6/25/2015
agenda
• • • • •
Presentatie projectenportefeuille AWM
Korte terugblik Jaarrekening AWM 2013 Bestuursbesluit AWM dekking tegenvallers Projectenportefeuille AWM (13 projecten) Consequenties correctie op projectenportefeuille AWM
• Burg. Paulplantsoen in Broek in Waterland
John Hendriks Bestuurder Wooncompagnie Monnickendam, 24 juni 2015
Korte terugblik
Korte terugblik
• AWM had voor een corporatie met ca. 1.000 woningen een zeer omvangrijke projectenportefeuille met een veel te hoog risicoprofiel, zowel wat betreft het aantal projecten (13 projecten) als de omvang van de beoogde investeringen.
• In het kader van de fusie heeft Deloitte de projectenportefeuille van AWM geanalyseerd. Wooncompagnie heeft in aanvulling daarop een nadere projectenanalyse gedaan.
• AWM is mede vanwege deze projectenportefeuille en haar vreemd vermogenspositie (per woning vergelijkbaar met Vestia!!!) in grote financiële problemen terecht gekomen.
De analyses leveren het volgende beeld op: • Sprake van een fors tekort op de verschillende projecten;
• Op last van de extern toezichthouders (CFV en WSW) en vooruitlopend op de fusie heeft de bestuurder van AWM besloten tot het stopzetten en afbouwen van de projectenportefeuille. AWM als vereniging heeft destijds met dit door de RvT goedgekeurd bestuursbesluit ingestemd.
• Aanleidingen voor de projecten is vaak niet duidelijk; • Veel verspreid liggende kleinere projecten en posities; • Reactief verwervingsbeleid (benutten van incidenten); • Geen sterke richting/sturing vanuit gemeentelijke visie;
• AWM als vereniging heeft besloten in te stemmen met de fusie met Wooncompagnie en dekking te vinden voor de geconstateerde extra tekorten ad € 15 miljoen binnen de vastgoedportefeuille van AWM.
Jaarrekening AWM 2013
• Hoog risicoprofiel mede als gevolg van relatief duur aankopen van posities; • Grote vraagtekens over de wijze waarop partners in de projecten met elkaar omgaan (gebruik gemaakt van de gretigheid/ondeskundigheid bij AWM).
Bestuursbesluit AWM dekking tegenvallers (1)
DE OMVANG VAN DE TEGENVALLERS • Verlies via Verlies en Winstrekening
- 24,9 mio
• Correcties via balans
+ 4,9 mio
• Afname Eigen Vermogen
- 20
mio
• boekenonderzoek en jaarrekening levert extra tekort van ca. 15 mio – Derivaten 2,2 mio – BTW 1,9 mio – Voorzieningen 2,6 mio – Woonwagencentrum 2,8 mio – Extra afboekingen ontwikkellocaties 7,5 mio
1
6/25/2015
Bestuursbesluit AWM dekking tegenvallers (2)
Bestuursbesluit AWM dekking tegenvallers (3)
Randvoorwaarde selectie maatregelen:
Correctie waardering vastgoed o.b.v. huurbeleid Wooncompagnie (4,4 miljoen) komt ten laste van Wooncompagnie
• Saneringsbijdrage Wooncompagnie blijft maximaal 20 mio
Gekozen maatregelen (goedgekeurd door RvT en vastgesteld in ALV)
• Inflatievolgend huurbeleid geldt ook voor woningbezit AWM • De rekening van de extra saneringsopgave van ca. 15 miljoen wordt niet bij Wooncompagnie en haar huurders gelegd maar ook niet bij de huurders van AWM!!
