soudní exekutor Veveří Brno

Znalecký posudek číslo 3269-148/2016 o obvyklé, tržní, reálné ceně věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/8 pozemku parc. č. 208/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 66 v Čejkovicích, k.ú. Čejkovice, včetně všech součástí a příslušenství a pozemků parc.č. 208/2 a par.č. 210, jehož součástí je stavba bez čp/če, včetně všech součástí a příslušenství , vše zapsáno na LV č. 49 pro k.ú. Čejkovice, obec Čejkovice, okres Znojmo.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých se stavem ke dni 25.10.2016 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 17149/16-23 Exekutorského úřadu Brno - město

Oceněno ke dni :

25.10.2016

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 28 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 03.11.2016

Rodinný dům v Čejkovicích č.pop. 66, okr. Znojmo

Znalecký posudek č. 3269-148/2016

OBSAH :

Za dá ní

s tra n a

1.

Nález

3

2.

P os u d ek – oc en ě ní

8

2. 1.

P oro v n á vac í m et o da

9

3.

St a no v e ní o b v yk l é c en y v ě c í n em ov i t ýc h a v yh o d n oc e ní r i zik

12

P ří loh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, 616 45 Brno JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor č.j. 137Ex 17149/16-23, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/8 nemovitostí dle LV č.49 k.ú. Čejkovice ze dne 31.08. 2016, podepsán JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor. Příloha 2 – Mapová část Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, 616 45 Brno JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor č.j. 137Ex 17149/16-23, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/8 nemovitostí dle LV č.49 k.ú. Čejkovice ze dne 31.08. 2016, podepsán JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; 2. výpis z katastru nemovitostí - LV č. 49 pro k.ú. Čejkovice, vyhotovil ČÚZ a K – SCD dne 12.08.2016; 3. skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitostí konanou dne 25.10. 2016; 4. informace o nemovitostech poskytla spoluvlastnice paní Pavla Michalčíková, spoluvlastnice, 5. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), 7. fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 25.10.2016, 8. mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb., 10. zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/8 pozemku parc. č. 208/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 66 v obci Čejkovice, k.ú. Čejkovice, okres Znojmo, včetně všech součástí a příslušenství a pozemků parc.č. 208/2 a 210, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, včetně všech součástí a příslušenství, zapsaných na LV č. 49 pro k.ú. Čejkovice, okres Znojmo. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/8 věcí nemovitých zapsaných na LV č. 49 v k.ú. Čejkovice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 25. 10. 2016. Informace o věcech nemovitých:

Vlastník

LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Michalčík Josef, č.p. 66, 67178 Čejkovice Michalčíková Marie, č.p. 87, 67178 Čejkovice Michalčíková Pavla, č.p. 96, 67152 Hluboké Mašůvky 49 Čejkovice (619019) Čejkovice (593877), Znojmo (CZ0647)

podíl 1/8 podíl 1/8 podíl 6/8

Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 66 na parc.č.208/1, 666 m2 , zastavěná plocha a nádvoří zemědělská stavba bez čp/če na parc. č. 210, 126m 2, zastavěná plocha a nádvoří Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.č. 208/1 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 666m2 parc.č. 208/2 zahrada , výměra 632m2 parc.č. 210 zastavěná plocha a nádvoří , výměra 126m 2 zemědělský půdní fond - parc.č. 208/2– BPEJ 00501 632m2

Prohlídka a zaměření Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 25.10.2016. Informace o věcech nemovitých poskytla spoluvlastnice paní Pavla Michalčíková. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníků v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době není na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 49 ze dne 12.08.2016 pro k.ú. Čejkovice v oddíle C zapsáno žádné věcné břemeno.


strana 4



V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 49 ze dne 12.08.2016 pro k.ú. Čejkovice v oddíle C omezení zástavním právem exekutorským, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, zahájení exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/8 věcí nemovitých – pozemku parc. č. 208/1 jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 66 v Čejkovicích, okr. Znojmo a pozemky parc.č. 208/2 a 210 včetně zem. stavby bez čp/če a včetně všech součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 49 pro k.ú. Čejkovice, obec Čejkovice, okres Znojmo. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/8 pozemku parc. č. 208/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 66 v Čejkovicích, okr. Znojmo a pozemky parc.č. 208/2 a par.č. 210, včetně zem. stavby bez čp/če a včetně všech součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 49, bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami:   

