ZNALECKÝ POSUDEK č. 618-13/2015 O obvyklé ceně pozemků v k. ú. Skorkov.
Objednatel znaleckého posudku:
Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/14 169 00 Praha 6, Břevnov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.05.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Táboře 27.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky v k. ú. Skorkov Skorkov 294 74 Skorkov Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Skorkov Katastrální území: Skorkov Počet obyvatel: 560 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. IV IV III
Pi 0,65 0,60 1,02
III
0,70
II V
0,95 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 453,09 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 19.05.2015 za přítomnosti - - -.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Elektronický snímek katastrální mapy Mapa povodňových rizik Místní šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno na přiloženém výpisu z katastru nemovitostí ČR.
6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem a z místní znalosti území.
-2-
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o pozemek užívaný jako neveřejná přístupová komunikace, pozemek tvořící funkční celek ke stavbám a pozemkům a zemědělský pozemek s předpokládanou možnou využitelností pro zástavbu. Pozemky se nachází mimo území určené územním plánem pro výstavbu. Znalci nebyla poskytnuta součinnost pro ocenění ze strany vlastníků pozemků, údaje uvedené v ocenění vycházejí ze zjištěných skutečností a z odborného odhadu znalce.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 88/15 1.2. Pozemek parc. č. 88/16
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána v rámci exekučního řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I V
Pi -0,03 0,00
II I
0,00 -0,02
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
S Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, IV -0,03 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel I -0,01 užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
S Pi) = 0,808 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,768
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 88/15 Pozemek sloužící jako nezpevněná neveřejná přístupová komunikace k pozemku parc. č. 88/14 a k zaplocené části pozemku parc. č. 88/16. Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 pozemku. Pozemek není územním plánem v źemí určeném k zastavění. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,50
0,00 -0,05 -0,15 0,60
4
Úprava základní ceny pozemků komunikací
I = P5 * (1 +
S Pi) = 0,180 i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2 ] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 453,09 0,180 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3 orná půda Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 88/15 -5-
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2 ] 164,00 81,56 164,00 m2
Upr. cena [Kč/m2 ] 81,56 Cena [Kč] 13 375,84 13 375,84
Pozemek parc. č. 88/15 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
Pozemek parc. č. 88/15 - zjištěná cena
=
13 375,84 Kč 1/2 6 687,92 Kč
1.2. Pozemek parc. č. 88/16 Jedná se částí o výměře cca 1043 m2 o zaplocený pozemek, tvořící fční celek k poz. parc. č. St. 221, jehož součástí je stavba RD a částí o výměře cca 2.922 m2 o zemědělský pozemek, využívaný jako louka, u této části pozemku lze v delším horizontu spekulativně uvažovat o možném zahrnutí do územního plánu, což má vliv na obvyklou cenu této části pozemku. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost omezující jeho využití - Šířka poz. cca 18 m 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek není v územním plánu určen pro výstavbu
č. I
Pi -0,01
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,10
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
S Pi = 0,890 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,808 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,890 * 0,808 = 0,683 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2 ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 453,09 -6-
Index 0,683
Koef.
Upr. cena [Kč/m2 ] 309,46
Typ
Název
§ 4 odst. 1
orná půda
Parcelní číslo 88/16 část
Stavební pozemek - celkem
Výměra [m2 ] 1 043,00 1 043,00
Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny:
Jedn. cena [Kč/m2 ] 309,46 m2
Cena [Kč] 322 766,78 322 766,78
60 % 60,00 %
Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 88/16 - část 23111 1 922,00 6,05 60,00 9,68 18 604,96 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. orná půda - pás 1 000,00 20,00 7,26 7 260,00 u lesa Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 2 922,00 m2 25 864,96 Název
Parcelní číslo BPEJ
Pozemek parc. č. 88/16 - zjištěná cena
=
-7-
348 631,74 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 88/15 1.2. Pozemek parc. č. 88/16
6 687,90 Kč 348 631,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
355 319,60 Kč
Celkem
355 319,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
355 319,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 88/15 1.2. Pozemek parc. č. 88/16
6 687,90 Kč 348 631,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
355 319,60 Kč
Celkem
355 319,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
355 319,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
slovy: Třistapadesátpěttisíctřistadvacet Kč
-8-
355 320,- Kč
Stanovení obvyklé ceny S ohledem na způsob stanovení administrativní (vyhláškové) ceny, s přihlédnutím k množství srovnatelných nemovitostí na relevantním trhu v daném území a k rozpětí nabídkových cen porovnávacích nemovitostí, a také s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být prodávána v rámci exekučního řízení, stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí takto:
ideální spoluvl. podíl 1/2 na poz. parc. č. 88/15
12.000,- Kč slovy: dvanáct-tisíc-korun-českých, poz. parc. č. 88/16
390.000,- Kč slovy: tři-sta-devadesát-tisíc-korun-českých, Znalci nebyla doložena ani nebyla zjištěna žádná práva k oceňovaným nemovitostem, která by měla vliv na jejich cenu a nebyla zohledněna v tomto ocenění. V Táboře 27.05.2015
Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
-9-
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 618-13/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 618-13/2015.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 1 1 3 1
El. výpisy z kat. nem. El. snímek kat. mapy Orotfoto snímek KN Výřez územ. plánu Inzerce nabízených porovnávacích nemovitostí Fotodokumentace
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
