2015 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2876/60/2015

5. 6. 2015

Ostopovice 5. 6. 2015 k č.j. 160 EX 1646/12-90

ZN A L E C KÝ

POSUDEK

č. 2876/60/2015 ve věci

stanovení obvyklé ceny pozemku st. parc. 241 zapsaném na LV č. 667 v katastrálním území ROKYTNICE NAD ROKYTNOU, obec Rokytnice nad Rokytnou, okres Třebíč

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí a jejich příslušenství a to pozemku parcela St. 241 dle aktuálního LV 667 v k.ú. a obci Rokytnice nad Rokytnou, okres Třebíč se stanovením ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv)

Datum místního šetření:

31. 05. 2015

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

31. 05. 2015

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 19 listů formátu A4 včetně příloh (kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, letecký snímek, fotodokumentace, část územního plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních. Strana č. 1


5. 6. 2015

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Marcely Petrošové, Exekutorský úřad Břeclav, č.j. 160 EX 1646/12-90 ze dne 26. 3. 2015 (doručeno dne 1. 4. 2015). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí a jejich příslušenství a to pozemku parcela St. 241 dle aktuálního LV 667 v k.ú. a obci Rokytnice nad Rokytnou, okres Třebíč se stanovením ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv). 1.2. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem nebo vlastníkem výpis z katastru nemovitostí LV č. 667 vyhotovený dálkovým přístupem dne 25. 3. 2015 Usnesení č.j. 160 EX 1646/12-90 ze dne 26. 3. 2015 Exekuční příkaz ze dne 22. 5. 2012 vlastníkem nebyly dodány žádné doklady k uvedenému pozemku b/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 31. 5. 2015. Doporučeným dopisem byl panu Leoši Ruibarovy oznámen termín místního šetření s tím, aby připravil dokumenty k oceňovanému pozemku – uzavřené smlouvy o nájmu nebo pachtu, nabývací titul, případně smlouvy o zřízení věcných břemen nebo služebností apod. Dopis zaslaný doporučenou poštou s elektronickou dodejkou se vrátil zpět na moji adresu jako nevyzvednutý. Pozemek st. parc. 241 není volně přístupný – je umístěn uvnitř oplocené zahrady – pozemku parc. č. 118/13. Prohlídka a fotodokumentace pozemku tak byla provedena jen z místní komunikace kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí územní plán Rokytnice nad Rokytnou, koordinační výkres v měř. 1:2880 včetně textové části 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2015 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Inzert expres reality, Real City, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 Zákon č. 89/2012 Sb. ze dne 3. 2. 2012, občanský zákoník, zákon nabyl účinnosti dne 1. 1. 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Strana č. 2


5. 6. 2015

Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

667

Katastrální území:

ROKYTNICE NAD ROKYTNOU

kód: 740993

Okres:

Třebíč

kód: CZ0634

Obec:

Rokytnice nad Rokytnou

kód: 591611

Pozemek:

St. parc. 341 – zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba bez čp/če, garáž, bez LV

o výměře 20 m2

Vlastník:

RUIBAR Leoš (620205/0789), Nám. Míru 2, 675 51, Jaroměřice nad Rokytnou

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 758 Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, Česká kancelář pojistitelů, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 160 EX-1646/20127 ze dne 22. 5. 2012 − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 0 Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 135 EX439/2012-21 ze dne 10. 10. 2012 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Ivana Kozáková, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Třebíč 042 EX-81/2014-12 ze dne 20. 2. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, parcela st. 241, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 135 EX-439/2012-22 ze dne 10. 10. 2012 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, parcela st. 241, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 160 EX-1646/2012-6 ze dne 22. 5. 2012 − nařízení exekuce, Mgr. Marcela Petrošová, Exekutorský úřad Břeclav, usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Třebíči 14 EXE-548/2012-11 ze dne 3. 5. 2012

Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

− upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení

Část E – nabývací tituly: − smlouva kupní, o zániku věcného břemene ze dne 25. 1. 2011, právní účinky vkladu práva ke dni 21. 3. 2011 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Pozemek st. parc. 241 zapsaný na LV č. 667 k.ú. a obec Rokytnice nad Rokytnou

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a

Strana č. 3


5. 6. 2015

zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014).

