Márton Tibor Értékbecslő 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4. tel: 30/998-1459 Nógrád Megyei Ingatlanközvetítői Névjegyzék: IN-12-054 E-mail:
[email protected]
Megbízó neve:
Önkormányzat Bánk
Címe:
2653, Bánk, Hősök tere 11.
Hrsz.:
011/20
Az értékelés típusa:
Valós forgalmi érték megállapítása.
Az értékelt ingatlan nem-lakó besorolású, nem-lakóingatlanként került értékelésre.
Márton Tibor 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4.
[email protected]
10/2 06-30-998-1459
INGATLAN ÖSSZESÍTETT ÉRTÉKELÉSI LAPJA CÍME: HRSZ:
2653, Bánk, Hrsz: 011/12 011/20
Ingatlan típusa:
iparterület
Értékelés típusa: Valós forgalmi érték megállapítása. Értékelt jog: Értékelt tulajdoni hányad: Jelenlegi készültsége:
Tulajdon jog 1/1 100 %
Szakvéleményt készítette: Helyszíni szemle időpontja:
Márton Tibor 2017. február 4.
Értékelés határnapja: Értékelés érvényessége:
2017. február 6. 2017. május 6.
Értékelés eredménye: Piaci adatok összehasonlításán alapuló forgalmi érték fő módszer Költségszámításon alapú érték ellenőrző módszer
12.000.000,- Ft
Összesített érték
12.000.000,- Ft
12.000.000,- Ft
A feltüntetett érték ÁFA-val növelt érték.
Salgótarján, 2017. február 6.
.................................................. készítette
Szakvélemény
2653 Bánk, HRSZ: 011/20
Márton Tibor 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4.
10/3 06-30-998-1459
[email protected]
Szakértői szemle: A rendelkezésemre bocsátott dokumentációk áttanulmányozása után helyszíni szakértői szemlét és az ezzel összefüggő környezettanulmányt tartottam, a vagyonértékeléshez szükséges paraméterek rögzítése és ellenőrzése céljából. A helyszíni szemlén a megrendelő képviselője is részt vett. A szakértői szemle során: bejártam az ingatlant, megtekintettem az épületet, a helyiségeket, megállapítottam és rögzítettem műszaki állapotukat szükség szerinti méréseket végeztem a rendelkezésemre bocsátott dokumentumok ellenőrzése céljából tanulmányoztam az ingatlan környezetét fényképfelvételeket készítettem, melyek a mellékletben megtalálhatók Az értékelés módszere: az értékbecslést piaci adatok összehasonlításának elve alapján készítettem el, a vonatkozó jogszabály (25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet) és irányelveknek (TEGoVA) rendelkezése szerint. A piaci, forgalmi érték azt az értéket mutatja, amekkora összegért az adott időszakban az ingatlant kellően nagy valószínűséggel lehet értékesíteni. Így az értékelés során – jelen esetben – kiemelten fontos szempont a műszaki állapot, jövőbeni hasznosíthatóság lehetősége mellett a területi elhelyezkedés. A piaci, forgalmi érték megállapítása során az alábbi feltételezésekkel éltem: komoly szándékú vevői hajlandóság, vagy elégséges idő és kellő hatékonysággal kifejtett marketing munka potenciális vevő felkutatására, (ez idő alatt az ingatlanpiacon jelentős változások nem következnek be), a vevőt különleges érdekeltség nem köti az ingatlanhoz, az ingatlan teher-, igény- és permentes állapotban van, a vételárat egy összegben és készpénzben egyenlítik ki.
Az értékelés fontosabb szempontjai:
területi elhelyezkedés, nagyság, méret és alak, környezet, megközelíthetőség, parkolási lehetőség, infrastruktúra, jelenlegi hasznosítás és a hasznosíthatóság, az adott terület egyéb jellemzői, az épület építésének ideje, építésügyi előírásoknak való megfelelés, műemléki védettség, állapota, szükséges felújítások, karbantartottsága, utolsó felújítás ideje és annak mélysége, közművesítettsége.
