11/5/2013
Agenda
Patrimoniumbeheer voor Lokale Besturen Financiële context
Trends op de financiële markten Klassieke bankfinanciering in de context van
BBC
ESR
Basel III
Alternatieve financiering
“On balance”
Obligatie-uitgifte
24 oktober 2013 Anne-Leen Erauw Research Public Finance
Stadsbon
Obligaties met woonrecht
Onroerende leasing – financiële leasing DBF
“Off balance”
Operationele leasing en sale en rent back DBFM ESR neutraal
Vooruitzichten. V.S: speculatie renteverhoging koelt af.
Trends op de financiële markten
Vooruitzichten.
Vooruitzichten. %
ECB: rente blijft nog geruime tijd op de bodem. ECB President Draghi (july 2013) : “Looking ahead, our monetary policy stance will remain accommodative for as long g as necessary. The Governing Council expects the key ECB interest rates to remain at present or lower levels for an extended period of time.”
current Q3 2013 Q4 2013 Q2 2014
3m VS België/EZ 0,25 0,22 0,25 0,25 0,80 0,25 1,00 0,30
10j IRS VS België/EZ 3,06 2,22 3,05 2,25 3,50 2,40 4,00 2,50
Bron : Research Belfius Bank, Economische Vooruitzichten, september 2013.
1
11/5/2013
Vooruitzichten. BBP (in %) 2012
2013
Inflatie (in %) 2014
2012
2013
2014
China
+ 7,8
+ 7,6
+ 7,3
+ 2,6
+ 2,6
+ 3,4
Verenigde Staten
+ 2,8
+ 1,6
+ 2,4
+ 2,1
+ 1,6
+ 2,0
Japan
+ 2,0
+ 1,8
+ 1,6
0
+ 0,5
+ 1,5
Verenigd Koninkrijk
+ 0,2
+ 1,0
+ 1,5
+ 2,8
+ 2,7
+ 2,2
Eurozone
- 0,6
- 0,4
+ 1,2
+ 2,5
+ 1,6
+ 1,5
België
- 0,2
+ 0,2
+ 1,2
+ 2,6
+ 1,5
+ 1,6
7
Klassieke financiering in de context van: 1. BBC 2. ESR 3. BASEL III
Bron : Research Belfius Bank, Economische Vooruitzichten, mei 2013.
BBC Algemene context
Officieel startschot: 25 juni 2010 1 januari 2014 zullen alle gemeenten, OCMW’s, provincies, AGB’s en
OCMW-verenigingen naar publiek recht gestart zijn in de BBC. Nieuwe methode van plannen en budgetteren: een meerjarenplan
Klassieke financiering 1. BBC
wordt opgesteld voor de hele legislatuurperiode (6 jaar). Deze beleidsnota wordt verantwoord door een bijhorende financiële nota.
2 evenwichtscriteria Positief resultaat op kasbasis (elk jaar) Positieve autofinancieringsmarge op het einde van de
planningsperiode (eerste keer in 2019)
BBC
BBC
Resultaat op kasbasis
Autofinancieringsmarge
Het resultaat op kasbasis wordt gevormd door de som van:
De berekening van de autofinancieringsmarge (AFM) (structureel evenwicht):
Exploitatiesaldo
+
Investeringssaldo
+
Saldo "andere", incl. aflossing van leningen en nieuwe leningen
=
Budgettair resultaat boekjaar
+
Gecumuleerd resultaat vorig g boekjaar j
-
Bestemde gelden
=
Resultaat op kasbasis; moet >= 0 op jaarbasis
Som van saldo exploitatierekening, de investeringsrekening en de financiering vormen het budgettair resultaat van het boekjaar. Bij dit resultaat wordt het overgedragen resultaat mee opgeteld en de bestemde reserves afgetrokken. Dit geeft het resultaat op kasbasis en moet > 0. In feite is dit een puur liquiditeitsresultaat.
