soudní exekutor Veveří Brno

Znalecký posudek číslo 2571-120/2013 o obvyklé, obecné, tržní, reálné hodnotě nemovitosti – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 5371 pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 08.04.2013 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 10886/11-50 Exekutorského úřadu Brno-venkov.

Oceněno ke dni :

08.04.2013

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 44 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 14.06.2013.

Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno

Znalecký posudek č. 2571-120/2013

OBSAH: Z ad án í

s tra na

1.

N á lez

3

2.

Pos udek – oc eně n í nem o v i tos t í

4

2.1. 3.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

8

S t a no ve n í o b v ykl é hod no t y n emo v i tos t i a v y hod noce n í r iz ik

10

Př í l o h y: P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 10886/11-50, kterým byla Ing. Šárka Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí dle LV č. 5371 k.ú. Židenice ze dne 06.09.2012, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 5371) Příloha 3 – Mapová část Příloha 4 – Fotodokumentace

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ

1.1 Podklady pro ocenění nemovitostí Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.

Usnesení exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137 Ex 10886/11-50, kterým byla Ing. Šárka Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí na LV č. 5371 pro k.ú. Židenice, ze dne 06.09.2013 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor;

2.

výpis z katastru nemovitostí - LV č. 5371 pro k.ú. Židenice, vyhotovený ČÚZ a K – SCD dne 06.09.2012, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha),

3.

výsledek místního šetření ze dne 08.04.2013,

4.

vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

5.

informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz),

6.

mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu, další veřejné zdroje,

7.

plán města Brna

8.

cenová mapa stavebních pozemků města Brna platná k. 1.1.2012,

9.

zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění,

10.

zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění

11.

zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Z na l eck ý ú ko l , úče l o ce něn í Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 5371 pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 5371 v k.ú. Židenice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 08.04.2013.

In fo rmac e o ne mo vito st i

Prohlídka a z a měř ení n e mo vit os ti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, poznatků zjištěných při místním šetření. Pozemek není v terénu vytýčen. Ocenění je provedeno z veřejně dostupných zdrojů a poznatků zjištěných při místním šetření. N á j e mn í s m l o u va Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva pro povinného.

Vě cná bř eme na a j i ná o meze n í vla s t n ict ví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5371 ze dne 06.09.2012 pro k.ú. Židenice v oddíle C - není pro oceňované pozemky evidováno omezení věcnými břemeny.


strana 4



V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5371 ze dne 06.09.2012 pro k.ú. Židenice v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským,zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí,(viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským,zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel.

M a jet ko prá vn í vz t ahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 5371 pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město.

O bec né pře dp ok la d y a o mezu j íc í po d m ínk y p r o ve de né ho oceněn í Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 5371 pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..


strana 5



C e l ko vý po p is ne movit o st í Krajské město Brno má dle Malého lexikonu obcí z roku 2010 371 599 obyvatel a má veškerou občanskou vybavenost. Historické centrum Brna má řadu kulturních památek. Je zde bohatý kulturní život, rozvinuté školství, včetně několika vysokých škol, lehký průmysl a velká obchodní centra. Městská hromadná doprava, včetně tramvajové, spojuje město s novými sídlišti a průmyslovými podniky na obvodu historického centra. Dopravní spojení s Brnem je po dálnici směr Praha a Bratislava. Brno je důležitou dopravní křižovatkou, na severovýchod je dopravní spojení rychlostní komunikací na Olomouc, východním směrem vede silnice 1.třídy na Uherské Hradiště a Zlín, jihozápadním směrem je rychlostní komunikace směr Mikulov, Znojmo a dále do Vídně. Na dostupnost města Brna má velký vliv i mezinárodní letiště v Brně – Tuřanech. Brno je současně i důležitým železničním uzlem. Katastrální území Židenice se nachází v centrální části města. Katastrální území Židenice hraničí na západě s katastrálními územími Trnitá a Zábrdovice, na severu s katastrálním územím Maloměřice a katastrálním územím obce Kanice, na východě s katastrálním územím městské části Brno-Líšeň, na jihovýchodě s katastrálním územím městské části Brno-Slatina, a na jihu s katastrálním územím městské části Brno-Černovice. Současnou hranici získalo katastrální území Židenice při radikální katastrální reformě Brna ve druhé polovině 60. let 20. století. Oceňovaný pozemek se nachází v vnitrobloku za parc. č. 72, na tomto parc. č. se nachází obytný objekt jehož součástí oploceného dvora je i parc. č. 73. Z druhé strany sousedí s parc. č. 32, které je podnikovým parkovištěm pro zaměstnance Šmeral Brno, a.s. od něhož je oddělen zděným cihelným plotem. Pozemek je z převážné části zpevněn novější šedou zámkovou dlažbou, v části je ostrůvek zeleně oplocený dřevěným laťkovým plote. Na pozemku se nachází 2 dřeviny. Přístup k pozemku je jen přes cizí pozemky. Pozemek je rovinatý. Pozemek má tvar lichoběžníka o rozměrech 8m x 15m.

