2015 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2929/113/2015

9. 10. 2015

Ostopovice 9. 10. 2015 k č.j. 166 EX 347/12-47

ZN A L E C KÝ

P O S U D E K č. 2929/113/2015 ve věci

stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 1833/155 zapsaného na LV č. 554 v katastrálním území DOLNÍ BOJANOVICE, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín

Účel znaleckého posudku:

určení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného a to: pozemek parc. č. 1833/155 zaps. na LV č. 554 pro k.ú. a obec Dolní Bojanovice, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, práv a závad s nemovitou věcí spojených

Datum místního šetření:

11. 08. 2015

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

11. 08. 2015

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 22 listů formátu A4 včetně příloh (kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy a leteckého snímku, fotodokumentace, smlouva o nájmu, část územního plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních. Strana č. 1


9. 10. 2015

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Kateřiny Skoupé, Exekutorský úřad Hodonín, č.j. 166 EX 347/12-47 ze dne 24. 6. 2015 (doručeno dne 29. 6. 2015). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je: určení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného a to: pozemek parc. č. 1833/155 zaps. na LV č. 554 pro k.ú. a obec Dolní Bojanovice u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, práv a závad s nimi spojených. 1.2. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem výpis z katastru nemovitostí LV č. 554 k.ú. a obec Dolní Bojanovice vyhotovený dálkovým přístupem dne 24. 6. 2015 b/ dodané vlastníkem nájemní smlouva č. 681/2010 uzavřená dne 1. 1. 2010 mezi nájemcem: 1) KRATINA, a.s., se sídlem Dolní Bojanovice, Hodonínská 878, PSČ 696 17, IČ: 49968068 a pronajímatelem: 2) Pulkrábek Josef, bytem Na Hrázce 91, 696 17, Dolní Bojanovice, předmětem nájmu je pozemek parc. č. 1833/155, orná půda o výměře 0,1396 ha v k.ú. Dolní Bojanovice, celková výše nájmu je 160 Kč (tj. 1 150 Kč/ha), k nájmu je připočtena daň ve výši 111 Kč, celková výše nájmu je 271 Kč (ročně), smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, ukončení smlouvy je možné na základě písemné dohody, výpovědí kterékoliv smluvní strany v pětileté výpovědní době a to ke dni 1. 10. běžného roku nebo z jiných zákonem stanovených důvodů c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 11. 8. 2015. Vlastník pozemku předložil při místním šetření nájemní smlouvu č. 681/2010, která je v příloze tohoto znaleckého posudku kopie katastrální mapy a letecký snímek pozemku pořízené dálkovým náhledem do katastru nemovitostí územní plán obce Dolní Bojanovice 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2015 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Real City, Grand Reality, Via Reality, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.netrealit.cz, www.jihomoravske-reality.cz, www.realitymorava.cz, www.realitymix.centrum.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98

Strana č. 2


9. 10. 2015

Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo: 554 Katastrální území:

DOLNÍ BOJANOVICE

kód: 628701

Okres:

Hodonín

kód: CZ0645

Obec:

Dolní Bojanovice

kód: 586137

Pozemek:

Parc. č. 1833/155 – orná půda

Vlastník:

PULKRÁBEK Josef (520914/076), Na Hrázce 91, 696 17, Dolní Bojanovice

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 102 000 Kč s příslušenstvím, Okresní soud v Hodoníně, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Hodonín ze dne 30. 9. 2012 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Hodonín 166 EX-347/2012-15 ze dne 30. 9. 2012 − nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, EÚ Hodonín, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Hodoníně 45 EXE-1100/2012-11 ze dne 14. 8. 2012

Část D – jiné zápisy:

− změna číslování parcel − změna výměr obnovou operátu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

o výměře 1 396 m2

Část E – nabývací tituly: − smlouva směnná ze dne 2. 3. 2005, právní účinky vkladu práva ke dni 8. 3. 2005 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Pozemek parc. č. 1833/155 zaps. na LV č. 554 pro k.ú. a obec Dolní Bojanovice

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014).

