soudní exekutor Veveří Brno

Znalecký posudek číslo 2948-019/2015 o obvyklé, obecné, tržní, reálné ceně věci nemovité – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/16 pozemku parc. č. 171, jehož součástí je stavba rod. domu č.pop. 43 v Březině u Tišnova, dříve okres Tišnov, včetně všech součástí a příslušenství a pozemku parc. č. 171, včetně všech součástí a příslušenství, zapsaného na LV č. 245 pro k.ú. Březina u Tišnova, obec Březina, okres Brno - venkov.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých se stavem ke dni 18.12.2014 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 10179/14-30 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

18.12.2014

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno 26.01.2015.

Rodinný dům č.pop. 43 v Březině u Tišnova okr. Brno - venkov

Znalecký posudek č. 2948-019/2015

OBSAH :

Za dá ní

s tra n a

1.

Nález

3

2.

P os u d ek – oc en ě ní

4

2. 1.

V ěc n á h o dn ot a

9

2. 2.

V ýn os o v á h od n ot a

10

2. 3.

P oro v n á vac í m et o da

11

3.

St a no v e ní o b v yk l é c en y v ě c í n em ov i t ýc h a v yh o d n oc e ní r i zik

14

P ří loh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 10179/14- 30, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/16 nemovitostí zapsaných na LV č. 245 v k.ú. Březina u Tišnova ze dne 09.10.2014 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Mapová část Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 10179/14-30, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/16 nemovitostí- RD č.pop. 43, včetně součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 171 s pozemkem parc.č.171 včetně součástí a příslušenství, zapsaných na LV č. 245 pro k.ú. Březina u Tišnova ze dne 09.10.2014 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 245 pro k.ú. Březina u Tišnova, vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 28.08.2014, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Znalecký posudek o ceně nemovitosti- RD Březina čp. 43, vypracoval František Borkovec dne 14.3.2000 pro dědické řízení a půdorys přízemí a sklepa bez kót a rozpisek; 4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření, spojeného s prohlídkou konanou dne 18.12.2014; 5. Informace o nemovitostech poskytla spoluvlastnice paní Bobrová při místním šetření dne 18.12.2014,

Bobrová Marie a paní Andrea

6. Informace pracovnice obce Březina na tel. 549 418 627, 7. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců; 8. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz); 9. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 18.12.2014, 10. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 11. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 12. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 13. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/16 pozemku parc. č. 171, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 43 v Březině u Tišnova, okres Brno - venkov, včetně všech součástí a příslušenství, s pozemkem parc.č. 171 zapsaný na LV č. 245 pro k.ú. Březina u Tišnova, obec Březina, okres Brno - venkov. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně věci nemovité, zapsané na LV č. 245 v k.ú. Březina u Tišnova, pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 18.12.2014. Informace o věcech nemovitých

Vlastník

LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Bobr Jiří, č.p. 43 Březina Bobr Josef, č.p. 43 66601 Březina Bobrová Andrea, č.p. 43 Březina Bobrová Marie, č.p. 43 66601 Březina 245 Březina u Tišnova (614114) Březina (582891), Brno - venkov (CZ0643)

podíl 1/16 podíl 1/16 podíl 1/16 podíl 13/16

Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh rod. dům. č.pop. 43 na parc.č. 171 zapsaný na LV č. 245 Vlastnictví pozemku Parc.č.171

výměra 125m2, zastavěná plocha a nádvoří

Způsob ochrany

Prohlídka a zaměření Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a sdělení poskytnutých spoluvlastnicí paní Marií Bobrovou a paní Andreou Bobrovou při místním šetření dne 18.12.2014 a výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 18.12. 2014. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle informací zjištěných při místním šetření není na nemovitosti uzavřena žádná nájemní smlouva. Věc nemovitou užívají spoluvlastníci. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 245 ze dne 28.08.2014 pro k.ú. Březina u Tišnova v oddíle C uvedeno věcné břemeno užívání parcely č. 171 pro Miklovou Miladu, Březina 43, 67905 Březina ( dříve okres Blansko) - smlouva RV 72/1983. Dle sdělení pracovnice obce Březina tel. 549 418 627 není již evidována jako občanka obce. Není registrována v centrálním registru obyvatel. Věcné břemeno není uplatňováno. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 4



V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 245 ze dne 28. 08. 2014 pro k.ú. Březina u Tišnova, v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, soudcovským, zahájením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, soudcovským, zahájením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění věci nemovité – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/16 pozemku parc. č. 171, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 43 v Březině u Tišnova, okres Brno - venkov, včetně všech součástí a příslušenství , s pozemkem parc.č. 171 včetně součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 245 pro k.ú. Březina u Tišnova, obec Březina, okres Brno - venkov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/16 pozemku parc. č. 171, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 43 v Březině u Tišnova, okres Brno - venkov, včetně všech součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 171, včetně součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 245 pro k.ú. Březina u Tišnova, obec Březina, okres Brno – venkov, bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami:

