PERSBERICHT BELEGGINGSRESULTAAT VASTNED RETAIL VERDRIEVOUDIGD TOT EUR 6,06 PER AANDEEL DANKZIJ HOGE HERWAARDERINGEN. (tussen haakjes eerste negen maanden 2004; * aangepast voor vergelijkingsdoeleinden) Beleggingsresultaat: EUR 102,1 miljoen (EUR 33,6 miljoen*); Direct beleggingsresultaat: EUR 44,8 miljoen (EUR 47,1 miljoen*); Indirect beleggingsresultaat: EUR 57,3 miljoen (EUR 13,4 miljoen negatief *); Beleggingsresultaat per aandeel: EUR 6,06 (EUR 2,03*); Direct beleggingsresultaat per aandeel: EUR 2,66 (EUR 2,85*); Eigen vermogen per aandeel op 30 september 2005: EUR 47,76 (30 september 2004: EUR 44,31*); VastNed Retail belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in haar kernlanden: Nederland, Spanje, België en Frankrijk. Het belegd vermogen bedroeg per 30 september 2005 EUR 1.413 miljoen. Resultaten eerste negen maanden 2005 Het beleggingsresultaat over de eerste negen maanden 2005 bedroeg EUR 102,1 miljoen (EUR 33,6 miljoen*). Deze verdrievoudiging van het beleggingsresultaat is te danken aan hoge positieve waardemutaties in de vastgoedportefeuille in de eerste negen maanden 2005. Samenstelling beleggingsresultaat eerste negen maanden 2005 Nettohuuropbrengsten De brutohuuropbrengsten bedroegen in de eerste negen maanden 2005 EUR 80,0 miljoen (EUR 92,0 miljoen*). Deze daling van EUR 12,0 miljoen is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille in 2004. Rekening houdend met de iets opgelopen niet doorberekende servicekosten ad EUR 1,5 miljoen (EUR 1,4 miljoen*) en de 22,7% lagere exploitatiekosten ad EUR 8,3 miljoen (EUR 10,7 miljoen*) komen de nettohuuropbrengsten uit op EUR 70,2 miljoen (EUR 79,8 miljoen*). Waardemutaties vastgoedbeleggingen De (ongerealiseerde) waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen in de eerste negen maanden 2005 EUR 63,7 miljoen (EUR 17,9 miljoen*). Een overzicht van de waardemutaties verdeeld over de eerste drie kwartalen 2005 ziet er als volgt uit: Waardemutaties vastgoedportefeuille (*EUR 1.miljoen)
Q1
Q2
Q3
9M
Nederland Spanje België Frankrijk Portugal
6,6 10,5 (2,0) 4,7 0,1
9,8 13,5 5,2 2,7 0,1
1,8 5,0 1,5 4,2 0,0
18,2 29,0 4,7 11,6 0,2
Totaal
19,9
31,3
12,5
63,7
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Het nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen bedroeg EUR 0,3 miljoen (EUR 26,5 miljoen negatief). Het grote negatieve verkoopresultaat in 2004 had betrekking op de 1
verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille. Voorts is door geringe verkopen en actuelere taxaties als gevolg van IFRS het nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen beperkt gebleven. In het derde kwartaal 2005 vond één verkoop plaats ad EUR 1,0 miljoen van een winkel aan de Grande Rue 82 te Sens (Frankrijk). Het totaalbedrag aan verkopen in 2005 beliep EUR 21,4 miljoen. Nettofinancieringskosten De nettofinancieringskosten namen met 25,6% af tot EUR 15,5 miljoen (EUR 20,9 miljoen). Dit is te danken aan gemiddeld lagere rentedragende leningen o/g ten opzichte van 2004 als gevolg van de in 2004 en 2005 gerealiseerde verkopen. Algemene kosten De algemene kosten in 2005 zijn met name als gevolg van de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille met 6,5% gedaald naar een niveau van EUR 4,8 miljoen (EUR 5,1 miljoen). Over de verslagperiode verschuldigde belasting De over de verslagperiode verschuldigde belasting is afgenomen tot EUR 1,3 miljoen (EUR 2,8 miljoen). Deze daling van 53,6% is met name te danken aan het onderbrengen van de Franse vastgoedportefeuille in het SIIC-regime met ingang van 1 januari 2005. Hierdoor opereert VastNed Retail in