1 Algemene beschouwing Huisvesting in huur en koop Leefbaarheid Vastgoedportefeuille Organisatie

Inhoudsopgave 1

Algemene beschouwing .........................................................................................................4

2

Huisvesting in huur en koop ...................................................................................................6

3

Leefbaarheid ........................................................................................................................13

4

Vastgoedportefeuille ............................................................................................................21

5

Organisatie ...........................................................................................................................28

6

Financiën ..............................................................................................................................38

7

Verslag Raad van Commissarissen .....................................................................................44

8

Kengetallen ..........................................................................................................................52

9

Balans per 31 december 2014 .............................................................................................54

10

Winst- en verliesrekening over 2014 ....................................................................................56

11

Kasstroomoverzicht 2014 (directe methode) .......................................................................57

12

Algemene toelichting ............................................................................................................58

13

Grondslagen voor waardering van activa en passiva ..........................................................59

14

Grondslagen voor bepaling van het resultaat ......................................................................73

15

Financiële instrumenten en risicobeheersing ......................................................................77

16

Belangrijke inschatting ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ..........................80

17

Kasstroomoverzicht (directe methode) ................................................................................81

18

Toelichting op de balans ......................................................................................................82

19

Toelichting op de winst- en verliesrekening .........................................................................99

20

Overige informatie ..............................................................................................................106

21

Statutaire resultaatbestemming .........................................................................................110

22

Voorstel resultaatbestemming ...........................................................................................110

23

Gebeurtenissen na balansdatum .......................................................................................110

24

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .......................................................111

3 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

1 Algemene beschouwing We kunnen tevreden terugkijken op het jaar 2014. Tevreden omdat ’thuis als nieuwe organisatie haar prestaties heeft kunnen realiseren in een jaar vol onzekerheid over de sector. De Parlementaire Enquête Woningcorporaties, de herziening van de Woningwet, de Novelle en de nieuwe Huisvestingswet maken duidelijk dat de sector voor grote veranderingen staat. Het toezicht gaat op de schop, de politiek wil meer sturing op de verhuur en gemeenten en huurders krijgen meer zeggenschap. Dit laatste is voor ons een vanzelfsprekendheid. Het zit in de genen van ’thuis om onze keuzes te legitimeren en ons te laten beïnvloeden door onze belanghouders. Hierbij zijn onze huurders en de gemeenten de prioritaire belanghouders. Wat betreft de beïnvloeding door onze huurders hebben de voormalige huurdersorganisaties, Klantenraad van Domein en de Centrale Bewonersraad van Aert Swaens, belangrijke stappen gemaakt. Zij hebben de eigen organisaties opgeheven om ruimte te maken voor een nieuwe huurdersraad op ’thuis niveau. Het bestuur van de nieuwe raad is inmiddels geïnstalleerd en wij zien tot onze tevredenheid dat de huurdersraad voortvarend aan de slag is gegaan. Binnen deze context van veranderingen hebben we strategische keuzes opnieuw aan de orde gesteld met betrekking tot betaalbaarheid (huurprijsbeleid), beschikbaarheid (investerings- en verkoopbeleid), kwaliteit (onderhoudsbeleid) en dienstverlening (organisatiekosten). Dit heeft al geresulteerd in een aanpak tot aanpassing van het streefhuurbeleid om een groter aandeel betaalbare voorraad te waarborgen, is het nieuwe concept Kopen naar Wens geïntroduceerd als alternatief voor een betaalbare koopwoning en is de ambitie en vastgoedstrategie per gemeente verder aangescherpt. Daarnaast is gezocht naar mogelijkheden van reductie van onderhoudsuitgaven en organisatiekosten. In 2015 zullen deze keuzes in samenhang met het toekomstige speelveld van woningcorporaties definitief worden bepaald. Wat betreft onze prestaties in 2014 hebben we een grote bijdrage kunnen leveren aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen. Er zijn maar liefst 201 nieuwbouwwoningen opgeleverd: 183 huurwoningen en 18 koopwoningen. In Best betrof de nieuwbouw 23 sociale grondgebonden huurwoningen in het uitbreidingsplan Dijkstraten, in Eindhoven 141 woningen vervangende nieuwbouw herstructurering Vredesplein e.o. in Oud Woensel en in Waalre 13 grondgebonden sociale huurwoningen van het project Heuvels Hof. In Veldhoven is het project Jovo Woondroom opgeleverd, bestaande uit 23 appartementen en 2 dagbestedingsruimten. Een bijzonder project dat tot stand is gekomen met participatie van twee ouderinitiatieven Jovo en Woondroom en dat bestemd is voor de zelfstandige huisvesting van autistische kinderen. In Son en Breugel is in 2014 geen nieuwbouw opgeleverd. Naast de nieuwbouw zijn 122 huurwoningen verkocht, bijna twee keer zo veel als vorig jaar (68). Van de verkochte woningen zijn 93 onder label Koopgarant verkocht. Hiermee bedienen we met name de middeninkomens. 21 zittende huurders hebben hun woning gekocht en de stap van huur naar koop heeft gemaakt. ’thuis heeft in 2014 meer werk gemaakt van duurzaamheid. Naast de reguliere werkzaamheden m.b.t. energiebesparing in nieuwbouw en renovatie is een visie op duurzaamheid bepaald volgens de methode The Natural Step. Volgens het plan van aanpak zullen we nog ruim 3.600 woningen in een periode van 5 jaar van energiebesparende maatregelen voorzien. De energiebesparende maatregelen worden als een totaalpakket aangeboden in combinatie met andere onderhoudswerkzaamheden. Een aantal projecten is met succes uitgevoerd.


, Eindhoven

Trots zijn we op de afronding van de tweede fase van de renovatie van 112 appartementen aan de Offenbachlaan in Eindhoven. Dit project werd volgens de principes van de ketensamenwerking uitgevoerd en is beloond met de “Nyenrode Supply Chain Award 2014”. Daarnaast mag niet onvermeld blijven dat de zeer ingrijpende renovatie van 48 portieketagewoningen Oortlaan/Mullerlaan in Veldhoven is voorgedragen voor de “NRP Gulden Feniks 2015, categorie Renovatie”. Evenals in voorgaande jaren is in 2014 veel aandacht besteed aan de klantoriëntatie in het planvormings- en uitvoeringsproces. Dit heeft volgens de KWH-meting geresulteerd in een klanttevredenheidscijfer van 8,3 (gemiddelde klanttevredenheid van 28 projecten). Op het gebied van leefbaarheid zoeken we nadrukkelijk de lokale verbinding op. Verbinding met zowel maatschappelijke partners als bewoners. Buurtbeheerders, sociaal beheerders, sociaal projectleiders en gebiedsregisseurs spelen hierbij, ieder op zijn eigen niveau, een centrale rol. Lokale verankering is hierbij het sleutelwoord. ’thuis heeft haar ambitie om in iedere gemeente een lokaal loket te hebben in 2014 gerealiseerd. Contacten met bewonersorganisaties en stakeholders op buurten wijkniveau zijn verstevigd. Voor ’thuis is 2014 het eerste volle jaar na de fusie geweest. De organisatie heeft zich gezet, beleid is geharmoniseerd, de processen zijn op orde. In het belang van de gehele organisatie heeft een verhuizing plaatsgevonden zodat alle medewerkers werkzaam zijn op het nieuwe kantoor in Eindhoven. Maar we zijn er nog niet. Uit de benchmark is gebleken dat er nog een opgave ligt op het vlak van de bedrijfskosten en de dienstverlening aan klanten. Het KWH-label is weliswaar behouden, maar de dienstverlening moet beter en de bedrijfskosten moeten verder omlaag. De opgave voor 2015. Woonstichting ’thuis besteedt haar middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting.

Mevrouw Drs. H.A.M. Van der Herten

De heer Ir. E.J.M. de Groot

Directeur – Bestuurder

Directeur - Bestuurder


, Eindhoven

2 Huisvesting in huur en koop 2.1 Resultaten betaalbaar huisvesten ’thuis rekent de laagste inkomens tot € 34.000,- en de middeninkomens tot € 45.000,- en de mensen met een zorgen/of begeleidingsbehoefte tot haar klantgroepen. We bieden deze klantgroepen betaalbare huisvesting. Voor klantgroepen met een inkomen onder de € 34.000,- (in 2014 was dat € 34.678,-) is dat een sociale huurwoning, voor de middeninkomens is dat een koopwoning met korting. ’thuis streeft naar een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding waarbij rekening wordt gehouden met energielasten en aanvaardbare woonlasten. Resultaten 2014 Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

Klanten keuze bieden in betaalbaar wonen We bieden klanten keuze in betaalbare huisvesting in huur en koop:

Doelstelling

Resultaten

- 90% huurwoningvoorraad streefhuur < liberalisatiegrens - 100 huurwoningen bestaand bezit verkocht

96%

94%

87%

95%

96%

94%

4

57

18

36

7

122

-

-

-

-

-

61%

- Minimaal 75% van het vrijkomende aanbod sociale huur aangeboden aan regulier woningzoekenden

2.2 Huurprijsontwikkeling 2.2.1 Betaalbare huurwoningvoorraad In 2014 behoren alle woningen met een huurprijs beneden € 699,48 tot de sociale huurwoningvoorraad. Bijna 97% van de woningen behoort hiertoe. Ongeveer 80% heeft een e betaalbare huurprijs beneden de 2 aftoppingsgrens € 596,75. Aantal woningen per prijsklasse ultimo 2014 Huurprijs

Best

Aantal ≤ € 596,75

Eindhoven

%

Aantal

%

Son & Breugel Aantal

%

Veldhoven

Aantal

%

Waalre

Aantal

%

Totaal ’thuis Aantal

%

1.379

81,1%

3.094

83,9%

655

62,9%

2.652

80,0%

664

77,4%

8.444

79,6%

> € 596,75 ≤ € 699,49

298

17,5%

521

14,1%

260

25,0%

558

16,8%

170

19,8%

1.807

17,0%

Vrije sector > € 699,49

23

1,4%

74

2,0%

126

12,1%

104

3,1%

24

2,8%

351

3,3%

1.700

100%

3.689

100%

1.041

100%

3.314

100%

858

100% 10.602

100%

Indien al onze woningen voor verhuur tegen de streefhuur zouden worden verhuurd, blijft 94% van de totale huurwoningvoorraad tot de sociale huur behoren. Op lokaal niveau is zowel de huidige als de toekomstige betaalbare voorraad in Son en Breugel het kleinst en daarmee het aandeel vrije sectorwoningen het grootst. 6 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

2.2.2 Huurverhoging Bij de jaarlijkse huurverhoging heeft ’thuis gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huren met 1% boven inflatie (2,5%) te verhogen. Dit is toegepast bij woningen waarvan de huur lager lag dan het door ’thuis gewenste niveau. Woningen met een huurprijs op het gewenste niveau kregen een huurverhoging van 2,5% en woningen met een huurprijs boven het gewenste niveau 1,5%. De streefhuren zijn met inflatie verhoogd. De huur is gemiddeld met 3,2% gestegen. Tegen de huurverhoging hebben 27 huurders bezwaar gemaakt. In 1 geval bleek dat terecht. Uiteindelijk zijn er 12 bezwaarschriften doorgestuurd naar de Huurcommissie. De Huurcommissie oordeelde in 11 gevallen dat de huurverhoging terecht was. Over 1 collectief bezwaar van ongeveer 70 huurders is nog geen uitspraak gedaan. Dit bezwaar betreft een complex met verkoopbestemming in Eindhoven waar de huurders klachten hebben over vocht, uitblijven van onderhoud, onveiligheid in de brandgangen en overlast. ’thuis beschikt niet over openstaande meldingen en heeft aangeboden om concrete meldingen op te pakken. We hebben tot op heden nog geen concrete meldingen ontvangen en het bezwaar doorgestuurd naar de Huurcommissie. 2.3 Verhuur in 2014 2.3.1 Afstemming vraag en aanbod Omdat niet alle woningzoekenden zelfstandig of tijdig aan een passende woning kunnen komen, krijgen doelgroepen die voorrang behoeven en de doelgroepen met een zorgen/of begeleidingsbehoefte een direct woningaanbod van ’thuis. De verhuur van woningen aan deze groepen geschiedt volgens een gezamenlijk afsprakenkader van de corporaties die in Eindhoven en omgeving werkzaam zijn. De overige huurwoningen worden via advertenties te huur of te koop aangeboden. 2.3.2 Woningzoekenden Eind 2014 stonden er zo’n 65.000 woningzoekenden geregistreerd bij ’thuis. Daarvan waren er in het verslagjaar 4.037 actief (minimaal één keer gereageerd op een woningadvertentie). Woningzoekenden kunnen reageren op alle geadverteerde leegkomende woningen van ’thuis in Best, Eindhoven, Veldhoven, Waalre en Son en Breugel. Ruim 3.400 woningzoekenden staan ook ingeschreven voor een koopwoning met korting bij ’thuis. Van de groep die wel een inkomen heeft opgegeven, behoort 82% tot de primaire doelgroep van ’thuis, dat wil zeggen dat ze een inkomen hebben onder de € 34.000,-. In het volgend overzicht staat de leeftijdsopbouw van het woningzoekendenbestand en van de groep actieve zoekers. Daaruit blijkt dat de woningzoekenden uit de groep onder 23 jaar en de groep tussen 23 en 30 jaar relatief vaker actief zijn dan die uit de andere leeftijdsgroepen. Onder 23 23 tot 30 jaar jaar

30 tot 55 jaar

55 tot 75 jaar

ouder dan 75 jaar

Totaal

Alle woningzoekenden

4.996

17.272

27.865

10.899

3.891

64.923

Alle woningzoekenden %

7,7%

26,6%

42,9%

16,8%

6,0%

100%

429

1.712

1.463

373

60

4.037

10,6%

42,5%

36,2%

9,2%

1,5%

100,0%

Actief woningzoekenden Actief woningzoekenden %

Zowel voor koopwoningen als voor huurwoningen geldt dat ’thuis woningen adverteert op de website en dat woningzoekenden op deze advertenties kunnen reageren. Bij koopwoningen wordt de volgorde van aanbieden bepaald door loting. Bij huurwoningen wordt de volgorde bepaald door inschrijftijd.


, Eindhoven

Onderstaande tabel zegt iets over de gemiddelde benodigde inschrijfduur: Totaal

Gemiddelde inschrijftijd appartementen

Gemiddelde inschrijftijd grondgebonden woningen

Bandbreedte inschrijfduur nieuwe huurder

Gemiddeld 2013

7,4 jaar

6,5 jaar

9,2 jaar

0 - 25,1 jaar

Gemiddeld 2014

6,8 jaar

6,2 jaar

8,5 jaar

0 - 23,2 jaar

De gemiddelde inschrijfduur van alle kandidaten die een woning accepteerden ligt rond 7 jaar. Dit is echter een gemiddelde met een grote bandbreedte en varieert per type woning en complex. Zoals uit de tabel blijkt loopt de inschrijftijd van mensen die gaan huren uiteen van enkele maanden tot 23 jaar. Alle gemiddelden liggen lager dan in 2013, wat duidt op meer dynamiek op de woningmarkt. 2.3.3 Verhuringen Van de woningverhuringen had 16% betrekking op nieuwbouwwoningen in Eindhoven, Best, Veldhoven en Waalre. Het aantal verhuringen ten gevolge van huuropzeggingen in de bestaande voorraad bedroeg gemiddeld voor het hele bezit 7,8%, met naar verhouding de meeste verhuringen in Veldhoven en het minste in Son en Breugel. Het aantal huuropzeggingen was 96 hoger dan het aantal verhuringen. Dit komt omdat een aantal woningen na huuropzegging wordt verkocht. Verhuringen woningen Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

- Huuropzeggingen

148

369

80

263

58

918

- Verhuringen - Verhuringen t.o.v. totale voorraad

142

280

63

282

55

822

8,4%

7,6%

6,1%

8,5%

6,4%

7,8%

27

93

0

23

14

157

169

373

63

305

69

979

- Nieuwbouw - Totaal verhuringen

Het aantal verhuringen t.o.v. de bestaande voorraad ligt 189 verhuringen hoger dan in 2013, een stijging van bijna 2%. Daarnaast zijn er 53 meer nieuwbouwwoningen verhuurd dan vorig jaar. Verhuringen overige verhuureenheden Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

- Kamer

0

2

0

8

0

10

- Garages

7

41

1

2

0

51

- Parkeerplaatsen

0

55

0

9

6

70

- Bedrijfsruimten

0

3

0

1

0

4

- Standplaatsen/woonwagens

2

0

1

0

1

4

- Woningen beheer derden

0

0

0

0

0

0

9

101

2

20

7

139

Totaal

2.3.4 Inkomen nieuwe huurders Sinds enkele jaren mag de corporatie maximaal 10% van de te verhuren sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven € 34.678,- (inkomensgrens in 2014).


, Eindhoven

Van de 979 verhuringen betroffen er 933 (95%) woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Daarvan is 97% verhuurd aan huurders met een inkomen onder € 34.678,-. Na correcties voor de dossiers die (mogelijk) niet voldoen aan de vormvereisten van de regelgeving komen we op een percentage van 94%. ’thuis voldoet hiermee aan de 90%-norm. Van 979 woningen heeft ’thuis 93% (912) verhuurd aan de klantgroep met een inkomen onder € 34.229,- en 85% (831) aan huishoudens met een inkomen onder € 29.000,-. Dit is het inkomen waarmee gezinshuishoudens nog voor huurtoeslag in aanmerking komen. Het relatief hoge gemiddelde inkomen > € 34.678,- van de secundaire doelgroep in Eindhoven betreft met name terugkeerders uit Vredesplein e.o. Verhuringen woningen naar inkomen Best

- Totaal aantal verhuringen - Verhuringen aan huishoudens met inkomen onder € 34.678,waarvan in sociale woning - Verhuringen aan huishoudens met inkomen onder € 29.000,waarvan in sociale woning - Gemiddeld inkomen bij verhuringen van sociale woningen aan mensen met een inkomen boven € 34.229,-

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

169

373

63

305

69

979

166 (98%) 166 145 (86%) 145

345 (92%) 336 315 (84%) 314

53 (84%) 52 51 (81%) 51

287 (94%) 286 265 (87%) 263

61 (88%) 59 55 (80%) 53

912 (93%) 899 831 (85%) 826

€ 34.870

€ 47.014

€ 40.685

€ 34.760

€ 50.671

€ 45.327

2.3.5 Verhuringen via voorrangsregels In 2014 werd 38% van de woningen verhuurd aan aandachtsgroepen (132) en bijzondere doelgroepen (238). Tot de aandachtsgroepen behoren huishoudens die vanwege een plotselinge situatie op korte termijn een woning behoeven en voorrang verkrijgen. Bij bijzondere doelgroepen is sprake van een combinatie van voorrang met een specifieke huisvestingsvraag vanwege een zorgen/of begeleidingsbehoefte of vanwege sociaal plan bij herstructurering. 2.3.6 Urgenten Woningzoekenden die met voorrang willen worden gehuisvest, kunnen urgentie aanvragen bij de onafhankelijke Urgentiecommissie. Woningzoekenden aan wie een urgentie is toegekend, worden aan een corporatie in het werkgebied toegewezen. Daarbij wordt een afgesproken verdeelsleutel (naar rato van het bezit) in acht genomen. Deze corporatie moet binnen 6 maanden een passende aanbieding doen. In 2014 heeft ’thuis in totaal 82 urgenten gehuisvest, waarvan de meeste in Veldhoven. De 6 maandentermijn is in Son en Breugel eenmaal overschreden omdat niet tijdig een passende woning beschikbaar was.


, Eindhoven

Verhuringen aan urgenten Best

- Verhuringen aan urgenten binnen 6 maanden - Verhuringen aan urgenten tussen 6 en 12 maanden

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

20

18

8

27

8

81

-

-

1

-

-

1

2.3.7 Statushouders In 2014 heeft ’thuis 50 woningen ingezet voor de huisvesting van statushouders. De huisvesting dient plaats te vinden binnen 10 weken na voordracht van statushouders door de COA. Alle kandidaten die via de gemeente zijn aangeboden zijn door ’thuis binnen de gestelde termijn geholpen. Statushouders Best

- Taakstelling 2014 voor de betreffende gemeente in personen (aandeel ’thuis) - Aantal woningen ’thuis voor huisvesting - Nog te huisvesten personen eind 2014

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

30 (75%)

235 (10%)

22 (100%)

36 (75%)

20 (80%)

343

12

13

10

12

3

50

4

-6

0

4

1

3

2.3.8 Bijzondere doelgroepen Overige bijzondere doelgroepen Best

- Tijdelijke verhuur - Bijzondere doelgroepen (DOOR! en drie partijencontracten)

Eindhoven

Son & Breugel

15

48

0

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

0

1

64

3

25

10

2

0

40

- Directe toewijzingen - Zorggerelateerde verhuringen (CIZ indicatie, gelijkvloers en woonzorg)

5

33

1

23

2

50

2

2

1

2

2

9

- Herstructurering en terugkeer

7

38

1

0

0

46

- Woningruil

4

2

0

9

0

15

36

148

13

36

5

238

Totaal

Van de 238 woningen die verhuurd zijn aan bijzondere doelgroepen werden er 49 verhuurd aan huishoudens met een zorgen/of begeleidingsvraag en 46 aan wijkvernieuwingskandidaten. Tevens zijn 64 woningen tijdelijk verhuurd in verband met de herstructurering Vredesplein e.o. in Eindhoven en de transformatie van het appartementsgebouw Willem de Zwijgerweg in Best.


, Eindhoven

2.3.9 Leegstand De huurderving wegens totale leegstand bedroeg ultimo 2014 ca. 1,9% van de huur en is als volgt te specificeren: Soort Leegstand

Bedrag

- Leegstand t.l.v. verkoop

€

- Leegstand t.l.v. sloop

€

- Leegstand t.l.v. onderhoud - Leegstand t.l.v. Archipel

€ €

5.356

Totaal door te belasten leegstand

€

451.811

- Leegstand regulier

€

708.756

- Leegstand t.l.v. herstructurering - Leegstand t.l.v. overige zaken (brand/ beheerw.)

€

111.416

€

18.104

Reguliere leegstand

€

838.276

€

1.290.087

Totaal

364.382 82.073

De leegstand van woningen in het kader van reguliere verhuur wordt veroorzaakt door veel weigeringen of andere vertragingen in het aanbiedingsproces en door de uitvoering van mutatiewerkzaamheden. De leegstand verschilt per gebied, waarbij vooral Eindhoven en Waalre uitschieters naar boven kennen. Van tijdrovende mutatiewerkzaamheden is met name sprake bij de woningen aan het Hugo de Grootplein en omgeving in ‘t Ven te Eindhoven. De huurderving vanwege leegstand bij woningen ligt met 1,04% boven de norm van 0,83%. Het verhuurproces is daarom kritisch doorgenomen op het vlak van klantgerichtheid en het terugbrengen van de leegstand. Enkele concrete voorstellen voor verbeteringen van het proces zullen direct in 2015 worden uitgevoerd; andere zullen meer voorbereiding vragen. Ook het voorkomen van langere leegstand in verband met mutatieonderhoud wordt in deze optimalisatie opgepakt. Van de door te belasten leegstand vormen verkoop en herstructurering aanzienlijke posten. Bij verkoop is sprake van een toename van het aantal te verkopen woningen in verband met terugkopen en doorverkopen, niet zo zeer van oplopende leegstandsduur. De leegstand t.l.v. herstructurering heeft direct te maken met de uitvoering van sloop en vervangende nieuwbouw in Vredesplein e.o. te Eindhoven. 2.4 Verkoop en aankoop Door de verkoop van huurwoningen biedt ’thuis een alternatief voor de klantgroep die niet op de vrije markt terecht kan en die een te hoog inkomen heeft voor de sociale huursector. Met de opbrengst genereert ’thuis middelen voor investeringen. In 2014 heeft ’thuis besloten tot de introductie van het nieuwe concept Kopen naar Wens, naast het label Koopgarant en marktconforme verkoop. Kopen naar Wens is evenals Koopgarant een verkoop onder voorwaarden. In plaats van korting is sprake van een gedeeltelijke uitgestelde betaling voor de koper. Bij Kopen naar Wens is geen waardedeling of terugkoopverplichting van toepassing. De procedure om in aanmerking te komen voor Koopgarant en Kopen naar Wens is aan elkaar gelijk gesteld. De totale verkoopportefeuille is zodanig herzien dat ongeveer nog eenderde gelabeld is voor verkoop onder Koopgarant. 2.4.1 Verkopen In 2014 heeft ’thuis 122 woningen verkocht, bijna twee keer zo veel als vorig jaar (68). Van de verkochte woningen zijn 93 onder label Koopgarant verkocht. In het laatste kwartaal zijn ook de eerste koopcontracten Kopen naar Wens getekend, echter nog niet getransporteerd.


, Eindhoven

Woningverkopen Best

Verkopen uit bestaand bezit - Aantal verkochte woningen onder Koopgarant - Aantal verkochte woningen marktconform - Aantal verkochte overige eenheden Terugkoop/doorverkoop Koopgarant - Aantal teruggekochte woningen onder Koopgarant - Aantal doorverkochte woningen onder Koopgarant - Aantal doorverkochte woningen marktconform

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

4

55

13

19

2

93

0

2

5

17

5

29

0

0

1

0

0

1

5

4

6

11

4

30

4

7

8

9

4

32

0

0

0

1

1

2

In totaal hebben 21 zittende huurders hun woning gekocht; op 1 na allemaal onder het label Koopgarant. Daarmee heeft 17% van de kopers de stap van huur naar koop gemaakt. Het aantal teruggekochte woningen onder Koopgarant is vergeleken met vorig jaar beduidend toegenomen. Veel woningen worden weer doorverkocht onder Koopgarant waarmee deze woningen opnieuw beschikbaar komen voor de middeninkomens. Ultimo 2014 staan 57 woningen te koop: 29 woningen bestaand bezit, 14 appartementen nieuwbouw o.a. Abdijtuinen en Hagerpad en 14 teruggekochte woningen onder Koopgarant. 2.4.2 Aankopen Er zijn in 2014 geen panden aangekocht. Onderzoek naar mogelijkheden voor huisvesting van arbeidsmigranten of statushouders heeft nog niet tot concreet resultaat geleid.


, Eindhoven

3 Leefbaarheid 3.1 Resultaten prettig wonen ’thuis werkt aan leefbare en vitale buurten en wijken om bewoners een plek te bieden waar zij zich veilig voelen, waar zij thuis kunnen komen en prettig kunnen wonen. Dit stelt niet alleen eisen aan de fysieke omgeving maar ook aan de sociaal-maatschappelijke omgeving. Want we huisvesten steeds meer mensen die kwetsbaar zijn en moeite hebben zich staande te houden in onze complexe samenleving. Dit doen we in samenwerking met andere maatschappelijke partners, gericht op het voorkomen van uitval van bewoners en versterken van draagkracht in de buurt. De buurtbeheerders, sociaal beheerders, sociaal projectleiders en gebiedsregisseurs vervullen daarin een sleutelrol. Resultaten 2014 Totaal ’thuis

Leefbare buurten en wijken We werken aan leefbare en vitale buurten en wijken door: - te zorgen voor een fysieke omgeving die schoon, heel en veilig is - het voorkomen van uitval van kwetsbare bewoners - het uitbouwen van gebiedsbeheer

Doelstelling

Resultaten

- Het aantal huisuitzettingen blijft tot 20 beperkt - De huurachterstand is maximaal 1%

24 0,96%

3.2 Sociaal beheer De kern van sociaal beheer is handhaven waar het moet, ondersteunen en kansen bieden waar nodig. Soms komt dit zelfs in één casus samen, doordat overlast de aanleiding is voor een interventie en de structurele oplossing gelegen blijkt te zijn in ondersteuning van een kwetsbare bewoner. 3.2.1 Lokale verankering Lokale verankering begint met aanwezig zijn, kennen en gekend worden. De buurtbeheerders van ’thuis vervullen daarin een belangrijke rol. Zij zijn het aanspreekpunt voor bewoners, spreken bewoners aan op hun gedrag en dragen door tijdige interventies en signalering bij aan het leefklimaat in de wijken. ’thuis heeft de ambitie om in iedere gemeente fysiek bereikbaar te zijn voor haar klantgroepen, een plek te hebben waar medewerkers tussen afspraken door kunnen werken en waar ’thuis zich kan presenteren. In het belang van een effectieve ondersteuning van haar huurders zoekt zij daarbij samenwerking met het lokale sociaal-maatschappelijke veld. Het moet dus ook een plek zijn waar snel de nodige contacten in het netwerk kunnen worden gelegd. Zo heeft ’thuis haar lokale loket in Best ondergebracht in Bestwijzer, in Son en Breugel in het Centrum Maatschappelijke Deelname (CMD) en in Waalre in ’t Hazzo. In Eindhoven geldt het nieuwe hoofdkantoor van ’thuis als loket voor huurders en in Veldhoven is het loket voorlopig nog gehuisvest in het oude kantoor aan de Nijverheidslaan. 3.2.2 Preventie uitzetting Om oplopende betalingsproblemen te voorkomen is de samenwerking geïntensiveerd met Schulddienstverlening Eindhoven, Schuldhulpverlening Veldhoven en Lumens in de Buurt in de verschillende gemeenten. ’thuis kan haar huurders versneld aanmelden bij deze instanties waardoor 13 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

de hulpverlening en budgettering tijdig op gang komen. In 2014 hebben we circa 275 huurders doorverwezen voor hulpverlening en budgettering. 3.2.3 Huurachterstand Eind 2014 bedroeg de huurachterstand van zittende huurders (inclusief bedrijfsmatig onroerend goed) 0,97%. 3.2.4 Ontruimingen In 2014 hebben 24 ontruimingen plaatsgevonden. Ontruimen is geen doel op zich, maar soms wel een noodzakelijke sanctie als alle andere wegen bewandeld zijn. Niet ieder vonnis tot ontruiming wordt ook geëffectueerd. In 2014 verkreeg ’thuis 133 ontruimingsvonnissen en werden er 67 ontruimingen aangezegd. Van de 24 ontruimingen zijn er 10 waarvan de huurders met de noorderzon zijn vertrokken. Van deze 10 betrof het in 3 gevallen een gezin dat elders huisvesting had gevonden. Het aantal ontruimingen is met 2 gestegen ten opzichte van 2013.

