2. VILLAVENNOOTSCHAP: TEGENVOORBEELD TRENDS BESCHRIJVING Het is een heel eenvoudig voorbeeld waarbij de aankoop van een huis en een beperkt aantal kosten in verband hiermee worden bekeken. De kostprijs van de woning en alle andere aspecten zijn identiek, met dit verschil dat in het eerste geval de koper een vennootschap oprichten en in het tweede geval niet De bouwers zijn gehuwd en hebben 2 kinderen. Gemeenschappelijke gegevens. Op 1 januari 2002 wordt een bestaande woning aangekocht en onmiddellijk betrokken . Kostprijs : grond : 72.900 € Notariskosten grond 9.300 € Kostprijs woning : 180.000€ + 37.800€ BTW= 217.800 € Totaal
300.000 €
Financiering : 125.000 € eigen middelen en een hypothecaire lening van 175.000 € De kosten i.v.m. deze lening zijn : dossierkosten : 260€ , notariskosten van de lening : 4.000 €. Premies schuldsaldoverzekering : man : 600€, vrouw : 350 € (gedurende 10 jaar zelfde bedrag te betalen) De hypothecaire lening : per jaar dient 15.120 € betaald, zijnde in 2003 10.500 € en 4.620 € kapitaal. Het 2de jaar wordt 10.300 € intrest betaald en 4.820 € kapitaal. Het kadastraal inkomen van de woning bedraagt 1.250 € : de onroerende voorheffing bedraagt 670 € en de brandverzekering 330 € per jaar. Jaarlijkse kosten van verwarming en electriciteit : 2.600 €. Jaarlijkse kosten onderhoud tuin : 1.000 €
VERGELIJKING VOOR JAAR 2003 : JAAR VAN AANKOOP VAN DE WONING Aangepaste vergelijking tussen paar 1 en paar 2
PAAR 1 Het eerste paar heeft zijn beroepsactiviteit in een vennootschap ondergebracht. De vennootschap koopt een huis onder registratierecht (ipv BTW), dat uitsluitend voor privédoeleinden wordt gebruikt en is dus eigenaar van het gebouw en de grond. De vennootschap heeft een winst, voor aftrek van de kosten van de woning en van de bezoldiging van de man van 85.000 €. Bij de aankoop van het huis put de vennootschap uit eigen middelen voor een bedrag van 125.000 euro. De vennootschap mag het gebouw afschrijven : wij nemen aan 3% op een waarde van 217.800 € of 6.667 € op jaarbasis. WINST VENNOOTSCHAP VOOR aftrek kosten huis en bezoldiging Dossierkosten hypothecaire lening Premie schuldsaldoverzekering Premie Brandverzekering Onroerende voorheffing Intresten hypothecaire lening Afschrijving gebouw (inclusies kosten grond, aktekosten) Kosten verwarming Onderhoud tuin Wedde man
260 € 950 € 330 € 670 € 10.500 € 6.667 € 2.600 € 1.000 € 20.000 €
WINST
42.023
Te betalen vennootschapsbelasting (25 %): 10.500 Personenbelasting voor de zaakvoerder. Wedde Voordeel bewoning Voordeel verwarming Voordeel elektriciteit
: 20.000 : 5.579 : 1.180 : 590
Aftrekbare bijdrage sociale zekerheid zelfstandige
: 5.000 €
Belastbaar
: 22.349 €
Hierop betaalt hij , inclusief 7% 187,17 € gemeentebelasting 3.337, 98 € Paar 1 heeft dus in totaal 3.337,98 € + 10.500 € = 13.837 € betaald.
85.000 €
PAAR 2 Het tweede koppel waarvan de man een bruto-bezoldiging als loontrekker hee ft van 50.000 € en de vrouw 30.000 € op jaarbasis heeft zijn huis privé aangekocht. Dit is precies hetzelfde inkomen als het eerste koppel dat 85. 000 € verdient, te verminderen met 5.000 € sociale zekerheidsbijdragen zelfstandige ,gespreid over de vennootschap en het koppel,Uiteindelijk betalen zij op jaarbasis , inclusief gemeentebelasting 26. 292, 16€, dit na een belastingvermindering van 2.923,97 €. Bovendien moeten zij op de teruggave van dit laatste bedrag een paar jaar wachten.