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Strana č. 3


9. 10. 2015

HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Zjištění administrativní ceny nemovitostí (podle současně platného oceňovacího předpisu). 2. Ocenění porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných pozemků se provede porovnání a aplikace na oceňované pozemky. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2.3. Popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 1833/155 zapsaný na LV č. 554 v k.ú. a obci Dolní Bojanovice je situován mimo zastavěnou část obce – jihovýchodním směrem od obce Dolní Bojanovice, vlastní příjezd po cestě přímo k pozemku není možný, pozemek je součástí většího půdního celku, přesná hranice pozemku v terénu není vytýčena, lokalita s místním názvem Lužické nivky. Pozemek leží ve vzdálenosti cca 295 m od silnice vedoucí do Dolních Bojanovic z obce Lužice. Pozemek je poměrně úzký, šíře je cca 5,5 m. Součástí pozemku není žádná stavba ani trvalý porost. V územním plánu obce není pozemek v lokalitě určené k zástavbě, plocha ZO – plochy zemědělské, orná půda. Obec Dolní Bojanovice má 2 972 obyvatel.

Strana č. 4


9. 10. 2015

2.3.1. Pozemek užívaný k zemědělské činnosti oceněné podle § 6 Pozemek je v katastru nemovitostí veden takto: o výměře 1 396 m2

Parc. č. 1833/155 – orná půda

Cena za m2 pozemku vedeného (i užívaného) v katastru nemovitostí jako orná půda je stanovena podle § 6 odstavce 1, 2 a písmene a) podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Základní cena zemědělského pozemku je upravena přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 o položky: Číslo položky

1.5.2

Důvod úpravy ceny zemědělského pozemku

srážka v %

pozemek v katastrálním území obce, která sousedí s obcí s počtem obyvatel 25 – 50 tis. – území sousedních obcí

-

CELKEM CELKEM přirážky a srážky

80,00 % 80,00 %

+ 80,00 %

Označení pozemku

Výměra pozemku 2 vm

A.

B.

Parc. č. 1833/155

přirážka v %

1 396,0 m

2

kód BPEJ

Základní cena za 1 2 m pozemku

Cena za 1 m s přirážkou 80,0 % E = D x 1,80

C.

D.

E.

2

0 05 01

9,18

16,52

3/ Posudek 3.1. Zjištění ceny podle současně platného cenového předpisu (administrativní cena) Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinná od 1. 10. 2014)

3.1.1. Pozemek parc. č. 1833/155 zapsaný na LV č. 554, k.ú. a obec Dolní Bojanovice Označení pozemku

Výměra v m2

Základní cena upravená v Kč/m2

Zjištěná cena ke dni odhadu v Kč

A.

B.

C.

B. x C.

-parc. č. 1833/155 - orná půda

1 396,00

Zjištěná cena pozemku po zaokrouhlení

16,52

23 061,92 23 060,00

Zjištěná cena pozemku parc. č. 1833/155 zapsaného na LV č. 554 v katastrálním území DOLNÍ BOJANOVICE, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vypočtená podle platného cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu 11. 8. 2015) činí: …………………………………………………………………

23 060,00 Kč

.……………………………………………………….

Slovy: dvacettřitisícšedesát korun českých 3.2. Výpočet ceny pozemků porovnávacím způsobem Obvyklou (obecnou, tržní) cenu u pozemků je možné stanovit využitím cenové mapy stavebních pozemků (pokud ji obec má schválenou), dále je možné využít indexovou metodu, metodu třídy polohy nebo metodu přímého porovnání. V daném případě z nabídek v realitní inzerci byly získány informace o nabízených pozemcích užívaných k zemědělské činnosti. V daném případě je u pozemku vedeného v KN jako orná půda použita metoda přímého porovnání. Strana č. 5


