2014 Stanovení ceny obvyklé souboru nemovitostí, obec Hronov

ZNALECKÝ POSUDEK č. 866-63/2014 Stanovení ceny obvyklé souboru nemovitostí, obec Hronov

Zhotovitel:

APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako „Zhotovitel“) Koněvova 2660/14 130 83 Praha 3 IČ: 261 03 451

Zadavatel:

JUDr. Filip Exner (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 7 Přívozní 1054/2 Praha 7 Č. j. 151 EX 5/14-340

Posudek obsahuje celkem 28 stran textu včetně titulní strany, 32 stran příloh. Je vyhotoven ve čtyřech výtiscích. Zadavateli se předává ve třech výtiscích a jeden výtisk je uložen v archivu Zhotovitele. VYHOTOVENÍ č. 4

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 866-63/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: -

Pozemků parc.č. 1137/1, 1137/2, 1153/1, 1159/2, 1159/3, k.ú. Zbečník, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 2468 (dohromady dále též jako „Pozemky 1“) Pozemků parc. č. 1705/22, 1705/35, k.ú. Hronov, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 4384 (dohromady dále též jako „Pozemky 2“) Pozemku parc. č. 390 jehož součástí je stavba č.p. 581, pozemku parc. č. 391 jehož součástí je stavba č.p. 158, pozemku parc. č. 1705/30 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku parc. č. 1705/33, 1705/34, 1705/36, k.ú. Hronov, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 3172 (dohromady dále též jako „Pozemky 3“)

(Pozemky 2 a Pozemky 3 dohromady dále též jako „Areál“). (Pozemky 1, 2, 3 dále též jako „Nemovitost“). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav APOGEO Esteem, a.s. se sídlem Koněvova 2660/141, 130 83 Praha 3, IČ: 261 03 451, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena Nemovitosti činí k datu ocenění 16. května 2014:

7 100 000 Kč Slovy: sedm milionů sto tisíc korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 27 tohoto posudku.

……………………………….. Josef Jaroš, MBA člen představenstva APOGEO Esteem, a.s.

2

Obsah: 1

ÚVOD ...................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

2

IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ............................................................................ 10 2.1 2.2

3

Pozemky 1 ........................................................................................ 10 Pozemky 2 ........................................................................................ 10 Pozemky 3 ........................................................................................ 11 Technický popis .................................................................................. 11 Poloha ............................................................................................. 12 Územní plán ...................................................................................... 15 Dopravní poměry ................................................................................. 16 Infrastruktura .................................................................................... 17 Majetkoprávní vztahy ........................................................................... 17 Nejlepší a nejvyšší využití...................................................................... 18

METODY OCENĚNÍ ..................................................................................... 19 4.1 4.2 4.3

5

Pozemky 1, 3 ..................................................................................... 10 Pozemky 2 ........................................................................................ 10

IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ........................................................................ 10 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10

4

Účel a předmět ocenění .......................................................................... 5 Obecné předpoklady a omezující podmínky .................................................. 5 Rozhodné datum ocenění ........................................................................ 6 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................. 6 Vymezení pojmu obvyklá cena .................................................................. 6 Vymezení pojmu hodnota ........................................................................ 7 Jmenování znalce .................................................................................. 7 Podkladové materiály ............................................................................. 8 Použitá literatura .................................................................................. 8

Nákladová metoda ............................................................................... 19 Výnosová metoda ................................................................................ 19 Porovnávací metoda............................................................................. 20

ANALÝZA HODNOTY ................................................................................... 21 5.1 5.2 5.3

Volba metody ..................................................................................... 21 Výpočet hodnoty Pozemků 1 porovnávací metodou ....................................... 21 Výpočet hodnoty Areálu porovnávací metodou ............................................ 23

6

REKAPITULACE ......................................................................................... 25

7

ZÁVĚREČNÝ VÝROK .................................................................................... 26

8

ZNALECKÁ DOLOŽKA .................................................................................. 27

9

PŘÍLOHY ................................................................................................. 28

Tabulky: Tabulka č. 1: Pozemky 1 ............................................................................................................. 10 Tabulka č. 2: Pozemky 2 ............................................................................................................. 10 Tabulka č. 3: Pozemky 3 ............................................................................................................. 11 3

Obrázky: Obrázek č. 1: Ortomapa s umístněním Pozemků 1 (vyznačeny modře)..................................... 13 Obrázek č. 2: Ortomapa s umístněním Pozemků 2 (vyznačeny modře)..................................... 13 Obrázek č. 3: Ortomapa s umístněním Pozemků 3 (vyznačeny modře)..................................... 14 Obrázek č. 4: Mapa s umístěním Nemovitosti ............................................................................ 14 Obrázek č. 5: Územní plán Pozemky 1 ....................................................................................... 15 Obrázek č. 6: Územní plán Pozemky 2 a 3 ................................................................................. 16 Obrázek č. 7: Lokalizace zastavitelné části oceňovaných Pozemků a porovnávaných pozemků ..................................................................................................................................................... 22 Obrázek č. 8: Lokalizace oceňovaného Areálu a porovnávaných areálů ................................... 23