  

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitostí Březina se nachází na území okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Tišnov. Obec Březina se rozkládá asi dvacet kilometrů severozápadně od centra Brna a tři kilometry jižně od města Tišnov. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 250 obyvatel. Občané mohou využívat vodovod a plynofikaci. Nejbližší vlakové spojení je ze zastávky Hradčany. Vesnice leží v průměrné výšce 248 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1232. Celková katastrální plocha obce je 319 ha, z toho orná půda zabírá 56%. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Do Březiny odbočuje ze silnice II/385 silnice III. tř. směrem na jihozápad z obchvatu města Tišnova za Hradčanama směrem doleva. Silnice II/385 vede z Brna přes Kuřim a za Tišnovem se rozbíhá do údolí řeky Svratky (II/387), řeky Loučky (II/389) a na hřeben mezi oběma údolími (II/385). Obcí prochází páteřní komunikace, která se v centru mezi dvěma příčnými uličkami stáčí do oblouku. V první příčné uličce směrem doleva od mostu přes řeku Svratku stojí na jejím konci po levé straně oceňovaný RD. Od hlavní ulice je vzdálený 50m a za ním je volný teren v majetku obce s transformační stanicí. Terén se svažuje směrem k východu do údolí řeky Svratky. Dům č.p. 43 je řadový, koncový přízemní, se sedlovou nezateplenou střechou, částečně podsklepený. Dům má v 1.NP směrem do ulice vstupní chodbu a jeden pokoj, směrem do dvora kuchyni a koupelnu včetně WC. Dům stojí v prudkém východním svahu. Dvorní polovina domu má Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 5



dvě podlaží. Východ z 1.NP na dvůr je po jednoramenném venkovním schodišti s podestou, vedoucím podél dvorní obvodové zdi domu na úroveň dvora a sklepa o 2,5m níž. Ve dvoře stojí chatrná stavba přístřešku – dřevníku - konstrukce z kovových trubek a dřeva, pultová střecha, krytá vlnitým eternitem. Tento přístřešek je rozšířen na parcelu č. 173/1 v majetku obce podél jižní hranice parcely. Bez energií. Dům je napojen na vodu a elektřinu. Plynová přípojka byla odpojena, plynové vytápění ÚT bylo změněno na tuhá paliva ( pro nebezpečí výbuchu zemního plynu při nezodpovědné manipulaci jednoho z obyvatel RD). Před domem je nefunkční studna ( hl. 6m) na obecním pozemku. Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis původní pasy a izolace proti vlhkosti cihla plná betonové nad 1.PP a dřevěné trámové nad 1.NP. střecha sedlová, krov dřevěný vaznicový pálená taška dvoudrážková cihelný pozinkované vápenné hladké hladká s nátěrem novým do ulice za linkou keramický obklad, starší neúplný v koupelně dřevěné bez podstupnic bez úprav, hrubý povrch dřevěné hladké ( Jihlava), vstupní prosklené přírodní laťkové dřevěná zdvojená PVC , keramická dlažba v koupelně, cement. potěr v 1.PP deskové radiátory, kotel na TP 230V Ne teplé a studené elektrický bojler ne do žumpy Kuchyňská linka s dřezem, sporák na plyn, vana bez umyvadla 1x WC

Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu 80 let, byl postupně modernizován, v roce 1987 bylo zřízeno ÚT v celém 1.NP s kotelnou v 1.PP. V poslední době byla uliční fasáda nově natřena, štítová volná zeď je částečně oprýskaná vlivem vzlínající vlhkosti, dvorní strana je do výše okapu krytá dvorním přístřeškem. Interiér domu je běžně udržován, bez vážnějších poruch. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 80 %.


