 Kč

Strana č. 7


12. 3. 2015

Podlahová plocha: 63 m2, plocha pozemku je 271 m2 Menší RD, 2,5+1, kuchyň, koupelna společná s WC, sklep, terasa, 2x dřevník, pergola. Terasová zahrada 165 m2, předzahrádka 20 m2. Veškeré IS: plyn, vodovod obecní, kanalizace, elektrické vytápění a ohřev vody možno kombinovat plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. Střešní konstrukce včetně pálené krytiny ve velmi dobrém stavu. Parkování před domem. Dům je umístěn v klidné části obce, u domu svažitá, oplocená zahrada. Dům je v současné době vyklizen. V místě veškerá občanská vybavenost, MŠ, ZŠ, zdravotní středisko, pohostinství, veterinární ordinace, Dům s pečovatelskou službou, knihovna. IDS, výborná dostupnost do Brna a na D1. Průkaz energetické náročnosti budovy: G

Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Šlapanice, okres Brno-venkov, zdroj: internet: ID: 1357836380 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/slapanice-/1357836380#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 21. 1. 2015 Nabízená cena: 2 300 000 Kč Podlahová plocha: 100 m2, plocha pozemku: 470 m2 Rodinný dům 2+1, Šlapanice, okr. Brno-venkov, možnost dalšího rozšíření o podkroví. Jedná se o přízemní, řadový dům, který je ihned obyvatelný. Dům se nachází v klidné části města, nedaleko centra města. IS: vodovod, kanalizace, plyn. Topení je v domě řešeno plynovým lokálním topením WAW. Na dům navazuje zahrada o výměře 142 m2. Na zahradě se nachází další stavba (dílna). ZP 325 m2, zahrada 142 m2, CP 470 m2. Šlapanice je obcí s rozšířenou působností. Město Šlapanice se rozkládá asi jedenáct kilometrů jihovýchodně od centra Brna.

Strana č. 8


12. 3. 2015

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č.

(1)

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Pozemek m2

okr. Brnonebylo venkov, možné zjistit Šlapanice, (ověřit) Ponětovská ulice

není

569

(4)

(5)

Lokalita (okres Brnovenkov)

(2)

(3)

1

okr. Brnovenkov, Pozořice

4+1

není

200

2

okr. Brnovenkov, Pozořice

2,5+1

není

271

3

okr. Brnovenkov, Šlapanice, Ponětovská ulice

2+1

není

470

Strana č. 9

Jiné

(6)

rodinný dům 4+1, zahájena rekonstrukce, I.NP. + podkroví, dvorek za domem, vytápění lokální - tuhá paliva, elektřina, voda, kanalizace řadový rodinný zděný dům, 2,5+1, vytápění elektrokotel případně plynový kotel, svažitá zahrada, napojení na veškeré IS rodinný dům 2+1, zahrada za domem, blízkost centra města, plocha pozemku 470 m2, možnost rozšíření do podkroví


12. 3. 2015

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Kč

poloha

velikost

garáž

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

1 590 000

0,90

1 431 000

0,90

1,10

1,00

2

1 500 000

0,90

1 350 000

0,90

1,00

3

2 300 000

0,90

2 070 000

1,00

1,10

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na pramen ceny KCR

(1)

(7)

1

Č.

K4

K5

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč

K6

IO

úvaha znalce

K1 × … × K6

(14)

(15)

(16)

(17)

1,00

0,85

1,20

1,01

1 416 832

1,00

1,00

0,85

1,20

0,92

1 467 391

1,00

1,00

1,00

1,20

1,32

1 568 182

Celkem průměr

Kč

1 484 135

Minimum

Kč

1 416 832

Maximum

Kč

1 568 182

stav a vyba- pozemky vení

Směrodatná výběrová odchylka

s

77 052

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

1 407 083

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

1 561 187

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4 K5 K6

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena nemovitých věcí stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je 1 484 135,00 Kč, cena po zaokrouhlení 1 480 000 Kč. Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3913 – pozemek parc. č. 2025/1, jehož součástí je stavba č. p. 901, rodinný dům a dále pozemek parc. č. 2026/1 v katastrálním území ŠLAPANICE U BRNA, ulice Ponětovská or. č. 72, obec Šlapanice, okres Brno – venkov, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 26. 1. 2015) činí: ………………………………………………………….

1 480 000,00 Kč

.…………………………………………………..

Slovy: jedenmiliónčtyřistaosmdesáttisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitých věcí se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovité věci. Obvyklá cena nemovitých věcí je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovité věci. Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3913 v k.ú. Šlapanice u Brna, obec Šlapanice, okr. Brno – venkov stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení 1 480 000 Kč.

Strana č. 10


12. 3. 2015

Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3913 – pozemek parc. č. 2025/1, jehož součástí je stavba č. p. 901, rodinný dům a dále pozemek parc. č. 2026/1 v katastrálním území ŠLAPANICE U BRNA, ulice Ponětovská or. č. 72, obec Šlapanice, okres Brno – venkov, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 26. 1. 2015) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………. 1 480 000,00 Kč ………………………………………………………… Slovy: jedenmiliónčtyřistaosmdesáttisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3913 – pozemek parc. č. 2025/1, jehož součástí je stavba č. p. 901, rodinný dům a dále pozemek parc. č. 2026/1 v katastrálním území Šlapanice u Brna, obec Šlapanice, okres Brno – venkov včetně příslušenství. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 3913 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Šlapanice u Brna, obec Šlapanice, okr. Brno – venkov tedy je 1 480 000 Kč. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisu z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitou věc. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovité věci a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit rozsah příslušenství rodinného domu. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3913 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu dále exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření s vlastníkem nemovitých věcí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem části nebo celé nemovitosti.

V Ostopovicích dne 12. 3. 2015

Ing. Radim Novotný

Strana č. 11


12. 3. 2015

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2844/28/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 12


Fotodokumentace

Východní pohled z ulice na rodinný dům

Další pohledy z ulice

Strana č. 13

12. 3. 2015


Detailní pohled na vstup do domu s č.p. a or.č.

Celkový pohled z ulice

Strana č. 14

12. 3. 2015


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 15

12. 3. 2015


Strana č. 16

12. 3. 2015


Strana č. 17

12. 3. 2015


Strana č. 18

12. 3. 2015


Strana č. 19

12. 3. 2015


Kopie katastrální mapy

Strana č. 20

12. 3. 2015


Informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti

Strana č. 21

12. 3. 2015


Strana č. 22

12. 3. 2015


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 23

12. 3. 2015

2015 ve věci

Recommend Documents