4

1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: -

Pozemků parc.č. 1137/1, 1137/2, 1153/1, 1159/2, 1159/3, k.ú. Zbečník, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 2468 (dohromady dále též jako „Pozemky 1“) Pozemků parc. č. 1705/22, 1705/35, k.ú. Hronov, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 4384 (dohromady dále též jako „Pozemky 2“) Pozemku parc. č. 390 jehož součástí je stavba č.p. 581, pozemku parc. č. 391 jehož součástí je stavba č.p. 158, pozemku parc. č. 1705/30 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku parc. č. 1705/33, 1705/34, 1705/36, k.ú. Hronov, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 3172 (dohromady dále též jako „Pozemky 3“)

(Pozemky 2 a Pozemky 3 dohromady dále též jako „Areál“). (Pozemky 1, 2, 3 dále též jako „Nemovitost“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 3 Identifikace Nemovitosti. V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.

5

5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 16. května 2014.

1.4 Hlavní používané zkratky a pojmy LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo č.p. – číslo popisné GP – geometrický plán

1.5 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo 6

kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

1.6 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.6.1 / / / / / /

/

/

/

Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, „...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.

1.7 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 5.3. 2014 usnesením č. j. 151 EX 5/14-340. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1

International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.

2

7

1.8 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: / / / / / / / / / / /

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2468, katastrální území Zbečník vyhotovený dne 16.1. 2014 Zadavatelem, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4384, katastrální území Hronov vyhotovený dne 16.1. 2014 Zadavatelem, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3172, katastrální území Hronov vyhotovený dne 16.1. 2014 Zadavatelem, Nabídkový inzerát Realitní společnosti České spořitelny nabízející Areál k prodeji, Kopie snímku katastrální mapy, Odhad č. 058/10/075 pro účel úvěrového řízení v CMSS zpracovaný JUDr. Václavem Hrnčířem dne 20.8.2010; Odhad č. 057/10/075 pro účel úvěrového řízení v CMSS zpracovaný JUDr. Václavem Hrnčířem dne 20.8.2010; Písemné informace o budovách a fotografie Areálu poskytnuté vlastníkem p. Šrollem; Písemné informace Pozemku 1 a fotografie poskytnuté vlastníkem p. Šrollem; Výřez územního plánu obce Hronov; Informace získané na místním šetření.

Místní šetření bylo provedeno dne 16. 5. 2014 zástupcem Zhotovitele p. Jiřím Hrabcem a p. Lenkou Vopatřilovou za účasti vlastníka p. Luboše Šrolla. Na příslušném stavebním odboru v Hronově nebyly nalezeny relevantní podklady k Areálu. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

1.9 Použitá literatura ⁄ ⁄ ⁄ ⁄ ⁄

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN97880-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 8

⁄

Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

9

2 Identifikace vlastníka 2.1 Pozemky 1, 3 Vlastník:

Šroll Luboš, č.p. 388, 549 32 Velké Poříčí

2.2 Pozemky 2 Vlastník:

SJM Šroll Luboš a Šrollová Uršula, č.p. 388, 549 32 Velké Poříčí

3 Identifikace Nemovitosti 3.1 Pozemky 1 Jedná se o parc.č. 1137/1, 1137/2, 1153/1, 1159/2, 1159/3, k.ú. Zbečník, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 2468. Tabulka č. 1: Pozemky 1

Poz. parc. č

Výměra m2

Druh pozemku

1137/1

7 160 trvalý travní porost

1137/2

1 494 ostatní plocha

1153/1

2 675 trvalý travní porost

1159/2

5 079 lesní pozemek

1159/3


Celkem

Způsob využití

dobývací prostor

dobývací prostor

Způsob ochrany chráněná krajinná oblast zemědělský půdní fond chráněná krajinná oblast zemědělský půdní fond chráněná krajinná oblast zemědělský půdní fond chráněná krajinná oblast zemědělský půdní fond chráněná krajinná oblast zemědělský půdní fond

- II. - IV. zóna, - II. - IV. zóna, - II. - IV. zóna, - II. - IV. zóna, - II. - IV. zóna,

18 891

3.2 Pozemky 2 Jedná se o pozemky parc. č. 1705/22 a 1705/35, k.ú. Hronov, obec Náchod jak je zapsáno na LV č. 4384. Tabulka č. 2: Pozemky 2