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Zjištění administrativní ceny nemovité věci (podle současně platného oceňovacího předpisu). 2. Ocenění porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných pozemků se provede porovnání a aplikace na oceňovaný pozemek. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

Strana č. 4


5. 6. 2015

2.3. Popis oceňovaného pozemku Městys Rokytnice nad Rokytnou (878 obyvatel) je situován jihozápadně od okresního města Třebíč, dostupnost obce je ze silnice č. 23 Brno – Třebíč – Telč s odbočkou za městem Třebíč nebo ze silnice č. 410 Třebíč – Stařeč – Rokytnice nad Rokytnou. Vzdálenost obce z Třebíče je 12 km. Obec je dostupná autobusovou dopravou. V obci je úřad městyse, pošta, základní škola (1. – 5. ročník), mateřská škola, ordinace praktického lékaře, koupaliště, hřiště, dále je v obci obchod, hospoda. Pověřeným městem je město Třebíč. V obci je kompletní technická infrastruktura – vodovod, kanalizace, plynofikace a elektrifikace. Pozemek je situován v severozápadní části obce, je umístěn v horní části pozemku parc. č. 118/13 – uvnitř oplocené zahrady, která je dostupná z místních zpevněných komunikací – zahrada je rohový pozemek, ze dvou stran prochází zpevněná místní komunikace. Zahrada je svažitá orientovaná na jihozápadní stranu, pozemek zahrady je oplocen. Pozemek st. parc. 241 tvoří obdélníkovou parcelu o rozměru cca 3,6 x 5,6 umístěnou v horní části zahrady, na pozemku není umístěna žádná stavba ani trvalý porost, pozemek není oplocen, je zatravněn. Stavba garáže bez čp/če evidovaná v KN na pozemku není umístěna (ani jiná stavba). K pozemku nejsou provedeny žádné přípojky na inženýrské sítě. Přístup na pozemek je možný jen přes cizí pozemek nezajištěný věcným břemenem – přes pozemek zahrady – parc. č. 118/13. 2.3.1. Pozemek st. parc. 241 zapsaný na LV č. 667 v k.ú. a obci Rokytnice nad Rokytnou oceněný podle § 3 a § 4 Pozemek je v katastru nemovitostí veden takto: o výměře 20 m2

St. parc. 241 – zastavěná plocha a nádvoří

Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku není umístěna žádná stavba, dle § 5 odstavce 2 je pozemek oceněn podle § 4 odst. 1 bez ohledu na skutečný rozsah zastavění. Městys Rokytnice nad Rokytnou (878 obyvatel) nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Na pozemku nejsou žádné trvalé porosty. Cena za m2 pozemku je stanovena podle § 3 a § 4 odstavce 1. Cena pozemku je stanovena v odstavci 3. Posudek, níže je uvedeno stanovení koeficientů O1 až O6 a výpočet indexů trhu IT, index omezujících vlivů pozemku IO a index polohy IP. Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 podle tabulky č. 2 přílohy č. 2 Označení znaku

O1 O2 O3

O4

O5

O6

Název znaku

Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Poloha obce

O1 až O6

Popis

Číslo

Hodnota

501 – 1 000 obyvatel

IV.

0,65

Ostatní obce

IV.

0,60

Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně

IV.

1,01

I.

1,00

III.

0,90

III.

0,95

Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace) Dopravní obslužnost obce (městská, Železniční nebo autobusová zastávka autobusová a železniční doprava) Občanská vybavenost Základní vybavenost (obchod a zdravotní v obci středisko a škola)

Strana č. 5


5. 6. 2015

Index trhu IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č.

1

Název znaku

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi

2

Vlastnické vztahy

3

Změny v okolí

4

5

6

Popis kvalitativního pásma

Číslo kval. pásma

Doporučená hodnota

Použitá hodnota

Nabídka odpovídá poptávce

II.

0,00

0,00

V.

0,00

0,00

II.

0,00

0,00

Bez vlivu

II.

0,00

0,00

Bez dalších vlivů

II.

0,00

0,00

Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV.

1,00

1,00

Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku Bez vlivu nebo stabilizovaná území

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) Vliv právních vztahů Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko

5  I T = P6 × (1 + ∑ Pi  i =1 

Index IT =

Součet znaků č. 1 až 5 = 0,00

6

Index omezujících vlivů pozemku IO - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak č.