O ceň o va né ne mo vit o st i Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 5371 pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město.


strana 6



O dh ad o b vyk l é c en y pře d mět u d raž b y – n e m o vit ost í Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Struč ná ch ar akt er ist ik a t ě cht o met od: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody: srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 7



2.1 SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2 . 1 .1 . Poz e m ek p ar c. č . 73 , k .ú. Ž ide n ice , B rno P o p is Oceňovaný pozemek se nachází v vnitrobloku za parc. č. 72, na tomto parc. č. se nachází obytný objekt jehož součástí oploceného dvora je i parc. č. 73. Z druhé strany sousedí s parc. č. 32, které je podnikovým parkovištěm pro zaměstnance Šmeral Brno, a.s. od něhož je oddělen zděným cihelným plotem. Pozemek je z převážné části zpevněn novější šedou zámkovou dlažbou, v části je ostrůvek zeleně oplocený dřevěným laťkovým plote. Na pozemku se nachází 2 dřeviny. Přístup k pozemku je jen přes cizí pozemky. Pozemek je rovinatý. Pozemek má tvar lichoběžníka o rozměrech 8m x 15m. Uvedené pozemky – mají tyto kladné stránky: • rovinatý pozemek Uvedené pozemky – mají tyto slabší stránky: • bez přístupu z veřejné komunikace • část uzavřeného nádvoří 2 . 1 .2 . Sr o vn á va c í h od no t a Pro účely tohoto ocenění spoluvlastnického podílu na pozemku je použita platná Cenová mapa města Brna platná od 1.1.2012 č. 9.

Pro daný případ je zvolena hladina 2510 Kč/m2.


strana 8


Parc. č.

73


Výměra m2

Jed. cena Kč/m2

Celkem Kč

113

2510

283 630

O bec ná hod no ta Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadanou nemovitost navržená na 283 630,- Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 283 630,- Kč

Nemovitosti v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o 10 – 20 % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištěné zlomkem z ceny celku - v tomto případě navrhuji hodnotu ve výši 10%. Pro daný případ stanovuji hodnotu ideálního spoluvlastnického o velikosti 1/7 na oceňované nemovitosti na : 283 630 Kč/7 = 40 518,57Kč x 0,90 = 36 466,71 Kč = 36 500 Kč.


podílu

strana 9



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Vě cná bř eme na Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5371 ze dne 06.09.2012 pro oceňované pozemky k.ú. Židenicev oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Z ást a vn í pr á va Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 5371ze dne 06.09.2012 pro k.ú. Židenice v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským,zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským,zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. O st at n í r iz i k a V současné době je dle sdělení objednatele na výše uvedenou nemovitost uzavřena žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitosti byla použita porovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaným nemovitostem a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. S t a no ve n í o b vyk l é h o dn ot y Vzhledem k investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní, reálnou hodnotu – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brnoměsto, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č. 5371 pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 08.04.2013, po zaokrouhlení na :

36 500,- Kč (slovy : třicetšesttisícpětset korun českých). V Brně, dne 14.06.2013 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 10



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2571-120/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 11

Mapy

Fotodokumentace

Letecký snímek

soudní exekutor Veveří Brno

Recommend Documents