Projectenportefeuille AWM
– Continueren verkoopambitie AWM van 10 woningen per jaar over een periode van 3 jaar en deze middelen worden niet ingezet voor investeringen in Monnickendam. – Verkoop huidige kantoorpand(en) AWM • verkoop Nieuwe Zijds Burgwal 34. • Verhuizen van “het loket” naar de Hermanus Reijntjeslaan. – Verbetering operationele kasstroom in 2015 en 2016 van AWM en deze middelen niet inzetten voor investeringen in Monnickendam. – Afstoten sociaal vastgoed in ontwikkeling (in lijn opdracht CFV / WSW) – Afstoten commercieel vastgoed in exploitatie (niet DAEB)
1. Molenstraat / Drukkerij
Molenstraat 1 Monnickendam
Projectenportefeuille AWM 1. Molenstraat, Monnickendam
7. Kebo-locatie, Broek op Waterland
12.
Kanaaldijk 33B, Watergang
2. De Hooiwagen (Drukkerij), Monnickendam
8. Trambaan, Broek op Waterland
13.
Nieuwpoortslaan, Monnickendam
3. Wagenweg 9, Purmerend
9. Dijkeinde, Zuiderwoude
14.
Woonwagencentrum
4. De Bennewerf, Marken
10. Schouw (Mommer), Watergang
15.
Brede School (Ilpendam)
5. De Loods, Marken
11. Kanaaldijk 85, Watergang
6. Minneweg, Marken
Purmerend Wagenweg 9
Marken De Bennewerf Minneweg
8
1. Molenstraat / Drukkerij
© 2014 Deloitte The
Netherlands
Molenstraat 1 Monnickendam
2. De Hooiwagen
Noordeinde 80-86 Monnickendam
• • • •
Bestemmingsplan is op 3 juli 2014 vastgesteld. Er is een EOK met de gemeente. Programma: 2 woningen en 2 bedrijfsruimten Wooncompagnie zal de woningen niet realiseren (niet DAEB activiteit). • Wooncompagnie heeft het pand verkocht en koper heeft interesse om de exploitatieovereenkomst over te nemen. • Wooncompagnie heeft aan alle financiële verplichtingen uit de overeenkomst voldaan.
2
6/25/2015
2. De Hooiwagen
Noordeinde 80-86 Monnickendam
4 en 5
Bennewerf en de Loodsen
bij Kruisbaakweg 6 Marken
• Met de gemeente is een SOK overeengekomen. • De EOK is in concept klaar, maar nooit ondertekend. • Het programma: 16 woningen, waarvan tenminste 50% in de soc. huur/koop. • Met de huidige huurders zijn afspraken gemaakt over vertrek. • Tijdelijk huurcontract Global Tuk Tuk beëindigd • Wooncompagnie zal de sociale huurwoningen niet realiseren (hoge onrendabele investering en saneringskosten). • SOK is per brief van de gemeente beëindigd • Bodemonderzoek gereed • Huidig pand en plan gaat na de zomer in de verkoop
4 en 5
Bennewerf en de Loodsen
bij Kruisbaakweg 6 Marken
• Bestemmingsplanprocedure in concept gereed. • De Weidevogel compensatie niet toegestaan voor corporaties (verbod Ministerie). • Programma: 35 woningen, waarvan 11 sociaal (nieuw collegeprogramma 14). • Besluit AWM/Wooncompagnie tot verkoop gronden, panden en plan aan ontwikkelaar met afnamerecht voor 14 sociale huurwoningen • Bankgarantie van AWM (opvraagbaar binnen 2 weken na onherroepelijke zijn omgevingsvergunning) is beëindigd (deze dient opnieuw te worden afgegeven door koper/ontwikkelaar). • Aan initiatiefnemers van “De Bennewerf“ is door AWM een (particuliere) lening verstrekt. • AWM/Wooncompagnie heeft van het Ministerie een Oordeelsbrief ontvangen, waarin verzocht wordt deze situatie op kort termijn te corrigeren. • Formele start verkoop gronden, panden en plan (vrij van huurder/gebruiker) in juli. • Aan huidige huurder/gebruiker is vervangende woonruimte aangeboden.