9. 10. 2015

Počet srovnávacích objektů (pozemků) by měl být co nejvyšší. Rozdíly mezi objekty (pozemky) jsou upraveny několika koeficienty s ohledem na polohu, velikost, svažitost a další vlastnosti pozemku. Cena převzatá z inzerce je rovněž upravena koeficientem redukce na pramen ceny (u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší). Ve sloupcích (9) až (14) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kritériu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (16) platí, že cena po redukci ze sloupce (8) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (15): Srovnávané pozemky – zemědělsky využívané: 2

1/ orná půda v obci Vlkoš, okr. Hodonín, plocha 8 499 m . Pozemek je v nájmu zemědělského družstva. Nabízená cena 254 970 Kč. Datum aktualizace: 3. 8. 2015. Zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/vlkos-vlkos/1716219996#img=0&fullscreen=false

2

2/ zemědělsky využívaný pozemek v obci Vlkoš u Kyjova, okr. Hodonín, plocha 4 291 m , jedná se o dvě parcely. Nabízená cena 69 000 Kč. Datum aktualizace: 09/2015. Zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/vlkos-vlkos/1545408604#img=0&fullscreen=false

2

3/ zemědělsky využívané pozemky v obci Kyjov – Boršov, okr. Hodonín, plocha 30 236 m , jedná se o soubor více parcel. Nabízená cena 695 428 Kč. Datum aktualizace: 8. 9. 2015. Zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/kyjov-borsov/1672880220#img=0&fullscreen=false

Strana č. 6


9. 10. 2015

2

4/ zemědělský pozemek v obci Kyjov, okr. Hodonín, plocha 5 937 m . Nabízená cena 98 000 Kč. Datum aktualizace: 24. 8. 2015. Zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/kyjov-kyjov/2353578076#img=0&fullscreen=false

2

5/ zemědělsky využívané pozemky v obci Kyjov – Bohuslavice, okr. Hodonín, výměra je 13 482 m . Nabízená cena 337 000 Kč. Datum aktualizace: 09/2015. Zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/kyjov-bohuslavice/2408243292#img=0&fullscreen=false

2

6/ zemědělské pozemky v Boršově u Kyjova, okr. Hodonín, výměra je 3 126 m . Nabízená cena 89 000 Kč. Datum aktualizace: 09/2015. Zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/kyjov-borsov/3179995228#img=0&fullscreen=false

Strana č. 7


9. 10. 2015

7/ rovinatý zemědělsky využívaný pozemek v obci Dubňany, okr. Hodonín, přístup je ze silnice Svatobořice 2 – Dubňany, pozemky jsou pronajímány, výměra je 1 814 m . Nabízená cena 45 400 Kč. Datum aktualizace: 10. 7. 2015. Zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/dubnany-/1500471388#img=0&fullscreen=false

2

8/ zemědělské pozemky umístěné v okolí obce Dubňany, okr. Hodonín, celková výměra je 112 734 m . Nabízená cena 1 691 010 Kč. Datum aktualizace: 14. 9. 2015. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/dubnany-dubnany/3458699356#img=0&fullscreen=false

Porovnávací metoda – pozemky užívané jako orná půda: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.

Lokalita (okr. Hodonín, Jihomoravský kraj)

Oceň. objekt

okr. Hodonín, k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice (2)

(1)

1 2

okr. Hodonín, Vlkoš okr. Hodonín, Vlkoš

velikost pozemku m2

Způsob využití

Vlastnosti

1 396

orná půda

úzký pozemek zemědělsky využívaný, umístěný mimo zastavěnou část obce, pozemek je ve větším půdním celku, hranice pozemku není v terénu vyznačena

(3)

(4)

(5)

8 499

orná půda

zemědělsky využívaný pozemek, v nájmu zemědělského družstva

4 291

orná půda

zemědělsky využívané dvě parcely

Strana č. 8


3 4

5

6 7 8

okr. Hodonín, Kyjov - Boršov okr. Hodonín, Kyjov okr. Hodonín, Kyjov Bohuslavice okr. Hodonín, Kyjov - Boršov okr. Hodonín, Dubňany okr. Hodonín, Dubňany