drie van haar vier kernlanden binnen fiscaal efficiënte structuren. Voorts heeft het niet meer in aanmerking nemen van bronheffing op de (te ontvangen) dividenden van Intervest Retail een positief effect. Mutatie latente belastingverplichtingen De mutatie latente belastingverplichtingen ad EUR 4,4 miljoen was fractioneel lager dan in de eerste negen maanden 2004. Dit hangt samen met het feit dat waardestijgingen van de Franse vastgoedportefeuille met ingang van 1 januari 2005 niet meer leiden tot het in aanmerking nemen van latente belastingverplichtingen, dankzij bovengenoemd SIIC-regime. Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het deel van het beleggingsresultaat dat toekomt aan minderheidsaandeelhouders bedroeg in de eerste negen maanden 2005 EUR 6,1 miljoen (EUR 4,3 miljoen). Deze stijging wordt met name veroorzaakt door de gunstige waardemutaties in de via Intervest Retail gehouden Belgische portefeuille. Verder wordt het object Madrid Sur met ingang van 1 juli 2005 volledig door VastNed Retail gehouden (voorheen 50,1525%). Direct en indirect beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat bedroeg in de eerste negen maanden 2005 EUR 44,8 miljoen (EUR 47,1 miljoen*). Het indirect beleggingsresultaat bedroeg in de eerste negen maanden 2005 EUR 57,3 miljoen (EUR 13,4 miljoen negatief*). Resultaten per aandeel Het direct beleggingsresultaat per aandeel bedroeg in de eerste negen maanden 2005 EUR 2,66 (EUR 2,85*), het indirect beleggingsresultaat bedroeg EUR 3,40 (EUR 0,82 negatief*) en de overige mutaties bedroegen EUR 0,03 (EUR 0,01 negatief). Vastgoedportefeuille De omvang van de vastgoedportefeuille is in de eerste negen maanden 2005 toegenomen tot EUR 1.413 miljoen (30 september 2004: EUR 1.356 miljoen*), als gevolg van positieve ongerealiseerde waardemutaties.
2
Bezettingsgraad De gemiddelde financiële bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille in de eerste negen maanden 2005 verbeterde tot 96,1% (95,6%). De bezettingsgraad in de respectievelijke landen bedroeg gedurende de eerste drie kwartalen in 2005:
Nederland Spanje België Frankrijk Portugal Italië Totaal
Q1 97,9 98,2 88,6 94,5 100,0 100,0
Q2 97,6 98,5 91,6 94,7 100,0 100,0
Q3 97,5 98,3 91,5 95,0 100,0 -
Spot 97,8 98,8 93,7 99,0 100,0 -
95,7
96,3
96,2
97,5
Het is de verwachting dat de gemiddelde bezettingsgraad de komende kwartalen iets zal verbeteren dankzij diverse verhuringen in de factory outlet te Messancy, België, en de verhuring van het object aan de Boulevard St. Germain te Parijs welke reeds in de commerciële spot bezettingsgraad per 30 september 2005 is verwerkt. Vooral als gevolg van nieuwe verhuringen in de factory outlet (bezettingsgraad 80%) namen huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives uitgedrukt in een percentage van de brutohuur toe tot 2,4% (1,7%). Eigen vermogen en financiering Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 30 september 2005 61,8% (30 september 2004: 59,3%*). De ratio lang vreemd vermogen / kort vreemd vermogen bedroeg per 30 september 2005 79/21 (30 september 2004: 69/31). Het totaal aantal geplaatste gewone aandelen bedroeg per 30 september 2005 16.903.156 stuks (30 september 2004: 16.746.189). Ontwikkelingen en vooruitzichten De directie houdt vast aan haar verwachting dat voor de resterende periode in 2005 de bestaande vastgoedportefeuille in lijn van de eerder gepubliceerde verwachting zal presteren en renteniveaus geen grote wijzigingen zullen vertonen. De inschatting is dat de door de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille vrijgekomen middelen slechts ten dele (circa EUR 50 miljoen) in het laatste kwartaal van 2005 kunnen worden geherinvesteerd. Deze herinvesteringen zullen derhalve maar beperkt bijdragen aan de groei van het direct beleggingsresultaat in 2005. Rekening houdend met het bovenstaande en verondersteld dat onverwachte negatieve gebeurtenissen, zoals faillissementen van huurders en dergelijke, uitblijven wordt voor 2005 een direct beleggingsresultaat van circa EUR 3,52 per aandeel voorzien. Rotterdam, 9 november 2005 Voor nadere inlichtingen: R.A. van Gerrevink of A.G.H. du Pont, tel. 010 2424300. Vandaag is om 10 uur ’s ochtends de analisten conference call naar aanleiding van de eerste negen maandencijfers 2005 via de VastNed-website te volgen. Interesse? Meldt u aan op www.vastned.nl
3
KERNCIJFERS
30 september 2005
31 december 2004
30 september 2004
80.037
119.476
91.989
44.836 57.250
62.238 7.993
47.068 (13.440)
102.086
70.231
33.628
1.412.526 872.651
1.360.261 847.095
1.355.995 804.362
807.300 446.815
778.701 453.610
742.098 483.943
Verhouding eigen vermogen/vastgoedbeleggingen (in %)
61,78
62,27
59,32
Bezettingsgraad (in %) Financiële bezettingsgraad
96,08
95,88
95,64
16.833.585 16.903.156
16.585.999 16.746.189
16.532.212 16.746.189
46,50 (0,02)
46,53 -
46,53 -
46,48
46,53
46,53
(3,74)
(4,24)
(4,24)
42,74
42,29
42,29
2,66 3,40
3,75 0,48
2,85 (0,82)
Beleggingsresultaat
6,06
4,23
2,03
Overige mutaties
0,03
(0,02)
(0,01)
Interim-dividend
(1,07)
Resultaten (x € 1.000,-) Brutohuuropbrengsten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Beleggingsresultaat Balans (x € 1.000,-) Vastgoedbeleggingen Eigen vermogen Eigen vermogen toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Langlopende schulden
Aantal geplaatste aandelen Gemiddeld aantal gewone aandelen Gewone aandelen Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per aandeel primo (incl. slotdividend) Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39
Slotdividend vorig boekjaar Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per aandeel primo (excl. slotdividend) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat
-
-
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per aandeel ultimo (incl. slotdividend)
47,76
46,50
44,31
Beurskoers (ultimo)
54,75
53,50
46,70
Premium (in %)
14,64
15,05
5,39
4
GECONSOLIDEERDE BALANS (x € 1.000,-) 30 september 2005
31 december 2004
30 september 2004
Activa Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoedbeleggingen in renovatie Overlopende activa in verband met huurincentives
1.404.398 3.054 3.577
1.353.474 3.494 2.645
1.348.970 3.860 2.517
Vastgoedbeleggingen in pijplijn
1.411.029 1.497
1.359.613 648
1.355.347 648
Totaal vastgoedbeleggingen
1.412.526
1.360.261
1.355.995
804 2
783 -
813 -
1.413.332
1.361.044
1.356.808
Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen
12.425 923 11.041
14.751 37.216
117.303 13.591
Totaal vlottende activa
24.389
51.967
130.894
1.437.721
1.413.011
1.487.702
Materiële vaste activa Financiële derivaten Totaal vaste activa
Totaal activa Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten Overige reserves Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
84.516 443.125 (689) 178.262
83.731 443.966 180.773
83.731 443.966 180.773
102.086
70.231
33.628
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
807.300
778.701
742.098
65.351
68.394
62.264
Totaal eigen vermogen
872.651
847.095
804.362
Latente belastingverplichtingen Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Langlopende rentedragende leningen o/g Langlopende belastingschulden Waarborgsommen en overige langlopende schulden
21.571 1.099 404.322 9.696 10.127
