ZNALECKÝ POSUDEK č. 28/626/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí Pozemek parc. č. st. 26 o výměře 115 m2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rekreační chalupy č.p. 8 včetně příslušenství, dále pozemky parc. č. 66/1 o výměře 164 m2 a parc. č. 66/2 o výměře 72 m2 , oba v druhu pozemku trvalý travní porost, vše zapsané na listu vlastnictví č. 349 v katastrálním území Čistá v Krkonoších, obec Černý Důl, okres Trutnov.
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo náměstí 17 120 00 Praha 2
Účel znaleckého posudku:
Exekuční řízení č.j. 099 EX 4316/14
Podle stavu ke dni 28.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Mikulka Smetanova 717 551 01 Jaroměř telefon: 603 776 691 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 15 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.
V Jaroměři 6.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně pozemku parc. č. st. 26 o výměře 115 m2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rekreační chalupy č.p. 8 včetně příslušenství, dále pozemků parc. č. 66/1 o výměře 164 m2 a parc. č. 66/2 o výměře 72 m2 , oba v druhu pozemku trvalý travní porost, vše zapsané na listu vlastnictví č. 349, v katastrálním území Čistá v Krkonoších, obec Černý Důl, okres Trutnov. Znaleckým úkolem je ocenění výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství a ocenění případných jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených podle stavu ke dni místního šetření, v souladu s ustanovením § 336 občanského soudního řádu, a to cenou obvyklou. Ze strany vlastníka nemovitých věcí nebyla poskytnuta součinnost při místním šetření. Na doporučenou výzvu ohledně stanovení termínu prohlídky nemovitých věcí nereagoval. Nemovité věci byly ohledány pouze vně, bylo provedeno jejich zaměření, jelikož jsou volně přístupné, bez oplocení. Prohlídku vnitřních prostor nebylo možné provést, část zařízení a vybavení byla pozorovatelná skrz okna.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rekreační chalupa Čistá v Krkonoších 8 543 44 Černý Důl Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Černý Důl Katastrální území: Čistá v Krkonoších Počet obyvatel: 721 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 203,64 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.10.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný ke dni 1.9.2015, list vlastnictví č. 349 pro katastrální území Čistá v Krkonoších, obec Černý Důl, - kopie katastrální mapy, -2-
- Kupní smlouva předmětné nemovitosti z roku 2003, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření dne 28.10.2015, - Usnesení č.j. 099 EX 4316/14-56 o ustanovení znalce k ocenění nemovitých věcí, - odborná literatura, - fotodokumentace.
5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný ke dni 1.9.2015, list vlastnictví č. 349 pro katastrální území Čistá v Krkonoších, obec Černý Důl jsou mimo jiné známy tyto údaje: Křivánek Radoslav, č.ev. 34, 270 64 Mšecké Žehrovice - je vlastníkem pozemku parc. č. st. 26 o výměře 115 m2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 8 ve způsobu využití jako bydlení, - je vlastníkem pozemku parc. č. 66/1 o výměře 164 m2 v druhu pozemku trvalý travní porost, - je vlastníkem pozemku parc. č. 66/2 o výměře 72 m2 v druhu pozemku trvalý travní porost. V oddíle C – omezení vlastnického práva je zapsáno několik zástavních práv (viz. výpis z katastru nemovitostí) a dále pak zahájení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Nabývací titul a ostatní údaje jsou zapsány na listu vlastnictví, který tvoří přílohu tohoto znaleckého posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Pro účely vyhotovení znaleckého posudku nebyla znalci předložena žádná projektová dokumentace. Ocenění je provedeno na základě skutečností zjištěných na místě samém při místním šetření, a to pouze vně objektu.