Szakvélemény
2653 Bánk, HRSZ: 011/20
Márton Tibor 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4.
[email protected]
10/4 06-30-998-1459
Ingatlan nyilvántartási adatok: A Hrsz. 011/12 „iparterület” telek megosztási eljárása folyamatban van. Ebből alakítják ki az értékelt 011/20 hrsz-ú ingatlant is. Mivel az eljárás az értékbecslés idején folyamatban volt, ezért a csatolt tulajdoni lapot csak tájékoztató jelleggel fogadtam el. A 0114/12 hrsz-ú ingatlan tulajdoni lapja, a változási vázrajz és a telekalakítási helyszínrajz az értékbecslés mellékleteként csatolásra került. Megosztásra került ingatlan tulajdoni lap adatai: 2653, Bánk Helyrajzi szám:
Belterület 011/12
I. rész Terület megnevezése: Területe:
iparterület 1,9638 ha, m2
o
A rendelkezésemre álló dokumentumok (tulajdoni lap 2017.02.01-i állapot, változási vázrajz) alapján az ingatlan beazonosítható.
o
A feltüntetett értékek ÁFA-val növelt értékek.
Szakvélemény
2653 Bánk, HRSZ: 011/20
Márton Tibor 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4.
10/5 06-30-998-1459
[email protected]
Az ingatlan környezete:
Elhelyezkedés:
Közlekedés:
Infrastruktúra: Értékbefolyásoló környezeti tényező:
A vizsgált ingatlan Nógrád megye nyugati részén a Rétsági Járásban található, Budapesttől 70 km-re. A település megközelítése jónak mondható. A vizsgált ingatlan a települést átszelő fő közlekedési utca elején egy majorban található. A terület infrastruktúrája, közművesítettsége részben kiépített. A gáz és a csatorna hiányzik. Az utca nagy forgalmú, aszfalt burkolattal rendelkező főút. Közterületen járda nem épült. A zajterhelés és környezetszennyező hatás jelentős. Az épület egy egyszintes kialakítású üzemcsarnok. Az ingatlan fekvése tömegközlekedési szempontból gyengének mondható, kieső területen van. A Volánbusz megállója gyalogosan 15-20 percre található a tárgyi ingatlantól. A főváros gépkocsival kb. egy óra alatt, tömegközlekedéssel másfél óra alatt érhető el. Parkolása és áru rakodás a telekhatáron belül lehetséges. A szolgáltatási hálózat az ingatlan 10 km-es körzetében megtalálható. A kereskedelmi, egészségügyi, kulturális létesítmények, kb. 15-20 percre találhatók. Megközelítése mindvégig aszfalt burkolatú úton történhet. A település lakókörnyezetétől távol fekszik.
Kerítés – telekhatár
A megosztásra kerülő ingatlan kerített, így a telekhatárok rögzítettek. Beton oszlopokhoz rögzített dróthálóval és fémkapuval.
Az épület: Szerkezeti kialakítása Elhelyezkedése Épület műszaki állapota
Tégla falazó anyaggal épített földszintes épület Szélső telken szabadon álló felépítmény. Az épületen átlagos állapotú. A homlokzat és a nyílászárók nem képesek biztosítani a mai előírásoknak megfelelő hő-védelmet. A falazat felnedvesedett.
Az épület teherhordó szerkezete: Alapozás: Falak: Vízszintes teherhordó szerkezetek: Tetőszerkezet: Kiegészítő szerkezetek: Lépcsők: Szigetelések Talajnedvesség: Nyílászárók: Külső ajtók: Ablakok: Felületképzések: Belső falfelületek: Homlokzat: Szakvélemény
Sík beton alapozás. Tégla falazó elem. Fagerendás szerkezet béléstesttel. Nyeregtető, cserép fedéssel. hiányoznak.