7. Kebo-locatie
6. Minneweg
Marken
• Het betreft agrarische grond, gekocht ultimo 2007 met het doel om woningbouw te realiseren. • Locatie ligt buiten rode contour. • Programma: 60 woningen, uitsluitend voor starters- en senioren. • Er is geen zicht op ontwikkeling binnen 10 jaar. (Oordeelsbrief van het Ministerie). • Standpunt B&W in deze is duidelijk. • Wooncompagnie verkoop deze gronden.
Eilandweg 23 Broek in Waterland
7. Kebo-locatie
• Oorspronkelijk programma: 46 woningen waarvan minimaal 30% sociale huur/koop • Voorwaarde voor woningbouw: de huidige bedrijven vertrekken naar de Dollard. • Dollard gaat niet door. • AWM heeft daarna geen stappen ondernomen richting ontwerp/stedenbouw. • De huidige overeenkomst is beëindigd op grond van onvoorziene omstandigheden. • In 2014 zijn gesprekken gevoerd met retailers over de mogelijkheid van een supermarkt • Lidl heeft hiertoe –voor eigen rekening en risico- een “Verzoek om Vooroverleg” bij de gemeente ingediend • Uiteindelijk heeft de Raad gekozen voor een lokaal initiatief en zijn de besprekingen met Lidl over de Kebo-locatie beëindigd • De gemeente heeft een onderzoek ingesteld naar de status van de Hindercirkel.
Eilandweg 23 Broek in Waterland • Uit onderzoek naar de status van de hindercirkels blijkt dat woningbouw in combinatie met huidige bedrijvigheid mogelijk is • Bij het uitblijven van bedrijfsverplaatsingen zal de realisatie van woningbouw moeilijk blijven • de gemeente wil op een andere manier dan via bedrijfsverplaatsing naar de Dollard een ontwikkeling/transformatie in gang te zetten (Ontslakkenteam). • Wooncompagnie is eigenaar van de Kebolocatie en niet betrokken (ook niet financieel) bij de verdere ontwikkeling Hellingweg. • Na afronding grondonderzoek in juli start Wooncompagnie met de verkoop van het pand. • Het is aan koper om te bepalen of en zo ja op welke wijze toekomstige woningbouw past bij het beoogd gebruik door koper.
3
6/25/2015
8. Trambaan
Eilandweg Broek in Waterland
8. Trambaan
• Er is een EOK met de gemeente. • Het project is deels gerealiseerd. Het sociale deel is gebouwd: 22 sociale huur woningen in en 9 sociale koopwoningen. • 16 vrije sector woningen (de compensatie van het verlies op het sociale programma) moeten nog gebouwd worden. • Behalve het realiseren van de 16 woningen is nagenoeg aan de verplichtingen in de EOK voldaan. • In de EOK staat dat de rechten uit de overeenkomst met schriftelijke toestemming van de gemeente overgedragen kunnen worden. Deze toestemming is in december 2014 gevraagd.
9. Dijkeinde
Nabij Dijkeinde Zuiderwoude
9. Dijkeinde
Eilandweg Broek in Waterland • De 16 kavels worden verkocht, omdat vrije sector koop niet binnen het risicoprofiel van Wooncompagnie valt (niet DAEB). • Wooncompagnie heeft een koopovereenkomst gesloten met CD Waterland BV, levering wacht op de overeenkomst die met de gemeente wordt gesloten over overname van de EOK • Conform de exploitatieovereenkomst neemt de gemeente de openbare ruimte over. Daartoe moeten nog enkele punten worden geregeld waaronder opstal- en voorkeursrecht.
Nabij Dijkeinde Zuiderwoude
• Gronden zijn in 2009 gekocht. • Er rust een terugkoopverplichting op, indien aantoonbaar geen zicht is op ontwikkeling met woningbouw van de locatie. • Met USP vastgoed is een visie opgesteld (inspanning). • De gemeente heeft al in 2011 aangegeven dat woningbouw op deze locatie niet realistisch, want buiten de rode contour. • Wooncompagnie heeft de terugkoopverplichting ingeroepen, omdat er geen zicht is op ontwikkeling binnen 10 jaar (Richtlijn overheid) • Wooncompagnie werkt nu aan effectuering van deze terugkoop.