Ontruimingen Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis 2014

Totaal ’thuis 2013

- Huurachterstand

9

8

2

2

1

22

19

- Overlast / onderhuur

0

0

0

0

1

1

2

- Driepartijencontract

0

1

0

0

0

1

1

9

9

2

2

2

24

22

Totaal

Bij een driepartijencontract wordt de huur van de woning gecontinueerd onder strikte voorwaarde van het accepteren van begeleiding. Er wordt een contract gesloten tussen ’thuis en de huurder, de begeleidende instantie en cliënt/huurder en tussen de instantie en ’thuis. Niet-nakoming van de afspraken over de begeleiding kan een reden zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst. In 2014 waren er 6 situaties waarin na ontdekking van een hennepkwekerij in de woning de betrokken huurders de huur hebben opgezegd. e

3.2.5 2 Kansbeleid ’thuis geeft in samenwerking met de andere corporaties in het stedelijk gebied uitvoering aan het zogenaamde Sancties- en Kansenbeleid. Dit houdt in dat één lijn wordt getrokken als het gaat om sancties voor overlastveroorzakers, wanbetalers en fraudeurs en om het bieden van nieuwe kansen aan deze personen. De corporaties hebben speciaal hiervoor een gezamenlijke registratie opgezet, waarvoor goedkeuring is verkregen van het College Bescherming Persoonsgegevens. De sanctie is dat mensen maximaal 5 jaar niet in aanmerking komen voor een woning van een Eindhovense corporatie. Door een betalings(regeling) van de schuld en/of door het aanvragen en e aanvaarden van begeleiding kan men eerder van de lijst verwijderd worden en krijgt men een 2 kans. De gezamenlijke registratie kent een strak protocol (inclusief bezwaar- en beroepsprocedure) om een eerlijke en heldere werkwijze te garanderen. Eind 2014 stonden 941 personen op de lijst (in 2013 waren dat er 862). Van de 235 nieuwe registraties in 2014 heeft ’thuis er 36 geplaatst. In totaal zijn er 156 in 2014 van de lijst verwijderd.


, Eindhoven

3.2.6 Aanpak woonoverlast en bemiddeling Bij de aanpak van overlast, schrijnende situaties of fraude werkt ’thuis intensief samen met de gemeenten in het werkgebied. Complexe situaties worden besproken in het gemeentelijk signaleringsoverleg of woonzorgoverleg, waar afspraken worden gemaakt over de bijdragen van verschillende partners. Bij hardnekkige problemen tussen huurders onderling, wordt veelal verwezen naar vormen van buurtbemiddeling, die ook weer lokaal verschillen. In Eindhoven betaalt de corporatie mee aan geslaagde buurtbemiddeling. Naast de inzet van buurtbemiddeling heeft ’thuis het afgelopen jaar voor twee slepende conflicten tussen buren een professionele mediator ingeschakeld. 3.3 Gebiedsgericht werken ’thuis heeft nadrukkelijk gekozen voor een lokale verankering per gemeente. We halen de maatschappelijke opgave op en kijken welke bijdrage we hieraan kunnen leveren. De gebiedsregisseurs spelen hierin een belangrijke rol. De gebiedsregisseurs onderhouden contacten met bewonersorganisaties en stakeholders in wijken en buurten en zij werken aan het intensiveren en uitbreiden van netwerken. Zij initiëren nieuwe ontwikkelingen en maatschappelijke projecten. 3.3.1 Leefbaarheid, samenwerken en ontmoeten Over de wijze waarop de samenwerking in wijken en buurten opgepakt gaat worden, zijn afspraken gemaakt met de Huurdersraad i.o. (vanaf 1 januari 2015 Huurdersraad ’thuis). In de filosofie van ’thuis ontlenen we de kracht van de organisatie aan de samenwerking met onze partners: het aangaan van allianties met andere professionals in de wijk om synergie te bereiken en het in eigen kracht zetten van onze bewoners. De rol die we in de verschillende buurten op ons nemen kan verschillen, van beheerder tot trekker van een veranderproces. De uitdaging is om daarover heldere afspraken met partners te maken. Een en ander heeft al geleid tot tal van activiteiten. In 2014 is een bedrag van circa € 1,14 miljoen uitgegeven aan leefbaarheid. Best Julianahof heeft een eigen ontmoetingsruimte, die de bewoners geheel zelfstandig beheren en exploiteren. In 2014 is er ook een bewonerscommissie opgericht. De commissie neemt initiatieven om de ontmoetingsruimte frequenter te gebruiken. In Op ‘t Heerbeeck is ook al jaren een bewonersvereniging actief. Zij organiseert diverse activiteiten in de ontmoetingsruimte van het Rode Kruis. De gemiddelde leeftijd van de bewoners is hier 85 jaar. Zij hoeven het complex niet uit om deel te nemen aan de activiteiten. In dit complex is in 2014 een tweede woning verhuurd aan de stichting Bijna Thuis Huis Best e.o. Hierdoor is het mogelijk om twee gasten tegelijk te kunnen laten verblijven in het hospice. Een Bijna Thuis Huis is een plek waar mensen de laatste periode van hun leven kunnen doorbrengen, wanneer dat in hun eigen huis niet mogelijk is. Ze worden daar 24 uur per dag liefdevol verzorgd door vrijwilligers en mensen van de thuiszorg. Dit initiatief sluit aan bij de maatschappelijke doelstelling van ’thuis. Bij diverse andere seniorencomplexen vinden een paar keer per jaar activiteiten plaats. Deze worden georganiseerd door bewoners met behulp van een kleine financiële bijdrage van ’thuis. Na 6 jaar is Bestwijzer steeds meer de plek waar de inwoners van Best terecht kunnen met vragen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Onze klanten weten ons daar zeer goed te vinden en kunnen, indien nodig, meteen worden doorverwezen naar onze partners. Bestwijzer is ook de plek waar maatschappelijke partners van Best elkaar vinden. Dit draagt perfect bij aan een goede samenwerking.


, Eindhoven

Eindhoven In de wijk Oud Woensel zijn de eerste woningen opgeleverd. Om de sociale samenhang te bevorderen, is onder andere een aantal bijeenkomsten met de nieuwe bewoners georganiseerd in het kader van kennen en gekend worden. Daarbij is aandacht gegeven aan het samen opstellen van leefregels c.q. afspreken van omgangsvormen binnen het blok, waaraan een vervolg is gegeven in de workshops over de inrichting van de “Brabantse stoep”. Het hebben van een ontmoetingsplek in de vorm van de buurthuiskamer ‘Vredesplein 1’ wordt met het vorderen van de werkzaamheden steeds belangrijker. Bij de evaluatie van ‘Huisbuurt’ is geconstateerd dat er erg veel tijd is gaan zitten in de ondersteuning van individuele bewoners. In het laatste kwartaal is weer meer aandacht gegeven aan het organiseren van collectieve activiteiten. In buurt ’t Ven is de krachtteamaanpak in 2014 vervolgd. Door met mensen thuis in gesprek te gaan (achter de voordeur), is gekeken op welke punten zij ondersteuning nodig hebben én wat zij zouden kunnen betekenen voor de buurt. In 2014 is WIJ-Eindhoven in Strijp geïntroduceerd. De taken op het gebied van de individuele hulpverlening worden door WIJ-Eindhoven opgepakt. Er is goed overleg geweest over de overgang naar de nieuwe situatie. 2015 zal een overgangsjaar worden, waarin prioriteit gegeven wordt aan de afronding van de huisbezoeken. De aanpak van de portieketagewoningen aan de Offenbachlaan is een groot succes geworden. De dialoog met de bewoners is in 2013 al ingezet met een op de doelgroep afgestemde communicatievorm. Deze manier van communiceren met bewoners, gekoppeld aan een aanpak via ketensamenwerking met de ‘makers’, was prima voor de bewoners, voor de aannemer én voor ’thuis. De aanpak heeft zelfs de Supply Chain Award 2014 van Nyenrode Business Universiteit gekregen. In een groot aantal wijken wordt door bewoners activiteiten georganiseerd om de leefbaarheid en vooral de saamhorigheid te bevorderen. Dit gebeurt met financiële ondersteuning van ’thuis en andere professionals. Daarbij wordt door ’thuis kritisch gekeken naar wat een activiteit nu werkelijk bijdraagt aan de leefbaarheid van de buurt of complex. In Vlokhoven heeft ’thuis een bescheiden rol in het buurtcontract en daarmee bij het leefbaar maken en houden van de wijk. Veel vrijwilligers werken daar samen aan een leefbare wijk. De bijdrage van ’thuis bestaat uit het leveren van input bij de bijeenkomsten van het leefbaarheidsteam. In het seniorencomplex Brasschaatpad zijn bewoners actief voor de bewoners! Diverse initiatieven zijn daarbij door ’thuis ondersteund. Son en Breugel Samen met partners in Son en Breugel is in 2014 het Centrum voor Maatschappelijke Deelname (CMD) geopend. Aan de Europalaan zijn nu alle sociale, financiële en medische partners te vinden die een inwoner nodig heeft. ’thuis is daar vertegenwoordigd met een woonloketfunctie. De appartementencomplexen Brugwachter en de Schuyt hebben een eigen ontmoetingsruimte, die bewoners geheel zelfstandig beheren en exploiteren. Dat gaat in het algemeen uitstekend, al blijkt samenwerken niet voor iedereen even makkelijk. Het binnenterrein bij het seniorencomplex Acaciastaete is verbeterd middels het plaatsen van meubels, planten en aankleding. In 2014 is samen met de bewoners een officiële opening georganiseerd, waarmee we onze hoogbejaarde huurders een fijne middag hebben bezorgd. Het is voor ’thuis leren met deze doelgroep om te gaan, want deze mensen die bijna voor een zorgindicatie in aanmerking komen, vragen meer ondersteuning dan gewoonlijk. ’thuis heeft meegedaan aan de jaarlijkse schoonmaakactiviteit in Son en Breugel (Nederland Schoon). De belangstelling van huurders om hieraan bij te dragen is wisselend. Aanleiding om ons te bezinnen op een aanpak die meer betrokkenheid onder huurders teweeg kan brengen.


, Eindhoven

Veldhoven Begin 2014 heeft ’thuis zich aangesloten bij het netwerk Veldhoven Vernieuwend Vitaal. Dit netwerk heeft vooral gewerkt aan het leggen en versterken van de basisstructuur op het gebied van gezondheid, wonen en welzijn binnen de zogenaamde woonservicezones. De wijzigingen in het zorgstelsel hebben grote impact op de huurders, maar ook in het welzijnswerk is veel te doen in relatie tot het wonen. Denk onder meer aan ouderen die vereenzamen in buurten. In Zonderwijk is medio 2014 een project gestart om de sociale cohesie in de wijk te versterken. Na de fysieke ingrepen is de aandacht verlegd naar het sociaal beheer met onze partners. Samen met stichting Ons Zonderwijk is gestart met het gericht ondersteunen van activiteiten in de buurt. Het ligt in de bedoeling de bewoners in Zonderwijk in hun kracht te zetten, door initiatieven die door bewoners worden genomen kansen te bieden. Dat doet ’thuis gezamenlijk met welzijnsinstelling Stimulans en de gemeente Veldhoven. Medio 2014 heeft ’thuis een afsluitend wijkfeest georganiseerd met de huurders en stakeholders in verband met de afrondende bouwwerkzaamheden in Zonderwijk. Met de samenwerkingspartners is ’thuis ook gestart met het opstellen van de wijkvisie voor Cobbeek. Deze visie wordt opgesteld binnen de kaders van het programma Samenspraak van de gemeente Veldhoven, een programma dat uitgaat van initiatieven van en door bewoners. Het opstellen van de wijkvisie Cobbeek komt voort uit de prestatieafspraken die ’thuis heeft gemaakt met de gemeente in 2014. In november is een eerste bewonersbijeenkomst georganiseerd om vooral input van bewoners op te halen. Deze bijeenkomst was een groot succes. Meer dan 120 deelnemers, waaronder zo’n 110 bewoners uit de wijk, namen deel aan deze bijeenkomst, waarbij veel ervaringen zijn uitgewisseld. In 2014 is gevolg gegeven aan het verzoek van de gemeente om het project De Inloper aan het Hagerpad in Cobbeek te beëindigen. Het project dat een aantal jaren eerder werd opgestart om bewoners en professionals elkaar te laten ontmoeten, was in strijd met het bestemmingsplan vanwege de activiteiten die er plaatsvonden. De gemeente en ’thuis hebben vervolgens overeenstemming bereikt over een alternatieve locatie in het Wijkcentrum Cobbeek, waar de bewoners een huiskamer hebben ingericht om elkaar te ontmoeten en samen ideeën uit te wisselen. Waalre In 2014 is het woonloket van ’thuis gestart in de gemeente Waalre. Hiermee is de belofte aan de huurders in Waalre ingelost, zoals die was vastgelegd in de fusieovereenkomst en het ondernemingsplan. In Waalre hebben in 2014 geen grote leefbaarheidszaken gespeeld. Ondersteuning vanuit leefbaarheid heeft plaatsgevonden bij een complex waar de bewoners zelf het groen verzorgen. Vernieuwing van het groen in 2014 en de bestrating (begin 2015) moeten er voor zorgen dat het er de komende jaren weer verzorgd uitziet. ’thuis ondersteunt dit. De herbestrating vindt waarschijnlijk plaats door leerlingen van een school uit Veldhoven. Voor het binnenterrein van Brabantiastaete is gezocht naar een attractievere invulling. Momenteel ziet het binnenterrein er nogal saai uit door de zeer beperkte beplanting. Met enkele bewoners is gezocht naar alternatieven. Als gevolg van de toegestane belasting van het binnenterrein (dak van de parkeerkelder) zijn de mogelijkheden beperkt. Begin 2015 wordt een definitieve invulling verwacht. Ook hieraan zal ’thuis een bijdrage leveren omdat we denken dat dit bijdraagt aan het woongenot. Project De Inloper is in 2014 voortgezet onder beheer van GGzE. De bijdrage van ’thuis bestaat uit het voor haar rekening nemen van de kosten voor huurderving, energie en internet. Hoewel het initiatief blijvend op bijval kan rekenen, blijkt dat om organisatorische redenen de toeloop nog niet echt toeneemt. Gebruikers zijn wel tevreden.


, Eindhoven

3.3.2 Wijkvernieuwing Best Vanwege het sloopbesluit van de 48 portieketagewoningen aan de Willem de Zwijgerweg is er een sociaal plan gesloten met de bewoners. De bewoners hebben geen terugkeergarantie naar deze locatie. Het merendeel van de bewoners is in 2014 verhuisd naar een andere woning. De vrijgekomen woningen worden momenteel tijdelijk verhuurd. Er zijn nog 8 ‘vaste’ bewoners waar nog een andere woning voor wordt gezocht. Op deze manier bieden we met de sloop van een oud complex onze bewoners kansen om een volgende stap in hun wooncarrière te maken. Eindhoven In de Bloemenbuurt Zuid was in 2013 de herhuisvesting van de terugkeerders afgerond, er moesten nog 3 blokken feitelijk ingevuld worden. De ervaringen met name in de derde fase van de Bloemenbuurt Zuid hebben aangetoond dat CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) wel degelijk een meerwaarde kan hebben, mits er sprake is van de goede drive en de kaders helder zijn. Veelal is binnen een blok een hechte gemeenschap ontstaan van bewoners. Reden om de laatste drie blokken in CPO af te maken. In blok E (ontwikkelvereniging Lelie) is de bouw inmiddels gestart en zal medio 2015 opgeleverd worden. Blok K (Margriet) is aan een plaatselijke belegger verkocht. Blok A, dat inmiddels de naam ‘Klaproos’ heeft gekregen, is zeer voortvarend door een ontwikkelvereniging van kopers én huurders opgepakt. Op de valreep van 2014 zijn voor beide blokken de WABO-vergunningen ingediend, zodat medio 2015 de bouw van het laatste stukje Bloemenbuurt van start kan gaan. Bijzonder is dat de huurders in Blok A geen terugkeerders zijn, maar nieuwe bewoners die uit ons woningzoekendenbestand zijn geselecteerd. Geïnteresseerden mochten hun belangstelling kenbaar maken, maar ook een motivering indienen. Het resultaat van deze ‘sollicitatieronde’ is een club zeer gemotiveerde en geëngageerde mensen. De Bloemenbuurt Zuid is niet langer een aandachtsgebied, maar een reguliere buurt. Dat geldt ook voor de relatie bewonersorganisatie en ’thuis. In het kader van de ‘zachte landing’ is wel een bijdrage geleverd om de Buurthuiskamer De Klimop op een nieuwe plek in de buurt voorlopig voort te kunnen zetten en daarmee bij te dragen aan de integratie van de nieuwkomers uit fase 3. Het zal niemand ontgaan zijn: de eerste fase van de nieuwbouw van Vredesplein is opgeleverd, inclusief het nieuwe kantoor van ’thuis en het gezondheidscentrum. Over het algemeen zijn de geluiden over de nieuwbouw positief. Nieuw is voor iedereen het WKO-systeem en het werken met ’thuis-energie BV. Dit systeem heeft het geduld van bewoners in het begin op de proef gesteld. In het laatste kwartaal van 2014 is de herhuisvesting van de bewoners uit sloopfase 3 gestart. De verwachting ten aanzien van het aantal terugkeerders en de overheidsregels ten aanzien van inkomensgrenzen, noopten ’thuis tot aanscherping van de regels met betrekking tot terugkeer in een passende nieuwbouwwoning van Vredesplein. Bewoners die terug willen keren is één aanbod gedaan in de nieuwbouw. Dat kan dus ook een koopwoning, een appartement of een vrije-sectorhuurwoning zijn. Indien bewoners dit aanbod weigerden, is geen aanbieding meer gedaan in de nieuwbouw, wel in bestaand bezit. Aanscherping van de procedure betekende in een aantal gevallen pittigere gesprekken, maar uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een voor iedereen passende oplossing. Gemeente en de gezamenlijke corporaties hebben gewerkt aan een nieuwe aanpak voor de wijkopgave na de opgave van de Integrale Wijkvernieuwing van 2000. ’thuis heeft een bijdrage geleverd aan de werkgroep wijkopgave en in de analyseteams, die de opgaven voor de verschillende gebieden heeft onderzocht. Dit heeft geresulteerd in de aanwijzing van 18 actiegebieden. ’thuis is kartrekker voor ‘t Ven en Oud Woensel. Daarnaast is ’thuis betrokken bij Woensel-West, Bennekel en Vaartbroek / Eckart. Als opstapje naar de op te stellen programma’s zijn eind 2014 de buurtcontracten voor 2015 opgesteld.


, Eindhoven

Son en Breugel We hebben in 2014 geen zodanig grote herstructurerings- of renovatieprojecten gehad in Son en Breugel dat deze te betitelen zijn als wijkvernieuwing. De ideeën met betrekking tot het Centrumplan Breugel zijn nadrukkelijk in een ander daglicht komen te staan. De intentieovereenkomst spreekt over realisatie van een basisschool, intramurale psychogeriatrische eenheden (pg) en een beperkt aantal reguliere wooneenheden. Vanwege veranderende regelgeving heeft de Archipel geen behoefte/toestemming meer om de pg-plaatsen te realiseren. Verder kunnen en willen zij geen langjarige verplichtingen meer aangaan, wat een van de kernvoorwaarden was onder de intentieovereenkomst. Daarnaast is het voor ’thuis niet vanzelfsprekend meer scholen of intramurale zorgeenheden te gaan realiseren. In 2015 zal een grondige herbezinning op deze intentieovereenkomst en op de locatie plaatsvinden. Veldhoven In 2014 heeft in Veldhoven geen wijkvernieuwing plaatsgevonden. Waalre Voor een complex in Aalst-Centrum is in 2014 een haalbaarheidsstudie uitgevoerd. Het authentieke karakter van het complex vereist zorgvuldige afwegingen; bewoners zijn bevraagd en hun mening wordt meegewogen met economische factoren en duurzaamheid om te komen tot een goed besluit dat recht doet aan het complex. Een besluit wordt begin 2015 verwacht. In 2014 is ook gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het Brabantiaterrein. Dat heeft geresulteerd in een project waarbij bij voldoende belangstelling 36 woningen worden gerealiseerd in een CPO koop. In 2015 zal een eerste bijeenkomst voor kandidaat-kopers worden georganiseerd. Als realisatie van deze woningen definitief wordt, worden in hetzelfde gebied 16 appartementen in het sociale segment ontwikkeld. 3.3.3 Sponsering Sponsoring door corporaties (toegelaten instellingen) moet voldoen aan strenge eisen gesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Zo moet sponsoring plaatsvinden in het kader van zorg en leefbaarheid en ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk waar een substantieel deel van de woningen in bezit is van de betrokken corporatie. Daarbij dienen deze activiteiten gericht te zijn op (een deel van) de doelgroep van de woningcorporatie. In 2014 hebben we wederom onze sponsoractiviteiten kritisch bekeken en is voor ’thuis een sponsorbeleid opgesteld dat aansluit bij de criteria voor sponsoring van het CFV. Kenmerkend bij de gehonoreerde aanvragen is dat het gaat om het bevorderen van maatschappelijke participatie van bewoners bij hun buurt. In Best, Veldhoven en Waalre voldeden de sponsoraanvragen niet aan de gestelde eisen en hier heeft dan ook geen sponsoring door ’thuis plaatsgevonden. Eindhoven In Eindhoven heeft ’thuis een sponsorloop gesteund, waarbij kinderen uit wijk ’t Ven rondjes rond het Hugo de Grootplein hebben gelopen om geld in te zamelen voor War Child. In Jagershoef heeft ’thuis het wijkbrede kerstwensjesproject ondersteund. Kinderen van de basisschool vragen met name eenzame ouderen in de wijk wat hun wens is en werken deze uit. Rond kerst worden de wensjes vervuld. Son en Breugel In Son en Breugel heeft ’thuis een bijdrage verstrekt aan de initiatiefnemers van de werkgroep Wandelen met Wielen, omdat dit past in ons sponsorbeleid en bijdraagt aan de leefbaarheid in de gemeente Son en Breugel, met name in de wijk De Vloed. Daarnaast is in 2014 conform eerdere toezegging Stichting Present gesteund met € 10.000,-. Stichting Present zorgt ervoor dat mensen die daartoe niet in staat zijn door vrijwilligers geholpen worden met uiteenlopende zaken (schoonmaak, tuin opruimen, schilderen, etc.). Van deze mensen 19 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

wordt nadrukkelijk verwacht dat zij zelf actief deelnemen aan de werkzaamheden en dat zij zelf laten zien dat ze daardoor vooruit geholpen worden. 3.3.4 Woonwagenlocaties ’thuis beheert zeven woonwagenlocaties in de gemeenten Best, Waalre en Son en Breugel. Conform Corpodata/CFV zijn de standplaatsen en woonwagens in de jaarrekening 2014 samengevoegd tot één object. Dit resulteert in de volgende aantallen: 20 chalets, 26 woonwagens + standplaats (5 in Best, 21 in Son en Breugel) en 57 standplaatsen (27 in Best, 14 in Son en Breugel, 16 in Waalre). Het beleid en beheer zijn gericht op het bieden van perspectief aan woonwagenbewoners. Het gaat daarbij vooral om het inhalen en verminderen van achterstanden, het voorkomen van uitsluiting en segregatie en het bevorderen van integratie in de samenleving. De uitwerking verschilt per gemeente en per locatie. Best De gemeenteraad van Best heeft eind 2012 een besluit genomen over het huisvestingsbeleid van woonwagenbewoners in Best. Dit beleid is in nauwe samenwerking met ’thuis tot stand gekomen. Onderdeel hiervan is het besluit om de grootste woonwagenlocatie (Terraweg) eerst nog iets uit te breiden en later op natuurlijke wijze te laten krimpen. Dit in combinatie met het vervangen en uitbreiden van het aantal chalets op de tweede, kleinere woonwagenlocatie (Vogelkers). Beide locaties zijn eigendom van ’thuis. Om deze plannen te laten slagen is veelvuldig overleg met zowel bewoners als gemeente noodzakelijk. Dit is in 2014 zeker gebeurd. We zijn op de goede weg naar normalisatie in de omgang met de woonwagenbewoners. Son en Breugel 2014 is gebruikt voor een herbezinning op de locatie Oranjetip. Hoe kunnen we de wensen van de bewoners (behoud woonwagencentrum) combineren met de tegengestelde wens van de gemeenteraad om geen enkele nieuwe woonwagen meer toe te staan in Son en Breugel. Er is een plan gemaakt voor reguliere woningen op deze plek. In 2015 zal uit een haalbaarheidsonderzoek en juridische procedures moeten blijken of we daadwerkelijk in de gelegenheid gesteld worden dit woonwagencentrum om te bouwen naar regulier wonen. Waalre De woonwagenlocatie aan de Broekweg is in het kader van de normalisatie ook in 2014 een belangrijk aandachtsgebied geweest. Tot medio 2014 is door de gemeente Waalre met procedures tot aan de Raad van State handhavend opgetreden op allerlei gebieden. Daarbij zijn loodsen gesloopt, erfgrenzen gecorrigeerd, er is een grondruil geweest met ’thuis en ook op sociaal gebied heeft de gemeente grote stappen gezet. Omdat daarmee de grootste zaken zijn afgerond is de projectgroep afgeschaald naar een begeleidingsgroep waarin ’thuis zitting heeft. Deze groep heeft tot doel de normalisatie van de verhoudingen tussen de bewoners van het woonwagencentrum en de gemeente te begeleiden, te monitoren en zo nodig aan de raad te adviseren handhavend op te treden. Hoewel het proces voorspoedig verloopt is de verwachting dat nog 10 tot 15 jaar nodig is, om te kunnen spreken van een normale situatie.