1 2 3 4 5 6

Název znaku

Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Svažitost pozemku a expozice Ztížené základové podmínky Chráněná území a ochranná pásma Omezení užívání pozemku

1,000

I O = 1 + ∑ Pi i =1




Použitá hodnota

Nevhodný tvar, nebo velikost – omezující jeho využití

I.

-0,01 až -0,03

-0,03

Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace

IV.

0,00

0,00

Neztížené základové podmínky

III.

0,00

0,00

Mimo chráněné území a ochranné pásmo

I.

0,00

0,00

Bez omezení užívání

I.

0,00

0,00

Bez dalších vlivů

II.

0,00

0,00

Index IO =

0,970

Ostatní neuvedené

Součet znaků č. 1 až 6 = -0,03

Strana č. 6


5. 6. 2015

Index polohy IP - příloha č. 3, tabulka č. 4 sloupec e (garáže)

11

I P = P1 × (1 + ∑ Pi ) i=2

Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., tabulka č. 4 Znak č.

1

2

3

Název znaku

Druh a účel užití stavby (druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku) Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Možnost napojení pozemku na * inženýrské sítě obce ,

**




Použitá hodnota

Garáže

I

0,80

0,80

Rezidenční zástavba, rekreační stavby

I.

0,04

0,04

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

I.

0,00

0,00

I.

0,00 až -0,10

-0,10

II.

0,00

0,00

Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci (nezajištěný příjezd přes cizí pozemek) Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikaci

4

Dopravní dostupnost k hranici pozemku (areálu, pozemku * s povrchovou těžbou)

5

Parkovací možnosti

6

Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti

Poloha bez vlivu na komerční využití

II.

0,00

0,00

7

Vlivy ostatní *** neuvedené

Vlivy snižující cenu – malá parcela bez možnosti využití a bez zajištěného přístupu

I.

0 až -0,30

-0,30

*

Součet znaků č. 2 až 7

-0,06

Index polohy IP

0,512

3/ Posudek 3.1. Zjištění ceny podle současně platného cenového předpisu (administrativní cena) Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinná od 1. 10. 2014)

3.1.1. Pozemek st. parc. 241 Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 19/2014 Sb. Podle § 4 odst. 1 oceňovací vyhlášky se ocení stejnou cenou pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaný a pozemky v jednotném funkčním celku s ním. Podle § 9 odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb. se pro účely oceňování pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí; při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Podle § 9 odst. 2 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb. jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Kraj Vysočina

Strana č. 7


5. 6. 2015

Okres

Třebíč Rokytnice nad Rokytnou

Obec (městská část) Typ obce

Obec ostatní

Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí

878 Rokytnice nad Rokytnou st. 241

Katastrální území Pozemek

p.č.

Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části)

m

2

20 zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku není žádná stavba, v KN evidována stavba garáže Třebíč

Druh pozemku dle KN

Druh pozemku dle skutečnosti Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky

ZCV

Kč/m

2

1 270,00

Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných (§ 4 odst. 1) Koeficienty úpravy základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce O1………koeficient velikosti obce

0,65

O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce

0,60

O3………koeficient polohy obce

1,01

O4………koeficient technické infrastruktury v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace)

1,00

O5………koeficient dopravní obslužnosti obce (městská, autobusová a železniční doprava) O6………koeficient občanské vybavenosti v obci Základní cena ZC = ZCv × O1 × O × O3 × O4 × O5 × O6

0,90 0,95 Kč/m

2

427,72

Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1)

IT

--

1,000

Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2)

IO

--

0,970

IP

--

0,512

I

--

Index polohy (příloha č. 3 tab. 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství - viz též § 48a) Index cenového porovnání I = IT × IO × IP Základní cena upravená ZCU = ZC × I Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? (§ 4 odst. 2 - krát 0,80)

Kč/m

0,497 2

ano / ne

Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění

Kč/m

2

Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku (§ 5 odst. 5) 2

Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m )

212,58 ne, jako zastavěný 212,58 1,000

ZCU

Kč/m 2

2

212,58

Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části)

m

20

Cena pozemku bez staveb

Kč

4 251,60

Cena ev. věcného břemene

Kč

0,00

Strana č. 8


5. 6. 2015

Cena po odpočtu ev. věcného břemene (max. 80 % ceny pozemku)

Kč

4 251,60

Cena staveb na pozemku

Kč

0,00

Cena pozemku vč. staveb

Kč

4 251,60

Cena ev. věcného břemene Cena po odpočtu ev. věcného břemene (max. 80 % ceny pozemku vč. staveb)

Kč

0,00

Kč

4 251,60

Zjištěná cena pozemku st. parc. 241 zapsaném na LV č. 667 v katastrálním území ROKYTNICE NAD ROKYTNOU, obec Rokytnice nad Rokytnou, okres Třebíč, vypočtená podle platného cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu 31. 5. 2015) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………………

4 250,00 Kč

.……………………………………………………….