Az
ereszcsatornák
Bitumenes szigetelés Acéllemez ajtó. Gyenge állapotú. Acél szerkezetű színezett síküveg ablakok. Vakolt felületen meszelt. Meszelt vakolat, hőszigetelés nélkül. 2653 Bánk, HRSZ: 011/20
Márton Tibor 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4.
Épületgépészet: Fűtés: Használati melegvíz: Klíma, légtechnika: Világítás, erőátvitel:
10/6 06-30-998-1459
[email protected]
Kiépített egyedi gáztartályos, gázközponti fűtés. Villanyboyler. 220 V feszültségű, fénycsöves világítás, Ipari áram is kiépített. -
Kommunikáció:
Alapadatok: ~ 305 m2
Hasznos alapterület:
Közművek: Víz
Van, fogyasztása egyedileg mérhető.
Villany
Van, fogyasztása egyedileg mérhető.
Gáz
-
Csatorna
Egyedi derítős kialakítású.
Funkcionális jellemzők Helyiségek elhelyezkedése
Az értékelt épületben található helyiségek elhelyezkedését a mellékletben elhelyezett alaprajz tartalmazza.
Helyiséglista: Az épület helyiségei: szintek:
épület
helyiségek: előkészítő iroda kazánház raktár üzem
területe: 30,7 m² 8,5 m² 7,4 m² 19,8 m² 238,7 m² 305,1 m²
összesen:
burkolatok: cement cement cement cement cement
állapot: átlagos átlagos átlagos átlagos átlagos
Alapterület korrekciója: felépítmény területe:
alapterület redukálás:
Szakvélemény
épület
összes/redukált terület
305 m² 100%
305 m² 305 m²
2653 Bánk, HRSZ: 011/20
Márton Tibor 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4.
10/7 06-30-998-1459
[email protected]
Ingatlan értéke a piaci összehasonlító módszerrel:
Ingatlan Felépítmény típusa Telek területe (m2) Épület alapterülete* (m2) Ajánlat ára Fajlagos egységár (Ft/m 2) Értékbefolyásoló tényezők Ajánlat/eladás Kínálat időpontja Telekméret Szintek száma Hiányzó közművek Fűtési mód Építés módja Elhelyezkedés Alapterület Építés éve Műszaki állapot Ajánlat/eladás Kínálat időpontja Telekméret Szintek száma Hiányzó közművek Fűtési mód Építés módja Elhelyezkedés Alapterület Építés éve Műszaki állapot
Értékelendő ingatlan Bánk Iparterület földszintes épület 3 700 305
1 gáz, csatorna egyedi tartályos gáz központi tégla település széle 1960-es évek átlagos
Korrigált egységár (Ft/m2) Súlyozás
Hasonlító átlagár m2-re Becsült piaci érték (Ft) KEREKÍTVE
Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok 1 2 3 Romhány Szécsényke Szanda földszintes épület 4 500 200 6 500 000 32 500
földszintes épület 1 000 800 12 990 000 16 238
földszintes épület 6 000 750 29 000 000 38 667
ajánlat 2017. január nagyobb 1 gáz csatorna
ajánlat 2016 január kisebb 1 összközmű
ajánlat 2016. szeptember nagyobb 1 gáz
hagyományos tégla hagyományos kisebb 1960-s évek gyenge 0,90 1,05 0,96 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,08 1,00 1,10 38 530 34%
gáz központi tégla rosszabb nagyobb 1960-es évek rosszabb 0,90 1,55 1,40 1,00 0,96 1,00 1,00 1,05 0,90 1,00 1,35 38 838 33%
hasonló tégla rosszabb nagyobb 1950-as évek rosszabb 0,90 1,10 0,88 1,00 0,97 1,00 1,00 1,05 0,80 1,05 1,40 40 348 33%
39 232 11 969 544 12 000 000
Az ingatlan értékesítéséhez az ÁFA törvény és a jelen tulajdonviszonyok alapján ÁFA kapcsolódik.
Piaci összehasonlításon alapuló értékbecslés alapján az ingatlan értéke: 12.000.000,- Ft
Szakvélemény
2653 Bánk, HRSZ: 011/20
Márton Tibor 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4.
