ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12/08/130 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 375 ve Velké Kraši včetně všech součástí a příslušenství.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Brno–Město, exekutor JUDr.Karel Urban Minská 54 616 00 Brno k č.j. 97EX 4990/11 48
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle standardních metod stanovení ceny obvyklé
Oceněno ke dni:
15.srpna 2012
Posudek vypracoval:
Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289/4 790 01 Jeseník
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu, kopii výpisu z KN, kopii katastrální mapy a fotodokumentaci. V Jeseníku, dne 15.srpna 2012
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je umístěn na okraji obce Velká Kraš, místní části Fojtova Kraš, u místní komunikace v zástavbě rodinných domů. Dům je zděný se sedlovou střechou, je částečně podsklepen, má dvě nadzemní podlaží a velký půdní prostor. Jedná se o bývalý mlýn s obytnou částí a hospodářským zázemím. Dům je napojen na vlastní studnu, kanalizace je napojena na vlastní žumpu, dům je napojen na veřejné rozvody NN. Přístup a příjezd je jednak přímo z místní zpevněné komunikace a také ze státní komunikace. Dle sdělení KÚ Jeseník byl dům postaven okolo roku 1892, na domě je zanedbána záchovná údržba, před cca 18 lety byla provedena modernizace rodinného domu (zřízeno ÚT, zřízeno sociální zařízení, opraveny rozvody inženýrských sítí, do hlavních nosných konstrukcí však zasahováno nebylo. K domu náleží objekt bývalé mlýnice, tato je ve zhoršeném technickém stavu, je s ní však ve věcné hodnotě uvažováno. Naopak stodola, je v havarijním technickém stavu a není zohledněna ve věcné hodnotě. Při místním šetření nebyl znalec vpuštěn do objektu, proběhla jen prohlídka exteriéru. Dle sdělení vlastníka však interiéry od roku 2006, kdy jsem prováděl ocenění pro bankovní účely, zůstaly v původním stavu.
1.2 Podklady pro vypracování posudku objednávka ocenění, výpis z KN, kopie katastrální mapy, prohlídka nemovitosti ze dne 20.7.2012, ověření stáří u KÚ Jeseník, vlastní tržní ocenění č. 20/06/2006 ze dne 7.6. 2006
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 88, pro k.ú. Fojtova Kraš, obec Velká Kraš zapsán Nováková Vlasta 790 58 Velká Krač č.p. 375
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Objekt bývalého mlýna 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 3) Pozemky
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ, VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY : Dle katalogů ÚRS Praha nelze nalézt srovnatelný objekt, neboť oceňovaná budova je specifická. Jako věcná hodnota bude použita věcná hodnota stanovená podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012 bez použití koef. prodejnosti. Je proveden pouze výpočet věcné hodnoty hlavní stavby, mlýna a pozemků, ostatní objekty a trvalé porosty mají minimální hodnotu a nejsou dominantní ve věcné hodnotě.
2.1 Objekt bývalého mlýna Oceněno podle § 3, přílohy č.3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o zděný objekt, vnitřní konstrukce jsou dřevěné, stropy trámové, krov sedlový. krytý břidlicí, nejsou zde inž. sítě ani zařizovací předměty. Omítky jsou vápenné podlahy dřevěné, dveře náplňové. Objekt je značně poškozený, zatéká do něj, dochází i k devastaci nosných konstrukcí. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: SKP: 46.21.15.3..2 Typ podle účelu užití: K - Skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 15,45*12,15*2,80+8,50*6,60*2,80 Vrchní stavba 15,45*12,15*6,30+8,50*6,60*6,30 Zastřešení 15,45*12,15*4,20*0,50+8,45*6,60* 3,30*0,50
= =
682.69 m3 1536.05 m3
=
486.23 m3
_________________________________________ 3
celkem =
2704.97 m
2.1.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.PP 1.NP 2.NP
15,45*12,15+8,50*6,60 243.82 m2 0.00 m 243,82 243.82 m2 0.00 m 243,82 243.82 m2 0.00 m
-3-
2.90 m 2.60 m 2.30 m
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 243.82 m2 a prům.výška podlaží je 2.60 m. 2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 7. 10. 11. 12. 14. 16. 17. 25.
