1. Inleiding
2. Vastgoedportefeuille 2.1. Investeringen 2003/2004 Investering in mio EUR
Huurincasso in mio EUR
Aankoop onroerend goed
10,32
0,91
Aankoop participatie vastgoedvennootschappen
21,65
1,92
Vastgoedcertificaten “Distri-Land”
13,37
1,02
45,34
3,85
Bruto rendement 8,48%
2. Vastgoedportefeuille
2.2. Investeringen 2003/2004 in aankoop onroerende goederen
Investering in mio EUR Dendermonde, Halle, Hofstade, Huy, Lier, Lokeren, Wetteren
10,32
Incasso in mio EUR
0,91
2. Vastgoedportefeuille 2.3. Investeringen in participaties A. Participatie Retail Warehousing nv (100%) en investeringen door Retail Warehousing nv • Fusie Jumbo Electro nv, Onroerende Maatschappij Alcima nv, Leisure Development Sint-Niklaas nv = Retail Warehousing nv • Onroerende goederen: Wilrijk, Sint-Niklaas (stationsproject), Vilvoorde B. Wickes Land Development nv en certificaten “Wickes Tournai, Mechelen,…” (incasso pro rata 98,42%)
Investering in mio EUR
Incasso in mio EUR
13,97
1,21
7,68
0,71
2. Vastgoedportefeuille 2.4. Vastgoedcertificaten “Distri-Land” • Investering
13,37 mio EUR
• Prognose deelname coupon (basis: gemiddelde 3 jaar)
1,02 mio EUR
• Openbaar bod
74,92%
• Perspectieven
principe: going on concern uitzonderlijk: verkoop onroerend goed bij winstoptimalisatie
Verwerking jaarrekening
- coupon: bedrijfsopbrengsten - waardering certificaat: schatting vastgoed/emissievoorwaarden - opname in balans onder materiële vaste activa
2. Vastgoedportefeuille 2.5. Waardering Cushman & Wakefield / Healey & Baker • Vastgoedportefeuille Retail Estates (incl. Wickes Land Development nv) ➞ yield ➞ geboekte meerwaarden
8,43% 1,97 mio EUR
zijnde: meerwaarde minwaarde
3,09 mio EUR 1,11 mio EUR
➞ evolutie waarde like for like 0,6% stijging ➞ belangrijke meerwaarden op investeringen boekjaar 2003/2004
• Portefeuille ➞ 184 winkelpanden met 178.338 m² winkeloppervlakte ➞ waardering VON 155,08 mio EUR KK 139,80 mio EUR
2. Vastgoedportefeuille 2.6. Perspectieven 2003/2004 A. Bestaande portefeuille - Huurincasso - Distri-Land
12,60 mio EUR 1,02 mio EUR 13,62 mio EUR
- Bezettingsgraad Retail Estates nv per 31/03/2003: 98,61% (2.542m² leegstand op 178.338m²)
- Bezettingsgraad “Distri-Land” : 99,42% (140m² op 24.274m²) B. Verderzetten investeringen verhuurd onroerend goed en ontwikkeling voor eigen rekening: objectief 8 à 8,5% rendement
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.0. Consolidatiekring
• 100% geconsolideerd: - Retail Estates Luxemburg sa - Retail Warehousing nv - Wickes Land Development nv • niet geconsolideerd:
- Immobilière Distri-Land nv
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.1. Oprichtingskosten: 1,44 mio EUR • Principe
- activering – afschrijving 5 jaar
• Nieuw
- kapitaalverhoging 1 juli 2003:
1,14 mio EUR
- kapitaalverhoging 31 december 2003: 0,50 mio EUR • Bestaand
- kapitaalverhoging april 1999: saldo 0,14 mio EUR volledig afgeschreven
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.2. Positieve consolidatieverschillen: 0,18 mio EUR • Voorwerp
Wickes Land Development nv
• Principe
afgeschreven periode: 1/01/2004 – 31/12/2009
3.3. Materiële vaste activa: 171,05 mio EUR • • • •
Vastgoedportefeuille C&W/ H&B Activa in aanbouw Participatie “Distri-Land” Andere
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.4. Eigen vermogen: 116,57 mio EUR Publieke uitgifte
Emissie prijs
Aantal aandelen
(in mio EUR)
(per aandeel)
01/07/2003
25,89
28,35
913 256
31/12/2003
12,77
34,31
372 216
Opbrengst emissies Verwerking kapitaal:verhoging 16,95 tot 47,04 mio EUR Uitgiftepremie: verhoging 21,72 tot 37,91 mio EUR
