2015 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2903/87/2015

25. 8. 2015

Ostopovice 25. 8. 2015 k č.j. 166 EX 93/14-66

ZN A L E C KÝ

POSU DE K

č. 2903/87/2015 ve věci

stanovení obvyklé ceny nemovité věci zapsané na LV č. 899 – rekreační chata č. e. 25 na pozemku parc. č. 1813/10 (pozemek je jiného vlastníka – LV č. 831) v katastrálním území VELEHRAD, obec Velehrad, okres Uherské Hradiště

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného a to: nemovité věci evidované v katastru nemovitostí jako vlastnictví manželky povinného – budova č. e. 25 na pozemku parc. č. 1813/10, zaps. na LV č. 899 pro k.ú. a obec Velehrad u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrálního pracoviště Uherské Hradiště, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví

Datum místního šetření:

15. 07. 2015

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

15. 07. 2015

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 22 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, informace o pozemku parc. č. 1813/10, informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci, informace o umístění nemovité věci v povodňové zóně 3, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


25. 8. 2015

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Kateřiny Skoupé, Exekutorský úřad Hodonín, č.j. 166 EX 93/14-66 ze dne 19. 5. 2015 (doručeno dne 22. 5. 2015). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je: a) stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí povinného a to: nemovité věci evidované v katastru nemovitostí jako vlastnictví manželky povinného – budova č. e. 25 na pozemku parc. č. 1813/10, zaps. na LV č. 899 pro k.ú. a obec Velehrad u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrálního pracoviště Uherské Hradiště, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, b) popis příslušenství nemovitých věcí povinného, c) určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 166 EX 93/14-66 výpis z katastru nemovitostí LV č. 899 vyhotovený dálkovým přístupem dne 5. 5. 2015 b/ dodané vlastníkem povinným nebyly doloženy (zaslány) žádné doklady k oceňované nemovité věci, dále nebyly doloženy případné smlouvy o nájmu nemovitých věcí. Povinný se místního šetření nezúčastnil (několikrát byl emailem posunován termín místního šetření) – nemovitá věc nebyla zpřístupněna c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 15. 7. 2015. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovité věci z veřejné místní komunikace vedené před rekreačními chatami. Povinnému tj. panu Ing. Františku Petirovi i vlastníku nemovité věci paní Ludmile Petirové, manželce povinného bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 3. 6. 2015 oznámeno provedení místního šetření, zaslané dopisy byly dne 4. 6. 2015 převzaty povinným i vlastníkem. Termín místního šetření byl povinným několikrát posunován (nebylo možné dohodnout termín), místní šetření bylo provedeno dne 15. 7. 2015 bez účasti povinného. K oceňované nemovité věci nebyly rovněž dodány žádné doklady – případné smlouvy o nájmu (pachtu), nabývací titul, údaje o stáří. Dále nebylo možné zjistit přesný rozsah příslušenství nemovité věci. Ocenění nemovité věci je provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovité věci provedené z veřejného pozemku – komunikace vedené podél zahrad. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rekreační chaty (podlahovou plochu místností, zastavěnou plochu, obestavěný prostor) a její stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby chaty. kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014

Strana č. 2


25. 8. 2015

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2015 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Real City, Grand Reality, Via Reality, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.netrealit.cz, www.jihomoravske-reality.cz, www.realitymorava.cz, www.realitymix.centrum.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

899

Katastrální území:

VELEHRAD

kód: 777676

Okres:

Uherské Hradiště

kód: CZ0722

Obec:

Velehrad

kód: 592790

Stavba:

Velehrad, č.e. 25, rodinná rekreace, na pozemku parc. č. 1813/10, LV č. 831

Vlastník:

PETIROVÁ Ludmila (445123/453), Č.p. 129, 687 37, Vážany

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 7 800,00 Kč s příslušenstvím, soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, povinný František Petira, oprávnění pro: Česká republika, Okresní soud v Hodoníně, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 166 EX-93/2014-21 ze dne 6. 6. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinný Petira František, soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 166 EX-93/2014-22

Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

Část E – nabývací tituly: − smlouva kupní ze dne 18. 4. 2003, právní účinky vkladu ke dni 18. 4. 2003 Výpis z KN číslo:

831

Katastrální území:

VELEHRAD

kód: 777676

Okres:

Uherské Hradiště

kód: CZ0722

Strana č. 3


25. 8. 2015

Obec:

Velehrad

Pozemek:

Parc. č. 1813/10 – zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku je stavba č.e. 25

Vlastníci:

kód: 592790 o výměře 45 m2

ZABIL Leopold, Salašská 46, 687 06, Velehrad, podíl ½ ZABIL Svatopluk, č.p. 142, 687 07, Tupesy, podíl ½

2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Rekreační chata č.e. 25 na pozemku parc. č. 1813/10

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014).

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Strana č. 4


25. 8. 2015

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovité věci a nebylo možné provést zaměření rekreační chaty a zjistit stav a provedení jednotlivých konstrukcí, dále zjistit rozsah příslušenství, je provedeno ocenění nemovité věci na základě porovnávacího způsobu – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovité věci provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovité věci, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné komunikace. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Velehrad, počet obyvatel 1 267, katastrální území Velehrad. Obec Velehrad je situována severozápadním směrem od okresního města Uherského Hradiště, je dostupná po silnici ze Starého Města nebo přes obec Zlechov a Tupesy. Vzdálenost obce z Uherského Hradiště je 8 km. Obec je dostupná autobusovou dopravou. Rekreační chata je umístěna v rekreační (zahrádkářské oblasti) katastrálního území situované severozápadním směrem od centra obce, dostupná je po zpevněné místní komunikaci, která navazuje na ulici Buchlovskou. Podél zahrádkářské osady protéká potok Salaška (z rybníka Rákoš). Vzdálenost chaty z centra Velehradu i od zastávky autobusu je cca 1,2 km. Celý areál zahrádkářské oblasti je oplocen, jednotlivé pozemky užívané s chatami oploceny nejsou. Jednotlivé zahrádky tvoří jediná parcela – pozemek parc. č. 1813/1, orná půda o výměře 11 982 m2, která je jiného vlastníka (je zapsána na LV č. 831) – je ve vlastnictví pana Leopolda Zabila (1/2) a pana Svatopluka Zabila (1/2), tj. stejní vlastníci jako vlastní pozemek pod rekreační chatou č.e. 25. Rekreační chata č.e. 25 je situována v okolním prostředí jako volně stojící objekt, pozemek pod chatou – parc. č. 1813/10 je jiného vlastníka (LV č. 831). Celý areál zahrad je oplocen a tak nebyl možný přístup k rekreační chatě. Nebylo možné zjistit, zda jsou do chaty provedeny nějaké přípojky na inženýrské sítě. Okolní zástavbu tvoří rekreační nebo zahrádkářské chaty, příjezdová komunikace je zpevněná. Pozemky jsou mírně svažité, lokalita je umístěna v povodňové zóně 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz, další realitní servery nebo stránky realitních kanceláří) nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitých věcí. Pro ocenění dané nemovité věci je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do rekreační chaty nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rekreační chaty – zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor, dále zjistit stav objektu. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích Strana č. 5


25. 8. 2015

indexů jednotlivých objektů odvozena obvyklá cena oceňované chaty. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitých věcí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovité věci je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitými věcmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovité věci v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovité věci zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitými věcmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovité věci a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Buchlovice, okres Uherské Hradiště, zdroj: internet: číslo zakázky ID: 796221532 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/buchlovice--/796221532#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 13. 8. 2015 Nabízená cena: 280 000 Kč Plocha pozemku: 600 m2, podlahová plocha chaty 38 m2 Rekreační chata v rekreační oblasti Buchlovice – Smraďavka. Chata se nachází na krásném slunném místě s výhledem na okolní lesy. Celková plocha pozemku je 600 m2. Před chatou je terasa, uvnitř velký pokoj a ložnice. Vytápění je na lokální na tuhá paliva, je přivedena elektřina.

Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Buchlovice, okres Uherské Hradiště, zdroj: internet: číslo zakázky ID: 362741852 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/buchlovice-buchlovice/362741852#img=0&fullscreen=false

Strana č. 6


25. 8. 2015

Datum aktualizace: 24. 7. 2015 Nabízená cena: 570 000 Kč Plocha pozemku: 482 m2, podlahová plocha chaty 70 m2 Chata v žádané rekreační oblasti Smraďavka na pozemku o celkové výměře 482 m2. V přízemí je jeden pokoj s kuchyní a v podkroví se nachází prostorný pokoj o rozměru 22 m2. Terasa s výhledem má rozměr 11 m2. Chata je zateplená a obložená dřevem. Je zavedena elektřina 220/380 V. Na pozemku jsou mladé ovocné a okrasné stromy. V blízkosti se nachází studánka s pitnou vodou, přehrada s možností koupání a rybaření, obchod, restaurace, lázně, lanové centrum, ranč. Okolí je ideální k turistice, cykloturistice, houbaření. V nedalekém okolí je hrad Buchlov a Buchlovský zámek.

Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Buchlovice, okres Uherské Hradiště, zdroj: internet: číslo zakázky ID: 1886 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/buchlovice-buchlovice/3788312668#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 21. 7. 2015 Nabízená cena: 650 000 Kč Plocha pozemku: 1 046 m2, podlahová plocha chaty 40 m2 Rekreační chata 2+kk, plocha pozemku je 1 046 m2, obec Buchlovice - Smraďavka. Chata je postavena na mírně svažitém pozemku. Objekt napojen na el. 220/380V. Topení je zde lokální, v suterénu je umístěno ekologické WC. Z terasy krásný výhled do okolních lesů. Nedaleko chaty přehrada, lázně Leopoldov, cyklostezka.

Srovnávaná nemovitost 4 Obec: Salaš, okres Uherské Hradiště, zdroj: internet: číslo zakázky ID: UH0232014 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/salas--/1417859164#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 29. 6. 2015 Nabízená cena: 850 000 Kč (včetně kompletního vybavení) Plocha pozemku: 267 m2, podlahová plocha chaty 80 m2

Strana č. 7


25. 8. 2015

Rekreační chata nacházející se na krásném a klidném místě chřibských lesů v obci Salaš. Chata se prodává kompletně vybavená, včetně TV, nábytku, apod. Před chatou je terasa s krbem. Dispoziční řešení chaty je 4+kk. V přízemí je chodba, kuchyně s jídelním koutem a koupelna s WC. Dále se zde nachází vstup do obývacího pokoje s krbovými kamny. Podkroví disponuje 2 ložnicemi. Chata nabízí komfortní přenocování až pro 8 lidí. Vytápění je řešeno krbovými kamny a elektrickými přímotopy, které jsou napojeny na ovládání přes GSM bránu. Chata je zabezpečena alarmem. Objekt prošel částečnou rekonstrukcí (okna, elektro, komín, topení, koupelna).

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita (okres Uherské Hradiště)

2

3

4

Garáž

Pozemek m2

Jiné

rekreační chata umístěna na pozemku jiného vlastníka, rovněž pozemek kolem chaty je jiného vlastníka, chata je umístěna na okraji obce, je zřejmě dřevěná, přízemní s podkrovím, umístěná v povodňové zóně 3

okr. Uherské Hradiště, k.ú. a obec Velehrad

nebylo možné zjistit

není

0

(2)

(3)

(4)

(5)

(1)

1

Počet místností (pokoje + kuchyně)

okr. Uherské Hradiště, obec Buchlovice okr. Uherské Hradiště, obec Buchlovice okr. Uherské Hradiště, obec Buchlovice okr. Uherské Hradiště, obec Salaš

(6)

