Szentesi Közös Önkormányzati Hivatal Szentes, Kossuth tér 6. tel:63/510 339 I-4184-4/2013. szám
Tárgy: az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérletéről szóló 19/1999.(VII. 10.) KT. számú rendelet módosítása Mell.: rendelet-tervezet
Szentes Város Önkormányzata Képviselő-testülete Szentes Tisztelt Képviselő-testület! Az Önkormányzat Szociális Bizottsága javasolja, hogy tekintettel a nagyon magas lakbérhátralékra, lakásaink egy részét piaci alapon adjuk bérbe. Ez lehetővé tenné, hogy hosszabb távon csökkenjen behajthatatlan adósságunk mértéke. A piaci alapon történő bérbeadás a lakástörvény (1993. évi LXXVIII törvény, továbbiakban Ltv.) és a helyi önkormányzati rendelet (19/1999.(VII.10.)KT rendelet, továbbiakban Ök. rend.) szabályai szerint ma sem lehetetlen, csak korlátozott. Ök. rend. 10§ /2/ bek. Az önkormányzat tulajdonában álló bérlakásokat elsősorban szociális, jövedelmi és vagyoni helyzet alapján kell bérbe adni, ettől eltérni csak a Szociális Bizottság egyetértése esetén a polgármester engedélyével lehet. Pályázat útján, piaci feltételek szerint akkor lehet önkormányzati tulajdonú lakást bérbe adni, ha a bérbe adható lakások minőségi összetétele alapján nincs fizetőképes kereslet a szociálisan rászorulók köréből. Ezt a bekezdést kellene módosítani ahhoz, hogy a lakások egy részét piaci alapon lehessen hasznosítani. Szeretném azonban a törvény és a helyi rendelet szabályait részletesebben ismertetni Önökkel, hogy megalapozott döntést tudjanak hozni. Ltv. 34§ /1/-/2/ és /4/-/5/ (1) Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét a) szociális helyzet alapján, vagy b) költségelven, vagy c) piaci alapon történő bérbeadás figyelembevételével önkormányzati rendelet állapítja meg. (2) A szociális helyzet alapján bérbe adott, illetőleg az állami lakás lakbérének mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, valamint a 10. § rendelkezéseinek megfelelően a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatás alapján, továbbá a 13. § (2) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell meghatározni.
2 (4) A költségelven bérbe adott lakás lakbérének mértékét a lakás (2) bekezdésben meghatározott alapvető jellemzői, továbbá a 10. § és a 13. § (1) bekezdésének rendelkezései alapján úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek. (5) A piaci alapon bérbe adott lakás lakbérének mértékét a (4) bekezdésben foglaltak figyelembevételével úgy kell megállapítani, hogy az önkormányzat ebből származó bevételei nyereséget is tartalmazzanak. ( 10. § (1) A bérbeadó köteles gondoskodni
a) az épület karbantartásáról; b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról; c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. 13. § (1) A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik. (2) Az (1) bekezdésben említett munkák elvégzése a szociális helyzet alapján bérbe adott és az állami lakás esetén a bérlőt terheli, a szerződés megkötésekor azonban a fizetendő lakbér összegét ennek figyelembevételével kell megállapítani.) A szociális helyzet alapján bérbe adott lakások lakbérének mértékét a Képviselőtestület 2007. május 1-től az alábbiak szerint szabályozza városunkban: Sorszá m 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Lakás komfortfokozata Összkomfortos lakás esetén Komfortos, gázfűtéses lakás és komfortos egylakásos családi ház esetén Komfortos egyéb lakás esetén Félkomfortos lakás esetén Komfort nélküli lakás esetén Szükséglakás esetén
Lakás lakbére Ft/hó/m2 200,- + ÁFA 183,- + ÁFA 166,- + ÁFA 79,- + ÁFA 53,- + ÁFA 28,- + ÁFA
A lakbéremelés legutóbb nagyon jelentős volt (mintegy 150 %-kal lett több), mert az volt az elképzelés, hogy a bérleti díjak közelítsenek a piaci árakhoz, a támogatást pedig ne a lakás, hanem a bérlő kapja. A lakbér most a piaci árak fele-harmada. A lakbérhátralék pedig mintegy az ötszörösére nőtt. A helyi rendelet az alábbiak szerint szabályozza a költségelven és a piaci alapon kiadott ingatlanok bérleti díját. Ök.rend. 17.§
/1/ A piaci feltételekkel, pályázat útján bérbe adható lakások jegyzékét - a Szociális Bizottság döntése után - a Polgármester nyilvánosan közzéteszi. /2/ A pályázatot akkor kell kiírni, ha van üresen álló, bérbe adható lakás, vagy a bérbeadás időpontja előre tervezhető. /3/ A pályázati kiírásnak tartalmaznia kell a lakás címét, komfortfokozatát, nagyságát, a piaci bérleti díjat, a lakás megtekinthetőségének időpontját, a pályázat benyújtásának határidejét.