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nacházejí v městysi Černý Důl, místní části Čistá v Krkonoších. Tento městys se nachází přibližně 15 km severozápadně od Trutnova a zhruba 7 km východně od Vrchlabí (vzdušnou čarou). Předmětné nemovité věci se nacházejí ve střední části městyse, ve vzdálenosti cca 1 km jižně od centrálního náměstí. Rozprostírají se v mírně svažitém terénu s přístupem z veřejné asfaltové komunikace. Okolní zástavbu tvoří obdobné, převážně rekreační objekty. Podle počtu obyvatel a charakteru obce je možné městys Černý Důl zařadit mezi menší městyse s rekreačním zaměřením. Ve vzdálenosti cca 1.2 km od nemovitých věcí se nachází lyžařský areál s několika vleky a kompletním zázemím pro zimní lyžařské sporty. Ve vzdálenosti cca 300 m je autobusová zastávka s autobusovým spojením do Trutnova, Vrchlabí, Pece pod Sněžkou a dalších obcí. V jižní části obce prochází veřejná komunikace č. I/14 vedoucí z Trutnova směrem na Vrchlabí. Na tuto komunikaci navazuje silnice č. II/297 vedoucí severovýchodně přes celou část městyse a dále směrem na Janské Lázně. V městysi Černý Důl je odpovídající občanská vybavenost, a to konkrétně úřad městyse, zdravotní středisko, mateřská škola, základní škola, pošta, obchody s potravinami a smíšeným zbožím, obchody a půjčovny se sportovním vybavením, knihovna, infocentrum, Muzeum Podzemí Krkonoš. Svoji činnost zde vyvíjí několik dobrovolných spolků. V městysi je proveden rozvod elektrické energie, veřejného vodovodu, v části kanalizace a zemního plynu. Podrobný popis oceňovaných nemovitých věcí je uveden v následujících částech znaleckého posudku. Podle Malého lexikonu měst a obcí tvoří městys Černý Důl 3 katastrální území s celkovým počtem 721 obyvatel.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku OBVYKLÁ CENA Obecně Základní přístupy ke stanovení obvyklé ceny 1. Rekreační chalupa č.p. 8 2. Pozemky
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK OBVYKLÁ CENA
Obecně Obvyklá cena je definována ve smyslu ust. § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. jako cena, kterou je možné dosáhnout při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Pro stanovení obvyklé ceny je důležité mít na zřeteli faktory, které se promítají do jednotlivých metod, a následně ovlivňují její výši. Mezi tyto faktory patří zejména : - znalost na trhu nemovitostí v daném regionu - vztah mezi nabídkou a poptávkou pro daný typ nemovitosti - směry rozvoje a koncepce územního plánu - poloha, rozsah a velikost zástavby - zainvestovanost a možnost napojení na inženýrské sítě - vliv konkurence a počty potencionálních zájemců na trhu nemovitostí - ekonomická situace v dané oblasti ( zaměstnanost, kupní síla obyvatelstva ) - zjištění majetkoprávních vztahů k nemovitosti - dopravní situace a otázka přístupu k nemovitosti - zjištění nejlepšího a nejvyššího využití pro daný typ nemovitosti - stavebně technická kvalita staveb - zjištění vztahu 'pozemek vůči stavbě' - zjištění závad případně věcných břemen, které se vážou k nemovitosti - vyhodnocení případných rizik spojených s nemovitostí - zjištění obvyklého nájemného včetně odhadu reálných provozních nákladů - v neposlední řadě i konfliktní sousedi Z výše uvedeného je zřejmé, že je nutné znát podmínky na trhu nemovitostí a další související -5-
skutečnosti, pomocí kterých se následně provede analýza, jejímž výsledkem bude objektivně stanovená obvyklá cena nemovitosti.
Základní přístupy ke stanovení obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny se provádí jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Nákladová metoda ( technické ohodnocení ) - je založena na převážně technickém pohledu na nemovitost a jejím výsledkem je věcná hodnota ( technická ). Zjednodušeně řečeno její výše se rovná nákladům na znovuvybudování oceňované nemovitosti po odečtení přiměřeného opotřebení v důsledku stáří. Výnosová metoda ( příjmová ) - je založena převážně na ekonomickém pohledu na nemovitost a jejím výsledkem je výnosová hodnota ( příjmová ). Preferuje užitné hledisko nemovitosti a její výše se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů z nemovitosti, které je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí kapitalizace. Srovnávací metoda ( tržní ) - je založena na tržním principu srovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, které byly zobchodovány nebo jsou k prodeji nabízeny a jejím výsledkem je srovnávací hodnota ( tržní ), která zohledňuje případné odlišnosti a časový odstup.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí se v tomto případě provede přiměřeně podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. , ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění rekreační chalupy se provede porovnávacím způsobem a následně pak srovnávací metodou.