-

není

600

2+1

není

482

2+kk

není

1 046

4+kk

není

267

dřevěná montovaná chata, podsklepená přízemní, do chaty je přivedena elektřina, vytápění lokální na tuhá paliva, na vlastním pozemku dřevěná rekreační chata na pozemku o 2 2 výměře 482 m , plocha 70 m , přízemí s obytným podkrovím dřevěná podsklepená chata 2+kk v obci 2 Buchlovice, pozemek 1 046 m , elektro přípojka, vytápění lokální dřevěná chata, přízemní s obytným podkrovím, dispozice 4+kk, vytápění krbový kamny nebo přímotopy, elektro přípojka, po částečné rekonstrukci

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč

K2

K3

K4

K5

K6

IO

poloha

velikost

garáž

stav a vybavení

pozemky

úvaha znalce

K1 × … × K6

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

0,90

252 000

1,00

1,00

1,00

1,05

1,50

1,10

1,73

145 665

Koef. redukce na pramen ceny KCR

(1)

(7)

1

280 000

Č.

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč

K1

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Strana č. 8


25. 8. 2015

2

570 000

0,90

513 000

1,00

1,00

1,00

1,30

1,50

1,10

2,15

238 605

3

650 000

0,90

585 000

1,00

1,00

1,00

1,20

2,00

1,10

2,64

221 591

4

850 000

0,90

765 000

1,00

1,10

1,00

1,50

1,50

1,10

2,72

281 250

Celkem průměr

Kč

221 778

Minimum

Kč

145 665

Maximum

Kč

281 250

Směrodatná výběrová odchylka

s

56 608

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

165 170

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

278 385

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4 K5 K6

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena nemovité věci zapsané na LV č. 899 v k.ú. Velehrad, obec Velehrad, okres Uherské Hradiště stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je 221 778,00 Kč, cena po zaokrouhlení 220 000 Kč. Hodnota nemovité věci zapsané na LV č. 899 – rekreační chata č. e. 25 na pozemku parc. č. 1813/10 (pozemek je jiného vlastníka – LV č. 831) v katastrálním území VELEHRAD, obec Velehrad, okres Uherské Hradiště, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 15. 7. 2015) činí: ………………………………………………………….

220 000,00 Kč

.…………………………………………………..

Slovy: dvěstědvacettisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovité věci se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovité věci. Obvyklá cena nemovité věci je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovité věci. Kladné vlivy: klidná lokalita, dostupnost na okraj zahrady po zpevněné komunikaci Záporné vlivy: umístění chaty na pozemku cizího vlastníka, rovněž okolní užívané zahrady jsou cizího vlastníka, umístění v záplavové zóně 3, nemovitá věc nebyla přístupná – nebylo možné posoudit stav chaty, provádění údržby, napojení na inženýrské sítě. Obvyklá cena (CO) nemovité věci zapsané na LV č. 899 – rekreační chata č. e. 25 na pozemku parc. č. 1813/10 (pozemek je jiného vlastníka – LV č. 831) v katastrálním území VELEHRAD, obec Velehrad, okres Uherské Hradiště, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 15. 7. 2015) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

220 000,00 Kč …………………………………………………………

Slovy: dvěstědvacettisíc korun českých

Strana č. 9


25. 8. 2015

3.4. Závěr a) Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví povinného a to: nemovité věci evidované v katastru nemovitostí jako vlastnictví manželky povinného – budova č. e. 25 na pozemku parc. č. 1813/10, zaps. na LV č. 899 pro k.ú. a obec Velehrad u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrálního pracoviště Uherské Hradiště, jakož i jejich příslušenství a spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví. Stanovená obvyklá cena je: …………………………………………………………………………………………………………………………….. 220 000 Kč b) Popis příslušenství nemovitých věcí povinného: Vzhledem k tomu, že nebyl zajištěn přístup k nemovité věci, nebylo možné stanovit rozsah a druh příslušenství k rekreační chatě. Chata je ale umístěna na pozemku jiného vlastníka. c) Určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného: Stanovení obvyklé výše nájmu na základě metody přímého porovnání: v daném případě nebyla zjištěna v dané lokalitě žádná nabídka k pronájmu rekreační chaty, je tedy provedeno porovnání s obytnými stavbami nabízenými k pronájmu a je provedena úprava koeficienty. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita (okres Uherské Hradiště)