18.710 1.195 411.846 9.696 12.163
31.795 1.248 437.826 13.074
Totaal langlopende schulden
446.815
453.610
483.943
75.421 4.211 950 6.129 31.544
68.386 12.212 5.377 26.331
156.365 10.911 2.172 29.949
118.255
112.306
199.397
1.437.721
1.413.011
1.487.702
Eigen vermogen minderheidsbelangen
Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Financiële derivaten Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva
5
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (x € 1.000,-) 01.01-30.09 2005
01.01-30.09 2004
3e kwartaal 2005
3e kwartaal 2004
Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten
80.037 (1.516) (8.300)
91.989 (1.430) (10.743)
26.417 (510) (2.922)
27.113 (169) (2.705)
Nettohuuropbrengsten
70.221
79.816
22.985
24.239
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie
64.276 (540)
18.519 (602)
12.532 (32)
42 -
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen
63.736
17.917
12.500
42
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
284
(26.539)
(57)
831
Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
134.241
71.194
35.428
25.112
Lasten Financiële opbrengsten Financiële kosten Waardemutaties financiële derivaten
405 (15.898) (27)
2.647 (23.514) -
53 (5.167) -
2.425 (7.878) -
Nettofinancieringskosten
(15.520)
(20.867)
(5.114)
(5.453)
(4.808)
(5.140)
(1.659)
(1.347)
Totaal lasten
(20.328)
(26.007)
(6.773)
(6.800)
Beleggingsresultaat voor belastingen
113.913
45.187
28.655
18.312
Algemene kosten
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Mutatie latente belastingverplichtingen
Beleggingsresultaat na belastingen Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Per aandeel (x € 1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
(1.285) (4.419)
(2.772) (4.513)
(332) (698)
(890) (832)
(5.704)
(7.285)
(1.030)
(1.722)
37.902
27.625
16.590
(4.274)
(1.960)
(1.171)
102.086
33.628
25.665
15.419
6,06
2,03
1,52
0,93
6,06
2,03
1,52
0,93
108.209 (6.123)
6
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (x € 1.000,-) 01.01-30.09 2005
01.01-30.09 2004
108.209
37.902
(63.736) (284) 15.520 5.704
(17.917) 26.539 20.867 7.285
65.413
74.676
Kasstroom uit operationele activiteiten Beleggingsresultaat Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Nettofinancieringskosten Belastingen naar de winst Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen Mutatie vlottende activa Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorzieningen
Betaalde interest (per saldo) Betaalde belastingen naar de winst Kasstroom uit operationele activiteiten
1.161 4.353 (96)
(2.782) (4.927) (102)
70.831
66.865
(13.864) (3.014)
(22.191) (2.041)
53.953
42.633
(12.443) 21.351
(4.914) 34.225
8.908
29.311
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten Verkoop vastgoedbeleggingen Kasstroom vastgoed Mutatie materiële vaste activa
(21)
(50)
8.887
29.261
Emissies Uitgekeerd dividend Opgenomen rentedragende schulden Aflossing rentedragende schulden
(77.931) 32.035 (43.119)
14.732 (62.283) 11.350 (41.702)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
(89.015)
(77.903)
Netto toename/(afname) liquide middelen
(26.175)
(6.009)
Liquide middelen per 1 januari
37.216
19.600
Liquide middelen ultimo
11.041
13.591
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten
7
MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN AANDEELHOUDERS VASTNED RETAIL (x € 1.000,-) 01.01-30.09 2005 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per 1 januari
778.701
Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
-
44.836
47.558
57.250
(13.930)
102.086
Waardemutaties financiële derivaten
33.628
(342) -