-6-
1. Rekreační chalupa č.p. 8 Jedná se o poloroubenou, pravděpodobně nepodsklepenou, přízemní rekreační chalupu s provedenou vestavbou podkroví. Stáří objektu nebylo možné prokazatelně zjistit, ale v poslední době proběhla částečná modernizace (nová koupelna včetně vybavení, nová střešní krytina včetně klempířských prvků). Rekreační chalupa byla ohledána pouze vně, prohlídku vnitřních prostor nebylo možné provést, část zařízení a vybavení byla pozorovatelná skrz okna. Z hlediska dispozičního řešení objekt tvoří: vstupní chodba, předsíň, velká obytná místnost (světnice) v roubené části, koupelna, pokoj a schody do podkroví. V podkroví jsou pravděpodobně pokoje. Napojení je na rozvod elektrické energie vrchní přípojkou a je provedeno napojení na veřejný vodovod. Odkanalizování je pravděpodobně do žumpy případně septiku na pozemku. Konstrukční provedení a vybavení Chalupa je vystavěna na kamenné podezdívce, nosné svislé konstrukce jsou z části zděné pravděpodobně ze smíšeného zdiva, část je pak dřevěná roubená, střecha je sedlová s novou plechovou krytinou včetně nových klempířských prvků s ochrannou vrstvou, fasádní omítky zděné části jsou hladké, v koupelně jsou běžné obklady stěn, dveře jsou dřevěné, okna jsou dřevěná dvojitá špaletová, v koupelně je podlaha z dlažby, ve světnici je podlaha pravděpodobně prkenná, vytápění je ústřední, v některých místnostech jsou osazeny deskové radiátory, ve světnici jsou kamna na tuhá paliva, v koupelně je obložená vana, umyvadla a elektrický průtokový ohřívač vody. Ostatní vybavení a zařízení včetně dispozice v podkroví nebylo možné zjistit z důvodu neumožnění přístupu do nemovitosti. Dle vnější obhlídky je prováděná údržba na průměrné úrovni. V ceně rekreační chalupy určené porovnávacím způsobem je zahrnuta i cena společně užívaných venkovních úprav tvořících příslušenství. Tyto venkovní úpravy tvoří: vodovodní přípojka, žumpa nebo septik, zpevněná plocha (malé zápraží), věšák na prádlo a menší ocelová oplechovaná kůlna. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
P ) = 1,030 i
i=1
-7-
č. III
Pi 0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí III Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci VI 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000 m II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu III
Pi 0,85 0,05 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,15
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
P ) = 0,977 i
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,006 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu:
Rekreační chalupa, rekreační domek § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 1 919,- Kč/m3
Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Zastavěné plochy 1. NP:
14,55*10,15-8,75*0,704,30*2,75-5,25*1,85
Obestavěný prostor vrchní stavba a zastřešení:
8,20*5,80*2,60+8,20*5,80*3,80/2+ 8,75*6,70*0,30+8,75*6,70*3,10+ 8,75*6,70*3,30/2+5,60*2,75*2,20 Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
ZP1 = -8-
=
120,02 m2
=
543,96 m3
=
543,96 m3 120,02 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
č. I
Vi typ A
I III II I III
-0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
II V II
0,00 0,10 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,660
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,030 Index polohy pozemku IP = 0,977 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 919,- Kč/m3 * 0,660 = 1 266,54 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 543,96 m3 * 1 266,54 Kč/m3 * 1,030 * 0,977= 693 294,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ( zaokr.)