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.5. Schulden + / - 1 jaar a. Bankschulden - principe: roll-over krediet 5 jaar pari passu (negatieve pledge) duur: hoofdzakelijk tot 2008/2009 - uitzondering kredieten in opname periode 1,76 mio EUR kredietlijn die afgebouwd wordt - rente indekking: * 3,35 mio EUR wordt vlottend gehouden op totaal van 55 mio EUR * overige: investeringskrediet SWAP akkoorden
3. Toelichting m.b.t. geconsolideerde balans per 31 maart 2004 3.5. Schulden + / - 1 jaar b. Schuldratio - vóór dividenderkenning: - na dividenderkenning:
30,80% 34,51%
c. Belastingen - Retail Warehousing nv en Retail Estates Luxemburg sa betalen belasting - Bijkomende provisie exit-tax: 0,82 mio EUR (fusie Retail Warehousing nv) - Provisie berekend op VON-waarde – geen evolutie in geschil met fiscus
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.1. Evolutie 2003/2004 1. Bedrijfsopbrengsten 2. Operationele winst 3. Resultaat portefeuille 4. Schommeling marktwaarde 5. Te bestemmen winst Aantal aandelen op respectievelijke afsluitingsdata Operationeel resultaat/aandeel Resultaat v/h boekjaar/aandeel (2+ 3+4 ) Operationeel resultaat + gerealiseerde meerrwaarde op aandeel
31/03/2004
Sem 1
Sem 2
31/03/2003
11,77 6,48 0,22 1,97 6,69
5,44 2,91
8,58 5,20
0,66 2,91
6,33 3,57 0,22 1,31 3,77
1,87 5,13
3.568.614
3.196.398
3.568.614
2.283.142
1,82
0,91
1,00
2,28
2,43
1,12
1,42
3,09
1,88
0,91
1,06
2,25
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.1. Evolutie 2003/2004 Opmerkingen: - Emissie 1 juli 2003: nieuwe aandelen participeren vanaf 1/04/03 - Emissie 31 dec. 2003: nieuwe aandelen participeren vanaf 1/04/03 (na aftrek interimdividend) - Realisatie investeringen gespreid over boekjaar: belangrijke investeringen zoals Sint-Niklaas (Stationsproject) en Wickes Land Development nv genereren inkomen vanaf 01/01/04 - Distri-Land vanaf 1/01/04
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.2. Bedrijfsopbrengsten • Stijging van 8,58 mio EUR naar 11,77 mio EUR (37,25%) hoofdzakelijk nieuwe investeringen • Wickes Land Development nv: 100% geconsolideerd • “Distri-Land”: coupon opname vanaf 01/01/04 (0,25 mio EUR) kwalitatief te vergelijken met bedrijfswinst
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.3. Bedrijfskosten Belangrijkste posten -
Onderhoud Beheer Afschrijvingen Diensten derden Belastingen
0,48 mio EUR 0,65 mio EUR 0,40 mio EUR 0,47 mio EUR 0,39 mio EUR
4.4. Resultaat op de portefeuille 0,22 mio EUR meerwaarde gemaakt op verkoop pand te Aartselaar
4. Toelichting m.b.t. geconsolideerde resultatenrekening 4.5. Te bestemmen winst / dividend 6.688.384 - 3.196.398 3.491.985 - 3.461.556 30.429
(courant + gerealiseerde meerwaarde) – geconsolideerde winst (interimdividend 1,00 EUR per aandeel) enkelvoudige jaarrekening (slotdividend 0,97 EUR per aandeel) – enkelvoudige jaarrekening saldo
4.6. Net Asset Value aandelen (basis VON) 31/03/2004 31/03/2003
32,67 32,95
5. Prognose boekjaar 2004/2005 Bedrijfsopbrengsten - Huurincasso
12,6 mio EUR
+ 8,68% 2003/2004 + 45,58% 2002/2003
- Coupon Distri-Land
Operationeel resultaat
1,02 mio EUR gemiddelde coupon 2001-2002-2003
8 mio EUR (2,24 EUR per aandeel)
6. Corporate Governance Aandeelhouders Publiek KBC Bank Federale Verzekeringen Atlas/verbonden ondern. Arcopar/verbonden ondern. Leasinvest
69,75% 9,75% 6,97% 5,29% 4,97% 3,27%
6. Corporate Governance Raad van Bestuur Jean-Louis Appelmans Jan De Nys Luc Geuten Philippe Haers Ivan Lippens Marc Tinant (benoeming AV 4/6/04)
(Leasinvest) (Mitiska) (KBC Bank) (onafhankelijk) (Arcopar)
Bij de nieuwe Buitengewone Vergadering wordt het aantal onafhankelijke bestuurders verhoogd tot 3