, Eindhoven

4 Vastgoedportefeuille 4.1 Resultaten portfoliobeleid Het portfoliobeleid richt zich op het verbeteren van de woningkwaliteit en daarmee op de aansluiting van het aanbod op de woningbehoefte. De activiteiten bestaan uit het realiseren van (vervangende) nieuwbouw, renovatie, energiebesparende maatregelen, planmatig en dagelijks onderhoud en individuele woningverbeteringen. Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

Gedifferentieerde vastgoedportefeuille We werken aan een gedifferentieerde vastgoedportefeuille en duurzame woningkwaliteit

Doelstelling - Oplevering van 203 nieuwbouwwoningen, waaronder 161 in de huur - Minimaal 95% begroting planmatig onderhoud is gerealiseerd - Klantwaardering planmatig onderhoud minimaal een 8 - Minimaal 95% begroting energiebesparende maatregelen is gerealiseerd - Minimaal 80% deelname bij energiebesparende maatregelen - Oplevering van 277 gerenoveerde woningen

Resultaten

23

18 123

0

24

13

koop 18 huur 183 97% 8,3

75% 78% 48

219

267

4.2 Nieuwbouw en herstructurering 4.2.1 Productie In 2014 zijn 201 nieuwbouwwoningen opgeleverd, 2 minder dan ten doel gesteld. In Vredesplein blok 7 zijn uiteindelijk 22 in plaats van 24 appartementen gerealiseerd door de omzetting van koop naar vrije sector huur. Dit heeft tot gevolg dat in totaal 183 huurwoningen en 18 koopwoningen zijn opgeleverd. De tabel op pagina 22 geeft de verwachte ontwikkeling van de nieuwbouwportefeuille voor de komende jaren weer. In de periode 2015-2021 zullen nog 897 woningen worden gerealiseerd waarvan ongeveer 2/3 in de huur en 1/3 in de koop. Het gaat hierbij om projecten die “redelijk zeker” zijn. Daarnaast zijn er nog diverse projecten in acquisitie in de verschillende gemeenten. Best De nieuwbouw betrof in 2014 de bouw van 23 sociale grondgebonden huurwoningen in het uitbreidingsplan Dijkstraten. Met deze oplevering heeft ’thuis een 1e fase afgerond van in totaal 50 sociale huurwoningen en 12 sociale koopwoningen.


, Eindhoven

Ontwikkeling nieuwbouw

Segment Grondgebonden sk vh

sh

Project

vk

Appartement sk vh

sh

vk

Totaal

Best

23

0

0

0

0

0

0

0

23

Eindhoven

53

3

0

15

48

0

22

0

141

Son en Breugel

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Veldhoven

0

0

0

0

24

0

0

0

24

Waalre

13

0

0

0

0

0

0

0

13

89

3

0

15

72

0

22

0

201

Best

17

6

0

0

0

0

0

0

23

Eindhoven

41

0

0

85

8

0

0

0

134

Son en Breugel

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Veldhoven

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Waalre

0

0

0

0

0

0

0

0

0

58

6

0

85

8

0

0

0

157

Realisatie 2014

In uitvoering 2015 Best

120

82

0

0

48

0

0

0

250

Eindhoven

57

0

0

137

96

0

0

0

290

Son en Breugel

15

0

0

0

30

0

0

0

45

Veldhoven

17

0

4

0

82

0

0

0

103

Waalre

In voorbereiding 2015-2021

sh = sociale huur sk = sociale koop

0

0

0

36

16

0

0

0

52

209

82

4

173

272

0

0

0

740

vh = vrije sector huur vk = vrije sector koop

Door de achterblijvende verkoop van de vrije sector koopwoningen stokt ook de voortgang in het realiseren van de resterende opgave van het totale aantal van 250 sociale woningen die ’thuis in Dijkstraten wil realiseren. Eind 2014 is met de gemeente overeenstemming bereikt over een planaanpassing waardoor ’thuis een vervolg kan geven aan de realisatie van de opgave. Het belang van ’thuis is het invullen van de grote behoefte aan grondgebonden sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen zijn allemaal voorzien van een zogenaamde WKO-installatie (Warmte/Koude Opslag) en van zonnepanelen op het dak. In tegenstelling tot de norm EPG (Energie Prestatienorm Gebouwen) van 0,6 voor de nieuwbouw zijn de woningen gerealiseerd met een EPG van 0. De bewoners betalen aan energie “niet meer dan anders” in vergelijking met een soortgelijke woning met een CV gasketel en een EPG van 0,6. Eindhoven Het zwaartepunt van het nieuwbouwprogramma in Eindhoven ligt in de wijkvernieuwing van de Bloemenbuurt Zuid in Stratum en Vredesplein e.o. De 141 opgeleverde nieuwbouwwoningen in Eindhoven zijn in 2014 allemaal gerealiseerd in Oud Woensel. Bloemenbuurt Zuid In 2014 is geen nieuwbouw opgeleverd in Bloemenbuurt Zuid. De herhuisvestingsopgave van huurders is ten einde. Er resteren nog 3 woonblokken voor realisatie, waarvan blok Lelie in 2014 in uitvoering is gegaan. Het blok bestaat uit 14 woningen, waaronder 1 patiobungalow, en wordt volledig in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) gerealiseerd. Het verkooprisico is door ’thuis geheel buiten de deur gelegd. Als laatste deelplannen van de Bloemenbuurt Zuid wordt in 2015 gestart met de bouw van het appartementencomplex De Margriet en bouwblok De Klaproos. De 22 huurappartementen van De Margriet worden door een belegger in de vrije sector ontwikkeld. De Klaproos wordt in CPO gerealiseerd en bestaat uit 24 kleine huurappartementen, 4 patio huurwoningen en 37 koopwoningen (totaal 65 woningen). Verwacht wordt dat in beide plandelen in 2015 wordt gestart met de bouw, waarmee eind 2016/begin 2017 het gehele plan zal zijn afgerond.


, Eindhoven

Vredesplein e.o. In september 2014 is het nieuwe kantoor van ’thuis alsmede het gezondheidscentrum met daarboven 47 sociale huurappartementen opgeleverd. Met het betrekken van het nieuwe kantoor is de totale organisatie op een werkplek samen gebracht. Het gezondheidscentrum is in oktober geopend en omvat een huisartsenpraktijk, apotheek, fysiotherapie, podotherapie en thuiszorg. Het gezondheidscentrum voorziet in een belangrijke behoefte van de wijk. e

Daarnaast zijn als onderdeel van de 1 fase Vredesplein e.o. nog twee woonblokken (7+8) gerealiseerd, bestaande uit 53 grondgebonden sociale huurwoningen, 12 grondgebonden koopwoningen en 22 vrije sector huurappartementen. Alle koopwoningen zijn verkocht, waarvan 8 aan bewoners uit de wijk of aan familie of bekenden van hen. Son en Breugel In 2014 zijn geen nieuwbouwwoningen opgeleverd en in 2015 zullen geen nieuwbouwprojecten worden opgestart. In overleg met partijen ziet ’thuis af van de verdere uitwerking van het nieuwbouwplan in het centrum van Breugel, dat onder meer zou bestaan uit een basisschool en zorg gerelateerde appartementen. Herbezinning op de portefeuille heeft tot deze conclusie geleid. Wel is er nagenoeg overeenstemming om in 2016 te starten met de nieuwbouw van 30 kleine eenheden aan de Molenstraat. De gemeente stelt in haar woonvisie dat er behoefte bestaat aan kleinere appartementen voor de doelgroep jongeren. Dit project voorziet daarin. Veldhoven In 2014 is het project Jovo Woondroom opgeleverd, bestaande uit 24 appartementen en een dagbestedingsruimte. Een appartement is eveneens als dagbestedingsruimte in gebruik genomen. Een bijzonder project dat tot stand is gekomen met participatie van twee ouderinitiatieven Jovo en Woondroom en dat bestemd is voor de zelfstandige huisvesting van autistische kinderen. In ontwikkeling zijn de locaties Leuskenhei en Oerle. In 2014 zijn de contracten met gemeente en zorgpartijen geconcretiseerd en werkt ’thuis de plannen verder uit. Voor beide locaties ligt er een bebouwingsopgave waarbij sprake is van een combinatie van zorgen reguliere woningen. ’thuis ontwikkelt, realiseert en exploiteert alle opstallen binnen beide gebiedsontwikkelingen. Wat betreft de zorg worden langjarige huurcontacten gesloten met de betrokken zorgpartijen. Naar verwachting e zullen de bouwwerkzaamheden niet eerder dan in de 2 helft van 2016 starten. Waalre In 2014 zijn 13 grondgebonden sociale huurwoningen van het project Heuvelse Hof opgeleverd. Voor de Brabantialocatie wordt in 2015 de vervolgfase opgestart. Met partijen zijn afspraken gemaakt om gefaseerd de 36 geplande grondgebonden woningen in CPO koop te ontwikkelen. 4.3 Onderhoud en woningverbetering Onderhoud is dat wat nodig is om het vastgoed gedurende de exploitatietermijn in stand te houden. Onderscheid wordt gemaakt tussen niet-planmatig en planmatig onderhoud. Woningverbetering betreft het verbeteren van de bouwtechnische en functionele woningkwaliteit en het verhogen van het wooncomfort. Hiertoe behoren onder meer de energiebesparende maatregelen en individuele verbeteringen. 4.3.1 Niet-planmatig onderhoud Onder niet-planmatig onderhoud vallen alle niet planbare werkzaamheden die op verzoek van huurders (reparatieverzoeken) of bij mutatie (mutatieonderhoud en binnenpakketten) worden uitgevoerd.


, Eindhoven

Niet planmatig onderhoud (x € 1.000,-)

Uitgaven 2014

Uitgaven 2013

Werkbonnen 2014 (aantallen)

- Reparatieverzoeken

€

1.705

€

2.053

7.731

- Mutatieonderhoud

€

1.153

€

779

1.329

- Binnenpakketten

€

507

€

916

81

€

3.365

€

3.748

Totaal

9.141

De gemiddelde mutatiekosten bedragen € 1.386,- per mutatie (822 verhuringen van woningen en 10 van kamers). Uitschieters (mutatiekosten boven de € 10.000,-) komen 17 keer voor: 6 in Best, 4 in Eindhoven, 2 in Son en Breugel en 5 in Veldhoven. Van 7.731 werkbonnen/reparatieverzoeken hebben 1.005 betrekking op werkzaamheden die verricht worden ten laste van het serviceabonnement. De gemiddelde kosten per bon bedragen € 92,- Met de huurdersorganisaties is afgesproken dat het serviceabonnement kostendekkend moet zijn. De eerste evaluatie vindt medio 2015 plaats. 4.3.2 Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud vallen alle planbare collectieve werkzaamheden die periodiek worden uitgevoerd. Veelal wordt het periodieke onderhoud gecombineerd met verbeteringswerkzaamheden. Tot planmatig onderhoud worden ook de periodieke werkzaamheden gerekend die op contractbasis worden uitgevoerd zoals onderhoud liften, cv-ketels en brandveiligheid. Planmatig onderhoud (x € 1.000,-)

Uitgaven 2014

Uitgaven 2013

- Planmatig onderhoud*

€

12.581

€

10.471

- Contractonderhoud

€

1.347

€

1.383

- renovaties

€

11.901

€

15.802

- energiemaatregelen

€

1.839

€

2.868

€

27.668

€

30.524

- Woningverbetering**

Totaal

* Van het uitgevoerde planmatig onderhoud is € 1.254 geactiveerd. ** Voor renovatieproject Oortlaan/Mullerlaan is een gedeelte van de investering niet geactiveerd maar rechtstreeks t.l.v. het verkoopresultaat € 1.051 en de voorraad € 97 geboekt. Bij Daslaan/Elandlaan is € 16 niet geactiveerd. Alle overige investeringen betreffende woningverbeteringen zijn wel geactiveerd.

Van alle planmatige werkzaamheden die voor 2014 waren begroot is 97% gerealiseerd. Bij vier complexen (begroting € 0,4 miljoen) waar het overleg met bewoners meer tijd heeft gevraagd dan verwacht, lopen de werkzaamheden over naar 2015. De uitgaven liggen hoger dan in 2013 toen 68% van de begrote werkzaamheden is gerealiseerd. Evenals in voorgaande jaren is in 2014 veel aandacht besteed aan de klantoriëntatie in het planvormings- en uitvoeringsproces. Dit heeft volgens de KWH-meting geresulteerd in een klanttevredenheidscijfer van 8,3 (gemiddelde klanttevredenheid van 28 projecten). Daarbij wordt de dienstverlening van ’thuis door onze klanten beoordeeld met een 7,8, de informatie naar en betrokkenheid van de klant met een 9,1 en de vakkundige uitvoering door de ondernemer met een 7,7. Verder heeft ’thuis invulling gegeven aan het beheersen van technische risico’s. De inventarisatie van ‘open’ verbrandingstoestellen en die van asbest zijn in 2014 afgerond. In 2015 wordt een plan van aanpak opgesteld met betrekking tot het in kaart brengen c.q. beheersen van de overige technische risico’s.


, Eindhoven

’thuis blijkt geen ‘open’ verbrandingstoestellen meer in eigendom te hebben, 281 huurders echter wel. ’thuis is gestart met het actief benaderen van deze huurders en er wordt, zonder lastenverzwaring voor de huurder, een gesloten toestel aangeboden. Dit project zal doorlopen in 2015. Na afronding van de inventarisatie van asbest is het conceptbeleid voor het verwijderen van asbest bepaald. Begin 2015 zal aan de nieuwe huurdersorganisatie een adviesaanvraag worden voorgelegd, waarna het beleid definitief kan worden vastgesteld. In de MJOB 2015 – 2029 is een reductie van 10% van de onderhoudskosten opgenomen (m.u.v. contractonderhoud), waarbij de eerste 5 jaar de activiteiten zijn aangepast en de laatste 10 jaar de reductie theoretisch is ingerekend. In 2015 zal een plan van aanpak worden opgesteld om de 10% reductie onderhoudskosten structureel concreet te maken en deze op te nemen in de MJOB 20162030. 4.3.3 Renovatie e

In 2014 is de 2 fase van 48 woningen van het renovatieproject 112 woningen Offenbachlaan in Eindhoven afgerond. Naast diverse casco-werkzaamheden zijn de binnenpakketten vervangen, is asbest gesaneerd, zijn energiemaatregelen uitgevoerd (label B), is cv aangelegd en zijn de entreepartijen aangepast. Het project is in ketensamenwerking uitgevoerd. De wijze waarop ’thuis samen met de ketenpartners het project heeft aangepakt, is eind 2014 beloond met de “Nyenrode Supply Chain Award 2014”. De renovatie van 48 portiek-etagewoningen Oortlaan/Mullerlaan in Veldhoven is in 2014 afgerond. De gevels zijn compleet vernieuwd, nieuwe balkons zijn aangebracht, binnenpakketten vervangen, asbest gesaneerd en energiemaatregelen uitgevoerd (label A). Het project is voorgedragen voor de “NRP Gulden Feniks 2015, categorie Renovatie”. Bij 116 appartementen Wal en Struweel in Veldhoven zijn ter verhoging van de veiligheid, bruikbaarheid, verhuurbaarheid en uitstraling onderdoorgangen dichtgezet, entreepartijen aangepast, kozijnen vervangen en balkonhekken vernieuwd. Het openbare groen en de bestrating voor de drie woongebouwen zijn opnieuw aangelegd. Bij 55 appartementen Meresberg, Stevensberg en Ketelberg in Veldhoven zijn ter verhoging van de veiligheid, bruikbaarheid, verhuurbaarheid en uitstraling, portieken afgesloten, galerijen geüpgraded, balkons aangebracht en het aangrenzende openbare gebied opnieuw ingericht. De geplande duurzaamheidsmaatregelen van de 10 ENWIB-woningen in Cobbeek krijgen de komende jaren een andere invulling waarbij naar Cobbeek als geheel wordt gekeken. 4.3.4 Energiebesparende maatregelen en duurzaamheid In 2014 heeft ’thuis de reguliere werkzaamheden m.b.t. energiebesparing voortgezet. Daarnaast zijn twee sessies onder begeleiding van The Natural Step Nederland gehouden om de visie van ’thuis op duurzaamheid te bepalen. Daarbij is besloten om de definitie van de TNS van duurzaamheid te hanteren. Duurzaamheid is volgens deze definitie breder dan enkel energiebesparing. Mogelijke consequenties van de handelingen van ’thuis reiken namelijk verder. Daarom gaan we ook kijken naar materiaalgebruik, transport, de eigen organisatie en de effecten van ons handelen op anderen. Uiteindelijk zijn met behulp van deze definitie en uitgangspunten zes doelstellingen opgesteld die ’thuis in 2035 wil bereiken. ’thuis wil nog ruim 3.600 woningen in een periode van 5 jaar van energiebesparende maatregelen voorzien. De energiebesparende maatregelen worden als een totaalpakket aangeboden in combinatie met andere onderhoudswerkzaamheden. Bij deelname gaan de bewoners akkoord met een huurverhoging van 75% van de theoretisch berekende energiebesparing. De aanpak draagt bij aan het realiseren van een gemiddeld energielabel B voor de totale woningvoorraad. Ultimo 2014 geldt


, Eindhoven

voor onze woningvoorraad een gemiddelde energie-index van 1,51, een gemiddelde dat overeenkomt met energielabel C. Van de werkzaamheden die voor 2014 waren begroot (€ 2,1 miljoen) is 75% gerealiseerd. Bij enkele grote complexen bleek bij de uitwerking van de plannen dat het aanbrengen van vloerisolatie niet mogelijk is of dat vloer- en/of spouwisolatie reeds aanwezig was. Daarnaast wordt in de begroting uitgegaan van 85% deelname van bewoners. In de praktijk ligt dit op 78%. 4.3.5 ’thuis Energie BV Eind 2013 is ’thuis Energie BV opgericht. Als eerste project zijn 50 sociale huurwoningen in het uitbreidingsplan Dijkstraten in Best opgenomen. Deze woningen beschikken over een eigen duurzame WKO-installatie en over zonnepanelen op het dak. Ook de ca. 450 nieuwbouwwoningen (huur en koop) Vredesplein e.o. alsmede ons nieuwe kantoor in Eindhoven worden voorzien van duurzame energie (WKO). Zowel het collectieve systeem, bestaande uit 6 WKO bronnen met een lus verbonden, als de individuele warmtepompen zijn ondergebracht in ’thuis Energie BV. Het gezondheidscentrum heeft besloten geen gebruik te maken van de WKO-installatie. In 2014 zijn de samenwerkingsovereenkomsten (SOK) tussen Woonstichting ’thuis en ’thuis Energie BV ten behoeve van beide projecten ondertekend. In deze overeenkomsten is geregeld dat op het moment van woningoplevering de opstalrechten ten behoeve van ’thuis Energie BV worden gevestigd, waarbij de investering wordt overgedragen aan ’thuis Energie BV. Omdat de exploitatie van de WKO-installaties wordt gevoerd door ’thuis Energie BV sluiten de bewoners van de aangesloten woningen een leverings- of huurovereenkomst met ’thuis Energie BV waarvoor zij een vergoeding betalen. Uitgangspunt daarbij is dat het totale bedrag voor elektra en warmte niet hoger mag zijn dan voor een vergelijkbare traditionele gasgestookte woning. 4.3.6 Opplussen en WMO aanpassingen ’thuis faciliteert huurders om ondanks fysieke beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig in hun woning te blijven wonen. In de tweede helft van 2014 is de huurdersorganisatie voorgesteld het beleid met ingang van 1 januari 2015 te harmoniseren. Voor alle gemeenten geldt nu hetzelfde oppluspakket. De opplusvoorzieningen zijn relatief eenvoudige aanpassingen aan de woning (verhoogde wc-pot, beugels en dergelijke) die niet via het gemeentelijke WMO-beleid worden aangevraagd en bekostigd, maar door en voor rekening van ’thuis worden uitgevoerd. In 2014 zijn 213 opplusverzoeken (2013: 244) met een gemiddeld bedrag van € 451,- uitgevoerd (2013: € 369,-). De overige WMO aanpassingen worden (mede) door de gemeente betaald. Het gaat hierbij om 19 aanpassingen (2013: 39) met een gemiddeld bedrag van € 770,- (2013: € 410,-). 4.3.7 Individuele woningverbeteringen De beide rechtsvoorgangers van ’thuis kennen allebei de mogelijkheid van individuele woningverbetering tegen huurverhoging. In 2014 zijn 22 individuele woningverbeteringen uitgevoerd, aanzienlijk minder dan de 72 in 2013, met een totale investering van € 34.478,-, de helft van de uitgaven in 2013. Dit komt neer op een gemiddelde investering van € 1.567,- per woning waar de verbetering is uitgevoerd. Het aanbrengen van een dakkapel is de meest aangevraagde verandering in de woning. De overige aanvragen hadden veelal betrekking op het plaatsen van een erfafscheiding, poort of een tweede e toilet op de 1 verdieping.


, Eindhoven

4.3.8 Leveranciersmanagement en inkoopbeleid Eind 2014 is gestart met de interne evaluatie van het leveranciersmanagement en inkoopbeleid. Aanscherpingen van het leveranciersmanagement en inkoopbeleid zullen in 2015 worden verwerkt. Als gevolg van harmonisatie van het beleid van de voormalige corporaties, zijn er diverse nieuwe contractafspraken gemaakt. Dit betreft onder andere afspraken m.b.t. glasbewassing. In 2014 heeft een optimalisatie van kleine contracten met leveranciers plaatsgevonden. Van 29 naar 13 leveranciers voor 10 contractsoorten. Naast efficiëntie levert dit ook kostenbesparing op. e

e

Naast de 1 keten ketensamenwerking is er een 2 keten ketensamenwerking opgestart, waarbij in een pilot het “onepieceflow” principe wordt vormgegeven. De klant bepaalt daarbij het moment en de mate van ingreep van onderhoudswerkzaamheden. ’thuis heeft zich aangesloten bij het platform ‘Van Even Anders naar Echt Beter’ om onder begeleiding van TU/Delft en Hogeschool Utrecht ervaringen tussen de koplopers in ketensamenwerking te delen. Eind 2014 heeft evaluatie van het prijzenboek van het dagelijks onderhoud plaatsgevonden. In 2015 zal een hernieuwde, versimpelde vorm van het prijzenboek geïmplementeerd worden. 4.4 Samenstelling en dynamiek portfolio Keuzes bieden in het wonen die passen bij iedere fase van een wooncarrière vraagt om een aanbod dat varieert naar woningtype, prijs, eigendomsvorm en locatie. Het aanbod dient zich zodanig te ontwikkelen dat dit beter aansluit bij de kwalitatieve en kwantitatieve vraag. Per ultimo 2014 bestaat de woningvoorraad van ’thuis uit 10.602 zelfstandige woningen. Samenstelling vastgoedportefeuille Voorraad ultimo 2014 Woningtype Eengezinswoning

Best

Aantal

Eindhoven

%

Aantal

%

Son & Breugel Aantal

%

Veldhoven

Aantal

%

Waalre

Aantal

%

Totaal ’thuis Aantal

%

679

39,9%

2.306

62,5%

590

56,7%

1.537

46,4%

508

59,2%

5.620

53,0%

37

2,2%

82

2,2%

70

6,7%

158

4,8%

17

2,0%

364

3,4%

0

0,0%

32

0,9%

0

0,0%

2

0,1%

40

4,7%

74

0,7%

Etagewoning met lift

532

31,3%

777

21,1%

229

22,0%

874

26,4%

130

15,2%

2.542

24,0%

Etagewoning zonder lift

452

26,6%

492

13,3%

152

14,6%

743

22,4%

163

19,0%

2.002

18,9%

Totaal

1.700

100%

3.689

100%

1.041

100%

3.314

100%

858

100% 10.602

100%

Aandeel portfolio

1.700 16,0%

3.689 34,8%

1.041

9,8%

3.314 31,3%

858

8,1% 10.602

100%

Semi-bungalow Bungalow

Naast 10.602 zelfstandige woningen zijn 1.203 vastgoedeenheden in beheer en exploitatie, waaronder kamers (97), woonwagens en chalets in eigendom (46), standplaatsen (57), garages en parkeerplaatsen (928), semi-commerciële en sociaal-maatschappelijke ruimten (62), bergingen (13) en woningen van derden (4).


, Eindhoven

5 Organisatie 5.1 Resultaten samenwerking en dienstverlening Resultaten 2014 Totaal ’thuis

Dienstverlening We stellen onze klant centraal in de dienstverlening:

Doelstelling

Resultaten

- Het KWH-huurlabel is behouden

ja

- Minimaal 85% van de klachten is binnen 10 werkdagen afgehandeld

74%

Organisatie ’thuis

Management De leiding van de werkorganisatie is in handen van het bestuur, bestaande uit de directeurbestuurder, mevrouw drs. H.A.M. Van der Herten en directeur-bestuurder ir. E.J.M. de Groot. Het managementteam bestaat naast de directie uit de managers van de afdelingen Wonen, Bedrijfsvoering en Vastgoedbeheer. Bestuur en Raad van Commissarissen ’thuis kent een tweehoofdig bestuur, de directeur-bestuurders. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij ’thuis en de met haar verbonden ondernemingen. Voor het verslag van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar Hoofdstuk 7.


, Eindhoven

5.2 Organisatieontwikkeling 5.2.1 Personeelsmanagement ’thuis wil markt- en resultaatgericht werken, transparant, respectvol en betrokken met klanten omgaan, samenwerken met maatschappelijke partners en huurders en kansen benutten als die zich voordoen. Dit vraagt ondernemerschap van individuele medewerkers en ruimte om binnen kaders te kunnen handelen. Onze kernwaarden daarbij zijn: Ondernemend, Transparant, Betrokken, Respectvol Het jaar 2014 stond in het teken van het verder uitbouwen van de nieuwe organisatie ’thuis. Voor alle medewerkers betekende dit leren werken in een nieuwe, veranderde werkomgeving. Daarom worden de medewerkers van ’thuis gecoacht, gestuurd en beoordeeld op zowel output als competenties, het geheel van kennis, vaardigheden en gedrag. In 2014 is gestart met de Personeelsevaluatiecyclus ’thuis. Met alle medewerkers zijn resultaatgerichte afspraken gemaakt over verwachtingen met betrekking tot output en competenties. Gedurende het jaar zijn deze in voortgangsoverleggen, functionerings- en beoordelingsgesprekken bewaakt en geëvalueerd. De cyclus geeft duidelijkheid over verwachtingen van leidinggevenden en medewerkers. 5.2.2 Opleidingen In 2014 zijn verschillende opleidingen op het gebied van kennis, vaardigheden en gedrag gevolgd, zoals omgaan met agressie, huurrecht, klantgericht werken, trainingen primair systeem. Ook heeft een aantal medewerkers een coaching traject gevolgd. Er is in 2014 een bedrijfsbrede training gegeven over het werken in het nieuwe kantoor. Hierbij hebben de medewerkers handvatten gekregen over het flexibel werken op kantoor. De CAO woondiensten heeft in 2010 de regeling voor het persoonlijk loopbaanbudget toegevoegd aan de opleidingsmogelijkheden. Dit houdt in dat elke medewerker de beschikking krijgt over een budget dat besteed kan worden aan persoonlijke ontwikkeling. 50 Medewerkers hebben in 2014 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. 5.2.3 Samenstelling en mutaties personeel De gegevens over het personeel van ’thuis zijn exclusief leden van de Raad van Commissarissen en inclusief de tijdelijke medewerkers voor vervanging van zwangerschapsverlof, ziekte en tijdelijke uitbreiding zoals vakantiekrachten en stagiairs. We werken met vaste dienstverbanden en een flexibele schil. Onderstaande overzichten hebben betrekking op de bezetting. De per 1 juli 2013 vastgestelde formatie bedraagt 115,6 fte. Het aantal medewerkers is vergeleken met vorig jaar met 11 afgenomen. In- en uitstroom

2014 'thuis

2013 'thuis

In dienst

8

9

Uit dienst

19

13

In 2014 zijn 8 nieuwe medewerkers in dienst gekomen van ’thuis, waaronder 4 stagiaires. Er zijn 19 medewerkers vertrokken, waaronder 5 tijdelijke medewerkers.


, Eindhoven

Samenstelling

2014 'thuis

Aantal medewerkers

2013 ’thuis 126

137

109,6

116,13

% mannen

43%

42%

% vrouwen

57%

58%

% fulltime

54%

56%

% parttime

46%

44%

Medewerkers in fte

Leeftijdsopbouw %

< 25 jaar

2014 'thuis

2013 ’thuis 5%

5%

25 - 34 jaar

11%

15%

35 - 44 jaar

32%

31%

45 - 54 jaar

29%

28%

55 - 64 jaar

23%

21%

1%

0%

> 64 jaar

5.2.4 Organisatiekosten De totale organisatiekosten bedragen € 13.215.653,- (begroting 2014 was € 13.455.151,-). Hiervan wordt € 2.453.322,- gedekt door interne doorberekening. Daarmee bedragen de netto organisatiekosten € 10.762.331,-. 5.2.5 Ziekteverzuim In 2014 is het ziekteverzuim gedaald ten opzichte van 2013. Met name het langdurend verzuim is omlaag gegaan en is gedaald van 4,28% in 2013 naar 3,35% in 2014. Duurklasse

Ziekteverzuim percentage

Gemiddelde melding frequentie

Gemiddelde verzuimduur in dagen

Kort verzuim (< 8 dagen)

0,57%

0,74

2,78

Middellang verzuim (8 - 42 dagen)

0,53%

0,15

13,68

Lang verzuim (> 43 dagen)

3,35%

0,07

165,80

4,46%

0,96

22,38

Totaal

5.2.6 Overleg met de OR De eerste ondernemingsraad van ’thuis is per 1 januari 2014 van start gegaan met 7 gekozen leden. In 2014 hebben 7 overlegvergaderingen met de bestuurder plaatsgevonden. De belangrijkste besproken onderwerpen waren: achtervang, agressieprotocol, gedragscode computerfaciliteiten, herkenbaarheid en veiligheid, evaluatie sociaal plan, ongewenste omgangsvormen en de personeelsevaluatiecyclus. Daarnaast heeft eenmaal overleg plaatsgevonden met een delegatie van de Raad van Commissarissen over de gang van zaken sinds de fusie. Afgesproken is om dit voortaan regulier tweemaal per jaar te doen. Ook is eenmaal gesproken met de remuneratiecommissie om te klankborden over het bestuursmodel van ’thuis.