3 /4/ A lakás piaci bérleti díját úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadó a pályázat kiírása előtt megállapítja a megpályázható lakás költségalapú bérét és arra 100% bevételi nyereséget számol. /5/ Piaci feltételekkel önkormányzati tulajdonú bérlakást csak lakás céljára, határozott időre, maximum 3 évre lehet bérbe adni. A határozott idő eltelte után új, nyilvános pályázatot kell írni, miután a piaci bérleti díjat a /4/ bekezdésben leírtak szerint ismét megállapítják. A lakásban lakó bérlőnek előbérleti joga van. /6/ Amennyiben a meghirdetett lakás bérleti jogára többen nyújtottak be pályázatot, a lakást a több kiskorú gyermeket nevelő pályázónak kell adni. Az azonos feltételekkel pályázók közül sorsolással kell eldönteni, hogy ki kapja meg a bérleti jogot. /7/ A bérleti jog pályázat útján történő megszerzéséről a Szociális Bizottság dönt a fenti szabályok betartásával. A piaci alapon kiadott lakások esetében a Képviselő-testület adhat még szempontokat a bérbeadás feltételeként, de a lakbért nem bocsáthatja licitre (nem szabhatja meg azt a feltételt, hogy az lesz a lakás bérlője, aki több lakbért fizet). Ezt részletesen magyarázza a törvény kommentárja, de más itt nem idézett állásfoglalások is.
A törvény nem változtat azon az alapelven, hogy az önkormányzati és az állami lakások lakbére - ellentétben az egyéb tulajdonú lakásokkal, és (tulajdonformától függetlenül) a nem lakás céljára szolgáló helyiségekkel - a jövőben sem lehet „szabad megállapodás” tárgya. A szociálisan rászoruló családokról történő gondoskodás feladatának teljesítése mellett, a nem szociális jellegű elhelyezéseknél is a helyi lakásgazdálkodási célokat kell elérni (munkahelyteremtéshez kapcsolódva a településen, más módon lakáshoz jutni nem képes dolgozók időleges vagy végleges letelepítése, stb.). Így a fizetendő lakbérnek illetve a lakbér változásainak - a helyi lakásgazdálkodási célok alapján az elhelyezések meghatározott bérlői körhöz kötöttsége miatt - a leendő bérlők számára kiszámíthatónak kell lenniük. Mindezekre tekintettel a törvény meghatározza a szociális, a költségelvű, és a piaci lakbérmérték önkormányzati rendeleti szabályozásához irányadó szempontokat, világossá téve, hogy a lakbérek mértéke a bérbeadás jellege szerint differenciálható. Kifejezetten a gazdasági körülményekből adódik, hogy az önkormányzatoknak a szociális helyzetük miatt rászoruló családok tekintetében a lakásra - jelenleg még - alacsony (a törvény 10. §-a szerinti épület-üzemeltetési és karbantartási költségeket tartalmazó) lakbérmértéket kell szabályozniuk, mert a költségelvű, vagy a piaci lakbér megfizetéséhez elegendő támogatási forrással az önkormányzatok még nem rendelkeznek. A törvény egyértelművé teszi azt is, hogy a költségelvű és a piaci bérlet esetén a lakbérben a lakáson belüli feladatok bérbeadó által történő elvégzésének költségei jelentik a szociális bérlethez képest azt a többletet, ami a lakbérben érvényesíthető, illetve ami piaci bérletnél nyereség beszámítására is módot ad. Továbbra sem változik azonban, hogy - függetlenül a bérbeadás jellegétől - a rendeletben megállapított, a konkrét lakásra vonatkozó