10/8 06-30-998-1459
[email protected]
Telek értéke a piaci összehasonlító módszerrel: A telek értékének meghatározása: A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell meghatározni általában a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer szerint. Ebben az esetben az összehasonlításra alkalmas ingatlanok átlagos fajlagos alapértékét határoztam meg, majd elemeztem azon értékmódosító tényezők hatását, amelyek a vizsgált ingatlan értékét esetleg eltéríthetik az átlagtól. A végső érték a fajlagos érték és az ingatlan méretének szorzataként adódott.
Ingatlan Telek területe (m2) Ajánlat ára Fajlagos egységár (Ft/m 2) Értékbefolyásoló tényezők Ajánlat/eladás Beépíthetőség Alak, forma, terület, méret Övezeti besorolás Elhelyezkedés Megközelíthetőség Jogi állapot Esztétikai benyomás Hasznosíthatóság Hiányzó közművek Gazdasági környezet Korrekciós tényezők Ajánlat/eladás Beépíthetőség Alak, forma, terület, méret Övezeti besorolás Elhelyezkedés Megközelíthetőség Jogi állapot Esztétikai benyomás Hasznosíthatóság Hiányzó közművek Gazdasági környezet Korrigált egységár (Ft/m 2) Súlyozás Hasonlító átlagár m2-re Becsült piaci érték (Ft) KEREKÍTVE
Szakvélemény
Értékelendő ingatlan Bánk Iparterület 3 700
szélső külterület aszfalt út átlagos
csatorna, gáz közepes
Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok 1 2 3 Balassagyarmat Pusztaszántó Érsekvadkert 4 013 3 000 000 748
2 738 2 100 000 767
3 000 2 600 000 867
adás-vétel hasonló nagyobb hasonló hasonló föld út hasonló rosszabb hasonló gáz csatorna víz villany jobb
ajánlat hasonló kisebb hasonló hasonló föld út hasonló rosszabb hasonló
ajánlat hasonló kisebb hasonló hasonló föld út hasonló rosszabb hasonló
gáz, csatorna víz rosszabb
víz gáz csatorna hasonló
1,00 1,00 0,98 1,00 1,00 1,04 1,00 1,10 1,00 1,20 0,97
0,90 1,00 1,08 1,00 1,00 1,04 1,00 1,10 1,00 1,12 1,04
0,90 1,00 1,04 1,00 1,06 1,04 1,00 1,10 1,00 1,08 1,00
976 33%
993 33%
1 062 34%
1 011 3 740 609 3 700 000
2653 Bánk, HRSZ: 011/20
Márton Tibor 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4.
10/9 06-30-998-1459
[email protected]
Költségszámítás alapú értékbecslése: A költség alapú érték-megközelítés lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez hozzá kell adni a felépítményhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat, ezért elsősorban ellenőrző számításokra szolgál. A földterület fajlagos forgalmi értékét piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslési módszerrel határoztam meg. A fizikai avulási részt a felépítmény műszaki állapota határozza meg. Az erkölcsi avulás nagysága a használhatóságtól és a korszerűségtől függ. A piaci avulás a környezet, a piac értékváltozásait írja le Alapterület m2 TÉ = épület
3 700 366,00
Bruttó alapterület
366,00
Bruttó pótlási (bontási) költség Ft/m2 1 011 89 999
Ft
Nettó pótlási költség Ft
Avulás Fizikai
Erkölcsi
Piaci
Környezeti
(%)
(%)
(%)
(%)
3 740 609 32 939 671
-15
-20
-20
-20
Ingatlan értéke mindösszesen:
Ft 3 740 609 8 234 918
11 975 527
Költségszámításon alapuló értékbecslés alapján az ingatlan értéke: 12.000.000,- Ft
Az ingatlan értékelésének összesítése Mindkettő alkalmazott értékelési forma nagyságrendileg azonos értéket tartalmaz. A két értékelési forma eredménye nem átlagolható egyszerű matematikai átlagszámítás módszerével. Jelen esetben - minden körülmény súlyozott figyelembe vételével - az összehasonlító piaci adatokon alapuló értékelési forma adja a legreálisabb eredményt.