Poz. parc. č 1075/22

Výměra m2

Druh pozemku

Způsob využití

Způsob ochrany

zastavěná plocha a 115 nádvoří

Na pozemku parc. č. 1075/22 stojí stavba: bez čp/če, výroba, LV 4258 1075/35

572 ostatní plocha

Celkem

687

dráha

10

3.3 Pozemky 3 Jedná se o pozemek parc. č. 390 jehož součástí je stavba č.p. 581, pozemek parc. č. 391 jehož součástí je stavba č.p. 158, pozemek parc. č. 1705/30 jehož součástí je stavba bez čp/če včetně pozemků parc. č. 1705/33, 1705/34, 1705/36, k.ú. Hronov, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 3172. Tabulka č. 3: Pozemky 3

Poz. Výměra parc. č m2 390

Druh pozemku

Způsob využití

Způsob ochrany

zastavěná plocha a 298 nádvoří

Na pozemku parc. č. 390 stojí stavba: Hronov, č.p. 581, jiná stavba zastavěná plocha a 391 260 nádvoří Na pozemku parc. č. 390 stojí stavba: Hronov, č.p. 158, doprava zastavěná plocha a 1705/30 1 175 nádvoří Na pozemku parc. č. 1705/30 stojí stavba: bez čp/če jiná stavba 1705/33


1705/34

671 ostatní plocha

1705/36


Celkem

4 620

3.4 Technický popis 3.4.1 Pozemky 1 Jedná se o svažité pozemky nepravidelného tvaru. Jsou zalesněné (zejména v jižní části). V severní části se v minulosti nacházel dobývací prostor, ten byl však v minulosti zrušen a nyní jsou porostlé trvalým travním porostem. Dle informací poskytnutých p. Soukupem ze stavebního odboru Hronov lze v jižním cípu pozemku parc. č. 1137/1 postavit rodinný dům, zbylé pozemky jsou nezastavitelné (až na část pozemku parc.č. 1159/3, kde je teoreticky možná výstavba objektu pro obhospodařování lesa na pozemku parc.č. 1159/2). 3.4.2 Areál Jedná se o výrobně – skladovací areál skládající se z Pozemků 2 a 3. Pozemky 2 jsou umístěny cca v jeho středu, ze severu a jihu jsou obklopeny Pozemky 3 přes které, reps. přes pozemek parc. č. 1705/36 mají pomocí věcného břemene zajištěn přístup. Pozemek parc. č. 1705/22 je zcela zastavěn stavbou ve vlastnictví cizího vlastníka (Štěpán Miroslav, Zbečník 348, 54931 Hronov – není předmětem ocenění). Dle informací od pana Šrolla není mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku uzavřen nájemní vztah či věcné břemeno (resp. právo stavby). 11

Pozemky 2 jsou rovinaté, většina Pozemků 2 je pokrytá asfaltem. Ve zbylé části Areálu, resp. na Pozemcích 3 jsou umístěny tři výrobně skladovací haly a volné plochy, které jsou v téměř celé části objektu asfaltové. První skladová hala (ve směru od vjezdu do Areálu) č.p. 581 je z cca 25 % jednopodlažní zděná stavba, kde se nachází dva kancelářské prostory a WC, zbylá část je dřevěná s přístupným prostorem podkroví. Tato dřevěná část slouží ke skladování. V minulosti byl objekt užíván jako sýpka. V minulosti byla provedena úprava omítek a podlah u zděné části. Objekt je zcela pronajat. Nájemce zde provádí některé drobné úpravy na svůj účet (např. instalace zabezpečovacího zařízení). Podlahová plocha dle poskytnutých podkladů činí pro 1. NP 240 m2 a pro 2. NP 160 m2. Zavedena elektřina, voda, kanalizace pravděpodobně také (WC), vytápění akumulačními kamny. Předpokládaný období výstavby pravděpodobně první polovina 20. století. Ke skladu navazuje vedlejší stavba garáže. Druhá hala č.p. 158 má tři nadzemní podlaží. Konstrukce budovy je z cca 2/5 zděná, zbytek dřevěný. Původně byla využívána jako silo pro obilí, v roce 2009 proběhla rekonstrukce včetně nových betonových podlah v prostorách kanceláří a vstupní chodby, které jsou pokryty PVC a opravy nájezdových ramp po obou stranách. Podlahová plocha dle poskytnutých podkladů činí pro 1. NP 226 m2, pro 2. NP 200 m2 a pro 3. NP 90 m2. Zavedena elektřina, vytápění akumulačními kamny. Třetí hala bez č.p./če na pozemku parc.č. 1705/30 byla postavena v roce 1995 jako ocelová hala vyzdívaná tvárnicemi betonovými rampami po obou delších stranách pro překlad v rámci automobilové a železniční dopravy. Prostor skladu je rozdělen na 10 menších hal (polí) a zázemí šatny, 2 kanceláří a sociální zařízení. Podlahová krytina betonová s kapacitou na těžká strojní zařízení. Částečné vytápění je zajištěno el. přímotopy. Hala je napojena na vodu, kanalizaci, elektřinu a má zaveden telefon. Areál je k datu ocenění nabízen k prodeji Realitní společností České spořitelny, nabídková cena činí 8 200 000 Kč.