strana 6



Obestavěný prostor : 1.NP – 8,20 x 6,10 x (2,80+0,30) = 155,06m3 1.PP - 6,10 x 3,80 x (2,30+0,30) = 60,26m 3 Zastřešení – sedlová střecha 8,20 x 6,10 x 3,50/2 = 87,53m 3 Obestavěný prostor celkem: 155,06+ 60,26 + 87,53 = 302,85m3 Vedlejší stavba: Dřevník Stavba přiléhá k dvorní fasádě RD. Jedná se o převážně kovovou konstrukci z trubek v kombinaci s dřevěnými trámy, opláštění částečné z tyčoviny s mezerami, střecha pultová, krytina z vlnitého eternitu. Bez energií, podlahy, stropu a bez oplechování. Stavba je v dezolátním stavu – z roku 1975. Obestavěný prostor: 1.NP – 5,00 x 4,70 x 3,40 = 79,90m3 Venkovní úpravy Přípojka vody, kanalizace do žumpy, přípojka elektřiny světelné, oplocení pozemku s brankou drátěným pletivem na ocelových sloupcích. Před domem je betonový chodník, který není součástí parcely č. 171 pod RD. Přípojky plynu a kanalizace nejsou na parcelu napojeny. Pozemek Parc.č. 171– zastavěná plocha a nádvoří – výměra 125m2. Parcela má obdélníkový tvar a je v prudkém východním svahu. Její západní vyšší část je zastavěna rodinným domem a východní část dvorem, který se částečně rozšiřuje směrem na jih, na obecní parcelu č. 173/1. K parcele jsou přivedeny všechny inženýrské sítě, napojena je pouze elektřina a voda. Plyn byl odpojen kvůli bezpečnosti uživatelů RD. Oceňované věci nemovité Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/16 pozemku parc. č. 171, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 43 v Březině u Tišnova, okres Brno - venkov, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 245 pro k.ú. Březina u Tišnova, obec Březina, okres Brno - venkov.


strana 7



Odhad obvyklé ceny předmětu dražby – věcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od 1.1.2014, kde je v § 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém § 492, lze – li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 8



2.1. VĚCNÁ HODNOTA VĚCÍ NEMOVITÝCH Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru jednotlivých objektů jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům Obestavěný prostor: Rodinného domu – 302,85m3 Vedlejší stavba - dřevník – 79,90m3 – vzhledem k technickému stavu není stanovována Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 4 184,98 1,000 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) Kč/m3 4 185,00 Jednotková cena po přepočtu indexy Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 4 185,00 Výměra objektu m3 302,85 Výchozí cena Kč 1 267 427,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 267 427,00 Opotřebení % 80,00 Kč -1 013 941,80 Časová cena stavba v současném stavu Kč 253 485,20

2.1.2. Venkovní úpravy Přípojka elektřiny, vody, žumpa, oplocení. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektů. 2.1.3. Pozemky Parc.č. 171– zastavěná plocha a nádvoří – výměra 125m2. Parcela má obdélníkový tvar a je v prudkém východním svahu. Její západní vyšší část je zastavěna rodinným domem a východní část dvorem, který se částečně rozšiřuje směrem na jih, na obecní parcelu č. 173/1. K parcele jsou přivedeny všechny inženýrské sítě, napojena je pouze elektřina a voda. Plyn byl odpojen kvůli bezpečnosti uživatelů RD. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 300,- až 800,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 300,- Kč/m2.


strana 9



Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra Obecná cena stavebního pozemku

300,- Kč/m2 125 m2 300,- Kč/m2  125 m2

Celková obecná hodnota pozemku

=

37 500,- Kč 37 500,- Kč

2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemek

253 485,20 Kč 37 500,00 Kč 290 985,20 Kč

Celkem VH Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.

Věcná hodnota oceňovaných věcí nemovitých ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 291 000,- Kč

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA VĚCÍ NEMOVITÝCH Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 10



2.3. POROVNÁVACÍ METODA VĚCÍ NEMOVITÝCH 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 43 v Březině u Tišnova okr.Brno - venkov Popis Jedná se přízemní rodinný dům, řadový krajní, s jedním úplným podlažím, se sedlovou střechou a se spodním podlažím v dvorní polovině jeho půdorysu. Pozemek se prudce svažuje a spodní podlaží je o 2,50m níž než je úroveň 1.NP. V 1.PP je kotelna a sklad, v 1.NP chodba, pokoj, kuchyně a koupelna včetně WC. Střecha je nezateplená, přístupná ze žebříku. Přístup do 1.PP a na dvůr je po venkovních schodech před kuchyní z úrovně 1.NP. Přípojky inženýrských sítí jsou v ulicipřipojena je pouze voda a elektřina. Vytápění přízemí je kotlem na TP, TUV z elektrického bojleru. Dvůr je zastavěný přístřeškem chatrné konstrukce ocelových trubek a dřevěných trámů, krytým vlnitým eternitem. Údržba domu je průměrná, dvorní stavba je ve špatném technickém stavu. Pozemek celkem činí 125m2.

2.3.2. Srovnávací hodnota V tomto případě nebyli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto je použito realitní inzerce na internetu. V případě realitní inzerce je potřeba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na většině realitních serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upřednostňovány, je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při zpracování případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny zvolených reprezentantů z realitní inzerce. Při výběru reprezentantů pro porovnání je potřeba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, předměstí, město, centrum, městské aglomerace, apod.), 2. typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (rodinný dům venkovského typu, zemědělská usedlost, rodinný dům městského typu, řádový rodinný dům, dům nové satelitní lokalitě, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. určené k zásadní rekonstrukci, po celkové přestavbě a modernizaci, revitalizované a pod.), Na trhu nemovitostí v okolí Tišnova jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití.


strana 11



Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Oceň. objekt (1)

Lokalita

Velikost (m2)

Garáž

Březina

1+1

ne

(2)

(3)

(4)

1

Maršov

4+kk

ne

2 3

Čebín Drásov

1+1 2+1

ne ne

Č.