Slovy: čtyřitisícedvěstěpadesát korun českých 3.2. Výpočet ceny pozemků porovnávacím způsobem Obvyklou (obecnou, tržní) cenu u pozemků je možné stanovit využitím cenové mapy stavebních pozemků (pokud ji obec má schválenou), dále je možné využít indexovou metodu, metodu třídy polohy nebo metodu přímého porovnání. V daném případě z nabídek v realitní inzerci byly získány informace o nabízených pozemcích určených k výstavbě – rodinné domy. V územním plánu obce je lokalita v zastavitelných plochách obce, označená BV – bydlení v rodinných domech venkovské. Počet srovnávacích objektů (pozemků) by měl být co nejvyšší. Rozdíly mezi objekty (pozemky) jsou upraveny několika koeficienty s ohledem na polohu, velikost, svažitost a další vlastnosti pozemku. Cena převzatá z inzerce je rovněž upravena koeficientem redukce na pramen ceny (u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší). Ve sloupcích (9) až (14) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kritériu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (16) platí, že cena po redukci ze sloupce (8) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (15): Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1

Oceň. objekt

Lokalita (okr. Třebíč, kraj Vysočina) obec Rokytnice nad Rokytnou

(1)

(2)

Č.

velikost 2 pozemku m

Způsob využití

Vlastnosti

20

zastavěná plocha

pozemek umístěný v areálu zahrady, na pozemku není žádná stavba, přístup na pozemek přes cizí pozemek

(3)

(4)

(5)

1

okr. Třebíč, Stařeč

1 711

orná půda

2

okr. Třebíč, Čáslavice

1 513

orná půda

3

okr. Třebíč, Loukovice

1 096

orná půda

pozemek určený k výstavbě nízkopodlažního bydlení na okraji obce Stařeč ve směru na Třebíč. Inženýrské sítě na okraji pozemku. Je již hotový projekt na výstavbu domu (může být, v případě zájmu, součástí prodejní ceny). Zdroj: internet, www.sreality.cz. 26.5.2015, ID: 014-N01392 rovinatý, oplocený a zatravněný pozemek pod hradem Sádek (cca 10 km od Třebíče). Celková výměra pozemku 1 513 m2. Pozemek je vhodný pro výstavbu chaty nebo RD, hezké a klidné místo pod vinařským centrem Sádek. Inženýrské sítě na hranici pozemku (elektro, zemní plyn vodovod v r. 2015). Zdroj: internet, www.sreality.cz, 2.6.2015, ID: 145116 stavební pozemek vč. inženýrských sítí v obci Loukovice cca 15 km od Třebíče a cca 2 km od Čáslavic, jedná se o rovinatý pozemek o rozloze 1.096 m2, v klidné obci s hezkou přírodou. Zdroj: internet, www.sreality.cz, 26.5.2015, ID: 145111

Strana č. 9


okr. Třebíč, Čechočovice

4

634

orná půda

5. 6. 2015 stavební pozemek, vhodný k výstavbě samostatně stojícího RD, dle platného ÚZ plánu obce je zde povolena výstavba RD, je umístěný v klidné části obce, nepravidelného tvaru, v zadní části je přístup z asfaltové komunikace. Celková plocha pozemku je 634 m2. Inž. sítě: vodovod obecní v plánu obce k výstavbě cca do 1 roku, vodu možno čerpat vybudováním vlastní studny (voda cca v 15 m hloubky, v celé obci nyní voda z vlastní studny), plyn na obou hranicích pozemku, kanalizaci splaškovou nutno zhotovit vlastní jímku, elektřinu ze sloupu přilehlého vedení. Zdroj: internet, www.sreality.cz, 30.5.2015, ID: 02046

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Kč celkem

Kč/m

2

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO (1-6)

Cena oceň objektu

poloha

velikost

svah ap.

stav a vybavení

jiné přístup, možnost využití

úvaha znalce

.