=
693 000,- Kč
2. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 26 o výměře 115 m2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 66/1 o výměře 164 m2 a parc. č. 66/2 o výměře 72 m2 , oba v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemky se rozprostírají v mírně svažitém terénu a přístupné jsou z veřejné asfaltové průjezdní komunikace a dále pak z části po nezpevněné cestě. Součástí pozemku -9-
parc. č. st. 26 je rekreační chalupa č.p. 8, okolní pozemky jsou pak ve funkčním celku. Pozemky jsou bez oplocení, volně přístupné. Napojení je možné na elektrickou energii a veřejný vodovod. Rozvod veřejné kanalizace a zemního plynu není v této části městyse proveden. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
P = 1,000 i
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,030 Index polohy pozemku IP = 0,977 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,030 * 1,000 * 0,977 = 1,006 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 203,64 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 26 66/1 66/2
Pozemky ( zaokr.)
Index 1,006
Upr. cena [Kč/m2] 204,86
Výměra [m2] 115,00
Jedn. cena [Kč/m2] 204,86
Cena [Kč] 23 558,90
164,00 72,00 351,00
204,86 204,86
33 597,04 14 749,92 71 905,86
m2 =
- 10 -
Koef.
72 000,- Kč
C. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Znaleckým úkolem je ocenění níže uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství a ocenění případných jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených podle stavu ke dni místního šetření, v souladu s ustanovením § 336 občanského soudního řádu, a to cenou obvyklou. Jedná se o stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. st. 26 o výměře 115 m2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rekreační chalupy č.p. 8 včetně příslušenství, dále pozemky parc. č. 66/1 o výměře 164 m2 a parc. č. 66/2 o výměře 72 m2 , oba v druhu pozemku trvalý travní porost, vše zapsané na listu vlastnictví č. 349 v katastrálním území Čistá v Krkonoších, obec Černý Důl, okres Trutnov. Ze strany vlastníka nemovitých věcí nebyla poskytnuta součinnost při místním šetření. Na doporučenou výzvu ohledně stanovení termínu prohlídky nemovitých věcí nereagoval. Nemovité věci byly ohledány pouze vně, bylo provedeno jejich zaměření, jelikož jsou volně přístupné, bez oplocení. Prohlídku vnitřních prostor nebylo možné provést, část zařízení a vybavení byla pozorovatelná skrz okna. Oceňované nemovité věci se nacházejí v městysi Černý Důl, místní části Čistá v Krkonoších. Tento městys se nachází přibližně 15 km severozápadně od Trutnova a zhruba 7 km východně od Vrchlabí (vzdušnou čarou). Předmětné nemovité věci se nacházejí ve střední části městyse, ve vzdálenosti cca 1 km jižně od centrálního náměstí. Rozprostírají se v mírně svažitém terénu s přístupem z veřejné asfaltové komunikace. Okolní zástavbu tvoří obdobné, převážně rekreační objekty. Podle počtu obyvatel a charakteru obce je možné městys Černý Důl zařadit mezi menší městyse s rekreačním zaměřením. Ve vzdálenosti cca 1.2 km od nemovitých věcí se nachází lyžařský areál s několika vleky a kompletním zázemím pro zimní lyžařské sporty. Ve vzdálenosti cca 300 m je autobusová zastávka s autobusovým spojením do Trutnova, Vrchlabí, Pece pod Sněžkou a dalších obcí. V jižní části obce prochází veřejná komunikace č. I/14 vedoucí z Trutnova směrem na Vrchlabí. Na tuto komunikaci navazuje silnice č. II/297 vedoucí severovýchodně přes celou část městyse a dále směrem na Janské Lázně. V městysi Černý Důl je odpovídající občanská vybavenost, a to konkrétně úřad městyse, zdravotní středisko, mateřská škola, základní škola, pošta, obchody s potravinami a smíšeným zbožím, obchody a půjčovny se sportovním vybavením, knihovna, infocentrum, Muzeum Podzemí Krkonoš. Svoji činnost zde vyvíjí několik dobrovolných spolků. V městysi je proveden rozvod elektrické energie, veřejného vodovodu, v části kanalizace a zemního plynu. Jedná se o