Základy vč. zemních prací podstandard Úpravy vnitřních povrchů podstandard Schody podstandard Dveře podstandard Vrata podstandard Povrchy podlah podstandard Elektroinstalace chybí Bleskosvod chybí Ostatní chybí
0.12300
100%
-0.123
0.06000
100%
-0.06
0.00700
100%
-0.007
0.02100
100%
-0.021
0.02400
100%
-0.024
0.04900
100%
-0.049
0.04800
100%
-0.048*1.852
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.05200
100%
-0.052*1.852 ________________________________________________
-0.47661 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.47661) = 0.7426 2.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 120 let a životnosti 140 let činí základní opotřebení stavby 85.7143%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 243.82 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 2.60 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
-4-
= Kč
1.468,-
x 1.0750 x 0.9471 x 1.3769 x 0.7426 x 0.8500 x 1.8730
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) (Kp z přílohy č.39 = 1.0000, korekce * 0.8000)
x 0.8000 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 2704.97 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.946,41 5.264.980,66 5.264.980,66 4.475.233,56 789.747,10
_______________________________________________________________________________________________________________
Objekt bývalého mlýna
Cena celkem Kč
789.747,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. Oceněno podle § 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. 2.2.1 Popis Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
% dokonč.
-5-
konstrukce
Provedení
% dokonč.
základy
z prostého betonu
100
střešní krytina
břidlice, eternit
100
izol. proti zem. vlhk. sv. nosné konstrukce
s izolací vodorovnou zděné
100 100
obvodové stěny vnější úpr. povrchů
100 100
stropy krov
dřevěné trámové sedlový
100 100
vnitřní úpr. stěn schodiště
zděné 60 cm omítka vápenná poškozená vápenná omítka štuková kamenné
Provedení
% dokonč.
100 100
Popis vybavení Provedení okna dveře podlahy obyt. místn. podlahy nebyt. místn. vytápění elektro
dřevěná kastlová hladké lakované a náplňové dřevotříska a koberce keramic. dlažba+teras.dlažba ústřední na tuhá paliva světelný a motorový rozvod
% dokonč.
100 100 100 100 100 100
rozvod vody rozvod plynu zdroj teplé vody vybav. kuchyně vybav. koupelny vybav. WC
studené a teplé ne el. boiler el. sporák vana, sprcha, umyvadlo kombi WC
100 100 100 100 100 100
Výčet místností
1. PP chodba sklep sklep sklep
Celkem Podlahová plocha celkem:
1. NP 8,40 4,80 10,20 19,80
2
m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 43,20 m2
II. NP
chodba se schodištěm WC + koupelna chodba kuchyně pokoj pokoj pokoj pokoj jídelna kotelna
Celkem
2
29,16 7,59 4,20 15,36 15,60 32,00 16,50 16,50 7,48 25,16
m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 169,55 m2
chodba se schodištěm pokoj pokoj pokoj kuchyně koupelna +WC chodba kuchyně koupelna WC pokoj Celkem
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 112,05 m2 324,80 m2 8,20 15,80 17,63 25.,5 5,22 4,86 2,00 11,60 2,50 1,4 17,34
2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 2.2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 3,15*5,40*2,10+5,70*3,40*2,10+ 4,85*3,64*2,10+1,15*8,10*2,10 Vrchní stavba 11,90*14,40*4,00+7,15*4,00*4,00+ 2,70*6,95*4,00+11,90*14,40*2,85 Zastřešení 11,90*14,40*0,50*4,80
=
133.05 m3
= =
1363.28 m3 411.26 m3
_________________________________________ 3
celkem =
2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení
Podíl -6-
1907.59 m
Úroveň vybavení
Obj.podíl
části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 3. 5. 6. 8. 9. 21. 23.
26.