Kč/m

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

Koef. redukce na pramen ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny 2 Kč/m

(7)

2

(1)

(6)

1

570 000

333

0,90

300

1,00

1,10

1,00

1,00

1,40

1,00

1,54

195,00

2

310 000

205

0,90

184

0,80

1,10

1,00

1,00

1,40

1,00

1,23

150,00

3

142 480

130

0,90

117

0,90

1,10

1,00

1,00

1,40

1,00

1,39

84,00

4

329 680

520

0,90

468

1,00

1,10

1,00

1,00

1,40

1,00

1,54

304,00

Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum

Kč/m

2

183,25

Kč/m

2

84,00

Kč/m

2

304,00

2

Výměra oceňovaného pozemku

m

Celkem cena pozemku - průměr

Kč

3 665

Minimum

Kč

1 680

Maximum

Kč

6 080

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

20

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena za m2 pozemku je stanovena na základě porovnávací metody ve výši 180,00 Kč/m2 (po zaokrouhlení).

Strana č. 10


5. 6. 2015

3.2.1. Pozemek st. parc. 241 zapsaný na LV č. 667 k.ú. a obec Rokytnice nad Rokytnou Označení pozemku

Výměra v m2

Obvyklá cena v Kč/m2

Obvyklá cena pozemku ke dni odhadu v Kč

A.

B.

C.

B. x C.

-st. parc. 241 - zastavěná plocha a nádvoří

20,00

180,00

Obvyklá cena po zaokrouhlení

3 600,00 3 600,00

Hodnota pozemku st. parc. 241 zapsaném na LV č. 667 v katastrálním území ROKYTNICE NAD ROKYTNOU, obec Rokytnice nad Rokytnou, okres Třebíč, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 31. 5. 2015) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………

3 600,00 Kč

.……………………………………………………………………

Slovy: třitisícešestset korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny pozemků Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) pozemku se vycházelo z metody porovnávací a cena byla rovněž zjištěna podle cenového předpisu. Obvyklá cena pozemku je stanovena na základě porovnávací metody. Jedná se o pozemek, kolem kterého se nachází pozemek jiného vlastníka – zahrada parc. č. 118/13 a přístup k tomuto pozemku tak není zajištěn. Na pozemku není umístěna žádná stavba, venkovní úpravy nebo trvalý porost. Obvyklá cena (CO) pozemku st. parc. 241 zapsaném na LV č. 667 v katastrálním území ROKYTNICE NAD ROKYTNOU, obec Rokytnice nad Rokytnou, okres Třebíč, stanovená ke dni odhadu (tj. k datu 31. 5. 2015) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

3 600,00 Kč

…………………………………………………………

Slovy: třitisícešestset korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění pozemku ve vlastnictví povinného a to: pozemku st. parc. 241 zapsaném na LV č. 667 v katastrálním území a obci Rokytnice nad Rokytnou. Obvyklá cena pozemku st. parc. 241 v k.ú. a obci Rokytnice nad Rokytnou stanovená na základě porovnávací metody je 3 600 Kč. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 667 neváznou na pozemku žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 667 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva a exekuční příkazy. Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. Vlastník pozemku se místního šetření nezúčastnil, rovněž neposkytl žádné eventuální smlouvy o nájmu (pachtu) k předmětnému pozemku – předpokládá se tedy, že oceňovaný pozemek není zatížen právem nájemním nebo není propachtován.

V Ostopovicích dne 5. 6. 2015

Ing. Radim Novotný Strana č. 11


5. 6. 2015

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2876/60/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 12


Výpis z katastru nemovitostí – LV č. 667 k.ú. Rokytnice nad Rokytnou

Strana č. 13

5. 6. 2015


Strana č. 14

5. 6. 2015


Strana č. 15

5. 6. 2015


Kopie katastrální mapy

Strana č. 16

5. 6. 2015


Letecký snímek

Strana č. 17

5. 6. 2015


Fotodokumentace

Pohled na vjezd do zahrady z místní komunikace

Pohled na pozemek z boční místní komunikace

Strana č. 18

5. 6. 2015


Část územního plánu obce – k.ú. Rokytnice nad Rokytnou

Strana č. 19

5. 6. 2015

2015 ve věci

Recommend Documents