Financieel draagvlak = exploitatie-ontvangsten – exploitatie-uitgaven (zonder de intrestlasten) Netto-periodieke leningsuitgaven = intrestlasten + aflossingen AFM = Financieel draagvlak – netto-periodieke leningsuitgaven
Doel: kijken of het bestuur de (bijkomende) periodieke leningsuitgaven kan financieren met het overschot uit de exploitatie. Dit concept wordt niet gebruikt in het ESR 95 en ESR 2010 kader. Kredieten worden bij voorkeur pas aangegaan als de nood aan externe financiering zich aandient (zowel voor kassituatie als voor investering). Sommige alternatieve financieringsvormen worden in de toepassing van BBC niet als financiering geboekt maar als “huur” (cf. infra)
2
11/5/2013
ESR Algemene context
Stabiliteitspact Bij de toezegging tot toetreding van de Eurozone moesten de
Klassieke financiering in de context van
toetredende landen zich engageren te voldoen aan volgende criteria (om de overheidsfinanciën onder controle te houden): Overheidsschuld < 60% van het BBP Overheidstekort < 3% van het BBP
ESR 95 Tegelijkertijd moesten er regels gedefinieerd worden hoe de
overheidsschuld en begrotingstekort berekend worden: ESR 95 methodologie -> ESR 2010 In België gebeurt deze berekening van de overheidsschuld door het Instituut van de rekeningen (INR). In 2012 + 100% De lokale overheden (S1313) hadden een tekort van 0,4% bij de afsluiting van de rekeningen van 2012. De federale overheid van 3,3%, de regionale overheden in evenwicht en de sociale zekerheid een tekort van 0,1%. Samen 3,8%.
2. ESR
ESR
ESR
Evenwichtscriteria / vorderingensaldo Exploitatiesaldo +
Investeringssaldo
+
Saldo "andere", incl. aflossing van leningen en nieuwe leningen
=
Budgettair resultaat boekjaar
+
Gecumuleerd resultaat vorig boekjaar
-
Bestemde gelden
=
Resultaat op kasbasis; moet >= 0 op jaarbasis
Evenwichtscriteria / vorderingensaldo
Ook specifiek bij ESR
Enkel de verrichtingen van het boekjaar tellen mee in de berekeningen van het vorderingensaldo (reserves of overgedragen winst telt niet mee).
De investeringen (o.a. in vastgoed) tellen volledig mee als een uitgave.
Kredietopname telt niet mee voor de berekening van het ESR-saldo. Evenmin worden de aflossingen als een uitgave meegeteld in het ESR-saldo.
Aan- en verkopen van financiële activa worden niet beschouwd als uitgaven of ontvangsten in het ESR-saldo
Naargelang de financieringswijze kan een investering in vastgoed wel of niet schuldgraadverhogend zijn. In dat laatste geval spreekt men van ESR-neutraal.* Dit stemt niet noodzakelijk overeen met “on” en “off” balance in BBC
=> Het gevolg van deze verschillen is dat een lokaal bestuur een perfect evenwicht kan bereiken in de BBC (resultaat op kasbasis en autofinancieringsmarge), en toch een onevenwicht volgens de ESR-methodologie.
Uitgaven en ontvangsten
Tot op heden wordt aan de lokale besturen niet opgelegd dat hun investeringen ESR-neutraal moeten zijn. Sommige alternatieve financieringsformules hebben een ESR-neutraal effect (cf infra)
Basel III Nieuwe eisen en ratio’s
1
Beschikbaar kapitaal
2
Verbruik in kapitaal
4
Liquiditeit
Klassieke bankfinanciering 3. BASEL III
BASEL III
3
Leverage ratio
18
3
11/5/2013
Impact van Basel III
Impact van Basel III
Algemene trend voor banken en cliënten
LT Kredieten
Vaststellingen
1. Dynamisch beheer van engagementen - concreet
Strenge (en bijkomende) ratio’s op vlak van kapitaal, liquiditeit,
Cyclus van een LT-krediet
funding worden geleidelijk ingevoerd. Volle uitwerking in 2018. De banken zullen meer kapitaal nodig hebben voor dezelfde
Offerte
Toewijzing
Consolidatie
TBS
activiteiten
Impact leverage ratio Minimumvereisten in kapitaal
een “kredietlijn” en bijgevolg een buitenbalans verplichting waarvoor stabiele f di nodig di iis funding
De liquiditeit krijgt een centrale plaats Stijging van de liquiditeitskost
LT financiering
ReserveringsTrekking commissie @ debetcondities
1. Kredietaanvraag beperken tot reële behoefte wegens de verhoging van de kost van niet-gebruikte lijnen in overweging nemen Verbruikte Kapitaal
Verbruikte Kapitaal
Funding costs
Funding costs
Rendabiliteit
Onderscheid “zekere” projecten van andere Afsplitsing IMMO-projecten van andere
Rendabiliteit
2. Looptijd tot consolidatie inkorten Basel II
Basel III
Basel II
Basel III
Basel II
Basel III
in overweging nemen
Financiering van investering in immo is van nature (zeer) langetermijnfinanciering
Afstemming timing marktconsultatie en geplande uitgaven, Behoeften met specifieke financieringsoplossingen uit jaarprogramma’s houden
Impact van Basel III LT Kredieten 2. Langetermijn bankfinanciering - concreet Hogere impact op liquiditeitsratio voor kredieten met langere looptijden Marktinstabiliteit brengt immers verhoogd herfinancieringsrisico met zich mee.