lakbérmérték szerint havi lakbér összege kizárólag a helyi rendelet módosítása esetén változtatható, illetve emelhető. Ez azt jelenti, hogy például a piaci bérletre irányadó összkomfortos 800 Ft/négyzetméter lakbérmérték szerint egy 50 négyzetméteres lakásra fizetendő havi 40 ezer forintos lakbérre a pályázati kiírás esetén licitáltatni nem lehet, illetve ettől az összegtől a bérbeadó és a bérlő megállapodással sem térhet el. Az eltérés csak a helyi rendelet módosítása esetén, a szabályozott új lakbérmérték alapján történhet meg a szociális, a költségelvű és a piaci lakbérnél egyaránt. Ezek a rendelkezések megakadályozzák az olyan - téves értelmezésen alapuló törvénysértő, de a gyakorlatban többször (a közelmúltban is) tapasztalt „megoldásokat”, melyek a pályázati licitálás vagy a közvetlen megegyezés alapján lényegében az
4 önkormányzati lakbért szabad megállapodás tárgyává teszik, kiszolgáltatva ezzel a bérlőket az előre nem kiszámítható lakbérek megfizetése tekintetében. Jelenleg összesen 4.fő bérlő fizet piaci lakbért. A Szociális Bizottság több alkalommal tárgyalta a módosítás lehetőségét keresve a legjobb megoldásokat és a rendelettervezetben leírt javaslatot teszi figyelemmel arra, hogy a város tulajdonában lévő lakások bérbeadásának elsősorban szociális feladatokat kell megoldani. A Ltv 3.§ /1/ bekezdése megengedi, hogy . …önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén szabályozhatja a Ptk. rendelkezéseinek megfelelő óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit. (A Polgári Törvénykönyv 270-271 §-ának szabályai szerint az óvadék valamely követelés biztosítására pénzen, bankszámla-követelésen, értékpapíron, egyéb, külön törvényben meghatározott pénzügyi eszközön és hitelkövetelésen az erre irányuló szerződéssel és az óvadék tárgyának átadásával alapítható jog. Kielégítési joga megnyílásakor a jogosult az óvadékkal biztosított követelését az óvadék tárgyából közvetlenül kielégítheti, ha az óvadék tárgya pénz, bankszámla-követelés, nyilvánosan jegyzett piaci árral vagy egyébként az adott időpontban a felektől függetlenül meghatározható árral rendelkező értékpapír vagy egyéb pénzügyi eszköz... A jogosult minden esetben köteles a kötelezettel ésszerű időn belül elszámolni, és a követelését és annak járulékait meghaladó fedezetet, illetve - értékesítés esetén - a követelését, annak járulékait és az értékesítéssel kapcsolatos költségeket meghaladó bevételt a kötelezett részére kiadni.) Tekintettel arra, hogy az önkormányzat tulajdonában álló lakások piaci feltételekkel történő bérbeadásának elsődleges célja, hogy hosszútávon csökkenjen a lakbérhátralék, helyesnek láttam az óvadék intézményét is alkalmazni. Kérem, hogy a rendelettervezetet szíveskedjenek megvitatni és ha egyetértenek céljaival, fogadják el. Szentes, 2013. május 31. Csányiné dr. Bakró-Nagy Vera irodavezető