3.5 Poloha 3.5.1 Pozemky 1 Pozemky 1 se nacházejí ve východní části obce Hronov za poslední řadou rodinných domů v ulici Padolí.

12

Obrázek č. 1: Ortomapa s umístněním Pozemků 1 (vyznačeny modře)

3.5.2 Areál Areál se nachází cca ve středu obce Hronov mezi železniční tratí a ulicí Náchodská. V rámci Hronova se jedná o průmyslovou oblast, např. jižně sídlí společnost Sico Rubena. Pozemky 2 jsou umístěny cca uprostřed výrobně skladovacího Areálu Obrázek č. 2: Ortomapa s umístněním Pozemků 2 (vyznačeny modře)

13

Pozemky 3 netvoří souvislý celek, jsou od sebe odděleny Pozemky 2. Jsou umístěny na severu a jihu Areálu. Obrázek č. 3: Ortomapa s umístněním Pozemků 3 (vyznačeny modře)

Obrázek č. 4: Mapa s umístěním Nemovitosti

14

Město Hronov se nachází na břehu řeky Metuje při hranici s Polskem. K 1.1.2014 zde žilo 6 239 obyvatel.

3.6 Územní plán 3.6.1 Pozemky 1 Pozemky 1 jsou v územním plánu města zařazeny jako plochy lesů a zatravněné plochy, minoritně pak v území pro bydlení. Dle informací poskytnutých p. Soukupem ze stavebního odboru Hronov dne 25.3.2014 je u pozemku 1137/1 možné v jižním cípu postavit rodinný dům, jinak jsou pozemky nezastavitelné (až na část pozemku parc.č. 1159/3, kde je teoreticky možná výstavba objektu pro obhospodařování lesa na pozemku parc.č. 1159/2). Vlastníkem Pozemku 1 panem Šrollem byl dále poskytnut dokument – vyjádření ze dne 31.5.2013 poskytnuté rovněž Ing. Václavem Soukupem, kde jsou Pozemky 1 posuzovány z hlediska územního plánu viz Příloha č. 5: Vyjádření MU Hronov. Ve vyjádření poskytnuté Zhotoviteli ze dne 25.3.2014 však toto potvrzeno nebylo, případnou změnu územního plánu tedy považujeme za spekulativní. Obrázek č. 5: Územní plán Pozemky 1

15

3.6.2 Areál Areál je v územním plánu zařazeny jako plochy občanské vybavenosti, minoritně pak plochy veřejné zeleně a základní komunikační systémy – silnice 2. třídy. Dle informací poskytnutých p. Soukupem ze stavebního odboru Hronov by v budoucnu měla být přes Areál vedena přeložka komunikace, která je v UP vedena jako veřejná stavba na základě čehož lze pozemky se stavbami, které jsou jejich součástí, vyvlastnit. Dle informací poskytnutých panem Soukupem je však stavba v „nedohlednu“ a neočekává se její brzké zahájení (resp. je pravděpodobně navázána na další dopravní stavby v jiných městech např. Náchod). Obrázek č. 6: Územní plán Pozemky 2 a 3

3.7 Dopravní poměry Hronov je v rámci lokality dobře dopravně dostupný po silnici č. 303 a 567. 16

3.7.1 Pozemky 1 Pozemky jsou přístupné z východní strany i západní strany po polní cestě. Zpevněná cesta přímo k pozemkům nevede – končí cca 200 m od hranice Pozemků 1. 3.7.2 Areál Areál je ze západní strany obklopen pozemky ve vlastnictví Českých drah. Přístup je zajištěn ze severu z pozemku parc. č. 1075/19, který je veřejně přístupný. Pozemky 2 samostatně mají zajištěn přístup pomocí věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek parc. č. 1705/36 (součástí Pozemek 3) Jižní část Pozemků tři pak naopak pomocí věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek parc. č. 1705/35.

3.8 Infrastruktura 3.8.1 Pozemky 1 Pozemky 1 nejsou napojeny na žádné inženýrské sítě. 3.8.2 Areál Pozemky 2 a 3 jsou napojeny na běžné inženýrské sítě (elektřina, kanalizace, městská voda, telefon). Plyn zaveden není.