9. 10. 2015

30 236

orná půda

soubor několika pozemků užívaných k zemědělské činnosti, hranice není v terénu patrná

5 937

orná půda

zemědělsky využívaný pozemek

13 482

orná půda

zemědělsky využívané pozemky

3 126

orná půda

zemědělsky využívané pozemky

1 814

orná půda

zemědělsky využívaný rovinatý pozemek

112 734

orná půda

několik zemědělsky využívaných pozemků v okolí obce Dubňany

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem

Kč/m2

Koef. redukce na pramen ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny Kč/m2

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO (1-6)

Cena oceňovaného pozemku

poloha

velikost

svah ap.

stav

jiné

úvaha znalce

.

Kč/m2

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(1)

(6)

1

254 970

30,0

0,90

27,0

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10

1,10

24,50

2

69 000

16,1

0,90

14,5

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10

1,10

13,20

3

695 428

23,0

0,90

20,7

1,00

1,05

1,00

1,00

1,10

1,10

1,27

16,30

4

98 000

16,5

0,90

14,9

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10

1,10

13,50

5

337 000

25,0

0,90

22,0

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10

1,10

20,00

6

89 000

28,5

0,90

25,6

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10

1,10

23,30

7

45 400

25,0

0,90

22,5

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10

1,10

20,50

8

1 691 010

15,0

0,90

13,5

1,00

1,05

1,00

1,00

1,10

1,10

1,27

10,60

Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum

Kč/m

2

17,74

Kč/m

2

10,60

Kč/m

2

24,50

2

1 396

Výměra oceňovaného pozemku

m

Celkem cena pozemku - průměr

Kč

24 762

Minimum

Kč

14 798

Maximum

Kč

34 202

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena za m2 pozemku vedeného v KN i užívaného jako orná půda je stanovena na základě porovnávací metody ve výši 18,00 Kč/m2 (po zaokrouhlení).

Strana č. 9


9. 10. 2015

3.2.1. Pozemek 1833/155 zapsaný na LV č. 554, k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice Označení pozemku

Výměra v m2

Cena v Kč/m2

Cena pozemku ke dni odhadu v Kč

A.

B.

C.

B. x C.

-parc. č. 1833/155 - orná půda

1 396,00

18,00

Cena pozemku po zaokrouhlení

25 128,00 25 000,00

Hodnota pozemku parc. č. 1833/155 zapsaného na LV č. 554 v katastrálním území DOLNÍ BOJANOVICE, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 11. 8. 2015) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………

25 000,00 Kč .……………………………………………………………………

Slovy: dvacetpěttisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny pozemků Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) pozemku se vycházelo z metody porovnávací a cena byla rovněž zjištěna podle cenového předpisu. Obvyklá cena pozemku je stanovena na základě porovnávací metody. Obvyklá cena (CO) pozemku parc. č. 1833/155 zapsaného na LV č. 554 v katastrálním území DOLNÍ BOJANOVICE, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, stanovená ke dni odhadu (tj. k datu 11. 8. 2015) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

25 000,00 Kč

…………………………………………………………

Slovy: dvacetpěttisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění pozemku ve vlastnictví povinného a to: pozemek parc. č. 1833/155 zaps. na LV č. 554 pro k.ú. a obec Dolní Bojanovice, včetně příslušenství. Záporné vlivy: nájemní smlouva na pozemek je uzavřena na dobu neurčitou s pětiletou výpovědní dobou z nájmu, malý pozemek bez přímého přístupu k němu umístěný uprostřed většího půdního celku. Přehled stanovených resp. zjištěných cen je uveden v tabulce:

REKAPITULACE CEN Zjištěná cena pozemku parc. č. 1833/155 zapsaném na LV č. 554 v k.ú. a obci Dolní Bojanovice, okr. Hodonín Cena stanovená porovnávací metodou – pozemek parc. č. 1833/155 zapsaný na LV č. 554 v k.ú. a obci Dolní Bojanovice, okr. Hodonín Obvyklá cena pozemku parc. č. 1833/155 zapsaném na LV č. 554 v k.ú. a obci Dolní Bojanovice, okr. Hodonín