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis Čejkovice spadá do okresu Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Znojmo. Obec Čejkovice se rozkládá asi 19km východně od Znojma. Tuto příhraniční oblast řadíme do turistický atraktivního Podyjí. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 210 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od rakouských hranic. V obci je veřejný vodovod a rozvod zemního plynu. Čejkovice leží v průměrné výšce 233 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1248. Celková katastrální plocha obce je 920 ha, z toho orná půda zabírá 87%. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Do Čejkovic odbočuje před Lechovicemi ze silnice I/53 směrem z Pohořelic do Znojma vlevo silnice III. třídy . Vede přes Čejkovice k silnici II/397, která odbočuje ze silnice I/53 na jih do Mackovic 3km před odbočkou na Čejkovice. Do Čejkovic vede autobusová doprava. K silnici I/53 je to 3km a po ní na okraj Znojma k silnici I/38 vedoucí od rakouských hranic směrem na Jihlavu je to dalších 17,6km. Rodinný dům č.pop. 66 se nachází na jižním okraji obce na vedlejší komunikaci, odbočující z páteřní komunikace v centru po 300m na levé straně. V komunikaci je veden plyn a vodovod. Dům je napojen na elektřinu, vodu. Přípojka plynu není využita a kanalizace v obci není. Podél asfaltové komunikace je široký pás travnaté plochy v majetku obce a přístup k domu je po nezpevněné pěšině. Dům stojí samostatně a po levé straně je na něj napojen hospodářský trakt, dlouhodobě bez využití. Soused po levé straně má štítovou zeď odsazenou od hranice svého pozemku o cca 1,25m. Štítová zeď RD č.pop. 66 vede podél hranice parcely č. 208/1 včetně zadní zdi hospodářské části. Po pravé straně je na hranici souseda 4m široký vjezd s přístavbou jednoho pokoje s rovným zastřešením. Dvorní trakt i


strana 5



obytná část je nepodsklepená se sedlovými střechami. Pouze část uličního traktu má sklep, který je nepřístupný. Dispozice: Směrem do ulice je z pravé strany přístavba místnosti široké 2,5m s oknem do ulice a s rovnou střechou a dveřmi ze dvora. Postavena v letech 1970 – 80 a měla sloužit jako veranda, později jako pokoj. Stávající obytná část má dvě místnosti do ulice a do dvora předsíň, samostatné WC a koupelnu. Tato část je podsklepená, sklep je však zatopený a není přístupný. Podél levého pokoje a koupelny je vstupní chodba z ulice do dvora a po levé straně jedna místnost s odstraněným stropem, zastřešená jen sedlovou střechou. Na tuto místnost navazuje hospodářský trakt s několika místnostmi chlévů a s podloubím podél dvora, některé místnosti byly přestavěny na obytné, dnes svému účelu vzhledem k technickému stavu nemohou sloužit. Střecha má do volného štítu okno z jedné místnosti, zateplené ale nepřístupné – chybí schody jen otvor ve stropě. Zbývající půdní prostory nezateplené a nepřístupné. Část stropů nad přízemím chybí. Technické řešení: Zděný objekt převážně z pálených cihel, bez hydroizolace, částečné podsklepení je zatopeno spodní vodou. Stropy dřevěné trámové místy chybí. Krov dřevěný hambálkový, pálená taška dvoudrážková, v dvorním traktu bobrovka. Oplechování ve dvoře chybí, jen okap a svod do ulice z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná dvojitá, ve chlévech jednoduchá ocelová, místy chybí. Dveře různého stáří dřevěné, do dřevěných i ocelových zárubní. Omítka vápenná hladká vnitřní i venkovní, částečně opadaná. Obklad bělninový kolem vany v koupelně. Podlaha dřevěná nebo betonová s dlažbou, elektrický bojler v koupelně. Rozvod elektřiny 230/380V i do dvorního traktu. Vybavení příslušenství chybí, pouze kuchyňská linka a vana. Vytápění lokální s odtahem do dvou komínů. Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu nebylo spolumajitelce známo, odhaduje se na cca 80 let. Údržba nebyla dlouhodobě prováděna, dům je cca 4 roky neobydlený. Chlévy a místnosti bez stropů jsou dlouhodobě nepoužívané. Do objektu zatéká – místy krytina chybí, část obvodových stěn chlévů je neúplná, okna a dveře místy chybí. Sloupy, držící dvorní část krovu před chlévy ( podloubí) jsou na hranici únosnosti – jsou bez omítky a průřez sloupků 30 x 30cm je zeslaben a bez malty. Stavebně technický stav je velmi špatný. Obestavěný prostor: Půdorys obytné části – 16,3 x 7,5 = 122,25m 2, výška 3+3,5/2 m přístavba verandy – 2,5 x 7,5 = 18,75m 2, výška 3,00m obestavěný prostor = 580,7m3 + 56,25m3 = 636,95m3 hospodářská část půdorys – 7,75 x 20,00 = 155m2 , výška 3+3,5/2m obestavěný prostor = 736,25m3 Celkem = 1373,2m3 Stodola - na parc.č. 210 – na konci zahrady, stojí podél záhumenkové cesty, vedoucí podél zahrad za rodinnými domy. Zděný objekt bez stropu s dřevěným krovem a sedlovou střechou s polovalbami směrem do dvora a na záhumenky. Krov je podpírán dřevěnými sloupy po stranách, se stojatou stolicí a kleštinami. Obvodové zdivo je bez oken, s dřevěnými chatrnými vraty, z vnitřní strany částečně omítnuté, bez podlahy. Z venkovní strany je patrné že bylo použito více materiálů- kámen, pálená a nepálená cihla, bez omítky. Oplechování chybí. Krytina pálená taška bobrovka. Bez energií. Technický stav: Obvodové zdivo místy chybí, krytina je částečně narušená bez oplechování. Dřevěná konstrukce krovu je v dobrém stavu. Obestavěný prostor: Půdorys - 126m2, výška - 3,2m +4,00m /2 obestavěný prostor = 655,2m3 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 6