, Eindhoven

5.3 Kwaliteit van de dienstverlening 5.3.1 Klachtenafhandeling – de bezwaarprocedure Het aantal behandelde bezwaren door ’thuis in 2014 komt op 97. Daarvan is 76% binnen 10 werkdagen afgehandeld, ver beneden de doelstelling van 85%. De overschrijding van de termijn van 10 werkdagen is voor bijna alle gevallen te wijten aan een te late actie bij ’thuis. Opvallend is het aantal technische klachten met overschrijding waarbij meer dan 10 werkdagen nodig zijn om tot een oplossingsvoorstel te komen. Veelal spelen daarin ook andere externe partijen een rol. Zonder deze technische klachten zou 80% van de klachten tijdig zijn afgehandeld. Het aantal bezwaren ligt op een lager niveau dan dat van 2013. Totaal 2014

Totaal 2013

Aantal bezwaren

97

143

Te laat afgehandeld

23

35

5.3.2 Klachtencommissie conform art.16 BBSH De voorzitters van de klachtencommissies van Domein en Aert Swaens hebben op verzoek van het bestuur van ’thuis voorstellen gedaan voor een klachtenregeling en het instellen van een klachtencommissie conform art. 16 BBSH voor ’thuis. In samenwerking met de beide huurdersorganisaties zijn de leden voor de nieuwe klachtencommissie geworven via een advertentie in de lokale kranten. De nieuwe klachtencommissie functioneert sinds 1 april 2014. De nieuwe commissie heeft 8 klachten in 2014 behandeld en 5 adviezen uitgebracht, waarin 3 klachten ongegrond en 2 klachten deels gegrond werden bevonden. In een geval bleek ter zitting dat een procedure bij de huurcommissie was gestart, in een geval accepteerde de klager een aanbod van mediation, in een geval zijn er procedureafspraken gemaakt. De bestuurder van ’thuis heeft conform de adviezen besloten. In de eerste maanden van 2014 hebben de bestaande klachtencommissies 6 klachten behandeld en 5 adviezen uitgebracht waarvan 5 gegrond. In twee gevallen inzake het verlengen van de inschrijftijd heeft het bestuur het advies niet overgenomen. ’thuis ontving in het eerste kwartaal de uitspraak van het College van de Rechten van de Mens over het bezwaar tegen het vervallen van de inschrijftijd van een woningzoekende in Veldhoven. Het College stelde de klager in het gelijk. De inschrijftijd van de woningzoekende is hersteld. Omdat de reden van deze uitspraak was gelegen in omstandigheden van betrokkene heeft deze uitspraak niet geleid tot beleidswijziging. 5.3.3 KWH Om de kwaliteit van de dienstverlening te bewaken, laat ’thuis de dienstverlening toetsen door KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). KWH monitort de dienstverlening van de aangesloten corporaties continu en doet dit vanaf 1 juli 2013 ook voor ’thuis. Voorlopig blijft het KWH-label behouden. ’thuis scoort in totaal een 7,5. Vanwege te lage scores op contact en ontevredenheid wordt het label echter slechts verlengd tot april 2016. Bij het onderdeel contact wordt de score negatief beïnvloed door de zogenoemde kwantitatieve metingen op telefonie en online dienstverlening. In 2015 worden deze metingen optioneel zodat de score ook alleen op de klantmening kan worden gebaseerd. Zonder de kwantitatieve metingen scoort ’thuis een 7,4, ruim boven de norm. “Ontevredenheid” bij KWH gaat over de ervaringen van de klanten die ontevreden zijn. KWH poogt te meten of deze klanten zich serieus genomen voelen en of zij vinden dat de organisatie moeite doet voor een oplossing, omdat uit onderzoek blijkt dat mensen dat het belangrijkste vinden als zij 31 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

ontevreden zijn. De score op dit onderdeel is onder de maat. In 2015 zal hier extra aandacht aan worden besteed. Label onderdeel

Contact

Score 2014

Vereist minimaal gemiddelde

6,8

7

- woning zoeken

7,9

7

- nieuwe woning

7,7

7

- huur opzeggen

8,2

7

- reparaties

7,7

7

- onderhoud

8,3

7

Ontevredenheid

6,1

6,5

Verhuizen

Onderhoud

Totaalscore

7,5

5.4 Overleg met klanten 5.4.1 Huurdersraad i.o. In 2014 heeft zesmaal regulier overleg plaatsgevonden tussen ’thuis en de Huurdersraad i.o, zijnde de besturen CBR en Klantenraad. De adviesaanvragen zijn voorbereid met werkgroepen waarin leden van de CBR en Klantenraad participeerden. Dat betrof veelal harmonisatie van het beleid van beide fusie-corporaties tot het beleid van ’thuis. In 2014 heeft de Huurdersraad i.o. advies uitgebracht over: - Glasbewassing - Huurverhoging 2014 - Verkoopbeleid (harmonisering) en nieuw product Kopen naar Wens - Energiemaatregelen ’thuis (harmonisering) - Klachtenregeling en voordracht leden klachtencommissie ’thuis (harmonisering) - Warmtewet/warmtelevering door ’thuis (harmonisering) - ’thuis energie; overeenkomsten en algemene leveringsvoorwaarden voor warmtelevering, warmtepomp en zonnepanelen voor zowel huur- als koopwoningen - Prestatieafspraken Veldhoven - Prestatieafspraken Eindhoven ’thuis heeft daarnaast nog advies gevraagd over ongeriefsvergoeding, Politie Keurmerk Veilig Wonen en Opplusbeleid. Over deze onderwerpen is uitvoerig van gedachten gewisseld. Het proces om te komen tot één huurdersorganisatie heeft in maart 2014 vaart gekregen door de selectie van een externe deskundige die het proces heeft begeleid. De getekende samenwerkingsovereenkomst d.d. 28 januari 2013 vormde de basis voor dit proces. Tussen mei en oktober zijn 12 bijeenkomsten geweest die er toe geleid hebben dat in november 2014 de Huurdersraad ’thuis kon worden opgericht en de werving en selectie van bestuursleden plaats kon vinden. Per 1 januari 2015 is de nieuwe huurdersorganisatie, die bestaat uit zes nieuwe bestuursleden, officieel van start gegaan. Zowel de CBR als de Klantenraad hebben besloten zichzelf op te heffen nadat de Huurdersraad ’thuis is opgericht en de nieuwe bestuursleden zijn aangesteld.


, Eindhoven

5.4.2 Bewonerscommissies In 2013 zijn er afspraken gemaakt over de wijze waarop ’thuis samenwerkt met bewonerscommissies of, als er geen ‘officiële’ bewonerscommissie is, samenwerkt met de bewoners van een buurt of een complex. Vertrekpunt daarbij is dat ’thuis betrokkenheid en eigenaarschap van huurders belangrijk vindt en actief zoekt naar de voor betreffende complex of buurt meest geëigende vorm. De samenwerkingsovereenkomst van de Huurdersraad i.o. en ’thuis is daarbij kaderstellend. ’thuis kent 36 bewonerscommissies, 2 in Best, 12 in Eindhoven, 5 in Son en Breugel, 15 in Veldhoven en 2 in Waalre (in Waalre zijn ook nog 2 activiteitencommissies). De jaarlijkse bedankavond voor alle vrijwilligers die zich inzetten in onze wijken en buurten heeft plaatsgevonden op 22 januari 2015 in Eindhoven. Deze succesvolle avond werd door circa 200 genodigde vrijwilligers bezocht. Lekker eten en drinken werd afgewisseld met informatief en onderhoudend entertainment. 5.5 Samenwerking en verbindingen 5.5.1 Futura Als partner van Futura neemt ’thuis deel aan een aantal door Futura georganiseerde activiteiten zoals aan het bestuurlijk platform, bijeenkomsten over ketenintegratie, duurzaamheid, finance & treasury, personeel & organisatie en informatie & automatisering. De deelname aan platformbijeenkomsten heeft als doel de wederzijdse kennisoverdracht, waarbij netwerken met andere Brabantse corporaties ook een belangrijk voordeel oplevert. 5.5.2 Platform Eindhovense Corporaties (PEC) In het Platform vindt de beleidsmatige afstemming plaats tussen de Eindhovense corporaties en wordt het Bestuurlijk Overleg Wonen (BOW) met de gemeente Eindhoven voorbereid. Belangrijke onderwerpen in 2014 waren o.a.: - Woonruimteverhuur: urgentieregeling, taakverdeling huisvesting arbeidsmigranten - Slaagkansen en knelpunten in de (huur)woningmarkt - Gemeentelijk Manifest (Woonvisie) Eindhoven - Conclusies Parlementaire Enquête Woningcorporaties - CBC benchmark - Nieuwbouw NEOS - Prestatieafspraken met de gemeente Eindhoven - Onderlinge samenwerking tussen de Eindhovense corporaties 5.5.3 Bestuurlijk overleg regio SRE In het kader van het bestuurlijk overleg met het SRE heeft ’thuis in 2014 deelgenomen aan de conferentie ‘Verbeteren woningmarkt in het Stedelijk Gebied Eindhoven’. Met gemeente- en corporatiebestuurders in het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn afspraken gemaakt over het functioneren van de woningmarkt. Deze afspraken worden uitgewerkt in werkgroep Brainport en Woonopgave en werkgroep Transparant Woningaanbod. ’thuis neemt aan beide werkgroepen deel. ’thuis wil met alle gemeenten waarin zij werkzaam is prestatieovereenkomsten afsluiten. De behoefte aan regionale afstemming wordt daarbij steeds groter. Om te komen tot een regionale woonvisie worden eerst alle in de stadsregio werkzame woningcorporaties op bestuurlijk niveau uitgenodigd voor afstemming, daarna zullen de afzonderlijke gemeenten worden benaderd. ’thuis is samen met Woonbedrijf en de wethouder van Eindhoven kartrekker van dit initiatief. Vanuit de SRE is om medewerking gevraagd aan het regionaal woningbehoefteonderzoek. ’thuis heeft hieraan haar medewerking toegezegd, evenals aan het SRE initiatief voor een onderzoek naar 33 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

de gevolgen van een toenemende zorgbehoefte voor de bestaande voorraad. Daarnaast is er in regionaal verband deelgenomen aan overleg over het oplossen van het vraagstuk huisvesting arbeidsmigranten als uitvloeisel van de door ’thuis getekende Regionale Verklaring Arbeidsmigranten 2.0 in 2013. 5.5.4 Bestuurlijk overleg gemeenten Best In de gemeente Best vindt gestructureerd overleg plaats met de verantwoordelijk wethouders. In 2014 is kennisgemaakt met de twee nieuwe wethouders. De meerjarige prestatieafspraken liepen van 2010 t/m 2014. Tijdens het bestuurlijk overleg is steeds de voortgang van de realisatie van deze afspraken besproken. Ook is er gesproken over de totstandkoming van nieuwe prestatieafspraken. Dit zal echter in 2015 worden opgepakt vanuit de regionale woonvisie. Daarnaast zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: - Woningmarkt in Best en bijdrage ’thuis - Sloop/nieuwbouw flat Willem de Zwijgerweg - Voortgang nieuwbouw Dijkstraten - Bijna Thuis Huis de Vlinder - Toekomst Bestwijzer - Afstemming WMO aanpassingen in woningen - Voortgang aanpak woonwagenlocaties Terraweg en Vogelkers In december is de nieuwe gemeenteraad van Best op bezoek geweest bij ’thuis. De aanwezigen zijn onder andere geïnformeerd over de gevolgen van de nieuwe Huisvestingswet voor het beleid in Best. Eindhoven In 2014 hebben de volgende onderwerpen bijzondere aandacht gekregen: Wijkopgave Als vervolg op de integrale wijkvernieuwing en de Vogelaarwijken is in samenwerking tussen gemeente en corporaties de wijkopgave voor 2015-2018 geformuleerd. Aan de hand van de buurtmonitor zijn de wijken geselecteerd waar mogelijk een opgave ligt voor samenwerkende partijen in de wijk. De resultaten daarvan zijn kritisch bekeken door professionals en vrijwilligers uit de betreffende buurt. Vervolgens is door een analyseteam op een rijtje gezet wat er al is gebeurd en wat er nog gedaan moet worden. De resultaten zijn besproken in de buurt. Er zijn door de stuurgroep Wijkopgave (gemeentebestuur en corporatiebesturen) 19 gebieden als actiegebied aangewezen. ’thuis is in Oud Woensel en ’t Ven trekker. In 6 actiegebieden is ’thuis als samenwerkingspartner betrokken. Medio 2015 moet er een programma liggen. Prestatieafspraken De prestaties van de vorig jaar vastgestelde thema’s worden gevolgd en indien nodig besproken in het Bestuurlijk Overleg Wonen (BOW). De thema’s betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit zijn daarbij leidend. Daarbinnen dienen dan bijvoorbeeld onderwerpen als flexwonen, de klant centraal, doorstroom senioren zichtbaar te worden. In 2014 is de basis gelegd voor een vernieuwend concept voor het vastleggen van de afspraken. De huurdersvertegenwoordigingen zijn bij de voorbereidingen op een actieve manier betrokken. De externe communicatie hierover zal in 2015 plaatsvinden. Het voorzitterschap van het BOW rouleert en lag in 2014 bij ’thuis. Huisvesting arbeidsmigranten Met de gemeente Eindhoven zijn afspraken gemaakt over de door de corporaties te realiseren aantallen wooneenheden voor arbeidsmigranten in de stad. Primair wordt ingestoken op de transformatie van kantoren en herbestemming van maatschappelijk vastgoed van de gemeente. De locatie Kronehoefstraat 45 is als kleinschalige woonvorm verder uitgewerkt. Vernieuwbouw bleek te duur. Er is gekozen voor sloop en vervangende nieuwbouw met kleine (24m2) zelfstandige units. 34 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

Mede op aandringen van ’thuis is onderzoek gedaan naar de woonbehoefte van Poolse arbeidsmigranten. De uitkomsten zijn in het eerste kwartaal 2015 beschikbaar. De ervaring leert dat het realiseren van specifieke woonvormen op weerstand stuit van de omgeving, terwijl gemengde woonvormen meer draagvlak hebben. Daarom is de inzet om nu meer wooneenheden in de sfeer van Flexwonen, mede voor arbeidsmigranten, te realiseren. Son en Breugel Het heeft enige tijd geduurd voordat het Bestuurlijk Overleg met de gemeente na de gemeenteverkiezingen weer op gang kwam. Pas na de coalitieonderhandelingen was er ruimte en tijd voor overleg. Belangrijke wijziging is dat voortaan het beleidsveld Wonen in handen is van één wethouder, die nadrukkelijk zegt te beseffen dat de woningmarkt niet ophoudt bij de gemeentegrens. In het Bestuurlijk Overleg met de gemeente is vooral gesproken over: - Woonwagenzaken - Huisvesting voor statushouders. Door het geringe aantal mutaties, groeit het aantal bijzondere verhuringen naar 60% in plaats van de gewenste 25%. - Voorbereiden Raadsbijeenkomst en woonconvenant (prestatieafspraken) - Realisatie van 30 goedkope appartementen voor jonge mensen Molenstraat/Hiva Verder zijn ’thuis en zorginstelling Archipel eind 2014 overeengekomen om het overleg met betrekking tot het beheer van de nieuwbouw ABC-Staete te gaan terugbrengen naar eenmaal per jaar. Veldhoven Afgelopen jaar is veel energie gestoken in het bevorderen van de samenwerking met de gemeente. Dit is van essentieel belang aangezien de gemeente en de corporatie elkaar hard nodig hebben bij het formuleren van beleidsdoelen in het kader van de nieuwe Woonvisie voor Veldhoven, die vanaf 2014 zal worden opgesteld. Een belangrijk issue op de beleidsagenda voor de komende jaren is de woonruimteverdeling, waarbij wachttijden van huurders een belangrijk aandachtspunt vormen. Dit is reden geweest om het College en de Raad van Veldhoven uit te nodigen voor een bijeenkomst, waarbij het vraagstuk van woonruimteverdeling centraal heeft gestaan. De meest actuele punten op de agenda waren onder meer: - Huisvesting asielzoekers (programmering voor de toekomstige opname van asielzoekers) - Verbreding toekomstige huisvesting woonwinkel ’thuis - Nieuwbouwproject Oerle - Nieuwbouwproject Leuskenhei - Delen van uitgangspunten over het opstellen van de Woonvisie 2015 Waalre In totaal is twee keer bestuurlijk overleg gevoerd met de gemeente. Dat is mede te wijten aan de verkiezingen in 2014 waarbij ook deels nieuwe wethouders zijn aangetreden en omdat in 2014 een tijdelijk aangestelde burgemeester aan het roer is geweest. Daarnaast waren er weinig echt grote onderwerpen die bestuurlijk overleg noodzakelijk maakten. Eind 2014 is afgesproken het bestuurlijk overleg te intensiveren. De intentie in 2014 was om met de gemeente te komen tot prestatieafspraken op basis van de woonvisie die in 2013 is goedgekeurd. Door capaciteitsproblemen binnen de gemeente is dat niet gelukt. Op andere punten is wel vooruitgang geboekt. Er is in 2014 een woonloket geopend in de gemeente en ook de normalisatie op de woonwagenlocatie (zie ook punt 3.3.4.) gaat gestaag door.


, Eindhoven

5.5.5 Vereniging van Eigenaren (VvE) Eind 2014 beheert ’thuis 30 verenigingen, waar zij zorgdraagt voor het technisch en administratief beheer. Bij 15 verenigingen waar ’thuis een meerderheidsbelang heeft, voert zij ook de bestuurderstaak uit. ’thuis participeert in 45 verenigingen en in totaal betreft dat circa 1.100 appartementen. De rol van eigenaar binnen deze verenigingen valt onder de verantwoordelijkheid van Sociaal beheer. In 2014 zijn drie nieuwe verenigingen ontstaan. Dit zijn VvE ‘Molenwei’ in Best, als gevolg van de verkoop van het kantoorpand in Best, VvE ‘Oortlaan’ in Veldhoven, dat na renovatie gedeeltelijk voor verkoop is bestemd en VvE Zeeheldenlaan, kantoor ’thuis, in Eindhoven. Deze verenigingen worden door ’thuis beheerd en bestuurd. Daarnaast is er in 2014 aan drie verenigingen het voorstel gedaan om met ingang van 2015 het beheer te laten uitvoeren door ’thuis. Twee van deze verenigingen, VvE ‘Kuiltjeshei’ en VvE ‘Koningin Julianaweg’ zijn op het voorstel ingegaan. De plannen voor 2015 zijn gelijk aan die van 2014, dat wil zeggen dat een aantal complexen voor uitponding is aangemerkt (De Twijnder en De Glazenmaker in Veldhoven) en dat er aan een aantal verenigingen waar ’thuis bezit heeft, maar niet het beheer (o.a. Van Gentlaan in Son), het voorstel wordt gedaan om het beheer door ’thuis uit te laten voeren. Daarnaast wordt ook het beheer van mandelige terreinen opgepakt. Met name in de wijken Bloemenbuurt Zuid en Vredesplein zijn of komen er veel van deze terreinen en is het de bedoeling om deze net zo te beheren als een VvE. Overzicht van VvE’s en beheersituaties per gemeente: VvE's en beheersituaties Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

- VvE

5

6

4

21

9

45

- Mandelige terreinen

0

4

0

0

0

4

- Parkeerkelders

1

0

1

0

0

2

5.5.6 Bonaire Op uitdrukkelijk verzoek van het ministerie van BZK heeft woningstichting Aert Swaens (AS) als één van de rechtsvoorgangers van ’thuis vanaf medio 2010 ondersteuning geboden aan Fundashon Cas Bonaireano (FCB) ter verbetering van de interne organisatie en volkshuisvestelijke prestaties. De samenwerking is gebaseerd op een Memorandum of Understanding (MOU), die medio 2013 is verlengd met een periode van 3 jaar en heeft de instemming van het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB). De samenwerking tussen woonstichting ’thuis en FCB is in de kern gericht op kennisdelen en beheren van leefbaarheidsbudgetten. Daarbinnen onderscheiden we de volgende doelstellingen: - Bijdrage leveren aan het oplossen van leefbaarheidsvraagstukken op Bonaire; - Verbeteren van de kwaliteit van de volkshuisvesting en inlopen van achterstanden op dit gebied; - Professionaliteit op het gebied van financiën en organisatie van FCB verder verbeteren; - Bevorderen duurzame samenwerking tussen FCB en Openbaar Lichaam; - Bevorderen van samenwerking tussen maatschappelijke organisaties op het gebied van wonen op Bonaire; - Bevorderen dat rijksbudgetten voor Bonaire ten dienste van (leefbaarheids)projecten doelmatig worden besteed en het beheer van de door BZK beschikbaar gestelde middelen voor de BESeilanden. 36 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

Daarnaast hebben we, samen met FCB, het OLB en BZK, in 2014 bijzondere aandacht besteed aan het versterken van het volkshuisvestingsbeleid op Bonaire, input geleverd voor de nieuwe weten regelgeving op dit gebied en zijn de statuten van FCB in lijn gebracht met de Nederlandse governance structuur. In een eerder stadium heeft BZK middelen beschikbaar gesteld ter bevordering van leefbaarheid, nieuwbouw en renovatie op de BES-eilanden. Toekenning van middelen vindt plaats via de lijn van projectaanvragen. Deze aanvragen worden beoordeeld door de samenwerkende partijen BZK, Woonlinie en ’thuis. Ultimo 2014 beschikt ’thuis nog over een bedrag ter grootte van € 1.764.831,86 dat nog uitgekeerd moet worden aan de diverse aanvragers zodra zij aan de voorwaarden van de projectbeschikkingen voldoen. 5.5.7 Groepsstructuur ’thuis Onderstaande groepsstructuur is ontstaan door de samenvoeging van voormalig Woonstichting Domein en Woningstichting Aert Swaens. Verbindingen Woonstichting ’thuis

Lichtrijk Beheer BV Vordering € 63.449,80

NEM Eindhoven BV 100% zeggenschap

Domein Holding BV

’thuis Energie BV

AK € 18.000

Domein Vastgoed BV

Lening € 864,251,80

Aert Swaens Holding BV

Aert Swaens Vastgoed BV

Aert Swaens Vastgoed Diensten BV

Aert Swaens Projectontwikkeling BV

In 2014 heeft een herstructurering (vereenvoudiging) plaatsgevonden door de BV structuur in lijn te brengen met het verbindingenstatuut. De voormalige Aert Swaens BV’s zijn gefuseerd met Woonstichting ’thuis en de Domein BV’s hebben een naamswijziging ondergaan en de statuten zijn geactualiseerd. Lichtrijk Beheer BV is in 2014 opgeheven. NEM Eindhoven BV heeft in 2014 de verstrekte lening in zijn geheel afgelost. De nieuwe groepsstructuur ziet er ultimo 2014 als volgt uit. Structuur Woonstichting ’thuis Woonstichting ’thuis

’thuis Holding BV

AK € 1 RC € 1.747.518

’thuis Energie BV

AK € 18.000 RC € 25.848

’thuis Vastgoed BV

AK € 18.000 RC € 0


, Eindhoven

6 Financiën 6.1 Financieel beleid en sturingsratio’s De vastgoedportefeuille en het daaraan verbonden vermogen is de kurk waar we als woningcorporatie op drijven. Het stelt ons in staat om onze doelgroepen te huisvesten en middelen te genereren om onze ambities als ’thuis waar te maken. Ook op langere termijn moeten we de doelstelling en ambities waar kunnen maken. Dit vraagt om een gedegen financieel beleid zodat de financiële continuïteit wordt geborgd. Binnen ’thuis hebben we dan ook een helder financieel toetsingskader. We vinden het van belang dat we financierbaar blijven voor het Waarborgfonds(WSW) en voldoen aan de financiële beoordelingskaders van het Centraal Fonds(CFV). Concreet betekent dat de:  

   

rentedekkingsgraad (ICR) tenminste 1,4 is solvabiliteit volgens de beleidsregels van het CFV minimaal 20% moet zijn, dit wordt vermoedelijk overigens 25%. Aangezien in de jaarrekening op onderdelen afwijkende parameters (conform RJ645) worden toegepast, hanteren we intern bij strategische vraagstukken een minimale solvabiliteit van 35% de LTV (Loan to Value). De maximale norm bedraagt 75% operationele kasstroom na aftrek van 2% aflossingsfictie structureel positief is de DSCR (Debt Service Coverage Ratio). De minimale norm bedraagt 1,0. De dekkingsratio wordt berekend op basis van WOZ-waarde (verhouding nominale waarde restant hoofdsom leningen – WOZ-waarde). De maximale dekkingsnorm bedraagt 50%.