10. Schouw
Nabij Kanaaldijk Watergang
10. Schouw/Mommer
• Er is geen overeenkomst met de gemeente. • Wooncompagnie is geen eigenaar, maar heeft een eerste recht van hypotheek. • Het totale programma bestaat uit 39 woningen; daarnaast heeft HSB een plan van 11 woningen in hetzelfde bestemmingsplangebied. • Partijen (Mommer / HSB) zijn met de gemeente overeengekomen dat 30% in de sociale huur/koop wordt gerealiseerd. • AWM heeft met eigenaar/ontwikkelaar een raamovereenkomst met koopoptie gesloten (afname turnkey van 13 woningen sociale huur of sociale koop) • AWM is door het Centraal Fonds op de vingers getikt voor de gang van zaken rond het verstrekken van een lening (het is voor een corporatie niet toegestaan om een lening aan particulier te verstrekken).
Nabij Kanaaldijk Watergang • Na datum fusie heeft Wooncompagnie een Oordeelsbrief ontvangen, waarin gevraagd wordt om de particuliere lening te corrigeren. • Wooncompagnie en eigenaar/ontwikkelaar zijn in overleg over optimalisatie van het plan en de verdere uitwerking op weg naar realisatie e.e.a. binnen wettelijke/beleidsmatige mogelijkheden waaronder een verbod op het verstrekken van verdere leningen door Wooncompagnie.
4
6/25/2015
11. Kanaaldijk 85
Watergang
11. Kanaaldijk 85
Watergang
• Er is een gecombineerde SOK/EOK met de gemeente. • Het project betreft twee percelen (totaal 850 m2). • Er ligt een vastgesteld bestemmingsplan voor 4 woningen op deze locatie. Het programma volgens de ovk is 4 sociale huur/koop woningen. • Wooncompagnie wil, met goedkeuring van de gemeente, de overeenkomst ontbinden. (Sinds ondertekening in 2011 is er bij AWM veel veranderd en in redelijkheid kan nakoming van de overeenkomst worden verlangd). • De huurders zijn medio vertrokken. • De locatie wordt verkocht, omdat de investering in verhouding tot de grootte van het project veel te hoog is. • Voor deze locatie heeft een makelaar opdracht gekregen om te verkopen.
12. Kanaaldijk 33
Watergang
13. Woonwagencentrum
Kloosterdijk 12 tot en met 27 Monnickendam
• Er lag een overeenkomst met de gemeente, maar deze is beëindigd. • Er lagen plannen voor sloop en realisatie van een appartementencomplex • Er is een koper voor het pand die van plan om daar woningen te realiseren. .
13. Woonwagencentrum
• Het woonwagencentrum (WWC) is voor 1 euro van de gemeente overgenomen (2009) • AWM heeft het WWC opgeknapt. • Herstel van het WWC heeft veel meer gekost dan aanvankelijk was begroot. Het onrendabel is circa € 2,7 miljoen geworden). • In één van de vaststellingsovereenkomsten is vastgelegd dat één bewoner zijn standplaats kan kopen (gemeente heeft echter een eerste recht van koop). • Wooncompagnie heeft eind 2013 aan de gemeente gevraagd om mee te werken aan het terug leveren van het openbaar gedeelte van het WWC aan de gemeente. • Wooncompagnie heeft aangegeven haar verantwoordelijkheid als verhuurder van de standplaatsen te willen nemen mits de gemeente haar verantwoordelijkheid neemt t.a.v. de openbare ruimte. • De gemeente heeft besloten om het openbaar gedeelte van het WWC om niet terug te nemen.
Kloosterdijk 12 tot en met 27 Monnickendam • Wooncompagnie is nu genoodzaakt om een standplaats aan een bewoner te verkopen. • Een situatie met standplaatsen in eigendom niet direct ontsloten via de openbare weg is in de ogen van Wooncompagnie niet wenselijk. • Wooncompagnie onderzoekt de mogelijk tot verkoop van de gehele locatie.