Szentes Város Önkormányzata Képviselő-testülete ……/2013.( VI….) önkormányzati rendelete az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérletéről szóló 19/1999.(VII. 10) KT számú rendelet módosításáról Szentes Város Önkormányzata Képviselő-testülete Magyarország Alaptörvénye 32. cikk /1/ bekezdés a./ pontja, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 42.§ 1./pontja és a lakások és helyiségek bérletére valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 3.§ /1/ bekezdése felhatalmazása alapján az alábbi rendeletet alkotja. 1.§ Az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérletéről szóló 19/1999. (VII.19.) KT rendelet (továbbiakban: Rendelet) 10.§-a az alábbi /3/ bekezdéssel egészül ki: /3/ Az önkormányzati tulajdonú lakások legfeljebb 5 %-a – a Szociális Bizottság döntése alapján – pályázat útján, piaci feltételek szerint is hasznosítható. A pályázat egyfordulós. Amennyiben nincs pályázó a lakást szociális bérlakásként kell hasznosítani. 2.§ /1/ A Rendelet 17.§ /4/ bekezdése helyébe az alábbi rendelkezés lép: /4/ A lakás piaci bérleti díja 400 forint havonta, négyzetméterenként. Ez a díj nem tartalmazza a fizetendő általános forgalmi adót. /2/ A Rendelet 17.§ /5/ bekezdése helyébe az alábbi rendelkezés lép: /5/ Piaci feltételekkel önkormányzati tulajdonú bérlakást csak lakás céljára, határozott időre, legfeljebb 3 évre lehet bérbe adni. A határozott idő letelte után ismét nyilvános pályázatot kell kiírni. A lakásban lakó bérlőnek előbérleti joga van. /3/ A Rendelet 17.§ /6/ bekezdése helyébe az alábbi rendelkezés lép: /6/ A pályázat benyújtásának feltételei:
a.) Egyedülálló pályázó esetén legalább a minimálbér másfélszeresét, egyébként családtagonként legalább a minimálbért elérő jövedelem igazolása (2013-ban a nettó minimálbér ~64 200 forint). b.) Amennyiben a fenti jövedelem munkabér, legalább fél éve meglevő és még legalább fél évig tartó munkaviszony igazolása
Több pályázó esetén elsősorban az kapja meg a bérleti jogot, akinek a szakértelmére a városnak nagyobb szüksége van, másodsorban az, aki több személy lakhatását oldja meg, végezetül az, akinek magasabb a jövedelme.
2 /4/ A Rendelet 17.§ -a az alábbi /8/-/9/ bekezdéssel egészül ki: /8/ Az önkormányzati tulajdonú lakást piaci alapon bérlő személynek a szerződéskötéskor kettő hónapi lakbérnek megfelelő óvadékot (pénzben) kell letétbe helyeznie Szentes Város Önkormányzata számlájára. Az óvadékot csak a lakásbérleti jogviszony megszűnésekor lakbérhátralék kifizetésére, vagy a lakás lakhatóvá tételére szabad közvetlenül felhasználni. A felhasználásról el kell számolni. Az óvadék a mindenkori jegybanki alapkamattal kamatozik. Az óvadék összege a szerződés megszűntekor, ha felhasználásának nem volt indoka, kamatostul visszajár. /9/ Az önkormányzati tulajdonú lakást piaci alapon bérlő személynek kettő hónapi lakbérhátralék felhalmozódása után fel kell mondani, és a lakást el kell hagynia. Ezt a tényt a lakásbérleti szerződésbe bele kell foglalni. A kötelező felmondás alól csak Szentes Város Önkormányzata Képviselő-testülete adhat felmentést. 3. § A Rendelet 10. § (2) bekezdés 2. mondata hatályát veszti. 4. § /1/ Ez a Rendelet 2013. augusztus 1-én lép hatályba. /2/ Az e rendeletben meghatározott piaci lakbért az eddig is piaci lakbért fizetőkkel a rendelet elfogadásakor ismertetni kell, de csak 2013. szeptember 1-től lehet esetükben alkalmazni. Dr. Sztantics Csaba jegyző
Szirbik Imre polgármester