Projecten worden getoetst aan de IRR, daarbij maken we onderscheid in sociaal – en commercieel vastgoed en maken we onderscheid naar type product en de betaalbaarheid. Daarnaast toetsen we de projecten aan de maatschappelijk toegevoegde waarde en de geformuleerde strategieën. Uit de doorrekening van onze ambities vanuit het in 2014 uitgevoerde strategische herijking van het ondernemingsplan blijkt dat de belangrijkste ratio’s ook voor de langere termijn op orde zijn. Hierbij is de verhuurdersheffing voor de restant levensduur ingerekend. Tegelijkertijd hebben we een aantal bezuinigingen in de onderhoudskosten (10%) en de organisatiekosten (7,5%) ingerekend. Bij leefbaarheid is het budget aangepast van € 110,- per woning naar € 100,- per woning. Financiële sturingsratio's

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Solvabiliteit (min. 20%)

41,1

43,6

44,8

45,2

48,1

50,0

51,8

ICR (min. 1,4)

1,64

1,87

2,07

2,05

2,1

2,22

2,29

53,9

56

57,6

59,4

2,53

2,78

2,9

DSCR % (min. 1)

1,44

1,55

1,63

1,64

1,63

1,69

2,94

1,77

1,76

1,81

1,88

Loan to value (max. 75%)

47,3

45,5

45,6

45,5

44,5

1,87

42,9

40,8

38,2

36,1

35,1

Dekkingsratio (max. 50%)

20,8

20,7

21,5

22

33,9

21,6

21

20,2

19,1

17,9

17,4

16,7

Operationele kasstroom (x € 1.000)

10.969

14.654

18.573

Theoretische aflossing t.b.v. DSCR

9.770

10.009

9.944

18.987

18.739

20.023

21.628

23.926

26.298

26.864

26.551

10.738

11.055

11.088

11.067

11.659

11.997

12.321

Oper. Kasstroom - theoretische aflossing (x € 1.000)

1.199

4.645

13.278

8.629

8.249

7.684

8.935

10.561

12.267

14.301

14.543

Oper. Kasstroom - 2% WSW (Saldo > 0) (x € 1.000)

3.593

7.278

13.273

11.368

11.486

10.946

12.238

13.976

16.465

19.188

20.131

19.942

Jaarlijks valideren we onze koers en actualiseren we de relevante beleidsonderdelen rondom het maatschappelijk presteren. Basis hiervoor zijn de strategische discussies over betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Belangrijke pijlers zijn de strategische vastgoedportefeuille (gebiedsvisies, portfoliobeleid, grondposities en concurrentie) en de wijze waarop aan riskmanagement (incl. interne controle, governance, compliance, efficiënte bedrijfsvoering) vorm is gegeven. Het is goed om te realiseren dat de effecten van de invoering van de nieuwe herzieningswet bij deze doorrekening nog buiten beschouwing zijn gebleven. Dat pakken we op begin 2015. 38 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

6.2 Risicobeheersing Het is van groot belang om In Control te zijn. Enerzijds hebben we vanuit onze missie en visie de strategie van ’thuis bepaald (ondernemingsplan) en leggen we de focus op het structureel behalen van de geformuleerde strategische doelen. Om daarop te kunnen sturen hebben we resultaten benoemd en daarover rapporteren we op diverse niveaus. Anderzijds betekent ondernemen ook risico’s nemen. Bij risicomanagement gaat het er om dat we ons bewust zijn van de risico’s die de geformuleerde strategische doelen en te behalen resultaten met zich mee brengen. Risico’s onderscheiden we grofweg in interne risico’s en externe risico’s. Voor de beheersing van onze interne risico’s hanteren we een adequate Administratieve Organisatie (AO) in de processen en systemen (voorkant). Functiescheiding, voldoende checks & balances, procuratieregeling etc. zijn daarbij belangrijke aspecten. Bijsturing van de processen en resultaten wordt bereikt door het inzetten van interne controle technieken (IC). Op basis van het Intern Controleplan worden systematisch analyses en audits uitgevoerd. Daarbij richten we ons enerzijds op het beheersen van processen en anderzijds op het beheersen van de risico’s via de risico-controle-matrixen. Overall worden alle organisatie processen eens per drie jaar in zijn totale omvang geaudit. Op basis van de risico-controle-matrixen ontstaat een controlehandboek waarbij benoemde risico’s periodiek gemonitord worden. Externe risico’s komen veelal uit de richting van de politiek, economie, markt, Governance en Compliance en moeten tijdig gesignaleerd worden om de risico’s te kunnen beheersen. Van deze risico’s benoemen we jaarlijks middels een risicoscan de belangrijkste risico’s met de te nemen maatregelen. Deze risicoscan nemen we op in de meerjarenbegroting en die gebruiken we als basis voor de doorrekening van “slecht” weer scenario’s. We rapporteren daarover in de kwartaalrapportages. Op deze manier brengen we de beheermaatregelen tijdig in beeld. De “slecht” weer scenario’s hebben betrekking op:       

Verminderde huuropbrengsten vanwege lagere huurstijging en vermindering van streefhuren 50% minder verkopen 50% meer terugkopen Koopgarant koop omklappen naar huur financieel tegenvallende effecten duurzaamheidsmaatregelen hogere heffing saneringssteun hogere c.q. eerdere realisatie ambitie nieuwbouw

Ook zijn de worst case scenario’s 1 t/m 6 gecombineerd. De ratio’s ontwikkelen zich dan als volgt: Financiële sturingsratio's

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

39,6

39,7

39,3

41,4

42,7

44,3

46,1

48,1

50,2

52,4

1,8

1,96

1,83

1,84

2

2,04

2,22

2,37

2,48

2,53

DSCR % (min. 1)

1,43

1,46

1,38

1,34

1,39

1,42

1,41

1,43

1,46

1,48

Loan to value (max. 75%)

48,4

50,9

52,1

52,2

51,4

49,8

47,8

45,5

44,1

42,6

Dekkingsratio (max. 50%)

21,1

22,8

24,1

24,3

24,1

23,7

22,9

21,9

21,2

20,3

Operationele kasstroom (x € 1.000)

13.710

17.304

16.617

16.002

18.407

19.968

22.259

24.259

25.143

24.815

Theoretische aflossing t.b.v. DSCR

11.411

11.760

13.407

14.337

14.981

15.597

16.369

16.906

17.281

17.882

Oper. Kasstroom - theoretische aflossing (x € 1.000)

2.299

5.544

3.210

1.665

3.426

4.371

5.890

7.353

7.862

6.933

Oper. Kasstroom - 2% WSW (Saldo > 0) (x € 1.000)

6.334

9.938

8.550

7.321

9.466

10.944

13.224

15.396

16.539

16.384

Solvabiliteit (min. 20%) ICR (min. 1,4)

In alle gevallen blijft de operationele kasstroom WSW positief, datzelfde geldt voor de ICR al komen we, zonder verdere maatregelen, wel dichter bij de ondergrenzen.


, Eindhoven

6.3 Planning & Control Jaarlijks evalueren we onze strategische visie op ondernemingsniveau in combinatie met de ontwikkelingen in de gebieden (gemeentelijk niveau). Vertrekpunt daarbij is het ondernemingsplan en de strategische vastgoedportefeuille. De evaluatie resulteert in eventueel bijgestelde ambities en vormt de basis voor het uitwerken van de bijbehorende risico’s en kansen en het doorrekenen van scenario’s. Jaarlijks wordt de strategische herijking gevoed met interne en externe ontwikkelingen. De vastgoedportefeuille/portfolio vormen het kader om te komen tot een zogenaamde “wens”portefeuille (per gemeente) van waaruit de programma’s gedefinieerd worden die leiden tot de transformatieopgave. Inmiddels hebben we begin 2014 de strategische visie herijkt op de onderdelen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Dit hebben we aangevuld met de wetenschap dat we ook na onze zeker ingerekende projecten nog steeds behoefte hebben aan verversing van het woningbezit (nieuwe Investeringen), maar vinden we ook dat het maatschappelijk niet verantwoord is om de verhuurdersheffing af te wentelen op onze huurders. Daarom is 10% bezuiniging op onderhoudskosten en 7,5% op organisatiekosten ingerekend. Ook dan komende we tot de conclusie dat de sturingsratio’s niet onder druk komen te staan. 6.4 Treasury Het Treasurystatuut van ’thuis dateert van juni 2013. Daarin is onder meer afgesproken dat we beschikken over een Treasury Commissie. Hierin heeft ook een externe deskundige zitting. Een van de taken is het jaarlijks opstellen van een treasuryjaarplan waarin de treasurypositie van ’thuis uitgebreid in beeld wordt gebracht en waarin de te ondernemen acties zijn opgenomen. In 2014 is de treasurycommissie 5x bijeen geweest. Het treasurystatuut wordt geactualiseerd in 2015. ’thuis beschikt over 66 leningen met een schuldrestant van globaal € 371,3 miljoen per ultimo 2014. De gemiddeld gewogen restant looptijd bedraagt ca. 25 jaar. De gemiddelde rente bedraagt 3,65%. Hierbij is rekening gehouden met de afgesloten renteswaps. De leningenportefeuille van ’thuis kent een goede spreiding van het renterisico en biedt voldoende ruimte voor renterisico’s die voortvloeien uit nieuwe financiering. In geen van de jaren wordt het risicoprofiel WSW van 15% overschreden, sterker we blijven daar ruim binnen. Intern sturen we op 10% renterisico in enig jaar. In 2014 hebben we 6 nieuwe leningen met een totaalbedrag van € 52,5 miljoen aangetrokken. Dat is inclusief een flexibele roll-over ad € 7,5 miljoen voor 3 jaar, die we inzetten in plaats van een rekening-courant faciliteit. We hebben circa € 37 miljoen aan leningen afgelost, dat is inclusief de reguliere aflossingen van circa € 6 miljoen. Voor 2 leningen is de rente aangepast en bij 1 basisrentelening is de spread aangepast. ’thuis heeft ultimo 2014 een derivatenportefeuille die bestaat uit 2 renteswaps en 1 rentecap. In 2014 zijn 2 renteswaps afgelopen. De marktwaarde van 2 swaps en de rentecap, zoals berekend door Zanders Treasury & Finance per 31 september 2014, bedraagt bijna € 13,3 miljoen negatief. In het scenario van de stress-test van het CFV (rente -200 basispunten) bedraagt de marktwaarde € 30 miljoen negatief. Met de Rabobank is afgesproken dat de negatieve waarde mag oplopen tot € 20 miljoen en dat we bij een overschrijding nadere afspraken maken. Daarnaast zijn de liquiditeiten voldoende om een eventueel verschil af te dekken. In aanvulling op de Beleidsregels voor Derivaten van Woningcorporaties uit 2012 zijn medio 2013 de definities van de “toezichtsbelemmerende bepalingen” bekend gemaakt. Het betreft de bepalingen in


, Eindhoven

derivatencontracten die in directe zin de toezichthouders hinderen. Verwijzingen naar artikelen 41 en 43 van het BBSH en artikelen 70d tot en met i van de Woningwet zijn niet toegestaan. Zanders Treasury & Finance heeft op verzoek van ’thuis de derivatendocumentatie van ’thuis doorgenomen en geconstateerd dat er géén toezicht belemmerende bepalingen zijn opgenomen. Met ingang van 12 februari 2014 geldt een Europees rapportageverplichting voor organisaties die beschikken over derivaten, kortweg EMIR. Middels de 'Serviceovereenkomst Klantrapportage' heeft ’thuis deze verplichting gedelegeerd aan de Rabobank. ’thuis blijft wel verantwoordelijk voor een juiste en tijdige rapportage, ook hierover zijn controle afspraken gemaakt. ’thuis heeft een SWAP met een looptijd van 40 jaar terwijl de lening een looptijd kent van 20 jaar. In verband met spreiding van het aantal geldverstrekkers is destijds bewust gekozen om deze combinatie van SWAP en lening af te sluiten met de bedoeling om de lening aan het einde van de 20 jaar te verversen. Dat sluit ook aan bij het beleid van ’thuis om uiteindelijk geen open posities in te nemen en derivaten alleen defensief in te zetten ter afdekking van renterisico’s. Vandaar ook dat er besloten is tot hedge-accounting en geen afwaardering tot de lagere reële waarde. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 15 en de toelichting bij hoofdstuk 18.13 onder het kopje Derivaten. Sinds 2014 verstrekt het WSW geen faciliteringsvolume meer maar stelt een borgingsplafond vast. ’thuis heeft gedurende het jaar het borgingsplafond benut. Met het WSW is overleg gevoerd om het borgingsplafond te verhogen. Het WSW heeft daarmee ingestemd en ’thuis zal deze verhoging in 2015 waarschijnlijk gaan benutten. Als deelnemer van het WSW maken we actief gebruik van borging voor langlopende leningen. In 2014 heeft een huisbankierselectie plaatsgevonden en is de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) gekozen tot huisbankier. Dit selectietraject is gefaciliteerd door Futura, een netwerkverband van diverse corporaties. We beschikken over een rekening-courant faciliteit van € 2,5 miljoen. De rekening-courant faciliteit van € 22,5 miljoen bij de Rabobank is ultimo 2014 teruggebracht naar nihil. 6.5 Waardering Materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen Het Sociaal Vastgoed wordt gewaardeerd tegen Bedrijfswaarde. De parameters voor de Bedrijfswaarde 2014 zijn bepaald aan de hand van de meest recente Economic view cijfers van Ortec. De restwaarde van de grond is aangepast met de daling van de grondprijzen in de diverse gemeentes. Deze parameters zijn doorgerekend in de Bedrijfswaarde. Het Sociaal Vastgoed in ontwikkeling wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Het onrendabele gedeelte van de investering wordt indien mogelijk gesaldeerd met de reeds gedane investeringen van het project. Indien dit niet mogelijk is wordt de ORT opgenomen als voorziening in de balans. In de jaarrekening 2014 zijn er nieuwe onrendabele toppen bepaald voor het Vastgoed in ontwikkeling. Het Commercieel Vastgoed, bestaande uit huurwoningen boven de liberalisatiegrens, bedrijfsmatig onroerend goed en commerciële parkeerplaatsen worden tegen marktwaarde getaxeerd en voor die waarde meegenomen in de balans. De totale marktwaarde voor thuis bedraagt € 69.367.155,-. Overall is de marktwaarde van het bezit afgenomen met 4%. De marktwaarde wordt bepaald op basis van de DFC-methode en gevalideerd door een externe taxateur. Daarnaast hanteert ’thuis een actief beleid in het kader van verkoop. Alle woningen die verkocht zijn onder voorwaarden zijn verkocht volgens het Koopgarant principe. Momenteel zijn er in totaal 650 koopgarantwoningen verkocht met een balansverplichting van ruim € 93 miljoen. We waarderen ieder jaar de verkochte koopgarantwoningen. Woningen verkocht in 2014 worden niet afgewaardeerd, woningen verkocht voor 1 januari 2014, die zijn opgewaardeerd met 2,3%. (referentie: NVM-cijfers aangevuld met interne toetsing van transacties).


, Eindhoven

6.6 Jaarresultaat 2014 Het jaarresultaat 2014 via de winst en verliesrekening bedraagt bijna € 6,1 negatief. Het jaarresultaat dat rechtstreeks in het Eigen Vermogen is genomen bedraagt € 15,0 positief. Per saldo bedraagt het jaarresultaat van ’thuis in 2014 € 8,9 positief. Om een goed beeld te krijgen hoe dit resultaat ontstaat hebben we hiernaast een beter leesbare versie van de resultaten opgesteld. Daaruit is af te leiden dat het resultaat uit de reguliere verhuuractiviteiten € 12,5 miljoen positief is. Het resultaat na afschrijvingen, afboekingen en herwaarderingen bedraagt € 18,5 miljoen. Daar komt bij het resultaat uit verkoop van bijna € 8,3, zodat er beschikbaar is voor maatschappelijke bestedingen een bedrag van € 26,8 miljoen. Dit bedrag is voor € 17,9 miljoen aangewend voor de financiering van de onrendabele toppen van nieuwbouw, renovatie en duurzaamheidsmaatregelen. Per saldo muteert het Eigen Vermogen met € 8,9 miljoen.

RESULTAAT 2014 (x € 1.000)

2014

Resultaat via W&V ten laste van Eigen Vermogen Rechtstreekse vermogensmutatie ten gunste van Herwaarderingsreserve Totaal resultaat

-6.110 15.025

8.915


, Eindhoven

RESULTAAT

(x € 1.000)

2014

2013

65.952

62.987

2.396

2.365

Reguliere verhuuractiviteiten Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen

7

14

155

134

68.511

65.500

Organisatiekosten Dekking organisatiekosten (projecten VGO en VGB, verkopen, leefbaarheid, VvE beheer, servicekosten)

13.216

14.656

-2.453

-2.281

Netto organisatiekosten

10.762

12.375

Onderhoud (inclusief overloop van 2013 naar 2014)

Overige bedrijfsopbrengsten

Som van de bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten

16.039

14.799

Leefbaarheid

1.140

1.118

Servicecontracten

2.565

2.387

Verhuurderheffing en bijdrage saneringsteun

8.421

2.636

Overige bedrijfslasten

3.863

3.500

42.791

36.815

Som van de bedrijfslasten Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Som van de financiële baten en lasten

489

127

-13.694

-15.672

-13.205 -15.545

Belastingen en deelnemingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

16

Resultaat deelnemingen

31

-19

0

Som van de belastingen en deelnemingen

-4

31

Resultaat uit reguliere verhuuractiviteiten

12.512

13.171

-26.461

-27.394

14.737

13.847

Afschrijvingen Afschrijvingen op bedrijfswaarde Correctie naar afschrijving historische kostprijs

Som is afschrijving op basis van historische kostprijs

-11.724 -13.547

Afboek ingen Afboeking kantoor Veldhoven en grond Schippers

-1.707

0

-878

-1.209

Som van de afboekingen

-2.585

-1.209

Herwaarderingen Herwaardering van commercieel vastgoed, herwaardering van voorraad en terugkoopverplichting verkochte KG-woningen, waardeverandering commerciele woningen verkocht met KG

20.308

-38.023

Afboeking Wif

Som van herwaarderingen

20.308 -40.441

Resultaat na afschrijvingen, afboekingen en herwaarderingen

18.511 -40.818

Verk oopresultaat Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (verkoopopbrengst marktconform, koopgarant, kopen naar wens van bestaand bezit, nieuwbouw en voorraad minus alle verkoopkosten)

8.288

2.755

Som van verkoopresultaat

8.288

2.755

Resultaat uit verkoop

8.288

2.755

Totaal resultaat = budget voor maatschappelijke bestedingen

26.799 -40.787

Maatschappelijke bestedingen Onrendabele toppen Nieuwbouw

-5.341

Renovatie Duurzaamheid

Som van de onrendabele toppen

-16.091

-11.098

0

-1.444

-2.174

-17.883 -16.091

Resultaat

8.915 -56.878 43

Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

7 Verslag Raad van Commissarissen Het jaar 2014 heeft vooral in het teken gestaan van het stroomlijnen van de organisatie en het op orde krijgen van de primaire en secundaire processen. In het belang van de gehele organisatie heeft een verhuizing plaatsgevonden zodat alle medewerkers werkzaam zijn op 1 locatie. In het verder ontwikkelen van verantwoordingrapportages zijn grote stappen gemaakt, zoals de succesvolle verbeterslagen in de kwartaalrapportages. In het voorjaar van 2014 heeft de Raad zich laten inspireren in een zogenoemde themadag en strategische sessies. Deze stonden met name in het teken van aantal strategische keuzes, betrekking hebbend op betaalbaarheid (huurprijsbeleid), beschikbaarheid (investerings- en verkoopbeleid), kwaliteit (onderhoudsbeleid) en dienstverlening (organisatiekosten). Tevens is de toekomst van woningcorporaties en het toekomstige speelveld (o.a. woningmarkt) aan bod gekomen. De input uit deze sessies vormt de opmaat naar een nieuw ondernemingsplan waarin de strategische en beleidsmatige aspecten per gemeente beter aan bod komen. In het najaar van 2014 hebben de Raad van Commissarissen samen met het bestuur een aantal projecten (nieuwbouw en herstructurering/renovatie) bezocht. De commissarissen konden door deze locatiebezoeken ervaren en zien wat het effect en de invloed is van de door ’thuis gemaakte keuzes en/of investeringsbesluiten bij de projecten. De informatieverstrekking kwam vanuit de medewerkers van gebiedsregie. Extern heeft de Raad van Commissarissen zeer actief de marktontwikkelingen gevolgd. Met de Parlementaire Enquête achter de rug en herziening van de Woningwet in het vooruitzicht voor 2015 is het een spannende tijd voor de corporatiesector. Duidelijk is dat de sector voor grote veranderingen staat. Het toezicht gaat op de schop, gemeenten en huurders krijgen meer zeggenschap en de politiek wil een verplichte focus op de kerntaak: sociale huisvesting. De gevolgen hiervan voor de rol van het interne toezicht zullen eveneens in het nieuwe ondernemingsplan een plaats vinden. 7.1 Toezicht en Governance Goed maatschappelijk ondernemerschap is een essentiële voorwaarde voor het vertrouwen dat de samenleving heeft in het bestuur van en het toezicht op woningcorporaties. Daarom hebben Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) een governancecode ontwikkeld. In deze code zijn normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing vastgelegd. ’thuis hecht hier grote waarde aan en hanteert de voor de sector geldende aanbevelingen en codes. Dat betekent dat de reglementen en statuten van ’thuis opgesteld zijn in lijn met deze governance codes. Zelfevaluatie RvC Eind 2014 is de voorbereiding ten aanzien van de zelfevaluatie 2014 besproken. Er is toen geconcludeerd dat er eigenlijk sprake is van 2 trajecten. Een toekomstgericht ontwikkeltraject waarin de veranderende context van invloed is en een evaluatietraject waarin de Raad terugblikt hoe de Raad en de commissarissen hebben gefunctioneerd in 2014. Remuneratiecommissie Er is door de remuneratiecommissie een rapport opgesteld waarin de bezoldiging van bestuur en Raad van Commissarissen is vermeld, rekening houdend met geldende weten regelgeving zoals de WNT. Auditcommissie Onder de paragraaf commissies is verdere toelichting gegeven over de werkzaamheden van de auditcommissie in 2014.


, Eindhoven

Opleidingsplan commissarissen en PE-puntensysteem De Raad heeft een aanvang gemaakt om een opleidingsplan op te stellen. In 2014 is er door de commissarissen een intensieve opvolging gegeven aan de trainingen en cursussen welke in een intern overzicht per commissaris is weergegeven. Verplichte Permanente Educatie (PE) bestaat al langer voor beroepsgroepen als artsen, accountants en advocaten, maar is nieuw voor commissarissen en bestuurders. Eind 2012 stemde het Aedescongres in met de ontwikkeling van verplichte PE voor corporatiebestuurders. De VTW en Aedes ontwikkelde daarop gezamenlijk een PE-systeem. De VTW en Aedes stelden beiden op de ledenbijeenkomst in november 2014 regelingen vast voor het verplicht stellen van PE. De leden bekrachtigen hiermee het belang van ontwikkeling van kennis en kunde onder bestuurders. Onderzoek rentederivaten door de accountant Op verzoek van de Raad van Commissarissen is een extern bureau ingeschakeld om alle contracten met betrekking tot rentederivaten en de relatie met de leningen te onderzoeken en de onderkende risico’s te rapporteren. Daar zijn geen bijzondere of risicovolle issues uit gekomen. 7.2 Governancestructuur Woonstichting ’thuis is een Stichting met een tweehoofdig bestuur en als controlerend orgaan een Raad van Commissarissen. Mevrouw Hilde Van der Herten (12 december 1957) en de heer Lies de Groot (8 september 1954) vormen gezamenlijk het collegiaal bestuur van ’thuis. In 2014 is besloten het jaarlijks roulerend voorzitterschap te laten vervallen. De heer De Groot is eerste aanspreekpunt voor de Raad van Commissarissen. Mevrouw Van der Herten heeft een (her)benoeming voor bepaalde tijd tot bestuurder van ’thuis (einddatum december 2017). De heer De Groot heeft een benoeming voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen heeft haar taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden omschreven in de statuten van Woonstichting ’thuis. Haar functioneren is nader uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen. In het reglement is o.a. opgenomen de profielschets, de honorering en het rooster van aftreden. In het jaarverslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over haar handelen. Als toezichtkader hanteert de Raad van Commissarissen onder meer: - de maatschappelijke doelstelling zoals vastgelegd in de statuten van de corporatie - het meerjaren ondernemingsplan - het jaarplan en de begroting - de planning- en controlcyclus - treasury-, investeringen- en verbindingenstatuut - sectorbrede Governance code De kwaliteit van de dienstverlening wordt gevolgd door kennis te nemen van de metingen van KWH terwijl ook het jaarverslag van de Klachtencommissie een indicatie is van de wijze waarop ’thuis de belangen van de huurders behartigt. In 2014 is de Raad van Commissarissen negen maal bijeengekomen. Aan alle reguliere vergaderingen werd deelgenomen door het bestuur. Afhankelijk van de onderwerpen werden ook medewerkers en managers uitgenodigd om deel te nemen aan de vergadering. De verhouding tussen het bestuur en de Raad van Commissarissen is in een reglement geregeld. De Raad laat zich periodiek mondeling en schriftelijk door het bestuur informeren over de maatschappelijke en financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de doorkijk naar de toekomst. Het bestuur verantwoordt zich naar de Raad van Commissarissen door middel van o.a. het jaarverslag, de kwartaalrapportages en een maandelijkse nieuwsbrief van het bestuur. 45 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

De vergaderingen van de Raad van Commissarissen worden voorbereid door de agendacommissie die bestaat uit de voorzitter, de vice voorzitter en het bestuur. Daarnaast heeft de voorzitter tussen de vergaderingen van de Raad van Commissarissen periodiek overleg met het bestuur. Andere belangrijke informatiemomenten zijn o.a. het overleg met de externe accountant, het jaarlijks overleg met de Ondernemingsraad, deelname aan bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waarbij de leden van de Raad zijn aangesloten, deelname aan bijeenkomsten van de Woonbond en PWC en de schriftelijke informatieverstrekking van Aedes. Voorts hebben alle commissarissen toegang tot een internetportal waarin o.a. perspublicaties, zowel landelijk als regionaal, en het laatste ’thuis nieuws zijn opgenomen. Met nieuwe commissarissen wordt een inwerkprogramma afgesproken. ’thuis heeft een Huurdersraad i.o. en deze vertegenwoordigt de georganiseerde bewoners en doet uit dien hoofde een bindende voordracht voor twee zetels in de Raad van Commissarissen. De verhouding tussen ’thuis en de huurdersorganisatie i.o. is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst. In 2014 zijn de stappen gezet om te komen tot 1 huurdersorganisatie, Huurdersraad ’thuis. De twee leden benoemd op voordracht van de Huurdersorganisatie i.o., zijn mevrouw M.G.P.G.(Margot) Elings en mevrouw A.M.H. (Anne) Buskes. 7.3 Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit zeven personen. In het overzicht van de samenstelling van de Raad van Commissarissen zijn de nevenfuncties vermeld voor zover deze relevant zijn voor het functioneren als commissaris van ’thuis. Samenstelling Raad van Commissarissen Woonstichting ’thuis per 31 december 2014 Naam

Beroep en relevante nevenfuncties

Mr. W.R. (Willem) Ligtvoet voorzitter

Lid algemeen bestuur St Het Brabants Landschap Onafhankelijk voorzitter adviesgroep Natura 2000 Leenderbos e.o. Voorzitter St Palet Voorzitter EGS Eindhoven Voorzitter coorporatie Ons Net Nuenen Ir. H.E.H.M. (Harry) Salemink Bestuurslid Nederlands Platform voor vice voorzitter Projectmanagement Bureaus (NLPB) Lid NL adviseurs Lid Raad van Advies Bouw Regie Netwerk Nederland Mw. Drs. M.G.P.G. (Margot) Lid DB pensioenfonds verloskundigen Elings Adviseur Stichting Platform gehandicapten voorzitter remuneratieen Veldhoven selectiecommissie Vice voorzitter RvT Christiaan Huygens College Eindhoven SCEN-arts regio Oost Brabant Lid RvC Rabobank Eindhoven - Veldhoven Mw. A.M.H. (Anne) Buskes lid remuneratieen selectiecommissie Drs. P. (Paul) Silvis voorzitter auditcommissie

Ing. C.J. (Kees) Kemps lid auditcommissie Prof. Dr. Ir. L.A.M. (Leo) van Dongen

Geboorte- Datum 1e periode 2e periode jaar benoeming datum vacature herbenoeming 1947 14-1-2013 14-1-2017 14-1-2021

1960

1-2-2011

1-1-2015

1-1-2019

Professionele achtergrond (beroep)

Portefeuille

Eigenaar Ligtvoet Advies en bestuur Gepensioneerd burgemeester (1985-2012)

bestuurlijk juridisch

Mede-eigenaar Salberg Consultants en huisvestingsadviseurs

vastgoed

Oncologisch arts Amphia Ziekenhuis Breda Praktijk voor medische keuringen (Oisterwijk/Veldhoven)

zorg

sociaal maatschappelijk financieel (accountancy)

1962

17-12-2009 17-12-2013 17-12-2017

Lid Raad van Toezicht ROC ter AA te Helmond

1954

14-2-2008

14-2-2012

14-2-2016

Directeur bestuurder Trajekt Maastricht

Lid bestuur stichting Cultuur en bedrijven Parktheater Eindhoven Manager Financien Vincentre Nuenen Penningmeester Stichting Administratiekantoor Collmag Nederland Voorzitter RvT Stichting Land van Horne Lid commissie onderscheidingen van Aedes

1954

28-8-2009

28-8-2013

28-8-2017

Voormalig partner KPMG

1948

18-12-2007 18-12-2011 18-12-2015

Arbiter Raad van Arbitrage Metaalnijverheid Voorzitter Stichting Railsport Deeltijd hoogleraar Maintenance Engineering Universiteit Twente Voorzitter Programmaraad Word Class Maintenance