poloroubenou, pravděpodobně nepodsklepenou, přízemní rekreační chalupu s provedenou vestavbou podkroví. Stáří objektu nebylo možné prokazatelně zjistit, ale v poslední době proběhla částečná modernizace (nová koupelna včetně vybavení, nová střešní krytina včetně klempířských prvků). Z hlediska dispozičního řešení objekt tvoří: vstupní chodba, předsíň, velká obytná místnost (světnice) v roubené části, koupelna, pokoj a schody do podkroví. V podkroví jsou pravděpodobně pokoje. Napojení je na rozvod elektrické energie vrchní přípojkou a je provedeno napojení na veřejný vodovod. Odkanalizování je pravděpodobně do žumpy případně septiku na pozemku. Příslušenství k rodinnému domu tvoří dále venkovní úpravy – vodovodní přípojka, žumpa nebo septik, zpevněná plocha (malé zápraží), věšák na prádlo a menší ocelová oplechovaná kůlna. - 11 -
Práva a závady spojené s nemovitými věcmi Na základě výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 349 jsou zapsána tato omezení: -
zástavní práva exekutorská, zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí (viz. list vlastnictví v příloze).
Tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel vypracování znaleckého posudku vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitými věcmi ve smyslu znaleckého úkolu, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností. Není známa stav a ani nebyla zjišťována výše váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy. Nebyly zjištěny žádné výměnky, věcná břemena, nájemní smlouvy, pachtovní případně předkupní práva. Stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitých věcí je provedeno přiměřeně dle platné oceňovací vyhlášky, přičemž rekapitulace cen je následující:
Rekreační chalupa č.p. 8
693 000,- Kč
Pozemky
72 000,- Kč
Celkem
765 000,- Kč
Další metodou pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí je používána metoda srovnávací, která je považována za nejpřesnější a nejvhodnější. Stanovení ceny touto metodou spočívá ve vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, případně nemovitostí nabízených k prodeji, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a polohou. Toto srovnání je nejpoužívanější a nejvýstižnější, a objektivně odráží situaci na trhu nemovitostí pro daný typ nemovitosti. Nutno ovšem podotknout, že za předpokladu dostatečného množství obdobných porovnatelných nemovitostí, nejlépe zobchodovaných případně k prodeji nabízených, a to v daném či blízkém okolí a v daném čase. K cenám nemovitostí, které jsou nabízené k prodeji prostřednictvím realitní inzerce je nutné podotknout, že ve většině případů se jedná o ceny vyšší, než je jejich skutečná hodnota. V současné době se v městysi Černý Důl nabízí k prodeji několik rekreačních objektů v cenových relacích nad 1 mil. Kč. Převážně se jedná o nemovitosti o větší užitné ploše a s většími výměrami pozemků. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí byla zohledněna dále skutečnost, že nebyla poskytnuta součinnost a umožněna prohlídka interiéru rekreační chalupy.
- 12 -
Na základě výše uvedených skutečností stanovuji obvyklou cenu pozemku parc. č. st. 26 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rekreační chalupy č.p. 8 včetně příslušenství, dále pozemku parc. č. 66/1 a parc. č. 66/2, oba v druhu pozemku trvalý travní porost, vše zapsané na listu vlastnictví č. 349 v katastrálním území Čistá v Krkonoších, obec Černý Důl, okres Trutnov, podle stavu ke dni 28.10.2015 na výši :
750 000,- Kč slovy: sedmsetpadesáttisíckorunčeských
V Jaroměři 6.11.2015
Ing. Jiří Mikulka Smetanova 717 551 01 Jaroměř telefon: 603 776 691 e-mail:
[email protected]
- 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31.10.2000 č.j. Spr.2210/2000 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 28/626/2015 znaleckého deníku.
- 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 349 2. Kopie katastrální mapy 3. Celková situace 4. Fotodokumentace 5. Usnesení č.j. 099 EX 4316/14-56
- 15 -