3.9 Majetkoprávní vztahy 3.9.1 Pozemky 1 V části C (Omezení vlastnického práva) jsou ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení viz Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2468, katastrální území Zbečník. 3.9.2 Areál V části C (Omezení vlastnického práva) jsou ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení viz Příloha č. 3: Výpis z listu vlastnictví LV č. 4384, katastrální území Hronov. Pozemek parc. č. 1705/35 má oprávnění k pozemku parc. č. 1705/36 - věcné břemeno chůze a jízdy dle rozsahu vyznačení g.p. 666-9121/1999. Pozemek parc. č. 1705/35 je zatížen věcným břemenem chůze a jízdy dle rozsahu vymezení g.p. 666-9121/1999 pro pozemek parc. č. 1705/34. Tato věcná břemena a oprávnění z věcného břemene se týkají pozemků v rámci Areálu (které mají rozdílné vlastnictví). Jejich hodnota je tedy zahrnuta do hodnoty celého areálu a věcná břemena jsou zde umístěna pro případ rozděleného vlastnictví. Na pozemku parc. č. 1705/22 je umístěna stavby ve vlastnictví cizího vlastníka (Štěpán Miroslav, Zbečník 348, 54931 Hronov – není předmětem ocenění), přístup a příjezd ke stavbě není řešen nájemním vztahem či věcným břemenem. 17

V části C (Omezení vlastnického práva) jsou ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení viz Příloha č. 4: Výpis z listu vlastnictví LV č. 3172, katastrální území Hronov. Pozemek parc. č. 1705/34 má oprávnění k pozemku parc. č. 1705/35 - věcné břemeno chůze a jízdy dle rozsahu vyznačení g.p. 666-9121/1999. Pozemek parc. č. 1705/36 je zatížen věcným břemenem chůze a jízdy dle rozsahu vymezení g.p. 666-9121/1999 pro pozemek parc. č. 1705/35. V budově č.p. 581 má provozovnu pan Lubomír Beneš - Montáže, prodej polykarbonátových komůrkových desek makrolon aj, dle ústní informace vlastníka má uzavřenou smlouvu na dobu neurčitou. Nájemní smlouva nebyla poskytnuta. Část skladu bez č.p./če na pozemku parc.č. 1705/30 je pronajímána ke skladování výrobků třetímu subjektu. Nájemní smlouva nebyla poskytnuta.

3.10 Nejlepší a nejvyšší využití 3.10.1 Pozemky 1 Pozemek parc. č. 1137/1 lze dle vyjádření pana Soukupa ze stavebního odboru Hronov v jižním cípu zastavět stavbou rodinného domu. Zbytek pozemků je nezastavitelný (až na část pozemku parc.č. 1159/3), jedná se o louky a les. Případnou výstavbu rodinného domu tak považujeme za nejlepší a nejvyšší možné využití. 3.10.2 Areál Areál je v územním plánu zařazen jako plochy občanské vybavenosti, minoritně pak plochy veřejné zeleně a základní komunikační systémy – silnice 2. třídy. Dle informací poskytnutých p. Soukupem ze stavebního odboru Hronov je by v budoucnu měla být přes Areál vedena přeložka komunikace, která je v UP vedena jako veřejná stavba na základě čehož lze pozemky se stavbami, které jsou jejich součástí, vyvlastnit. Dle informací poskytnutých panem Soukupem je však stavba v „nedohlednu“ a neočekává se její brzké zahájení. Areál je umístěn v plochách občanské vybavenosti. Zastavěnost skladově – výrobním areálem není tak zcela v souladu se zastavěním uvedeným v územním plánu. Vzhledem k lokalitě v rámci průmyslové oblasti a blízkosti železnice však považujeme zastavění výrobně skladovacím areálem za optimální.

18

4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: / / /

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).

4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt.

19

Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

4.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.

20

5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty daného Pozemku 1 a Areálu jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti.

5.2 Výpočet hodnoty Pozemků 1 porovnávací metodou Pro stanovení hodnoty Pozemků 1 byly tyto rozděleny na část zastavitelnou a část nezastavitelnou. Vzhledem k informacím poskytnutým Ing. Soukupem předpokládáme, že jižní cíp pozemku parc. č. 1137/1 o velikosti cca 750 m2 3 je zastavitelný stavbou rodinného domu, zbylé pozemky tj. pozemky o výměře cca 17 891 m2 tvoří louky a lesní porost, část pozemku parc.č. 1159/3 je teoreticky zastavitelná stavbou pro obhospodařování lesa (o neurčené zastavěné ploše/obestavěném prostoru). Odborným odhadem tedy určujeme dalších cca 250 m2 jako stavební (s ohledem na neurčitost zadání stavby a její účel jako hospodářské stavby). Pro porovnání zastavitelného části o výměře v součtu 1 000 m2 tak bylo vycházeno z nabídkových prodejů obdobných pozemků v okolí oceňovaných Pozemků, tj. pozemků stavebních pro bydlení. Zbylé pozemky byly porovnávány s nezastavitelnými pozemky lesů, luk a trvalých travních porostů. Porovnávané pozemky byly objektivizovány nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení, na níž by se dohodl potenciální kupující s prodávajícím. Při porovnání byly vzaty v úvahu specifika a omezení námi oceňovaných Pozemků 1 pomocí korekčních koeficientů.