1954

5-6-2008

5-6-2012

5-6-2016

Ondernemer

vastgoed

Directeur NedTrain Fleet Services

technisch


, Eindhoven

7.4 Commissies Uit de Raad van Commissarissen zijn twee commissies geformeerd: een remuneratieen selectiecommissie en een auditcommissie. De taken van deze commissies zijn vastgelegd in reglementen. 7.4.1 Auditcommissie In de auditcommissie bereiden de heren P. Silvis en C.J. Kemps samen met de verantwoordelijke bestuurder en de sectormanager Bedrijfsvoering de specifieke onderwerpen op haar terrein voor. In 2014 kwam deze commissie zes maal in een reguliere vergadering bijeen. Van iedere bijeenkomst werd een verslag gemaakt dat vervolgens ter informatie werd geagendeerd voor de vergadering van de voltallige Raad. In het reguliere overleg is met name aandacht besteed aan de volgende externe zaken: - De controleactiviteiten: interim controle, managementletter, rapport van bevindingen van de accountant, jaarrekening - WSW: borgingsplafond, beoordelingskader, faciliteringsvolume - CFV: toezichtsbrief 2014, verantwoording onderzoeken (vraag en antwoord) - Ministerie ILT: toezichtsbrief - WIF: ontwikkelingen en stand van zaken - PWC: ontwikkelingen en stand van zaken rentederivaten Daarnaast is er in het reguliere overleg aandacht besteed aan de volgende interne zaken: - Rapportages: begroting 2015, Meerjarenbegroting 2015-2024, jaarrekening, kwartaalrapportages - Bepalen uitgangspunten: bedrijfswaarde, keuze huisbankier, risicoscan, verkoopbeleid - Investeringsstatuut - 1e aanzetten check & balances bij de dPi Buiten de reguliere vergaderingen, kwam de commissie twee maal bijeen in een themaoverleg. De besproken thema’s in 2014 betroffen de financiële sturingskaders en de rol van de controller en control in het algemeen binnen ’thuis. Ook zijn eerste aanzetten gemaakt ten aanzien van de checks en balances bij de dPi. Het gaat dan met name over het feit dat zowel de Raad van Commissarissen als de auditcommissie in het kader van het toezicht zich ervan moet overtuigen dat de dPi zowel ten aanzien van de strategische keuzes als overige uitgangspunten en cijfers aansluit bij de eerder goedgekeurde begroting. Dat is een ontwikkeling die in 2015 verder wordt opgepakt. 7.4.2 Remuneratie- en selectiecommissie Tot de taken van de remuneratieen selectiecommissie, bestaande uit mevrouw M.G.P.G. Elings en mevrouw A.M.H. Buskes, behoren het voeren van een jaarlijks functioneringsgesprek met de bestuurders, het concipiëren van prestatieafspraken en het doen van een voorstel aan de Raad van Commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid van de bestuurders. De beloning commissarissen valt binnen de wetten en regelingen die de rijksoverheid hanteert. De remuneratieen selectiecommissie heeft over het jaar 2014 een Remuneratierapport opgesteld dat op 9 maart 2015 is vastgesteld door de Raad van Commissarissen.De Raad van Commissarissen blijft verantwoordelijk voor de besluitvorming op deze deelterreinen van haar toezichthoudende taak. 7.5 Beoordelingsbeleid Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft op 4 februari 2015 vergaderd over haar eigen functioneren in 2014, de jaarlijkse zelfevaluatie. Dit is gebeurd in afwezigheid van het bestuur. De zelfevaluatie is onder leiding van de voorzitter van de Raad van Commissarissen uitgevoerd. In deze bijeenkomst heeft de Raad van Commissarissen geëvalueerd of de benoemde afspraken en actiepunten uit de 47 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

zelfevaluatie 2013 behaald zijn. Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen samen met het bestuur stil gestaan bij de veranderende rol van de Raad van Commissarissen en de individuele commissaris naar de toekomst toe. Er zijn uitgangspunten benoemd die een vervolg krijgen in 2015 onder begeleiding van een extern deskundige. Zo zal er gesproken worden over het gewenste aantal leden van de Raad van Commissarissen en de profielen. 7.6 Bespreekpunten en besluiten Tijdens de vergadering op 27 mei 2014 keurde de Raad de jaarrekening over 2013 van ’thuis en de gelieerde ondernemingen goed en werd decharge voor het gevoerde beleid verleend aan de bestuurders. In dezelfde vergadering werd het volkshuisvestingsverslag goedgekeurd. De Raad van Commissarissen heeft in 2014 de volgende besluiten goedgekeurd: - Herbenoeming van de heer H.E.H.M. Salemink voor een periode van 4 jaar - Jaarrekeningen 2013 en Jaarverslagen 2013 van ’thuis - Meerjarenbegroting ’thuis 2015-2024 - Begroting ’thuis 2015 - Investeringsstatuut en bijbehorende toetsingskaders - Beleid verkoop bestaand bezit - Beleid verkoop met label “Kopen naar Wens” - Fusie tussen de holdings van Domein en Aert Swaens en de ’thuis Holding B.V. - Naam- en statutenwijzing Domein Holding B.V. / Domein Vastgoed B.V. naar ’thuis Holding B.V. / ’thuis Vastgoed B.V. De Raad van Commissarissen heeft de volgende vastgoedinvesteringen en verkopen goedgekeurd: - Verkoop kantoorpand Molenwei 2 te Best voor een bedrag van € 600.000,1 - Investeringsvoorstel Zorgcluster Oerle t.w.v. € 10.837.333,- met een ORT top van € 3.612.113,- Grondwijziging en verkoop van grond Bloemenbuurt Zuid Eindhoven t.b.v. blok K e - Plan van aanpak ontwikkeling Brabantia fase II Waalre 2 fase - Investeringsvoorstel Brabantia fase II Waalre t.w.v. € 5.167.288,- t.b.v. de grondexploitatie en verkoop van CPO kavels voor een koopsom van € 2.613.600,- (gemiddeld € 72.600,- ) - Investeringsvoorstel Kronehoefstraat 45 Eindhoven - Investeringsvoorstel Leuskenhei Veldhoven t.w.v. € 11.338.907,- met een ORT van € 3.690.692,-. - Verkoop kantoorpand Nijverheidslaan te Veldhoven voor de verkoopprijs van € 2.000.000,kosten koper met een onderhandelingsruimte van 10%. Bij verhuur wordt een minimale verhuurprijs van € 90,- per m2 (€ 180.000,- op jaarbasis) gehanteerd - Investeringsvoorstel en scenariokeuze Willem de Zwijgerweg Best De Raad van Commissarissen heeft de volgende eindevaluaties ter kennisgeving aangenomen: - Heuvels Hof te Waalre: de turn-key aankoop van 13 sociale huurwoningen - Dijkstraten fase 1a te Best: de ontwikkeling en realisatie van 50 huur- en 12 koopwoningen - De Hoven Noord Son en Breugel: beoordeling door accountant en opname in het rapport van bevindingen van de accountant ten behoeve van de jaarrekening 2013 ’thuis De Raad van Commissarissen heeft de volgende bestuursbesluiten vastgesteld: - Woningstichting De Kempen: bestuursbesluit om de onderhandelingen met collega woningcorporaties en de externe toezichthouder in te zetten binnen de door de Raad vastgestelde financiële kaders - Plan van aanpak en proces voor de evaluatie van het bestuursmodel - Plan van aanpak ten aanzien van de rol en positie de controller - Plan van aanpak keuzetraject voor een nieuwe accountant 1

ORT = onrendabele top


, Eindhoven

7.7 Beoordelingsbeleid en beloning bestuur Uitgangspunt bij de beloning van het bestuur is het voldoen aan de vigerende weten regelgeving. Zoals onderstaande toelichtingen en tabellen laten zien, past de beloning van de bestuurders binnen de vigerende en toekomstige regelingen. 7.7.1 Vigerende regeling 2014 In 2014 was de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties van toepassing. Op basis van de omvang van de corporatie, de dynamiek van de vastgoedportefeuille, de positie in het krachtenveld en omdat de gemeente Eindhoven op 1 januari 2014 meer dan 150.000 inwoners had en het aantal verhuureenheden in eigendom bij ’thuis meer dan 10.000 eenheden is, geldt voor ’thuis dat bezoldigingsklasse H van toepassing is. Voor deze bezoldigingsklasse is de maximale bezoldiging in de Wet Normering Topinkomens (WNT) vastgesteld op € 230.474,- (in 2013 € 228.599,-). Voor bezoldigingsklasse H komt dat op € 185.200,-. Voor de beoordeling van dit bedrag moet het totale jaarsalaris en de werkgeversbijdrage aan het opbouwen voor een voorziening ten behoeve van beloning betaalbaar op termijn hoger dan gebruikelijk (levensloop), worden meegenomen. Uit onderstaande tabel blijkt dat deze totalen voor beide bestuurders onder het maximum van € 185.200,- blijven. De beloning van beide bestuurders passen binnen dit bedrag en voldoen zij aan de WNT norm. Beloning bestuurders conform WNT (x €) Naam Jaarsalaris Sociale premies Pensioenbijdrage werkgever Auto van de zaak Levensloop

Totaal

Mevrouw Van der Herten

De heer De Groot

Totaal

2014

2013

2014

2013

2014

2013

103.215

101.106

117.312

117.969

220.527

219.075

9.563

8.906

9.563

8.906

19.126

17.812

26.477

26.485

29.803

29.811

56.280

56.296

5.615

5.618

8.456

8.456

14.071

14.074

0

0

12.000

12.000

12.000

12.000

144.870

142.115

177.134

177.142

322.004

319.257

Mevrouw Van der Herten heeft een contract van 32 uur per week en beloning is derhalve naar rato Bedragen zijn exclusief BTW

7.7.2 Overige arbeidsvoorwaarden De beide bestuurders nemen deel aan de geldende pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW). Het percentage pensioenpremie dat door de bestuurders wordt afgedragen stemt overeen met het percentage dat werknemers verschuldigd zijn op wie de CAO Woondiensten van toepassing is. Daarnaast is voor beide bestuurders een aanvullende afspraak gemaakt ten bedrage van € 60.000,-. Voor de heer De Groot betekent dit dat de werkgever gedurende 5 jaren € 1.000,- per maand in een levensloopregeling stort. Bij mevrouw Van der Herten is de afspraak gemaakt dat bij het opnemen van de levensloopregeling de werkgever gedurende 3 jaren de pensioenpremie werkgeversdeel betaalt; dit komt overeen met een bedrag van maximaal € 60.000,-. Het beoordelingsbeleid ten aanzien van het bestuur van ’thuis is gebaseerd op het meten van de behaalde resultaten vastgelegd in prestatieafspraken. Het beoordelingskader voor 2014 was de op schrift gestelde prestatieafspraken en de genoemde resultaten in de begroting 2014. Eind 2014 heeft er door de remuneratieen selectiecommissie een beoordelings- en evaluatiegesprek plaats gevonden. Dit is vastgelegd in een vertrouwelijke notitie en ter informatie teruggekoppeld aan de gehele Raad van Commissarissen. 49 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

In 2014 heeft het bestuur aangegeven welke bestuurlijke opgave zij ziet voor de komende twee jaren. In het gesprek tussen bestuur en de commissie zijn drie zaken aangeduid als belangrijkste opgave: - het afronden van een nieuw ondernemingsplan - het voorbereiden en houden van een visitatie. Omdat begin 2015 een strategische herijking van de organisatiedoelstellingen plaatsvindt, is in overleg met de Raad besloten de visitatie uit te stellen. Een uitstel verzoek is ingediend bij Aedes en door deze organisatie gehonoreerd. Er is uitstel verleend om de visitatie te laten plaatsvinden in 2016 - een bezuinigingsopgave (-/- 5%) In het kader daarvan is in overleg met de Raad van Commissarissen besloten om met ingang van 1 januari 2015 het aantal contractuele dagen van de bestuurders terug te brengen van 9 naar 7 (de heer De Groot 4 dagen en mevrouw Van der Herten 3 dagen) en dit voor 2 jaren 7.7.3 Nevenfuncties van het bestuur De heer E.J.M. de Groot: - Arbiter bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Honoraria vallen te goede aan ’thuis - Bestuurslid bouw sociëteit Zuid Oost Nederland, onbezoldigd - Bestuurslid Veldhovense Ondernemers Contact. Tot 1 februari 2014, onbezoldigd - Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Glasvezel Veldhoven, onbezoldigd - Voorzitter Raad van Toezicht theater De Schalm. Honoraria vallen ten goede aan ’thuis Mevrouw H.A.M. Van der Herten heeft geen nevenfuncties. 7.8 Tot slot De Raad van Commissarissen kijkt met grote tevredenheid terug op de prestaties die ’thuis in het afgelopen jaar heeft geleverd. Met name het integratieproces is goed opgepakt en het verhuizingsproces is goed verlopen. Ook het pro-actief acteren op de veranderende weten regelgeving mag genoemd worden. De Raad van Commissarissen bedankt hiervoor het bestuur, het managementteam en alle medewerkers.


, Eindhoven

7.9 Ondertekening Raad van Commissarissen De Raad verleent de decharge aan het bestuur van Woonstichting ’thuis.

Mr. W.R. Ligtvoet (voorzitter)

----------------------------------------------------------------------------------

Ir. H.E.H.M. Salemink

----------------------------------------------------------------------------------

Drs. M.G.P.G. Elings

----------------------------------------------------------------------------------

Mw. A.M.H. Buskes

----------------------------------------------------------------------------------

Drs. P. Silvis

----------------------------------------------------------------------------------

Ing. C.J. Kemps

----------------------------------------------------------------------------------

Prof. Dr. Ir. L.A.M. van Dongen

----------------------------------------------------------------------------------


, Eindhoven

8 Kengetallen KENGETALLEN

2014

2013

10.602

10.537

97

107

550

551

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen Kamers Garages Bergingen

13

13

378

379

Woonwagenstandplaatsen

57

86

Woonwagens / Chalets op woonwagenlokaties

46

49

Semi-comm./sociaal maatschappelijke ruimten

22

22

Bedrijfspanden

40

40

11.805

11.784

€ 163.607

€ 172.465

11.118

10.996

Parkeerplaatsen

Totaal verhuureenheden in exploitatie Gemiddelde WOZ waarde per woning Bezit gesplitst in Daeb en niet-Daeb Aantal Daeb Mutaties in boekjaar Aantal Daeb ultimo boekjaar

15

122

11.133

11.118

666

670

Aantal niet-Daeb Mutaties in boekjaar

6

-4

672

666

Aantal verkocht

126

70

Aantal gesloopt

2

0

Aantal niet-Daeb ultimo boekjaar Mutaties in het (woning)bezit

Aantal uit exploitatie

11

6

Aantal gesplitst/samengevoegd

-36

45

Aantal nieuwbouw/aankoop/verplaatsing

196

149


, Eindhoven

KENGETALLEN

2014

2013

9,29%

6,84%

Het verhuren van woningen Mutatiegraad Aantal nieuwe verhuringen

979

719

0,97%

1,04%

-2,00%

1,45%

0,00%

0,67%

Gemiddelde netto huur per VHE per maand

€ 475

€ 455

Gemiddeld aantal WWS punten per woning

169

165

€ 1.513

€ 1.404

€ 107

€ 106

Huurachterstand in % van huren en vergoedingen zittende huurders Reguliere huurderving in % van de jaarhuur Beleidsmatige huurderving in % van de jaarhuur (o.a. sloop/renovatie/verkoop bestaande bezit)

Gemiddelde onderhoudsuitgaven per woning per jaar incl. overloop Gemiddelde leefbaarheidskosten per woning

Financiële continuïteit Rentabiliteit Rendement Eigen Vermogen (jaarresultaat/EV)

-1,71%

-8,14%

Rendement Vreemd Vermogen

2,91%

3,34%

Rendement Totaal Vermogen

0,91%

-1,53%

Liquiditeit Operationele cash-flow (x € 1.000)

7.125

12.407

10,2%

18,6%

Solvabiliteit Eigen Vermogen t.o.v. Vreemd Vermogen

40,9%

41,4%

Vreemd Vermogen t.o.v. bedrijfswaarde MVA

53,4%

47,3%

ICR (Interest Coverage Ratio)

2,02

1,91

DSCR (conform WSW standaard)

1,36

1,38

LTV (Loan to Value : Leningen / Bedrijfswaarde + Marktwaarde)

50,0%

49,7%

Renteresultaat in % Eigen Vermogen

3,94%

4,45%

Gemiddelde rentepercentage leningportefeuille (incl. SWAPS)

3,65%

4,10%

€ 33.753

€ 33.116

€ 6.823

€ 6.495

Operationele cash-flow in % van huur en vergoedingen Solvabiliteit

Financiering

Balans en Winst- en Verliesrekening Eigen vermogen actuele waarde per woning Totale opbrengsten per woning

€ 279

€ 267

Overige bedrijfslasten per woning (incl. saneringssteun en VHH)

€ 1.809

€ 1.517

Renteresultaat per woning (o.b.v. rekenrente)

€ 1.246

€ 1.475

Zakelijke lasten (belasting en verzekering) per woning


, Eindhoven

9 Balans per 31 december 2014 ACTIVA (x € 1.000)

31-12-2014

31-12-2013

1.792

2.101

672.621 454 6.730 0 679.805

651.041 16.346 3.710 3.200 674.297

69.367 92.251 161.618

64.330 77.804 142.134

510 57 309 53 630 0 1.559

529 57 294 153 1.509 864 3.406

844.774

821.938

8.898 1.402 8 10.308

9.729 2.473 7 12.209

0

-968

637 113 1.774 1.237 1.872 5.633

663 181 117 846 314 2.121

Liquide middelen

13.556

7.828

Som van de vlottende activa

29.497

21.190

874.271

843.128

Vaste Activa 1.

Immateriële vaste activa

2.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie 2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2.3 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 2.4 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie in ontwikkeling 2.1

3.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 3.2 Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden 3.1

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in Breedband Eindhoven B.V. Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Overige kapitaalbelangen (WIF) Overige vorderingen

Som van de vaste activa Vlottende Activa 5.

Voorraden Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop 5.2 Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 5.3 Overige voorraad 5.1

6.

Onderhanden projecten/werk

7.

Vorderingen Huurdebiteuren Overheid Groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

8.

TOTAAL ACTIVA


, Eindhoven

PASSIVA (x € 1.000)

31-12-2014

31-12-2013

357.854

348.939

357.854

348.939

32.800

29.075

Eigen Vermogen 9.

Overige reserves

Som van het eigen vermogen

Vreemd Vermogen 10. Voorzieningen 10.1

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

10.2

Overige voorzieningen

290

285

33.090

29.360

11. Langlopende schulden 11.1

Leningen overheid

11.2

Leningen kredietinstellingen

11.3

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VoV

11.4

Waarborgsommen

11.5

Overige langlopende schulden

11.405

13.187

351.317

305.603

93.537

80.033

4

3

265

137

456.528

398.963

12. Kortlopende schulden 12.1

Schulden aan kredietinstellingen

8.567

36.992

12.2

Schulden aan leveranciers

3.804

9.322

12.3

Schulden aan groepsmaatschappijen

12.4

536

536

Belastingen en premies sociale verzekeringen

3.263

6.605

12.5

Overige schulden

2.026

2.808

12.6

Overlopende passiva

8.603

9.603

26.799

65.866

Som van het vreemd vermogen

516.417

494.189

TOTAAL PASSIVA

874.271

843.128


, Eindhoven

10 Winst- en verliesrekening over 2014 WINST- & VERLIESREKENING (x € 1.000) 13.

Bedrijfsopbrengsten

13.1

Huuropbrengsten

13.2

Opbrengsten servicecontracten

13.3

Overheidsbijdragen

13.4

2014

2013

65.952

62.987

2.396

2.365

7

14

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

1.368

-197

13.5

Geactiveerde productie tbv het eigen bedrijf

1.408

1.321

13.6


1.201

1.094

72.332

67.584

Som van de bedrijfsopbrengsten 14.

Bedrijfslasten

14.1

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

27.417

28.429

14.2

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

16.575

19.364

14.3

Bijzondere waardevermindering vlottende activa

1.707

871

14.4

Lonen en salarissen

5.861

6.209

14.5

Sociale lasten

14.6

Pensioenlasten

14.7

Lasten onderhoud

14.8

Lasten leefbaarheid

14.9

907

845

1.156

1.136

16.039

14.799

1.140

1.118

Lasten servicecontracten

2.565

2.387

14.10

Sectorspecifieke heffingen

8.421

2.636

14.11

Overige bedrijfslasten

8.198

8.895

89.986

86.689

8.840

-6.947

16.791

14.380

7.977

-11.672

-878

-1.209

Som van de bedrijfslasten 15.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

16.

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

Bedrijfsresultaat 17.

Financiële baten en lasten

17.1

Waardevermindering financiële vaste activa

17.2

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

17.3

Rentelasten en soortgelijke kosten

Som van de financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 18.

489

127

-13.694

-15.672

-14.083

-16.753

-6.106

-28.425

Belastingen

18.1

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

18.2


15

31

-19

0

-4

31

-6.110

-28.394

Som van de belastingen Resultaat na belastingen


, Eindhoven

11 Kasstroomoverzicht 2014 (directe methode) KASSTROOMOVERZICHT 2014 (x € 1.000)

2014

2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders

67.634

65.097

Ontvangsten van subsidiegevers

259

0

Ontvangsten overige

184

1.587

68.077

66.684

Betalingen aan werknemers (in- en extern)

-9.703

-10.683

Betalingen aan leveranciers onderhoud

-18.419

-14.799

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-17.166

-13.751

-45.288

-39.233

Som van de bedrijfsopbrengsten

22.789

Ontvangen interest Betaalde interest

27.451

37

323

-15.701

-15.367

-15.664

Resultaat interest Kasstroom uit operationele activiteiten

-15.044

-15.664

-15.044

7.125

12.407

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

-46.240

-43.553

28.781

8.442

110

0

62

0

-17.287

-35.111

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-17.287

-35.111

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

52.500

0

-36.610

-36.138

15.890

-36.138

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar

15.890

-36.138

5.728

-58.842

De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar is als volgt te specificeren:

SPECIFICATIE TOE-/AFNAME GELDMIDDELEN (x € 1.000)

2014

2013

Stand per 1 januari

7.828

66.670

Mutaties boekjaar

5.728

-58.842

13.556

7.828

Stand per 31 december

Zie hoofdstuk 17 voor de toelichting op het kasstroomoverzicht volgens de directe methode.


, Eindhoven

12 Algemene toelichting 12.1 Algemeen Woonstichting ‘thuis is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten binnen het “Samenwerkingsgebied Regio Eindhoven” (SRE) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Kronehoefstraat 83 te Eindhoven. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 12.2 Grondslagen voor consolidatie Woonstichting ’thuis beschikt over een aantal groepsmaatschappijen die, gezien de beperkte materialiteit niet geconsolideerd worden in deze jaarrekening. Niet geconsolideerd: - ’thuis Holding BV (100%) - ’thuis Vastgoed BV (100%) - ’thuis Energie BV (100%) In 2014 heeft een herstructurering (vereenvoudiging) van woonstichting ’thuis plaatsgevonden. De BV structuur is in lijn gebracht met het verbindingenstatuut. De voormalige Aert Swaens BV’s zijn gefuseerd met Woonstichting ’thuis en de Domein BV’s hebben een naamswijziging ondergaan en de statuten zijn geüpdatet. Lichtrijk Beheer BV is in 2014 opgeheven. NEM Eindhoven BV heeft in 2014 de verstrekte lening in zijn geheel afgelost. De nieuwe groepsstructuur ziet er ultimo 2014 als volgt uit. Structuur Woonstichting ’thuis Woonstichting 'thuis

’thuis Holding BV

’thuis Energie BV

’thuis Vastgoed BV

Overige kapitaalbelangen (minder dan 20%): - Wooninvesteringsfonds Zeist (0,58%) - Breedband Eindhoven (1,37%) ’thuis participeert in het Wooninvesteringsfonds (WIF), Breedband Eindhoven BV en in diverse Verenigingen van Eigenaren (VvE). 12.3 Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie heeft zich in 2014 de volgende schattingswijziging voorgedaan.


, Eindhoven

In 2013 werd de inkomstenbenadering gehanteerd bij het vaststellen van de reële waarde. Binnen deze benadering werd de NAR-methode toegepast. Met ingang van 2014 is de DCF-methode gehanteerd om de reële waarde vast te stellen. 12.4 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het Bestuur van ’thuis zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in Hoofdstuk 16 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 12.5 Effecten regeringsbeleid ’thuis wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Bovengenoemde regeringsmaatregelen zijn inmiddels in werking getreden en de verhuurderheffing is doorgerekend in de bedrijfswaarde van ’thuis.

13 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 13.1 Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (“WNT”), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa (bedrijfswaarde) en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingof vervaardigingprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd. 13.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 13.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 59 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

13.4 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 13.5 Materiële vaste activa 13.5.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar of verkoopklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. Voor de geactiveerde rente werd in 2014 gemiddeld 2,2% doorgerekend. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud/renovaties ’thuis verwerkt de kosten van groot onderhoud/renovaties aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa administratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Van activering is sprake wanneer de ingreep een verbetering is, er sprake is van hogere huur en de huidige bedrijfswaarde die activering kan dragen. Van activering is verder sprake bij een 3-tal activiteiten uitgevoerd aan complexen > 40 jaar. Bij kozijnvervanging, dakwerkzaamheden en vervanging van douche en toilet wordt er dan van uitgegaan dat het complex geschikt is voor levensduurverlenging. In alle andere gevallen worden de kosten direct ten laste van het resultaat verantwoord.


, Eindhoven

13.5.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen (WSW-lijst). Kwalificatie Het beleid van ’thuis is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van het beleid. Daarmee kwalificeert ’thuis zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag ’thuis waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. ’thuis kent de componenten grond en opstal. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende producten, welke zich als volgt laten omschrijven: Producten - Eengezinswoningen - Appartementen - Bedrijfsonroerend Goed - Maatschappelijk Vastgoed - Parkeerplaatsen / garages De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.


, Eindhoven

Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van de beleidsuitgangspunten van ’thuis. De parameters worden afgeleid van het visiedocument economische parameters Ortec en geschikt gemaakt voor de ’thuis situatie. Basis zijn de verwachtingen van toezichthouders (DNB, CFV) en het CPB. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:  











 

Jaarlijkse huurderving van 1,125 % (voorgaand jaar: 1,125%). De huurstijging is in 2015: 2,0%, 2016: 2,25%, 2017: 3,0%, 2018: 3,0%, 2019: 3,0% en vanaf 2020: 2%. In de eerste 5 jaar (2015 t/m 2019) is 1% extra huurverhoging ingerekend boven inflatie ter gedeeltelijke dekking van de te betalen verhuurdersheffing. Er wordt geen huurinkomensafhankelijke huurverhoging boven inflatie ingerekend. De jaarlijkse lastenstijging van het algemeen planmatig en contract onderhoud is gekoppeld aan de prijsindex en bedraagt in 2015: 1,25%, 2016: 2,0%, 2017: 2,0%, 2018: 2,0% en vanaf 2019 2,0%. De jaarlijkse lastenstijging voor de personeelskosten, overige personeelskosten, planmatig en dagelijks onderhoud zijn gekoppeld aan de loonindex respectievelijk de bouwindex en bedragen in 2015: 1,5%, 2016:1,95%, 2017: 2,27%, 2018: 2,49%, 2019: 3,0% en vanaf 2020: 3%. De jaarlijkse lastenstijging voor het algemeen beheer bedraagt in 2015 1,25% en stijgt daarna gelijk met de prijsindex van 2%. Deze wijkt af van het voorschrift van het WSW, welke voorschrijft dat de lastenstijging 3% moet zijn. Wij achten het verdedigbaar dat wij onze externe kosten niet meer laten stijgen dan de prijsinflatie, dit schrijven wij voor aan onze relaties. In de wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor de verhuurderheffing van 2015 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ-waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurderheffing is voor de jaren 2015 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief, zijnde 0,536%. Voor de mutatie in de WOZ-waarde is aangesloten bij het door het WSW afgegeven perspectief. Huurharmonisatie tot 74% voor eengezinswoningen en 80% voor appartementen van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: idem). Huurverhogingen worden afgetopt op het niveau van de streefhuur. Een disconto van 5,25%. De grondprijs wordt verhoogd met de prijsindex die past bij de lange termijnontwikkelingen en gebaseerd is op genormeerde economische verwachtingen


, Eindhoven







rekening houdend met de regionale omstandigheden. De index is vanaf 2012 gelijk aan de prijsindex, waarna de restwaarde contant wordt gemaakt tegen de geldende discontovoet van 5,25%. De verwachte opbrengstwaarde van de in de meerjarenbegroting opgenomen 500 te verkopen woningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen de verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten. Het verkopen van woningen wordt hoofdzakelijk verricht in het kader van financiering van investeringen in sociale huurwoningen en wordt daarom voor een periode van 5 jaar in de waardering meegenomen. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van de externe toezichthouders. De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden intern door deskundigen schattingen gemaakt en worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: 



Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. 63

Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2014 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. 13.5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de rentevoet zoals aangegeven in paragraaf 13.5.1. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering ’thuis beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans gepresenteerd. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 13.5.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 13.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 64 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

13.6.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 13.5.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 13.6.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag ’thuis waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 13.5.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: - Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van ’thuis, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat ’thuis bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen, zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Volgens het wetsvoorstel voor de verhuurdersheffing is deze heffing alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. 65 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Schattingswijziging In het kader van de bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteen gezet zijn in paragraaf 12.3. 13.6.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ’thuis verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde (gebaseerd op taxatiewaarde) krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. ’thuis onderscheidt hierbij gerealiseerde (marktconforme) verkopen en verkopen die zich kwalificeren als een financieringstransactie. Als financieringstransactie kwalificeren: - Verkopen waarbij ’thuis een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: - De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; - De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). - De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat ’thuis verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 13.6.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit 66 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de rentevoet zoals verwoord in de algemene uitgangspunten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 13.7 Financiële vaste activa 13.7.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover ’thuis in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. 13.7.2 Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. 13.7.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. 13.7.4 Latente belastingvorderingen Zie 13.13.2.