Způsob využití

Příslušenství

Jiné

rekreační chata umístěna na pozemku jiného vlastníka, rovněž pozemek kolem chaty je jiného vlastníka, chata je umístěna na okraji obce, je zřejmě dřevěná, přízemní s podkrovím, umístěná v povodňové zóně 3

Oceň. objekt

okr. Uherské Hradiště, k.ú. a obec Velehrad

rekreační chata

nebylo možné ověřit

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

okr. Kroměříž, Kostelany

RD 3+1

-

pronájem RD 3+1 v Kostelanech, plocha 84 m2, pozemek 90 m2, voda, plyn, elektro

2

okr. Uherské Hradiště, Uherské Hradiště

RD 4+kk

-

vybavený rodinný dům 4+kk, ul. Luční, Uherské Hradiště, okraj města

3

Ostrožská Nová Ves

RD 3+kk

-

částečně podsklepený rodinný dům 3+kk s garáží, zahrádkou, vytápění plynovými kamny, voda obecní, kanalizace, elektro

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/měsíc

Koef. redukce na pramen ceny

Cena po redukci na pramen ceny Kč

K1

K2

K3

K4

K5

K6

KC (16)

Měsíční nájemné

poloha

velikost

Příslušenství

stav a vybavení

jiné chata x RD

úvaha znalce

.

Kč

(1)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

1

8 000

0,90

7 200

1,20

1,20

1,20

1,50

1,50

1,50

5,83

1 235

2

7 000

0,90

6 300

1,50

1,50

1,20

1,50

1,50

1,50

9,11

692

3

7 000

0,90

6 300

1,10

1,20

1,20

1,50

1,50

1,50

5,35

1 178

Celkem průměr

Kč

1 035

Minimum

Kč

692

Maximum

Kč

1 235

Č.

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na příslušenství objektu

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

Strana č. 10


K5 K6

25. 8. 2015

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Stanovená obvyklá výše nájmu (metodou přímého porovnání) za pronájem rekreační chaty č.e. 25 umístěné na pozemku jiného vlastníka v k.ú. a obci Velehrad činí po zaokrouhlení 1 000,00 Kč/ měsíc tj. 12 000,00 Kč/rok. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisu z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitou věc. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovité věci a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit přesný rozsah příslušenství rekreační chaty. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 899 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána tato zástavní práva a zahájení exekucí: − zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 7 800,00 Kč s příslušenstvím, soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, povinný František Petira, oprávnění pro: Česká republika, Okresní soud v Hodoníně, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 166 EX93/2014-21 ze dne 6. 6. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinný Petira František, soudní exekutor Mgr. Kateřina Skoupá, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 166 EX-93/2014-22 Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření se spoluvlastníkem nemovitých věcí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem části nebo celé nemovité věci, případně zda je uzavřena smlouva o nájmu na užívání pozemku pod chatou a souvisejícího pozemku.

V Ostopovicích dne 25. 8. 2015

Ing. Radim Novotný

Strana č. 11


25. 8. 2015

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2903/87/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 12


Fotodokumentace

Jihozápadní pohled od místní příjezdové komunikace

Místní příjezdová zpevněná komunikace

Strana č. 13

25. 8. 2015


Pohledy od místní komunikace

Strana č. 14

25. 8. 2015


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 15

25. 8. 2015


Strana č. 16

25. 8. 2015


25. 8. 2015

Kopie katastrální mapy (modrou šipkou označen pozemek rovněž jiného vlastníka, který tvoří zahrádky kolem chat)

Strana č. 17


Informace o pozemku parc. č. 1813/10, na kterém je postavena rekreační chata č.e. 25

Strana č. 18

25. 8. 2015


Informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovitosti

Strana č. 19

25. 8. 2015


Strana č. 20

25. 8. 2015


Informace o umístění nemovité věci v povodňové zóně 3

Strana č. 21

25. 8. 2015


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 22

25. 8. 2015

2015 ve věci

Recommend Documents