14. Nieuwpoortselaan
Monnickendam
• De locatie (een stuk plantsoen) is gekocht van de Provincie • Gekeken wordt of er interesse is in de markt voor het verwerven van het perceel
5
6/25/2015
15. brede school
ilpendam
Consequenties correctie op projectenportefeuille AWM
• Er is in het verleden een beheerplan opgesteld, dat nimmer is ondertekend door partijen. • Het beheerplan stamt ook uit een tijd dat een corporatie zoals AWM nog allerhande taken naar zich toe trok. Dit is met de komst van de nieuwe Woningwet niet langer toegestaan. • Het beheer van een brede school (administratie van schoonmaak, afvalverwerking, telefoon, etc) past niet binnen deze taak. • Het huidig beheer wordt afgestoten. Er is hierover overleg met de gebruikers.
De Hooiwagen Molenstraat Bennewerf KEBO Trambaan Mommer Kanaaldijk totaal (voorzien)
Lijken in de kast
Burg. Paulplantsoen
Broek in Waterland
Burg. Paulplantsoen
• De huidige woningen zijn technisch verouderd en woontechnisch (indeling en comfort) niet geschikt (te maken) voor toekomstige verhuur. • Wooncompagnie heeft besloten de huidige woningen niet te renoveren voor toekomstige verhuur (bedrijfs-economisch en verhuurtechnisch onverantwoord) • De eerste plannen van Wooncompagnie zijn aangehouden in afwachting op een integrale visie voor Broek in Waterland. • Deze is opgesteld door een initiatiefgroep vanuit de inwoners van Broek in Waterland en uitgewerkt in de notitie “visie op Broek”. • De door de groep van inwoners van Broek in Waterland opgestelde integrale visie heeft politiek onvoldoende draagvlak gekregen. • Tijdens de visievorming zelf en ook daarna is een heel zorgvuldig traject doorlopen met tal van partners en inwoners van het dorp zelf. • Aansluitend is in 2013 een sociaal plan opgesteld voor de bewoners van de woningen. • In overleg is besloten om het sociaal plan eerder van kracht te laten zijn om bewoners de mogelijkheid te bieden te verhuizen naar een andere woning in Broek in Waterland zelf.
Standaard plattegrond eengezinswoning
Standaardwoning sociale huur 74 m2 gebruiksoppervlak
was Wordt sociale huur sociale koop sociale huur sociale koop 8 pm 11 16 22 13 4 --------------74
14 23 9
22 13
9
---------------
---------------
---------------
32
49
9
Dode muizen in de plint
Broek in Waterland
• De afspraak om meer tijd te nemen voor het herhuisvesten van de bewoners heeft tevens geresulteerd in het besluit om de vrijkomende woningen tijdelijk (indirect) te verhuren. • Wooncompagnie is teleurgesteld over het feit dat aan het bestaande complex de status van gemeentelijk monument is toegekend zonder een volkshuisvestelijke discussie daarover. • Ervaring elders toont aan dat sloop en realisatie van volwaardige woningen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen in combinatie met behoud van stedenbouwkundige en architectonische principes een positief effect heeft op verhuurbaarheid en directe omgeving. • Wooncompagnie heeft opdracht gegeven aan architect om het ontwerpplan voor sloop en vervangende nieuwbouw verder uit te werken • Die uitwerking wordt voorgelegd aan bewoners, omwonende, huurdersorganisatie en gemeente • Het ontwerp, aangepast op basis van inspraak, wordt uitgewerkt in een DO waarna een sloopbesluit wordt aangevraagd.
Voorbeeld Magnusbuurt Schagen
woning Burg. Paulplantsoen 27 m2 gebruiksoppervlak
6
6/25/2015
Voorbeeld Bloesemplein Zuidoost Beemster
7