(1) 1 2 3

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

Kč

pramen ceny KCR

Kč

(6) 350 000 950 000 1 400 000

(7) 0,90 0,75 0,75

(8) 315 000 712 500 1 050 000

K1

Jiné starší RD, horší stav, malý pozemek 125m2, bez zahrady, ZP 50m2 (5) starší RD, v přestavbě, ZP 111m2, pozemky 149m2, zahrada, starší RD, k rek., ZP 100m2, pozemky 247m2, zahrada, starší RD, k rek., ZP 84m2, pozemky 937m2, zahrada,

K2

K3

polo- veliha kost

tech. Stav

(9) 0,90 1,02 1,02

(11) 0,85 1,00 1,00

(10) 1,75 1,00 1,25

K4

K5

stav a úvaha pozemky vybaznalce vení (12) (13) (14) 1,00 1,00 0,90 1,00 1,10 1,05 1,00 1,25 1,05

Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka Pravděpodobná spodní hranice Pravděpodobná horní hranice

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

K1× …× K6

Kč

(15) 1,20 1,18 1,67

(16) 262 500 603 814 628 743

Kč Kč Kč

498 352 262 500 628 743 204 634 293 718 702 986

K6

s průměr - s průměr + s

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. K1

K2

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné nemovitosti a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,90 - 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 4 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 498 352,- Kč až 628 743,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky :  klidné prostředí na osluněném východním svahu  možnost napojení na všechny inženýrské sítě z rozvodů obce Uvedený RD - má tyto slabší stránky :  údržba dvorní strany domu je zanedbaná ,  vytápění RD kotlem na TP je nekomfortní  dvorní vedlejší stavba je v havarijním stavu Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 4 znaleckého posudku. Všechny srovnávané objekty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná věci nemovité.


strana 12



Obecná cena Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané věci nemovité navržená na 498 352,- Kč. Obecná cena oceňované věci nemovité navržená porovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 500 000,- Kč (slovy : pětsettisíc korun českých).

Věci nemovité v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o 10 – 20 % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištěné zlomkem z ceny celku - v tomto případě navrhuji hodnotu ve výši 10%. Pro daný případ stanovuji cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/16 na oceňované věci nemovité na : 500 000 Kč/16 x 1 = 31 250 Kč x 0,90 = 28 125 Kč = 28 000 Kč.


strana 13



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY VĚCÍ NEMOVITÝCH A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena a jiná omezení: V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 245 ze dne 28.08.2014 pro k.ú. Březina u Tišnova v oddíle C uvedeno věcné břemeno užívání parcely č. 171 pro Miklovou Miladu, Březina 43, 67905 Březina ( dříve okres Blansko)- smlouva RV 72/1983. Dle sdělení pracovnice obce Březina tel. 549 418 627 není již evidována jako občanka obce. Není registrována v centrálním registru obyvatel. Věcné břemeno není uplatňováno. Není stanovována jeho hodnota. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 245 ze dne 28. 08. 2014 pro k.ú. Březina u Tišnova, v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, soudcovským, zahájením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, soudcovským, zahájením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele a spoluvlastníka rodinného domu č. pop. 43 není uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny věci nemovité byla použita porovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované věci nemovité a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Stanovení obvyklé ceny vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití věcí nemovitých, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní, reálnou cenu věci nemovité – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/16 pozemku parc. č. 171, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 43 v Březině u Tišnova, okres Brno - venkov, včetně všech součástí a příslušenství, a pozemku parc.č. 171 včetně součástí a příslušenství zapsaného na LV č. 245 pro k.ú. Březina u Tišnova, obec Březina, okres Brno - venkov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věci nemovité pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 18.12.2014 po zaokrouhlení na :

28 000,- Kč (slovy : dvacetosmtisíc korun českých). V Brně, dne 26. 1. 2015 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 email: [email protected]


strana 14



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2948-019/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 15

Mapy

Katastrální mapa

Rodinný dům č. pop. 43 Březina u Tišnova

Stanovení obvyklé ceny

Foto č. 1 : Celkový pohled na RD

Foto č. 2: Boční pohled na RD

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 : Chodba

Foto č. 4 : Kuchyně

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 : Koupelna

Foto č. 6 : Kotelna

fotodokumentace

strana 3



Foto č. 7 : Dřevník

fotodokumentace

strana 4

soudní exekutor Veveří Brno

Recommend Documents