, Eindhoven

13.7.5 Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. 13.7.6 Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel (< 1 jaar) van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 13.7.7 Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 13.7.8 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt ’thuis op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt ’thuis de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. 13.8 Voorraden 13.8.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 13.5.1 toegerekende rente.


, Eindhoven

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de courantheid van de voorraden. 13.8.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 13.9 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 14.1.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 13.10 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 13.11 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 13.12 Groepsvermogen en aandeel derden Voor zover de betreffende groepsmaatschappij en aandeel derden een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.


, Eindhoven

13.13 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 13.13.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 13.13.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. 13.13.3 Pensioenen ’thuis heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. ’thuis heeft voor haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). ’thuis betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald.


, Eindhoven

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo februari 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 117% (in februari 2013 107%). In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. ’thuis heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door ’thuis. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. 13.14 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible/tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft ’thuis een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in Hoofdstuk 15. 13.15 Leasing 13.15.1 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij ’thuis ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.


, Eindhoven

13.16 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) ’thuis maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijshedge accounting wordt toegepast, wordt er door ’thuis een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. ’thuis past waar mogelijk kostprijshedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door ’thuis gedocumenteerd. ’thuis stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat ’thuis derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.


, Eindhoven

14 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 14.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. 14.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 14.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 14.2 Bedrijfsopbrengsten 14.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4% m.b.t. daeb-woningen (< € 34.085,-). Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085,- -< € 43.602,- mocht 4,5% huurverhoging doorgevoerd worden en voor huishoudens met een inkomen > € 43.602,- 6,5%. 14.2.2 Vergoedingen (opbrengsten servicecontracten) Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 14.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: -

vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen overige overheidsbijdragen

14.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.


, Eindhoven

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 14.2.5 Verkoop onroerende zaken Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: -

Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie via waardeverandering Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de bedrijfswaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper (als er sprake is van een marktconforme verkoop). 14.2.6 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord. 14.2.7 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.


, Eindhoven

14.3 Bedrijfslasten 14.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 14.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 14.3.3 Bijzondere waardevermindering vlottende activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op negatieve resultaten betreffende de verkoop van nieuwbouw koopwoningen en nagekomen kosten van opgeleverde projecten. 14.3.4 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 14.3.5 Pensioenlasten ’thuis heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 14.3.6 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging of levensduurverlenging van het actief. 14.3.7 Lasten leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van ’thuis, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.


, Eindhoven

14.3.8 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 14.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 14.5 Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Op grond van BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. 14.6 Financiële baten en lasten 14.6.1 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 14.6.2 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. 14.7 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is ’thuis integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


, Eindhoven

15 Financiële instrumenten en risicobeheersing Het fingerende treasurystatuut waarin opgenomen het financieel beleid is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen in juni 2013. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van ’thuis dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat ’thuis zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Prijsrisico ’thuis loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa Overige effecten en onder vlottende activa Effecten. ’thuis beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. Valutarisico ’thuis is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico ’thuis loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. ’thuis maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt ’thuis risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft ’thuis renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt ’thuis een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 100 basispunten neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar met € 3,7 miljoen toe. Kredietrisico ’thuis heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten, vorderingen en effecten. ’thuis maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.


, Eindhoven

Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat ’thuis loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

31 december 2014 x € 1.000 Bankschuld

n.v.t.

Kredietlimiet

2.500

Lopende investeringsverplichtingen

62.000

Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g Nog niet benut borgingsplafond WSW (2014)

0 20.000

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien ’thuis zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt ’thuis gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. Daarnaast loopt ’thuis liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. ’thuis heeft met een aantal van haar derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. Bij een daling van 100 basispunten van de marktrente dient ’thuis € 0 additioneel aan onderpand te storten. Bij een daling van 200 basispunten van de marktrente dient ’thuis € 0 aan additioneel onderpand te storten. Beschikbaarheidsrisico De (voorgenomen) maatregelen rondom de Verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. ’thuis heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. ’thuis voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat ’thuis minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is ’thuis doorlopend op zoek naar nieuwe financiers/beleggers voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert ’thuis het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. ’thuis heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. In 2014 is om deze reden geen niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat ’thuis ook in 2014 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


, Eindhoven

Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waarde methodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.


, Eindhoven

16 Belangrijke inschatting ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 16.1 Waardering vaste activa 16.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde ’thuis waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurderheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren is definitief bepaald en ingerekend in de bedrijfswaarde. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal ongeveer 500 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2015-2019. In 2014 stagneerde de doorstroming op de woningmarkt en stonden de opbrengsten van woningverkopen onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. 16.1.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. 16.1.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.


, Eindhoven

16.2 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft ’thuis een aantal standpunten ingenomen die betrekking hebben op de verslagjaren 2013 en 2014. De belangrijkste standpunten betreffen: -

De waardebepaling van de ontwikkelrechten Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen De verwerking van projectontwikkelingsresultaten

Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 en 2013 nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

17 Kasstroomoverzicht (directe methode) Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.


, Eindhoven

18 Toelichting op de balans 18.1 Immateriële vaste activa De post immateriële vaste activa betreft automatiseringskosten, specifiek software en inrichting. Het verloop van de immateriële vaste activa is als volgt: 18.1 Immateriële vaste activa (x € 1.000)

Immateriele vaste activa

Immateriele vaste activa in ontwikkeling

Totaal

Stand per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen

2.854

2

-755

0

-755

2.099

2

2.101

113

0

113

0

0

0

-420

0

-420

Afschrijvingen desinvesteringen

0

0

0

Waardeverminderingen

0

0

0

Terugneming waardeverminderingen

0

0

0

Overboekingen

0

-2

-2

Totaal mutaties

-307

-2

-309

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde

2.856

Mutaties in boek jaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

Boekwaarde

2.966

0

2.967

-1.174

0

-1.174

1.792

0

1.792

Er wordt een afschrijvingstermijn gehanteerd van 5 jaar en een percentage van 20%.


, Eindhoven

18.2 Materiële vaste activa Alle materiële vaste activa zijn juridisch en economisch in eigendom van Woonstichting ’thuis. ’thuis heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Tot aan dagtekening jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt. Het verloop van de post materiële vaste activa is als volgt: 18.2 Materiële vaste activa (x € 1.000)

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken t.d.v.de exploitatie

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie in ontwikkeling

Totaal

Stand per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Boekwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde

0

33.321

9.475

3.200

480.000

45.996 480.000

271.789

0

0

0

271.789

-100.748

-16.975

-5.765

0

-123.488

651.041

16.346

3.710

3.200

674.297

Mutaties in boek jaar* Investeringen

1.590

24.879

214

3.069

29.752

Desinvesteringen

-1.454

0

-2.328

0

-3.782

Herclassificatie VoV

-6.623

0

0

0

-6.623

Herclassificatie commercieel vastgoed

-1.310

0

0

0

-1.310

1.171

0

0

0

1.171

Herwaardering

32.551

0

0

0

32.551

Afschrijvingen

-26.461

0

-559

0

-27.020

0

0

2.320

0

2.320

-18.599

0

0

0

-18.599 19.993

Herclassificatie sociaal vastgoed

Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming waardeverminderingen

19.993

0

0

0

Correctie investeringen

0

0

0

0

0

Saldering Activa in Ontwikkeling met voorziening

0

-3.487

0

0

-3.487

Vrijval i.v.m. Correctie te hoge voorziening

0

3.274

0

0

3.274

Overboekingen naar Voorraad / Resultaat

0

-3.517

-2.896

0

-6.413 -12.542

Onrendabele toppen na-investeringen

-12.542

0

0

0

Overboekingen Onrendabele Toppen

-13.273

13.273

0

0

0

Overboekingen

46.537

-50.314

6.269

-6.269

-3.777

Totaal mutaties

21.580

-15.892

3.020

-3.200

5.508

0

4.369

10.734

0

15.103

512.355

0

0

0

512.355

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Boekwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

Boekwaarde

284.228

0

0

0

284.228

-123.962

-3.915

-4.004

0

-131.881

672.621

454

6.730

0

679.805

* Betreffen mutaties tegen actuele waarde voor het Sociaal Vastgoed.

Sociaal vastgoed in exploitatie In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 10.251 woningen, 651 garages/parkeerplaatsen/ bergingen, 97 kamers, 57 woonwagenstandplaatsen, 46 woonwagens en 31 bedrijfsruimtes opgenomen. De bedrijfswaarde bedraagt € 673 miljoen, ten opzichte van het voorgaande verslagjaar is de bedrijfswaarde met + € 22 miljoen gemuteerd. De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed is bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in paragraaf 13.5.2. De totale bedrijfswaarde van het sociaal en commercieel vastgoed samen bedraagt € 747 miljoen (waarvan € 74 miljoen betrekking heeft op commercieel vastgoed). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het betreft hier een overboeking voor een totaalbedrag van -/- € 50 miljoen naar sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie. Dit betreft een zestal nieuwe complexen en vier grootschalige renovatieprojecten.


, Eindhoven

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijving van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is lineair en gebaseerd op de verwachtte gebruiksduur. In verband met de samenvoeging van de twee bedrijven zijn er nog enkele verschillen in de afschrijvingstermijnen ten aanzien van bestaande zaken. Dat blijft zo totdat deze volledig afgeschreven zijn. Nieuwe investeringen worden gebaseerd op het volgende overzicht. Omschrijving Inventaris Kantoorinventaris

Lineair

Percentage 5 jaar

20%

20 jaar

5%

5 jaar

20%

Kantoor

50 jaar

2%

Kantoorinstallaties

25 jaar

4%

5 jaar

20%

Automatiseringsapparatuur

Auto's

De afschrijvingslasten van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn € 559.000,- en worden vermeld in het verloop van materiële vaste activa. Er wordt een bedrag van € 22.700,- voor afschrijvingslasten verrekend in de doorbelasting aan Woon Zorg Centrale gemeente Son. Onroerende en roerende zaken t.d.v.de exploitatie in ontwikkeling De post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling betreft kosten voor een nieuw kantoorpand. Ultimo 2014 is dat NIHIL aangezien het kantoorpand opgeleverd is. Verzekeringen & zekerheden De activa in exploitatie in de gemeentes Veldhoven en Waalre zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. De verzekerde waarde werd jaarlijks aangepast met de indexgegevens welke door het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn vastgesteld. De activa in exploitatie in de gemeentes Eindhoven, Best en Son en Breugel zijn verzekerd met een uitgebreide dekking zijnde: brand-, storm en vliegtuigschade plus inbraak- en waterschade. Er is geen risico ten aanzien van onderverzekering. Bij de laatstgenoemde gemeenten, werd een bedrag per woning aan premie betaald. Per 1 januari 2015 is de opstalverzekering van het hele bezit onder 1 polis gebracht tegen uitgebreide dekking en een premiebedrag per woning.


, Eindhoven

18.3 Vastgoedbeleggingen Het verloop van de post vastgoedbeleggingen is als volgt: 18.3 Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)

Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden

Totaal

Stand per 1 januari 2014 0

0

0

Boekwaarde

53.044

35.269

88.313

Herwaarderingen

16.549

49.082

65.631

Cumulatieve waardeverminderingen

-5.263

-6.547

-11.810

Boekwaarde

64.330

77.804

142.134

Verkrijgingsprijzen

Mutaties in boek jaar* Investeringen nieuwbouw Desinvesteringen Herclassificatie VoV

152

0

152

-1.828

-4.212

-6.040 16.148

-795

16.943

2.351

0

2.351

-1.935

0

-1.935

Herwaardering

1.567

1.777

3.344

Afschrijvingen

0

0

0

Afschrijvingen desinvesteringen

0

0

0


0

-61

-61

1.055

0

1.055

0

0

0

948

0

948 -1.404

Herclassificatie commercieel vastgoed Herclassificatie sociaal vastgoed

Terugneming waardeverminderingen Correctie investeringen Overboekingen naar Voorraad Overboekingen Onrendabele Toppen

-1.404

0

Overboekingen

4.926

0

4.926

Totaal mutaties

5.037

14.447

19.484

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen

0

0

0

Boekwaarde

58.859

38.628

97.487

Herwaarderingen

16.555

58.454

75.009

Cumulatieve waardeverminderingen

-6.047

-4.831

-10.878

69.367

92.251

161.618

Boekwaarde

* Betreffen mutaties tegen actuele waarde voor het Commercieel Vastgoed en VoV

Commercieel vastgoed in exploitatie In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 351 woningen, 290 garages/parkeerplaatsen/ bergingen en 31 bedrijfsruimtes opgenomen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de marktwaarde met + € 5 miljoen gemuteerd. De waarde van het commerciële vastgoed bedraagt € 69,4 miljoen en is bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in paragraaf 13.6.2. Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden jaarlijks gewaardeerd. De methode die ’thuis hanteert is gebaseerd op de jaarlijkse cijfers van de Nederlandse Vereniging Makelaars in deze regio. De waardestijging in de prijsklasse waarin ’thuis woningen verkocht heeft is in 2014 + 2,3%. De terugkoopverplichting is verantwoord in paragraaf 13.6.3. Alle contracten zijn gebaseerd op het ‘Koopgarant’ principe waarbij sprake is van verleende korting op de marktwaarde tussen 0% en 25%. Ultimo 2014 zijn in totaal 650 woningen verkocht onder voorwaarden. 85 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

’thuis heeft een verkoopplan opgesteld waarin bijna 2.000 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt (verkoopvijver). Jaarlijks worden minimaal 100 woningen verkocht, voornamelijk in Koopgarant en Kopen naar Wens. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 15,2 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 5.302 miljoen. 18.4 Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa wordt per onderdeel gespecificeerd in onderstaande paragrafen. 18.4.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 18.4.2 Deelnemingen in Breedband Eindhoven B.V. Het verloop van de posten 18.4.1 en 18.4.2 is als volgt: 18.4.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen en 18.4.2 Deelnemingen in Breedband Eindhoven B.V. (x € 1.000)

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Andere deelnemingen

’thuis Holding B.V. 100% aandeel

Breedband Eindhoven B.V.

Stand per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen

18

57

Resultaat deelneming voorgaande jaren

511

0

Boekwaarde

529

57

Investeringen

0

0

-19

0

Dividend

0

0

Desinvesteringen

0

0


0

0

-19

0

510

57


Stand per 31 december 2014

In 2005 is ’thuis Holding B.V. te Eindhoven opgericht, die voor 100% dochter van Stichting Woonstichting ’thuis is. ’thuis Holding B.V. is een houdstermaatschappij die voor 100% aandeelhoudster is van ’thuis Energie B.V. en ’thuis Vastgoed B.V. te Eindhoven. ’thuis Vastgoed B.V. heeft het project de Hoven Noord gerealiseerd. Aert Swaens Holding B.V. (en de 3 onderliggende B.V.’s) zijn in 2014 gefuseerd met Woonstichting ’thuis. 18.4.3 Latente belastingvordering 18.4.3 Latente belastingvordering (x € 1.000) Opgenomen onder Financiële vaste activa Stand per 1 januari 2014 Afschrijving / disagio


Opgenomen onder Vlottende activa

Niet verwerkt

294

0

0

15

0

0

309

0

0

De latente belastingvordering is gevormd omdat de fiscale waardering van de leningenportefeuille hoger is dan de commerciële waardering. Het is niet mogelijk om deze vordering binnen 1 jaar op te nemen. 86 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

Op balansdatum bedragen de compensabele verliezen € 12,1 miljoen. Op basis van de huidige fiscale meerjarenprognose is dit verlies pas vanaf 2020/2021 verrekenbaar. Daarbij is in deze fiscale prognose nog geen rekening gehouden met de ‘zachte’ projecten en de onzekerheden vanuit de strategische herijking, welke leiden tot een fiscaal lager resultaat dan wel een fiscaal verlies. Gezien deze onzekerheden en het feit dat verrekening pas aan het eind van de verrekenbare periode zit is geen belastinglatentie opgenomen. 18.4.4 Te vorderen BWS-subsidies Het verloop van deze post is als volgt: 18.4.4 Te vorderen BWS-subsidies (x € 1.000) Stand per 1 januari Te vorderen subsidie Rente

2014

2013

153

363

0

0

13

23

Correctie rente voorgaande jaren

0

Afkoopregeling

0

Overboeking naar kortlopende vorderingen

-113

Mutatie binnen 1 jaar te ontvangen


-181

0

-52

-100

-210

53

153

Te vorderen BWS-subsidies zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Het totaal van de nominaal nog te ontvangen bedragen is € 165.000,-. De gemiddelde resterende looptijd bedraagt 1,5 jaar, de gemiddelde rentevoet is 3,5%. 18.4.5 Overige kapitaalbelangen (WIF) 18.4.5 Overige kapitaalbelangen ( WIF ) (x € 1.000) Certificaten Aan hoofdsom toegevoegde rente-certificaten Af: voorziening WIF


2014

2013

1.509

2.500

0

218

879

1.209

630

1.509

’thuis heeft ultimo 2014 bij het Wooninvesteringsfonds (WIF) 25 certificaten (zijn achtergesteld) à nominaal € 100.000,00 “belegd/uitstaan”. Daarnaast is er voor € 218.000,- bijgeschreven rente in deelcertificaten ultimo 2014. Het saldo certificaten bedraagt daarmee € 2.718.000,-. Onderdeel van beleggen in certificaten is dat over de certificaten rente wordt vergoed. Het totale tegoed aan nog niet door het WIF uitgekeerde rente is ultimo 2014 € 184.500,-. Het WIF mag de rente niet uitkeren omdat er niet genoeg financiële middelen zijn. Dat laatste is min of meer de reden waardoor het WIF onder verscherpt toezicht is komen te vallen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Vanwege het financieringsvraagstuk in 2015 heeft het bestuur van het WIF in 2014 besloten om 3.786 woningen te verkopen aan Round Hill Capital. De transactie zal plaats vinden voor 31 maart 2015. Als gevolg van de lagere waardering van de WIF certificaten heeft Woonstichting ’thuis een voorziening getroffen à 70% van de waarde van de certificaten ultimo 2014, zijnde 70% van € 2.718.000,- = € 1.902.600,-. Van de nog niet uitgekeerde rente à € 184.500,- is niet de verwachting dat die voorlopig uitgekeerd kan worden. Dit gehele bedrag is als voorziening opgenomen en gesaldeerd met de vordering. De totale voorziening inzake de WIF certificaten is € 2.087.100,-.


, Eindhoven

Om die reden heeft het bestuur van ’thuis gemeend de waarde van de certificaten en opgelopen rente af te boeken tot € 815.000,-. Het resterende bedrag à € 184.500,- staat bij de Vorderingen onder overige vorderingen (18.7.4). 18.4.6 Overige vorderingen 18.4.6 Overige vorderingen (x € 1.000) Stand per 1 januari

2014

2013

864

969

Omzetting boekjaar Aflossing lening

0

0

-864

-105

-864

-105

0

864


Het betreft de lening van ’thuis aan NEMe. Deze lening is in 2014 in zijn geheel afgelost. 18.5 Voorraden 18.5 Voorraden (x € 1.000)

2014

2013

Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop - opgeleverde nieuwbouw

3.114

6.672

Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop - VoV

2.274

2.950

Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop - overige woningen

3.510

107

Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

1.402

2.473

8

7

10.308

12.209

Overige voorraad


Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop – opgeleverde nieuwbouw Alle woningen, in 2013 opgeleverde woningen, in het project ‘Bloemenbuurt Zuid’ zijn verkocht in 2014. De onverkochte koopwoningen Veldhoven betreffen: 1 woning in complex “De Mirre”, 1 woning in de Oortlaan, 4 woningen in complex “Den Hoorn” en 7 woningen in complex “Abdijtuinen”. In dit laatste complex zijn ook 4 woningen omgeklapt naar huur. Gezien de stijging van de marktwaarde heeft er dit jaar geen afwaardering plaatsgevonden. Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop – Voorraad onder Voorwaarden Ultimo 2013 stonden 18 teruggekochte Koopgarant woningen op voorraad, van deze woningen zijn er in 2014 weer 14 verkocht via de Koopgarant en 1 marktconform. In 2014 zijn 30 woningen, die oorspronkelijk onder Koopgarant zijn verkocht, teruggekocht. Hiervan is er 1 marktconform doorverkocht, 18 weer verkocht via Koopgarant en 11 nog niet weder verkocht. De totale voorraad Koopgarant woningen per eind 2014 is 14 stuks. Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop – overige woningen Dit betreft de grond van Schippers in Veldhoven (Oerle) voor een totaalbedrag van € 1.510.000,-. Dit bedrag bestaat uit de aankoop van de grond à € 3.210.000,- gesaldeerd met een voorziening voor de afwaardering van de grond à € 1.700.000,- aangezien niet de gehele, door ’thuis aangekochte grond gekenmerkt kan worden als bouwgrond. Het kantoorpand te Veldhoven is gewaardeerd voor een bedrag van € 2.000.000,-. Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Dit betreft de nieuwbouwwoningen die eind 2014 nog niet verkocht waren m.b.t. de projecten: Brabantia, Dijkstraten en Bloemenbuurt Zuid. Overige voorraad Dit betreft de voorraad lampen.


, Eindhoven

18.6 Onderhanden projecten/werk Deze post is als volgt gespecificeerd: 18.6 Onderhanden projecten/werk (x € 1.000)

2013 Saldo OHW

2014 Mutaties

2014 Totaal

-968

-968

0

-968

-968

0

Vredesplein


Ultimo 2014 zijn er geen onderhanden projecten/werk. 18.7 Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenpresentatie. De reële waarde benadert de boekwaarde. Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar, behalve de vordering op Groepsmaatschappijen. 18.7 Vorderingen (x € 1.000) Huurdebiteuren Overheid Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen

2014

2013

637

663

113

181

1.774

117

0

0

Overige vorderingen

1.237

846

Overlopende activa

1.872

314

5.633

2.121

2014

2013

Huidige huurders

679

698

Vertrokken huurders

479

355

1.158

1.053

521

390

637

663


18.7.1 Huurdebiteuren 18.7.1 Huurdebiteuren (x € 1.000)

Af: voorziening dubieuze debiteuren


De voorziening voor dubieuze debiteuren 2014 is als volgt bepaald:  Huidige huurders: de categorie in de wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (€ 42.000,-).  Vertrokken huurders: het volledige openstaand saldo (€ 479.000,-). Hierdoor komt de totale voorziening ultimo 2014 uit op € 521.000,-. De huurachterstand van de huidige huurders uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan huren en vergoedingen voor de woningen bedroeg eind 2014 0,97%. Eind 2013 was dit 1,04%. Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: 18.7.1a Verloop voorziening dubieuze deb (x € 1.000) Stand per 1 januari Afboeking dubieuze debiteuren Dotatie boekjaar


2014

2013

390

369

-376

-220

507

241

521

390


, Eindhoven

18.7.2 Overheid Deze post is als volgt gespecificeerd: 18.7.2 Overheid (x € 1.000)

2014

2013

113

181

113

181

2014

2013

Binnen 1 jaar na balansdatum te ontvangen BWS-bijdragen


18.7.3 Groepsmaatschappijen 18.7.3 Groepsmaatschappijen (x € 1.000) Rekening-courant ’thuis Holding B.V. Vorderingen op ’thuis Energie B.V.


26

86

1.748

31

1.774

117

De vordering op ’thuis Energie B.V. betreft de investering van de WKO installaties. Aan de rekeningcourantverhouding ligt geen formele overeenkomst ten grondslag. De in rekening te brengen rentevergoeding bedraagt 3% (marktconform). 18.7.4 Overige vorderingen Deze post is als volgt gespecificeerd: 18.7.4 Overige vorderingen (x € 1.000)

2014

2013

160

614

Overige debiteuren Te ontvangen van verzekering

-4

12

185

122

Overige vorderingen Lichtrijk Beheer BV

0

63

Overige vordering BIF ivm Hoven Noord

46

30

850

5

1.237

846

Overige vorderingen Wooninvesteringsfonds

Overige vorderingen


Onder overige debiteuren worden vorderingen op niet-huurders opgenomen. 18.7.5 Overlopende activa Deze post is als volgt gespecificeerd: 18.7.5 Overlopende activa (x € 1.000) Vooruitbetaalde rente en aflossingen

2014

2013

1.602

31

Nog te ontvangen rente

0

0

Vooruitbetaalde automatiseringskosten

7

62

263

221

1.872

314

Overige



, Eindhoven

18.8 Liquide middelen Vorderingen worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenpresentatie. De reële waarde benadert de boekwaarde. Het gehele bedrag betreft de rekening-courant en is vrij beschikbaar. 18.8 Liquide middelen (x € 1.000)

2014

Kasgeld Bank Terugbeleggingen


2013

2

2

13.554

7.826

0

0

13.556

7.828

2014

2013

348.939

405.817

18.9 Overige reserves Het verloop van deze post is als volgt: 18.9 Overige reserves (x € 1.000) Stand per 31 december Gevolgen stelselwijziging

0

0

348.939

405.817

Uit resultaatbestemming

-6.110

-28.394

Overige mutaties

15.025

-28.484

357.854

348.939

Stand per 1 januari


Overeenkomstig de statuten moet het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH worden besteed. De overige reserve ultimo 2013 was € 349 miljoen, waarvan € 12 miljoen bestond uit algemene bedrijfsreserve en € 337 miljoen uit herwaarderingsreserve. Het eigen vermogen ultimo 2014 bedraagt € 358 miljoen, waarvan -/- € 1 miljoen bestaat uit algemene bedrijfsreserve en € 359 miljoen uit herwaarderingsreserve. Het jaarresultaat van -/- € 6,1 miljoen is ten laste gebracht van de overige bedrijfsreserve. 18.10 Voorzieningen Het verloop van de totale voorzieningen is als volgt: 18.10 Voorzieningen (x € 1.000)

Onrendabele investeringen Voorziening t.g.v. activa in ontwikkeling Overige voorzieningen

Totaal

Stand per 1 januari

Dotaties

Onttrekkingen

Vrijval


46.050

12.520

-16.383

-5.472

36.715

-16.975

-3.355

13.173

3.242

-3.915

285

5

0

0

290

29.360

9.170

-3.210

-2.230

33.090

Van de voorzieningen is een bedrag van € 33 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.


, Eindhoven

18.10.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen De voorziening is als volgt opgebouwd: 18.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en Bloemenbuurt Zuid Vredesplein e.o. Dijkstraten

31-12-2014 970

1.532

9.010

21.169

11.207

12.947

Oranjetip Willem de Zwijgerweg

0

221

3.602

7.311

0

1.288

Heuvelshof Kronehoef

31-12-2013

452

66

0

1.516

NEOS

3.778

0

Oerle

4.000

0

Leuskenshei

3.695

0

-3.915

-16.975

32.800

29.075

Jovo Woondroom

Voorziening t.g.v. activa in ontwikkeling

Totaal

De bedrijfswaarde van nieuwbouwprojecten is herrekend op basis van de nieuwe richtlijnen, de geactualiseerde parameters en uitgangspunten. Door nieuwbouwprojecten neemt de totale voorziening toe met € 3,7 miljoen. In verband met het (nog) niet doorgaan van de projecten Oranjetip en Willem de Zwijgerweg (gedeeltelijk) is een bedrag van € 3,9 miljoen vrijgevallen. Tevens valt een bedrag van € 1,5 miljoen vrij als gevolg van aanpassingen met betrekking tot het project Vredesplein e.o. Een bedrag van € 12,5 miljoen is gedoteerd aan de voorziening. Hiervan betreft € 11,3 miljoen de nieuwe projecten NEOS, Oerle en Leuskenhei. 18.10.2 Overige voorzieningen De overige voorzieningen hebben het volgende verloop: 18.10.2 Overige voorzieningen (x € 1.000) Voorziening Persoonlijk Loopbaan Ontwikkeling Budget (PLOB)

Totaal

31-12-2014

31-12-2013

290

285

290

285

De voorziening voor PLOB is verhoogd conform de CAO bepalingen.