3

Dle ručního odměření katastrální mapy v občanském náhledu KN; dostupné na http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

21

Obrázek č. 7: Lokalizace zastavitelné části oceňovaných Pozemků a porovnávaných pozemků4

Samotný výpočet včetně porovnání viz Příloha č. 6: Výpočet porovnávací metodou – zastavitelná část Pozemků 1. Hodnota 1 m2 zastavitelné části Pozemků 1 činí 320 Kč/m2. Hodnota nezastavitelné části pozemků byla zjištěna porovnáním obchodních transakcí pozemků obdobného typu (polí, lesů, luk, trvalých travních porostů) v lokalitě a obdobné velikosti. Samotný výpočet včetně porovnání viz Příloha č. 7: Výpočet porovnávací metodou – zbytková část Pozemků 1. Hodnota 1 m2 nezastavitelné části Pozemků 1 činí 16 Kč/m2. Hodnota Pozemků 1 je dáno pak jako součet jejich částí.

4

http://maps.google.cz

22

Hodnota Pozemků 1 stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 600 000 Kč. 5.3 Výpočet hodnoty Areálu porovnávací metodou Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových obchodních transakcí prodejů obdobných areálů v okolí oceňovaného Areálu. Porovnávané areály byly objektivizovány nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení, na níž by se dohodl potenciální kupující s prodávajícím. Při porovnání byly vzaty v úvahu specifika a omezení námi oceňovaného Areálu pomocí korekčních koeficientů. Obrázek č. 8: Lokalizace oceňovaného Areálu a porovnávaných areálů5

5

http://maps.google.cz

23

Samotný výpočet včetně porovnání viz Příloha č. 8: Výpočet porovnávací metodou - Areál.

Hodnota Areálu stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 6 500 000 Kč.

24

6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 16. května 2014 stanovena pro Pozemky 1:

⁄

porovnávací metodou:

600 000 Kč

⁄

porovnávací metodou:

6 500 000 Kč

Areál:

Vzhledem k typu Nemovitosti, byla pro ocenění zvolena metoda porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti činí 7 100 000 Kč.

25

7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 16. května 2014 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 7 100 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – viz 3.9 Majetkoprávní vztahy. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena nemovitosti: -

Pozemků parc.č. 1137/1, 1137/2, 1153/1, 1159/2, 1159/3, k.ú. Zbečník, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 2468 Pozemků parc. č. 1705/22, 1705/35, k.ú. Hronov, obec Hronov jak je zapsáno na LV č. 4384, Pozemku parc. č. 390 jehož součástí je stavba č.p. 581, pozemku parc. č. 391 jehož součástí je stavba č.p. 158, pozemku parc. č. 1705/30 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku parc. č. 1705/33, 1705/34, 1705/36 jak je zapsáno na LV č. 3172 činí k datu ocenění 16. května 2014

7 100 000 Kč Slovy: sedm milionů sto tisíc korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

26

8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky rozhodnutím č.j. 109/2008-OD-ZN/3 s rozsahem oprávnění ve znění rozhodnutí č.j. 93/2012-OSD-SZN/25 pro znaleckou činnost: Obor Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Oceňování movitých věcí (včetně strojů, přístrojů, zařízení, motorových vozidel, výpočetní techniky), Oceňování nemovitostí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, stanovení výše nájemného) a práv k nemovitostem (zástav, břemen), Oceňování podniků (včetně práv podniků, práv k podnikům, veškerých položek aktiv a pasiv podniků, prodeje a nájmu podniků), Oceňování obchodního jmění při přeměnách (fúze, převod jmění na společníka, rozdělení, změna právní formy), včetně přezkoumání a posuzování přeměn obchodních společností z ekonomického hlediska, vyhotovení znaleckých zpráv o fúzi, výpočtu výměnných poměrů, Oceňování HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Obor Kybernetika s rozsahem znaleckého oprávnění: HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 866-63/2014 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá:

……………………………………… Ing. Jiří Hrabec

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Josef Jaroš, MBA

V Praze dne 26.5 2014

27

9 Přílohy Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha

č. 1: Usnesení o jmenování znalce č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2468, katastrální území Zbečník č. 3: Výpis z listu vlastnictví LV č. 4384, katastrální území Hronov č. 4: Výpis z listu vlastnictví LV č. 3172, katastrální území Hronov č. 5: Vyjádření MU Hronov č. 6: Výpočet porovnávací metodou – zastavitelná část Pozemků 1 č. 7: Výpočet porovnávací metodou – zbytková část Pozemků 1 č. 8: Výpočet porovnávací metodou - Areál č. 9: Fotopříloha

28

Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 2468, katastrální území Zbečník