Jelen esetben a kényszerértékesítés várható időtartalma több, mint 6 hónap, tekintettel a jelenlegi piaci körülményekre, az értékelt ingatlan műszaki állapotára, a településen belüli elhelyezkedésére.
Szakvélemény
2653 Bánk, HRSZ: 011/20
Márton Tibor 3100 Salgótarján, Acélgyári út 4.
[email protected]
10/10 06-30-998-1459
Jelen értékbecslés kizárólag az alábbi feltételek mellett érvényes: Az ingatlan teher-, igény- és permentes állapota. Az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatokat a Megbízó szolgáltatta. Az ingatlan jogi helyzetének vizsgálata – beleértve az ingatlan tulajdonjogának, terheinek vizsgálatát – nem képezte és nem is képezhette a megbízás tárgyát, így ezzel kapcsolatos adatok valósághűségéért semmiféle felelősséget nem vállalhatunk. Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő adatokat és tényeket valósnak tekintettem, továbbá feltételeztem, hogy az ingatlan forgalomképessége semmilyen módon korlátozás alá nem esik. Nem vállalok felelősséget a piaci, gazdasági körülményekben bekövetkezhető esetleges változásokért, így az értékelés határnapja után bekövetkező események vagy körülmények megváltozása esetén nem vagyok kötelezhető jelen tanulmány térítésmentes újraírására. A jelentésben szereplő értékek az értékelés határnapjának megfelelő pénzügyi kondíciókat tükrözik. Értékbecslésben hozzáértő, felelős, „a jó gazda gondosságával eljáró” tulajdonost feltételeztem. Az értékbecslésben mellékleteként becsatolt dokumentumok, térképek kizárólag az ingatlan bemutatását, azonosíthatóságát célozzák. Az értékelés során feltételeztem, hogy az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti dolgok, amelyek az ingatlan megállapított értékét befolyásolhatják. Megbízásomnak nem képezte tárgyát geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi, valamint földfelszín alatti ásványkincsek feltárására és azok használati jogára vonatkozó vizsgálatok végzése. Fontosnak tartom rögzíteni, hogy ilyen irányú ismeretekkel nem is rendelkezem. A helyszíni szemle szemrevételezés útján történt. Jelen értékbecslés a megjelölt célra készül és kizárólag arra használható fel. Bármilyen más felhasználás esetén semminemű felelősséget nem vállalok. Jelen szakvélemény kizárólag a felajánlott ingatlan értékbecslését célozza. Ezzel a céllal nem összefüggő ügylet felhasználása esetén sem bírósági megjelenésre, sem tanúskodásra – eltérő megállapodás hiányában – nem vagyok kötelezhető. Jelen értékbecslést nem lehet nyilvánosságra hozni, és nem lehet arra nyilvánosan publikált anyagokban hivatkozni. Nem vállalok felelősséget semmiféle következményként, véletlenszerűen vagy büntetésként felmerülő veszteségért, kárért vagy ráfordításért (kiemelten az el nem ért hasznot, opportunity cost- ot stb.). Veszélyes anyagok feltárására vonatkozó vizsgálatot nem végeztem. A vagyonértékelő szakembernek nincs meg a képesítése arra, hogy felismerje a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Veszélyes anyagok, például azbeszt, savak, mezőgazdasági növényvédő szerek, egyes szigetelő anyagok jelenléte jelentősen befolyásolhatja az ingatlan érékét. Az értékelés elvégzésekor feltételeztem, hogy ilyen anyagok nem találhatók az ingatlanon. Amennyiben szükséges, ez ügyben Megrendelő kötelessége környezetvédelmi szakértő külön megbízása.
Szakvélemény
2653 Bánk, HRSZ: 011/20