BESLUIT : PAAR 2 BETAALT 12.355 € MEER DAN PAAR 1 Dit is 26.292,16 – 13.837
VERGELIJKING VOOR HET JAAR 2004 (1) PAAR 1 WINST VENNOOTSCHAP VOOR aftrek kosten huis en bezoldiging Premie schuld saldoverzekering Premie Brandverzekering Onroerende voorheffing Intresten hypothecaire lening Afschrijving gebouw Kosten verwarming Onderhoud tuin Wedde man
85.000 € 950 € 330 € 670 €
10.300 € 6.667 € 2.600 € 1.000 € 20.000 €
Winst
42.383 €
Vennootschapsbelasting : 10.590 € (24,25% + 3% ACB) Belastbaar Personenbelasting : Wedde Voordeel bewoning Voordeel verwarming Voordeel elektriciteit
: 20.000 : 5.579 : 1.180 : 590
Aftrekbare bijdrage sociale zekerheid zelfstandige
: 5.000 €
Belastbaar
: 22.349 €
Hierop betaalt hij , inclusief gemeentebelasting ongeveer 3.400 € Dit koppel heeft dus in totaal 3.400 € + 10.590 € = 13.990 € betaald. Met de belasting van de vennootschap erbij.
PAAR 2 Het tweede koppel dat de woning privé bouwde zal in 2005 ongeveer 25.200 € betalen, na een belastingvermindering van ongeveer 2.900 €.
BESLUIT : PAAR 2 BETAALT 25.200 – 13.990 = 11.210 € MEER DAN PAAR 1
JAREN 2005 EN VOLGENDE Het verschil in belastingvoordeel gaat verminderen tot minimaal 7.000 € per jaar : het effect van de onmiddellijke aftrek van de bijkomende kosten is weggewerkt en de intrest last verminderd daar de lening wordt afgelost. Langs de andere kant zal na 10 tot 15 jaar de eerste herstellingen opduiken. Ik maak volledig abstractie van verbouwingen, uitbreidingen en dies meer. Voor koppel 2 vermindert het belang van de aftrekken daar de bijkomende intrestaftrek stelselmatig wordt afgebouwd om tot 0 te verschrompelen het 13de jaar.
BESLUIT PAAR 2 BETAALT IN DE LOOP VAN 20 JAAR : 149.565 € MEER BELASTING DAN PAAR 1, (nl. 12.355 € in 2003, 11.210 € in 2004 en 7.000 € de 18 jaren daaropvolgend) PAAR 1 ZAL BIJ VERKOOP – IN DE SCHOOT VAN DE VENNOOTSCHAP EEN BELASTING OP DE MEERWAARDE BETALEN. Niet iedereen heeft geopteerd voor de ontsnappingsroutes die Dirk Van Der Maelen suggereert. Na 20 jaar keert het plaatje volledig om! Paar 1 blijft een jaarlijks belastingvoordeel ontvangen tbv 7.349 EUR, met een inkomen van 20.000 EUR (wordt het voordeel in natura dat aan dat inkomen wordt toegevoegd wordt belast aan 45 % in de Pb) = dit is ongeveer 3.000 EUR tot op het moment dat het huis uit de vennootschap wordt verkocht. Wanneer het huis na 40 jaar – bij de pensionering van de bejaarde koppels wordt verkocht zal in hoofde van de vennootschap van paar 1 een belasting op de volledige verkoopprijs worden geheven (omdat het huis dan ook volledig zal afgeschreven zijn). Koppel 2 verkoopt nal van de pensionering het huis vrij van elke belasting. Koppel woont ook gratis zeg maar in de eigen woning. Er wordt hen geen belastbaar voordeel aangerekend. Zij moeten dan ook geen 3.000 EUR per jaar opleggen aan belastingen. Na 40 jaar bedraagt de belastingdruk in hoofde van koppel 1 : -
-
3.000 x 20 = 60.000 EUR (belastbaar voordeel dat blijft doorlopen) belastingmeerwaarde huis (geraamde verkoopprijs van dat onroerend goed in vergelijking met de prijsevolutie van het onroerend goed in Vlaanderen sinds 1960 tot 2000 kan geraamd worden dat het onroerend dat de koppels in ons voorbeeld waarschijnlijk eenzelfde prijsevolutie zullen ondergaan. Belastbare meerwaarde 1.200.000 x 33 % vennootschapsbelasting = 396.000 EUR
Terwijl, na veertig jaar de belastingdruk in hoofde van koppel nihil is Hoewel koppel 1 de eerste 20 jaar bijna 150.000 EUR meer belastingen betaalde; betaalt koppel 2 na 40 (bij verkoop) 396.000 EUR., plus een belastbaar voordeel in natura (van 3.000 EUR gedurende 20 jaar = 60.000 EUR); hetzij in totaal 456.000 EUR
Het verschil in belastingdruk na veertig valt dus volledig in het nadeel uit van koppel 1. Zij zullen na een periode van 40 jaar 306.000 EUR meer aan belastingen betaald hebben dan koppel 2 (hetzij meer dan de initiële aankoopprijs van de woning die op het einde van de rit naar de belastingen gaat). We maken abstractie van het verschil in pensioenrechten en andere rechten in sociale zekerheid van beide koppels