Studna – bez čerpadla nebyla používaná, hloubka 3,5 -4m Venkovní úpravy – přípojka vody, elektřiny a plynu. Plyn není napojen. Vstupní vrata do dvora plechová, část zděného plotu s udírnou a betonového plotu s betonovými sloupky. Pozemky: Parcela č. 208/1 – výměra 666m2- zastavěná plocha a nádvoří – parcela navazuje na parc.č. 181/5 – ostatní komunikace v majetku obce Čejkovice. Má přibližně čtvercový půdorys. Na jihovýchodní straně sousedí se zahradou ( parc.č. 208). Kolmo k veřejné komunikaci hraničí parcela na levé straně s parcelou č. 206 s RD souseda a jeho dvorem, na pravé straně s parc.č. 211/1 s řadových RD a jeho dvorním hospodářským traktem souseda. Přípojka vody, plynu a elektřiny je napojena z rozvodů obce na parc.č. 181/5. Terén je rovinný. Parcela č. 208/2 – výměra 632m2- zahrada – navazuje na parc. č. 208/1 a sousedí po stranách se zahradami sousedních domů. Na jihovýchodě na parcelu navazuje parc.č. 1377/3 – ostatní plocha v majetku Michalčíkové Pavly. Jedná se o travnatou plochu podél záhumenkové cesty. Ve východním rohu parc. č. 208/2 stojí stodola na parc.č. 210. Parcela č. 210 – výměra 126m 2 – stojí ve východním rohu parc.č. 208/2 a podél jihovýchodní strany sousedí s parc.č. 1377/3 – ostatní plochou - jiného vlastníka ( Michalčíkové Pavly).Má čtvercový půdorys a ze severovýchodní strany sousedí se zahradou souseda a z dalších dvou stran se zahradou stejného vlastníka, s parc.č. 208/2.


strana 7



2. POSUDEK – OCENĚNÍ Oceňované věci nemovité Rodinný dům č.pop. 66 v Čejkovicích, okres Znojmo, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 208/1, 208/2 a 210, zem. stavbou na parc.č. 210 zapsaný na LV č. 49 pro k.ú. Čejkovice, obec Čejkovice, okres Znojmo. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby – věcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od 1.1.2014, kde je v § 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém § 492, lze – li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit.


strana 8



Pro ocenění bude proto použito metody : porovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

2.1. POROVNÁVACÍ METODA 2.1.1. Rodinný dům č.pop. 66, Čejkovice okr. Znojmo Popis Dům je přízemní, částečně podsklepený se zatopeným a nefunkčním suterénem, s nezateplenou sedlovou střechou s jedním nefunkčním podkrovním pokojem, v současné neobyvatelný, z části demontovanými stropy, vnitřních omítek nebo obojího. Dům je více než 4 roky neobydlený. Po levé straně přiléhá k uličnímu traktu hospodářská část s chlévy a podloubím. Dlouhodobě nebyl udržován a užíván. Jeho technický stav je na hranici únosnosti. Děravá střecha, bez oken a dveří, sloupy podloubí, nesoucí část sedlové střechy hrozí zřícením. Dům je napojen na elektřinu a vodu, plynová přípojka není využita. Kanalizace v obci není, odpady nejsou řešeny – dům není obydlen. Na konci zahrady se nachází stodola. Pozemky jsou rovinaté, oplocené, nachází se zde studna. Pozemky mají přístup ze 2 stran. Celková výměra pozemků činí 1 424m2.