Alternatieve financieringsvormen voor de financiering van vastgoed
Ondanks de impact van Basel III blijft de klassieke kredietverlening een volwaardig alternatief naargelang de prioriteit van de bank. bank Belfius heeft steeds krediet verleend en blijft zich engageren om krediet te verlenen op lange termijn; incl. boven 20 jaar
Stabiliteit
Net zoals in de context van BBC en ESR, kan in het kader van Basel III, een alternatieve financiering voor vastgoed overwogen worden. Hierna geven we een overzicht van de alternatieve mogelijkheden die voor het bestuur « on balance » zijn of « off balance » in de toepassing van BBC.
Eric Vleminckx Principal Advisor Public Real Estate
Investeerders?
Resultaatsgarantie? Tijdige oplevering?
Eigenaar zijn?
Bouwkost?
Subsidies? Energieprestatienormen
Outsourcing?
Ontwerp Klassieke of alternatieve financiering?
Budget Energiekost
23
Bron: A+, maart 2012
VIPA proof? AGIOn proof?
Time is money!
Bijkomende dienstverlening? Onderhoud en beschikbaarheid?
24
4
11/5/2013
Obligatie-uitgifte Private Placement obligatie-uitgifte (100.000 € coupure) : Institutionele + private banking investeerders
Publieke Retail Bond uitgifte: retail investeerders (1,000 €
Alternatieve financieringsvormen voor de financiering van vastgoed
coupure)
Obligaties met woonrecht assistentiewoning: retail
1. “On balance (BBC)” financiering
investeerders (150,000 à 240,000 € per obligatie)
26
Uitgifte van een Stadsbon (Publieke Retail bond):
Wooncertificaten
Basis kenmerken
Voor welke projecten?
Uitgiftebedrag
Doorgaans min 50 mio bij publieke retail bonds maar kan ook minder
Emittent
Gemeente X
Een specifiek project in de senior care sector: de bouw of renovatie van assistentiewoningen
Looptijd
Vandaag tussen 5 en 7 jaar
Publieke Rating
Niet vereist
Notering Beurs
Doorgaans wel
Inschrijving periode
2 à 4 weken, met vervroegde afsluiting van zodra het target bedrag bereikt is
Terugbetaling
Bullet
Min inschrijving
1.000 EUR (kan ook lager, bv 500 EUR)
Doorlooptijd
Van start mandatering tot betaaldatum: [8 à 12] weken
27
•
Een alternatieve financieringsformule voor het ganse project of een gedeelte
•
Burgers (toekomstige bewoners) betrekken bij het project
28
27
Wooncertificaten
DBF
Wat is het? Uw bestuur
0 Recht van opstal
Obligatie met een specifiek kenmerk: de vergoeding = het recht om een serviceflat te bewonen De opbrengst van de obligatie-uitgifte zal door de emittent gebruikt worden om de bouw volledig of gedeeltelijk te financieren Gemeenten, OCMW’s, vzw’s of andere zorgverstrekkers kunnen dit soort certificaten uitgeven g ((= de emittent)) Het certificaat heeft een looptijd van 20 à 30 jaar Op de vervaldag wordt de nominale waarde van het certificaat terugbetaald aan de houder ervan
promotor= juridisch eigenaar
Uw bestuur = juridisch eigenaar
jX
j2
Xj
2j
promotor t
OCMW Mol – 39 serviceflats via wooncertificaten
30
Bouw
Uw bestuur betaalt annuïteiten Gedurende X jaar
Einde DBF contract
Bij voorlopige oplevering: Ter beschikking stelling en levering van een nieuw gebouw (toepassing btw) => factuur aan uw bestuur Einde opstalrecht => eigendomsoverdracht Aanvang terugbetaling
29
5
11/5/2013
Scholenbouw DBF
Case scholenbouw Agion dossiers met DBF Welke voordelen?