Příloha č. 3: Výpis z listu vlastnictví LV č. 4384, katastrální území Hronov

Příloha č. 4: Výpis z listu vlastnictví LV č. 3172, katastrální území Hronov

Příloha č. 5: Vyjádření MU Hronov

Příloha č. 6: Výpočet porovnávací metodou – zastavitelná část Pozemků 1

Oceňovaný Pozem ek

Porovnávané váha

Pozem ek I Popis

Pozem ek II

Bodov é hodnocení

Popis Horní Dřevíč, Stárkov

Pozem ek III

Bodov é hodnocení

Pozem ek III

Bodov é hodnocení

Popis

Bodov é hodnocení

Popis

2 Velikost, tvar a sklon pozem ků

1 000 m², nespojité spojité, svažité

10,0%

1 500 m2 rovinatý, spojitý

0,90

823 m2 , mírně svažitý, spojitý

1,00

3 143 m² , mírně svažitý, spojitý

1,00

3 Dopravní dostupnost 4 Možnost výstavby/územ ní plán

polní cesta ve vlastnictví třetích osob

10,0%

polní cesta

1,00

polní cesta

1,00

polní cesta

1,00

Zbečník (parc.č. 1153/2, k.ú. Zbečník) 1592m² , mírně svažitý, spojitý zpevněná cesta

menší část bydlení (1 rodinný dům)

40,0%

1,00

Bydlení

1,00

Bydlení

1,00

Bydlení

1,00

5 IS

cca 50 m od hranice pozemku

20,0%

Bydlení cca 50 m od hranice pozemku

1,00

Na hranici

0,90

zavedeny

0,80

Na hranici

1,00

5 Ostatní skutečnosti a právní vady

Nezjištěny

10,0%

Nezjištěny

1,00

1 Lokalita pozem ků

jižní část pozemku parc.č. 1137/1 a část pozemku parc.č. 1159/3, k.ú. Zbečník

10,0%

Zbečník

1,00

Nezjištěny

1,10

Malé Poříčí, Náchod

1,00

1,00

Nezjištěny

1,00

Nezjištěny

490 Kč

510 Kč

423 Kč

204 Kč

druh transakce

nabídka

nabídka

nabídka

nabídka

březen 204

březen 2014

březen 2014

květen 2014

Fortunae

Nemoglobal

Interma

M&M reality

Korekce nabídkové ceny *)

0,80

0,80

0,80

0,80

Nabídková cena korigovaná, Kč/m 2

392

408

338

163

Zdroj

100,0% Užitná hodnota oceňovaných Pozem ků Kč/m2

Přepočtená hodnota Pozem ků Prům ěrná cena Pozem ku

320,02 Kč

Kč/m 2

Prům ěrná cena Pozem ku zaokrouhlená

320,00 Kč

Kč/m 2

Plocha Pozem ku

Tržní hodnota Pozemku

1 000

m2

320 000

Kč

0,990

0,990

0,960

1,000

388

404

325

163

Pozn. Koeficienty zohledňují rozdílnou kvalitu zadaných parametrů mezi oceňovaným Pozemkem a porovnávanými pozemky. Hodnota koeficientu vyšší než 1 udává, že parametr Pozemku je lepší nežže u ceny porovnávaného. *) Korekceoceňovaného nabídkové ceny zohledňuje fakt, pozemků uváděné v tabulce nejsou realizované, ale pouze nabídkové a proto byla jejich výše redukována. Tato korekce zohledňuje vliv skutečnosti, že nabídkové ceny inzerované v realitních kancelářích bývají vyšší než nakonec skutečně dosahované.

1,00 1,00

1,00

Nabídková cena za m2

Zveřejnění

1,00

Oceňované Pozemky

Porovnávaný pozemek č. 1



Příloha č. 7: Výpočet porovnávací metodou – zbytková část Pozemků 1

Oceňovaný Pozem ek

Porovnávané

Lokalita pozem ků

Pozem ek I

Pozem ek II

Pozem ek III

váha

Popis

Bodov é hodnocení

Popis

Bodov é hodnocení

Popis

Bodov é hodnocení

30,0%

Horní Radechová

1,00

Horní Radechová

1,10

Nové Město nad Metují

0,90

1,00

14 796 m2 , mírně svažitý, spojitý

1,00

7 000 m², rovinatý, spojitý

Pozemky 1 mimo stavební Velikost, tvar a sklon pozem ků

17 891m²,spojité, svažité

10,0%

25 833 m2 svažitý, spojitý

Dopravní dostupnost

polní cesta ve vlastnictví třetích osob

10,0%

polní cesta

1,00

polní cesta

1,00

polní cesta

1,00

Současný účel využití

les, pastvina

20,0%

pole

1,00

pole

1,00

pole

1,00

IS

cca 50 m od hranice pozemku

20,0%

nezavedeny

1,10

nezavedeny

1,10

nezavedeny

1,10

Ostatní skutečnosti a právní vady

Nezjištěny

10,0%

Nezjištěny

1,00

Nezjištěny

1,00

Nezjištěny

1,00

Nabídková cena za m2

16 Kč

druh transakce Zveřejnění Zdroj Korekce nabídkové ceny *) Nabídková cena korigovaná, Kč/m 2