2.1.2. Porovnávací hodnota V tomto případě nebyli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto je použito realitní inzerce na internetu. V případě realitní inzerce je potřeba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na většině realitních serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upřednostňovány, je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při zpracování případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny zvolených reprezentantů z realitní inzerce. Při výběru reprezentantů pro porovnání je potřeba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, předměstí, město, centrum, městské aglomerace, apod.), 2. typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (rodinný dům venkovského typu, zemědělská usedlost, rodinný dům městského typu, řádový rodinný dům, dům nové satelitní lokalitě, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.),


strana 9



4. kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. určené k zásadní rekonstrukci, po celkové přestavbě a modernizaci, revitalizované a pod.), 5. Na trhu nemovitostí v okolí Bruntálu jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Oceň. objekt (1)

Garáž

Lokalita

Velikost ZP (m2)

Čejkovice

140,00

ne

(2)

(3)

(4)

1

Čejkovice

100

ano

2

Božice

100

ano

3

Práče

120

ne

Č.

(1) 1 2 3

Jiné přízemní RD k celkové rekonstrukci, stodola, zahrada, pozemky 1424m2 (5) přízemní RD 3+1 k celkové rekonstrukci, stodola, zahrada, pozemky 450m2 přízemní RD 2+1 k celkové rekonstrukci, zahrada, pozemky 480m2 přízemní RD4+1 k celkové rekonstrukci, dvorek, pozemky 311m2

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

velikost

tech, stav

(6) 450 000 450 000 500 000

(7) 0,85 0,85 0,85

(8) 382 500 382 500 425 000

(9) 1,00 1,00 1,00

(10) 0,71 0,71 0,86

(11) 1,10 1,10 1,10

K4

K5

K6

stav a úvaha pozemky vybaznalce vení (12) (13) (14) 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00

Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka Pravděpodobná spodní hranice Pravděpodobná horní hranice

s průměr - s průměr + s

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

K1× …× K6

Kč

(15) 0,74 0,74 0,90

(16) 516 892 516 892 472 222

Kč Kč Kč

502 002 472 222 516 892 25 790 476 212 527 792

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. K1 K2 K3 K4 K5 K6

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to jako realizované prodeje nebo z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,85).

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 476 212,- Kč až 527 792,- Kč. Uvedený RD – má tyto kladné stránky :  v klidné části obce, se zahradou a s řídkou zástavbou RD  možnost napojení na plyn, elektřinu a vodovod Uvedený RD– má tyto slabší stránky :  bez nutných investic není obyvatelný Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 10





dům je dlouhodobě bez údržby, neobydlený

Obvyklá cena Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 502 002 Kč Obvyklá cena oceňovaných věcí nemovitých navržená porovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 500 000,- Kč

Věci nemovité v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o 10 – 20 % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé ceny zjištěné zlomkem z ceny celku - v tomto případě navrhuji hodnotu ve výši 20%. Pro daný případ stanovuji cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 na oceňovaných věcech nemovitých na: 500 000 Kč /8 x 1 = 62 500 Kč = 62 500 Kč x 0,80 = 50 000Kč.


strana 11



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY VĚCÍ NEMOVITÝCH A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době není na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 49 ze dne 12.08.2016 pro k.ú. Čejkovice v oddíle C - zapsáno žádné věcné břemeno. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 49 ze dne 12.08.2016 pro k.ú. Čejkovice v oddíle C omezení zástavním právem exekutorským, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, zahájení exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem a dle sdělení spoluvlasníka na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované věci nemovité se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné obvyklé ceny věcí nemovitých byla použita porovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných věcí nemovitých a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Stanovení obvyklé ceny bez závad Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, tržní cenu věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/8 pozemku parc. č. 208/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 66 v Čejkovicích, k.ú. Čejkovice, včetně všech svých součástí a příslušenství a pozemků parc.č. 208/2 a 210, zem. stavby bez čp/če, včetně všech svých součástí a příslušenství, zapsaných na LV č. 49 pro k.ú. Čejkovice, obec Čejkovice, okres Znojmo, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 25.10.2016, po zaokrouhlení na:

50 000,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých).

V Brně, dne 03.11.2016 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 12



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3269-148/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 13

Mapa

Katastrální mapa

RD Čejkovice u Znojma 66

Stanovení obvyklé ceny

Foto č. 1 : Celkový pohled

Foto č. 2 : Celkový pohled

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 : Celkový pohled dvorní část

Foto č. 4 : Celkový pohled dvorní část

fotodokumentace

strana 2



Foto č. 5 : Celkový pohled – zahrada - stodola

Foto č. 6 : Interiér RD

fotodokumentace

strana 3





fotodokumentace

strana 4



Foto č. 9 : Celkový pohled stodola

Foto č. 4 : Interiér stodola

fotodokumentace

strana 5



fotodokumentace

strana 6

soudní exekutor Veveří Brno

Recommend Documents