, Eindhoven

18.11 Langlopende schulden De langlopende schulden bestaan uit leningen overheid en kredietinstellingen, de Koopgarant verplichting, waarborgsommen en overige langlopende schulden en zijn als volgt samengesteld in de tijd: 18.11 Langlopende schulden (x € 1.000)

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onr. zaken VoV

Stand per 31 Resterende december looptijd 2014 1 < 5 jaar 11.405

3.029

8.376

351.317

9.881

341.436

93.537

32.740

60.797

4

0

4

265

265

0

456.528

45.915

410.613

Waarborgsommen Overige langlopende schulden

Boekwaarde

Resterende looptijd > 5 jaar

De gewogen gemiddelde rentevoet 2014 van alle leningen bedraagt 3,65% (dit is inclusief SWAPS, de leningen van de overheid en leningen van de kredietinstellingen). 18.11.1 Leningen overheid 18.11.1 en 18.11.2 Leningen overheid en Leningen kredietinstellingen (x € 1.000)

Stand per 1 januari 2014

Leningen overheid

305.603

318.790

0

52.500

52.500

1.688

35.304

36.992

94

0

94

0

28.518

28.518

11.405

351.317

362.723

Af: mutatie aflossingsverplichting Bij: mutatie boekjaar


Totaal

13.187

Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen

Leningen kredietinstellingen

Leningen overheid Van de schuld heeft € 3,08 miljoen een looptijd van 1 < 5 jaar. De schuld van € 8,37 miljoen heeft een looptijd > 5 jaar. 18.11.2 Leningen kredietinstellingen Leningen kredietinstellingen Van de schuld heeft € 9,88 miljoen een looptijd van 1 < 5 jaar. De schuld van € 341,44 miljoen heeft een looptijd > 5 jaar. Zekerheden ’thuis heeft zich verplicht de woningcomplexen, waarvan de financiering door het WSW is geborgd, niet te bezwaren of te vervreemden. Van het totaalbedrag aan leningen van € 371,3 miljoen is € 366,1 miljoen geborgd door het WSW. € 1 miljoen betreft twee renteloze leningen van de Provincie Noord-Brabant die in 2015 afgelost worden. Een lening van € 4,1 miljoen van de Gemeente Best is niet-geborgd. Nieuwe contracten Twee leningen zijn in 2013 aangetrokken en hiervan is € 10 miljoen gestort in maart 2014, met een rentepercentage van 2,175% en € 10 miljoen gestort in april 2014, met een rentepercentage van 2,44%. In 2014 zijn 4 nieuwe contracten afgesloten. Eén contract van € 10 miljoen en drie contracten


, Eindhoven

van elk € 7,5 miljoen waarvan een met een variabele hoofdsom. De rentepercentages zijn respectievelijk 2,92% en 0,75%, 1,695% en 1,925%. 18.11.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden 18.11.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden (x € 1.000)

2014

2013

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

85.980

80.000

Verminderingen / vermeerderingen

-5.947

-4.373

Schuld per 1 januari

80.033

75.627

Stand per 1 januari

Mutaties Bij: terugkoopverplichting bij overdracht

16.943

9.294

Af: terugkoop woningen verkocht onder voorwaarden

4.335

3.314

Opwaarderingen

1.716

0

0

-1.008

Afwaarderingen Resultaat KG waardestijging/daling (’thuis deel)

-820

-566

13.504

4.406

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

98.588

85.980

Verminderingen / vermeerderingen

-5.051

-5.947

93.537

80.033

Totaal mutaties Stand per 31 december

Boekwaarde

Voor de in de Koopgarantregeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt een terugkoopverplichting opgenomen omdat niet alle rechten en verplichtingen aan de koper zijn overgedragen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks aangepast met het percentage verliesdeling wat is afgesproken per verkochte woning. 18.11.4 Waarborgsommen 18.11.4 Waarborgsommen (x € 1.000)

2014

Stand per 1 januari Terugbetaalde waarborgsommen Ontvangen waarborgsommen


2013

3

6

-1

-4

2

1

4

3

De waarborgsommen hebben betrekking op dure huurwoningen en worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. 18.11.5 Overige langlopende schulden 18.11.5 Overige langlopende schulden (x € 1.000)

2014

2013

Huurgewenning Bloemenbuurt Zuid

138

125

Huurgewenning Vredesplein e.o.

127

12

265

137



, Eindhoven

18.12 Kortlopende schulden 18.12 Kortlopende schulden (x € 1.000)

2014

2013

Schulden aan kredietinstellingen

8.567

36.992

Schulden aan leveranciers

3.804

9.322

Schulden aan groepsmaatschappijen

536

536

Belastingen en premies sociale verzekeringen

3.263

6.605

Overige schulden

2.026

2.808

Overlopende passiva

8.603

9.603

26.799

65.866


Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar inclusief leningen met een restant looptijd van minder dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden. 18.13 Niet uit de balans blijkende verplichtingen en rechten 18.13.1 Bankgarantie N.V. Bank Nederlandse Gemeenten heeft zich voor een bedrag van € 63.100,- onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant gesteld tegenover de gemeente Best voor de volledige nakoming door ’thuis van de verplichting uit de overeenkomst planschade m.b.t. bebouwing van het perceel kadastraal bekend gemeente Best, sectie H, nummer 5993, gelegen aan de Heilig Hartstraat 18, 20 en 22. De bankgarantie heeft een looptijd vanaf juni 2007 tot ultimo juni 2017. Voor het project koopwoningen de Hoven Noord heeft ’thuis een bankgarantie verstrekt voor € 2,1 miljoen. De verstrekte bankgaranties verminderen de ruimte binnen de kredietfaciliteit. 18.13.2 Kredietarrangement N.V. Bank Nederlandse Gemeenten heeft een kredietfaciliteit ter beschikking gesteld van maximaal groot € 2,5 miljoen. De kredietfaciliteit bestaat uit een krediet in rekening-courant onder het bankrekeningnummer van ’thuis. Als zekerheid heeft de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten eerste pandrecht op de vorderingen uit hoofde van tussen de Bank en ’thuis gesloten overeenkomst van geldlening o/g in hoofdsom groot € 2,5 miljoen. De Financieringsovereenkomst ’thuis/BNG, waarvan het genoemde kredietarrangement met de verstrekte zekerheid een onderdeel is, eindigt in juli 2017. 18.13.3 Opdracht/Projecten in ontwikkeling Voor Materiële Vaste Activa in Ontwikkeling is op balansdatum voor een bedrag van circa € 62,5 miljoen aan opdrachten verstrekt welke nog niet zijn uitgevoerd. 18.13.4 Treasury/financiële instrumenten Basisrentelening ’thuis beschikt over 11 basisrenteleningen voor in totaal € 108 miljoen met een looptijd van 44 tot 50 jaar en een rente van gemiddeld 3,51%. De overeengekomen liquiditeitsopslag bedraagt 0,2% tot 0,4% rente. Dit voor een periode van resp. 1 à 7 jaar. Het is een lening waarbij gebruik gemaakt wordt van de relatief lagere korte rente in combinatie met een renteswap. Op deze wijze krijgt de lening een langlopend karakter. De leningen zijn geborgd door het WSW en daarmee is de swap ook gedekt voor de bank en is er geen discussie ten aanzien van 95 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

aanvullende dekking. Wel bestaat er enige onzekerheid over de toekomstige liquiditeitsopslag, die is ingevoerd ten tijde van de kredietcrisis. De verwachting bij banken, onze AFM gereguleerde externe treasury-adviseur en het WSW is dat deze liquiditeitsopslag van tijdelijke aard is, danwel beperkt in niveau zal zijn. Het blijft echter een risico waarvan we ons bewust (moeten) zijn. Derivaten op leningen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De primaire financiële instrumenten van de woningcorporatie, anders dan derivaten, dienen ter financiering van de operationele activiteiten van de groep of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Tevens ging de woningcorporatie transacties aan in derivaten, met name renteswaps, om het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de operationele en financieringsactiviteiten van de woningcorporatie. Het beleid van de woningcorporatie is om niet te handelen in financiële instrumenten. Het belangrijkste risico uit hoofde van de financiële instrumenten van de woningcorporatie is het prijsrisico bestaande uit het renterisico. De langlopende leningen van de groep hebben een variabel rentepercentage waardoor de woningcorporatie het risico loopt dat de waarde van de leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente. De woningcorporatie dekt dit risico af door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente renteswap contracten af te sluiten waarbij de woningcorporatie de variabele rente ruilt voor een vaste rente. De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De waarde in het economische verkeer van de renteswaps bestaat uit het bedrag dat de woningcorporatie zou ontvangen of betalen om deze contracten te beëindigen. De reële waarden van de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de woningcorporatie luiden als volgt: Leningnummers in combinatie met derivaat

119

120

CAP

SWAP

SWAP

nvt

SW10

SW11

Lineair

Fixe

Fixe

Bedrag (x € 1.000)

7.900

6.000

10.000

Schuldrestant (x € 1.000)

5.398

6.000

10.000

0

-4.083

-9.264

Afgesloten in jaar

2005

2006

2006

Einde looptijd in jaar

2015

2046

2046

4,75%

3,95%

4,30%

Type Nummer Soort

Marktwaarde (x € 1.000)

Vaste rente Vast rente % na 2026

118

5,19%

Bij een verdere rentedaling met 1% (100 basispunten) wijzigt de negatieve waarde van de SWAPS van € 13,3 miljoen naar € 20,5 miljoen. Bij een daling van 2% (200 basispunten) wijzigt de negatieve waarde naar € 30 miljoen. Bij overschrijding van de negatieve waarde grens van € 20 miljoen kan de bank nadere zekerheden vragen. Renterisico en marktrisico Renterisico is gedefinieerd als het totale bedrag of hoofdsom waarover in een bepaald jaar een nu nog onbekend rentepercentage betaald gaat worden. Algemeen uitgangspunt bij risicomanagement is het zoveel mogelijk spreiden van herfinancieringsmomenten en door spreiding aan te brengen in de


, Eindhoven

geldgevers. ’thuis heeft haar portefeuille op een dusdanige manier gespreid dat zij ieder jaar ruim onder de WSW norm van 15% blijft. 18.13.5 Pensioenregeling De pensioenregeling van het Pensioenfonds Woningcorporaties is een “defined benefit-regeling”. Volgens RJ 271 moet in principe de omvang van de verplichting die hieruit voortvloeit worden aangegeven. Door het ontbreken van gegevens van SPW kan deze verplichting echter niet op het niveau van ’thuis afzonderlijk worden bepaald. 18.13.6 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjaren liquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans. Op basis van het schuldrestant leningen per ultimo 2014 van € 366,16 miljoen en een obligopercentage van 3,85% bedraagt de obligoverplichting € 14,10 miljoen. 18.13.7 Terugkoopverplichting verkochte materiële vaste activa Door ’thuis zijn ultimo het verslagjaar 650 contracten afgesloten die kwalificeren als verkoop waarvoor een terugkoopplicht geldt. De totale waarde van het onderliggende vastgoed waarop de verplichting rust bedroeg bij overdracht € 93,5 miljoen. Zie verder ook toelichting bij paragraaf 18.11.3. 18.13.8 Kantoorruimte Voor Bestwijzer is sprake van een afzonderlijk contract ten bedrage van € 22.000,- per jaar. 18.13.9 Lease De resterende verplichtingen uit hoofde van met derden aangegane leaseovereenkomsten van auto's bedragen in totaal € 37.000,-. Hiervan vervalt binnen een jaar € 22.600,-. De leasecontracten zijn voor 3 tot 5 jaar aangegaan. Vier leasecontracten lopen af in 2015, 1 leasecontract is voor 3 jaar aangegaan en heeft een looptijd tot 2017. 18.13.10 Woningborg Woningborg verschaft bouwen garantiezekerheid voor kopers van aangemelde plannen. Het obligooverzicht ultimo 2010 geeft onder sectie 2 een risicobedrag kwaliteitswaarborg aan van € 2.469.000,De kwaliteitswaarborg geeft het maximale bedrag aan voor claims op gebreken. Einddatum voor deze afbouwende aansprakelijkheid is 2015. 18.13.11 Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht diende ’thuis een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient ’thuis een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. 97 Jaarrekening 2014 Woonstichting

, Eindhoven

18.14 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonstichting ’thuis en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft ’thuis naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens onderstaand steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Gedurende 2014 zijn de directeur-bestuurders opgetreden als bestuur van de verbonden partijen.


, Eindhoven

19 Toelichting op de winst- en verliesrekening 19.13 Bedrijfsopbrengsten 19.13.1 Huuropbrengsten 19.13.1 Huuropbrengsten (x € 1.000)

2014

2013

67.297

64.351

838

689

506

242

Huurderving wegens verkoop woningen

0

314

Huurderving wegens renovatie/nieuwbouw/sloop

0

119

65.952

62.987

Netto huur Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid

Totaal

De totale huurderving bedraagt 2% van de netto-huur. Hiervan is 1,07% wegens leegstand. De huurderving uit hoofde van oninbaarheid bedraagt 0,75%. De huurderving vanwege verkoop- en renovatiebeleid wordt in 2014 ten laste van respectievelijk de verkoopkosten en projectkosten gebracht. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli bedraagt 3,2%. De netto huuropbrengst ten opzichte van het vorig boekjaar is gestegen als gevolg van: 19.13.1a Mutatie netto huuropbrengsten (x € 1.000) Jaarlijkse huurverhoging / Harmonisatie / Renovaties Huurharmonisatie Verbeteringen

2014

2013

1.987

1.688

167

0

55

0

Verkoop bestaand bezit

-446

-211

Nieuwbouw in exploitatie

1.203

364

2.965

1.841

2014

2013

2.467

2.438

71

73

2.396

2.365

Totaal

19.13.2 Opbrengsten servicecontracten 19.13.2 Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000) Leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving wegens leegstand

Totaal

De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk aangepast. 19.13.3 Overheidsbijdragen Bijdragen van de gemeente in de exploitatiekosten: 19.13.3 Overheidsbijdragen (x € 1.000) Subsidie in het kader van de WMO-regeling

Totaal

2014

2013

7

14

7

14


, Eindhoven

19.13.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 19.13.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (x € 1.000) Verkoopopbrengst -/- bedrijfswaarde bestaand bezit marktconform Verkoopkosten onroerende zaken Verkoopopbrengst nieuwbouw

Totaal

2014

2013

1.503

630

-1.006

-853

871

26

1.368

-197

19.13.5 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf De toe te rekenen indirecte kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling. 19.13.5 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf (x € 1.000)

2014

2013

1.408

1.321

1.408

1.321

2014

2013

Doorbelasting uren leefbaarheid

625

616

Doorbelasting uren verkoop bestaand bezit

225

225

75

37

Overige bedrijfsopbrengsten doorbelaste uren

Totaal

19.13.6 Overige bedrijfsopbrengsten 19.13.6 Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000)

Dienstverlening VvE Overige organisatieopbrengsten

120

83


155

133

1.201

1.094

2014

2013

Totaal

19.14 Bedrijfslasten 19.14.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 19.14.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (x € 1.000) Afschrijving immateriële vaste activa ten dienste van de exploitatie Afschrijving activa in exploitatie Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal

420

380

26.461

27.394

536

655

27.417

28.429

De afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie wijkt € 22.700,- af ten opzichte van de verloopstaat op pagina 83. Het verschil wordt toegelicht op pagina 84.


, Eindhoven

19.14.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 19.14.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (x € 1.000) Onrendabele investering vervanging woonwagens Mutatie voorziening onrendabele investering nieuwbouw Overige onrendabele investeringen nieuwbouw Onrendabele investering renovaties Onrendabele investering energiebesparende maatregelen Waardevermindering materiële vaste activa in exploitatie sociaal Terugname waardevermindering MVA in exploitatie sociaal Waardeverandering als gevolg van herclassificatie naar sociaal vastgoed

Totaal

2014

2013

0

-22

3.806

16.091

1.535

16.091

11.098

0

1.444

2.196

18.605

1.238

-19.998

-139

85

0

16.575

19.364

2014

2013

1.707

871

1.707

871

2014

2013

5.861

6.209

5.861

6.209

2014

2013

907

845

907

845

2014

2013

1.156

1.136

1.156

1.136

2014

2013

19.14.3 Bijzondere waardevermindering vlottende activa 19.14.3 Bijzondere waardevermindering vlottende activa (x € 1.000) Bijzondere waardevermindering vlottende activa

Totaal

19.14.4 Lonen en Salarissen 19.14.4 Lonen en Salarissen (x € 1.000) Lonen en Salarissen

Totaal

19.14.5 Sociale lasten 19.14.5 Sociale lasten (x € 1.000) Sociale lasten

Totaal

19.14.6 Pensioenlasten 19.14.6 Pensioenlasten (x € 1.000) Pensioenlasten

Totaal

19.14.7 Lasten onderhoud 19.14.7 Lasten onderhoud (x € 1.000) Dagelijks (niet-planmatig) onderhoud Planmatig onderhoud en contract onderhoud

Totaal

3.365

3.749

12.674

11.050

16.039

14.799


, Eindhoven

19.14.8 Lasten leefbaarheid 19.14.8 Lasten leefbaarheid (x € 1.000)

Kosten leefbaarheid

Totaal

2014

2013

1.140

1.118

1.140

1.118

2014

2013

2.565

2.387

2.565

2.387

2014

2013

19.14.9 Lasten servicecontracten 19.14.9 Lasten servicecontracten (x € 1.000) Kosten servicecontracten

Totaal

19.14.10 Sectorspecifieke heffingen 19.14.10 Sectorspecifieke heffingen (x € 1.000) Verhuurderheffing

6.268

245

Bijdrageheffing saneringssteun

2.153

2.391

8.421

2.636

2014

2013

Totaal

19.14.11 Overige bedrijfslasten 19.14.11 Overige bedrijfslasten (x € 1.000) Beheerk osten Huisvestingskosten Indirecte exploitatiekosten

637

681

2.338

2.576

Overige personeelskosten

1.360

2.174

Subtotaal beheersk osten

4.335

5.431

2.666

2.540

Heffingen Belastingen Verzekeringen Subtotaal heffingen

288

275

2.954

2.815

895

1.067

14

-418

909

649

8.198

8.895

Overige bedrijfslasten Directe exploitatiekosten Overige bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten

Totaal


, Eindhoven

19.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 19.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)

2014

2013

Waardeverandering Commercieel Vastgoed in exploitatie

2.933

-5.527

Ongereal waardetoename hercl. commercieel vastgoed in exploitatie

1.041

Verkoop woningen bestaand bezit Koopgarant

4.161

0 -932

Waardeverandering verkoop Koopgarant woningen Waardeverandering terugkoopverplichting Koopgarant woningen

Totaal

-116

78

820

-566

8.840

-6.947

2014

2013

14.736

13.847

19.16 Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering 19.16 Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering (x € 1.000) Gerealiseerde herwaardering wegens afschrijving Gerealiseerde herwaardering wegens verkoop van sociaal vastgoed Gerealiseerde herwaardering wegens verkoop van commercieel vastgoed

Totaal

0

109

2.055

424

16.791

14.380

2014

2013

-878

-1.209

-878

-1.209

2014

2013

13

23

19.17 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. 19.17.1 Waardevermindering financiële vaste activa 19.17.1 Waardevermindering financiële vaste activa (x € 1.000) Afwaardering certificaten Wif

Totaal

19.17.2 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 19.17.2 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (x € 1.000) Rente financiële vaste activa Rente te vorderen BWS-subsidies Rente liquide middelen

375

-2

Rente overig

102

107

489

127

Totaal


, Eindhoven

19.17.3 Rentelasten en soortgelijke kosten 19.17.3 Rentelasten en soortgelijke kosten (x € 1.000)

2014

2013

618

195

Toegevoegde rente aan: Rente tijdens bouw Rente langlopende schulden Leningen overheid

-709

-795

-13.475

-14.997

Kredietinstellingen (liquide middelen)

-63

-13

Overige schulden

-65

-62

-13.694

-15.672

2014

2013

15

31

15

31

Leningen kredietinstellingen Rente k ortlopende schulden

Totaal

Rente tijdens bouw In 2014 is 2,2% rente toegerekend aan de projecten in aanbouw. 19.18 Belastingen 19.18.1 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 19.18.1 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (x € 1.000) Mutatie latente belastingen

Totale belastingdruk

De acute belastinglast is als volgt bepaald: (x € 1.000)

2014

Resultaat voor belastingen volgens de jaarrek ening

-6.106

Fiscaal niet geaccepteerde afschrijvingen MVA

26.461

Fiscaal afschrijvingen activa in exploitatie

-2.500

Fiscaal niet geaccepteerde waardeveranderingen MA

-7.349

Fiscaal niet geaccepteerde saneringssteun

2.153

Fiscale resultaat verkochte woningen

-1.368

Fiscaal hogere onderhoudslasten

-6.102

Fiscaal waardering kantoor

-1.900

Fiscaal afschrijving (dis)agio leningen Fiscaal activeren eigen productie Fiscaal projectresultaat nieuwbouw

300 -300 -3.289

Totaal permanente en tijdelijk e verschillen

6.106

Belastbaar bedrag

0

Verliesverrek ening

0

Verschuldigde winstbelasting

0


, Eindhoven

Verschuldigde winstbelasting Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25% en komt overeen met het tarief in 2013. De lagere effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder andere verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen, de verwerking van interest, toerekenen van onderhoudslasten en fiscaal niet geaccepteerde waardeverandering MVA. 19.18.2 Resultaat deelnemingen 19.18.2 Resultaat deelnemingen (x € 1.000) Resultaat deelneming ’thuis Holding B.V.

Totaal

2014

2013

-19

0

-19

0


, Eindhoven

20 Overige informatie 20.1 Werknemers Ultimo het jaar 2014 had Woonstichting ’thuis 109,6 medewerkers in dienst (2013: 116,13). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten inclusief stagiairs en vakantiemedewerkers. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. 20.2 Bestuurders en commissarissen 20.2.1 WNT-verantwoording 2014 Woonstichting ’thuis Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op ’thuis van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse H. Bezoldiging topfunctionarissen conform WNT

Naam Functie Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris?

Mw. H.A.M. Van der Herten*

Dhr. E.J.M. de Groot

Directeur-Bestuurder Directeur-Bestuurder 1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

0,89

1

nee

nee

ja

ja

€ 118.393

€ 147.331

(Fictieve) dienstbetrekking? Bezoldiging Beloning

€0

€0

€ 26.477

€ 29.803

Totale bezoldiging

€ 144.870

€ 177.134

Toepasselijk WNT-maximum

€ 164.828

€ 185.200

Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

* Mw. H.A.M. Van der Herten heeft een contract voor 32 uur per week en de beloning is naar rato.

Vergelijkende cijfers m.b.t. 2013: Bezoldiging topfunctionarissen conform WNT

Naam Functie Duur dienstverband in 2013 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking?



Directeur-Bestuurder Directeur-Bestuurder 1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

0,89

1

nee

nee

ja

ja

€ 115.630

€ 147.331

Bezoldiging Beloning

€0

€0

€ 26.485

€ 29.811

Totale bezoldiging

€ 142.115

€ 177.142


€ 203.453

€ 228.599

Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

* Mw. H.A.M. Van der Herten heeft een contract voor 32 uur per week en de beloning is naar rato.


, Eindhoven

20.2.2 Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hiervoor vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen conform WNT norm kan als volgt worden gespecificeerd (excl. btw): Bezoldiging toezichthoudende topfunctionarissen (Raad van Commissarissen) Mr. W.R. Ligtvoet

Naam

Functie Duur dienstverband in 2014



Voorzitter RvC

Vice-voorzitter

Voorzitter remuneratieen selectiecommissie

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

Bezoldiging € 12.600

€ 10.000

€ 10.000

Belastbare onkostenvergoedingen

€0

€0

€0

Beloningen betaalbaar op termijn

€0

€0

€0

Totale bezoldiging

€ 12.600

€ 10.000

€ 10.000


€ 13.890

€ 9.260

€ 9.260

Beloning

Mw. A.M.H. Buskes

Naam

Functie Duur dienstverband

Drs. P. Silvis

Lid remuneratieen selectiecommissie

Voorzitter auditcommissie

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12


€ 10.500


€0

€0


€0

€0

€ 10.000

€ 10.500

€ 9.260

€ 9.260

Beloning

Totale bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum

Naam

Ing. C.J. Kemps

Functie Duur dienstverband


Lid auditcommissie

Lid RvC

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12


€ 9.000


€0

€0


€0

€0

€ 10.500

€ 9.000

€ 9.260

€ 9.260

Beloning

Totale bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum

De RvC-vergoedingen zijn in 2012 gebaseerd op bestaande regelingen van de voormalige fusiepartners en geharmoniseerd tot een eenduidige regeling in 2013. Voor de WNT norm is het overgangsrecht van toepassing.


, Eindhoven

Vergelijkende cijfers m.b.t. 2013: Bezoldiging toezichthoudende topfunctionarissen (Raad van Commissarissen)

Naam

Functie Duur dienstverband in 2013

Mr. W.R. Ligtvoet



Voorzitter RvC

Vice-voorzitter RvC

Voorzitter remuneratieen selectiecommissie

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12


€ 10.000

€ 10.000


€0

€0

€0


€0

€0

€0

Totale bezoldiging

€ 12.600

€ 10.000

€ 10.000


€ 17.145

€ 11.430

€ 11.430

Beloning

Naam

Functie

Mw. A.M.H. Buskes

Drs. P. Silvis

Lid remuneratieen selectiecommissie

Voorzitter auditcommissie

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

Duur dienstverband Bezoldiging

€ 10.000

€ 10.500


€0

€0


€0

€0

Totale bezoldiging

€ 10.000

€ 10.500


€ 11.430

€ 11.430

Beloning

Naam Functie

Ing. C.J. Kemps


Lid auditcommissie

Lid RvC

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

Duur dienstverband Bezoldiging

€ 10.500

€ 9.000


€0

€0


€0

€0

Totale bezoldiging

€ 10.500

€ 9.000


€ 11.430

€ 11.430

Beloning

20.2.3 Bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (RJ) De bezoldiging van bestuurders omvat: - Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden) - Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) - Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband - Er zijn geen winstdelingen en bonusbetalingen uitgekeerd


, Eindhoven

Het totaalbedrag kan per individuele bestuurder als volgt worden gespecificeerd: Bezoldiging bestuurders conform RJ in €

Periodiek betaalde beloningen

Naam

2014

2013

2014

2013

2014

2013


129.277

131.276

26.477

26.485

0

0


158.894

158.237

29.803

29.811

0

0

288.171

289.513

56.280

56.296

0

0

Totaal


Winstdeling en Bonus

* arbeidsovereenkomst voor 32 uur per week

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd (incl. btw): Bezoldiging Raad van Commissarissen conform RJ in € Naam

Als lid van de Raad van Commissarissen

Als lid van commissies

Overige kosten vergoedingen

2014

2013

2014

2013

2014

2013

Dhr. W.R. Ligtvoet

15.246

15.246

0

0

0

0

Dhr. H.E.H.M. Salemink

12.100

12.100

0

0

0

0

Mw. M.G.P.G. Elings

10.890

10.890

1.210

1.210

0

0

Mw. A.M.H. Buskes

10.890

10.890

1.210

1.210

0

0

Dhr. P. Silvis

10.890

10.890

1.815

1.815

0

0

Dhr. C.J. Kemps

10.890

10.890

1.815

1.815

0

0

Dhr. L.A.M. van Dongen

10.890

10.890

0

0

0

0

81.796

81.796

6.050

6.050

0

0

Totaal

Alle bedragen zijn inclusief BTW. 20.3 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Accountantshonoraria (x € 1.000)

Controle van de jaarrekening

2014 PWC *

2014 EY

2014 Totaal

76

0

0

0

0

Fiscale advisering & controle

17

26

43

Andere niet-controlediensten

22

0

22

115

26

141

Andere controlewerkzaamheden

Totaal

76


, Eindhoven

Accountantshonoraria (x € 1.000)

2013 PWC *

Controle van de jaarrekening

2013 EY

2013 Totaal

149

25

Andere controlewerkzaamheden

0

0

0

Fiscale advisering

8

30

38

34

15

49

191

70

261

Andere niet-controlediensten

Totaal

174

PWC * = PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonstichting ’thuis zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). De controle van de jaarrekening wordt uitgevoerd door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De advisering en de controle van de fiscale jaarrekeningen met betrekking tot het jaar 2012 (voor de fusie) is uitgevoerd door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (voormalig Domein) en EY (voormalig Aert Swaens). De advisering en de controle van de fiscale jaarrekening 2013 van ’thuis wordt in 2014 uitgevoerd door EY. Twee keer per jaar maakt ’thuis, organisatie breed en projectmatig, gebruik van de BTW adviezen van Deloitte.

21 Statutaire resultaatbestemming Ingevolge artikel 2 van de statuten heeft Woonstichting ’thuis ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting. In verband hiermede is voorgesteld om het jaarresultaat geheel in mindering te brengen van de overige reserves.

22 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.

23 Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uit ontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het nietDAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. Verder hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan welke materiele betekenis hebben voor het jaarresultaat van Woonstichting ’thuis.


, Eindhoven

24 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.


, Eindhoven

1 Algemene beschouwing Huisvesting in huur en koop Leefbaarheid Vastgoedportefeuille Organisatie

Recommend Documents