23 060,00 Kč 25 000,00 Kč 25 000,00 Kč

Zodpovězení otázek: a) obvyklá cena pozemku parc. č. 1833/155 zapsaného na LV č. 554 v k.ú. a obci Dolní Bojanovice Rohatec, okr. Hodonín je: 25 000 Kč. Příslušenství nebo součásti na pozemku nebyly zjištěny. Na užívání pozemku je uzavřena smlouva o nájmu smlouva č. 681/2010 ze dne 1. 1. 2010, uzavřená mezi nájemcem: 1) KRATINA, a.s., se sídlem Dolní Bojanovice, Hodonínská 878, PSČ 696 17, IČ: 49968068 a pronajímatelem: 2) Pulkrábek Josef, bytem Na Hrázce 91, 696 17, Dolní Bojanovice, předmětem nájmu je pozemek parc. č. 1833/155, orná půda o výměře 0,1396 ha v k.ú. Dolní Bojanovice, celková výše nájmu je 160 Kč (t.č. 1 150 Kč/ha), k nájmu je Strana č. 10


9. 10. 2015

připočtena daň ve výši 111 Kč, celková výše nájmu je 271 Kč (ročně), smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, ukončení smlouvy je možné na základě písemné dohody, výpovědí kterékoliv smluvní strany v pětileté výpovědní době a to ke dni 1. 10. běžného roku nebo z jiných zákonem stanovených důvodů. Výše obvyklého nájemného se u zemědělsky využívaných pozemků pohybuje v rozmezí 2 – 4 % z ceny pozemku dle katastrálního území. Průměrná cena pro katastrální území Dolní Bojanovice je 12,11 Kč/m2. Pro dané katastrální území (Dolní Bojanovice) by se obvyklá výše nájemného pohybovala ve výši 2 422 Kč/ha až 4 844 Kč/ha (dosahované nájemné je 1 150 Kč/ha). Při uvažování obvyklé výše nájmu z oceňovaného pozemku při spodní hranici obvyklé výše nájmu, by obvyklé roční nájemné z pozemku parc. č. 1833/155 mělo činit: 0,2422 Kč/m2 x 1 396 m2 = 338,11 Kč + roční částka daně z nemovitých věcí, která je 127 Kč, celková výše obvyklého nájmu z daného pozemku by tedy měla být minimálně 465 Kč/rok (po zaokrouhlení). V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 554 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva a exekuční příkazy: zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 102 000 Kč s příslušenstvím, Okresní soud v Hodoníně, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Hodonín ze dne 30. 9. 2012 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Hodonín 166 EX-347/2012-15 ze dne 30. 9. 2012 nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, EÚ Hodonín, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Hodoníně 45 EXE-1100/2012-11 ze dne 14. 8. 2012 Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel.

V Ostopovicích dne 9. 10. 2015

Ing. Radim Novotný

Strana č. 11


9. 10. 2015

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2929/113/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 12


Výpis z katastru nemovitostí – LV č. 554 k.ú. a obec Dolní Bojanovice

Strana č. 13

9. 10. 2015


Strana č. 14

9. 10. 2015


Kopie katastrální mapy

Strana č. 15

9. 10. 2015


Kopie katastrální mapy – letecký snímek pozemku

parc. č. 1833/155

Strana č. 16

9. 10. 2015


Fotodokumentace

Pohled ze silnice vedoucí do Dolních Bojanovic z Lužice

Strana č. 17

9. 10. 2015


Smlouva o nájmu

Strana č. 18

9. 10. 2015


Strana č. 19

9. 10. 2015


Strana č. 20

9. 10. 2015


Strana č. 21

9. 10. 2015


Část územního plánu obce

Strana č. 22

9. 10. 2015

2015 ve věci

Recommend Documents