Emissies Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend in contanten Kosten stockdividend
751.342
(364)
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
Opbrengst emissies Kosten emissies
01.01-30.09 2004
14.950 (218)
(54.638) (18.087) (56)
14.732 (57.559) (45)
Dividenduitkering
(72.781)
(57.604)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per 30 september
807.300
742.098
8
DIRECT EN INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT (x € 1.000,-) 01.01-30.09 2005
01.01-30.09 2004
3e kwartaal 2005
3e kwartaal 2004
Direct beleggingsresultaat Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten
80.037 (1.516) (8.300)
91.989 (1.430) (10.743)
26.417 (510) (2.922)
27.113 (169) (2.705)
Nettohuuropbrengsten
70.221
79.816
22.985
24.239
Financiële opbrengsten Financiële kosten
405 (15.898)
2.647 (23.514)
53 (5.167)
2.425 (7.878)
(15.493)
(20.867)
(5.114)
(5.453)
Algemene kosten
(4.808)
(5.140)
(1.659)
(1.347)
Direct beleggingsresultaat voor belastingen
49.920
53.809
16.212
17.439
Over verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst
(1.285)
(2.772)
Direct beleggingsresultaat na belastingen
48.635
51.037
15.880
16.549
Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
(3.799)
(3.969)
(1.107)
(1.320)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
44.836
47.068
14.773
15.229
Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
63.736 284
17.917 (26.539)
12.500 (57)
Waardemutaties financiële derivaten
(27)
-
(332)
(890)
42 831
-
-
12.443
873
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen
63.993
(8.622)
Mutatie latente belastingverplichtingen
(4.419)
(4.513)
Indirect beleggingsresultaat na belastingen
59.574
(13.135)
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
(2.324)
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
57.250
(13.440)
10.892
190
102.086
33.628
25.665
15.419
2,66
2,85
0,88
0,92
3,40
(0,82)
0,64
0,01
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail
(305)
(698) 11.745 (853)
(832) 41 149
9
GESEGMENTEERDE INFORMATIE (x € 1.000,-)
Vastgoedbeleggingen 30 september 2005 2004 Nederland Spanje België Frankrijk Portugal Italië Duitsland
Brutohuuropbrengsten 01.01-30.09 2005 2004
Exploitatiekosten inclusief niet doorberekende servicekosten 01.01-30.09 2005 2004
Nettohuuropbrengsten 01.01-30.09 2005 2004
562.682 372.091 262.328 204.065 11.360 -
531.258 333.580 255.884 190.282 10.430 34.561 -
32.945 20.663 13.706 11.401 777 545 -
33.041 20.489 14.454 11.863 745 2.105 9.292
4.363 2.041 2.342 977 58 35 -
4.081 2.151 1.797 1.010 28 187 2.919
28.582 18.622 11.364 10.424 719 510 -
28.960 18.338 12.657 10.853 717 1.918 6.373
1.412.526
1.355.995
80.037
91.989
9.816
12.173
70.221
79.816
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 01.01-30.09 2005 2004
Waardemutaties vastgoedbeleggingen 01.01-30.09 2005 2004
Mutatie latente belastingverplichtingen 01.01-30.09 2005 2004
Totaal 01.01-30.09 2005 2004
Nederland Spanje België Frankrijk Portugal Italië Duitsland
242 99 (2) (55) -
2.339 662 575 2.985 (33.100)
18.192 28.973 4.664 11.667 240 -
5.435 7.519 2.501 2.462 -
(4.800) 26 355 -
(2.228) (2.020) (37) (228) -
18.434 24.173 4.763 11.665 266 300 -
7.774 5.953 3.076 3.427 (37) (228) (33.100)
Waarvan toekomend aan derden
284 (14)
(26.539) (60)
63.736 (2.345)
17.917 (416)
(4.419) 24
(4.513) 171
59.601 (2.335)
(13.135) (305)
270
(26.599)
61.391
17.501
(4.395)
(4.342)
57.266
(13.440)
Op de cijfers over de eerste negen maanden van 2005 is geen accountantscontrole toegepast Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de website van VastNed Retail, www.vastned.nl (investor relations -> publicaties)
10