Základy vč. zemních prací podstandard Stropy podstandard Krytiny střech podstandard Klempířské konstrukce podstandard Fasádní omítky podstandard Vnější obklady chybí Instalace plynu chybí Vybavení kuchyní chybí nadstandard Ostatní chybí
0.07100
100%
-0.071
0.08400
10%
-0.0084
0.03200
100%
-0.032
0.00800
100%
-0.008
0.03100
100%
-0.031
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.00500 0.00500
50% 50%
-0.0025*1.852 0.0025
0.03600
100%
-0.036*1.852 ________________________________________________
-0.23587 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.23587) = 0.8726 2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 120 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80%. 2.2.6 Výpočet ceny objektu (§ 5 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) (Kp z přílohy č.39 = 0.7270, korekce * 0.8000)
= Kč
1.975,x 1.0000 x 0.8726 x 0.8500 x 1.8280 x 0.5816
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1907.59 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 80% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.557,41 2.970.899,74 2.970.899,74 2.376.719,79 594.179,95
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou č.p.
Cena celkem Kč
594.180,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
2.3 Pozemky Oceněno srovnávací metodou. 2.3.1 Popis Jedná se o pozemek parc.č. st. 5/1, zast. plocha a nádvoří, o výměře 3203 a pozemek parc.č. st. 5/2, zast. plocha a nádvoří, o výměře 82m2 . Dále se jedná o pozemek parc.č. 19/1, zahrada, o výměře 1532m2 . Pozemky lze napojit na veřejné rozvody NN, je přístupný z místní zpevněné komunikace. Nachází se na okraji obce. 2.3.2 Výměra pozemků Výměra pozemku 3203+82+1532
=
4817.00 m2
2.3.3 Výpočet ceny pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 pozemku Cena za celou výměru 4817.00 m2
= Kč = Kč
40,192.680,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Pozemky
192.680,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
3. REKAPITULACE VĚCNÉ HODNOTY 1) Objekt bývalého mlýna 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 3) Pozemky
Kč Kč Kč
789.747,594.180,192.680,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
1.576.607,1.576.610,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionpětsetsedmdesátšesttisícšestsetdeset Kč
4. VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY : Výpočet není proveden, neboť s pronájmy rodinných domů se na Jesenicku běžně neobchoduje. Výnosová hodnota by tedy byla neobjektivní, zkreslená.
5. ZÁVĚR : a) srovnání metodou srovnávací Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců v okrese Jeseník. V současné době je na obdobném segmentu trhu poptávka menší než nabídka. Např. zemědělská usedlost č.p. 21 která byla srovnatelná polohou, velikostí a vybaveností , se ve stejné obci prodala v 04/2012 přes realitní kancelář REMAX za 650.000,KčNa základě vlastní databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí a po použití korekčních koeficientů a na základě provedených prodejů v obcích okresu Jeseník do 1 tis. obyvatel, činí hodnota stanovení porovnáním
600 000,- Kč
b) věcná břemena, zástavy a jiné závazky Na oceňovaných nemovitostech nejsou zřízená věcná břemena, zástavy ve prospěch věřitelů, předkupní práva a exekuce nejsou na základě objednávky brány v potaz. Dům je postaven v souladu se schváleným ÚP, radonové riziko je nízké. Obec Velká Kraš byla v roce 2009 zasažena povodněmi, oceňovaný objekt se však v inundačním území nenachází.
-9-
c) stanovení ceny obvyklé s přihlédnutím k předchozím výsledkům Vzhledem k tomu faktu, že na objektu je zanedbána údržba, je morálně a technicky zastaralý a vyžaduje celkovou rekonstrukci – v současné době je značně zanedbána údržba, vzhledem k umístění v pohraniční obci Velká Kraš s vysokou nezaměstnaností a špatnou dopravní dostupností k jeho možnému způsobu využití i možnosti rozvoje, vzhledem ke vztahu poptávky a nabídky, stanovuji také vzhledem k výše uvedeným skutečnostem cenu obvyklou blízkou k hodnotě stanovené porovnáním, neboť tato cena v sobě nese jak hodnotou výnosovou a odráží se v ní i hodnota věcná a de facto tato cena akceptuje trh a to celku:
600 000,- Kč Slovy : Šestsettisíckorun českých Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se zástavou Volksbank CZ a.s. se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná její aktuální hodnotu, stejně tak i se neuvažuje i s exekucemi)
0,- Kč
Cena závad, která v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)
0,- Kč
Výsledná cena obvyklá
600.000,- Kč
V Jeseníku, dne 15.srpna 2012 .................... vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12/08/130. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289/4 790 01 Jeseník
- 10 -