Start met bouwen EN ingebruikname vóór storting subsidie AGIOn Creatieve haalbare financiële oplossing om bouwperiode én periode tot ontvangst subsidie te overbruggen (toepassing bullettechniek)
xX jjr 2j
Uw school betaalt enkel interest t t storting tot t ti subsidie b idi
x jr Vervroegde terugbetaling 60% (secundair) of 70% (basis) Zonder wederbeleggings wederbeleggingsvergoeding
Einde DBF contract
Start lange termijn krediet x jr : annuïteiten 40% secundair 30% basis Sint Janscollege Sint-Amandsberg
31
32 Gb Berlaar gemeentelijke basisschool
Onroerende Leasing type Financiële leasing KB 30 Toepassing
Onroerende Leasing type Financiële leasing KB 30
van de btw: Specifieke fiscaliteit Leasingnemer
is tijdens de leasingduur economisch eigenaar van het gebouw, maar heeft de mogelijkheid (optie) om juridisch eigenaar te worden op het einde van de leasingovereenkomst mits het betalen van de vooropgestelde optieprijs; de aankoopoptie
LG
(leasinggever)recupereert de btw op de oprichting of verwerving van het nieuwe gebouw
Op
de periodieke leasingsommen (annuïteiten) wordt btw aangerekend (factuur)
LN
- recupereert de btw op de leasingsommen voor zover hij daar recht op heeft i.f.v. zijn activiteit als BTW belastingplichtige - spreidt de btw over de leasingduur in het andere geval
Na
15j moet het totale bedrag aan periodieke leasingsommen het de LG mogelijk maken het geïnvesteerd kapitaal weder samen te stellen
(leasingnemer):
De lease-formule staat de toepassing van het verlaagd btw-tarief niet in de weg
Als economisch eigenaar heeft de leasingnemer in BBC het gebouw op zijn balans. Afhankelijk van de grootte van de optie kan dat eventueel vermeden worden (financiële versus operationele leasing)
Einde contract: Ofwel
licht de LN de aankoopoptie (juridische overdracht van eigendom)
Ofwel
verlaat hij het gebouw
Meestal
ook mogelijk om verder te huren
Onroerende leasing van het type “operationele leasing” en “sale en rent back”
Alternatieve financieringsvormen voor de financiering van vastgoed 2. “Off balance” (BBC) financiering
Men gebruikt de term « operationele leasing » als het over nieuwe gebouwen gaat en « sale en rent back » als het bestaande gebouwen betreft
De beide types zijn vergelijkbaar met een klassieke huur en worden ook alsdusdanig in de boekhouding verwerkt
Soms is er aan het einde van het contract een aankoopoptie. Deze is dan substantieel hoog (bvb 40% van de initiële waarde) of aan marktwaarde
In beide formules zijn allerlei combinaties mogelijk: de leasinggeververhuurder kan desgewenst instaan voor het onderhoud van het gebouw , taksen en verzekeringen enz.
6
11/5/2013
Onroerende leasing van het type “operationele leasing” en “sale en rent back”
In elk geval draagt de leasinggever meer risico’s dan bij een financiële lease. Hij is niet zeker dat hij zijn geïnvesteerd kapitaal + kosten zal recupereren. Boekhoudkundig heeft hij het gebouw daarom op zijn balans en niet de leasingnemer
De mogelijke investeerders:
Vastgoedbevaks
Verzekeringsmaatschappijen
Een SPV bvb opgericht in kader van een uitgifte van vastgoedcertificaten
Uw bestuur
promotor 0
Recht van opstal R
Mini-DBFM (ESR neutraal)
promotor
‘investeerder’ j29
j2
2j
27 j
Bouw
Uw bestuur heeft het gebouw ter beschikking, tegen een periodieke geïndexeerde vergoeding Beschikbaarheid van het gebouw: SLA Niet beschikbaar = boeteclausules Natrekking: uw bestuur wordt eigenaar
38
Bij voorlopige oplevering: Ter beschikking stelling van een nieuw gebouw Aanvang betaling periodieke beschikbaarheidsvergoeding
Disclaimer Although the information in this presentation has been obtained from sources which BELFIUS believes to be reliable, we do not represent or warrant its accuracy, and such information may be incomplete or condensed. This presentation is not an offer and is not intended to provide the sole basis for any evaluation of the transactions discussed herein. All estimates and opinions included in this presentation constitute our judgment as of the date of the presentation and may be subject to change without notice. Changes to assumptions may have a material impact on any recommendations made herein. This presentation is confidential and is being submitted to selected recipients only. It may not be reproduced (in whole or in part) to any other person without the prior written permission of Belfius. © 2013 BELFIUS. All rights reserved
39
11/5/2013
7