20 Kč

22 Kč

nabídka

nabídka

nabídka

březen 204

březen 2014

březen 2014

NEXT Reality

J&M top reality

M&M Reality

0,80

0,80

0,80

13

16

18

100,0% Užitná hodnota oceňovaných Pozem ků Kč/m2

Přepočtená hodnota Pozem ků Prům ěrná cena Pozem ku

15,70 Kč

Kč/m 2

Prům ěrná cena Pozem ku zaokrouhlená

16,00 Kč

Kč/m 2

Plocha Pozem ku

Tržní hodnota Pozemku

17 891

m2

286 256

Kč

1,020

1,050

0,980

13

17

17

Pozn. Koeficienty zohledňují rozdílnou kvalitu zadaných parametrů mezi oceňovaným Pozemkem a porovnávanými pozemky. Hodnota koeficientu vyšší než 1 udává, že parametr Pozemku je lepší nežže u porovnávaného. *) Korekceoceňovaného nabídkové ceny zohledňuje fakt, ceny pozemků uváděné v tabulce nejsou realizované, ale pouze nabídkové a proto byla jejich výše redukována. Tato korekce zohledňuje vliv skutečnosti, že nabídkové ceny inzerované v realitních kancelářích bývají vyšší než nakonec skutečně dosahované.

0,90

Oceňované Pozemky




Příloha č. 8: Výpočet porovnávací metodou Areál

Skladový areál, Nádražní, hronov

Oceňovaná nemovitost:

x

x

Centrum obce

Vztažná jednotka

2 556 Kč

Koef.

2

jednopodlažní částečně podsklepený objekt Náchodská 302, Nový truhlárny na okraji obce Nový Hrádek. Dvě haly Hrádek + kancelářské a sociální zázemí.

3 055 Kč

Koef. 3

Ryšavého, Náchod

Výrobní Skladový objekt v části Náchoda Babí, jednáse o jednu výrobní haluse zázemím zděné konstrukce. Objekt jednopodlažní.

4 850 Kč

Koef.

4

Smetanova, Police nad Metují

Koef.

5

Koef.

Vysokov 202

Prodej objhektu dílny/ hromadné garáže. Zděný jednopodlažní objekt se sedlovou střechou a manipulační plochou nacházející se v rezidenční části města

Výrobní objekt: 5 hal, 4x WC, 2x sprcha, vlastní ČOV.

4 000 Kč

2 124 Kč

Zdroj

Poloha v obci

Technický standard, údržba

Plocha pozemku

Celkem Kč/m2

Nabídka Realitní společnost ČS březen 2014

2

Obdobná

Obdobný, dobrý technický stav, pravidelná údržba

Horší

0,8

1

1

1,1

Horší okraj menší obce


Horší

0,8

1,1

1

1,1

Lepší Okresní město


Horší

0,8

0,9

1

1,1

Obdobná

Horší Starší objekt nižšího standardu

Horší

0,8

1

1,1

1,1

1,05

Obdobná

Horší Starší objekt nižšího standardu

Horší veřejná komunikace

Výrazně Horší prodej bez pozemku

1

1,1

1,15

1,5

Nabídka, Realityiq březen 2014

Dvoupodlažní objekt pro sklad/výrobu. IS uavedeny, vytápění na tuhá paliva

Nabídková cena (Kč/m )

3 476 Kč

Nabídka, Somos real, duben 2013

V Důlní 318, Úpice

Popis

5 500 m2

Nabídka, M&M reality, duben 2013

Porovnávané nemovitosti

1

Identifikace nemovitosti

Nabídka, M & M reality, duben 2013

2

srovnání m užitné plochy

Dostatečná parkovací a manipulační plocha uvnitř areálu/možnost překladu na železnici Parkovací možnosti/dostup nost

0,8

Výrazně menší 2

521 m

1,1

2 556 Kč

1,00

Menší 2

1 686 m 1,05

3 208 Kč

1,05

Menší 2

2 355 m 1,05

4 123 Kč

0,85

Menší 2

1 247m

4 200 Kč

1,05

3 292 Kč

1,55

Oceňovaný Areál

Porovnávaný areál č. 1





Příloha č. 9: Fotopříloha

Pozemky 1

Pozemky 1

Pozemky 1

Pozemky 1

Pozemky 1

Pozemky 1

Areál

Areál

Areál (pohled od železnice)

Areál (pohled od železnice)

Detail skladové haly (nejvzdálenější od vjezdu)

Interiér skladové haly (nejvzdálenější od vjezdu)

Interiér skladové haly (nejvzdálenější od vjezdu



Skladová hala (prostřední)

Interiér prostřední haly




První skladová hala

Interiér první skladové haly



2014 Stanovení ceny obvyklé souboru nemovitostí, obec Hronov

Recommend Documents